资产评估复习参考

一．单项选择题

1.（A）是资产评估业务的基础，决定了资产价值类型的选择，并在一定程度上制约着评估途径的选择。

A．评估目的B．评估方法C．评估规程D．评估对象 2. 下列选项中不符合资产评估中确认“资产”标准的是（D）。 A．控制性B．有效性C．稀缺性D．市场性 3.最大最佳效用是基于资产评估的（C）。

A、继续使用假设 B、持续经营假设 C、公开市场假设 D、清算<清偿)假设 4.在下列资产中，最适宜采用成本法评估的资产是（D）。

A、无形资产 B、资源性资产 C、企业整体资产 D、自制专用设备 5．资产评估值与资产交易中的实际成交价格存在下列关系（D） A．前者必须高于后者B．前者必须低于后者

C．前者必须等于后者D．前者可以高于、低于或者等于后者 6．以下原则中属于资产评估的经济原则的是（A） A．贡献原则B．科学性原则C．专业性原则D．客观性原则

7.下列计算重置成本的方法中，计算结果必然属于复原重置成本的是（D）。 A、重置核算法 B、功能价值法 C、点面推算法 D、物价指数法

8．资产功能性贬值的计算公式为：被评估资产功能性贬值额= （被评估资产年净超额运营成本×折现系数）。其中，净超额运营成本是（B）。 A．超额运营成本乘折现系数所得的数额 B．超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额

C．超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额乘折现系数的所得额 D．超额运营成本加上其应抵减的所得税额

9.一般地说．资产评估是指通过对资产某—（B）价值的估算，从而确定其价值的经济活动。 A、时期 B、时点 C、时段 D、时间

10．评估机器设备一台，三年前购置，据了解该设备尚无替代产品。该设备账面原值10万元，其中买价8万元，运输费0.4万元，安装费用（包括材料）1万元，调试费用0.6万元。经调查，该设备现行价格9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比三年前上涨40%、30%、20%。该设备的重置成本是（A）。（保留两位小数） A．12.08万元B．10.58万元C．12.58万元D．9.5万元

解：9.5+1×（1+30%）+0.4×（1+40%）+0.6×（1+20%）=12.08（万元）

11．1995年1月评估设备一台，该设备于1991年12月购建，账面原值为20万元，1993年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）2万元。若定基物价指数1991年为1.05，1993年为1.20，1995年为1.32。则该设备的重置成本是（B）。 A．22万元B．27.34万元C．27.43万元D．29.04万元

(万元)

12．假定某企业长期负债占全部投入资本的比重为20%，自有资金的比重为80%，长期负债的平均利息率为9%，社会无风险报酬率为4%，该企业风险报酬率为12%，则利用加权平均资本成本模型求得其资本化率为（C）。(不考虑企业所得税的影响) A．15%B．13.2%C．14.6%D．12.6% 解：9%×20%+（4%+12%）×80%=14.6%

13．某评估机构于20**年1月对某设备进行评估，该设备为1990年1月购建，帐面原值为100万元。已知1990年1月定基物价指数为120%，1995年定基物价指数为140%，评估基准日定基物价指数为160%，该设备综合成新率为60%，则该设备的评估值最接近于（C）。 A．96万元B．68.57万元C．80万元D．161.28万元

14．某经技术改造设备已使用6年，设计总使用年限为12年，经计算到评估基准日，其加权投资年限为4年，该设备的成新率最接近于（C）。 A．33％B．40％C．50％D．66％

15．用物价指数法估算的资产成本是资产的（B）。 A．更新重置成本 B．复原重置成本

C．既可以是更新重置成本，也可以是复原重置成本 D．既不是更新重置成本。也不是复原重置成本

16．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（C）。

A．140万元B．157.5万元C．141.4万元D．148.5万元

解：127×25%+142×40%+151×35%=141.4（万元）

17．被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（B）。

A．86万元 B．87万元 C．90万元 D．85万元

解：80×(1+3%)×(1+2%)×(1+3%)=86.57（万元）

18. 被评估债券为4年期一次性还本付息债券10000元，年利率18%，不计复利，评估时债券的购入时间已满3年，当时的国库券利率为10%，评估人员通过对债券发行企业了解认为应该考虑2%的风险报酬率，试问该被评估债券的评估值最有可能是（D）。 A．15 400元B．17 200元C．11 800元D．15 358元

19．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价20**万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（C）。 A．9%B．12.5%C．7.5%D．5%

20.下列选项中，在分类上属于无形资产，但是在评估方法、准则适用等方面又不同于无形资产的是（D）。

A、土地使用权 B、版权 C、非专利技术 D、商誉 二、多项选择题

1．资产评估中的资产具有的基本特征是（BCD）。 A．是由过去的交易和事项形成的B．能够以货币衡量

C．由特定权利主体拥有或控制的D．能给其特定主体带来未来经济利益 E．是有形的

2. 资产评估的特点包括（ACDE）。 A、现实性 B、替代性 C、市场性 D、公正性 E、咨询性

3．资产评估中确认资产的标准有（ABCD）。 A．现实性B．有效性C．稀缺性D．合法性E．市场性 4．资产评估的经济原则包括（BDE）

A．科学性原则B．替代原则C．专业性原则D．预期原则E．最佳利用原则 5．以下对市场法的理解正确的有（ACE）。 A．市场法是资产评估的基本方法之一

B．市场法的优点是能够反映资产目前的市场情况 C．市场法的优点是评估值较能直观反映市场现实价格 D．市场法的缺点是有时缺少可比较的数据 E．市场法是最具说服力的评估方法之一 6. 收益法应用的前提条件有（BD）。

A、应当具备可利用的历史资料

B、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的资产 C、资产形成价值的耗费是必需的

D、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的

E、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料是可搜集到的 7．造成资产经济性贬值的主要原因有（BDE ）。

A．该项资产技术落后 B．该项资产生产的产品需求减少 C．社会劳动生产率提高 D．政府公布淘汰该类资产的时间表 E．市场对该项资产的需求下降

8．在机器设备的评估中，重置成本法一般适用于（ACDE）的评估。 A．续用设备B．非续用设备C. 非标准设备D. 专用设备E. 自制设备 9．价格指数法适用于（BD）设备重置成本的估测。

A．无账面原值的B．无现行购置价的C．无财务核算资料的D．无参照物的 E．无账面值的

10. 我国现行会计制度按周定资产的使用特性将其分类，对机器设备而言，有 （ABD）。 A、生产经营用机器设备 B、未使用机器设备 C、自制设备 D、租出机器设备 E、通用设备

11．我国的城市地产市场分为一级市场和二级市场，与一级市场相对应的价格包括（ABC）。 A．基准地价B．标定地价C．土地使用权出让底价 D．土地使用权的转让价格E．抵押价格

12．对于楼面地价与土地单价之间的关系，下列说法中正确的是（CDE）。 A．楼面地价一定大于土地单价B．楼面地价一定小于土地单价 C．楼面地价可以等于土地单价D．楼面地价可以小于土地单价 E．楼面地价可以大于土地单价

13．影响房地产价格的一般因素包括（ABCDE）。

A．房地产价格政策B．城市发展战略C．国民经济发展状况 D．社会发展状况E．物价水平

14、一般来说，无形资产的成本项目包括 （ABC）。

A、创造发明成本B、法律保护成本 C、发行推广成本D、转让交易成本 E、机会成本 15、按资产评估内容划分，资产评估报告可以分为（）。

A、正常评估报告 B、评估咨询报告C、单项资产评估报告D、评估复合报告E、整体资产评估

报告 三、简答题

1、土地的价格，特别是城市土地的价格，随着时间的推移为什么会呈现不断上涨的趋势？ 答：一是在技术进步的条件下，只要合理使用土地，其生产力会不断提高，土地收益也随之增加，从而使地租也不断增加；

二是随着城市经济的发展，其周边的社会环境质量会不断提高改善，交通及其他基础设施也会更加完备，土地的收益也会不断提高，从而使地租随之提高；

三是在城市建设中，对土地不断投入大量的开发资金，也会提高土地的价值；

四是随着社会经济的发展、人口的不断增长，对城市土地的需求不断扩张，但由于土地市场供求关系的特殊性，导致土地价格不断上扬。

2、一般来说，复原重置成本（复原重新构建价格）和更新重置成本（更新重新构建价格）谁高？为什么？

答：在计算重置成本时，如果同时拥有计算更新重置成本和复原重置成本的资料，应选择计算更新重置成本。一是更新重置成本比复原重置成本便宜，因为新技术提高了劳动是产率，使采用新技术生产的相同功能的资产所需的必要劳动时间减少。根据资产评估的替代原则，应选择更新重置成本。二是采用新型设计、材料、工艺制造的资产无论从使用性能，还是从成本耗费方面都会优于旧资产。

3、优先股和普通股的区别？

优先股和普通股的区别主要有：

股票根据持有人享有的权利大小和承担风险大小，分为普通股和优先 股。在正常经营条件下，企业利润首先支付债务利息，其次缴纳所得税， 然后支付优先股息最后剩余部分归普通股所有者。在企业进行破产清算时，优先股的求偿权在债权人之后、普通股之前。

4、简述机器设备重置成本的构成？

设备的重置成本在构成上包括设备的直接费用和设备的间接费用。设备的直接费用由基础费用和其他费用两部分构成。基础费用是指设备的购置价或建造价；其他费用是指设备运杂费，安装调试费，必要的配套费以及进口设备的关税、增值税，银行手续费等。设备的间接费用通常包括为购置、建造设备而发生的各种管理费用、总体设计制图费用、资金成本以及人员培训费用等。

5、简述资产评估三种基本方法的适用范围。 答：1.成本法适用于可复制资产 专用资产 单项资产 2.收益法适用于 资源性资产 整体资产 无形资产

3.市场比较法适用于具有一定通用性且能在公开市场上出售的资产。

四.计算分析题

1.某机床于20**年购置安装，账面原值为16万元。20**年进行一次改造，改造费用为4万元；20**年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数20**年为1.05，20**年为1.28，20**年为1.35，20**年为1.60。 要求：计算该机床20**年的重置成本

时间 20** 20** 20** 20** 合计

投资 费用 16 4

物价 指数

物价变 动指数

重置 成本

1.05 1.28 1.35 1.60

1.60/1.05=1.52 1.60/1.28=1.25 1.60/1.35=1.19 1.60/1.60=1

16×1.52 4×1.25=5 2×1.19

31.7

2

2．被评估设备为1989年从德国引进的设备，进口合同中的FOB价是20万马克。1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种设备了，其替代产品的FOB报价为35万马克，而国内其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为30万马克。按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70%～90%，境外运杂费约占FOB价格的5%，保险费约占FOB价格的0.5%，被评估设备所在企业，以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIF价格的0.8%计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，评估时马克与美元的汇率为1.5﹕1，人民币与美元的汇率为8﹕1。根据上述数据估测该进口设备的续用价值。

根据题意有：

（1）被评估设备的CIF价格取其他企业从德国进口更新换代型设备的CIF价格最为合理，即被评估设备的CIF价格为30万马克，或20万美元。 （2）被评估设备的重置成本为：

（设备的CIF价格+银行手续费）×（1+国内运杂费率） 银行手续费=20×8×0.8%=1.28（万元人民币） 国内运杂费=（160+1.28）×3%=4.84（万元人民币） 进口设备重置成本=160+1.28+4.84=166（万元人民币） （3）设备的成新率=5÷（5+5）×100%=50%

（4）进口设备的评估值为：166×50%=83（万元人民币）

3.被评估设备购置于1998年4月，购置价为200万元，在不停产的情况下，于20**年4月对该设备做了一定的技术改造，投资15万元给设备增添了一个深加工配套装置。20**年4月进行评估，20**年4月该设备由于操作上的原因设备传动齿轮严重受损。经有关技术人员检测，认定该设备更换传动齿轮后仍能继续使用10年，损坏的传动齿轮的价值约占设备重置成本的2％，传动齿轮的现行购买价格为5万元。调换费用(包括因调换而造成的停产损失)约2万元。评估人员经调查得知该类设备1998年的定基物价指数为106％，20**年的定基物价指数为108％，20**年的定基物价指数为118％。 要求：

(1)计算被评估设备的重置成本；

(2)计算该设备的有形损耗(或成新率)及评估值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)

解：(1)重至成本?200?118%?15???????222.64?16.39?239.03(万元)

106%????? (2)加权投资年限=(222.64×10+16.39×8)÷239.03=2357.52÷

239.03=9.86(年)

损耗率?[239.03??????????????7]?239.03

????????=(234.2494×49.65％+7)+239.03 =(116 30+7)+239.03 =51.58％

评估值=239.03×(1-51.58％)=115.74(万元)

4.某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米20**元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的 3.5％，维修费为重置价的1.5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。试根据以上资料评估该宗地20**年3月的土地使用权价格。 1、选定评估方法

该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益

总收益应该为客观收益而不是实际收益。

年总收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元）

3、计算总费用

（1）年管理费＝486000×3.5％＝17010（元） （2）年维修费＝2500×900×1.5％＝33750（元） （3）年税金＝20×900＝18000（元）

（4）年保险费＝2500×900×0.2％＝4500（元） 年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4） ＝17010+33750+18000+4500＝73260（元） 4、计算房地产纯收益

年房地产纯收益＝年总收益－年总费用 ＝486000－73260＝412740（元） 5、计算房屋纯收益 （1）计算年折旧费。

建筑物重置价2500?900 年折旧费＝＝＝46875（元）使用年限48（2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）： 房屋现值＝房屋重置价－年折旧费×已使用年数 ＝2500×900－46875×4＝2062500（元） （3）计算房屋纯收益：

房屋年纯收益＝房屋现值×房屋资本化率 ＝2062500×8％＝165000（元） 6、计算土地纯收益

土地年纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益 ＝412740－165000＝247740（元） 7、计算土地使用权价格

土地使用权在20**年3月的剩余使用年期为50－6＝44（年）。 或

V= 247740×（P/A,7%,44）=247740×13,558=3358858.92（元）

?247740?1V???1?44?7%(1?7%)???3358836.15(元)单价＝3358836.15/500＝6717.67（元） 8、评估结果

本宗土地使用权在20**年3月的土地使用权价格为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。

5．被评估设备购建于1985年，账面价值30000元，1990年和1993年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和20**元，1995年该设备进行评估，假设从1985年至1995年每年价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限为8年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。

据题意计算如下：

（1）评估时设备的现行成本，亦称更新成本为：Σ（帐面原值×价格变动率） 所以，30000×2.6+3000×1.61+20**×1.21=85250（元） （2）评估时设备的加权更新成本为：更新成本×已使用年限 所以，30000×2.6×10+3000×1.61×5+20**×1.21×2=808990（元） （3）设备的加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本） =808990÷85250=9.5（年）

（4）设备的成新率=[8÷（9.5+8）] ×100%=45.7%

6.待评估地块为—待开发建设的七通一平空地，面积20**平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7，覆盖率小于等于50％，土地使用年限50年。20**年8月出售，求取公平市场价格。

估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为14000平方米，共14层，1～2层为商用房，共20**平方米，3～14层共120**平方米用于住宅。预计共需2年时间完成(到20**年8月)，第一年投入60％的总建筑费，第二年投入40％的总建筑费。总建筑费1000万元，专业费为总建筑费的6％，利润率为20％，租售费用及税金综合为售楼价的5％。假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼4000/平方米，住宅楼/20**元，平方米，折现率10％。 要求：(1)以评估基准点20**年8月为时间点，计算总楼价： (2)计算该时点的总建筑费； (3)计算该对点的专业费； (4)计算该时点的税费：

(5)计算该时点的利润和地价。(计算结果以“元”为单位，取整)

(提示公式：地价=楼价-建筑费-专业费-利润-税费)

解：总楼价?(4000?????????????????(2000?12000)?(1?10%)?2

=8000000×O.8264+2400000O×O.8264=26444800(元)

总建筑费?(10000000?60???????????0.5?(10000000?40%)?(1?10%)?1.5

=6000000÷1.0488+4000000÷1.1537=9187930(元) (3)总专业费=总建筑费×6％=9187930×6％=551276(元) (4)税费=26444800×5％=1322240(元)

(5)利润=地价×20％+(9187930+551276)×20％=1947841+0.2地价 地价=26444800-9187930-551276-1322240-1947841-0.2地价 即：

1.2×地价=13435513 地价=11196261(元)

利润=1947841+O.2×11196261=4187093(元)

解：总楼价?(4000?????????????????(2000?12000)?(1?10%)?2

=8000000×O.8264+2400000O×O.8264=26444800(元)

总建筑费?(10000000?60???????????0.5?(10000000?40%)?(1?10%)?1.5

=6000000÷1.0488+4000000÷1.1537=9187930(元) (3)总专业费=总建筑费×6％=9187930×6％=551276(元) (4)税费=26444800×5％=1322240(元)

(5)利润=地价×20％+(9187930+551276)×20％=1947841+0.2地价 地价=26444800-9187930-551276-1322240-1947841-0.2地价 即：

1.2×地价=13435513 地价=11196261(元)

利润=1947841+O.2×11196261=4187093(元)

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/busx.html