城市绿兴营销执行报告定稿

一份非常具有借鉴价值的完整营销执行案

程惠 · 城市绿兴项目

营销执行报告

思博——专业团队，务实营销

深圳市思博置业顾问有限公司二零零六年五月

一份非常具有借鉴价值的完整营销执行案

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报告分块：

一、项目分析 二、物业发展建议

三、项目推广四、形象包装

五、销售执行六、推广费用预估深圳· 思博

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营销执行组合线产品线：

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1 2 3

项目分析

(数据资料) 物业发展建议 (1、景观； 2、配套； 3、智能化； 4、物管)

项目概括推广线：1、形象定位；2、推广主题；3、主题演绎；4、卖点提炼；5、广告阶段策略

形象包装制作线：现场：1、接待中心； 2、售楼中心；3、楼体；4、围墙；5、样板房及看楼通道 外延：1、灯杆旗；2、楼书资料；3、礼品；4、优惠卡

(开盘暨解筹；南区认筹、解筹；中秋、国庆促销；双城营销；老带新促销) (业主答谢；入伙、迎新年推第三批；老带新促销)

销售执行操作线：

4

总策略

(折扣、送装修促销；老带新促销) (推介会) (认筹) 1、预热期；2、加热期；3、强销期；4、持销期； 5、尾盘期

6、 阶段销售目标；7、 其他 (总体宣传策略；推盘策略；价格策略；销售进度安排策略；销售活动安排策略)

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产品线：

1

项目分析 (数据资料) 物业发展建议 (1、景观； 2、配套； 3、; 4、物管)

一、项目分析 二、物业发展建议

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一、项目分析位 置：江北三新路(江北供电局对面) 开 发 商：惠州市程惠实业有限公司 占地面积：约20000㎡ 建筑面积：50772.7㎡,商业8941.25㎡ 绿 化 率：36.8% 停 车 位：地下300个，室外停车位336个 (包括220余个摩托车位) 规 划： 1、一、二层为休闲型商业配套设施 2、北区规划为5栋15及17层联体住宅 3、南区规划为5栋多层景观洋房

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一、项目分析项目可售物业统计： 北区：建筑面积：住宅34999.2㎡,商业4345.65㎡,架空 1762.6 ㎡ 。 建筑类型：15及17层高层，(1—3栋为17层，4—5栋为15层)。 建筑布局：两梯4户或两梯6户，1—2层为商业 。

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户型 95—100㎡ 100—104㎡ 106—108㎡

套数 112套 146套 86套

比例 32.56% 42.44% 25%

合计

344套

34999.38㎡

南区：建筑面积：12922.4㎡,其中住宅8326.8㎡,商业4595.6㎡,架空层 462.6 ㎡ 。 建筑类型：多层，共104套。 工程进度：5月底竣工。

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二、物业发展建议1、园林风格建议：现代岭南风格

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园林设计要点建议： (1)景观轴的营造 (2)园林富有层次感，主要从植物的层次

及高差着手。(将绿化从地面经过层层变化后引 入架空层、平台、屋顶花园等)

空间绿 化 高矮绿 化深圳· 思博

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二、物业发展建议(3)细节以沙、石、竹等天然材料交错铺装，强调观赏性与参与性；

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(4)采用植物以四季繁花为特征，体现“花园里”的概念。

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二、物业发展建议(5)强调水景、石景以及植物的运用。 水景可以考虑叠水或水景墙，即以小瀑布的形式形成水的落差。 位置设在入口处。 植物，较为繁茂、稠密。

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二、物业发展建议(6)灯光夜景的都市感体现(地灯、路灯等)。

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(7)设置景观构筑物造型，增强园林景观的体验感和视觉快感。 可以在考虑在小区入口处附近或休闲广场周边设置。

(8)休闲娱乐设施在架空层的营造。 (9)背景音乐系统在园林里的应用与合谐。 (10)力求把水景、植物、休闲场所变成景观创作的元素，把居民的活动，从静态到动 态，充分融入其中，造就一个层次丰富的人与环境互动的现代岭南派园林家园。深圳· 思博

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二、物业发展建议2、配套设施建议：“情景会所”(即泛会所)

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本项目没有规划专用会所，建议规划泛会所，完善配套。可减少地面摩托车位，将一层 内院架空层部分面积作为泛会所(现场定区域和面积)。面积建议规划500平米左右，取名为

“情景会所”(即泛会所),进行地面、墙壁、柱子等的景观营造，布设休闲桌椅(例如用水泥或砂石制作树墩式造型)、公众健身器材(免费使用),使空间情景化、优雅化。

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二、物业发展建议2、配套设施建议：风情商业街

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一楼进行主题式风情商业街规划，一则提高商业价值，二来描绘商业前景，吸引客户。 (在楼书资料进行前景描绘，图文效果展示。当前北面现场可进行门面形象喷绘包装)。

风情商业街效果展示

3、智能化建议：(1)、布线系统： 电话线、有线电视、宽带等，建议每户为卧室、客厅双接口。 (2)、安防智能化系统： 包括自动和手动报警系统、闭路电视监控系统、背景音乐系统、可视对讲门禁系统(可 考虑IC卡一卡通)、车库管理系统、远程抄表。

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二、物业发展建议4、物业管理建议(1)、物业管理特色 体现管理服务形象，严格的管理制度，严谨的工作作风； 突出物管人员形象：包括礼仪程序、工服式样等； 结合本地生活、风俗习惯的人情管理。

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(2)、建议提供服务基本服务(包含于物业管理费): 节假日筹办专题活动，每年组织 1-2 次社区活动。 保安24小时值班巡更；

收费服务(物业管理费以外): 商务服务：代理住户打字、复印、传真及其它咨询；代理代办函件、包裹邮寄、铁 路航空货运及票务服务； 家政服务：钟点工室内清洁、保姆服务和其他便民服务； 日常生活服务：申请订报送报、送牛奶、送花、快餐、送餐服务等； 家庭水电设施维修； 托管服务：代理房屋出租，收租； 提供相关的特约服务。物业管理费： 根据目前惠州相关规定及市场情况，建议北区物业管理费控制在0.8—1.0元/平米· 月之间。深圳· 思博

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项目概括推广线：

2

1、形象定位；2、推广主题；3、主题演绎；4、卖点提炼；5、广告阶段策略

三、项目推广

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三、项目推广1、形象定位总体形象：精致花园

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处处体现精致，在花园社区的生活环 境让人倍感轻松

形象阐述： 位于惠城江北新片区，项目具有现代风格，不仅在户型设计、硬 件打造、居住环境方面处处体现“精致”,而且生活其中各方面感到

“轻松”。在市场上弥补了片区中小面积三房的市场空白，具有很强的产品 特征，主要面向首次置业、改善生活质量的邻近区域居民。是一个价 格适中，总体品质较高的小区楼盘。

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三、项目推广2、推广主题

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精致生活，轻松开启！

3、主题演绎精致生活：(1) 精致的房子——面积小，功能全，空间灵巧，不浪费你一平米房子。 (2) 精致的装扮——多种装修套餐扮靓您的家。 (3) 精致的景点——花园景观倾力打造，独特立体空间绿化，水景，造型构筑物、 休闲广场……

(4) 精致的配套——架空层泛会所，情景式运动休闲空间。

轻松开启：在这里，只让您感到轻松—— (1)轻松置业——低总价，低首付，低月供，精装修。精致物业，轻松拥有。 (2)轻松居住——物业管理提供安全保障和周到服务。 (3)轻松生活——2条主干道(惠州大道、北环) + 10条公交线(4、5、6、11、16、20、 29、168、388、399) + 5分钟公共配套(工商、法院、妇儿医院、供电 局、银行、学校、超市、义乌小商品……)。 (4)轻松心情——生活城市里，居住花园里，轻松在心里。精致的房子，优美的园林，情 景式会所，温馨的物管服务。深圳· 思博

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三、项目推广4、卖点提炼核心卖点：辅助卖点：

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精致户型，实用实惠！ 1、花园小区； 2、岭南风情； 3、城市新区 4、带装修； 5、品牌、配套

5、广告阶段策略结合各销售阶段的市场特征，对广告主题进行阶段演绎：

第一阶段：形象宣传(含推介会、认筹、开盘等信息):广告主题：

“精致家居”时代，悄然来临； 精品示范康居，火爆江北； 精致生活，程惠奉献。深圳· 思博

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三、项目推广

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5、广告阶段策略第二阶段：核心卖点宣传广告主题：

1+3=2,城市绿兴的加法； 程惠地产，诚惠万家——城市绿兴，性价比之王； 精致生活，轻松开启——4万元入住江北花园小区3房。

第三阶段：促销及分卖点宣传广告主题：

鸣谢！首期推出单位售罄，二期单位认筹登记中； 精致现房发售，实力与实惠并举。

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形象包装制作线：

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现场：1、接待中心； 2、售楼中心；3、楼体；4、围墙；5、样板房及看楼通道 外延：1、灯杆旗；2、楼书资料；3、礼品；4、优惠卡

四、形象包装

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四、形象包装--现场包装

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1、接待中心功能分区： 缓冲区(室内门口)、前台、洽谈区、办公区 包装要点： 门面翻新 原有效果图喷绘替换 接待台重新包装 室内屏风取消 室内柱修饰 摆放物料： 空调一部(柜式5匹) 洽谈桌两个

音响(CD+音箱)饮水机 资料架 五证复印件

接待中心广告位( 15 X 3.3米): (1)、背景为项目效果图形象展示； (2)、文案方面，首要突出“接待中心”字样，其余包括案名、LOGO、主推广语、 咨询电话。

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四、形象包装--现场包装

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2、售楼中心功能分区： 缓冲区(室外) 接待区 展示区 洽淡区(合并签约功能) 办公区(合并财务区) 现有布局改进建议： 为了方便接待台的摆放希望将洽谈室现有门封掉，改看楼通道侧开门； 装饰装修重点建议： (1)、售楼处天花吊顶，建议高度控制在3.5米左右，局部3.8米，具备层次感，同时方便 安装灯饰等； (2)、内墙装饰重点结合项目卖点，如部分位置可以种植绿色植物等，体现项目“花园 里”的形象； (3)、洽谈区玻璃墙建议外面用低矮的花草装饰，里面用绿色植物造型装饰(如竹子),减 少透视，同时增强环境观感； (4)、整体装饰色彩运用应与项目基准色相适应。

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/bqc1.html