影响兰州市房地产价格的需求因素分析

第27卷 第8期

2011年4月

甘肃科技

Vol 27 No 8Apr 2011

影响兰州市房地产价格的需求因素分析

何星纳

(甘肃省城乡规划设计研究院,甘肃兰州730000)

摘 要:通过对影响兰州市房地产价格的需求因素定性分析,确定了房地产价格的需求影响因素,并分析了各因素如何对房价变动起作用。商品房销售面积、城市人均居住使用面积、居民收入等需求指标持续上升,但供给结构不合理,激化供需矛盾导致价格上涨;地理位置因素通过需求对兰州市房价的影响较大。针对存在的问题必须积极调整市场中的商品房供给结构,调整保障性住房建设,充实市场供给,发展快速交通,延展城市可达范围,以稳定房价。关键词:房地产价格;需求;地理位置;影响因素;兰州市中图分类号:F424

1 影响房地产价格的需求因素

房地产价格的波动受供给因素、需求因素、金融因素

[1]

求因素主要有:商品房销售面积,反映了当年兰州市房地产市场中消费者对产品的消费和投资的实际数

量,反映实际需求;商品房销售总额,不仅反映了兰州市房地产需求情况,而且综合反映了价格的变化情况;城市人均居住使用面积,反映了兰州市居民的居住现状,这一指标直接影响着消费者对房地产产品的消费和投资需求预期。居民收入,收入也是影响需求的重要因素,居民可支配收入反映了兰州市居民的购买能力,通过影响房地产市场中的实际需求来影响价格,所以体现消费者购买能力的收入是影响价格的主要的因素之一。

等多种因素的影响。其中影响房价的需求

因素主要有:商品房销售面积及销售额;城市人均居

[2]

住使用面积;居民收入;地理位置因素等。

2 影响兰州市房地产价格的需求因素定性分析

2 1 需求指标2 2 需求因素分析

如表1,图1所示,影响兰州市房地产价格的需

表1 2000~2006年兰州市房地产市场需求指标值

指标名称

商品房销售面积(万m2)其中:住宅(万m2)商品房销售总额(万元)其中:住宅(万元)

城市人均居住使用面积(m2)

2000年55 2645 65906987115012 1

2001年71 5565 5311876110494212 19

2002年78 2269 110230710230714 51

2003年86 1481 0416005213558515 04

2004年142 38128 9832487526878615 67

2005年191 38168 2245599836568416 68

2006年206 17193 8752703247556117 98

数据来源:2001~2007年兰州市统计年鉴。

场需求状况良好,整体呈上升趋势。7年商品房的销售量年均增长26%,销售额年均增长39%;其中住宅销售量占整体市场的89 88%,住宅需求量大,仍是整个市场的主要需求对象。

由于兰州市的商业化程度较全国其他同类城市低,商业环境有待优化,所以凸显出商业用房需求占整体需求比例较低。引用兰州市统计年鉴中竣工房

图1 2000~2006年兰州市房地产市场

需求指标变化与价格关系

屋面积数据,经对比,在图2中可看出,商品房销售面积的增长幅度远超出当年竣工房屋面积的增长幅度。需求不断快速增长,供求矛盾激化,引起商品房价格的持续增长。由于兰州市两山夹一河的狭长地

2 3 需求因素变化对价格的影响

由表1,图1可以看出,近年来兰州市房地产市

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貌特征,市区面积1631 6km,可开发空间的有限性;同时,公共交通相对滞后,导致土地开发向东西两侧延展的速度较慢;而另一方面近年来兰州市人口增加较快,从1998年的283 93万人,2006年增至313 64万人,而供给的增速相对较低。另一个重要的原因是商品房的供给结构不合理,与需求结构不相适应,造成有效供给不足,表现为需求过旺,导致价格上涨。另外,从图中可看出,兰州市人均居住面积在持续增加,在人均居住面积增加的情况下,商品房售价也在持续上升。这是因为,兰州市房地产品开发受到土地资源的约束,兰州市中心区域每平方公里土地承载2万多人,人口密度已达全国前列。虽然,近年随着城市化进程加快,居民居住条件逐渐有所改善,但是目前状态还不能满足居民追求舒适

指标名称

城镇居民可支配收入(元)

城市居民用于食品的消费(元)城市居民恩格尔系数(%)

2000年5850 171926 5732 93

2001年6327 682004 0631 67

的目标水平,当人均居住面积达到一定水平后,居民舒适感增强,此时人均居住面积与价格之间的关系就会呈现反比关系。居民收入对价格的影响如表2,图2所示。近年来,兰州市居民生活得到了很大的改善,兰州市居民的可支配收入持续增加,年均增幅为26 34%,2006年居民可支配收入是2000年的1 6倍。从城市居民恩格尔系数可以看出,居民生活水平大幅提高。由于房地产市场的主要消费者是当地居民,所以,本研究用兰州市居民的购买能力分析来近似衡量兰州市房地产市场消费者购买能力。随着居民收入的提高,居民生活水平有所提升,用于食品以外的支持大幅增加,居民改善居住水平的期望提高,购买实力也有所增强,房屋购买需求大幅增加,房地产价格也随之上升。

2002年6554 742097 6732 00

2003年7094 292175 5730 67

2004年7683 242449 5531 88

2005年8529 122569 8630 13

2006年94182662 3228 27

表2 2000~2006年兰州市市居民生活改善情况

注:数据来源2001~2007年兰州市统计年鉴,兰州市房产局

。

选择性不灵活,使居民在时间成本与交通成本的衡量上,选择了节约时间成本与交通成本来置换房价,简而言之,时间成本,即节约时间内居民所创造价值(通常以该城市的人均小时工资作为标准),交通成本即居民乘车需支付的费用

[3]

。如果居民在住房

使用寿命内(我国以70年为限)所节约的成本超过购买住房多支付的资金,那么居民的这一决策就是

图2 2000~2006年兰州市居民收入变化与房地产价格关系

合理的,否则是不划算的。但是,就兰州市目前的工资水平和交通水平,居民花费高出2000~3000元来购买住房,在70年内不能收回多支付的成本;(2)人们之所以对市区中心区位居住、生活的心理认同和依赖度较高,究其主要原因,除了心理因素外,根源在于兰州市目前城市结构尚不完整,城市中心区与外围郊区和卫星城之间存在着事实上的环境区位差。城内与城外还存在着较大的经济、文化落差。作为房地产市场来说,应当看到当前人们在居住心理上的这种特殊性,以便制定客观而科学的市场引导和运作策略。

2 4 地理位置因素分析

由于房地产具有位置上的不可移动性和土地的

稀缺性,影响着消费者的具体需求,使得房地产产品价格受地理位置影响的敏感度很高。兰州市内,接近城市中心或者工业、商业中心以及成熟居住小区相对集中的地区房地产价格相对于其他地区明显较高。

如表3所列,兰州市房地产市场的环境区位差和心理区位差很明显,这种差异影响价格的高低。市区中心的房价比半径在3km以外的其他地区高出2000~3000元,差额高出接近一倍。兰州属于中等规模省会城市,对于面积并不大的城市房价存在这种差异,值得注意和研究。

地理位置对消费者的选择有着很大影响,体现在对兰州市房地产价格的影响较为明显,原因在于:(1)公共交通不发达。由于道路拥堵,公共交通可

3 政策建议

3 1 积极调整商品房供给结构

依据以上分析,兰州市房价偏高的主要原因之

一就是商品房供给结构不合理,对于土地资源稀缺的城市,高空置率助推了高房价,造成了资源浪费,

第8期 何星纳:影响兰州市房地产价格的需求因素分析

表3 2008年10月兰州市各区域楼盘价格情况 项目名称时代伟业2008伊真东城丽珠鸿运润园中广宜景湾仁恒国际

万盛名仕佳园盛世凯旋宫兰澳花苑金城名苑瑞泰恒居中环广场山水名庭盛业丰景苑亚太名苑长城山海苑天银大厦曦华源凯地怡苑上河苑宝丰西湖公馆上宝苑医药大厦华兴世纪星九洲城兰雅亲河湾黄河水岸颐园欧洲阳光城奥翠嘉苑

地理位置东岗东路

兰州商学院南侧新港城东侧省政协西南侧金轮广场东侧盘旋路黄楼西侧广武门花市正对面张掖路时代广场西北角西关什字兰医二院东兰州剧院北侧

张掖路中央广场东南角五泉山

甘南路兰州一中对面西关什字亚欧商厦北侧外贸厅公交站通渭路口,规划局南侧敦煌路

七里河区吴家园西街滨河中路

西津东路西湖公园南侧七里河区上西园

小西湖立交桥南端出口处小西湖桥向西100m九州

小西湖桥西1000m北滨河路顺风肥牛西侧北滨河路东段崔家崖桥东

价格(元/m2)4950(均)4500(均)5800(均)5500(均)5500(起)5380(起)5980(起)6180(起)6300(起)6000(均)6130(起)4860(起)6200(均)6630(均)4700(均)4880(均)4800(均)4400(均)4580(起)4700(均)3880(均)4260(起)3480(起)2954(均)4600(均)3280(均)5280(起)3080(均)

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依据地理位置因素分析,不同地理位置的商品房价格差异较大,交通不便是阻碍兰州市房地产发展的一大瓶颈。兰州市政府已规划改善兰州交通问题,大力发展快速交通,于2009年开建的南山路工程,以及纵贯兰州市东西线网总长59 34km的轻轨工程,建成后不仅改善了交通状况,还将改变商品房目前的分布格局。尤其是兰州轻轨工程的建设,将大大提高兰州市交通的可达性,时效性。在轻轨项目沿线,已建成房地产会因轻轨开通,交通条件改变而产生的升值,也为新建房地产项目开拓了发展空间。沿线房地产还会因其他因素的影响而升值:周边配套设施的改善,因交通条件改变后,房地产的批量开发促使物业水平提高。而且经研究,轻轨沿线的楼盘距离城市中心越远,房价升值的空间越大,升值幅度可达1612元

[4]

,这一趋势将改变兰州消费者

原有的购买习惯。另外,由于从轨道交通的建设到运营,都需要大量的财政资金,国内外原有经验都表明,轨道交通原有的运营模式总使经营者面临着亏损,不得不依赖政府补贴而且还会造成高票价,不仅不能实惠于民,反而造成资源浪费。相关部门可以运用目前一种新的轨道交通运营模式,即轨道交通建设及运营与周边土地开发相结合,实现费用的分摊和利益的分享。政府可利用轨道交通周边土地的综合开发的方法以减轻财政支出的负担,同时实现利益的共享,即方便于民,又减少政府支出,也为房地产开发提供了充足的空间,以缓解兰州市高房价的现状,更为兰州市房地产企业提供了创新经营的途径,是一项多赢策略。

参考文献:

[1] 苏召学 房地产市场的划分及影响因素分析[J].山

东建筑工程学院学报,2001(3):27-30.

[2] 童长锜,杨和礼 房地产价格影响因素研究[J].建筑

经济,2007(7).

[3] 陈峰,吴奇兵 轨道交通对房地产增值的定量研究

[J].城市轨道交通研究,2006(3):12.

[4] 何星纳,杨林娟 兰州市轻轨项目对沿线房地产影响

的地理范围和增值预测[J].甘肃科技,2006(3).[5] 兰州市统计局 2001~2007年兰州市统计年鉴[M].

中国统计出版社,2001~2007.

无法满足不断增长的需求。兰州市房地产开发需按

居民购买需求做出积极调整。房地产企业也应当积极掌握国家政策,把握消费者有效需求,适时定位市场,区分客户,差异化开发经营,提高自身竞争力。3 2 调整保障性住房建设,充实市场供给

在经济适用房建设方面,降低政策成本过高,寻找经济、能满足低收入居民住房需求的解决方法。须积极调整政策,解决定位不清,手续繁杂,位置偏僻,标准过高,贫者难买的问题。细化保障性住房建设及供给。保障性住房应针对不同收入群体设计不同方案。政策鼓励房屋中介及租赁市场,丰富可供租赁房屋的档次、地理位置选择等。

3 3 大力发展快速公共交通,拓展房地产开发空间

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