厦门xx温泉度假村投资分析

厦门某某 温 泉 度 假 村

投资分析

厦门某某温泉度假村投资分析

1.项目基本情况

厦门某某发展有限公司拟开发建设的某某温泉度假村A1地块酒店项目，位于厦门东北部五缘湾片区，总用地13065.6平方米，总建筑面积28330平方米，容积率1.60，分别为酒店项目用地3415平方米，建筑面积19367平方米，酒店2#3#用地715平方米，建筑面积1533平方米。

该区域是厦门市重点打造高端商务中心区，具备发展休闲度假和高端商住地产的先天条件。按规划功能分为五通商务区、通屿居住区、金山健康养生区、温泉居住区、钟宅民俗旅游区、高新技术园区、敦上住宅区。

本项目位于五缘湾西部金山健康养生区与温泉居住区交界处。周边商业配套有英国特易购大卖场、厦门建发开发的城市综合体、万达商业广场、观音山商业街等。休闲配套有钟宅民俗旅游区、游艇码头、五缘湾运动馆、音乐岛国家歌剧院、湿地公园、金山健康养生区、湖边小康商业步行街。

本项目周边交通网络发达，临近BRT穆厝站，以及其连接线L18交通便利，区域通达能力强。项目距高崎国际机场约7公里，距集美大桥约5公里，距翔安隧道约3公里，进出岛快速便捷。

2.建筑专业说明

2.1项目规划控制

2.1.1. 项目用地规划设计

2.1.1.1.总用地面积： 13065.6 平方米

2.1.1.2.建筑用地面积： 4130 平方米

2.1.1.3.总建筑面积： 28330 平方米

2.1.1.4.计容总建筑面积： 20900 平方米

2.1.1.5.建筑容积率： 1.60

2.1.1.6.建筑密度： 32%

2.1.1.7.绿地率： 40%

2.1.1.8.建筑退让用地边界（拟定红线）距离：建筑西退环 湾路绿化带须满足

消防要求，东、南侧各退让规划路10米以上，北退0.25H且最小为11米。

2.1.1.9.建筑间距及日照控制要求：满足规划管理技术规定的要求。

2.1.1.10.建筑高度、层数控制要求：建筑高度控制在航空限高以下。

2.1.1.11.基地主要出入口：宜沿南侧规划路设置。设置地下停车库，包括94个停车位。

2.1.1.12.建设基地标高：最低点应控制在航空限高黄海高程150米以下。

2.1.1.13.公共建筑配套要求：无。

2.2项目建筑规划设计

2.2.1. 总体构思

设计的出发点在符合据五缘湾片区规划要求和周边建筑规划情况要求的同时，营造一个幽雅、舒适的商务休闲环境。

2.2.2. 设计理念

在该项目的设计中，我们本着以人为本的思想，分析商务休闲的多重需求，以超前性与合理性来引导设计，力求功能合理、环境优美、配套齐全，创造一个满足商务人士休闲度假需求的星级酒店。

2.2.3. 总平面布局

2.2.3.1.酒店主入口可考虑设置在地块西南侧，莅临规划道路，南侧和西侧分别开辟酒店次入口机动车入口，实行人车分流。

2.2.3.2.酒店7层主楼设置在地块西南重心位置，主楼西翼平行于鹭岛大道，南侧平行于规划道路。楼高34.88米（楼板）。

2.2.3.3.主楼北侧五层为屋顶花园，形成一个丰富的建筑立面和自然的景观平台。

2.2.3.4.酒店东南侧布置2栋3.5层的。利用地形落差，结合建筑总体布局，创造微地形，单体布局错落有致。楼高13.9米，计容建筑面积1533平方米。

2.2.3.5.地块东北侧利用建筑形成的半围合形式做温泉泡汤池。

2.3. 交通流线组织

2.3.1.机动车流线：在规划道路和鹭岛大道各设一个机动车出入口，在酒店周围设置宽度大于6米的半环形机动车道，西侧设置4.5米单行车道。

2.3.2地下停车库：地下停车库设置在主体建筑地下一层，由主体建筑北侧坡道

引入，共有停车位94个。

2.4. 建筑设计

2.4.1. 经营动线组织

根据使用功能要求，对酒店功能使用进行分流，分为酒店动线、温泉园林动线和VIP直通路线，各分区动线独立又联系，形成错落明晰的酒店服务网络。

2.4.2. 楼层功能布置

2.4.2.1.主楼一层西南向设置酒店主入口大堂和总服务台，总服务台东侧布置4部电梯和公共卫生间。设置一个景观楼梯直通二层天桥。南面设置主题温泉入口和温泉前台，前台西侧布置2部电梯。VIP入口设置在建筑西侧。货物和员工入口布置在建筑东侧，设置有一个货运电梯通达二楼厨房。一层酒店区设有精品商店、温泉精品专卖店、体育运动中心、商务中心、酒店办公。建筑面积3608平方米，层高4.5米，局部地面抬高丰富空间变化。

2.4.2.2.主楼二层布置了咖啡厅和西餐厅、男女宾淋浴更衣区，VIP区布置有高尔夫球精品商店。建筑东北利用空间设计空中花园，形成观景回廊和露台。本层建筑面积3148平方米，层高4.5米。

2.4.2.3.主楼三层为酒店主要餐饮空间，布置有VIP接待厅、温泉自助餐厅、中餐厅。建筑面积2917平方米，层高4.5米。

2.4.2.4.主楼四层布置了VIP室内泡汤区，设置一个养生休息区，还有一个面积约为600平米的大会议厅。建筑面积3415平方米，层高4.5米。

2.4.2.5.主楼五层均为养生SPA理疗区，建筑面积2154平方米，层高为4.5米。

2.4.2.6.主楼6至7层为酒店客房层，布置有客房52间，6层建筑面积为2020平米， 7层建筑面积为1873平米，层高均为4米。

2.4.2.7.主楼又设有两层设备层，均为温泉供水设备以及其他设备用房等，层高均为2.19米。

2.4.2.8.地下室一层为停车区域，层高3.8米，同时设有发电机房和温泉水厂，建筑面积6340平方米，可停车88辆。

2.4.2.9.屋顶女儿墙采用透空片墙，以遮挡屋顶空调冷却塔，同时成为外立面三段式构成的顶部造型。

主楼合计客房47间。

以上来源于《某某最终定案报批文本》

3.项目市场前景分析

3.1.旅游发展升温，市场需求旺盛

厦门市旅游行业牢记胡总书记关于“厦门是一个著名的旅游城市，旅游业在厦门经济社会发展中具有重要的作用”和“把游客服务好”的重要嘱托，深入贯彻落实国务院《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的意见》和《关于加快发展旅游业的意见》，全面融入我市“五个着力”、五大战役发展大局，积极“调结构、促转变”，集中打好“休闲度假、商务会展、海峡旅游”三张牌，旅游产业呈现全面繁荣的良好发展态势。

旅游业是厦门市经济发展的支柱性产业之一。旅游经济总量大幅增长。2010年，共接待境内外游客3026.09万人次，比增19.85%，其中入境游客162.82万人次，比增19.71%，国内游客2863.27万人次，比增19.86%；实现旅游总收入383.89亿元，比增16.89%，其中旅游创汇10.81亿美元，比增22.23%。2010年我市接待入境游客和旅游外汇收入均名列全国十五个副省级城市前列，接待游客数、入境游客数、旅游总收入和旅游外汇收入占全省的比例，分别为25.7%、44.2%、28.7%和30%。

2005年至2010年，接待游客总人次从1712.88万增长到3026.09万，年均增长15.33%；旅游总收入从230.93亿增长到383.89亿元，年均增长13.25%；接待入境游客从94.55万人次增长到162.82万人次，年均增长14.44%；旅游外汇收入从

5.52亿美元增长到10.81亿美元，年均增长19.17%。产业规模持续壮大，全市国家A级旅游景区从5家增至10家，旅游饭店、社会旅馆等住宿设施由200多家、2万多间客房增至550多家、3.8万多间客房，旅行社由80家增至150家，导游员由2000多人增长到3500多人，并提前建成十大旅游酒店、十大旅游景区、十大旅游特色街区和十大场馆设施等“四个十”工程项目。比较优势日益突出，接待入境游客人次和旅游外汇收入在全省稳居第一，在全国15个副省级城市中排名第4位，在全国28个重点旅游城市中排名第8位。

在市政府对旅游产业规划中，五缘湾规划的总体功能结构，可概括为“一个中心，七大功能区”。 “一个中心”即环湾中心区：它是五缘湾最具特色的核心区域，中心区临湾滨水带将建成一条长8公里的连续不间断的环湾步行道、旅行电

瓶车道和自行车道；它将沿线三个五星级酒店、特色商业街、音乐厅、国际游艇俱乐部、以水上运动为主题的湿地公园等大型公共设施有机地联系在一起。 “七大功能区”是指五通商务区、通屿生态居住区、国际健康养生区、温泉高尚居住区、钟宅民俗旅游区、墩上高尚居住区、软件园

3.2.温泉旅游是养生休闲的时尚旅游，也是时尚的朝阳产业。温泉旅游行业发展的前景是无限的，市场是无穷的。

3.2.1.体闲经济带动了休闲度假旅游，体闲经济中包括很多行业、产业、产品，特别是旅游行业，其中温泉行业更是休闲产业中的朝阳产业，尤其是休闲度假旅游产业更是主要角色。现在受到中央和各级政府及全民的关注。我国是发展中国家，虽然离“休闲时代”还有一大段遥远的路，但我们不能不看到，自改革开放以来，自1995年起实行每周双休日，2008年1月起又实施“春节”、“清明～ 五一”、“端午～ 十一～ 中秋”等国家法定假期，实现了西方国家花了近一百余年的时间才达到的境地。目前我国已有各种法定假日115天，一年中有三分之一的时间在闲暇中度过。这一国家行为表明了我国己融入整个国际休闲文化的背景中。

3.2.2.温泉旅游是养生的时尚旅游健康是人类的共同追求，随着人们生活水平的 提高，温饱已经不过多关注，倍加关注的健康、科学的休闲养生概念被提到空前高度，休闲养生成为人们生活时尚，人们越来越关注在健康方面的投资。

3.2.3.温泉旅游是时尚的朝阳产业随着我国国民经济收入不断提高，旅游者的经济能力和旅游的需求也不断提高，休闲度假旅游市场前景越来越好。随着广大旅游者的观念转变，将从初期简单的观光旅游转向休闲度假，这是个必然趋势。中 国旅游发展30多年，国内旅游从8O年代开始，迄今30年，随着经济收入的提高和闲暇时间的增加，旅游者在这个过程中不断成熟起来。早期的旅游者是穷旅游，追求的只是多看，其它不讲究。而旅游中温泉旅游是旅游者通过亲身体验温泉水浴得到的一种感觉，一种精神的、生理的、体能的享受，是心、身、魂的升华，所以温泉旅游属于体验旅游。因此温泉旅游也是迎合现代旅游人的观念，要求深入的体验、欣赏、品味、享受、感觉，追求也越来越个性化。

目前厦门及周边已经开发的温泉，如日月谷温泉度假村、天沐.厦门杏博湾温泉度假村、云霄金塘湾海水温泉度假村、厦门翠丰温泉度假村、盛之乡温泉度假村等，如今是开发一家，火爆一家，它实际上预示着温泉旅游行业发展的前景，

这个前景是无限的，这个市场也是无穷的。特别是在内地，人们对海水温泉的感知还是一种艨胧而新鲜的事物，因此发展温泉旅游更具有广阔的市场空间。

4.项目产品定位

4.1.主题定位

根据度假村资源特点和市场区位条件，本项目适合开发为中高档的温泉度假区。

4.2.功能定位

根据度假村的区位条件、资源特点以及旅游市场需求趋势，规划将本项目的功能定位为：一个具有海水温泉产品特色和浓厚度假氛围，具备休闲度假、康体保健、美容护肤，扦体廋身、商务会议、分时度假等多功能的综合度假旅游区。

4.3.市场定位

本项目的主要目标市场定位于厦门、漳州、泉州市区为轴心的福建地区中高端客源市场，中远期逐步开发广东、江西以及内陆地区、外国的商务客源市场。

5.项目商圈分析：

5.1.从交通情况来看，本项目周边交通网络发达，临近BRT穆厝站，以及其连接线L18交通便利，区域通达能力强。项目距高崎国际机场约7公里，距集美大桥约5公里，距翔安隧道约3公里，进出岛快速便捷。

5.2.从消费群体来看，该区域是厦门市重点打造高端商务中心区，具备发展休闲度假和高端商住地产的先天条件。按规划功能分为五通商务区、通屿居住区、金山健康养生区、温泉居住区、钟宅民俗旅游区、高新技术园区、敦上住宅区。 高档住宅区和商务区、休闲度假区的消费群体追求高享受、高消费，着重身体健康，享受文化体验，位显身份尊贵。

5.3.从竞争环境来看，本项目位于五缘湾西部金山健康养生区与温泉居住区交界处。周边商业配套有英国特易购大卖场、厦门建发开发的城市综合体、万达商业广场、观音山商业街等。休闲配套有钟宅民俗旅游区、游艇码头、五缘湾运动馆、音乐岛国家歌剧院、湿地公园、金山健康养生区、湖边小康商业步行街。附近没有同类的竞争对手，对本项目有积极的促进和完善。

福建省盛产温泉闻名海内外，周边有强势竞争力的有厦门日月谷、天沐.厦门杏博湾、翠丰、盛之乡、漳州的金汤湾等，其它小型温泉度假村（酒店）特色不

多，竞争优势不多。

5.3.1.日月谷温泉度假村 （淡水温泉）

国家4A级旅游景区日月谷温泉渡假村位于闽南旅游圈中心地带，充满浓郁的东南亚异国风情，环境清新、格调优雅，设有上百个露天温泉泡池，四十多种特色温泉。投资规模大、规划档次高、配套设施设备完善，享有“福建省首家园林式露天温泉”的美称。

厦门日月谷温泉酒店国际五星级涉外旅游渡假村,与大自然亲密融合,犹如一片宁谧安详的绿洲,拥有各类完善的高级客房及套房115间,提供品种丰富的中西佳肴,设备齐全的会议场所及放松身心的休闲娱乐设备.....无论是商务会议或休闲度假,这里均是您最佳的选择. 厦门日月谷温泉酒店客房倡导乐活概念的日月谷温泉渡假村,客房内采用大面积的原木装饰,摆设的桌,椅,床饰等用品均采用纯天然的藤,草绳,棉,麻等原生态材质制成,加上生机勃勃的植物点缀,让入住的宾客深切体验到与自然亲密接触的喜悦.最别具一格的是,每间客房内均设有24小时的天然温泉私密泡池,让您在度假之余尽享温泉的美好呵护. 厦门日月谷温泉酒店休闲娱乐日月谷休闲娱乐设施先进而精致,环境优雅清新,若隐若现的天籁式背景音乐和随处可见的绿色植物,使人仿佛置身于山清水秀的大自然中.在这里,你既可以畅游在碧波泳池中,寻找鸟叫声的源头;也可以在动感十足的健身房里酣畅淋漓地挥洒一番;更可以躺在安静舒适的独立理疗室中,享受理疗师为您提供的专业服务,悠然小息片刻;另外,这里还有网球场,射箭场,棋牌室,网吧,KTV包厢等等.当然,最不容错过的,必属只有在日月谷温泉公园才能享受到的风格迥异的特色温泉. 厦门日月谷温泉酒店会议设施大型多功能宴会厅,会议室,风景宜人的户外中庭花园,探索学习基地等名目繁多的场地可满足不同类型的会议需求;高级音响,多媒体投影仪等一应具全的设施及专职的宴会协调人员,更可充分保证盛会的圆满成功. 厦门日月谷温泉酒店餐饮静月轩:东南亚热带风情的用餐环境,正宗的中国各地美食佳肴,中餐厅,让您回味隽永,意味悠长.向日葵:由名师主理,以意式,法式风味佳肴为主,佐以各国地道特色料理,特备珍藏佳酿,让您随即品味逾越文化的美食享受.

价位

门票原价：228元/人，优惠价（团购价）：98-198元/人

房价：门市价1140-2688元/间.天，优惠价1008-1588元

餐饮：人均消费145元

5.3.2.天沐.厦门杏博湾（海水温泉）

天沐·厦门杏博湾温泉度假村位于国家 AAAA 级景区厦门园林博览苑中的温泉岛上，区域位置得天独厚，占地 70 余亩， 60多个功能各异的养生温泉池, 四面环海，周边园博苑风景秀丽，四季鲜花盛开，度假村集大型露天海洋温泉园区、金色沙滩海上儿童乐园、观景表演台、露天餐厅、特色养生餐饮、临海VILLA别墅群、休闲汤屋、顶级真·SPA、大型室内国际化标准泳馆、高端别墅式会所等为一体的综合型海岛温泉度假村，意欲打造顶级休闲养身、多功能、高端露天浪漫海洋温泉度假胜地，并致力于为厦门市民及海内外游客打造一个全新的度假好去处。厦门天沐温泉属于海水温泉，日出水量4000吨，出水温度高达90度。

价位

门票：150元/人 优惠价（团购价）85-138元/人

房价：门市价1399-3299/间.天 优惠价：659-1599元/间.天

餐饮：人均消费120元

5.3.3.漳州云霄金汤湾海水温泉度假村

是一家按国际五星级标准建造的度假型酒店,酒店位处素有“开漳圣地”美誉的漳州市云霄县境内与旅游海岛东山县交界。金汤湾拥有独特的天然高矿化度海水温泉。温泉泉质属称为：中性含氡气放射能强食盐泉，属于医疗级热矿泉水。含氡气放射能海水温泉结合各项疗法，对于骨骼关节、心肺血管、消化系统等方面的疾病有显著疗效，并可镇定舒缓神经，消除疲劳，在软化角质及皮肤保养均有显著效果。

金汤湾海水温泉度假酒店拥有110间客房及SPA别墅房，客房内现代化设施一应俱全，SPA别墅房经典的闽南建筑外观、巴厘岛装修风格，为您营造温馨舒适的休闲度假氛围。

极具闽南特色和海滨度假特色的中餐厅、西餐厅、温泉休闲养生餐厅、大堂酒吧、温泉汤吧、星光咖啡座等六个餐饮场所。以出品多样化，并额外提供“高档型”顾客的特色贵宾服务，满足多层次、多样化饮食需求和宴会接待。

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价位

门票：168元/人 优惠价（团购价）99-129元

房价：门市价1178-2988元/间.天 优惠价：589-1473元/间.天

餐饮：人均消费90元/元

5.3.4.几家休闲温泉度假村的比较（附表）：

从几家温泉度假村比较来看，“日月谷”规模最大，配套更完全，位于海沧区天竺山风景区，交通一般，规模大，游乐、休闲、健康集中度差，温泉出水量不足，需要加热，运营时间长，知名度很大，管理难度大，维护成本高。

天沐温泉池最多，配套项目齐全，天沐集团专业从事温泉度假村和温泉房产开发十几年，积累了丰富的温泉度假村经营管理经验，管理团队实力较强，营销力度比较大，位于集美园博园内，海水温泉，交通尚好，但不在岛内，海水温泉特色明显，集中度比较高。竞争能力较大。

漳州云霄金汤湾海水温泉距离厦门较远，闽南风格，豪华程度不高。温泉特色明显，配套项目多，但引导力度不够，营销较差，竞争力不大。

本项目位于厦门岛内，处于政府规划的五缘湾风景度假区域内，岛内唯一海水温泉度假村，与厦门海滨旅游度假区融为一体，附近高档商业住宅集中，交通非常方便，配套项目集中度高，休闲、健康、美容美体、用餐、客房集中一起，利于客人消费，重点在海水温泉泡汤和健身、美容美体等，体现高收入客群追求位显尊贵，养生健身的人生和商务活动需求。

不足之处，规模小，户外游乐项目较少，纯自然较少。

若五缘湾海滨旅游休闲度假区建成，本项目与该区域融为一体，更能彰显本项目的重要性、必要性。本项目就像一粒璀璨的“大珍珠”，在五缘湾旅游休闲度假区闪耀，成为厦门以及来厦门休闲度假、美容健身、商务交流的高贵人群的相聚宝地。

6.项目市场销售预测与经济效益分析

6.1.项目市场预测

本项目是以温泉为主题的度假村，度假村的接待容量取决于温泉区的接待容量，可根据舒适性和安全性两个原则对温泉区的接待容量进行估算。

6.1.1.测算公式：

6.1.1.1空间合理容量(人次)=中心温泉总面积(m )×日周转／人均占用的合理面积(m ／人)

6.1.1.2.日周转率=全天开放时间／客人平均滞留时

6.1.1.3.年空间接待容量(人次)=空间合理容量(人次)x全年宜游天数×客人次数

6.1.2.估算参数选择：

6.1.2.1.中心温泉区全天开放时间选择1O：00一22：00，全天开放12小时，日周转率为3。

6.1.2.2.中心温泉区总面积为24377.6.6平方米（1-5层建筑面积+温泉区域面积），人均占用的合理面积取平均值为5O平方米／人。

6.1.2.3.全年宜游天数考虑当地的气候条件以及突发时间等因数，平均宜游天数为350天，客人系数取0．4。

6.1.3.估算接待人数结果

6.1.3.1.日空间合理容量如表6.1.3.1—1

表6.1.3.1—1 日空间合理容量估算表（最大量）

6.1.3.2.年空间接待容量如表6.1.3.2—1

表6.1.3.2-1 年空间接待合理容量估算表

6.1.4.估算本项目经济收益分析参数

根据温泉项目“食、宿、游、娱、购”的综合功能，主要收入来源为温泉门票收人、餐饮收入（含中餐、西餐、烧烤、咖啡等）、美容、足按、客房和别墅五大收入项。

6.1.4.1.本项目消费人数分析参数

中心温泉区的接待人次以每年空间容量的比例计算，以年空间容量27.27万人次的50％为基数，即第一年接待量为13.63万人次左右，第二年的增长速度为20％ ，第三、四年的增长速度为10％ ，第五、六年后接待量维持不变。

6.1.4.2.门票参考定价及收益参数分析

中心温泉门票228元/人，会员优惠价为非周末118元/人，周末138元/人,黄金周（节假日）198元/人，非会员优惠价为非周末158元/人，周末188元/人,黄金周（节假日）228元/人，平均按158元／人次(含免费园区自助餐、水果饮料、游泳馆、干湿蒸、SPA、乒乓球、台球等)计算。

年门票收入=年空间容量X基数X平均价格

-第一年（2015年）门票收入2153.54万元=27.27X50%X158

-第二年（2016年）门票收入3016.06万元=27.27X70%X158

-第三年（2017年）门票收入3446.93万元=27.27X80%X158

-第四年（2018年）门票收入3877.79万元=24.27X90%X158

-第五、六年门票收入保持不变

6.1.4.3.温泉酒店收益分析参数分析

6.1.4.3.1.酒店客房数量为47间

房间原价标准单床房1388元/间.天，标准双床房1398元/间.天，套房2988元/间.天（房间数少），给予会员、团购（含会议、旅游团队、网上团购等）和非周末、周末不等的优惠价。

6.1.4.3.2.客房价格取平均价：780元/ 间

6.1.4.3.3.全年客房平均出租率取60％（保守）

6.1.4.3.4.每年取350天的营业时间

6.1.4.3.5.客房营业收入=客房数量×客房均价X出租率X全年营业时间。 -客房营业收入769.86万元=47×780×60%×350

6.1.4.4.温泉别墅收入经济效益分析参数

6.1.4.4.1.2幢别墅

一幢销售原价23888元，给予会员、团购（含会议、旅游团队、网上团购等）和非周末、周末不等的优惠价

6.1.4.4.2.每幢价格取平均价：11888元。

6.1.4.4.3.全年别墅平均出租效率取50％。

6.1.4.4.4.每年取350天的营业时间。

6.1.4.4.5.别墅营业收入：别墅数量×别墅均价×出租率x全年营业时间。 -别墅营业收入41.61万元=2X11888X50%X350

6.1.4.5.餐饮收人经济效益分析参数

6.1.4.5.1.全年就餐人数按中心温泉区接待游客规模预测人次的40％计算。

6.1.4.5.2.餐饮个人平均消费近三年以150元/人次，三年后180元／人次计算。

6.1.4.5.3.餐饮营业收入=年空间容量X基数X餐饮消费比例X平均消费 -第一年（2015年）餐饮营业收入818.1万元=27.27X50%X40%X150

-第二年（2016年）餐饮营业收入1145.34万元=27.27X70%X40%X150 -第三年（2017年）餐饮营业收入1308.96万元=27.27X80%X40%X150 -第四年（2018年）餐饮营业收入1767.10万元=27.27X90%X40%X180 -第五、六年（2019、2020年）餐饮营业收入维持不变

6.1.4.6.美容收入经济效益分析参数

6.1.4.6.1.全年美容人数按中心温泉区接待游客规模预测人次的5％计算。

6.1.4.6.2.美容个人平均消费近三年以220元/人次，三年后260元／人次计算。

6.1.4.6.3.美容营业收入=年空间容量X基数X美容消费比例X平均消费 -第一年（2015年）美容营业收入150万元=27.27X50%X5%X220

-第二年（2016年）美容营业收入209.98万元=27.27X70%X5%X220

-第三年（2017年）美容营业收入239.98万元=27.27X80%X5%X220

-第四年（2018年）美容营业收入319.06万元=27.27X90%X5%X260

-第五、六年（2019、2020年）美容营业收入维持不变。

6.1.4.7.足按收入经济效益分析参数

6.1.4.7.1.全年足按人数按中心温泉区接待游客规模预测人次的20％计算。

6.1.4.7.2.足按个人平均消费近三年以130元/人次，三年后150元／人次计算。

6.1.4.7.3.足按营业收入=年空间容量X基数X足按消费比例X平均消费。 -第一年（2015年）足按营业收入354.51万元=27.27X50%X20%X130 -第二年（2016年）足按营业收入496.31万元=27.27X70%X20%X130 -第三年（2017年）足按营业收入567.21万元=27.27X80%X20%X130 -第四年（2018年）足按营业收入736.29万元=27.27X90%X20%X150 -第五、六年（2019、2020年）足按营业收入维持不变。

6.1.4.8.其他成本支出参数

6.1.4.8.1.经营营业税收按5%上缴，所得税按25%上缴。

6.1.4.8.2.经营成本以营业收入的40％计算(不含折旧费、投资利息等)。

6.1.4.8.3.根据计划投资安排，中心温泉区(包括别墅2幢、酒店1幢)，于2012年12月开始动工建设，建设期为一年，装修期一年。2015年元月开始正式形成接待能力。

6.2.投资收益：

总投资2亿元人民币，收回投资的时间，静态收回需要7.5年（不含建设期），动态收回需要6.5年， 综合投资收益为13.35%。

-第一年（2015年）纯利润1768.64万元，投资收益率8.84%

-第二年（2016年）纯利润2342.66万元，投资收益率11.71%

-第三年（2017年）纯利润2629.5万元，投资收益率13.15%

-第四年（2018年）纯利润3098.58万元，投资收益率15.49%

-第五年、六年（2019、2020年）投资收益维持15.49%

6.2.1.项目综合经济效益分析预测

根据以上的参数，对度假温泉区内各经营项目的经济效益进行预测分析，如表

6.2.1-1表6.2.1-2

经济效益分析预测表6.2.1-1

水明：其它收入未计入，如商店收入和出租费用，暂时未判断商店自营还是出租。 经济效益分析预测表6.2.1-2

7.投资建议

7.1.项目的优势与风险

7.1.1.经过调查和前面的分析，我们认为该项目有以下优势：

7.1.1.1.项目建设符合国家产业政策，是厦门市政府规划发展的项目之一，项目的建设有一定的社会意义，目前是厦门岛内第一家海水温泉度假村。

7.1.1.2.项目的市场主要定位在厦门、泉州、漳州、龙岩和内地来厦的商务客群，有一定的客户来源和市场；

7.1.1.3.项目不是一个孤立的温泉度假村，它可以与厦门其它旅游资源配套，而形成一个完整的有特色的海滨旅游线；

7.1.1.4.从经济效益上分析，该项目经济效益应可行；

7.1.1.5.该项目处在设计和建设的初期，可以参考国内外的优秀设计和建设，建

设一个有自己特色的豪华温泉度假村，以吸引游客。

7.1.2.我个人认为该项目也有以下风险：

7.1.2.1.市场竞争激烈，在福建省区域温泉资源丰富，闻名全国及世界，有强有力的竞争对手和大量的潜在竞争对手。

7.1.2.2．温泉的质量和可开采的温泉寿命对本项目的成败至关重要。但目前没有权威的地质勘察资料和温泉质量分析报告。

7.2.其它投资建议：

7.2.1.注意开始培育市场，有目的的在新闻媒介和其他渠道宣传项目。

7.2.2.可聘请专业经理人经营管理或专业经营管理团队。

7.2.3客房增加：加高二层，可增加客房50多间（套）。共合计客房100间（套）；

7.2.4.会议室增加：在原有规划中，减少商场，增加二间会议室，一间容纳20-30人，一间容纳50-80人；

7.2.5.二幢别墅分别安装节能智能空调；

7.2.6.运动区域调整增加壁球馆和视频游戏室；

7.2.7.功能布局上需要优化，VIP通道和整体融为一体，配套项目科学合理分配，人性化消费，能让消费客群体验到豪华、舒适、方便、温馨、健康等，达到缓解疲劳和压力作用，享受为尊显贵的“帝王”生活。

撰稿人：张昌德 TEL：15060766660

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