社区商业定位、规划

社区商业定位、规划

住宅区商业地产和商业街区的规划与招商实战训练营

社区商业定位与规划——操盘实战培训( ——操盘实战培训(2) 操盘实战培训主讲人：何其琛 主讲人：

社区商业定位、规划

目

录

第一部分

社区商业的定位与要求

第二部分

社区商业的业态规划设计与要求

第三部分

社区商业建筑规划设计与要求

第四部分

社区商业配套规划设计与要求

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社区商业的定位与要求规模定位

市场定位

主题定位

租售定位

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社区商业的定位与要求规模定位商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一 特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重， 特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重， 适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。 适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。 商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下， 商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下， 社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越 社区商业的规模越大， 人均商业面积越高， 呈现出成正比的关系。 强，呈现出成正比的关系。 规模定位中主要考虑的因素有： 规模定位中主要考虑的因素有： 区域的商业市场容量； 区域的商业市场容量； 市场整体租售状况对项目规模的影响； 市场整体租售状况对项目规模的影响； 项目的商业属性(外向型、中间型或内向型); 项目的商业属性(外向型、中间型或内向型); 主力店的带动效应(主力店与其辐射区域面积比为 ： ); 主力店的带动效应(主力店与其辐射区域面积比为1:1.5); 竞争性项目对项目规模的影响； 竞争性项目对项目规模的影响； 市政规划对项目片区商业规模的影响； 市政规划对项目片区商业规模的影响； 项目自身条件对规模的影响等等。 项目自身条件对规模的影响等等。

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社区商业的定位与要求是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括： 市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括： 功能定位 按照商业所辐射的区域可分为外向型社区商业( 按照商业所辐射的区域可分为外向型社区商业(服务半径在 1.5—2 范围内，常住人口不少于10万人)、 10万人)、中间型社区商 1.5 2公里 范围内，常住人口不少于10万人)、中间型社区商 服务半径在1.5 里范围内)、内向型社区商业( 1.5公 )、内向型社区商业 业(服务半径在1.5公 里范围内)、内向型社区商业(在规划时 仅考虑满足本社区的居民消费 群); 按照业态类型可分为：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、 按照业态类型可分为：

日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、 娱乐、专业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少； 娱乐、专业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少； 档次定位(分为低档、中低档、中档、中高档、高档); 档次定位(分为低档、中低档、中档、中高档、高档); 名称建议(通常是综合项目所处区域、项目自身特点、 名称建议(通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称 等来确定)。 等来确定)。

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社区商业的定位与要求主题形象定位

社区商业的主题形象定位主要考虑的因素： 社区商业的主题形象定位主要考虑的因素：

住宅楼盘的整体风格； 住宅楼盘的整体风格；

项目片区的整体氛围； 项目片区的整体氛围；

主题营造的可实现性等； 主题营造的可实现性等；

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社区商业的定位与要求租售定位租售定位原则： 租售定位原则： 市场租售态势对项目的影响(租售市场压力的大小); 市场租售态势对项目的影响(租售市场压力的大小); 发展商的意图： 发展商的意图： 若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售； 若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售； 若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造， 若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造， 则建议以租为主； 则建议以租为主； 若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造， 若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通 常建议只售价值较高的街铺，而主力店及内铺只租。 常建议只售价值较高的街铺，而主力店及内铺只租。 项目的租售前景预判。 项目的租售前景预判。

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社区商业的定位与要求租售定位——租金定位 租金定位 租售定位通常是运用市场比较法进行定价，通过项目周边主要项目( 通常是运用市场比较法进行定价，通过项目周边主要项目(相 近或相类似的商业项目)的市场调研， 近或相类似的商业项目)的市场调研，进行综合比较 主要比较的要素有： 主要比较的要素有： 整体区位 商业氛围 人流量 主力店 交通条件 发展商实力 规模主题 升值前景

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社区商业的定位与要求租售定位——售价定位 售价定位 租售定位目前主要有两种方法对售价进行定位，即市场比较法和收益还原法。 目前主要有两种方法对售价进行定位， 市场比较法和收益还原法。 市场比较法同租金定位类似，综合比较上述几种因素进行分析， 市场比较法同租金定位类似，综合比较上述几种因素进行分析，如中 同租金定位类似 海坂田项目(参考项目综合系数评估表) 海坂田项目(参考项目综合系数评估表) :可类比项目 比较因素 权

重% 权重% 春华 四季园 整体区位 商业氛围 人流量 主力店 交通条件 发展商实力 规模主题 升值前景 合计 20 20 20 15 10 5 5 5 100% 18 17 18 13 8 4 4 3 85% 左庭 右院 15 16 14 8 6 3 2 2 66% 万科城 毕加索大道 商业 18 17 18 12 8 4 4 3 84% 19 19 19 14 9 3 3 3 89% 13 13 12 8 6 4 2 2 60% 世纪华厦 本项目

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社区商业的定位与要求租售定位——售价定位 售价定位 租售定位根据可比项目销售价格，通过市场比较法， 根据可比项目销售价格，通过市场比较法，得出项目市场参考 价格，如下表： 价格，如下表：可类比项目 指 标 春华 四季园 合计权重值 一层街铺销售均价 权重值比例 所占权重 一层街铺权重均价 85% 19000 0.7059 20% 2682 左庭 右院 66% 17500 0.9091 30% 5250 万科城 毕加索大道商业 84% 15000 0.7143 30% 3214 本项目 世纪华厦 89% 20000 0.6742 20% 2697 60% —— —— —— 13843

根据市场比较法推导出本项目的销售均价， 根据市场比较法推导出本项目的销售均价，约：13800元/㎡。 销售均价 13800元

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