廊坊市安居房地产光明西路市场研究

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廊坊市安居房地产开发有限公司光明西路项目市场研究报告上海天启&开启机构北京天启开启房地产投资咨询有限公司2009年7月

[一]城市发展研判 [ 二 ] 行业走势分析 [三]廊坊房地产市场发展研究

[四]廊坊房地产市场板块分布与竞争研究[五]项目片区发展前景研究 [六]地块研读

[七]项目核心问题研判[八]市场定位分析 [九]广阳区板块在售个案信息

[一]城市发展研判

[1]城市发展研判——城市发展分析【拥有优越交通条件的新兴现代城市】【城市概况】廊坊市位于河北省中部偏东，北临首都北京，东与天津交界。市区规划面积70平方公里，已建成面积54平方公里， 2005年末全市总人口为391.6万人。【便捷的立体交通体系】廊坊市区距北京和天津中心区分别为40公里和60

公里，1个小时可到达首都国际机场、天津国际机场和天津新港，在以100公里为半径的范围内，拥有两个国际机场、一个特大货运港口、三条高速公路、五条国家级公路、四十多条省级公路。【城市定位】京津之间的新兴城市、高新技术产业和现代化制造业基地、园林式生态型宜居名城。

[1]城市发展研判——城市发展分析【京津双轮驱动区位交通优势明显】京津“双轮”驱动的模式，建设现代交通体系：第二条京津唐高速全长145公里，2008年建成通车，加上现有的京津塘也将全面拓宽，这样，未来两大城市间将有24条高速车道相连，京津两地的公路通勤更加便捷。京津城际轨道交通也正在加紧建设，2008 北京和天津两地将可实现半小时通行。京沪高铁年内动工，北京只要20分钟就能到廊坊，进一步拉近了北京和廊坊的时间距离。

京津交通一体化可以快速实现区域间的优势互补及资源的合理配臵，廊坊作为京津走廊的重要门户，将成为快速交通体系的最直接受益者

[1]城市发展研判——城市发展分析【京津冀经济联合圈轴心】

京津冀都市圈是我国北部沿海地区经济基础最好、发展最快的区域之一。京津冀都市圈国土面积18.5万平方公里，包括北京、天津两个直辖市以及河北省的廊坊、石家庄、唐山、秦皇岛、保定、张家口、承德、沧州等8

个地市。

廊坊处于京津冀经济联合圈的轴心位臵，具有良好的经济发展前景。

[1]城市发展研判——城市发展分析【受惠京津冀都市发展圈及经济联合圈】“一轴”:京津发展轴，廊坊位于此主轴。 “三带”:滨海新兴发展带、山前传统发展带、燕山—太行山山区生态文化带。 2005年，京津冀都市圈都市圈实现地区生产总值18336.58亿元，约占全国经济总量的9.3%

。以电子信息和生物制药等为核心的高新技术产业；廊坊

一轴三带

经济总量

主导产业

以金融保险、商务与信息服务、会展等为核心的生产服务业；以汽车、制药行业等为主的现代制造业地位；钢铁、石油化工等基础原材料产业。

[1]城市发展研判——城市发展分析【城市布局：三点组团】【整体布局一个中心两个次中心】三河次中心

“一个中心”(中心城市)、“两个次中心”(三河、霸州)、“三大板块”(以三河为核心的北部地区、以中心市区为核心的中部地区，以霸州为核心的南部地区)、“两个环带” (环北京城镇带、环天津城镇带)。【中心城市结构采取三点组团方式】开发区：高新科技、会展、教育卫生等为主。万庄：都市型工业和附加值高的高科技产业。市区：城市的文化、政治、商业、居住中心中心霸州次中心

[2]城市发展研判——经济发展形势【08年受全球经济危机影响，经济发展增速放缓】 2006年廊坊经济发展加速上涨，GDP增幅达到15%,2007年经济更

是突飞猛进，GDP增长率26%。但廊坊的经济发展在很大程度上依附于北京、天津、唐山等地的带动，08年在经济的影响下，也不免受到冲击，随着京津冀经济圈的辐射及自身实力的增强，整体经济水平将呈现积极发展态势；1200 1000 800 600 400 200 0 GDP总值 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%

2000 368.8

2001 413

2002 460

2003 528.5

2004 604.8

2005 632.9

2006 720

2007 883

2008 1051.5

年增长率 11.20% 11.40% 11.60% 12.10% 12.50% 13.10% 15.00% 26.40% 11.80%

[2]城市发展研判——经济发展形势【对外资吸引力较强】

凭借良好的区位环境及政策支持，廊坊对于外资具有较强的吸引力，近几年实际利用外资增长率均保持在15%以上，2006年实际利用外资额达到3.15亿美元，远高于保定、秦皇岛等同类城市。廊坊历年实际利用外资额(亿美元) 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2000 3.2 2001 2002 2003 2004 2005 2006 7.7 1.25 1.29 1.39 16.7 18.8 1.9 38.4 52.4 实际利用外资年增长率 2.6 2.2 3.15 (% ) 60 50 40 30 19.3 20 10 0

2006年实际利用外资额对比50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

45.5

41.31

3.15廊坊北京天津

5.07唐山

1.78保定

2.66秦皇岛

[2]城市发展研判——经济发展形势【城市社会消费品零售总额：廊坊VS其他城市】

在社会消费品零售总额方面，廊坊在河北11个主要城市中位列第7位，处

于中间水平，廊坊总体消费水平一般，但其以23%的增速仅次于唐山，位列第二，说明发展潜力较大。2008年河北11城市社会消费品零售总额比较

数据来源：《河北经济信息网》

[2]城市发展研判——经济发展形势【城

市工业增加值：廊坊VS其他城市】在工业增加值方面，廊坊在河北11个主要城市中位列第7位，处于中间位臵，工业发展水平一般；但其增长速度高达15.9%,位列第二，说明廊坊发展速度较高。2008年河北省11城市工业增加值比较表

数据来源：《河北经济信息网》

[2]城市发展研判——经济发展形势【城市固定资产投资：廊坊VS其他城市】在城镇固定资产投资方面，廊坊在河北11个主要城市中位列第4位，处于中上水平，从一个侧面反映了廊坊城市发展速度较快；增速高达38.8%,位列第一，反映出良好的发展势头。2008年河北11城市城镇固定资产投资比较图

数据来源：《河北经济信息网》

[2]城市发展研判——经济发展形势【人均可支配收入：廊坊VS其他城市】

在人均可支配收入以及增带方面，廊坊在河北11个主要城市中位列第2位，处于上游水平，反应了城市居民生活水平较高

2008年河北省11城市人均可支配收入比较表

数据来源：《河北经济信息网》

[二]行业走势分析

[1]从政策走势看行业走势历年房地产市场调控政策梳理【2008年政策转向】

2005国八条：重在引导做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费

2006国六条：政策强制性 90/70政策营业税政策个人所得税

2007政策深化土地增值税清算房地产市场秩序规范央行连续六次加息第二套住房提高首付 ……

2008政策转向放宽货币政策降低购房门槛减免购房税款放宽购房限制地方救市纷涌……

2009上半年延续救市持续宽松的货币政策地方救市持续 13年来首次下调商品房资本金比例，降幅达15个百分点

限制外资……

调控过热

调控过冷

市场回暖

[1]从政策走势看行业走势

中国楼市在经历了2008年的调整之后，政府的救市政策开始频繁出台，表

明政府对房地产行业的调控方向与历年相比已经发生了根本性转变

——由控制转为促进

[2]从全国市场看行业走势

全国房地产开发投资额(亿元)14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2008年1-5月 25 20 15 10 5 2009年1-5月

9518

10165

全国房地产开发企业房屋施工面积(亿平米)

19.56

21.85

【房地产开发景气指数年开始掉头向上】经过2008年的连续下降之后，2009年3 月全国房地产开发景气指数开始掉头向上，开发投资额、施工面积、商品房销售面积均呈现上升趋势，详见右图：

0 2008年1-5月 2009年1-5月

全国商品房销售面积(万平米)30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2008年1-5月 2009年1-5月

24644 19637

[2]从全国市场看行业走势宏观调控主

导下的中国楼市，在政策的扶持之下， 09年市场已经迅速回暖年初，中科院专家撰文指出已经有25家房企负债率超过警戒线，其中就包括保利地产、金地集团等大型房企，而北京市政府开始研究取消二套房政策并在1月23日暂停了对外国人在京购房的限制，同时推出了意在促进房地产业健康发展的“15条新政”,与此同时，北京多家银行出台存量房贷优惠

1月

2月

2月，以北京为代表的部分城市楼盘和银行悄然对二套房贷进行松动。在早前的各种政策和其他因素影响下，全国很多城市的楼市迎来了成交反弹，出现了楼市“小阳春”现象3月，国内楼市再度出现了排队买房的现象，如武汉百步亭的楼盘还未开盘，购房者就提前在售楼处门口住帐篷排队，这种现象在全国其他城市也频频上演，楼市开始走出冰点，北京、上海、深圳等一线城市的房价开始回涨 4月，国内一、二线城市的成交量继续大幅攀升，部分城市甚至出现了爆发式的增长，成交量超过了07年同期水平，全国楼市一改先前的“价跌量升”的局面，开始“量价齐升”。 5月，全国楼市继续了4月份的火热，广州5月份一个月卖掉了13253套住房，为2008年以来之最；而在北京，多个楼盘选择了集体涨价最高每平涨三千。截至5月31日，富力地产的2009年销售额已经达到101亿元，成为继万科、中海、保利之后，第四个跨入百亿俱乐部的开发商。而随着资金的回笼，开发商也开始了抢地行动，标志性事件是富力以10.22亿元拍下北京广渠门10号地，成为北京新地王 6月，全国大部分楼市继续着“涨声”一片，供应方对土地的争夺战再次开始，根据中国指数研究院数据信息中心监测显示， 6月最后一周全国20个重点城市共成交住宅类地块36宗，环比增加600%,成交土地面积253万平方米，环比增加833%。其中，有5宗地块溢价水平超过100%,有11宗地块溢价水平超过50%,有20宗地块溢价不到50%成交。需求方除刚性需求的释放外，对于通胀的预期也使得更多资金投资楼市，进而抬升房价

3月

4月

5月

6月

[3]从区域市场看行业走势

北京市商品住宅供求及价格走势300 250 200 12000 150 8000 100 50 4000 0 单位：万平米、元/ 平米 20000 16000

一线城市：北京、上海、深圳【需求反弹，价格回涨】进入09年以后，以北京、上海、深圳为代表的一线城市房地产市场的刚性需求开始入市，在需求普遍反弹的带动下，08年供大于求的局面得到改善，成交价格止跌回涨，详见左图：

0 供应量成交量

08.4 147.9 78.4

08.5 180.7 115.7

08.6 172.7 112.4

08.7 153.9 83.6

08.8 95.4 56.7

08.9 274 114.9

08.10 127.6 97

08.11 157.3 146.6

08.12 109.7 146.8

09.1 3

2.6 62.8

09.2 7.7 98

09.3 100.2 181.6

09.4 113.9 227.1

09.5 136.7 194.5

成交均价 13721 13196 12855 13790 13814 12966 12328 12357 11847 10438 11337 11777 12279 12922

上海市商品住宅供求及价格走势300.00 250.00 200.00 12000 150.00 8000 100.00 50.00 0.00 供应量成交量 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11 08.12 09.1 09.2 09.3 09.4 09.5 4000 0 单位：万平米、元/ 平米 20000 16000

109.00 95.00 134.00 127.10 63.20 119.80 117.20 109.70 188.00 81.10 102.00 98.00 104.00 69.90 65.00 43.30 45.80 71.10 84.30 48.70

52.00 127.00 158.00 126.00 74.10 150.70 188.50 204.90

成交均价 15358 14157 17323 13231 13713 13603 12984 13803 12116 14128 12506 13190 13371 13878

深圳市商品住宅供求及价格走势300 250 200 12000 150 8000 100 50 0 供应量成交量 08.4 52.62 28.63 08.5 65.59 48.4 08.6 75.75 28.42 08.7 91.29 25.52 08.8 08.9 08.10 08.11 08.12 09.1 11.32 39.15 09.2 27.75 48.64 09.3 38.5 80.77 09.4 60.82 74.65 09.5 21.58 76.96 4000 0 单位：万平米、元/ 平米 20000 16000

55.21 115.26 31.25 108.84 76.94 31.64 31.94 35.38 62.57 79.15

成交均价 12961 19891 15256 16199 14617 12190 13323 12955 12429 11371 11350 11461 12906 13340

[3]从区域市场看行业走势

天津市商品住宅供求及价格走势150 单位：万平米、元/ 平米 20000

15000 100 10000 50 5000

二线城市：天津、杭州、成都【需求呈现爆发式增长】二线城市进入09年后在地方中央及地方救市政策的带动下成交量也普遍反弹，其中以天津、杭州、成都为代表的二线城市成交量出现了爆发式的增长，成交价格也大幅回涨，详见左图：

0 供应量成交量成交均价

08.4

08.5

08.6 106 48.92 7086

08.7 46.17 40.49 6631

08.8