综合用地地价评估方法的评估理论依据探讨

安徽农业科学，ＪｏｕｒｎａｌｏｆＡｎｈｕｉＡｇｒｉ．Ｓｃｉ．２００７，３５（３５）：１１５３４－１１５３５责任编辑姜丽责任校对王

淼

综合用地地价评估方法的评估理论依据探讨

徐占军，张绍良，张建，恽如伟，阮并晶

（中国矿业大学环境与测绘学院土地资源管理系，江苏徐州２２１００８）

摘要从综合用地的定义出发，对综合用地分块出让的定义、出让的可行性进行了简单的探讨；并着重应用基准地价分类系数修正法对综合用地分块出让地块的地价进行了评估，在探讨方法存在误差时，同时阐明了这种方法的理论基础。关键词基准地价；综合用地；基准地价分类系数修正法；地价楼层分配率中图分类号Ｆ３０１．０文献标识码Ａ文章编号０５１７－６６１１（２００７）３５－１１５３４－０２

根据《城镇土地估价规程》（ＧＢ／Ｔ１８５０８!２００１）的划分，综合用地是指由居住用地，工业用地，教育、科技、文化、体育、卫生用地，商业、旅游业、娱乐业用地这四类用地类型中任何两种以上的综合。从评估的角度说，综合用地出让的交易案例在土地市场上不多，且综合用地的用途组合方式各异，个体情况差异较大，在相邻地区很难找到同类型的比较案例，所以用市场比较法来评估分块出让地块的地价实际操作较困难，测算结果的可信度一般。目前，国内外学者对综合用地的评估大多是将其作为一个整体加以评估，选用的方法一般是基准地价分类修正法，也有学者采用加价模型来测算综合用地价格。为此，笔者对综合用地地价评估方法的评估理论依据进行了探讨。

１基准地价分类系数修正法的技术路线

基准地价分类系数修正法是建立在传统的基准地价系

数修正法的基础上，利用城市已经评估出的基准地价，然后根据综合用地的实际用途组合方式，依靠最佳、最高使用用途原则，划分用地类型，并在城市划定的容积率的前提下，评估各用途部分在该容积率和相应的地价楼层分配率下的标定地价，标定的地价即为综合用地出让地块的地价。

在评估过程中，首先假设宗地为某种单一用途用地，用该用途基准地价测算出宗地单价，然后测算出空间分配系数（即地价楼层分配率或面积分摊系数），用空间分配系数测算出实际综合用地中该用途部分分摊的地价，这就是综合用地出让中某种用途地块分摊的地价。用同样方法测算出其他用途部分分摊的地价。其评估中的重点和难点是地价楼层分配率的测算。以商住综合用地为例（图１），综合用地出让地价测算的基本计算公式为：

Ｐ商ｉ＝Ｐ商×Ｓ×ｆ商ｉ

（１）

作者简介徐占军（１９８３－），男，山西朔州人，硕士研究生，研究方向：

地价评估、土地信息。

收稿日期

２００７!０５!２８

Ｐ住ｉ＝Ｐ住×Ｓ×ｆ住ｉ

（２）

式中，Ｐ

商ｉ

为商业用途部分地价；Ｐ商为基准地价系数修正

法测算的商业用地单价；Ｓ为总土地面积；ｆ商ｉ为商业用途部分的地价楼层分配率；Ｐ

住ｉ

为住宅用途部分地价；Ｐ住为

基准地价系数修正法测算的住宅用地单价；ｆ住ｉ为住宅用途部分的地价楼层分配率。

２基准地价分类系数修正法的理论依据论证

目前，我国缺乏对综合用地出让地价的明确的评估方法，

很多土地估价师在评估综合用地地价时，会用到该分类修正方法，而且用该方法评估出的宗地价格也符合实际的地价水平。但其评估缺乏明确的理论依据，评估结果往往难以完全令人信服，使得该土地估价方法目前只能作为一种对其他土地估价方法估价结果的验证方法，而难以作为一种真正的估价法加以推广应用。

商住综合用地和单纯的商业或住宅用地的之所以不同，就是因为在宗地上设置的用途是不相同的。问题的矛盾就在此。为此，笔者以商住综合用地为例，设Ａ楼为５层，底层用途为商业，２￣５层为住宅的商住综合楼，Ｂ楼为５层，全为商业用途的全商业楼（图２）。Ａ楼和Ｂ楼所处的一般因素、区域因素和个别因素几乎相同。

通过市场替代原理可知，Ａ楼底层商业用途部分部分

不动产总价等于Ｂ楼底层商业用途部分不动产总价。唯一不同的是Ａ楼的２￣５层为住宅用途，而Ｂ楼为商业用途。据公式（２），不论Ａ、Ｂ楼都有公式：

Ｐｉ＝Ｖｉ－（Ｊｉ＋Ｋｉ＋Ｌｉ＋Ｍｉ＋Ｎｉ）（３）

式中，Ｐｉ为楼层地价；Ｖｉ为楼层不动产总价；Ｊｉ为楼层建筑造价；Ｋｉ为楼层销售费用；Ｌｉ为楼层利息；Ｍｉ为楼层利润；Ｎｉ为楼层其他费用。

Ａ楼为综合楼，Ｂ楼为商业楼。因为Ａ、Ｂ楼２￣５层的用途不同，所以Ａ、Ｂ楼整幢楼的销售费用、开发商应付的利息、赚取的利润以及开发商建楼的其他费用是不同的。在这里，对于一幢不动产，设：

余额（△）＝销售费用＋利息＋利润＋其他费用

则第ｉ层楼的楼层利息、楼层利润、楼层销售费用、楼

层其他费用之和为△ｉ，即：

△ｉ＝

（Ｊｉ＋Ｋｉ＋Ｌｉ＋Ｍｉ＋Ｎｉ）

３５卷３５期徐占军等综合用地地价评估方法的评估理论依据探讨

１１５３５

设ｅｉ为一幢楼第ｉ层的楼层效用分配率，则：（ＣＡ／ＶＡ－ＣＢ／ＶＢ）×ＰＡ１＝ＰＢ１＋ＶＢ１

ｅｉ＝

第ｉ楼层的效用第ｉ层不动产总价

＝＝Ｖｉ

∑Ｖｉ

∵ＣＡ＝ＣＢ

（１／ＶＡ－１／ＶＢ）×∴ＰＡ１＝ＰＢ１＋ＣＡ×ＶＢ１（ＶＢ－ＶＡ）×（ＣＡ／ＶＡ）×（ＶＢ１／ＶＢ）ＰＡ１＝ＰＢ１＋

（ＶＢ－ＶＡ）×（ＣＡ／ＶＡ）×ＰＡ１＝ＰＢ１＋ｅＢ１又∵ＶＡ１＝ＶＢ１即：ＶＡ×ｅＡ１＝ＶＢ×ｅＢ１

（６）

不动产开发商在不动产的开发出售中的利息、利润、销售费用以及其他费用是按照各楼层的楼层效用分配率来分摊的，即：

△ｉ＝△×ｅｉ

设Ａ楼的楼层地价为ＰＡｉ，Ａ楼的楼层不动产总价为

ＶＡｉ，Ａ楼的楼层建筑造价为ＣＡｉ，Ａ楼的楼层余额为△Ａｉ，Ａ楼

的不动产总价为ＶＡ，Ａ楼的地价为ＰＡ，Ａ楼的建筑造价为

∴ＶＢ＝ＶＡ×ｅＡ１／ｅＢ１

将式（５）带入式（４）：

（ＶＡ×（ＣＡ／ＶＡ）×ＰＡ１＝ＰＢ１＋ｅＡ１／ｅＢ１－ＶＡ）×ｅＢ１（ｅＡ１／ｅＢ１－１）×ＰＡ１＝ＰＢ１＋ＣＡ×ｅＢ１（ｅＡ１－ｅＢ１）×ＰＡ１＝ＰＢ１＋ＣＡ

（７）

ＣＡ，Ａ楼的余额为△Ａ，Ａ楼第ｉ层的楼层效用分配率为ｅＡｉ；Ｂ

楼的ＰＢｉ、ＶＢｉ、ＣＢｉ、△Ｂｉ、ＰＢ、ＶＢ、ＣＢ、△Ｂ、ｅＢｉ分别代表与Ａ楼相类则对于Ａ楼的底层商业用途楼层有：似的意义。

（８）

ＰＡ１＝ＶＡ１－ＣＡ１－△Ａ１＝ＶＡ１－ＣＡ１－△Ａ×ｅＡ１

同理：

即综合用地Ａ楼的底层商业用途部分分摊的地价ＰＡ１

等于其相对应的全商用途Ｂ楼的底层商业用途楼层分摊的地价，再加上对于综合楼Ａ楼的２￣５层的住宅（ｅＡ１－ｅＢ１）×ＣＡ。用途部分，运用相同的方法证明，可以得到相类似的结果。

由式（８）可以发现，用基准地价分类系数修正法是有误

（４）

差的，其误差项是所以，综合用地Ａ的地价为：（ｅＡ１－ｅＢ１）×ＣＡ。

（∑ｅＡｉ－∑ｅＢｉ）×∑ＰＡｉ＝∑ＰＢｉ＋ＣＡ

ｉ＝１

ｉ＝１

ｉ＝１

ｉ＝１

５

５

５

５

ＰＢ１＝ＶＢ１－ＣＢ１－△Ｂ１＝ＶＢ１－ＣＢ１－△Ｂ×ｅＢ１

则：

（ＶＡ１－ＶＢ１）－（ＣＡ１－ＣＢ１）－（△Ａ１－△Ｂ１）ＰＡ１－ＰＢ１＝

已知Ａ楼和Ｂ楼的个别因素除２￣５层用途不同外，完全相同，且Ａ楼底层的商业用途楼层和Ｂ楼完全一样，即

Ａ、Ｂ楼底层商业用途部分的建筑造价相等，ＣＡ１＝ＣＢ１。

又∵ＶＡ１＝ＶＢ１则（４）式变为：

在实际的评估中，上述ＣＡ为待估综合用地的建筑造价，可以从委托方或不动产开发商手中获取。

３结论

综合用地评估的难点在于估价师在实际的评估中要找

ＰＡ１－ＰＢ１＝△Ｂ１－△Ａ１

即：

几幢和待估综合用地楼层数相同的、结构相类似的全商业用途宗地，测算其楼层效用分配率ｅＢ１，取其均值。如果综合用地所在区域这种比较案例较少，可以用所在区域的商业楼层效用分配率来代替，而区域的商业楼层效用比率可以在前述的调查地价楼层分配率的过程中得到；而且，对于商业用途的宗地，根据商业的地价空间分配理论，影响商业各楼层效用的主要是土地位置的差异，其楼层效用分配率和其地价楼层分配率相差不大。所以笔者认为，在评估中，也可以把上述的ｅＢ１用综合用地所在区域的商业地价楼层分

（５）

配率ｆｉ来代替。即式（６）可以变为：

（ｅＡ１－ｆＢ１）×ＰＡ１＝ＰＢ１＋ＣＡ

但在评估综合用地中的上层住宅用途部分楼层地价时，由于比较案例易于获取，且住宅用途的楼层效用分配率和其地价楼层分配率差值难以明确，不宜代替。参考文献

［１］杜彬，张丽，赵英娜．应用基准地价评估城镇综合用地地价的方法

（２）：１１２－１１６．［Ｊ］．南京师范大学学报：自然科学版，２００５

［２］赵松．立体地价与综合楼地价评估［Ｊ］．中国土地，２００４，（１／２）：５ｌ－５３．［３］冯友健，林志鹤．小城镇综合用地宗地地价评估方法研究［Ｊ］．中国资

产评估，１９９９（６）：２５－２７．

［４］ＹＡＭＡＮＯＡＴ．ＤｉｓｔｒｉｂｕｔｉｏｎｏｆｔｈｅＪａｐａｎｅｓｅｐｏｓｔｅｄｌａｎｄｐｒｉｃｅａｎｄ

ｔｈｅｇｅｎｅｒａｌｉｚｅｄｅｎｔｒｏｐｙ［Ｊ］．ＴｈｅＥｕｒｏｐｅａｎＰｈｙｓｉｃａｌＪｏｕｒｎａｌＢ，２００４，３８：６６５－６６９．

ＰＡ１＝ＰＢ１＋△Ｂ１－△Ａ１

（△Ｂ×＝ＰＢ１＋ｅＢ１－△Ａ×ｅＡ１）

∵ｅＡ１＝ＶＡ１／ＶＡｅＢ１＝ＶＢ１／ＶＢ

（△Ｂ×∴ＰＡ１＝ＰＢ１＋ＶＢ１／ＶＢ－△Ａ×ＶＡ１／ＶＡ）

∵ＶＡ１＝ＶＢ１

（△Ｂ／ＶＢ－△Ａ／ＶＡ）×∴ＰＡ１＝ＰＢ１＋ＶＢ１

（ＶＢ－ＣＢ－ＰＢ）／ＶＢ－（ＶＡ－ＣＡ－ＰＡ）／ＶＡ］×＝ＰＢ１＋［ＶＢ１（ＰＡ／ＶＡ－ＰＢ／ＶＢ）＋（ＣＡ／ＶＡ－ＣＢ／ＶＢ）］×＝ＰＢ１＋［ＶＢ１

设δ指的是房地产行业中，开发商开发＝Ｐ，这里的δ

不动产中地价在整个不动产总价所占的比例。值在整个δ房地产行业中有一个平均水平，而个别不动产开发商δ值或大于或小于这一平均值，其δ值的大小与开发商对公司的经营、管理水平以及成本控制等诸因素有关；整个房地产行业中的δ值的大小与政府政策、房地产金融信贷水平、地区房地产行业发展水平、整个社会的科技、经济发展水平等因素有关。在这里讨论的是一般情况，所以（５）式中δＡ还是

δＢ都与房地产开发商的个别因素无关，都取区域的平均水

平。所以δ（５）变为：Ａ＝δＢ，即ＰＡ／ＶＡ＝ＰＢ／ＶＢ，式

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科技论文写作规范———材料与方法

清楚地交代出试验设计、研究对象及研究方法等。研究对象如品种、肥料、农药、土壤、病虫害等名称应交代清楚；还应交代试验必要的范围、重复次数及样本大小。对一般的研究方法注明出处即可，如采用##（［２］为在参考文献中的序号）。对于有所改进或新的方法要详细叙述，以便他人重复。#方法［２］

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