成都城市物业管理市场调研报告

成都物业管理市场调研报告

一、项目情况简介 ........................................................... 1 1、项目地理情况 ............................................................ 1 2、城市功能情况 ............................................................ 2 3、项目公司名称 ............................................................ 2 4、住宅项目主要经济技术指标 ................................................ 2 5、配套设施设备情况 ........................................................ 2 6、地下停车场设施设备情况 .................................................. 2 二、项目时间节点 ........................................................... 2 三、成都市物业政策环境 ..................................................... 2 1、成都市物业管理法律法规 ................................. 错误！未定义书签。 2、办理预售证对物业管理的要求 .............................................. 2 3、成都市对物业管理资质要求 ................................................ 2 4、成都市关于物业管理招投标相关规定及操作方式 ............. 错误！未定义书签。 5、成都市的物业管理费收费要求 .............................................. 2 6、成都市停车场服务收费情况 ................................................ 4 7、成都市前期物业管理委托合同、临时管理规约使用情况 ........................ 5 8、成都市水电公摊收费情况 .................................................. 5 9、装饰装修垃圾清运费 ...................................................... 5 10、入伙的要求 ............................................ 错误！未定义书签。 11、专项维修基金 ........................................................... 6 四、当地物业管理市场情况 ................................................... 6 1、现有竞争楼盘及物业项目情况扫描 .......................................... 6 2、成都市物业服务人员薪酬标准 .............................................. 7 3、福利保险 ................................................................ 7 4、采访对象 ................................................................ 7 5、物业管理人员招聘情况 .................................................... 7 6、分包项目市场情况 ........................................................ 7 7、二次加压水费 ............................................................ 7 8、成都市车位配比情况 ...................................................... 7 9、物业管理用房情况 ........................................................ 8 10、案例分析 ............................................................... 8 五、物业管理定位 .......................................................... 11 1、总体定位 ............................................................... 11 2、工作人员和分包单位定位 ................................................. 11 3、服务定位 ............................................................... 11 4、物业费用定位 ........................................................... 12

一、项目情况简介

1、项目地理情况 成功红树林，位于成都市锦江区机场东沿线2.5环与锦华路交汇处。500米内的锦华路和晨辉路公交站台有3、77、18、31、65、68、91、503路共12条公交线通达。 2、城市主要功能情况

左拥国际城南之繁华，右纳川师人文之气息，与锦华路、静康路、科华路形成立体交通网络；地铁6号线、7号线、多路公交车通达全城；东客站、地铁6、7号线；邻近成仁公交站、城东客运站（3km）和火车南站（5km）； 紧邻2.5环（机场东延线）。 3、项目公司名称

成功红树林 开发商：四川成功企业发展有限公司 物业公司： 四川成功物业服务有限公司

4、住宅项目主要经济技术指标 （1）容积率: 2.75

（2）绿化率，亦称绿地率：30.53% （3）建筑物占地面积：51912.0㎡

（4）总建筑面积：86580㎡ 5、配套设施设备情况

商场：项目近邻万达广场商业圈、川师商业圈、城东客运枢纽与城南国际风尚圈等大型商业配套，举步即享人人乐等大卖场与金象菜市场等，生活配套完善。

教育：项目附近优质教育资源非常丰富，从幼稚园到大学配套齐全，一站式教育配套，多重选择，打消对孩子未来5~8年的教育顾虑：

幼儿园：金苹果幼儿园(总校、100m)、皇经社区中心幼儿园(800m)； 小学：川师附小(1km)、 盐道街小学(1.2km)；琉璃中心小学(2km) 中学：育才七中嘉祥外国大学：四川师范大学(本部)。 语学校(300m)、川师附中(400m)；

项目附近还有科研机构：成都社科院(400m)、四川农科院(1.5km)。

医院：成都市东区医院(1.3km)、 成都市第十人民医院(2km)、 省二医院(2km) 、四川省华西疑难病医院(0.5km)以及规划中的华西医院锦江分院等 楼宇管理： 楼宇自控系统

安保管理： 彩色电视无盲点监控系统，防盗报警系统 家庭管理： 可视对讲系统，门禁读卡系统，智能感应防盗门锁 消防管理： 烟感、温感探测、自动报警、消防喷淋及泵房系统 6、地下停车场设施设备情况

车位引导管理系统，停车智能识别系统、，路锥、定位器、护角、标牌、划线、广角镜、减速带、道闸。 二、项目时间节点

2012年12月15日—2014年6月交房 三、成都市物业政策环境 1、市物业管理法律法规

《成都市物业管理条例》2007年颁布实施，与之相配套的政府规章、规范性文件已出台，如：新建住宅物业交付使用监督、新建住宅物业配套设施基本条件、业主大会监督管理、物业管理档案管理、物业服务收费、物业管理信用建设以及完善居民自治关系的业主（临时）公约、业主大会和业主委员会会议及规则、（前期）物业服务合同的示范文本等。物业管理法规政策体系将进一步完善，物业管理发展的政策环境将进一步优化。 2、办理预售证对物业管理的要求

持物业资质等级证书，落实物业管理方案、与物业管理签订的物业管理合同，物业委托证书 。

3、成都市对物业管理资质要求

成都市物业管理企业资质原分为一、二、三、四级和临时资质。按《办法》规定向成都市房产管理局申请资质核定。《办法》第七条规定，对新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期，也就是说，在取得物业管理资质后，一年内没有承接物业管理项目，将要注销其资质证书。根据新规定，物业管理企业资质实行年检制度，而不再是每两年复核一次。《办法》第十一条规定：物业管理企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动、挪用专项维修资金等13行为的，资质审批部门不予批准。没有资质等级不允许接管项目等。 4、成都市关于物业管理招投标相关规定及操作方式 成都市物业管理招投标相关规定

（1）对招标的物业类型范围和招标时间等作了明确规定 （2）对招标人以及招标文件、招标公告作了明确规定。 （3）对投标人以及投标文件作了明确规定。 （4）对如何开标、评标和中标作了明确规定。 （5）对物业管理评标规则作了明确规定。 （6）对招标代理机构名录推荐作了明确规定。 （7）对评标专家名册建立进行了明确规定。

（8）对招标投标异议投诉受理处理进行了明确规定。 （9）对招标文件（示范文本）作了明确规定。 招投标操作方式

（1）成立招标机构：

（2）编制招标文件：招标文件包括《招标公告》或《招标邀请书》、《招标书》、《投标单》、《投标企业资格审查表》、《投标须知》、《招标章程》、《招标项目说明书》、《物业服务合同》等。

（3）发布招标消息：

（4）招标单位的资格预审：

（5）发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等： （6）组织投标单位现场勘察答疑。 （7）接收和收存投标书 。

（8）组织开标,公开召开的物业管理招标、开标答辩会，邀请业主代表、物业管理主管部门、公证机构参加

（9）评价和确定中标单位。 （10）发出中标或未中标通知书。

（11）与中标单位签订物业服务合同。 （12）招标结束。

5、成都市的物业管理费收费要求 根据中华人民共和国《价格法》、《物权法》、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等有关法律法规，市发改委、市房管局下发了《关于规范我市物业服务收费管理的通知》（成发改收费〔2012〕1344号）。现就我市物业服务等级划分、物业服务收费政府指导价标准，中心城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区，下同）普通商品住宅（不含别墅等高档住宅）前期物业服务收费和保障性住房的物业服务收费采取包干制计费方式的，收费标准按照《成都市中心城区物业服务等级政府指导价收费标准》，物业服务机构提

供一至四级物业服务标准的，物业服务收费须按照相对应的等级收费标准执行。 6、停车场服务收费情况

（根据成价费[2006]287号文件规定） （1）室内停车场收费标准 特级室内停车场 普通室内停车场 一 环 路 以 内 一 环 路 以 外 一 环 路 以 内 一 环 路 以 外

临时停车 包月停车 临时停车 包月停车 临时停车 包月停车 临时停车 包月停车 起价2元摩/2小时，30元/托以后每2辆·月 车 小时1元 排气量1.8(含1.8)升以下260元/辆·月; 排气量起价4元1.8升至小/2小时，2.5（含汽以后每小2.5）升车 时1元。 360元/辆·月 排气量2.5升以上500元/辆·月 （2）露天停车场收费标准

特级露天停车场 一 环 路 以 内 临时停车 一 环 路 以 外 普通露天停车场 一 环 路 以 内 一 环 路 以 外

起价2元/2小时，25元/以后每3辆·月 小时1元 排气量1.8(含1.8)升以下230元/辆·月 排气量起价3元1.8升至/2小时，2.5（含以后每小2.5）升时1元。 330元/ 辆·月 排气量2.5升以上 450/辆·月 每8小时3元 25元/辆·月 排气量1.8(含1.8)升以下230元/辆·月 排气量1.8升至2.5（含2.5）升330元/辆·月 排气量2.5升以上 430元/辆·月 每8小时2元 20元/辆·月 排气量1.8(含1.8)升以下200元/辆·月 排气量1.8升至2.5（含2.5）升300元/辆·月 排气量2.5升以上 400元/辆·月

起价3元/2小时，以后每小时1元； 或：4元/次（4小时）。 起价2元/2小时，以后每小时1元； 或：3元/次（4小时）。

包月停车 临时停车 包月停车 临时停车 包月停车 临时停车 包月停车

起价1元/2小时，以后每2小时0.5元 起价4元/4小时，以后每2小时1元。 起价1摩元/2小20元/托时，以后辆·月 车 每2小时0.8元 起价5小元/4小汽时，以后车 每2小时1元 排气量1.8(含1.8)升以下100元/辆·月 18元/辆·月 0.8元/4小时·次 15元/辆·月 0.8元/4小时·次 15元/辆·月

排气量1.8(含1.8)升以下80元/辆·月 每次3元，连续停放以6小时为一次； 排气量1.8（含1.8)升以下60元/辆·月 每次2元，连续停放以6小时为一次； 排气量1.8(含1.8)升以下50元/辆·月

排气量1.8升至2.5(含2.5)升180元/辆·月 排气量2.5升以上260元/辆·月 排气量1.8升至2.5(含2.5)升160元/辆·月 排气量2.5升以上220元/辆·月 或：起价3元/4小时，4小时后每2小时1元。 排气量1.8升至2.5(含2.5)升80元/辆·月 排气量2.5升以上120元/辆·月 或：起价2元/4小时，4小时后每2小时1元。 排气量1.8升至2.5(含2.5)升70元/辆·月 排气量2.5升以上100元/辆·月 起价5元/4小大时, 汽以后每2车 小时1元 350元/辆·月 起价4元/4小时, 以后每2小时1元。 300元/辆·月 每次6元，连续停放以12小时为一次； 240元/或：起价辆·月 4元/4小 时, 以后每2小时1元。 每次5元，连续停放以12小时为一次； 200元/或：起价辆·月 2元/4小时, 以后每2小时1元。 13米及以上加长货车 起价10元/4小时, 以后每2小时2元。 每次12元，连续停放以12小时为一次 每次10元，连续停放以12小时为一次 550元/辆·月 起价8元/4小时, 500元/以后每2辆·月 小时2元 460元/辆·月 400元/辆·月 7、成都市前期物业管理委托合同、临时管理规约使用情况 根据（物业管理条例）前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。成都在交房时就与业主签订前期物业委托合同、临时管理规约。

8、成都市水电公摊收费情况

根据《物权法》第七十二条规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由，不履行义务”。然而，在现实生活中，个别业主义务观念淡薄，常常以放弃权利为由，不履行共同义务。比如，有的业主以自己没有入住为由拒缴公摊水电费用(共用部位、共用设施设备与专有部分不可分割，即使不入住也会发生公共照明、绿化用水等需要分摊的费用。 9、装饰装修垃圾清运费

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