黄石市城区土地级别与基准地价更新成果报告.(验收修改)9.16

黄石市城区土地级别 与基准地价更新

成 果 报 告

黄石市国土资源局 二〇一三年五月

前 言

地价作为土地市场体系中最具代表性和敏感性的要素，一直是土地市场运行的核心，地价的动态变化不仅反映了土地市场的供求状况，而且还是城市经济发展和土地利用状况的指示器。土地定级估价是依法、全面、统一管理土地资产、合理有效利用土地、编制土地利用总体规划与用地计划、国家征收土地税费、量化土地资产、明晰土地产权必不可少的、经常性的基础工作，同时，土地定级估价可为全面掌握城市土地质量及利用状况、提高土地利用效率和效益，制定各项土地政策和调控措施等提供科学依据。

黄石市城区土地级别和基准地价更新工作是在黄石市市委、市人民政府的领导下，在湖北省国土资源厅的指导下，由黄石市国土资源局与黄石市九州土地评估咨询有限公司共同合作完成的，此次城区土地级别与基准地价更新工作对黄石市市城市规划区范围内约13850.65公顷的土地进行了定级与基准地价更新评估。

黄石市城区土地级别与基准地价更新评估工作是以中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程（GB/T18507-2001）》、《城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）》和湖北省城镇土地定级、基准地价更新技术规范为依据，同时充分地考虑了黄石市市城区的特点。在实际更新工作中，既严格遵守国家和省级技术规程、规范，又因地制宜地进行技术创新，从而保证本次城区土地级别和基准地价成果的科学性、先进性和实用性。

本轮黄石市市城区土地级别与基准地价更新工作充分发挥了黄石市规划、勘测、基础地理信息等方面的综合优势。在土地定级方面，充分征询专家意见，确定了影响城区土地综合定级和分类定级的因素体系，并运用特尔菲法确定了其相应的权重；借助GIS技术对各定级因子进行了量化和指标分值计算，获取了城区土地质量的空间差异；在基准地价评估方面，考虑到黄石市城区土地价格近几年来发生了较大变化，采用了以土地定级（或均质地域）为基础，市场交易资料为依据，全域更新基准地价，分别确定了城区商业、住宅和工业用地的级别基准地价以及商业用地主要商业街道的路线价；编制了城区商业、住宅和工业用地的级别宗地地价修正系数表和因素指标说明表，商业用地主要商业街道的路线价修正系数表以及各业用地的别个因素修正体系。

黄石市城区土地级别与基准地价更新工作的完成，是全市土地管理基础工作建设的重要成果，将对黄石市土地交易市场以及全市土地资产管理等方面产生新的积极影响。

受多种因素的制约，本轮黄石市城区土地级别与基准地价更新成果可能存在不妥甚至谬误之处，敬请领导和同行专家批评指正。

2012年度黄石市城区土地级别与基准地价更新技术报告

目 录

第一章 概 述 1

1.1 黄石市概况.................................................................................................... 1

1.1.1 地理位置............................................... 1 1.1.2 自然条件............................................... 1 1.1.3 社会经济.............................................. 3 1.2 黄石市城区概况............................................................................................ 6

1.2.1 城区概况............................................... 6 1.2.3 城市性质与规模......................................... 8 1.2.4 城区总体规划布局....................................... 8

第二章 黄石市城区土地级别与基准地价更新概述 9

2.1 上轮城区土地级别与基准地价结果概述.................................................... 9 2.2 本轮城区土地级别与基准地价更新原因.................................................. 10 2.3 本轮城区土地级别与基准地价更新工作说明.......................................... 13

2.3.1 工作依据............................................. 13 2.3.2 更新工作内容......................................... 14 2.3.3 更新工作程序......................................... 15 2.3.4 更新主要成果......................................... 17 2.3.5 相关问题说明......................................... 17 2.3 黄石市城区土地级别与基准地价更新技术方案...................................... 18

2.3.1 土地级别与基准地价更新基本原则....................... 18 2.3.2 土地级别与基准地价更新流程........................... 19 2.3.3 土地级别与基准地价更新技术路线....................... 21

第三章 黄石市城区土地级别更新 24

3.1 土地定级更新指标体系及权重.................................................................. 24

3.1.1 指标体系的确定....................................... 24 3.1.2 指标权重的确定....................................... 30 3.2 土地定级因子指标计算.............................................................................. 40

3.2.1 商服中心............................................. 40 3.2.2 交通条件............................................. 43 3.2.3 基础设施完备度....................................... 47 3.2.4 公用设施完备度....................................... 49 3.2.5 环境质量状况......................................... 55 3.2.6 人口密度............................................. 58 3.2.7 城市远景规划......................................... 58 3.3 定级单元的划分.......................................................................................... 60

3.3.1 基本评价单元......................................... 60 3.3.2 应用评价单元......................................... 60 3.4 定级单元因素作用分值计算...................................................................... 60

3.4.1 定级因子类型......................................... 60 3.4.2 作用分衰减模型....................................... 61 3.4.3 定级因子计算模型..................................... 62 3.5 定级总分值计算.......................................................................................... 63

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3.6 土地级别初步确定...................................................................................... 64

3.6.1 土地级别划分原则..................................... 64 3.6.2 级别分值界限确定..................................... 64 3.7 土地级别检验与边界落实.......................................................................... 67

3.7.1 土地级别检验......................................... 67 3.7.2 土地级别调整......................................... 68 3.7.3 土地级别边界落实..................................... 69 3.8 级别面积统计.............................................................................................. 69

3.8.1 综合用地面积统计..................................... 69 3.8.2 商业用地面积统计..................................... 70 3.8.3 住宅用地面积统计..................................... 71 3.8.4 工业用地面积统计..................................... 72 3.9 土地定级更新结果与上轮结对果的对比.................................................. 73 第四章 黄石市城区基准地价更新 75

4.1 基准地价内涵的确定.................................................................................. 75

4.1.1 基准地价内涵相关规定................................. 75 4.1.2 黄石市城区的基准地价内涵............................. 75 4.2 基准地价评估方法与程序.......................................................................... 76

4.2.1 基准地价评估工作流程................................. 76 4.2.2 基准地价评估的技术方法............................... 76 4.3 估价资料的整理与汇总.............................................................................. 78

4.3.1 样点资料收集标准..................................... 78 4.3.2 样点资料的分类收集................................... 79 4.3.3 样点资料的整理....................................... 79 4.3.4 估价参数、指标的收集整理............................. 81 4.3 还原利率的确定.......................................................................................... 85

4.3.1 土地纯收益与价格比率法（租售比法）.................... 85 4.3.2 安全利率加风险调整值法................................ 87 4.4 商业用地基准地价测算.............................................................................. 87

4.4.1 商业样点地价计算..................................... 87 4.4.2 样点地价修正......................................... 89 4.4.3 样点检验............................................. 92 4.4.4 样点地价均值计算..................................... 93 4.5 住宅用地基准地价测算.............................................................................. 93

4.5.1 样点地价计算......................................... 93 4.5.2 样点地价修正......................................... 93 4.5.3 样点检验............................................. 97 4.5.4 样点地价均值计算..................................... 97 4.6 工业用地基准地价测算.............................................................................. 97

4.6.1 样点地价计算......................................... 97 4.6.2 样点地价修正......................................... 97 4.6.3 样点检验............................................. 97 4.6.4 样点地价均值计算.................................... 101 4.7 基准地价结果分析与确定........................................................................ 101

II

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4.7.1 基准地价更新初步结果................................ 101 4.7.2 各类用地类型收益比较................................ 101 4.7.3 基准地价更新初步成果对比分析........................ 102 4.7.4 基准地价的确定...................................... 105 4.8 主要商业街道路线价更新........................................................................ 106

4.8.1 路线价区段划分...................................... 106 4.8.2 标准深度的确定...................................... 107 4.8.3 样点临街深度修正.................................... 107 4.8.4 路线价的测算........................................ 108 4.8.5 路线价系数修正体系.................................. 109

第五章 黄石市城区宗地地价修正体系的编制 111

5.1 基准地价修正体系及编制原理......................................................... 111 5.1.1 基准地价修正体系.................................... 111 5.1.2 基准地价修正因素及其权重确定........................ 112 5.1.3 基准地价修正体系编制原理............................ 112 5.1.4基准地价修正体系的检验 ............................... 115 5.2 商业用地基准地价修正体系.................................................................... 115

5.2.1 商业用地基准地价区域因素修正体系.................... 115 5.2.2 商业用地基准地价个别因素修正体系.................... 126 5.3 住宅用地基准地价修正体系.................................................................... 133

5.3.1 住宅用地基准地价区域因素修正体系.................... 133 5.3.2 住宅用地基准地价个别因素修正体系.................... 148 5.4 工业用地基准地价修正体系.................................................................... 153

5.4.1 工业用地基准地价区域因素修正体系.................... 153 5.4.2 个别因素修正系数.................................... 159 5.5 宗地地价修正体系的应用........................................................................ 161

5.5.1 基于基准地价系数修正法评估宗地地价.................. 161 5.5.2 宗地地价的市场比较法评估............................ 162

第六章 黄石市城区土地级别与基准地价更新成果 164

6.1 土地级别与基准地价更新主要成果........................................................ 164

6.1.1 技术报告............................................. 164 6.1.2 工作报告............................................. 164 6.2.3 主要表格............................................. 164 6.1.4 主要图件............................................. 164 6.2 土地级别与基准地价更新成果应用........................................................ 164

6.2.1 地价管理方面的应用.................................. 164 6.2.2 宗地地价评估方面的应用.............................. 166 6.2.3 更新成果应用的政策建议.............................. 170

附 录 172

附件一：黄石市城区土地级别与基准地价更新文件..................................... 172 附件二：黄石市城区土地定级因素及权重打分专家名单............................. 177 附件三：黄石市城区综合用地级别边界描述................................................. 178 附件四：黄石市城区商业土地级别边界描述................................................. 181 附件五：黄石市城区住宅土地级别边界描述................................................. 184

III

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置，使不同用地基准地价具有不同的空间分布规律；城区中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提；土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场的直接反映。

制定定级估价方案 工作方案 任务目的 工作范围 人员组织 经费时间安排 资料调查收集 技术方案 总思路 技术路线 工作程序 预期成果 基础资料 工作地图 评估范围 地价内涵 定级资料 定级因素资 城市规划资料及图件 估价资料 出让转房屋买卖、征地其他料及图件 让资料 租赁资料 资料 资料 数据分析处理 资料、图件归纳整理形成资料、图件及专家模型数据库 定级过程 估价过程 网格单元划分 因素因子及其权重确定 因子作用分计算 单元总分值计算 收益还原法 各类样点资料 多因素综合评定法、总分频率法 土地级别初步确定 剩余法 成本法 地价修正 基准地价初步确定 修正体系初步确定 成果完善与编制 成果检验 土地级别、基准地价、修正体系初步成果 意见征询 成果编制 基准地价工作报告、技术报告 各种类型的级别及基准地价图 附件及其他资料图件 成果验收与审批 图2-2 黄石市城区土地级别与基准地价更新流程图

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基准地价评估的原理是一个由特殊（样点地价）到一般（平均条件下的基准地价）的推理过程，这一过程的实现可以分为两个步骤，首先是进行个别因素修正，即离散的样点地价统一到基准地价内涵中的估价日期、平均容积率、开发程度、使用权期限等条件下；其次是将个别因素修正之后的地价进行区域因素修正，该过程要与土地定级成果联系起来分析（土地定级即是区域因素的体现形式之一），主要通过土地定级分值与样点地价之间的线性关系构建数学模型，然后将样点所在地的定级单元分值代入模型得到样点地价，与通过收益还原法等计算得到的样点地价进行比较和修正，最后获取样点的价格作为基准地价计算的依据，整个流程图如图2-2所示。

2.3.3 土地级别与基准地价更新技术路线

（1）土地定级更新技术路线

城区土地定级主要有以下两种途径：以多因素加权评价法为主，级差收益测算法或市场交易地价资料为辅，参照原土地定级成果，进行土地级别更新；以原土地定级成果为主，市场交易地价资料或级差收益验证局部更新定级。本次黄石市城区土地定级采用前一种方法。由于建立在土地定级上的基准地价是基于评估基准期日这一时间点上的价格，当前基准期日和下一次基准地价期日之间的城市近期规划的实施将使得当前的土地定级成果有所变动，因此还应适当考虑城市规划的影响。因此本次黄石市城区土地土地定级技术路线为：以多因素加权评价法为主，市场交易地价资料为辅，参照原土地定级成果，进行土地级别更新。黄石市城区土地定级更新流程如图2-3。

（2）基准地价更新技术路线

根据《城镇土地估价规程》和《湖北省城镇基准地价更新技术规范》规定，基准地价的更新可采用三种技术途径：（a）以原有土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易地价资料为参考，更新基准地价；（b）以原有土地定级（或均质地域）为基础，市场交易资料为依据，更新基准地价；（c）以原有土地定级（或均质地域）为基础，地价指数为依据，更新基准地价。方法a中，资料取得难度较大，且在某些行业经济非健康发展的状态下容易导致土地价格失真，限制了该法的适用性。方法c是一种便捷、实用的操作方法，但黄石市城区目前尚不具备完善的地价指数系统，加上地价空间范围都发生了较大的变化，基准地价不能简单用地价指数进行更新。近年来，黄石市城区的土地市场日益活跃，为采用市场交易价格资料评估基准地价提供了充分条件。综上所述，本次黄石市城区基准地价更新技术路线为：以土地定级（或均质地域）为基础，市场交易资料为依据，全域更新基准地价。基准地价更新

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工作流程详见图2-4。

划定工作范围 搜集基础资料、图件 编制工作底图 划分网格（定级单元） 选择定级因素、因子 因素、因子量化 计算单元因素分值 单元分值汇总 初步划分土地级别 1.以道路边界为主的地块边界调整 2.根据原有土地定级调整 3.根据地价突变区域边界调整 特尔菲法确定权重 初步确定土地级别边界、绘制土地定级界线图 级别检验和意见反馈 级别边界调整 级别边界拟合地物 绘制土地定级图 编写土地定级技术报告 图2-3 黄石市城区土地定级更新技术路线图

（3）用地类型的划分

在充分分析黄石市城区规划区土地利用现状和城市规划的基础上，在体现产业政策、客观用地情况和便于操作的前提下，根据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》要求并征询有关方面的意见后，决定将黄石市城区土地用途分为三种用途：商业用地、住宅用地和工业用地。用地功能分类说明见表2-5。

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市场交易样点的调查 各种税费、参数及地价内涵确定 交易样点的地价计算 交易样点地价修正 交易样点的分类整理 土地定级成果 样点检验、剔除 基准地价计算 地价分值模型 模型迭代计算网格基准地价 模型迭代计算级别基准地价计算 级别内样点均价计算 样点均价与土地定级的模型建立 级别基准地价比较验证 各级别基准地价的确定 建立宗地地价修正体系 基准地价检验 编写技术报告 绘制基准地价图 图2-4 黄石市城区土地基准地价更新流程图

表2-5 用地功能分类说明表

用地类型 商业用地 住宅用地 工业用地 含义 商场、宾馆酒店、金融保险、写字楼、贸易、饮食旅游娱乐、加油站等商业服务性用地 纯居住用地 工矿企业、仓储、电讯、供电、供水和其他管线及其附属设施用地 出让最高年限（年） 40 70 50 23

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第三章 黄石市城区土地级别更新

3.1 土地定级更新指标体系及权重

3.1.1 指标体系的确定

城市基准地价的确定必须以土地质量空间级别划分为前提。根据《城镇土地分等定级规程》3.2.3条规定，―城区土地定级有综合定级和分类定级两种类型。综合定级指对影响城区土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合评价值的差异划分土地级。分类定级指分别对影响城区某类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按分类评价值的差异划分土地级；分类定级包括商业用地定级、居住用地定级、工业用地定级等‖。―市区非农业人口五十万以上的大城市，宜进行综合定级和分类定级，其它城区宜进行综合定级，必要时可同时进行分类定级‖。根据黄石市的实际情况，本轮城区土地定级更新时拟同时进行综合定级和分类定级。 （1）指标体系选取的原则

影响土地级别的因素有多种，在选择土地定级因素时，既要考虑经济效益、社会效益和生态效益，同时要因地制宜地选取对土地级别起主导作用，能反映土地差异的因子。为此确定黄石市城区土地定级因素选取原则：

① 主导性原则。应选择对土地级别起决定性作用，影响较显著的因素。

② 差异性原则。定级因素要能充分体现土地的区位差异，揭示土地等级质量的差异；不同用地类型，影响土地级别的因素体系也不同。

③ 因地制宜原则。在确定参评因素时，深入分析黄石市城区的自然条件和社会经济条件，因地制宜的选取影响定级因素。

④ 效益原则。所选因素应体现城区土地区位经济效益。

⑤ 预测未来原则。考虑土地现状的同时，也应考虑土地的发展潜力。 （2）土地定级影响因素分析

① 商服繁华程度

繁华中心是城区中某些对人口流动和物质能量交换具有聚焦作用的特殊地段。衡量繁华中心的繁华程度有多项指标，其中商业、服务业（以下简称商服）的繁华程度相对易测，便于衡量，也较直观，是衡量繁华程度、反映土地经济区位的最重要指标，但由于商业有其自身的行业运行发展规律，因此，在土地定级工作中衡量繁华程度时，以商服规模近似

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代替繁华中心规模、以商服吸引半径代表繁华影响范围、以商服吸引力随距离的衰减值代表土地繁华程度，亦即以商服中心来替代繁华中心。

黄石市城区商服中心总体上具有沿城区主干道分布的特点，但从总体上看主要集中于黄石港区的胜阳港区片、沈家营区片、延安路区片和黄石大道沿线，西塞山的中窑湾区片，下陆区的下陆大道和牛角山路、新冶钢路交界区片以及铁山区的铁山大道沿线片。

商服中心外在表现为人口流动频繁、经济交往活跃、人群居住密集。内在表现为处在该地段的商业、服务业产生的良好经济效益，往往通过土地获取高额的收益和利润。因此，繁华程度是土地定级必选的因素之一。

② 交通条件

对内和对外交通的通达便利程度，直接影响土地的利用效益，它与人们的生活息息相关，交通条件的改善，甚至预期的改善，都可能导致地价水平的上升。

（a）道路通达度

道路通达度是城区道路状况（包括道路等级、功能、宽度、道路网密度）和各区域道路通行能力的一种量度，其好坏取决于城市内道路体系和道路布局，是距离、耗时、运输费用的综合体现。

无论是商业用地、住宅用地还是工业用地，道路交通问题都是最主要考虑的因素之一。对商业用地来说道路越发达意味着人流量越大，相应的商品需求越大，用地效益越好，土地的级别也就越高。现代城市的住宅和办公分离，对住宅用地来说，上下班交通的便利程度就显得很重要，各种商业、文体等服务设施距离也是购房者的主要考虑因素，因此，道路交通对住宅用地极为重要。工业用地选址考虑的最大效益问题即是原材料地和销售地与工厂之间以及生产过程中的运输问题，因此，道路也是土地定级中的主要影响因子。道路通达度是土地定级必选的因素之一。

（b）对外交通便利度

对外交通是城区对外联系的交通总称，主要包括铁路、公路、水路和航空等运输形式。在城区中对外交通便利度主要通过火车站、长途汽车站、港口码头、机场等设施的作用和分布状况对区域人流、物流向城市外移动的方便程度和频率高低来反映。黄石市目前的对外交通设施主要是一个火车站、十个汽车站以及若干码头。

③ 基础公用设施状况 （a）基础设施完善度

基础设施完善度是投入土地社会化劳动量的直接体现，反映对城区土地开发程度的高

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低。基础设施的配套程度、服务水平和保障率，是投资环境好坏的主要标志之一，影响城区土地质量和价格的高低。主要包括供水、排水、供暖、供气等配套状况。

（b）公用设施完备度

公用设施完备度是衡量投入土地的社会物化劳动量的指标之一。主要指与日常生活密切相关的幼儿园、小学、中学、大学、医院门诊部、电讯营业厅等公用设施的完备程度，是土地定级应考虑的因素之一。

（c）文体设施影响度

文体设施影响度主要指体育场（馆）、公园、广场、图书馆等设施完备度和分布状况对居民文化、娱乐、体育生活状况的影响程度。

④ 环境条件 （a）环境质量优劣度

环境质量优劣度是反映环境条件的重要指标，以不同的生态效应和社会效应直接影响土地上所进行的社会、经济活动。环境质量的优劣程度对人们的生产、生活造成影响，对土地质量好坏、土地价格的高低也有一定的影响。因此，环境质量优劣度是土地定级应考虑的因素之一。

（b）自然条件优劣度

自然条件优劣度主要通过地形状况和地质状况来反映。地形和地质状况直接影响着生产布局，从而影响土地利用。

市区形状呈―入‖字形，三面环山，一面临江，风光绮丽的磁湖镶嵌市区中心。有黄石国家矿山公园、东方山、西塞山、飞云洞等旅游景点。磁湖面积10平方公里宛如嵌在市区中心一颗璀璨的明珠，是闻名遐迩的风景旅游胜地。市区城市建设用地一般在海拨18－50米之间。

黄石市地质条件较好，地耐力一般较高，除个别软土层低于10t/m2 以上，一般在15－20t/m2之间。地下水含量丰富，工程地质性质良好，这些是城市建设和发展的有利条件。黄石地震设防烈度为6°。

⑤ 人口状况

人口密度指城市一定区域内单位面积的人口数量。人口密度一方面反映了区域对土地利用的吸引，另一方面人口密度越大，消费需求也就越高，从而影响商业、住宅的消费需求，同时也为产业提供更多的劳动力。因此，人口密度也是土地定级考虑的因素之一。

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⑥ 产业集聚规模

产业集聚状况用产业集聚规模影响度和物流中心等指标来反映，指某一行业的集聚程度和规模大小。其指标大小反映土地对其产业布局生产的适宜程度，从某种角度也反映了不同用途的土地质量，尤其对工业用地影响比较明显，它是工业用地级别划分必须考虑的因素之一，同时城市规划区内不同区域产业聚集规模不一样也是考虑的原因。

⑦ 用地潜力与规划

从土地市场的发展变化趋势上看，城市规划对土地价格的影响十分明显，开发商越来越重视开发区规划、道路规划对土地增值的潜在影响，用地规划是根据总体利用规划的要求合理的安排各项建设用地；道路规划的宗旨是利用有限的资源实现人与物最大限度的流动；绿地规划则涉及到区域内的景观设计，对于用地布局有重要的影响。因此，用地潜力与规划这一因子应予以考虑。

（3）综合用地指标体系的确定

为了保证黄石市城区综合用地级别划分成果客观反映区内土地质量空间差异，根据国家和湖北省相关规范，在前述因素选择原则和因素分析的基础上，通过征询政府、国土、规划等部门的25个专家意见，并综合考虑近年来黄石市城区发展及规划的具体情况，确定了综合用地级别指标体系（表3-1）。

表 3-1 黄石市城区综合土地定级因素因子体系

一级因素 商服繁华程度 二级因素 商服繁华影响度 商服集聚影响度 道路通达度 公交便捷度 交通条件 对外交通便利度 因子 商服中心 商服网点密度 道路类型 公交站点 火车站 长途汽车站 码头 供电 基础设施完善度 基础设施 公用设施完备度 供水 排水 供气 幼儿园 小学 中学 备注 商场、超市、酒店 -- 城区道路 -- -- -- -- 供电保证情况 供水保证情况 排水保证情况 供气保证情况 -- -- -- 27

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一级因素 二级因素 因子 邮局 公园 农贸市场 电信营业厅 银行网点 文体设施 医院 噪声环境 备注 -- -- 电信、移动、联通、邮政 -- -- -- -- 城市水域、生活生产用水排污状况、水域内生物丰度 -- 工程地质状况 地形坡度 -- -- -- -- 环境质量优劣度 环境条件 水环境 大气环境 自然条件优劣度 人口状况 城市规划 人口密度 用地规划 道路规划 地质 地形 客流人口密度 居住人口密度 用地规划 道路规划

（4）分类用地级别指标体系

考虑城市社会经济发展对用地类型划分的需要，本次黄石市城区土地级别划分时分别进行了商业用地、住宅用地和工业用地的级别划分。根据国家和湖北省相关规范，在前述因素选择原则和因素分析的基础上，通过征询政府、国土、规划等部门的25个专家意见，并综合考虑黄石市城区发展的具体情况，确定了商业用地、住宅用地和工业用地空间级别划分的指标体系（表3-2，3-3，3-4）。

表 3-2 黄石市城区商业土地定级因素因子体系

一级因素 商服繁华程度 二级因素 商服繁华影响度 商服集聚影响度 道路通达度 交通条件 公交便捷度 对外交通便利度 因子 商服中心 商服网点密度 道路类型 公交站点 火车站 长途汽车站 备注 商场、超市、酒店 -- 城区道路 -- -- -- 28

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码头 供电 供暖 供气 供水 排水 基础设施 基础设施完善度 邮局 农贸市场 电信营业厅 银行网点 医院 人口状况 人口密度 用地规划 道路规划 客流人口密度 居住人口密度 城市规划 用地规划 道路规划 -- 供电保证情况 供暖保证情况 供气保证情况 供水保证情况 排水保证情况 -- -- 电信、移动、联通、邮政 -- -- -- -- -- -- 表 3-3 黄石市城区住宅土地定级因素因子体系

一级因素 商服繁华程度 二级因素 商服繁华影响度 商服集聚影响度 道路通达度 交通条件 公交便捷度 对外交通便利度 因子 商服中心 商服网点密度 道路类型 公交站点 火车站 长途汽车站 供电 基础设施完善度 供水 排水 供气 幼儿园 大学 基础设施 公用设施完备度 小学 中学 邮局 公园 电信营业厅 银行网点 备注 商场、超市、 酒店 -- 城区道路 -- -- -- 供电保证情况 供水保证情况 排水保证情况 供气保证情况 -- -- -- -- -- -- 电信、移动、联通、邮政 -- 29

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一级因素 二级因素 因子 文体设施 医院 噪声环境 备注 -- -- -- 城市水域、生活生产用水排污状况、水域内生物丰度 -- 工程地质状况 地形坡度 -- -- -- 环境质量优劣度 环境条件 水环境 大气环境 自然条件优劣度 人口状况 城市规划 人口密度 用地规划 道路规划 地质 地形 居住人口密度 用地规划 道路规划 表 3-4 黄石市城区工业土地定级因素因子体系

一级因素 二级因素 道路通达度 交通条件 对外交通便利度 因子 道路类型 火车站 长途汽车站 码头 供电 基础设施 基础设施完善度 供水 排水 环境质量优劣度 环境条件 自然条件优劣度 产业集聚效应 城市规划 产业集聚度 用地规划 道路规划 噪声环境 大气环境 地质 地形 产业集聚度 用地规划 道路规划 备注 城区道路 -- -- -- 供电保证情况 供水保证情况 排水保证情况 -- -- 工程地质状况 地形坡度 -- -- -- 3.1.2 指标权重的确定

（1）权重确定方法

目前常用的确定土地级别影响因素权重的方法有特尔斐法、层次分析法、主成分分析法、回归分析法等。这里主要介绍特尔斐法。

特尔斐法是根据专家的经验和主观判断，对大量无法定量分析的因素进行统计估算，并将估算结果告诉专家，逐步使分散的评估意见收敛，充分发挥信息反馈和信息控制的作

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用，最后集中在协调一致的评估结果上。特尔斐法测定的可信度较高，是系统工程中一种很重要的测定方法。

（2）召开专家会议和确定定级因素及权重

由于特尔斐法的主要工作是通过专家对土地定级因素权重做出统计估算，因此，专家的选择是测定成败的关键。黄石市城区土地定级因素及权重确定的专家包括政府相关部门的管理人员、土地评估从业人员共25人。专家组成名单见附件。专家的总体权威程度、代表面、审定和推荐程序以及专家人数符合《城镇土地分等定级规程》的要求。

根据《城镇土地分等定级规程》的要求，编制了黄石市城区土地定级因素权重打分意见征询表及填表说明。各位专家按黄石市城区各类土地定级因素权重调查表（见下表）的要求，运用特尔斐法土地定级因素进行了权重打分，黄石市城区土地级别更新进行了两轮因素权重打分。

表 3-5 黄石市城区综合土地定级因素权重调查表

一级因素 商服繁华程度（） 二级因素 商服繁华影响度（） 商服集聚影响度（） 道路通达度 公交便捷度 交通条件（） 对外交通便利度（） 因子 商服中心（） 商服网点密度（） 道路类型（） 公交站点（） 火车站（） 长途汽车站（） 码头（） 供电（） 基础设施（） 基础设施完善度（） 供水（） 排水（） 供气（） 公用设施完备度（） 幼儿园（） 小学（） 中学（） 邮局（） 公园（） 基础设施（） 公用设施完备度（） 农贸市场（） 电信营业厅（） 银行网点（） 文体设施（） 医院（） 环境条件（）

备注 商场、超市、酒店 -- 城区道路 -- -- -- -- 供电保证情况 供水保证情况 排水保证情况 供气保证情况 -- -- -- -- -- -- 电信、移动、联通、邮政 -- -- -- -- 环境质量优劣度（） 31

噪声环境（） 2012年度黄石市城区土地级别与基准地价更新技术报告

一级因素 二级因素 因子 水环境（） 大气环境（） 备注 城市水域、生活生产用水排污状况、水域内生物丰度 工程地质状况 地形坡度 -- -- -- -- 自然条件优劣度（） 人口状况（） 城市规划（） 人口密度（） 用地规划（） 道路规划（） 地质（） 地形（） 客流人口密度（） 居住人口密度（） 用地规划（） 道路规划（） 表 3-6 黄石市城区商业土地定级因素权重调查表

一级因素 商服繁华程度（） 二级因素 商服繁华影响度（） 商服集聚影响度（） 道路通达度（） 公交便捷度（） 交通条件（） 对外交通便利度（） 因子 商服中心（） 商服网点密度（） 道路类型（） 公交站点（） 火车站（） 长途汽车站（） 码头（） 供电（） 供暖（） 供气（） 供水（） 基础设施（） 基础设施完善度（） 排水（） 邮局（） 农贸市场（） 电信营业厅（） 银行网点（） 基础设施（） 人口状况（） 城市规划（） 基础设施完善度（） 人口密度（） 用地规划（） 道路规划（） 医院（） 客流人口密度（） 居住人口密度（） 用地规划（） 道路规划（） 备注 商场、超市、酒店 -- 城区道路 -- -- -- -- 供电保证情况 供暖保证情况 供气保证情况 供水保证情况 排水保证情况 -- -- 电信、移动、联通、邮政 -- -- -- -- -- -- 表 3-7 黄石市城区住宅土地定级因素权重调查表

一级因素 商服繁华程度（） 二级因素 商服繁华影响度（） 商服集聚影响度（） 因子 商服中心（） 商服网点密度（） 备注 商场、超市、酒店 -- 32

2012年度黄石市城区土地级别与基准地价更新技术报告

一级因素 二级因素 道路通达度（） 公交便捷度（） 对外交通便利度（） 因子 道路类型（） 公交站点（） 火车站（） 长途汽车站（） 供电（） 供水（） 排水（） 供气（） 幼儿园（） 大学（） 小学（） 中学（） 邮局（） 公园（） 备注 城区道路 -- -- -- 供电保证情况 供水保证情况 排水保证情况 供气保证情况 -- -- -- -- -- -- 电信、移动、联通、邮政 -- -- -- -- 城市水域、生活生产用水排污状况、水域内生物丰度 -- 工程地质状况 地形坡度 -- -- -- 交通条件（） 基础设施完善度（） 基础设施（） 公用设施完备度（） 基础设施（） 公用设施完备度（） 电信营业厅（） 银行网点（） 文体设施（） 医院（） 噪声环境（） 环境质量优劣度（） 环境条件（） 水环境（） 大气环境（） 自然条件优劣度 人口状况（） 城市规划（） 人口密度（） 用地规划（） 道路规划（）

地质（） 地形（） 居住人口密度（） 用地规划（） 道路规划（） 表 3-8 黄石市城区工业土地定级因素权重调查表

一级因素 二级因素 道路通达度（） 交通条件（） 对外交通便利度（） 因子 道路类型（） 火车站（） 长途汽车站（） 码头（） 供电（） 基础设施（） 基础设施完善度（） 供水（） 排水（） 备注 城区道路 -- -- -- 供电保证情况 供水保证情况 排水保证情况 33

2012年度黄石市城区土地级别与基准地价更新技术报告

环境质量优劣度（） 环境条件（） 自然条件优劣度（） 产业集聚效应（） 城市规划（）

（3）打分结果计算处理

产业集聚度（） 用地规划（） 道路规划（） 噪声环境（） 大气环境（） 地质（） 地形（） 产额集聚度（） 用地规划（） 道路规划（） -- -- 工程地质状况 地形坡度 -- -- -- 采用吉诺凯立德城区土地定级基准地价动态更新系统V5.0，对各位专家的打分进行现场录入并计算出结果。

① 均值和方差计算 计算均值公式：

1mE??ai

mi?1计算方差公式：

1mò?(ai?E)2 ?m?1i?12上两式中：m — 专家总人数；ai — 第i位专家的评分值；

2 E — 均值； — 方差 ò② 计算结果

根据收回的专家权重打分表格，利用公式计算定级因素权重，经过第一轮专家打分，分析各个定级因素的权重，发现有较多的分值方差在2倍标准差之外；通过计算并把结果重新反馈给打分专家进行第二轮打分，此时总体意见趋于一致，方差都在2倍标准差以内，标准差都很小，反应了各位专家的意见比较集中，打分效果很好。专家两轮打分方差、标准差以及最后综合用地、商业用地、住宅用地、工业用地的定级更新因素的权重如下表。

表 3-9 综合用地土地定级因子专家打分两轮方差、标准差对比分析表 因子 商服中心 商服网点密度 道路类型 公交站点 火车站

第一轮 方差 0.0349 0.3180 0.4720 1.0320 0.3210 标准差 0.1868 0.5639 0.6870 1.0159 0.5666 34

第二轮 方差 0.0041 0.0034 0.0013 0.0034 0.0047 标准差 0.0642 0.0587 0.0356 0.0583 0.0682

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