大连亿达宅语原项目200问

“宅语原”项目200问

项目名称及地理位置

项目全称、注册名及案名诠释？

项目全称：宅语原

案名诠释：“宅语原”为组合词此案名大气而不凌人，平和简静中，有一种勃发、高远、质朴的气度，符合项目所具有的内涵。 宅：

本意房子，是人生的阶段性标志，是私人空间的第一站，也是家庭及家族延续的起点。 语：

说话，对话。人与住宅、人与自然、人与人的沟通与交流，让居住生活生动、鲜活起来。 原：

会意字，生活中的精彩像泉水一样从山崖里不断涌出来。周边有着浓郁的国际人文环境，有着最纯净的自然环境，有着完善、成熟的配套设施，这里汇聚生活的点点滴滴。

楼盘所在位置？销售中心地址？销售热线？

楼盘所在位置：项目位于大连市沙河口区五一路与西南路交汇处的五一路北侧，与东方圣荷西相邻。地处大连软件园区、高新区、西南学府区与星海湾旅游区的复合地带，东临西南路；西接正在施工中的生态公园及软件园成熟发展区；北靠绵绵青山；南部俯瞰星海湾全景。 销售中心地址：大连市沙河口区软件园数码广场。 销售热线：。84789222/84789111

周边主要交通干道？

项目南临贯穿软件园和市中心的五一路，东距连接星海公园和北部居住区的西南路。

周围楼宇及建筑物情况？

东-----待拆迁的司法戒毒所（永久拆除）

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西-----在建中的生态公园—西山公园 南-----净水厂原始山林

北-----老居民区及云山塑料包装公司

交通（公共汽车、具体站牌）？

五一路沿线：

10路（百合山庄——沙河口火车站）

26路（庙岭——五一广场）公共汽车只需15-20分钟即可到达体育场及西安路商圈

五一路与西南路交汇处：

14路（熟食品交易市场——星海湾）15分钟可到达星海广场 32路（体育场——红凌路）15分钟可到达体育场商圈

33路（东北财经大学——泡崖八区）20分钟可到达飞机场及市区北部 711路（锦华北园、锦绣小区）---和平广场）10分钟可到达星海湾商圈 东方圣荷西西侧的规划路与西南路交汇处：

709路（星海公园——青泥洼桥）20分钟即可到达市中心的青泥洼商圈，5分钟即可到达星海公园

533路（育明高中——中山广场）20分钟即可到达市中心的青泥洼商圈，5分钟即可到达省重点中学育明高中

四通八达的公路交通网使您无论是出游、购物还是求学均可畅通自如。

车行如何到达本项目？

从市区各个方向驱车通过五一路、西南路、中山路至西南路与五一路交汇处即可到达本项目。

到火车站、市商业中心、公园、机场等时间？

自驾车或出租车车行15分钟可达火车站和青泥洼商圈、10分钟可达西安路商圈、12分钟可达体育场商圈、5分钟可达星海公园、15分钟可达周水子国际机场。

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周围配套设施

购物？

好又多量贩超市、乐购、沃尔玛、家乐福等大型超市均在10分钟车程之内。

社区内配套？

社区内有900平的商业用房，为业主日常生活提供便利；近800平的幼儿园，解除了业主子女就学的后顾之忧；社区内分布的活动场所，为业主休闲、锻炼提供了更好的去处；

肉菜市场？

大连市熟食品交易中心可随时为您提供最新鲜、最卫生的蔬菜食品。

学校 ？

本项目位于大连西南学府区，高校、中学、小学环绕周边，人文气息浓郁。 大学：大连理工大学、大连海事大学、东北财经大学、大连医科大学、辽宁师范大学、大连交通大学、东软信息技术学院等数所著名高等学府均环绕周边；

高中：育明高中、辽师附中、大连四中等重点高中均在项目附近； 小学及初中：辽师附中、大连四中、西南路小学、黑石礁小学、理工附小、圣荷西项目西面新建小学，康派对面新建双语幼儿园。 本项目与东方圣荷西共用新建24班学校小学

幼儿园：位于小区内部，2#楼东侧，总建筑面积约为800平方米，共开设4个班级；收费标准及具体投入使用时间暂时未定。

金融机构？

中国银行、中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、交通银行、民生银行、招商银行、上海浦东发展银行及邮政储蓄等各种金融机构均可充分满足您的日常理财需求。

证券、期货公司？

银和证券、大连商品交易所等可让您及时掌握证券期货市场的最新动态。

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邮局？

孙家沟邮局、黑石礁邮局、凌水镇邮局等可给您的日常生活提供方便。

药店？

海王星辰大药房、奇运生大药房等国内知名连锁药店分布项目周边。

医院？

大连医科大学附属二院、大连医科大学附属何氏眼科医院、由家村社区卫生服务中心等数家医疗机构可免除您的后顾之忧。

公园？

1、 项目西侧为在建的生态公园，西山公园位于大连市西部，东临西南路，

南靠五一路里沟，西到大顶子山，北至台山电厂。2006年11月2日正式开工建设，计划建设周期3年，占地142公顷，可规划用地90万平方米。西山公园规划范围主要是国有山林地，建设大型城市生态公园。该区域占地面积庞大，森林植被茂盛，适合多种景观的建设及多种功能的分区设置。该公园将规划建设休闲健身园区、滨湖度假园区、西山游乐园区、山体森林绿化园区等景区，并设有氧健身登山道、网球场等运动场地和设施，建成后将解除周边市民休闲无处可去的尴尬。 2、 项目周边还有步行可至的星海公园。

周边饮食和娱乐？

有麦子大王、割烹清水、麦当劳、真锅咖啡、上岛咖啡及康派格兰切斯特主题商业街区的奥斯威尔咖啡等众多格调高雅的饮食名店，并且到星海湾等高档饮食娱乐消费区也极为便捷。

加油站？

西南路加油站、台山加油站、红凌路加油站、凌水加油站、星海湾加油站等遍布项目周围。

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项目背景资料

发展商简介？及开发过的主要项目？

开发商：大连软件园开发有限公司是亿达集团有限公司的所属核心企业，主要致力于大连软件园一期、二期项目的基础设施及生活配套区开发建设。开发过的主要项目：公司自2001年成立以来，先后开发了知音园、学清园、亿达国际新城、康派、东方圣荷西等多个高档社区。

规划设计单位及其设计知名作品？

规划设计单位：美达麦斯国际建筑，美达麦斯国际建筑设计集团，本部设于美国纽约，是一所资深的国际建筑设计公司，并尤其以国际高水平专业化的酒店设计而著称。公司的建筑设计师精深于豪华商务酒店和度假酒店、高级公寓、高级商务写字楼、商贸及综合体建筑的设计，他们的建筑实践涉及欧美国家及中国；项目所涵盖的广泛建筑类型和多样化的设计风格，显示了其雄厚的实力和丰富的经验。

其在中国大陆的住宅设计知名作品主要包括：北京大学新科学楼、钓鱼台国宾馆贵宾楼、北京中体倍力健身俱乐部、北京昆仑饭店国际会议中心、北京威斯汀酒店、深圳时代金融中心，以及康派等。

建筑设计单位？

美达麦斯国际建筑

施工图设计单位？

大连城建设计研究院有限公司（甲级资质）。

景观设计单位及其设计知名作品？

株式会社日本综合计画研究所

在大连的设计作品有大连森林动物园二期、亿达青云林海和国际新城、万科假日风景等

施工单位？

主体施工：正在招标过程中

内部装修：住宅套内部分为精装修，由松下电工亿达装饰有限公司设计施工。

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松下电工采用“装修设计与房型设计同步”的设计方案，装修设计在项目初期介入，与建筑设计和环境设计相融洽。解决土建、设备安装和装修部品的衔接；明确各施工界面，改变土建、装修相互脱节的局面，使住宅装修实现标准化、模数化、通用化的装修模式。既满足业主在使用上的需求，同时又为业主留有软装饰的个 性化发挥空间。 松下工业化全装修优势十分明显：

一是节省时间和精力。这使得您可以把更多的精力和时间放在更重要的事情上；

二是降低了装修成本。这里面的节约因素在于主辅材料的节约和工业化现场装配的效率提高；

三是装修质量标准得到统一。工业化装修完全可以按照流水作业进行操作，统一的材料，统一的安装，统一的管理，减少了现场施工的不确定因素和随意性带来的质量弊病；

四是减少了环境污染。环境污染包括对人体生理、心理和对公共环境污染两个方面。而工业化全装修由于统一的选材和用材，使用绿色材料成分就高，环境污染得到有效控制。

监理公司？

大连房屋建设监理有限公司（甲级）

物业管理公司及该公司管理的其它项目？

暂定仲量联行

项目概况

总体

占地面积，建筑总面积为多少？ 地上建筑面积？地下建筑面积？总户数？总人口？

总占地面积3.92万平方米（A区3.535万平方米，B区0.385万平方米），总建筑面积70700平方米，居住总户数1068户，居住总人口2100人。

建筑覆盖率？绿化面积？绿化率？容积率 ？总建筑密度？得房率？

建筑覆盖率为12.3%，绿化率53.7％，A区容积率为2.0，总建筑密度为

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12.3％，得房率约为78％。

项目用地性质及使用年限？产权计算起始时间？

居住用地，70年国有产权，自2006年至2076年。

住宅部分面积？总栋数？楼体高度？总层数？楼间距？层高？

住宅部分面积为68700㎡（其中地上68700㎡，地下约2700㎡底跃），共6栋，楼体高度不高于100米，总层数为21-30层（其中1＃-2＃为23+1层，3＃-6＃为21~29+1层，具体层数待确认），楼间距在40米以上，层高为3米。

有无商业？商业部分面积及位置？商业裙楼用途及层高？

有，商业部分面积1200平方米，均为地上部分，分布在8＃--11＃的商业部分，无商业群楼，幼儿园与商业分别独立，商业地上高度为5.4米。

地下室几层？用途？地下建筑深度

有一层半地下夹层及一层地下室；地下夹层为下跃式住宅,地下室为车库及设备用房,地下车库建筑层高为3.9米，局部4.2米。

地下停车场分布情况？停车数量？车位数量？车库数量？可否直通地下停车场？

地下停车场总面积约为13000平方米，其中人防面积为3000平方米，总停车位约为350个，其中地上约50个车位，地下约300个车位，没有车库，平均每户0.32辆，住户可直通地下停车场。

小区内是否人车分流？业主如何进入社区？

是，小区东南两侧各有一个入口，五一路2#楼东侧有人行入口。中央庭院部分为人行区域,4#-6#楼北面为行车道及停车场。

幼儿园的面积为多少？开设多少个班级？设计

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建筑：

单位？收费标准？投入使用时间？是否对外招生？由哪家机构经营？

幼儿园位于小区内部，2#楼东侧，总建筑面积约为800平方米，共开设4个班级；收费标准及具体投入使用时间暂时未定。

小学面积？开设多少个班级？收费标准？

小学位于东方圣荷西西侧，总建筑面积约为9200平方米，共开设24个班级的标准建制，大连市教委承诺将建成全市一流的小学，具体收费标准暂时未定。

小区的会所位置？面积？功能？

小区无会所，但业主休闲、娱乐等方面的需求，可通过本项目的商业配套以及东方圣荷西的会所、康派、国际新城等周边的商业配套得到满足。

小区内其他活动设施？位置？

有，具体位置待定

本项目建筑风格、规划与建筑设计原则？

本项目建筑风格：

本项目采用“白色派”的建筑风格，此风格出现于美国新现代主义运动的一个建筑设计流派，它主张在建筑上全部采用白色，简洁明确，朴实无华。建筑形式纯净，局部处理干净利落、整体条理清楚。在建筑与环境强烈对比下，互相补充、相得益彰之中寻求新的协调。（暂定白色） 本项目规划设计原则：

规划设计原则1：住宅建筑坐落在自然绿化中，南面为净水厂的原始山林，

自然景观好，西侧为在建中的西山公园。

规划设计原则2：规划布局采取南北两条围合的建筑布局，中间形成小区内

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人工化的景观环境。

规划设计原则3：每栋住宅的入口位于小区中心的人工花园处，使整体居住

品质得到提升。

规划设计原则4：两条住宅布局相互错开，从而减少相互遮挡，让每一户的

住宅都得到充足的日照。

园林规划思想？

1、 被建筑围合的中心区域作为本规划中央景观区域。中央景观区域的园

路作为人行景观通道的同时，确保灾害时可通行的景观消防车通道；中央景观空间被高层建筑围合，弱化建筑及外部空间的压迫感，强调动线上的视线展开，利用绿篱、景观屏、棚架等组成明亮舒适的空间围合进行景观演出；

2、 明快的生活动线和有机的景观动线。在各住宅楼前设置环行道路，形

成人们便利的通行的主要利用动线，并引出次动线，突出景观性，有机的形成休闲、散步的生活享受动线。明快的动线，多样的景观魅力，有效的利用有限的空间，点布的休憩广场、流水和瀑布等，创造具有生活气息的景观动线。

3、 与景观协调的整体构成及停车场规划。尽大限度的满足停车车位，利

用景观地形高低差、景观空间布置，景观化合理的规划停车场和消防通道，整合布置运动设施及住宅周边绿色功能空间。

楼宇建筑结构、建筑特色？

全部采用剪力墙结构。室内空间几乎不露柱，增加了舒适度。

楼板厚度

楼板厚度为100－150cm。

外、内墙的厚度是多少？

外墙厚度为160－250cm，内墙厚度为100－200cm。

楼宇（外墙、屋顶、厨卫）防水设计？防水做法？

外墙无防水层；不上人屋面为两道3mm厚SBS改性沥青防水卷材，上人屋面为一道柔性4 mm厚SBS改性沥青防水卷材加一道刚性40mm厚防水砼；卫生间地面为1.2厚JS防水涂料，四周墙体上反300；厨房地面无防水；

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阳台地面为1.2厚JS防水涂料，沿墙上反200；空调板在距墙300mm的范围内用JS防水涂料。

小区有无备用发电机？品牌？台数？功率？

无。

楼栋内的消防设计？

在电梯前室暗设消火栓。

防火分区及楼、电梯设计：1-6#楼地上每层均为一个独立的防火分区，设立防烟楼梯间和两部消防电梯。楼梯间和防烟前室的门均为乙级防火门。1-3#楼10层以上通过室外连廊联系相临防烟楼梯间前室。3-6#楼的一部消防电梯可达地下车库。

小区有无设置消防水箱？位置？

有，3#楼顶层，消防泵房位于6#楼。

项目沿五一路15米的部分是否全部为绿地规划？

是

项目所采用的封闭方式？是否与国际新城一样采用栏杆封闭？

是

市政规划高架桥距2#、6#的距离？大概在单体建筑几层位置？

规划高架桥距2#楼80m以上；距6#楼22m.

高压线距3#---6#楼的距离？大概在单体建筑几层位置？

高压线中心距3~~6#楼35m以上；大概在单体建筑8—10层。

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项目北侧高压线的伏数？国家对该范围伏数周边建筑的相关标准？项目是否进行高压线防辐射处理？国家是否对此有明文规定要求规范。

北侧高压线为500KV，项目高压线防辐射处理正在讨论中；国家对此有明文规定，项目符合国家规定。

项目看海的视线角度？是否与圣荷西重叠而产生档视线的影响？

9层可以观海；在西南向与东方圣荷西重叠。

项目距离西山公园的距离？

基地西侧紧邻西山公园。

项目各栋楼与中央商铺的距离？产生的噪音是否会影响正常生活？

距离约15米，项目与商铺有15米距离，并且经过“开窗技术”处理，对正常生活不会造成影响。

项目商铺屋面采用何种材质处理？俯瞰效果是否美观？

会结合项目统一考虑，使商业与住宅整体形象融合一体。

项目商铺是否独立设立停车位？如何在该处解决人车分流？

无独立停车场，车行路线不经过商铺。

建筑内各设备间的隔音处理方式？

楼体内无设备间，电梯机房有隔音夹墙处理。

分户墙是否可以打通？

部分户型局部填充墙可以打通。

项目是否采用吊顶，吊顶的方式及款式是否在

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装修标准中给予明确描述？是否人性化设计窗帘杆，以便于业主入住. 所预留的电器用品位置尺寸是否采用市场普遍规格，以避免采用淘汰机种尺寸？

未定

由于项目采用白色涂料，日后的颜色的维护以及清洁方式如何保持？

颜色暂定白色；方案待定。

社区分几期开发？分期开发时间？

不分期开发。

项目分期竣工日期？入住大体日期？

目前土地已经平整完毕，2007年4月份开工，2008年10月左右交工交屋。各期有几栋楼？各栋楼的间距？各楼的朝向？每栋一梯几户？

首批推出3栋楼（2＃、3＃、6#），各楼均为南北朝向，1-2#楼每栋楼均为一梯六户、3—6#楼每栋楼均为一梯八户。

项目标准层层高？

标准层高为3米

地下室层高？

地下车库建筑层高为3.9米。

建筑有无转换层？

无

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销售部分

国有土地使用证？

未定。

建设用地规划许可证？

未定。

建设工程规划许可证？

未定。

建设工程施工许可证？

未定。

预售许可证？

未定。

物业产权年限？起止时间？

70年国有产权，自2006年年至2076年。

本项目各期户型种类？各户型套数？套数比？各户型建筑面积？面积比？

暂按下表，可能会有调整 1、2#楼户型表

序户型户型 面积(㎡) 套数 总建筑面户型号 编号 积(㎡) 比(%) 1 A 两室两厅一卫 88.14 44 3878.16 4.12 2 B 一室一厅一卫 58.80 44 2587.2 4.12 3 C 两室两厅一卫 87.03 42 3655.26 3.93 4 A1 下跃-四室地上 88.14 2 176.28 0.19 3/28/2013 P.13

3#

4#

三厅两卫 地下 86.68 173.36 地上 58.80 117.6 5 B1 下跃-三室三厅两卫 2 0.19 地下 58.33 116.66 下跃-三室地上 87.03 174.06 6 C1 三厅两卫 2 0.19 地下 86.68 173.36 上跃-三室上层 85.41 170.82 7 C2 三厅两卫 2 0.19 下层 84.35 168.7 合计 138 11391.46 12.92 楼户型表 序户型总建筑户型 面积(㎡) 套数 面积户型号 编号 (㎡) 比(%) 1 D 两室两厅一卫 89.19 38 3389.22 3.56 2 E 一室一卫 35.07 38 1332.66 3.56 3 F 一室一厅一卫 58.31 36 2099.16 3.37 4 G 一室一厅一卫 44.03 38 1673.14 3.56 下跃-两室地上 86.64 173.28 5 D1 三厅两卫 2 0.19 地下 80.87 161.74 下跃-五室地上 123.59 247.18 6 E1 四厅三卫 2 0.19 地下 140.56 281.12 上跃-两室上层 60.17 120.34 7 F1 三厅两卫 2 0.19 下层 60.57 121.14 合计 156 9598.98 14.61 楼户型表 3/28/2013 P.14

5#

序户型总建筑号 编号 户型 面积(㎡) 套数 面积户型(㎡) 比(%) 1 D 两室两厅一卫 89.19 48 4281.12 4.49 2 E 一室一卫 35.07 48 1683.36 4.49 3 F 一室一厅一卫 58.31 46 2682.26 4.31 4 G 一室一厅一卫 44.03 48 2113.44 4.49 5 D1 下跃-两室地上 86.64 173.28 三厅两卫 2 0.19 地下 80.87 161.74 6 E1 下跃-五室地上 123.59 247.18 四厅三卫 2 0.19 地下 140.56 281.12 7 F1 上跃-两室上层 60.17 120.34 三厅两卫 2 0.19 下层 60.57 121.14 合计 196 11865 18.35 楼户型表

序户型总建筑户型 面积(㎡) 套数 面积户型号 编号 (㎡) 比(%) 1 D 两室两厅一卫 89.19 52 4637.88 4.87 2 E 一室一卫 35.07 52 1823.64 4.87 3 F 一室一厅一卫 58.31 50 2915.5 4.68 4 G 一室一厅一卫 44.03 52 2289.56 4.87 下跃-两室地上 86.64 173.28 5 D1 三厅两卫 2 0.19 地下 80.87 161.74 下跃-五室地上 123.59 247.18 6 E1 四厅三卫 2 0.19 地下 140.56 281.12 7 F1 上跃-两室上层 60.17 2 120.34 0.19 3/28/2013 P.15

6#

三厅两卫 下层 60.57 121.14 合计 212 12771.4 19.85 楼户型表 序户型总建筑户型 面积(㎡) 套数 面积户型号 编号 (㎡) 比(%) 1 D 两室两厅一卫 89.19 56 4994.64 5.24 2 E 一室一卫 35.07 56 1963.92 5.24 3 F 一室一厅一卫 58.31 54 3148.74 5.06 4 G 一室一厅一卫 44.03 56 2465.68 5.24 下跃-两室地上 86.64 173.28 5 D1 三厅两卫 2 0.19 地下 80.87 161.74 下跃-五室地上 123.59 247.18 6 E1 四厅三卫 2 0.19 地下 140.56 281.12 上跃-两室上层 60.17 120.34 7 F1 三厅两卫 2 0.19 下层 60.57 121.14 合计 228 13677.8 21.35 户型设计特点？

强调住宅的居住本质，摒弃奢华及无用的空间，注重空间的有效利用，以最经济的面积达到最完善的使用功能，以最舒适的尺度，回归“家”的感觉。

项目设施？

国际卫星电视接收系统？

无

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网络系统？

每户设有一个宽带插口。

通讯设备？

主卧室及客厅均设有电话插口。

室外安防系统？

周界防范、电子巡更、室外监控系统。

室内安防系统？室内是否设立喷洒系统和煤气报警系统？

住宅每户室内门口处设可视对讲；住宅每户主卧设紧急呼叫按钮；三层以下住宅的窗户、阳台门设红外报警系统；住宅入口、停车场入口、停车场内电梯入口设门禁管理系统；住宅入口设有闭路电视监控系统。 室内不设立喷洒系统和煤气报警系统。

自动抄表系统？

住宅设水表远传计量系统，电表可免入户抄表，煤气表受煤气公司统一规定必须入户抄表。

消防系统？

每层前室设消火栓，车库设自动喷水灭火系统、消火栓系统及排烟系统。

上下水系统？

上水低层市政直供，7层以上设二次加压供水； 下水采用双壁螺旋消音管排水，一层直排。

抗震烈度？耐火等级？

抗震烈度为七度设防；耐火等级为I级。

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煤气

除E户型外，其余均上煤气。

本项目不采用市政供暖的原因？目前国际新城锅炉房能否带动日益增长的供暖需求？

目前台山电厂还未有往此通网管的计划；国际新城锅炉房可以满足本项目的需要。

装修标准及建筑材料

装修标准？（详见松下装修方案）

外墙：高级外墙涂料。 内墙：大白、乳胶柒。

顶棚：白色乳胶柒，局部吊顶。 地面：复合地板。 屋面：保温防水屋面。

窗户：塑钢窗，主要开启方式为内平开。 门：采用三防(防火、防盗、防寒)门；。 厨房：。 卫生间：。

电梯前室：地面为石材饰面或玻化砖，墙面刷高档乳胶漆、局部石材或其它同档次材料； 楼梯间：（1）地面：水泥压光；

（2）墙面：刮大白；

（3）栏杆扶手：钢管扶手，型钢栏杆；。

公共大堂：地面为石材饰面或玻化砖，墙面刷高档乳胶漆、局部石材或其它同档次材料

燃气：市政煤气管道到户（E户型除外）。

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外墙装修标准？颜色？

应急灯。

高级外墙涂料。白色

住宅交房标准？

同装修标准。

住宅的入户门、内门的尺寸？入户门交房标准？

采用三防(防火、防盗、防寒)门；

窗户及玻璃？玻璃厚度？

外窗为塑钢窗、内平开，个别上悬窗，双层中空玻璃。

是否预留空调位？空调类型？

预留空调位，空调位靠近窗洞口设置，便于安装及维修，每户安装分体空调机一台；预留冷媒管穿墙洞口。

入口大堂、电梯间、楼梯间层高？线路设置？照明系统？

入口大堂层高为3.6米，其他部位层高为3米

消防回路和电梯回路为双电源供电，其他为单回路；公共空间设感应灯、

住宅大堂（首层）交楼标准？

住宅首层公共大堂墙面为高级涂料，局部石材、地面贴石材或玻化砖，天棚石膏板吊顶。

住宅楼层电梯厅交楼标准？

电梯前室地面铺理石或玻化砖，墙面为彩色乳胶漆，天棚石膏板吊顶，消火栓暗设。

公共疏散楼梯走道的交楼标准？

公共楼梯间地面为水泥压光，墙面刮大白。

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电梯品牌？每栋数量？载重？速度？是否到地下车库？

电梯品牌未定；每个单元设两部电梯；23层：电梯载重1000kg，梯速为1.75m/s；29层：电梯载重1000kg，梯速为2m/s；1、2#楼通至地下车库，3—6#楼有一部电梯（非消防电梯）通至夹层及地下车库。

住宅及公建部分的每户供电最大负荷？

配电容量：每套住宅建筑面积为150 m2

以下的(包括部分跃层)，负荷标准为8KW；跃层大于150 m2

的设两个户内开关箱，负荷标准为12KW（分别为8KW、4KW）。公建负荷标准为150W/m2

商业用房单独设进户线，磁卡表单独计量。

强电、弱电接口情况？有线、宽频、煤气接入情况？电话线情况？

住宅开关插座：开关位置设计合理，方便使用，主卧设异地控制。 弱电插口：

主卧室：设有线、电话。 次卧室或书房：数据。 客厅：有线、电话。

住宅每户室内门口处设可视对讲。 住宅每户主卧设紧急呼叫按钮。

三层以下住宅的窗户、阳台门设红外报警系统。

住宅入口、停车场入口、停车场内电梯入口设门禁管理系统。 住宅入口设有闭路电视监控系统。 住宅设水表远传计量系统。

给排水如何设置？

见6.17。

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是否集中供热？采暖方式？采暖设计？车库采暖？

锅炉房集中供热，一次网供热温度为110/70℃，小区内设置换热站；采暖方式为地热采暖；室内采暖设计，包括地热管线，进入室内分水器前供回水各加一个阀门；车库内门卫房及设备房安装散热器。

厨房烟道设置？防倒灌设施？

BPSⅢ型通风系统，户户独立排烟设置，可防止厨房串烟、串味及倒灌。

建筑白蚁处理？

有。

发展商承诺

物业管理收费及服务项目？

物业管理费用： 暂时未定。

管理服务费包括以下几部分： 未定。

物管服务项目包括以下几部分： 未定。

家居服务？

未定。

装修管理及各项费用？

未定。

入住程序及各项费用？

未定。

入伙能否出示竣工验收证明和使用说明书？

能。

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购房需提供的资料？

一次性付款购房的客户只需提供有效身份证明及复印件和个人印章即可；贷款购房的客户除提供有效身份证明及复印件和个人印章外，还需提供户口簿、结婚证/离婚证、工资收入证明及其复印件。

购房需交的税费？交费时间？

一次性付款购房的客户需交纳：契税（办理产权时）、公共维修基金（办理产权时）、印花税（签订购房合同时）、权证费（办理产权时）、测绘费（办理产权时）等；贷款购房的客户需交纳：契税（办理贷款时）、公共维修基金（签订购房合同时）、印花税（签订购房合同时）、权证费（办理贷款时）、测绘费（办理贷款时）、抵押登记费（办理贷款时）、律师见证费（办理贷款时）、产权代办费（办理贷款时）等。

按揭贷款银行？

中国工商银行中山支行。

开盘有无优惠？具体优惠幅度及优惠条件？

目前是否优惠及优惠政策具体未定，待具体政策出台第一时间告之。

团体购买有无特别优惠折扣？购买几户以上？

未定。

签合同后能否更名？费用？

不能。

办理房产证的时间？费用？

180天，此期间内我公司协助您办理。费用执行同期商品房买卖政府统一收费标准。

会所收费标准？

无会所。

小区有无住户专车？

未定。

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车位售价或收费标准？能否安排固定车位？

未定。

数字电视开通时间？收费标准？

数字电视由业主自行办理，根据大连市统一标准收费。

水电、煤气表如何抄表？水费、电费标准？

住宅设水表远传计量系统，电表及煤气表不设远传；住宅及公建根据大连市统一收费标准收费。

房地产基础知识

房地产基础知识名词解释

房地产市场：

一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场；

二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场；

三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。 国土局：

代表国家行使±地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。 商品房：

是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。 发展商：

专门从事房地产开发和经营的企业。 代理商：

经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。

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土地类型：

按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。 土地使用权年限：

是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用（经批准并补清地价后继续使用），如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用权年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。 土地使用费：

土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。 房地产产权：

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售，但像属于小区绿地等部分的公建，对购房而言，就不具备产权的概念。 房地产产权登记：

指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。 产权证书：

是指“房屋所有权证”和“土地使用权证” 的二合为一，是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 商品房预售许可证：

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平整。

按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。 房地产买卖合同：

是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。 房屋所有权：

房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利。 房屋使用权：

是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。 银行接揭：

是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分房款，余款由银行代购房者支付，购房者的房屋所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，房屋所有权归己。七通一平：

是指上、下水通，排污通，路通，电讯通，煤气通，电通，热力通，场地

公共维修基金：

公共维修基金是指楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。 房屋的结构形式：

主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。

砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混房屋一般在6层以下。

砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。

钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空

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间分割较自由。目前，多、高层房屋多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。 房屋的建筑面积：

是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和（即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积），它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 商品房销售面积：

商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。 建筑面积的计算规定：

是建筑物外围面积的展开，是指建筑物各层次外围面积的总和。由于房屋使用要求、结构形式的不同和装饰方面诸多因素，造成房屋不太规则。国家根据房屋使用程度的不同，对房屋建筑面积的测算制定了相应的规定。针对房屋建筑物的主要规定有：

1）作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算。单层房屋按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2）建筑物内所有永久性建筑层高在2.2米以上的，包括房屋内的夹层、插层，技术层（即管道层，储藏室等）和2.2米以上的楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积。层面上的楼梯间，水箱间，电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相应进出口，层高在2.2米以上的按其外围水平投影面积计算。

（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅，大厅均按一层计算建筑面积；大厅内的回廊部分，层高在2.2米以上的按其水平投影面积计算。 （4）楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 （5）与房屋相连的有柱走廊，房屋间属永久性封闭的架空通廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其围护结构和柱的外围水平投影面积计算。与房屋相连的有上盖无柱的走廊，连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算；有顶盖未封闭永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算；房屋之间无上盖的架空通廊（天桥）不计算建筑面积。 （6）有柱或有围护结构的门廊，门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

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（7）全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算。未封闭的阳台，挑廊按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算。

（8）有伸缩缝的房屋，若在室内，伸缩缝计算面积。与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积。

（9）属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

（10）突出房屋墙面的构件，配件，装饰柱，装饰性的玻璃幕墙，垛，勒脚，台阶，无拄雨蓬等，骑楼过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花园，游泳池等均不计算建筑面积。

以上规定基本土涵盖了房屋所有建筑面积，它是各面积计算的基础。 套内建筑面积的计算：

房屋为了满足各种需求和结构上的需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房的面积分别进行测算。套内建筑面积是由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组成。

（1）套内房屋的使用面积：套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算：它包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计算；套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，内墙面装饰厚度亦计入使用面积。

（2）套内墙体面积：是指套内使用空间周围的维护或承重墙体，或其他承重支撑间隔体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。

（3）套内阳台建筑面积：按阳台建筑面积的计算规定计算，套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙的水平投影面积计算。其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。

公有建筑面积的计算和分摊：

一般房屋除了专有别墅以外，都有公共使用面积的部分。最简单的有楼道、楼梯、楼梯间等，这部分面积应由各户进行分摊。公有面积的处理原则一般按各户房屋建筑面积比例进行分摊。

（1）共有建筑面积的内容：共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及

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为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积，按水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室、都不计人共有建筑面积。将这几部分面积和计起来即为共有面积总和。

（2）共有建筑面积的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积；即为整栋建筑物应分摊的共有建筑面积。

（3）各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊： 第1步：计算分摊系数。

分摊系数＝需要分摊的公用面积之和／各套内建筑面积之和＝（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）／各户套内建筑面积之和。 第2步：各套房的公用分摊面积＝分摊系数×各套内建筑面积。 使用率：

房屋套内净面积（即使用面积）和房屋建筑面积的比为使用率．—般高层塔楼在72％至75％之间，板楼在78％至80％之间。 怎样计算房屋的使用率：

房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要指标。

比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。

从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层房屋略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层房屋基本不存在上述问题，即便有些多层房屋有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。

此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。

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建筑容积率：

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积（项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿她面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 建筑密度：

居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 绿地率：

居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。

绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。

绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。 辅助面积：

辅助面积是指房屋建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 居住面积：

房屋的居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。 使用面积：

房屋的使用面积，指房屋各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。计算房屋使用面积，在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时使用。采用使用面积的计算，可以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人的租赁关系；计算房屋使用面积，可以比较直观地反应房屋的使用状况，但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式房屋中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算房屋租金，都是按使用面积计算。 建筑面积：

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房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层房屋楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和。

不难看出对于一幢房屋楼来说，房屋的建筑面积＝居住面积十辅助面积十结构面积，也可表示为：房屋的建筑面积＝使用面积＋结构面积。当然房屋的公共面积包含在房屋建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。 房屋的开间：

在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。房屋开间一般为3.0－3.9米，砖混结构房屋开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性。 房屋的进深：

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件，房屋的进深在设计上有一定的要求， 不宜过大。目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。在房屋的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。层高：

房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。 净高：

房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高”。 何谓生态房屋：

生态房屋是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废、无污染，生态平衡的建筑环境。这里的环境不仅涉及房屋区的自然环境，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等，也涉及房屋区的人文环境、经济系统和社会环境。培育生态房屋概念主要是在这种观念的影响下，在房屋建设与发展中始终以生态问题力中心，在环保、绿化、安居、道路管网

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其它

和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

土地使用税 ：是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。耕地占用税：必须依法征收耕地占用税。园地包括苗圃、花圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地。是指由占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人向国家缴纳的一种税赋。耕地包括国家所有和集体所有的耕地，指种植农作物的土地（包括菜地、园地），占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，也视同占用耕地。

土地开发费：每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用(万元/ha)。

住宅单方综合造价 ：每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用(元/m2)。

业主如有单元内间隔调整要求申请，能否满足？截止时间？

未定。

阳台是否允许安装防盗网？

不允许。

小区教育设施引进情况？师资情况？收费标准？

配备幼儿园，师资及收费标准未定。

业主入读小区教育设施的优惠政策？

未定。

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公共设施的收费，开放详细情况？

未定。

装修质量存在个案的问题\\处理部门？

2007

未定。

社区商业配套？

购物、餐饮、娱乐、休闲等。

社区网站建设？

正在建设中。

亿达世联项目组年2月7日3/28/2013 P.37

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