兰州万达广场项目可研报告V1.2 - 图文

兰州万达广场项目 可行性研究报告

兰州群英策划顾问有限公司 兰州群英房地产代理有限公司 兰州群英广告有限公司 兰州交大房地产研究所

2010年10月

万达广场可行性研究报告

目录

调查人员声明 ................................................................................................................ 6 第一部分 项目总论 ...................................................................................................... 7 一、项目背景 ............................................................................................................ 7 二、项目概况 ............................................................................................................ 8 （一）项目名称 ..................................................................................................... 8 （二）项目地址 ..................................................................................................... 8 （三）总用地面积 ................................................................................................ 8 （四）总建筑面积 ................................................................................................. 8 （五）建设内容 ..................................................................................................... 8 （六）投资与收益概况 ......................................................................................... 8 三、开发商概况 ........................................................................................................ 8 四、编制依据与研究范围 ...................................................................................... 10 （一）编制依据 ................................................................................................... 10 （二）研究范围 ................................................................................................... 10 第二部分 项目市场分析 .......................................................................................... 11 一、宏观市场分析 .................................................................................................. 11 （一）整体经济运行状况 ................................................................................... 11 （二）房地产业发展状况 ................................................................................... 11 （三）房地产产业调整状况及趋势分析 ........................................................... 12 二、区域市场分析 .................................................................................................. 12 （一）区域整体经济运行状况 ........................................................................... 12 （二）区域商业发展状况 ................................................................................... 14 （三）区域远景规划 ........................................................................................... 17 （四）区域房地产市场运行状况 ....................................................................... 19 （五）区域市场消费群体客层研究 ................................................................... 30 三、项目开发方案 .................................................................................................. 31 （一）项目地块特性分析 ................................................................................... 31 （二）气候条件 ................................................................................................... 31 （三）外部配套条件 ........................................................................................... 31

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（四）项目建设内容和规模 ............................................................................... 31 （五）市场可类比项目市场调查分析 ............................................................... 34 （六）项目定位方案市场竞争分析 ................................................................... 35 （七）项目SWOT分析 ......................................................................................... 36 第三部分 项目工程技术方案 .................................................................................. 38 一、概述 .................................................................................................................. 38 二、工程设计 .......................................................................................................... 38 （一）建筑设计 ................................................................................................... 38 （二）结构设计 ................................................................................................... 39 （三）无障碍设计 ............................................................................................... 40 三、公用工程 .......................................................................................................... 40 （一）给排水系统 ............................................................................................... 40 （二）空调通风工程 ........................................................................................... 43 （三）强电工程 ................................................................................................... 44 （四）弱电和智能化设计工程 ........................................................................... 45 （五）防雷 ........................................................................................................... 46 （六）燃气工程 ................................................................................................... 47 四、环境保护 .......................................................................................................... 47 （一）项目环境影响分析 ................................................................................... 47 （二）环境保护对策 ........................................................................................... 48 五、节能与节水 ...................................................................................................... 49 （一）节能 ........................................................................................................... 49 （二）节水 ........................................................................................................... 50 六、劳动安全卫生和消防 ...................................................................................... 51 （一）安全与劳动保护 ....................................................................................... 51 （二）劳动卫生 ................................................................................................... 51 （三）安全保卫及消防设施 ............................................................................... 52 七、项目招标组织 .................................................................................................. 52 （一）项目招标目的 ........................................................................................... 52 （二）招标原则及招投标方案 ........................................................................... 52 八、项目管理与建设进度计划 .............................................................................. 56

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第四部分 投资估算与融资方案 ................................................................................ 57 一、投资估算 .......................................................................................................... 57 （一）投资估算相关说明 ................................................................................... 57 （二）分项成本估算 ........................................................................................... 59 二、融资方案 .......................................................................................................... 59 （一）项目融资主体 ........................................................................................... 59 （二）项目资金来源 ........................................................................................... 59 （三）融资方案分析 ........................................................................................... 60 第五部分 财务评价 .................................................................................................... 60 一、财务评价基础数据与参数选取 ...................................................................... 60 二、财务基本数据计算 .......................................................................................... 60 （一）销售收入估算 ........................................................................................... 60 （二）租金收入估算 ........................................................................................... 61 （三）酒店收入估算 ........................................................................................... 62 （四）开发成本估算 ........................................................................................... 62 （五）运营费用 ................................................................................................... 62 （六）财务费用 ................................................................................................... 62 （七）修理费用 ................................................................................................... 62 （八）税金的估算 ............................................................................................... 63 （九）利润及利润分配估算 ............................................................................... 63 三、财务评价 .......................................................................................................... 63 （一）静态获利分析 ........................................................................................... 63 （二）动态获利分析 ........................................................................................... 64 （三）偿债能力分析 ........................................................................................... 65 三、财务评价结论 .................................................................................................. 66 第六部分 不确定性分析 .......................................................................................... 66 第七部分 项目风险分析 .......................................................................................... 68 一、风险因素的识别和评估 .................................................................................. 68 二、政策风险分析 .................................................................................................. 68 三、市场风险分析 .................................................................................................. 69

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四、财务风险分析 .................................................................................................. 69 五、自然环境风险分析 .......................................................................................... 69 六、风险防范对策 .................................................................................................. 70 （一）政策影响防范 ........................................................................................... 70 （二）市场风险防范 ........................................................................................... 70 （三）财务风险防范 ........................................................................................... 71 （四）自然环境风险防范 ................................................................................... 71 第八部分 结论 .......................................................................................................... 72 附表 .............................................................................................................................. 73

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调查人员声明

本次调研本着“严谨求实”的工作作风， 对大连万达集团旗下兰州万达广场投资有限公司拟开发项目进行市场调研和可行性研究，从宏观经济客观分析及预测评估，到区域板块市场经济发展和产业运行情况进行空间预测，同时根据开发企业提供的财务数据和调研实得可参考数据对项目财务情况进行评估，并对项目抗风险能力及偿债能力进行评估，最终形成本项目可行性结论。

兰州群英策划作为本土房地产策划顾问领军机构，在此声明本次可行性研究报告所涉内容均真实有效，并所涉测算内容均依据国家相关建设标准规定和财务管理制度规定内容进行，可行性评估结果可作为开发企业及相关合作单位参考评估依据。

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第一部分 项目总论

一、项目背景

兰州是甘肃省省会，位于祖国西部三大高原交汇处，是全省的政治、文化、经济中心，地处黄河上游、甘肃省中部及我国陆域版图的几何中心，是西陇海兰新线经济带的主要支撑点和辐射源，也是新亚欧大陆桥通往中亚、西亚和欧洲的国际大通道和陆路口岸，总面积1.31万平方公里，市区面积1631.6平方公里。

兰州深居大陆腹地，地处黄河上游，市区东西黄河穿城而过，南北群山环抱，属中温带大陆性气候，具有带状盆地城市的特征，冬无严寒，夏无酷暑，年平均降水量360mm，年平均气温10℃，全年日照时数平均2446小时，无霜期180天以上。兰州是黄河流域唯一黄河穿城而过的城市，市区依山傍水，山静水动，形成了独特而美丽的城市景观。

兰州市近年来经济发展速度很快，2010年上半年兰州市生产总值达498.70亿元，同比增长13.04%。全社会固定资产投资完成额达203.18亿元，同比增长18.18%。社会消费品零售总额达256.37亿元，同比增长16.88%。人均可支配收入达7008.4元，同比增长9.99%。

兰州市作为西部重要的交通枢纽和西部大开发的前沿城市，其房地产的发展已进入了高速发展的阶段。从2004年开始，兰州市主城区楼盘的价格进入快速上涨阶段，部分楼盘价格年涨幅超过了15%。

万达集团抓住兰州社会经济快速发展的有利时机，进军兰州市场，建设兰州市规模最大、档次最高、业态最丰富的城市综合体项目——兰州万达广场，项目位于兰州市城关区雁滩片区，占地面积100.5亩，汇集大型购物中心、高级酒店、高档写字楼、时尚休闲娱乐商业步行街，融商业、商务、居住、休闲于一体，引入国内外知名商家和品牌，创造商业价值、投资价值的最大化。

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二、项目概况

（一）项目名称：称兰州万达广场项目

（二）项目地址：位于兰州市城关区雁滩，项目地块位于兰州市南北主干道天水北路东侧，南至雁滩路，北至规划路，西至天水北路，东至规划路。 （三）总用地面积：6.70万平方米。

（四）总建筑面积：43.37万平方米，其中地上建筑面积34.77万平方米，地下建筑面积万8.60平方米。

（五） 建设内容：大型购物中心，写字楼、五星级酒店、室外步行街、底商、超高层住宅等。

（六）投资与收益概况：该项目投资总额为310,558.86万元；

该项目开发的室外步行街、底商、写字楼用于销售，百货、综合楼、娱乐楼、超市、室内步行街、名店坊、地下停车位部分将采用租赁的方式经营。经测算，主要技术经济指标见表1-2-1。

销 售 部 分 指 标 投资利润率 投资利税率 资本金净利润率 指 标 值 62.85% 83.31% 135.35% 132485.82 万元 20.01% 4年3个月 1 4.80 自有资金 （税后） 全部投资 （税前） 财务净现值 财务内部收益率 投资回收期 财务净现值 财务内部收益率 2 12.37 1.66 3 14.67 1.66 指 标 值 213790.40万元 28.85% 2年11个月 145909.53万元 29.28% 全部投财务净现值 资 财务内部收益率 （税后） 投资回收期 偿 债 指 标 年 份 利息备付率 偿债备付率 表1-2-1 主要技术经济指标表

三、开发商概况

大连万达集团股份有限公司成立于1988年，1992年改制为股份制企业，是东北首批股份制试点企业之一。经过20多年的发展，万达集团已成为以商业地

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产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱的大型企业集团。总资产达到1000亿元，年销售额600亿元，年纳税超过50亿元。

商业地产是万达集团的第一支柱产业，在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产的龙头企业。万达集团目前持有收租物业面积700万平方米，是亚洲排名第一的不动产商。计划到2012年开业80个万达广场，持有收租物业面积1200万平方米，年租金总收入超过80亿元，规模排名全球前四。

文化产业是朝阳产业，也是万达集团的支柱产业之一。万达集团连续多年成为全国文化产业领域投资最多的企业，形成了包括影视基地、影视制作、电影院线在内的完整影视文化产业链。万达院线是中国排名第一的院线，目标到2010年建成70家以上多厅影城，银幕总数超过600块，占有全国30%的市场份额，到2015年超过1200块银幕，占据全国50%左右的市场份额，成为全球排名前五的院线。

连锁百货是万达集团的新兴支柱产业之一，其旗下品牌万千百货，目前已在北京、上海、南京、成都等地开业11家百货店，2010年将开业15家店。计划到2012年开业65家店，营业面积200万平方米，年销售额120亿元，成为中国一流的连锁百货企业。

大连万达集团在创造经济效益、壮大自身实力的同时，也为社会公益事业做出了巨大贡献，连续多年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建高等院校、小学、幼儿园以及城市绿化建设，是大连市教育基金会、大连市社会治安基金会和大连市扶贫基金会的发起单位。该集团公司自成立以来，累计为公益事业捐资超过15亿元人民币，是中国民营企业中捐赠款最多的企业，树立了良好的企业公民形象。

兰州万达广场投资有限公司隶属于大连万达商业地产股份有限公司，大连万达商业地产股份有限公司成立于2002年9月，2009年12月整体变更为股份有限公司，注册资本36亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以“万达广场”命名的万达城市综合体。

截至2009年底，大连万达商业地产股份有限公司已经在全国21个省、自治区和直辖市的32个重点城市投资建设了37个万达广场，其中已开业13个万达

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广场，正在运营7家五星级或超五星级酒店，公司计划在2010年新开业15个万达广场，新运营7家五星级或超五星级酒店。作为率先实现全国布局的大型商业地产投资及运营商，大连万达商业地产股份有限公司在中国商业地产行业内居于绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。

四、编制依据与研究范围

（一）编制依据

根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：

1．国家发改委与建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》； 2．国家建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》； 3．工程建设相关法律法规及设计规范； 4．开发商提供的其他有关材料。 （二） 研究范围

本可行性研究报告的研究范围包括： 总论

项目市场分析 建设条件分析 项目的建设内容和规模 投资估算与资金筹措 财务基础数据估算 财务效益分析 不确定性分析 项目风险分析 结论等

在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。

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第二部分 项目市场分析

一、宏观市场分析

（一）整体经济运行状况

2010年前三季度，面对复杂多变的国内外环境和各种重大挑战，经济向好势头进一步巩固，继续朝着宏观调控的预期方向发展，据国家统计局发布的2010年前三季度国民经济运行数据，前三季度国内生产总值近26.8万亿元，按可比价格计算，同比增长10.6%，比上年同期加快2.5个百分点。固定资产投资增长较快，投资结构有所改善。全社会固定资产投资近19.2万亿元，同比增长24.0%。其中，房地产开发投资3.3万亿元，增长36.4%。城乡居民收入继续增长，城镇居民人均可支配收入1.4万元，同比增长10.5%，扣除价格因素，实际增长7.5%。

从前三季度的经济运行数据可以看出，当前国民经济继续朝着宏观调控的预期方向发展，经济向好的势头进一步巩固。从实体经济的表现和投资、消费、出口三大需求的表现来看，三季度中国经济出现企稳的迹象。基于实体经济的较好表现，宏观经济重要先行指标制造业采购经理指数(PMI)在一度连续下滑后，最近两个月都在攀升，三季度企业家信心和企业景气指数也都出现上扬，这预示着未来经济的较好表现。 （二）房地产业发展状况

2010年前三季度，全国房地产行业产销同旺，投资额同比增长36.4%，销售面积和销售额分别同比增长8.2%和35.2%，其中写字楼销售增长27%，商业经营性用房增长33.2%，表现在销售额方面写字楼与商业经营性用房增量远大于商品住宅增量，达到49.9和48.2%。从价格水平增幅看，在国家连续的政策干预下，房价在刚需市场和高品质产品的合推下，虽无大幅上扬的表现，但仍处在稳步增长阶段，尤其表现在二三线城市，写字楼及商业经营性用房更是表现为量价齐升的态势。

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（三）房地产产业调整状况及趋势分析 1．政策调整

2010年1月国务院出台《促进房地产市场平稳健康发展的通知》“国11条”，二套房贷首付不低于40%的房贷政策明确提出；到保障性住房用地供应量的保障，专项整治囤地炒地行为，进一步抑制房价；“新国十条”《坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，以差别化住房信贷政策严格抑制房价，出台了对首套自住房高于90平米以上的家庭，首付比例不得低于30%，二套房首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍的政策。

2010年9月30日，针对房地产市场疾步回暖，国家再出重拳坚决遏制部分城市房价过快上涨，要求各地立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。

2.趋势分析及前景预测——商业地产将迅猛发展

商业地产在我国相对来讲，起步较晚，而经济的持续增长、城市化的快速推进，是商业地产存在并发展的推动力量。国家相关调控政策，主要是针对住宅市场，抑制房价过快增长，解决城市“夹心层”住房问题，商业地产依然蓬勃发展。

城市的迅速发展，诞生了新的高端的写字楼、大型商业体（综合性）、专业商业中心，一个城市发展程度的高低其商业水平是重要的评判标准之一。受2010年一系列调控政策影响，以济南为代表的部分城市商品房住宅市场呈现冷清态势，而未受到政策影响的商业地产却一片旺销迹象，对于与住宅相配套的底商部分成为消费群体的购房目标。 小结：

国家房地产调控政策剑指商品住宅市场，在商品住宅投资受阻的现实状况下，以写字楼和商业地产为主体的商务地产市场正在稳步渐进，将会有相当一部分流动性资本在进入住宅受限之余转向商业地产市场，这为本项目带来巨大的机遇。

二、区域市场分析

（一）区域整体经济运行状况

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1．兰州市整体经济运行情况 2010年 2009年2008年732.76638567预计额99920846.28 2007年 2006年 2005年02004006008001000亿元图2-2-1-1兰州市2005-2010年GDP增量图 兰州市近年来经济发展速度较快，到2010年，兰州市国内生产总值年均增长12%，达到990亿元，力争突破1000亿元。人均国内生产总值年均增长10．6%，达到30000元；工业增加值年均增长13.5%，达到460亿元；全社会固定资产投资年均增长14%，达到490亿元；一般预算收入年均增长13%，达到51亿元；全社会商品零售总额年均增长11%，达到430亿元。三大产业增加比重调整到2.7：56.3：41。依据最新数据显示，兰州市整体经济运行情况稳步提升。

2．雁滩板块整体经济运行情况

雁滩是兰州城市的北大门，现有人口11.9万余人，其中常住人口10万余人，居住半年以上的外来人口1.6万余人。雁滩由早期的黄河中的滩地转变为“蔬菜、水果、家庭副业(养猪)”经济体，再到“新技术产业开发区”的确立，目前，雁滩已发展为以雁滩家具市场、万家国际家具及三森美居广场、旧货市场、西部丝绸商贸城、兰州雁滩布料批发市场等为主的专业化市场。而区域内房地产经济极大地推动了其板块总体经济发展，提升了区域形象，进一步加快城市化步伐。 小结：

从近几年国内生产总值为标志的数据看，兰州市整体经济处在稳步增长阶段，尤其表现在近两年增幅较快；在经济增长组成方面因政府着力对产业经济结构的调整，目前已经发展成为以第二产业发展为龙头的活力经济体，房地产业作为国民经济增长的表征，同样在兰州的板块经济增长方面贡献巨大，雁滩区域作

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为兰州市最早进行房地产规模性开发和商贸行业发展的区域，其经济发展活力充沛，不断地吸引外来资金和高素质人口，尤其是高新技术产业开发区概念的提出，极大地提升了区域形象，目前雁滩区域已经形成了以房地产业带动基础设施建设、商贸专业化市场发展带动物流经济、区域规模化发展带动消费市场三维经济结构，本项目所在雁滩板块必将延续其引领兰州市经济结构发展的地位。 （二）区域商业发展状况 1．兰州市商业发展状况

兰州市受地域特征限制，商业地产市场发展受市政规划影响较大，在城区主干道人流和商务集中区商业氛围较弱，商业地产发展速度与区域商业活跃程度及城市建设、住宅市场活跃度明显趋同。

从市场起始看，以专业市场开发为主的雁滩片区是兰州市商业地产兴起区域，先后以雁滩家居市场、旧货市场、日杂市场、古玩市场、瓷砖市场、灯具市场、三森美居等全方位细分专业市场开发，保有租赁开发是本区域主要开发模式，并且以此带动的兰州市最先的住宅片区式开发区，成为人居和商业共同发展的城中新城区。

从影响力来看，与兰州市商业活跃区域发展类似，东城区东部市场区域成为兰州市最早的商业地产开发区域，目前已经形成了以东部市场为核心，先后发展起东部品牌服装城、西北品牌鞋城、新东部品牌服装城、新世纪商贸中心、开宸名品基地、锦绣鞋城、易都摩尔综合商业区以及新近开发的万商国际及东欧逸景，成为兰州市辐射周边区域商贸集散中心，租售结合的保有式开发模式是此片区市场的重大特点。

从商业市场活跃度看，兰州市商业地产开发形成了沿庆阳路因市政改造带动的开发项目，在主城区范围内，沿城区主干两侧和城中改造区域兴起的商业地产开发，其开发模式基本为点状开发为主，以符合沿路商业发展需要开发的以商业经营和商务服务为一体的项目为主，辅以部分大型综合商业开发抢占休闲中心区域和交通节点区域，其开发受地块固有的交通环境、商业构成、消费层级限制较大，无法形成对兰州市商业市场的带动作用。

除上述开发现状外，目前，兰州市商业地产开发形成以偏于改造开发为主、住宅片区开发辅助开发为辅的开发模式，其经营模式以出售为主，从片区分布可用下图表现：

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图2-2-4-1 兰州市主要商圈分布图

兰州市商业地产发展均以点式开发为主，少见片区式、综合式的开发，其出售和租赁价格受经营方式和消费对象水平影响较大。

西关商圈和东部是目前兰州市商业用房租售价格最高的区域，通过调研，商圈内临街商铺租金可比项目中，以位于张掖路中段新建项目为例，经调查紫金广场1层的租金比商业街内部价格稍高一些，约为416元/㎡2月。4—5层商业整体2000㎡销售单价1.3万/㎡。而在次级商圈租金水平受商业氛围成熟度、是否临主街、周边居民人口数量等因素影响租售价格差异较大，商圈临街商铺租金平均100-130元/㎡?月。

2．雁滩商业发展状况

随着雁滩区域性经济的发展，雁滩大桥、良志汽车、万佳家居、省政协、良志2嘉年华、中广2宜景湾、御景东方、银垠大厦各自大气优雅的建筑风格和错落有致的布局，在极大提升了区域形象的基础上，房地产开发空前热情，在兰州城建历史上一直处于引领先锋位置。

受区域特性、居住氛围浓厚以及地理等因素影响，项目区域内商业氛围较为浓厚，但无成熟上规模商圈。从调研数据分析，雁滩区域商业呈如下分布特征：

（1）天水路什字至高速路口区域，主要以建材、家居销售为主，分布有雁滩家具市场、万家国际家具及三森美居广场、旧货市场、西部丝绸商贸城、兰州雁滩布料批发市场等。

（2）以华孚泰购物广场为主要大型成型的商业体，集西餐、影院休闲、服饰化妆品百货为一体的多业态组合商场。

（3）黄河风情线的雁滩公园、儿童公园、体育公园等为主，南滨河路分布有

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60005000400030002000100002007.12007.42007.20707.102008.12008.42008.20708.102009.12009.42009.20709.102010.12010.42010.7

图2-2-3-1 2007年1月-2010年9月兰州市商品住宅均价走势图

2010年前三季度，兰州市商品房销售7687套，商品房价格由2009年年初的4800元/平方米，上涨到2010年6月的5350元/平方米，上涨60%。

2010年1—9月商品房成交套数走势图1800160014001200100080060040020001月2月3月4月5月6月7月8月9月30066447185461012019559761662

图2-2-3-2 兰州市2010年商品房成交套数

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2010年1月-9月商品房成交面积走势图1816141210万平米8642016.9512.779.044.641.071月2月3月4月5月6月7月8月9月5.026.229.8410.66

图2-2-3-3 兰州市2010年商品房成交面积走势图 （以上图表数据来源：房管局数据自行统计得出）

综合雁滩板块近几年的成交情况看，长期处于兰州市领军地位，但从成交价格上看，在兰州市2010年均价涨幅达60%至5350的环境下，雁滩片区房价均价达到8500元/㎡，且高端产品住宅项目基本销售结束，市场明显处于供不应求阶段

雁滩区域目前市场放量除了正茂御景东方仅余20套房源左右外，仅为天庆莱茵小镇项目、鸿运润园。天庆2莱茵小镇一期剩余20余套；二期放量剩余100余套。

鸿运润园将放量发售CIII、CIV 中日集成社区户型，共1000余户；其中CIV区的C20、C21、C22三栋楼为集成住宅精装房，建筑面积8万多平米。

及良志嘉年华二期项目除普通住宅外，规划有21736平米（418户）首领青年公寓，及约21736平米办公区域。 楼盘 正茂2御景东方 森地国际（酒店式公寓） 天庆2莱茵小镇 在售套数 剩余房源20套左右 在售房源剩余10套左右 价格 起价11000元/㎡ 在售房型 户型面积为273、319、409㎡三 整体起价10000元/㎡ 剩余户型57.84-160㎡ 户型以90㎡为主 良志2嘉年华 基业豪庭

一期剩余20余套；均价8600元/㎡ 二期剩余100余套。 剩余约为8套房均价9800元/㎡。一次源，现房发售。 性付款优惠1%，不接受按揭付款。 四期5栋多层剩余均价7550元/平方米 22

130、140、150㎡及复式户型，另有4套样板间 在售户型90-136平米 万达广场可行性研究报告 国泰嘉园 房源40余套 剩余房源100余套 起价6000元/㎡；全款户型区间85-133.1㎡ 优惠50元/㎡。 图2-3-3-3 雁滩板块在售楼盘一览表 且在同片区因新供应量的持续从紧，二手换置率较高，投资供需旺盛，从成交价格依旧看涨，本区域开发潜力依然巨大。

雁滩二手房房源集高档社区、单位家属院、普通住宅社区为一体；高档社区如鸿运润园、莱茵小镇等。而鸿运润园毛坯房大概在7500左右，精装房在8000左右，临街房和一楼、顶楼的房源相对会便宜500元左右；莱茵小镇的精装房在8000—8500左右，毛坯房大概在7200—7800之间；

楼盘名称 天庆嘉园 天庆丽舍 良志嘉年华 物业状况 现房，从简装到精装 现房，从简装到精装 现房，从毛房、简装到精装 雁滩区委家属院 早期小区 新港城 雁滩安居小区 价格 8000—10000元/㎡ 8100—11000元/㎡ 7100—9000元/㎡ 6000—6500元/㎡ 7000—8800元/㎡ 6000—7000元/㎡ 根据楼层和户型、装修程度不一样价位不同 备注 图2-3-3-3 雁滩板块及附近区域二手房情况一览表 小结：

从现状来看，兰州市场目前房价仍处于高位，但是，120平方米以下的商品房需求依然旺盛，可以看出，刚性需求和改善性需求仍然是市场主流，在限购令提出后，投资性的商业经营性用房受到热捧，投资比率增大。

兰州万达广场项目将立足于兰州市区本地客群，并直接全省高端消费人群，提供投资宜居的产品为主，以高端定位、绝版的地段优势加之优势的经营实体支撑，必将成为区域内又一投资热点。

3．公寓式住宅市场分析

公寓式住宅是住宅类产品的高级阶段产物，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

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兰州公寓式住宅产品也是在近年来，在产品品质提升的阶段才逐步产生的，位置一般都非常好，占据相对好的资源条件，如原和平饭店改造后的“和平人家”住宅项目，占据了交通优势；原南湖大酒店改造而成的森地国际项目占据了绝佳的自然资源。作为品质提升的重要途径，公寓式住宅产品在兰州市场的占有率将不断提高，因为它非常适合兰州土地稀缺的现状。而且此产品也逐步被兰州市民所接受。目前和平人家所剩房源有限销售价格也在8000元/㎡以上、森地国际项目销售单价已经突破万元。

选项 地段 环境 公寓 类型 物业 服务 面积 价格 去化 状况 森地国际 雁滩区域 周边环境较好，可观赏到多面水景 酒店式公寓 知名物业戴德梁行品质服务 54—236㎡ 整体起价10000元/㎡ 10套左右 安宁庭院 18号楼 黄河市场 周边环境较好，有河景优势 公寓式住宅（精装） 小区式 普通物业服务 100㎡左右 无 无房源 天庆2丽舍情园 伊真2东城丽珠 友信2和平新区 雁滩区域 周边环境较好，可以观赏到一定河景 公寓式住宅 小区式 普通物业服务 30—80㎡ 无 无房源 段家滩 老城区中心，无景观，交通、生活配套较完善 公寓式住宅 普通物业服务 37—123㎡ 无 无房源 原和平饭店 城市中心，无景观，交通、生活配套条件优越 酒店式公寓 酒店式定制式物业服务 45—110㎡ 3800元/㎡起售到目前8500元/㎡。 无房源 图2-2-8-1 兰州市在售公寓式住宅情况汇总表 兰州房地产市场中的公寓项目除了友信2和平新区、森地国际属于真正意义上的酒店公寓，其他项目的公寓概念更多是对小户型产品的炒作性宣传；在公寓产品的物业服务方面，大多数项目没有提供面向公寓的特色性服务，只有友信2和平新区提出了借助和平饭店酒店服务的酒店式物业服务项目，同时随着城市发展人居服务理念的觉醒，森地国际项目邀请专业酒店物业公司强强联手，而大多数项目仍停留在普通公寓层面的原因；公寓产品在兰州市场还是以毛坯房的装修标准为主，除了安宁庭院18号楼提出了精装修外，其他的公寓产品都做不到沿海城市所提倡的“拎包即可入住”的效果，市场尚不成熟，发展空间大，而真正意义上的品质公寓住宅也是市场或缺的。 小结：

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公寓住宅市场是与经济有着密不可分的关系，兰州房地产市场中的公寓产品还是更多的停留在概念阶段，真正意义上的酒店式服务、精装修标准、高投资回报、显示居住者尊贵身份的高端公寓产品为数不多，但以此概念推出的楼盘销量极好，售价高于其他住宅产品，可以预见，随着兰州经济的发展，公寓市场空间较大，发展前景较为广阔。

本项目公寓式住宅部分，革新于兰州目前市场供应产品格局，依托集团成熟开发经验，在已然成熟的市场环境中竞争优势较大。

4．商业经营性用房市场状况

兰州市主城区内商业经营性用房主要以二手换置和租赁为主，从张掖路、建兰路步行街调研数据基本可得目前市场价格较高，尤其是在核心商业区价格租赁与售价情况较好。

商铺形态 临街商铺 位置 张掖路 建兰路 麦积山路 商场档位 张掖路 建兰路 永昌路 租赁价格 预计置换价 备注 300~400元/㎡月 5万-7万元/㎡ 90~150元/㎡月 90~150元/㎡月 1.5万-3万元/㎡ 1.5万-3万元/㎡ 150~200元/㎡月 25万-30万元/个 60~80元/㎡月 8万-13万元/个 130~180元/㎡月 15万-23万元/个 雁滩板块区域除目前经营面积达10万平方米的华孚泰商场外，即是区域主业雁滩家具市场、万家国际家具及三森美居广场、旧货市场、西部丝绸商贸城、兰州雁滩布料批发市场等专业化市场，目前，雁滩板块新放量商业体较小。

近年商业主要放量为雁滩中高档住宅底商组合的分散商业体；新开业天庆莱茵小镇商业街为欧式风情，目前仅余一间718平米商铺，去化率较高；良志嘉年华二期将供应商业体约为2万平米左右；除此之外，并无大的新商业放量。

雁滩板块主要商业状况一览表（除专业市场外）

商业街 业态/配套 综合购物、大润发大型超市 总面积 10万㎡ 价格 50~100元/㎡左右 28、29元左右/㎡ 房间出售/租率 90%以上 仅余一套718㎡商铺。 （只租不售） 华孚泰 天庆莱茵小镇商业街 餐饮、购物、服装、休闲 25

万达广场可行性研究报告 音乐喷泉、大型运动会所、以及幼儿园，幼儿园、临天水北 路的沿街铺面将作为良志集团良志嘉年华 另一支柱产业--车的展厅。 二期商业体 20740㎡ 100元/㎡ 待定 500-1000㎡，剩余个别 待定 图2-3-3-2雁滩板块主要商业状况一览表（除专业市场外）

小结：

从经营性用房供应情况看，此类产品市场供应紧缺，但是投资市场依旧旺盛，尤其表现在雁滩板块长期以住宅裙楼商业为主，区域内二手换置的频率较高，积蓄了较多的投资市场需求，在此基础上，本项目的立项开发，必然引起投资市场的空前爆发，销售前景良好。

5．写字楼市场

写字楼市场的主力客群是中小型企业办公的需求，对交通非常依赖。而且位置也十分重要，目前兰州的写字楼主要还是集中在城关区，位于兰州主要交通干道上，如武都路、天水路、广场区域。写字楼市场红火与否直接反映到兰州中小企业的发展势头，影响到兰州人才就业的情况。

在调研中，伴随兰州市商业经济的发展，目前市场在售写字楼项目是历年来较多的一年，价格指向高服务、高附加价值、高投资价值。尤其是规划发展核心区，潜力商业区；如目前高档商务写字楼东瓯商务大厦，在兰州城市东扩步骤中成为区域发展的必然产物，并为城市发展升级的标杆办公写字楼建筑；中海国际，作为区域性核心发展区，其诞生为区域性发展标志；此外，安宁板块的科技孵化大厦也成为兰州市国家级经济技术开发区的又一经济发展标志。

据不完全估计，未来2年内，兰州在三滩新城区、西站区域、庙滩子、中心滩、雁滩、城市核心区、东部等还将有大面积写字楼供应，其商务氛围逐渐浓厚，伴随经济及商业发展，商务办公写字楼市场日趋向品质化、专业化、市场化迈进。

楼盘名称 新城科技孵化大厦 位置 安宁区，高新技术开区 静宁路与张掖路十字东南角 销售面积（㎡） 18000平米、已分割的300平米、400平米、500平米左右均有。 25000平方米。300平米左右，最大为352平米，未分割。 销售单价（元/㎡） 均价6480元/，起价5880元/平米 写字楼起价12800元/平米、均价1.4万/平米，住宅1.15万/平米 中海国际 26

万达广场可行性研究报告 东瓯商务大厦 黄河印象 东部商圈 安宁新城北滨河路湿地公园旁边 建筑面积2万平方米 建筑面积近3万㎡。车位440个 约15000元/平米 图2-2-7-2 兰州市在售写字楼项目情况汇总表 近年来雁滩板块高品质写字楼所处区域集中在天水路一带及品质性商住楼盘，如天庆商务大厦、丽舍情园、新月湖、御景东方等，主要为板块高档商住楼盘的写字间，品质较高，但基本已无剩余办公区域。

而离雁滩区域最近的新放量写字楼为2万㎡26层的东瓯商务大厦，5A智能化纯商务写字楼。及位于东部市场的万商国际7万㎡商务写字楼目前均已售完，市场销售状况较为火爆。

雁滩写字楼市场需求量存在，而供应量有限，需要更多高档次的写字楼来投入使用，写字楼是市场经济的图腾，而写字楼在地段选择时要在雁滩商业聚集区，交通便利，有浓厚的商务氛围；突出区域性品质，从而提升整个雁滩办公环境。

雁滩板块及附近区域主要在售、将售写字楼一览表

名称 万商国际 东瓯商务大厦 良志嘉年华二期 写字楼 天庆商务大厦 正茂御景东方3号商务接待写字楼 1100平米左右、2000—3000㎡写字楼面积，剩余楼层21、23层 图2-3-3-4雁滩板块及附近区域主要在售将售写字楼一览表

共21736㎡ 目前只租不售 待定 约55元/㎡ 18000元/㎡，一次性付款9.9折（只售不租） 待定 无房源 面积或套数 一层为1700—1800㎡ 3.6米层高，80-1000㎡，每层约1200—1300㎡ 价格 均价13000左右 约15000元/㎡ 房间出售/租率 90% 未售 90% 小结：

通过对目前写字楼的市场调研情况看，在城市的核心商业区和主要商业区内写字楼租赁和出售极为紧俏，尤其表现在以综合专业市场为主的雁滩、东部区域；以零售经营为主的西关至南关片区；置换价格均价已超过14000元/㎡，租赁价格同步上涨中，从竞争市场看，城中片区新近销售的中海国际以15000元/㎡起价对市场价格标杆起了良性借鉴作用，市场二手置换价格涨幅大增，在东部片区

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由万商国际和东欧逸景组成的新入市楼盘，在销售中都出现供不应求的局面，万商国际更是在开盘前即已完成了全部楼花认购。

通观目前的市场竞争环境，同片区内的天庆商务大厦等已经完成销售，并且从今年放量情况看，并没有同期竞争对手出现，同时，附加在万达品牌和同步于先进城市的规划设计以及服务理念，都为项目立项和销售展开形成合力的竞争。

6．高档酒店市场分析

酒店是商业地产的另一个重要组成部分，也是一个地区消费水平的标志性指标。随着兰州经济的快速发展，兰州酒店也如雨后春笋般成长发展。

◆雷迪森 调研对象 星级 酒店商业 雷迪森大酒店 地址 兰州市东岗西路 四星级 酒店属性 甘肃省委组织部接待点 中西式餐厅 对外经营型酒店，平均入住率达经营状况 到65% 多功能厅 经济双人房460 航空大酒店、西北宾馆，竞争锦江阳光，商务宾馆、金经济套房780；行政套房1240 豪华行政套房2500；总统套房11000 环境 昌大厦 房间价格 总 结 兰州雷迪森酒店是高贵尊荣的商旅人士从事会议、商务、旅游的首选之地，酒店拥有兰州顶级的会议场所，有面积不等、功能各异，可容纳人数由20位起至600位不等的会议场所，适合举办包括论坛、研讨、培训及董事会在内的各类会议。属兰州最好的酒店。装修挺豪华气派，设施一流服务出色。 ◆阳光大酒店 调研对象 星级 酒店属性 阳光酒店 地址 庆阳路428号 五星级 玉门石油与香港裕通国际 管理机构 自营 2002．10．22 开业时间 商务单人间1060 标准间1160 豪华单人间1260 房间总数 226 标间1260（折后802） 精英房1480 甘肃省首家五星级酒店，酒店一层是接待大厅，内设总服务台，商务中心，大堂厅，精品店，鲜花店，美容美发厅，休息区，游泳馆等。二楼设有西餐厅，健身俱乐部，洗浴中心，桌球室等。三层是休闲娱乐中心，还设有18间歌房，玫瑰吧，棋牌室等。四层为中餐厅，可容纳千人就餐，另设有多功能厅和中小型会议场所。六层是高级行政楼层。7-18层为高级客房，功能齐全，服务态度良好。 房间价格 总 结 ◆飞天大酒店 调研对象

兰州飞天大酒店 地址 兰州市天水南路 28

万达广场可行性研究报告 星级 经营状况 四星级 酒店属性 商务 兰州首个四星级宾馆，因其管理团队较为稳定，酒店发展较为平稳，标间入住率平均可达60% 标准间360 西北宾馆、翠英大酒店、兰州饭普通套房1360 店等 竞争环境 双人豪华间684 豪华套房1980 会议半天1200 天2000 酒店位于兰州市中心，交通便利，酒店装潢华贵、典雅、渗透浓厚人文色彩。酒店客房包括普通房、豪华房、商务套房。西餐、中餐、酒吧、咖啡厅、歌舞厅、足浴一应俱全，休闲娱乐全方位体验。 房间价格 会议室价格 总 结 ◆西北宾馆 调研对象 星级 酒店商业 房间价格 总 结 西北宾馆 地址 兰州南昌路 四星级 酒店属性 星级宾馆 兰州传统星级宾馆，是省市会议的主要接待宾馆，如今设施水平与新开宾馆无法形成有效竞争，经营维持原有接待优势。 标准间260 竞争环境 金城宾馆，昆仑宾馆 套房460 西北宾馆属于兰州较大型宾馆，创立年代较长，内设有多个大小型会议室。 宁卧庄宾馆、金城宾馆、华宇宾馆、兰州饭店等构成了兰州雁滩一带早期的酒店行业，入住率较高。

目前现已封顶的32000平方米陇南大厦，是集办公、住宿、餐饮、商贸、会议接待于一体，四星级标准的综合性大厦；除此之外，中高档酒店及快捷酒店在雁滩区域几乎无供应量。 小结：

高端酒店在兰州市场曾以省市政府接待定点单位的西北宾馆、兰州饭店、宁卧庄宾馆，以最早的四星级宾馆飞天大酒店、金城宾馆为主，经营区域集中在兰州市主干天水路和庆阳路两侧，在消费水平和城市功能不断变化中，高端消费的需求促生以阳光大酒店、雷迪森为代表的准5星级多功能配套和高服务水准的宾馆，根据市场实地调研，此类高端消费酒店的平均日入住率也达到45%之多，参照阳光大酒店折后802元/单日进行估算，年经营性收入近3000万元。

本项目所处地段为兰州市北出口交通主干线，其周边未来是省市主要行政机构落属地，从消费客层的多样性上对酒店规划以五星级标准筹建的支撑较大，且从目前市场情况看，此类酒店的经营状况也持续向好。

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（五）区域市场消费群体客层研究 1．区域现有客群组成

雁滩当地常住人口，以居住的刚性需求为主；外地（南方）来兰经商的个体经营者，资金实力雄厚，并对生活品质、居住环境有较高要求，为雁滩消费群的购房高端需求；外来务工人员（甘肃市州县人员），大多来兰外来务工人员，多将购房目标放在二手房市场，考虑价格的基础上，同样注重住宅楼盘品质化及物业服务；其他投资客户，以投资为目的，进行区域住宅及商业购置；这类人群较为广泛，包括兰州市、及周边高收入人群，外来经商年数较长，并有固定居所的人群。

2．本项目目标客层组成

核心客群：区域内常住客户，资金实力雄厚，以投资和置换为主，对品牌认知较快，且付款方式多为一次性付款为主，此部分客户占本项目消费客群50%以上，在区域市场投资初见成效，选择品牌导向为主的投资产品是此部分客群的主要心理，对低端和投资回报预期较为敏感；

主力客群：其他版块投资客户，同样资金实力雄厚，以投资为主，对后期经营管理模式较为敏感，是本项目可支撑吸引主要外来客群；同时，伴随兰州市经济实力的不断增长，地县高端消费人群投资意识的加强，本项目还将吸引大部分近兰投资的客户，此部分客群多为资金实力雄厚，且有明显的团体投资倾向，对产品地段、投资回报价值较为敏感，对价格敏感度相对本地客户较低；

偶的客户：异地置业为主的兰州市外出务工人员，此部分偶得客户在本项目的支撑度远高于其他同区域项目。

小结：

本项目目标主力客群为高收入的高端消费人群，其对品牌认知度较高，同时对价格因素敏感度较低，对本项目依托集团开发经验和品牌优势，对核心客群和助理客群的吸引较大，同时依托集团宣传联动优势，可区别于其他项目的偶得客户也是本项目立项可行的重要支撑之一。

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三、项目开发方案

（一）项目地块特性分析

兰州万达广场位于兰州市城关区雁滩片区，地处南北主干道天水北路与雁滩路交汇处，和城市核心区紧紧相邻，属于兰州高领居住新区。 （二）气候条件

兰州市处在中国版图的几何中心，即北纬34°，东经 103°40＇距西北其他四省（自治区）的省会平均距离最近。市区南北，群山环抱，东西黄河穿流而过，枕山带河，依山傍水，平均海拔1500米，具有盆地城市的特征。 兰州地处内陆，大陆性季风气候明显，特点是降水少，日照多，光能潜力大，气候干燥，昼夜温差大，年日照时数为2600小时，无霜期为180天，年平均降水量在250~350毫米，并集中分布在6~9月。年平均气温9.3℃。

（三）外部配套条件

该项目建设所需的道路、上水、下水、供电、煤气和通讯等基础设施齐全，场地平整后即可开工建设。

（四）项目建设内容和规模

此次兰州万达广场在规划方面，充分发挥万达现有建设经验，引入完整的百货品牌管理流程，借助大客户库资源不依赖招商对项目大商业部分的成功促动；携万达院线等大型自有或长线合作休闲娱乐品牌，先期入驻降低本项目投资和后期运营风险。

项目总用地面积6.70万平方米，总建筑面积43.37万平方米。其中地上建筑面积34.77万平方米，地下建筑面积8.60万平方米。项目的建设内容包括：大型购物中心，写字楼、五星级酒店、室外步行街、底商、住宅等。主要技术指标详见表2-4-1。其他指标见表2-4-2表2-4-3。

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序号 一 二 1 2 三 四 五 六 七 1 2 3 名 称 规划用地面积 总建筑面积 地上总建筑面积 地下总建筑面积 容积率 建筑密度 绿地率 建筑高度 地下停车位 购物中心 精装SOHO写字楼 酒店式公寓 单位 万m 万m % % m 个 表2-4-1主要技术指标表

序号 一 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 2.3 二 1 三 项目名称 购物中心总建筑面积 地上建筑面积 室内步行街 万千百货 娱乐楼 商管用房 地下建筑面积 超市 设备机房 地下停车及辅助 蜡烛写字楼建筑面积 地上建筑面积 五星级酒店建筑面积 建筑面积（万m） 15.50 7.50 3.50 2.50 1.40 0.10 8.00 1.50 1.00 5.50 9.00 9.00 4.10 222数量 6.70 43.37 34.77 8.60 5.19 68.91 10 135 1300 32

万达广场可行性研究报告 1 2 四 1 2 五 六 1 2 地上建筑面积 地下建筑面积 商铺总建筑面积 室外步行街建筑面积 底商建筑面积 物管用房建筑面积 住宅公寓总建筑面积 地上建筑面积 地下建筑面积 表4-2 建筑明细一览表

序号 1 2 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 4 名 称 室内商业步行街 万千百货 娱乐楼 国美 电玩 量贩式KTV 电影城 影城夹层 超市（地下一层） 表4-3 购物中心业态明细表

建筑面积（万m） 3.50 2.50 1.40 0.25 0.28 0.28 0.39 0.20 1.50 23.50 0.60 3.80 2.90 0.90 0.01 10.96 10.96 33

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（五）市场可类比项目市场调查分析

根据本项目立项总体定位——城市综合体，此类定位项目在兰州市尚属首次，从标准意义上讲，兰州市没有可类比项目作为调查对象进行类比分析，但考虑市场租售情况比对，现参看对外以城市综合商业区为主要宣传口径的瑞德摩尔进行类比分析，以期在定价和租赁换置方面给予开发企业参考。 兰州城东核心区——瑞德摩尔

位于大西洋外侧一条街，人流量较大，有农行、要点、小吃、酒吧、家电等，小吃、家电等经营状况良好，酒吧客流量较少。 大西洋，主要经营电器及厨具还有旅游商品，楼上还有快捷酒店，餐饮、网吧、健身、多种娱乐会所，楼上店面租金15~20/平方米 太平洋商城，人流稀少，主要经营家居和体育健身器材，二楼月租40~60/平方米，一楼月租70~80/平方米。 主要经营家电，足浴、餐饮等，铺面月租150~160/平方米，人流量较大。周二中午估测街面人流量70人/分。 商城一楼外侧店面，主要经营童装、文 具，店面租金一月150~160/平方米，不久要涨到180~200/平方米。 王府井百货，是大型购物商城，经营一流品牌商品，物价昂贵，商场内人流较少。负一楼为超市，还有多种小吃店，楼上还分别有电影城、中西餐、足浴、花之林、桌游吧等，以及万国港写字楼。一楼外侧有肯德基、影楼、冷饮店、工行等，经营状况良好。 图2-4-4-1 瑞德摩尔购物中心平面布局说明

瑞德摩尔-城市购物广场（其前身为兰新商业广场）始建与1998年3月，占地187亩，已建成商业面积30万平方米，住宅物业40万平米，共有商城8座，分别为万国港、太平洋城、大西洋城、波罗的海城、地中海城、爱琴海城、珊瑚

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海城等。瑞德摩尔-城市购物广场作为西北最大的购物中心，目前已形成“七星拱月”的商业布局。

作为西北最大的购物中心，瑞德摩尔分成几个经营业态各异的商业步行街，经营状况尚可，人流量70人/分钟，准客户比例较高。与城中张掖路步行街相比较，其经营以批发经营为主，以区域代理展示为主，租金水平售零售影响小，浮动速度较慢且明显低于张掖路。

（六）项目定位方案市场竞争分析

项目总体定位为：兰州市旗舰型高端商业综合体。

1．客群定位

本项目公寓住宅客户定位立足于兰州市区本地客源，并直接面向兰州市周边客群，主要购买人群以刚性置业人群为主。主要为公务员、政府企事业单位、个体工商户、市区挤压人群；经济实力相对较好的企事业单位中层管理人员、支柱型企业的中层管理人员、侨胞、部分小私营企业主等。

商业用房主要客户为私企老板、个体经商者、海外华侨、商业经营者、企事业单位中高层管理人员等。这类客户普遍具有较强的经济实力、敏锐的投资眼光，投资意识强烈，关心商业是否统一管理，有持续运营能力。

2．价格定位

价格策略始终是营销组合策略中最为重要的因素，也是开发商和投资者最为敏感的因素之一，价格的调节也是开发商吸引投资者最为常用的手段之一。然而，成熟的开发商更趋向于把价格作为营销组合中的一种策略，以此配合营销组合中的其他策略，从而更有效率地达成营销目标，实现企业利润。

通过对竞争项目2010年5月份商品住宅成交均价对比分析，成交均价在7000~9000元/平方米之间。大连万达商业地产股份有限公司作为中国商业地产的领军企业，以较强的品牌优势和市场号召力，在中国商业地产行业内居于绝对领先地位，兰州万达广场作为高端商业城市综合体项目，定价应略高于市场平均价格，高层住宅单价可定在9500元/平方米。

从2009年1月~2010年5月兰州销售型商铺供求和成交价格走势可以看出，5月份供求比下挫，成交量放缓、成交均价较低，呈现供大于求的局面。随着兰

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州今年将有一批土地集中入市，目前市场出现的供不应求现象将得到明显缓解，预计年底成交价格将有显著回升，因此该项目底商市场均价可控制在35000元/平方米左右的水平。

作为高端商业形态的写字楼可采取接近平价启动的价格策略。项目入市初期，以略高于区域均价的姿态价格入市，可以作为产品区域内的空白产品独立定价。目前高端写字楼作为市场稀缺型办公产品，在制定价格上综合考虑区位、价值、交通等综合因素，可定于单价在35000元/平方米。

3．推广定位

独特的地理位置优势和未来远景规划决定了该项目的品位和知名度，突出地位区域优势必将成为该项目闪亮的卖点。在以此为中心的全程营销策划中，整体的广告公关策略思想将是项目成功的有效保证。

根据该项目的进展程度和不同的市场时机，相应的公关广告计划应包括筹备期计划、公开期计划、强销期计划和持续期计划，在各期间相应完成不同的工作重点和广告目标。

4．销售定位

营销执行策略是该项目最终决胜的关键，好的产品策略、价格策略乃至公关广告策略，如果在执行环节中把握不当，很可能出现过犹不及抑或是东施效颦的效果，不仅仅是贻误销售时机，很可能就此形成呆案，造成经营失败。

营销渠道的选择是销售执行的首要工作，往往根据该项目公司自身实力和现实具体条件最后确定。由于购房者对购房过程中的消费体验要求增加，因此对销售人员的培训显得尤为突出。销售前期对销售人员的销售技巧的系统培训，以及销售过程中科学合理的组织管理机制和销售激励机制成为销售执行的关键。

（七）项目SWOT分析

1．优势分析

（1）品牌优势：开发商大连万达集团是建设部审定的国家一级开发企业，经过19年发展，已成为以商业地产、住宅地产、文化产业、高级酒店为四大支柱产业的大型企业集团，总资产1000亿元，年销售额600亿元，具有较强的品牌优势。

（2）开发经验优势：万达集团从事房地产开发经营多年，积累了丰富的房地产开发及物业经营管理的经验，在国内地产界被称为“地产东北虎”，在全球房

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地产业也声名显赫。

（3）产品新颖竞争空间宽松：城市综合体是万达集团在世界独创的商业地产模式，该项目地块直接面临南北主干道—天水北路，交通发达。作为大规模综合体项目，涵盖大型购物中心、商业步行街、高级酒店、写字楼、高层住宅等多种物业形态，集购物、休闲、商务、娱乐等多种功能于一体，形成大型商圈，可以实现业态互动，填补了区域同类型项目的市场空白，有利于抢占市场先机，获取利润最大化。

2．劣势分析

（1）所处的雁滩片区目前还属于兰州的“睡城”，项目周边商业设施不齐全，周围高档住宅小区入住率较低，项目“近河而不临河”，没有强势景观资源作为支撑。

（2）项目周边不是传统商品消费区域，对人流吸引能力较弱，受传统消费惯性影响需要前期运作手段介入，投入较高。

3．机会分析

（1）市场空白：目前雁滩片区已开业的大型集中商业设施不多，为该项目开发创造了良好的市场条件，如能快速开发，易于抢占市场先机、培育忠实客群；住宅开发较为成熟，众多住宅项目分布在项目周边，虽然目前入住率较低，但随着后期商业、教育、医疗等配套设施的完善，常住人口数量将会逐步提高，为未来商业消费奠定基础。

（2）政策支持：作为兰州市重点招商引资项目之一，在政策倾向上更具优势，前期新闻宣传的广受关注，成功的植入了万达品牌传播优势，积累了忠实客户，为本项目快速销售打下了坚实基础。

4．威胁分析

（1）雁滩片区区域功能定位不明确，尤其是面对本项目写字楼产品，缺乏产业引导政策支持；目前写字楼地理位置主要是靠近省市政府附近。

综上分析，该项目具有一定的优势和良好的发展机会，威胁和劣势相对较小，发展前景看好。

综上分析，该项目具有一定的优势和良好的发展机会，威胁和劣势相对较小，发展前景看好。

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第三部分 项目工程技术方案

一、概述

以城市总体规划为依据，对兰州市城市格局进行分析，通过研究城市设计、商务、办公、商业、居住及休闲活动等空间模式和景观环境各要素，从现代城市功能、景观要求出发，对规划用地进行整体设计，使该项目成为兰州市区内一道亮丽的城市风景线。

◆ 坚持可持续发展的原则，合理精心规划，保持项目开发与环境的协调发展。

◆ 坚持以人为本的思想，用人性化的设计手法，合理进行功能安排与结合。

◆ 创建大型商业购物中心、商务、酒店、居住、休闲、娱乐、生态、环保为一体的新城市生活中心。

◆ 充分挖掘地块的最佳商业价值，合理布置商业建筑，提高整个地块和周边地区的活力。

◆ 合理组织人流、车流、物流等相互关系，争取人车、人货分流。 ◆ 充分利用地下空间，合理组织地下功能分区，挖掘地下空间的潜力与商业价值。

二、工程设计

（一）建筑设计

1．总平面布局

项目用地为正方形地块，用地西侧沿天水北路布置酒店及写字楼，酒店为独立的入口广场。北侧沿规划路布置购物中心，从东到西依次为室外步行街、室内步行街、娱乐楼、百货楼。娱乐楼和百货楼上面布置两栋写字楼，西侧步行街上布置一栋写字楼。用地南侧沿雁滩路布置住宅。详见总平面图。 2．立面设计

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在节约的前提下，利用建筑造型、体量、颜色，创造出简明而优雅，体量庞大而精致的建筑形象。建筑遵循历史的文脉，追求建筑的细节。精心设计的流线组织和建筑布局，使它与周围环境、蓝天相呼应。立面上新材料的应用、色彩的搭配，将增加建筑的时代感，为兰州建筑增添新的光彩。 3．装修

该项目除SOHO写字楼室内为精装修外，其他建筑室内均为简装，室外为干挂石材或玻璃幕墙。室内外装修标准详见装修工程设计图纸。

（二）结构设计

1．设计依据

◆《建筑抗震设计规范》 ◆《建筑结构荷载规范》 ◆《建筑地基基础设计规范》 ◆《建筑桩基技术规范》 ◆《混凝土结构设计规范》

◆《高层建筑混凝土结构技术规程》 ◆《砌体结构设计规范》

◆ 国家《建筑工程设计文件编制深度规定》 ◆ 国家及地方相关设计的规定 2．设计使用年限

该项目为二级耐久年限，使用年限为50~100年。 3．结构概况

名 称 高层建筑 多层建筑 结构形式 框剪 框架 基础形式 桩筏基础 筏基础 结构安全等级 二级 二级 4．抗震设防标准

抗震设防 名称 烈 度 指标 类 别 等 级 二级 第一组 一级 8度（0.1） 丙类 抗震设防 结构安全 地震分组 抗震等级 39

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（三）无障碍设计

本着对每一个人关怀的原则，使所有的人在走道通行和设施使用上没有任何不方便和障碍，该项目需做无障碍设计，主要内容如下：

1．总平面：项目用地出入口连接城市道路处设缘石坡道，人行道设置盲道通往主要业态出入口并与城市盲道连接。

2．停车库、停车场：按规范要求设置残疾人专用停车位。

3．建筑入口，室内外高差部分设置不大于1:12的无障碍坡道。建筑内部走道，电梯厅等交通系统均按照无障碍设计规范进行设计并设无障碍电梯，残疾人在建筑内部可通过坡道、走道、电梯到达所有位置。所有走道和门洞宽度符合规范要求。

4．公共部分设置无障碍专用厕所。 5．按规范要求设置无障碍标志。

6．电气无障碍设计：无障碍专用厕所设求助呼叫按钮，厕所门外设呼叫信号装置。

7．各建筑无障碍设计范围见表5-3。 无障碍设计范围

建筑类别 设 计 部 位 ○ 建筑基地（人行通路、停车车位） ○ 建筑入口、入口平台及门 ○ 水平与垂直交通 公 建 ○ 接待用房 ○ 公共用房（会议室、报告厅等） ○ 公共厕所 ○ 服务台、公共电话、饮水器等相应设施

三、公用工程

（一）给排水系统

1．设计依据

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/c1q3.html