自考房地产法试题和答案 - 图文

2010年10月高等教育自学考试全国统一命题考试房地产法试题

课程代码：00169

一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分)

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.有权制定房地产行政法规的部门是( ) A.全国人民代表大会 C.建设部 A.一级市场 C.三级市场

B.国务院

D.某自治县人民代表大会 B.二级市场 D.四级市场

2.国有土地使用权出让属房地产交易的( )

3.下列关于土地承包经营权流转的说法中，正确的是( ) A.土地承包经营权采取转包方式流转的，必须经发包方同意 B.土地承包经营权采取互换方式流转的，必须登记，否则无效 C.承包方将土地交由他人代耕不超过两年的，可以不签订书面合同 D.土地承包经营权采取出租方式流转的，应当报发包方备案

4.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年的平均年产值的( ) A.4—8倍 C.6—8倍 地的( ) A.80％以上 C.30％以上

A.德国模式、美国模式 C.日本模式、德国模式 A.有偿出让 C.有偿转让

B.50％以上 D.20％以上

B.日本模式、美国模式 D.美国模式、法国模式 B.无偿转让 D.无偿出让

( )

A.房屋管理部门批准

B.物业管理公司批准

C.各所有人一致同意，并签订书面协议 D.支付相应费用

9.《城市房地产管理法》第25条规定，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征

1

B.4—10倍 D.6—10倍

5.《土地管理法》规定，省、自治区、直辖市划定基本农田保护区应当占本行政区域内耕

6.在区分所有建筑物与基地利用权的一体性的问题上，存在的两种模式是( )

7.土地使用权原始取得的方式主要有行政划拨和( )

8.异产毗连房屋所有人以外的人，如需使用异产毗连房屋的共用部位时，应具备的条件是

收相当于土地使用权出让金一定比例的土地闲置费。该比例为( ) A.10％以上 C.20％以上 A.登记主义 C.申报主义

市场模式的国家或地区是( ) A.日本 C.前苏联 A.所有人 C.租赁人

13.拆迁房屋必须取得( ) A.拆迁许可证 C.建设用地规划许可证 A.拆除出租住宅房屋 B.拆除地上附属建筑物 C.拆除非住宅房屋

D.被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的

15.依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括( ) ．．．A.房地产转让 C.房地产开发

A.市场租金、商品租金和成本租金 B.市场租金、商品租金和福利性租金 C.商品租金、成本租金和公房租金 D.市场租金、成本租金和私房租金

17.在我国，房屋租赁行为合法有效的凭证是( ) A.房屋租赁合同

B.房屋租赁证

C.房屋租赁登记书 D.房屋产权证

18.我国住房制度改革始于20世纪80年代初。在改革之前形成的住房制度的特征不包括 ．．．

( )

B.房地产抵押 D.房屋租赁 B.国有土地使用权证 D.建设项目批准文件 B.我国香港地区 D.英国 B.使用人 D.抵押权人 B.10％以下 D.20％以下 B.准则主义 D.备案主义

10.《城市房地产管理法》规定，设立房地产开发企业实行( )

11.世界各国的土地制度，大致可以分为三种模式。其中，实行以土地私有制为基础的完全

12.拆迁补偿的对象是被拆除房屋及附属物的( )

14.拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换的情形是( )

16.房屋租金是房屋使用价值分期出售的价格。房屋租金分为( )

2

A.国家包 C.供给制 A.住房高租金制

B.等级制

D.货币工资分配制 B.价格自由化

19.改革开放前我国住房制度价格方面实行( )

C.住房低租金制 D.住房商品化

20.出售公有住房，旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价．．．．的( ) A.50％ C.70％ A.业主 C.业主管理公司

B.60％ D.80％ B.物业管理公司 D.业主委员会

21.在物业管理中，物业管理的主体是 ( )

22.业主大会分为定期会议和临时会议，经一定比例以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，该比例是( ) A.10％ C.30％

A.日常生活类服务

B.20％ D.50％

B.常规性的公共服务

23.物业管理的基本业务工作应该是( )

C.委托性的特约服务 D.行政性的管理服务 24.下列有关个人住房贷款担保的表述中，不正确的是( ) ．．．

A.购房人可以用所购自用住房进行抵押，但必须将住房价值全额用于抵押 B.抵押期间届满之前，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押 C.当法人作为保证人为借款人提供担保时，必须具有代为偿还本息的能力 D.享有完全民事行为能力的自然人，都可以作为借款人的保证人 25.职工不可以提取住房公积金账户内的存储余额的情形是( ) ．．．A.购买自住房屋的 C.离退休的 A.成交价格

B.征收机关参照土地使用权、房屋的市场价格核定的价格 C.土地使用权与房屋交换价格的差额 D.交易双方各自申报的价格

27.经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区城镇土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过规定最低税额的( ) ．．．．

B.大修自住房屋的 D.部分丧失劳动能力的

26.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为( )

3

A.50％ C.30％

B.40％ D.20％

28.关于涉外房产制度，下列说法中正确的是( ) A.批准内销的商品房要转为外销时，无须重新审批

B.土地使用权期限届满，原房屋无偿收归国有，但可以申请续期 C.外国人私有房所有人办理委托手续无须公证

D.土改时港澳户地主在农村被没收的房屋，属于土改遗留的问题，按政策应予发还 29.在我国内地开办的外商投资企业，其占用的土地使用权由( ) A.外方享有 C.外商投资企业享有 A.及时 C.自愿 A.国家定价

B.国家或集体享有 D.中方享有 B.公正 D.经济 B.市场价格

30.在房地产纠纷的解决方式中，仲裁区别于诉讼及行政处理的根本特征是( )

31.预售商品房的价格，除国家规定的“微利房”、“解困房”外，实行( ) C.成本价格 D.标准价 32.在土地管理关系中，上级行政管理部门不可以直接做出的行政处分决定是( ) ．．．A.警告 C.记大过 A.行政处罚 C.赔礼道歉

B.记过 D.降级 B.刑事制裁 D.行政处分

33.对房地产行政管理相对人而言，基本的行政责任形式是( )

二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

34.县级以上地方人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时，有权采取的措施包括( )

A.要求被检查的单位或者个人提供有关土地权利的文件和资料，进行查阅或者予以复制 B.要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明 C.进入被检查单位或者个人非法占用的土地现场进行勘测

D.责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为 E.拘留非法占用土地的单位负责人或个人 35.房产税的征税范围为( ) A.城市

B.县城

4

C.建制镇 E.林区

D.工矿区

36.我国对外商投资企业使用土地的限制包括( ) A.对其占有的土地只有使用权，没有所有权 B.需交纳场地使用费

C.其用地期限与企业的经营期限相同 D.未经批准，不得擅自改变土地的用途

E.使用土地必须严格遵守其所在地的建设规划，按照该土地利用规划和城市规划使用土地，进行建设

37.处理土地房屋纠纷问题，无论是审判、仲裁，或是行政处理，都应该坚持的基本理念是

( )

A.公正 C.自愿 E.平等

38.农村村民未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建造住宅的，县级以上人民政府土地行政主管部门有权( ) A.对该村民处以罚款

B.责令该村民退还非法占用的土地

C.限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋

D.限期恢复原耕地的种植条件，还可处以耕地复垦费2倍以下的罚款 E.没收该村民在非法占用的土地上新建的房屋

三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分) 39.物权

40.房地产相邻权

41.城市房地产开发

42.房地产转让

B.秩序 D.效率

5

43.个人住房贷款

四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分) 44.简述建筑物区分所有权的特征。

45.简述房地产开发企业的设立条件。

46.简述城市房屋拆迁的原则。

47.简述业主大会的职责。

6

五、论述题(本题8分)

48.试述保护耕地是我国的一项基本国策。

六、案例分析题(本题10分)

49.王某是某建筑工程队经理。2009年3月，王某因承包一项建筑工程急需资金，便找到刘某提出借款，刘某同意，双方签订了借款房产抵押合同，双方约定：刘某出借现金50万元给王某，借款期限为1年，利率6％，王某以其一栋房屋作抵押。合同订立后，王某从刘某处取得借款50万元，并出具了借据，但双方未能持房屋抵押合同到房产管理部门办理抵押物登记。2010年2月，王某又将其房屋以60万元的价格出售给张某，并在房产管理部门办理产权转移登记。刘某知道后，即要求王某在30天内还清欠款本息。借款期满后，王某因承包工程严重亏损无力偿还，刘某遂起诉到法院，请求确认王某和张某的房屋买卖合同无效，并要求按房产抵押合同实现抵押权。

7

问题：

(1) 在该房屋上设定的抵押权是否成立?为什么?

(2)王某和张某的房屋买卖合同是否有效?为什么?

8

9

10

2011年10月全国自考房地产法模拟试题和答案

一、 单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分)在每小题列出的四个备选项

中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1.1991年5月24日，国务院决定将每年的6月25日定为全国的（） A.“房屋日”B.“土地日” C.“物业日”D.“住宅日”

2.城市的整体规划、对公有房屋和私有房屋的管理反映了（） A.城市物业管理关系B.土地承包和管理关系 C.城市房地产管理关系D.城市建筑设计管理关系

3.征用基本农田50亩进行房地产开发的，其批准机关是（） A.省一级人民政府B.市一级人民政府 C.县一级人民政府D.国务院

4.房地产开发企业通过出让方式取得土地使用权的，该块土地下的矿产资源所有权属于（）

A.开发商B.国家

C.业主委员会D.业主大会

5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发期限满2年未动工开发的，该土地使用权（）

A.可以无偿收回B.只能有偿收回 C.应当无偿收回D.应当有偿收回

6.建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地（） A.转用审批手续B.征用审批手续 C.出让审批手续D.转让审批手续

7.房屋发生扩建、翻建、改建及相应的宅基地使用范围的增减时，所进行的登记属于（）

A.原始登记B.变更登记 C.转移登记D.他项权登记

8.房地产权属登记的托伦斯模式的最先设计国家是（） A.德国B.法国 C.日本D.澳大利亚

9.通过房地产权属登记建立产籍资料，为房地产的规划、税收提供依据，属于房地产权属登记的（）

A.产权确认功能B.管理功能 C.公示功能D.保障功能

10.以划拨方式取得的土地使用权（） A.均有期限限制 B.一般没有期限限制

C.原则上不允许进入房地产市场 D.具有有偿属性

11.根据我国相关法律规定，房地产开发资质一级企业的自有流动资金为（） A.2 000万元以上B.3 000万元以上 C.4 000万元以上D.5 000万元以上

12.对于房地产开发企业通过依法申请所获得的建设用地，国家依然享有该片土地的（）

11

A.使用权B.所有权 C.占有权D.出让权

13.在我国现行法律制度下，对拆迁补偿形式（） A.一概实行货币补偿B.当事人可以选择

C.当事人原则上不可以选择D.主要实行产权置换 14.当拆迁范围确定后，不得禁止被拆迁人（） A.扩建、改建房屋B.续租房屋

C.改变房屋和土地使用用途D.继承房地产

15.在城镇房屋补偿过程中，要对被拆除的房屋进行补偿（） A.对附属物也应当进行补偿 B.对附属物不予补偿

C.对超过了用地期限的临时建筑也应予以补偿 D.对宅基地也应当予以补偿

16.下列情形不属于房地产转让的是（） A.房地产赠与

B.国家对集体土地所有权的征收 C.以房地产抵债

D.一方以土地使用权为条件，另一方以资金为条件进行合作建房 17.根据我国现行法律制度，商品房预售（） A.必须交付全部土地出让金

B.必须取得建设规划许可证，但不需要施工许可证 C.必须取得土地使用证，但不需要施工许可证

D.必须取得土地使用证，但可以只缴纳部分土地出让金 18.房地产抵押权属于（）

A.一种独立权B.一种优先权与独立权 C.一种价值支配权D.一种独立权与价值权 19.职工以成本价购买的公有住房产权归（） A.单位所有B.居委会所有 C.个人所有D.国家所有

20.房改后国家投入住房建设的资金将主要通过分配机制转变为职工的（） A.货币工资B.实际工资 C.实物工资D.补发工资

21.公有住房的出售带有很强的政策倾向性，主要是为了解决职工家庭的（） A.居住问题B.经济问题 C.工作问题D.使用权问题

22.在物业管理的整个环节中，起主导作用的主体是（） A.开发商B.物业管理企业 C.政府房地产管理部门D.业主

23.下列不属于业主大会职责的是（） A.选聘、解聘物业管理企业 B.自主成立物业管理企业

C.决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施 D.更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作 24.业主与物业管理企业间的物业管理关系基于（）

12

A.双方的服务合同而产生B.开发商的指定而产生 C.开发商的聘任而产生D.政府的任命而产生

25.纳税人建造普通标准住宅出售，免征土地增值税的条件是（） A.增值额未超过扣除项目10％的 B.增值额未超过扣除项目15％的 C.增值额未超过扣除项目20％的 D.增值额未超过扣除项目25％的

26.开征房产税的工矿区须经特定的管理机关批准，该管理机关是（） A.乡镇税务所B.县级税务局

C.地、市级税务局D.省级税务局

27.甲向乙购买房屋一套，契税的计税依据为（） A.成交价格B.卖方报价 C.参考价格D.买方报价

28.国有土地使用权转让合同的转让方，应当依法取得（） A.施工许可证B.建设工程规划许可证 C.国有土地使用权证D.商品房预售许可证

29.享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，双方所签订的合建合同实际上属于土地使用权有偿（） A.出让B.转让 C.抵押D.出租 30.公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯了其已经取得的土地所有权或者使用权的，应当先申请行政复议，对行政复议决定不服的，可以向人民法院提起（）

A.民事诉讼B.刑事诉讼 C.行政诉讼D.违宪诉讼

31.房地产法律责任的主要形式不包括（） A.经济责任B.刑事责任 C.行政责任D.民事责任

32.下列房地产违法行为，应承担行政责任的是（） A.不履行房屋预售合同B.侵犯他人的房屋产权 C.不按时交付商品房D.无照经营房地产开发企业 33.对土地复垦实行的原则是（）

A.“谁主张，谁举证”B.“谁受益，谁负责” C.“谁破坏，谁复垦”D.“谁使用，谁付费”

二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

34.房地产开发的特征主要包括（） A.利润丰厚B.投资量大 C.建设周期长D.涉及面广 E.工程项目多

35.20世纪80年代初以前，我国住房制度的特征主要包括（） A.国家包B.福利性 C.低租金D.供给制

13

E.等级制

36.下列对物业管理特征表述正确的是（） A.物业管理关系具有无偿性 B.物业管理关系是民事关系 C.物业管理关系是不平等关系 D.物业管理关系具有有偿性

E.物业管理关系等同于行政意义上的管理与被管理关系 37.住房公积金所具有的特征主要包括（） A.社会性B.互助性 C.保障性D.政策性 E.自愿性

38.房地产契税的征税对象为转移土地、房屋权属的行为，主要包括（） A.房屋买卖 B.房屋交换

C.土地使用权转让

D.国有土地使用权出让

E.农村集体土地承包经营权的转让

三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分） 39.建筑物区分所有权

40.临时安置补助费

41.商品房预售42.业主委员会

43.经济适用住房

四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分） 44.我国房地产法的基本原则有哪些？

45.外商投资企业用地取得的方式有哪些？

14

46.商品房买卖中关于质量方面的纠纷如何处理？

47.简述建设单位违反物业管理规定所要承担的法律责任。

五、论述题（本题8分）

15

48.试述农村土地承包经营中发包方的权利和义务。

六、案例分析题(本题10分)

49.2000年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从2000年4月1日到2002年3月30日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2000年9月，甲公司因欠丙公司2 800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2000年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2000年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。从2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。 问题：

(1)甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?为什么?(3分)

(2)如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?为什么?(2分)

16

(3)如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?如承租人提出异议能否成立?为什么?(3分)

(4)丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?为什么?(2分)

参考答案及评分标准

一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分) 1.B2.C3.D4.B5.A6.A7.B

17

8.D9.B 10.C11.A12.B 13.B 14.D 15.A16.B17.A 18.C 19.C20.A21.A 22.D 23.B 24.A25.C26.D27.A28.C

29.B30.C31.A32.D 33.C二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分) 34.BCDE35.ABCDE36.BD37.ABCD38.ABCD

三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分） 39.是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共同关系所生的成员权。（3分）

40.是指拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助， （ 2分）通常又称为过渡费。（1分）

41.是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买房人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。（2分）房屋预售又称为“卖楼花”。（1分） 42.是指经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，（1分）在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。（2分）

43.是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，（1分）以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。（2分）

四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分） 44.（1）土地公有原则。（1分） （2）土地有偿使用原则。（1分）

（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。(1分) （4）房地产综合开发原则。（1分） （5）城镇住房商品化原则。（1分）

（6）宏观调控与市场调节相结合的原则。（1分） 45.（1）通过出让方式取得土地使用权。（2分） （2）土地使用权作价入股。（1分）

（3）通过租赁厂房和场地的方式。(1分) （4）通过企业拍卖或租赁经营方式。（1分）

（5）与农村经济组织合资、合作经营取得集体土地使用权。（1分） 46.按照《合同法》和《城市房地产管理法》的有关规定处理。（1分） 房地产开发企业应当对其交付的商品房承担质量保证的责任。（1分）具体责任是： （1）房地产开发企业应当按照其向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，对所售商品房承担质量保修责任。（1分）在保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋功能受到影响，给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。（1分） （2）商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；（1分）给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。（1分）

47.（1）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业（1分）或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，（1分）由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下罚款。（1分）

（2）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权的，不移交有关资料的，（1分）由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；（1分）逾期仍不移交有关资料的，予以通报，处1万元以上10万元以下罚款。（1分） 五、论述题（本题8分） 【评分参考】

18

（1）考生答题所用词语、句式与参考答案不同，只要意思正确，就可给分。

（2）要点回答完整，阐述充分，可得满分；阐述一般，可得6~8分，没有阐述，可得4~6分。

（3）要点回答不够完整，但所回答的要点论述较好，可根据具体情况，适当加1~3分，不得超过满分。

（4）基本观点严重错误的，所答题目得零分。 48.发包方的权利包括：（1）发包的权利；（1分）（2）监督的权利；（1分）（3）处理的权利；（1分）

发包方的义务包括：（1）维护承包方的土地承包经营权；（1分）（2）尊重承包方生产经营自主权；（1分）（3）为承包方提供必要的服务；（1分）（4）组织农业基础设施建设；（1分）

此外，还有法律、行政法规规定的其他权利与义务。（1分） 六、案例分析题(本题10分)

49.（1）甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意。（1分）根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。（1分）抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。（1分）

（2）未登记对抵押合同没有影响，抵押合同有效。（1分）根据我国相关法律规定，当事人之间订立的抵押合同，自合同成立时生效，未办理登记不影响合同效力。（1分） （3）丙公司可以将房屋拍卖。(1分)承租人的异议不能成立。（1分）因为我国相关法律规定，丙公司拍卖之后，房屋的买受人并不能终止租赁关系，承租人的利益不会受到影响。（1分）

（4）丙公司无权向乙公司收取租金来充抵自己对甲公司的债权。（1分）租金请求权属于出租人所有，本案中甲公司是出租人，拥有租金请求权。（1分）

全国2012年1月高等教育自学考试

房地产法试题

课程代码：00169

一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分)

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。A．农用地、建设用地、未利用地

1．在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为( )

B．农业用地、工业用地、建筑用地

19

C．农用地、建筑用地、荒山荒地 A．中央人民政府 C．地市级人民政府

关机关批准，该机关是( )A．国务院 C．县人民政府

D．农业用地、工业用地、建设用地

B．省级人民政府D．县级人民政府

2．在地方权限范围内，行使征收土地批准权的机关是( )

3．征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的须由相

B．省级人民政府D．镇人民政府

4．发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议2／3以上的成员或者( )A．1／3以上村民代表的同意 C．2／3以上村民代表的同意 A．30年 C．30~70年 A．村民委员会 C．甲村民小组 ( )

A．房屋共同共有 C．异产毗连房屋 A．独立产权 C．完全产权 的登记是( )A．变更登记

B．他项权利登记

B．房屋按份共有D．房屋相邻

B．部分产权D．公有产权

B．1／2以上村民代表的同意D．3／4以上村民代表的同意B．30~50年

5．为了保障农民的土地承包经营权利，《土地承包法》规定，草地的承包期限为( )

D．经相关部门批准可无限期延长B．国家

6．某村为修建村公共设施，占用了本村甲村民小组所有的土地，则该土地所有权归( )

D．该公共设施的管理者

7．房屋结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋是

8．职工对于以标准价购买的公有住房，享有( )

9．房屋因买卖、交换、赠与等原因而致使其权属发生转移，办理产权过户手续时所进行

C．注销登记 D．转移登记 10．下列建设用地中，不能通过行政划拨的方式取得土地使用权的是( )．．A．住宅用地 C．社会公用事业用地 A．40年

B．城市基础设施用地D．军事用地

B．50年

11．居住用地土地使用权出让的最高年限为( )

20

C．60年 A．社会团体 C．行政机关 A．改变房屋用途

D．70年

12．通过划拨获得土地使用权后，可以转让、出租、抵押土地使用权的单位和组织是( )

B．事业单位D．企业

13．征收范围确定后，被征收人可以进行的活动是( )

B．改建房屋

C．暂时居住房屋 D．扩建房屋 14．下列关于房屋征收补偿的表述中，不正确的是( )．．．A．因征收房屋造成的停产停业损失不予补偿B．被征收人可以自己选择补偿方式

C．被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换D．因征收房屋造成的搬迁、临时安置应给予补偿A．乡镇级

15．房屋征收的补助和奖励办法由一定级别的人民政府规定，该级别是( )

B．市、县级

C．地市级 D．省级

16．依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的对象不包括( )．．．A．土地使用权 C．土地所有权

B．土地上的房屋所有权

D．土地上的其他建筑物的所有权

17．以出让方式取得土地使用权的房地产转让的条件之一，是按照出让合同约定进行投资

开发，属于房屋建设工程的，应完成一定比例以上的开发投资总额，该比例是( ) A．10％ C．25％

B．15％D．50％

18．依照《城市房地产管理法》的规定，商品房预购人将其购买的未竣工的预售商品房再

行转让的问题，由相关机构规定，该机构为( )A．国家工商行政管理总局 C．全国人大常委会 ( ) A．3年 C．8年

20．公房出售的对象是( )A．职工家庭B．职工个人

B．5年D．10年

B．省级人民政府D．国务院

19．职工以标准价购买的公有住房，经过一定年限后可依法进入市场，该年限一般为

21

C．职工及其成年家属

D．职工及出资购买该公房的其他家庭成员A．1980年 C．1994年

22．业主大会的执行机构是( )A．物业管理公司 C．业主委员会

A．业主大会和业主委员会 C．居民委员会

21．我国开始全面推行住房公积金制度是在( )

B．1986年D．1998年

B．居民委员会D．房地产公司

23．物业管理服务公司的权利源于( )

B．政府土地管理部门D．房地产开发企业

24．下列属于物业管理服务企业义务的是( )A．向房地产行政管理部门提交重大管理措施B．减免业主委员会成员的物业管理费C．为业主提供个性化健康咨询

D．定期向全体业主公布管理费用收支账目

25．经济适用住房开发贷款期限由借贷双方根据经济适用住房建设周期协商确定，最长不．

得超过( )．．．A．1年 C．3年

B．2年D．4年

26．下列属于个人住房贷款借款人条件的是( )B．具有中国国籍，年满23周岁C．已接受九年义务教育D．无犯罪记录

A．有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力

27．个人住房贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，应该( )A．按相应利率档次执行新的利率规定 B．按相应利率档次执行旧的利率规定 C．经借贷双方协商确定利率标准

D．由金融行政主管部门重新确定利率标准 28．下列属于狭义房地产税的是( )A．企业所得税 C．营业税

29．土地增值税的征税范围( )

B．个人所得税D．土地增值税

22

A．为土地使用权、地上建筑物及其他附着物B．仅为土地使用权

C．为土地使用权和地上建筑物D．为地上建筑物及其他附着物A．农村致富带头人

30．在农村新建住宅时，可以给予减免耕地占用税的情形是( )B．到农村创业的高校毕业生C．投资农业的外资企业

D．农村革命烈士家属、革命残废军人、革命老根据地生活困难的农户31．外国人办理房屋登记时所提交的证件及文书( )A．可以提交副本

B．经房屋登记部门同意可以提交副本D．须提交正本

C．经外国人国籍所在国证明可以提交副本32．出现土地侵权纠纷时，当事人( )A．只能提交土地管理部门调解C．可以直接提起诉讼D．必须申请仲裁A．行政处分

C．行政处分和治安管理处罚

B．必须经过土地管理部门调解后提起诉讼

33．阻碍土地行政管理部门的工作人员依法执行职务，应依法给予( )

B．纪律处分

D．治安管理处罚或追究刑事责任

二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）

的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。A．终级分配 C．多级市场 E．国家干预

B．客体的有限性D．使用的期限性

35．土地使用权的特征包含( )A．主体的确定性 C．取得的法定性 E．权利的派生性

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后34．房地产市场作为一类特殊商品交换具有自己的若干特性，表现在( )

B．综合功能D．法定形式

36．房地产转让可通过下列方式实现( )

23

A．买卖

C．以房地产作价入股 E．房屋抵押

B．赠与

D．以房地产抵债

37．下列属于契税征税对象的是( )A．国有土地所有权出让 C．土地使用权转让 E．房屋赠与、房屋交换

B．国有土地使用权出让D．房屋买卖

38．对外商投资企业使用土地的限制有( )A．不能擅自改变土地的用途

B．对其占有的土地有使用权，但无所有权C．必须严格按照该土地的利用规划使用土地D．用地期限比企业的经营期限短E．用地期限比企业的经营期限长39．房屋所有权

40．房地产开发

42．业主

43．住房公积金

41．建筑物区分所有权

三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分)

四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分) 44．简述房地产相邻关系的种类。

24

45．简述设立房地产开发企业的必要条件。

46．简述业主委员会的职责。

47．简述拒不履行土地复垦义务的法律责任。

五、论述题(本题8分)

48．试述土地管理法的立法宗旨。

25

六、案例分析题(本题10分)

49． 2008年6月，某市居民路某通过肖某介绍，与张某签订书面协议，将自己的3间

平房卖给张某。肖某建议张、路二人到房管局办理过户手续，但张、路二人认为，有中间人证明就行了，过户手续可办可不办。于是，张某在交付给路某35万元购房款后，就搬进路某的3间平房居住。2010年2月，该市房屋征收管理部门通知张某搬出其所居住的房屋，自行另找住房，理由是：市里准备兴建老年人福利院，张某居住街区平房所在地属于被征收的范围。张某将此事告知路某后，路某即到房屋征收管理部门，声明张某居住的住房是自己的，自己现在住房紧张，要求房屋征收管理部门拆除住房后，给自己另行安排住房。房屋征收管理部门答应了路某的要求。张某不服，向人民法院提起诉讼。

(2)张某与路某买卖的3间平房的产权是否转移?为什么?

请问：(1)张某与路某的房屋买卖协议是否有效?为什么?

26

(3)应该对张某还是路某给予征收补偿?

27

28

全国2012年10月高等教育自学考试

房地产法试题

课程代码：00169

请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。

选择题部分

注意事项：

1.答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。

2.每小题选出答案后，用2B铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。不能答在试题卷上。

一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分）

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。

1．下列对房地产法律关系的要素的表述中，正确的是 D A．国家机关只能是管理主体

B．土地使用者依法转让的土地所有权是客体 C．对房屋的权属确认行为不是客体

D．主体享有的权利和承担的义务是房地产法律关系的内容

2．根据《城乡规划法》规定，在城市规划区进行建设需要申请用地的，应当依法向城市规划行政主管部门申请取得 B

A．选址意见书 B．建设用地规划许可证 C．建设工程规划许可证 D．建设用地土地使用权证 3．我国土地的基本国策是 B A．实行国有土地有偿使用制度 B．十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地

29

C．建立土地统计制度

4．土地使用权的内容中不包括 A ．．．．

D．实现土地管理的科学化和规范化

A．所有权 B．使用权 C．收益权 D．处分权 5．《农村土地承包法》规定，草地的承包期限为 B A．10～30年 B．30～50年 C．30～70年 D．50～70年

6．根据《土地管理法》规定，在土地征用中，应报请国务院批准征用的基本农田以外的耕地的面积是 A A．超过35公顷的 B．超过50公顷的 C．超过70公顷的 D．超过75公顷的

7．对于已办理审批手续的非农业建设占用耕地，未在一定年限内使用的，经批准，政府有权收回。该年限是 B A．1年 B．2年 C．3年 D．4年

8．下列关于乡（镇）村建设用地的表述中，正确的是 B A．乡镇企业用地的审批权由乡（镇）级人民政府行使 B．乡镇企业用地的审批权由县级人民政府行使

C．为乡（镇）村公益事业建设需要使用土地的，可以收回集体土地使用权，无需补偿 D．农村村民出卖、出租住房后，可以再申请宅基地

9．在建筑物区分所有权的内容（权利）中，居于主导地位的是 A A．专有所有权 B．共有部分持分权 C．成员权 D．共有部分所有权 10．在房屋权属登记的程序中，核心程序是 C A．登记收件 B．勘丈绘图 C．产权审查 D．税费征缴

11．下列对我国房地产开发用地的表述中，正确的是 A A．只能是城镇国有土地

B．既可以是城镇国有土地，也可以是集体所有土地 C．集体所有土地

D．既可以是城镇国有土地，也可以是集体闲置土地

12．房地产开发企业中的三级企业自有流动资金500万元以上的，注册资金不低于 C ．．．．A．2000万元 B．1000万元 C．500万元 D．200万元

13．因房地产中介服务人员的过失而给当事人造成经济损失的，应由 B B．该中介服务机构承担赔偿责任

C．该中介服务机构和人员共同承担赔偿责任

D．该中介服务人员承担赔偿责任，中介服务机构承担连带责任

14．根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第31条规定，采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担责任的方式中不包括 D ．．．．A．赔偿责任

C．治安管理处罚

B．刑事责任 D．行政训诫

30

15．被征收房屋补偿的对象是 A A．房屋产权人 B．房屋使用人 C．房屋管理人 D．房屋产权人和使用人 16．在城市土地买卖中 B A．只能转移所有权 B．只能转移使用权 C．同时转移所有权和使用权 D．同时转移所有权、使用权、收益权 17．城市居民李某将自有临街住宅改为商铺出租，根据法律规定，其 D A．收取的租金应上交国家 B．收取的租金应按一定比例上交国家 C．收取的租金归个人所有 D．应将租金中所含土地收益上缴国家 18．根据1994年国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，计算年限为 A

A．30年 B．40年 C．50年 D．70年 19．公房出售的对象是 D A．户主 B．职工个人 C．单位 D．家庭

20．商业银行发放个人抵押贷款，其贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得．．超过 D ．．．A．30% B．60% C．70% D．80% 21．下列关于住房公积金的提取和使用的陈述不正确的是 C ．．．

A．职工死亡，其继承人可以提取职工住房公积金内的存储余额

B．职工提取住房公积金账户内的存储余额的，应由所在单位核实并出具提取证明 C．住房公积金管理中心可以向他人提供担保 D．申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保

22．我国房产税中依照房屋租金计算缴纳的税率为 B A．1.2% B．12% C．15% D．20%

23．在涉外房地产关系的法律适用中，所适用的法律是 A A．实体法 B．程序法 C．冲突规范 D．冲突规范与程序法

24．如果一个外商投资项目使用耕地超过1000亩的，我国的审批机关是 D A．市、县人民政府 B．省、自治区、直辖市人民政府 C．国家发展与改革委员会 D．国务院

25．对土地使用权转让合同纠纷，如转让方未依法办理出让审批手续的， A A．一般应当认定转让合同无效 B．应对转让方进行处罚 C．应收回转让的土地 D．应责令双方解除合同 26．在《城市房地产管理法》施行前，不具备房地产开发经营资格的房地产开发经营者 C 与他人签订以房地产开发经营为内容的合同，一般应认定为无效。但在下列期间内依法取得房地产开发经营资格的，可以认定有效： A．一审起诉前 B．二审开庭前

31

C．一审诉讼期间 D．一审判决后

27．违反用途规定使用国有土地的，县级以上人民政府土地行政管理部门可以处以罚 A 款，其金额为

A．非法占用土地每平方米10元以上、30元以下 B．非法占用土地每平方米10元以上、50元以下 C．非法所得的5%以上、10%以下 D．非法所得的5%以上、20%以下 28．民事性的房地产法律关系不包括 B ．．．．A．物权关系 B．征用关系 C．债权关系 D．继承关系 29．被征收人对房屋征收补偿决定不服的，不可以 D ．．．．A．申请行政复议 B．提起行政诉讼 C．依法信访 D．提起民事诉讼 30．国有土地上房屋征收与补偿采取的原则不包括 D ．．．．

A．决策民主 B．程序正当 C．结果公开 D．平等自愿

31．房地产交易的形式仅包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁，不包括房地产开 B 发。这体现了房地产交易的 A．特殊性 B．确定性 C．多样性 D．要式性

32．张某将一套住房出租给刘某，双方签订了租赁合同，为期一年，但未到房地产管理部门办理登记。半年后，张某因儿子结婚要求刘某搬出，刘某不同意，双方发生争议。根据最高人民法院的司法解释，应当认定为 C A．合同无效，因为未办理登记备案手续

B．合同无效，因为张某未经批准就将住房出租

C．合同有效，因为房屋租赁登记备案不应当作为租赁合同的生效要件 D．合同有效，因为合同一经签订就不得变更

33．建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物 B A．仍属于抵押物 B．不属于抵押物

C．仍属于抵押物，但要重新办理登记 D．应予拆除

二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分） 在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂、少涂或未涂均无分。 34．房地产法律关系的特征有（ A、B、C ） A．主体的多元性 B．客体的确定性 C．内容的多样性 D．权利的绝对性 E．义务的排他性

35．在征收土地中，征地费用一般包括（ A、B、C、D ） A．土地补偿费 B．安置补助费 C．青苗补偿费 D．地上附着物补偿费 E．土地投入补偿费

32

36．房地产权属登记所具有的功能包括（ A、B、D ） A．产权确认功能 B．公示功能 C．服务功能 D．管理功能 E．对抗功能

37．我国法律规定，房地产不得设定抵押的情况有（ A、B、C、D、E ） ．．．．A．权属有争议的房地产

B．用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产 C．已依法公告列入拆迁范围的房地产 D．被依法查封、扣押的房地产 E．列入文物保护的建筑物

38．违法转让房地产开发项目的，可以给予的处罚有（ A、C、D ） A．责令停止违法行为 B．吊销营业执照 C．没收违法所得 D．处以违法所得五倍以下的罚款 E．给予直接责任人员行政处分

非选择题部分

注意事项：

用黑色字迹的签字笔或钢笔将答案写在答题纸上，不能答在试题卷上。 三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分） 39．房地产关系

40．农村土地承包经营权

41．房地产中介服务

42．商品房预售

43．契税

四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分） 44．简述国家对土地使用权主体变更限制的主要表现。

33

45．简述房地产不得转让的情形。

46．简述房地产纠纷协商解决应遵循的原则。

47．简述房地产法律责任中的民事责任的分类。

五、论述题（本题8分）

48．试述《土地管理法》的立法宗旨。

六、案例分析题（本题10分）

49．刘文早年丧偶，现有三室一厅的房屋一套。刘文有四个子女，大儿子在外地成家并工作；其他三人均在本市，其中二儿子有工作并已成家，另有住房；三儿子未婚，但已工作，在单位居住；四女儿正在读书，与刘文共同居住。2010年，刘文因病去世，四个子女为刘文房屋如何分配产生争议。二儿子、三儿子和四女儿认为，三儿子尚未成家，应分得一间房屋；四女儿还在读书，长期照顾刘文，应分得其余房屋。二儿子也在本市，经常照料刘文，也应得到相应补偿。而大儿子长期在外地，未尽照顾父亲之责，不应分得房屋。对此大儿子坚决反对，认为自己享有继承权，家庭负担又重，理应分房。最后四人未达成分割协议。不久大儿子因要回去上班先行离开。后来，张某主动要求购买该房，于是三人告知大儿子有人高价购房，大儿子书面表示同意。于是，三人将房屋卖给了张某，并办理了过户手续。大儿子知道后，觉得价格偏低，认为合同无效，从外地赶回本市要求张某搬出并

34

退还房屋。

请回答下列问题并说明理由： (1)该房屋属于何种共有？

(2)大儿子有无权利分得该房屋？

(3)二儿子、三儿子、四女儿有无权利出卖该房屋？ (4)张某是否有权取得该房屋的所有权？

(5)大儿子有无权利要回房屋？大儿子的权利如何保障？

35

绝密★考试结束前

全国2013年1月高等教育自学考试

房地产法试题

课程代码：00169

请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。

选择题部分

注意事项：

1．答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。

2．每小题选出答案后，用2B铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。不能答在试题卷上。

一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分）

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答 题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。

1．房地产关系具有直接的物质利益内容，其本质上属于（ C ） A.经营关系 B.管理关系 C.经济关系 D.租赁关系

2．根据《城市规划法》的规定，规划行政主管部门对城市建设必须坚持（ D ） A．“两书一证”制度 B.“两书两证”制度 C.“一书一证”制度 D.“一书两证”制度

3．县级以上土地行政主管部门在履行监督检查职能时，无权采取的措施是（ D ） ．．．．A．责令当事人停止正在进行的土地违法活动 B.对非法占有土地现场进行拍照摄像

C.责令违法嫌疑人在调查期间不得转移财物 D.没收违法嫌疑人的财物

4．农村宅基地和自留地、自留山，其所有权属于（ B ） A．国家 B.农民集体 C.村委会 D.农民个人

5．承包期间，发包方可以收回承包地的理由是（ D ） A．承包方全家迁入小城镇定居 B.妇女结婚嫁到新居住地未取得承包地 C.因自然灾害严重损毁承包地

D.承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口且不交回承包的耕地和草地

6．一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩600公顷以上的，须报相关机关批准，该机关是（ B ）

A．全国人民代表大会常务委员会 B.国务院 C.国家发展与改革委员会 D.省级人民政府

7．公有房屋的使用人无正当理由闲置住宅达到一定时间，房屋产权人可以收回其使用（ C ）

权，该闲置时间为 A．1个月 B.3个月 C.6个月 D.12个月

36

8．在建筑物区分所有权的权利构成中，处于主导地位的是（ A ） A．特制所有权 B.共有权 C.社员权 D.地役权

9．对新建房屋所进行的权属登记，称为（ C ） A．总登记 B.转移登记 C.初始登记 D.变更登记

10．按房地产开发的目的不同，房地产开发可分为（ B ） A．单项开发、小区开发和成片开发 B.经营性开发和自用性开发 C.新城区开发和旧城区改造 D.政府开发和非政府开发 11．房地产开发企业赖以生存和发展的必要条件是（ A ） A．经济效益 B.社会效益 C.环境效益 D.生态效益

12．适合我国现阶段实际情况的土地使用制度是（ D ） A．以土地私有制为基础的完全市场模式 B.以土地公有制为基础的非市场模式 C.以土地公有制为主的国家控制市场模式

D.土地公有制下的国家控制与市场调节相结合的模式

13．国有土地上征收补偿的对象是被征收房屋及其附属物的（ A ） A．所有人 B.使用人 C.租赁人 D.抵押权人 14．对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的．．．．（ C ） A．成本价格 B.标准价格 C.市场价格 D.政府指导价格 15．实施房屋征收应当（ D ） A．先搬迁、后补偿 B.补偿和搬迁同时进行 C.先征用、后补偿 D.先补偿、后搬迁

16．合营企业中的中方合营者以土地使用权折价入股，该合营企业（ A ） A．自成立之日起取得土地使用权 B.应当缴纳土地转让费 C.中方合营者拥有土地使用权 D.外方合营者拥有土地使用权 17．《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为（ A ）

A．原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限 B.原土地使用权的使用年限 C.政府与新受让人约定的年限 D.原受让人与新受让人约定的年限

18．通过出让方式取得的土地使用权，因土地使用权期限届满，地上建筑物、其他附着物的所有权（ B ） A．由国家有偿取得 B.由国家无偿取得 C.由国家适当补偿原所有人后取得 D.不得变更

19．职工购买公房，可以一次性付款，也可以分期付款。分期付款的首期付款不得低于实．．．．际售价的（ C ） A．50%

B.40%

37

C.30% D.20%

20.1994年，国务院发布的，进一步明确城镇住房制度改革目的、基本内容和近期任务的规范性文件是（ A ） A．《关于深化城镇住房制度改革的决定》 B.《关于加强住房公积金管理的意见》

C.《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》

D.《关于进一步深化城镇住房改革，加快住房建设的通知》

21.1988年国务院发布的《关于在全国城镇分期分批推进住房制度改革的实施方案》中规定，向职工出售新建住房，按标准价计算。其标准价包括（ D ） A．贷款利息和税金 B.管理费 C.勘查设计和前期工程费 D.住房本身建筑造价及征地和拆迁补偿费 22．具体进行物业管理的行为主体是（ A ） A．物业管理服务公司 B.业主委员会 C.全体业主 D.房地产行政主管部门 23．关于业主大会，下列说法正确的是（ C ） A．业主大会由物业管理区域内2/3以上业主组成 B.无论业主人数的多少，必须成立业主大会 C.业主大会由物业管理区域内全体业主组成

D.一个物业管理区域可以成立一个或多个业主大会

24．下列关于物业管理服务企业的法律地位的表述中，正确的是（ B ） A．物业管理服务企业依据房地产开发企业的规定实施物业管理 B.物业管理服务企业是独立的企业法人

C.物业管理服务企业与业主委员会是领导与被领导关系 D.物业管理服务企业是执法机构

25．商业银行发放个人抵押贷款，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超．．．过（ D ） ．

A．50% B.60% C.70% D.80%

26．职工个人缴存的住房公积金，缴存的方式是（ B ） A．由职工个人每月向受托银行缴存 B.由职工所在单位每月从其工资中代缴

C.由住房公积金管理委员会每月向受托银行缴存

D.由设区的市级人民政府财政部门每月向受托银行缴存 27．住房公积金管理委员会属于（ C ） A．核算住房公积金的机构 B.负责住房公积金保值的机构 C.住房公积金管理的决策机构 D.负责住房公积金提取的机构 28．土地增值税税率采用（ B ） A．比例税率 B.四级超额累进税率 C.固定税率 D.差别税率

29．下列关于房产税征税范围的表述中，正确的是（ C ） A．城市和郊区及所辖的行政村 B.城市、县城、建制镇及所辖的行政村 C.城市、县城、建制镇和工矿区 D.城市、县城、建制镇、工矿区和行政村 30．契税实行比例税率，税率为（ A ） A.3%～5% B.4%~6%

38

C.5%～7% D.6%~8%

31．关于代管侨房的法律特点，下列表述中正确的是（ B ） A．所有人书面委托 B.是单方的意思表示 C.是非强制性行为

D.代管人在任何情况下均不能取得代管房屋的所有权 32．房地产纠纷，按其法律性质可分为（ B ） A．涉外房地产纠纷和非涉外房地产纠纷

B.民事性质的房地产纠纷和行政性质的房地产纠纷 C.民事性质的房地产纠纷和刑事性质的房地产纠纷 D.行政性质的房地产纠纷和刑事性质的房地产纠纷

33．未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发管理部门责令限 期改正，处以（ A ） A．5万元以上10万元以下罚款 B.10万元以上20万元以下罚款 C.20万元以上30万元以下罚款 D.30万元以上40万元以下罚款 二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分） 在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂、少涂或未涂均无分。

34．在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为（ A、B、D ） A．农用地 B.建设用地 C.房屋用地 D.未利用地 E．工业用地

35．我国房地产法的基本原则包括（ B、C、D、E ） A．平等互利原则 B.土地公有原则 C.城镇住房商品化原则 D.房地产综合开发原则 E．土地有偿使用原则 36．下列属于禁止房地产转让的情形有（ A、B、C、D、E ） ．．A．依法收回土地使用权的 B.共有房地产，未经其他共有人书面同意的 C.权属有争议的 D.未依法登记领取权属证书的 E．被依法裁定查封的房地产

37．下列在中国境内拥有房屋产权的单位和个人，属于房产税纳税人的有（ A、B、C、D、E ）

A．个体工商户 B.国有企业 C.中外合资企业 D.外商独资企业 E．自然人

38．处理涉外房地产关系应当遵循的原则有（ A、B、C ） A．维护国家主权原则 B.平等互利原则 C.统一管理原则 D.产权优先原则 E．外国人由国籍所在国管辖原则 非选择题部分 注意事项：

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用黑色字迹的签字笔或钢笔将答案写在答题纸上，不能答在试题卷上。 三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分） 39．房地产相邻权

40．国有土地使用权出让

41．临时建筑

42．业主委员会

43．房地产纠纷

四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分） 44．简述征地费用的构成。

45．简述我国现行土地使用制度的特点。

46．简述我国城镇住房制度改革的基本原则。

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47．简述违法转让房地产的法律责任。

五、论述题（本题8分）

48．试述土地使用权取得的方式。

六、案例分析题（本题10分）

49． 甲公司于2011年10月10日通过拍卖方式拍得位于某市郊区的一块工业建设用地，同年10月15日，甲公司与某市土地管理部门签订《建设用地使用权出让合同》，同年10月21日，甲公司缴纳全部土地出让金，同年11月5日，甲公司办理完毕建设用地使用权登记，并获得建设用地使用权证。2012年1月28日，甲公司以取得的上述建设用地使用权作抵押，向乙银行借款8，OOO万元，借款期限3年。该抵押权办理了登记手续。此后，甲公司依法办理了各项立项、规划、建筑许可、施工许可等手续之后开工建设厂房。2012年5月，因城市修改道路规划，政府提前收回甲公司取得的尚未建设厂房的部分土地，用于市政公路建设。 问题：

(1)甲公司于何时取得建设用地使用权？为什么？

(2)甲公司建造的厂房是否属于乙银行抵押权涉及的抵押物范围？为什么？

(3)在政府提前收回甲公司部分建设用地使用权的情况下，乙银行能否就甲公司获得的补偿金主张权利？为什么？

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全国2013年1月高等教育自学考试

房地产法试题 课程代码：00169

一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分）

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答 题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1．房地产关系具有直接的物质利益内容，其本质上属于 A．经营关系 B.管理关系 C.经济关系 D.租赁关系

2．根据《城市规划法》的规定，规划行政主管部门对城市建设必须坚持 A．“两书一证”制度 B.“两书两证”制度 C.“一书一证”制度 D.“一书两证”制度

3．县级以上土地行政主管部门在履行监督检查职能时，无权采取的措施是 ．．．．A．责令当事人停止正在进行的土地违法活动 B.对非法占有土地现场进行拍照摄像

C.责令违法嫌疑人在调查期间不得转移财物 D.没收违法嫌疑人的财物

4．农村宅基地和自留地、自留山，其所有权属于 A．国家 B.农民集体 C.村委会 D.农民个人 5．承包期间，发包方可以收回承包地的理由是 A．承包方全家迁入小城镇定居 B.妇女结婚嫁到新居住地未取得承包地 C.因自然灾害严重损毁承包地

D.承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口且不交回承包的耕地和草地

6．一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩600公顷以上的，须报相关机关批准，该机关是

A．全国人民代表大会常务委员会 B.国务院 C.国家发展与改革委员会 D.省级人民政府

7．公有房屋的使用人无正当理由闲置住宅达到一定时间，房屋产权人可以收回其使用 权，该闲置时间为 A．1个月 B.3个月 C.6个月 D.12个月

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8．在建筑物区分所有权的权利构成中，处于主导地位的是 A．特制所有权 B.共有权 C.社员权 D.地役权 9．对新建房屋所进行的权属登记，称为 A．总登记 B.转移登记 C.初始登记 D.变更登记 10．按房地产开发的目的不同，房地产开发可分为

A．单项开发、小区开发和成片开发 B.经营性开发和自用性开发 C.新城区开发和旧城区改造 D.政府开发和非政府开发 11．房地产开发企业赖以生存和发展的必要条件是 A．经济效益 B.社会效益 C.环境效益 D.生态效益 12．适合我国现阶段实际情况的土地使用制度是 A．以土地私有制为基础的完全市场模式 B.以土地公有制为基础的非市场模式 C.以土地公有制为主的国家控制市场模式

D.土地公有制下的国家控制与市场调节相结合的模式

13．国有土地上征收补偿的对象是被征收房屋及其附属物的 A．所有人 B.使用人 C.租赁人 D.抵押权人 14．对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的 ．．．．A．成本价格 B.标准价格 C.市场价格 D.政府指导价格 15．实施房屋征收应当 A．先搬迁、后补偿 B.补偿和搬迁同时进行 C.先征用、后补偿 D.先补偿、后搬迁

16．合营企业中的中方合营者以土地使用权折价入股，该合营企业 A．自成立之日起取得土地使用权 B.应当缴纳土地转让费 C.中方合营者拥有土地使用权 D.外方合营者拥有土地使用权 17．《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为

A．原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩

余年限 B.原土地使用权的使用年限 C.政府与新受让人约定的年限 D.原受让人与新受让人约定的年限

18．通过出让方式取得的土地使用权，因土地使用权期限届满，地上建筑物、其他附着物的所有权

A．由国家有偿取得 B.由国家无偿取得 C.由国家适当补偿原所有人后取得 D.不得变更

19．职工购买公房，可以一次性付款，也可以分期付款。分期付款的首期付款不得低于实．．．．际售价的 A．50% C.30%

B.40% D.20%

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20.1994年，国务院发布的，进一步明确城镇住房制度改革目的、基本内容和近期任务的规范性文件是 A．《关于深化城镇住房制度改革的决定》 B.《关于加强住房公积金管理的意见》

C.《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》

D.《关于进一步深化城镇住房改革，加快住房建设的通知》

21.1988年国务院发布的《关于在全国城镇分期分批推进住房制度改革的实施方案》中规定，向职工出售新建住房，按标准价计算。其标准价包括 A．贷款利息和税金 B.管理费 C.勘查设计和前期工程费 D.住房本身建筑造价及征地和拆迁补偿费 22．具体进行物业管理的行为主体是 A．物业管理服务公司 B.业主委员会 C.全体业主 D.房地产行政主管部门 23．关于业主大会，下列说法正确的是

A．业主大会由物业管理区域内2/3以上业主组成 B.无论业主人数的多少，必须成立业主大会 C.业主大会由物业管理区域内全体业主组成

D.一个物业管理区域可以成立一个或多个业主大会

24．下列关于物业管理服务企业的法律地位的表述中，正确的是 A．物业管理服务企业依据房地产开发企业的规定实施物业管理 B.物业管理服务企业是独立的企业法人

C.物业管理服务企业与业主委员会是领导与被领导关系 D.物业管理服务企业是执法机构

25．商业银行发放个人抵押贷款，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超．．．过 ．

A．50% B.60% C.70% D.80%

26．职工个人缴存的住房公积金，缴存的方式是 A．由职工个人每月向受托银行缴存 B.由职工所在单位每月从其工资中代缴

C.由住房公积金管理委员会每月向受托银行缴存

D.由设区的市级人民政府财政部门每月向受托银行缴存 27．住房公积金管理委员会属于 A．核算住房公积金的机构 B.负责住房公积金保值的机构 C.住房公积金管理的决策机构 D.负责住房公积金提取的机构 28．土地增值税税率采用 A．比例税率 B.四级超额累进税率 C.固定税率 D.差别税率 29．下列关于房产税征税范围的表述中，正确的是 A．城市和郊区及所辖的行政村 B.城市、县城、建制镇及所辖的行政村 C.城市、县城、建制镇和工矿区 D.城市、县城、建制镇、工矿区和行政村 30．契税实行比例税率，税率为 A.3%～5% B.4%~6% C.5%～7% D.6%~8%

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31．关于代管侨房的法律特点，下列表述中正确的是 A．所有人书面委托 B.是单方的意思表示 C.是非强制性行为

D.代管人在任何情况下均不能取得代管房屋的所有权 32．房地产纠纷，按其法律性质可分为

A．涉外房地产纠纷和非涉外房地产纠纷

B.民事性质的房地产纠纷和行政性质的房地产纠纷 C.民事性质的房地产纠纷和刑事性质的房地产纠纷 D.行政性质的房地产纠纷和刑事性质的房地产纠纷

33．未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政 府房地产开发管理部门责令限期改正，处以 A．5万元以上10万元以下罚款 B.10万元以上20万元以下罚款 C.20万元以上30万元以下罚款 D.30万元以上40万元以下罚款

二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分） 在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂、少涂或未涂均无分。

34．在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为 A．农用地 B.建设用地 C.房屋用地 D.未利用地 E．工业用地

35．我国房地产法的基本原则包括 A．平等互利原则 B.土地公有原则 C.城镇住房商品化原则 D.房地产综合开发原则 E．土地有偿使用原则 36．下列属于禁止房地产转让的情形有 ．．A．依法收回土地使用权的 B.共有房地产，未经其他共有人书面同意的 C.权属有争议的 D.未依法登记领取权属证书的 E．被依法裁定查封的房地产

37．下列在中国境内拥有房屋产权的单位和个人，属于房产税纳税人的有 A．个体工商户 B.国有企业 C.中外合资企业 D.外商独资企业 E．自然人

38．处理涉外房地产关系应当遵循的原则有 A．维护国家主权原则 B.平等互利原则 C.统一管理原则 D.产权优先原则 E．外国人由国籍所在国管辖原则

非选择题部分

三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分） 39．房地产相邻权

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40．国有土地使用权出让

41．临时建筑

42．业主委员会

43．房地产纠纷

四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分） 44．简述征地费用的构成。

45．简述我国现行土地使用制度的特点。

46．简述我国城镇住房制度改革的基本原则。

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47．简述违法转让房地产的法律责任。

五、论述题（本题8分）

48．试述土地使用权取得的方式。

六、案例分析题（本题10分）

49． 甲公司于2011年10月10日通过拍卖方式拍得位于某市郊区的一块工业建设用地，同年10月15日，甲公司与某市土地管理部门签订《建设用地使用权出让合同》，同年10月21日，甲公司缴纳全部土地出让金，同年11月5日，甲公司办理完毕建设用地使用权登记，并获得建设用地使用权证。2012年1月28日，甲公司以取得的上述建设用地使用权作抵押，向乙银行借款8，OOO万元，借款期限3年。该抵押权办理了登记手续。

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此后，甲公司依法办理了各项立项、规划、建筑许可、施工许可等手续之后开工建设厂房。2012年5月，因城市修改道路规划，政府提前收回甲公司取得的尚未建设厂房的部分土地，用于市政公路建设。 问题：

(1) 甲公司于何时取得建设用地使用权？为什么？

(2)甲公司建造的厂房是否属于乙银行抵押权涉及的抵押物范围？为什么？

(3)在政府提前收回甲公司部分建设用地使用权的情况下，乙银行能否就甲公司获得的补偿金主张权利？为什么？

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