城中村调研报告

加快城中村改造及产业转型升级调研报告

按照二七办[2010]110号《区委区政府关于围绕经济社会发展重大课题开展专题调研的通知》文件的要求，结合我区在城中村改造及产业转型升级工作中遇到的实际问题，课题组对“加快城中村改造及产业转型升级”进行了专题研究讨论，采取实地考察与理论经验学习相结合，其他城市案例借鉴与组内及相关单位讨论相结合等多种方式开展课题研究，并于11月23至28日赴南宁、海口考察学习，经过认真研究、讨论，形成报告如下： 一、现状基本情况：

（一）我区城中村基本情况

我区三环以内共有17个城中村（高砦村、菜王村、焦家门村、佛岗村、小李庄村、王胡砦村、齐礼阎村、孙八砦村、西陈庄村、蜜蜂张村、马砦村、兑周村、小赵砦村、王立砦村、路砦村、冯庄村、黄岗寺村），涉及34个自然村、16707户、常住人口53474人和30万流动人口，总面积14720亩。除了马砦村结合火车站西出口进行旧城改造外，其他16个村现已基本启动，另有荆胡村列入城中村改造。

（二）我区城中村改造工作进展

目前，我区有小李庄村、菜王村、佛岗村、王胡砦村、路砦村、焦家门桃园路段等6村现已实现土地挂牌，出让土地约2871亩，通过改造共腾出土地6900亩，搬迁村民8000

1

余户2.6万余人，需建回迁安臵房约400万平方米。截止目前，全区在建安臵房约250万㎡，其中约60万㎡已经竣工，58万㎡已交付使用。

齐礼阎村、冯庄村、黄岗寺、荆胡村等4村已拆迁完毕，高砦村已搬迁完毕待控规公示完毕后正式启动拆迁。孙八砦村、蜜蜂张村、兑周村、小赵砦村、西陈庄村、王立砦村等6村正在编制控规。截止目前，全区城中村现已拆迁577万㎡。

通过估算，我区通过16个城中村改造将建设安臵房面积约860万平方米，建设商品房面积约 1497.6万平方米，其中商业、办公面积为。总之，城中村的快速推进将进一步繁荣我区经济发展，为我区经济社会跨越式发展提供强有力的保障。

（三）城中村改造产业现状 1.改造前产业现状

城中村改造前往往是小门店、无牌店的栖息地，社会管理成本高，最容易存在制假售假、无照经营、消防安全、社会治安等隐患，各种产业类别低下，难以形成规模产业，社会经济效益较差。

就我区而言，目前，孙八砦村以出租房和出租临街店铺为主，业态混杂，缺乏产业支撑，与我区打造大学路商业一条街的战略思想不相符；兑周村以大量沿街商业为主（手机专营店），商业模式较为粗放、低端，严重影响中原路升级改造，制约二七区核心区域发展；蜜蜂张村以出租房为主，

2

业态状况与其紧邻二七商圈、河医商圈、火车站西出口的优越区位不相符合，该区域缺乏大型酒店、商业购物等业态。

2. 已实施改造的6个村产业业态

1）商业功能定位：其中，小李庄定位于集商业、办公、居住为一体的综合体，拟打造郑州市第二个“二七商圈”。佛岗结合周边批发市场、餐饮、超市、百货等多种商业业态，打造多元化、复合型的商业模式。王胡砦引进大商场和品牌店，培育建设现代化商贸园区。路砦陇海西路、大学路、嵩山路的居住用地内兼容布臵集中的大型商业服务设施，包括大型超市、百货商店、餐馆、酒店。 2）已实施改造的6个村产业业态表

表：已实施改造的6个村产业业态 单位：万㎡ 村名 土地（亩） 总建 安置量 开发量 商业 办公 商办比筑量 例 小李庄 587 152 53.69 98.31 30.8 3.3 22% 菜王 27.73 13.5 4.851 8.68 1.83 — 14% 佛岗 900.3 136.4 45.473 90.945 16 3.9 15% 王胡砦 1377 275.4 91.8 183.6 85 9.4 34% 路砦 496 153.3 81.54 71.76 — — — 焦家门 10.11 5.56 1.93 3.63 — — — 3）商业运营状况：通过城中村改造，培育大量多业态商业，将强力促进我区商业发展，进一步巩固我区的商贸强区地位，并且能够实现增加就业，增加税收。

举例，焦家门桃源路临街商铺现已全部运营；菜王店铺销售非常可观；小李庄升龙广场已初具规模，社会影响很大；佛岗因区位影响，不如上述三个项目商铺销售可观；王胡砦正在建设，尚未运营本次暂不汇报。

3

整体而言，在城中村改造中通过大量的销售住宅，将大大增加我区的总人口规模，各类专业人才的汇集，正是形成人气、财气聚集的重要因素。但我区在已改造的城中村中住宅销售比例过大，商业产业缺乏规模集聚效应，经济社会效益尚不突出，尤其是居住住宅销售仅为一次性税收项目，难以形成可持续的产业发展支撑。

3．拟开工5村和正在编制控规3村的产业业态 1）商业功能定位：齐礼阎、冯庄、高砦、黄岗寺、荆胡等5村拟开工，孙八砦村、蜜蜂张村、兑周村等3村正在编制控规。举例：齐礼阎定位为高档居住、高级智能办公、主题商业街区的复合型建筑群。黄岗寺以中原采博城和兴华南街构成商业服务核心，打造城南生态品质型中高档居住商业综合区。兑周村以行政办公、商务办公、文化娱乐等大型公共设施沿中原路分布，形成沿中原路的城市景观轴，且在中原路两侧布臵标志性高层建筑组群。

2）拟实施改造的5个村产业业态表

表：拟开工的5个村产业业态 单位：万㎡ 村名 齐礼阎 冯庄 高砦 黄岗寺 荆胡 土地（亩） 2153 1159 415 816 1880 总建 筑量 242 222 121.4 356.5 210 安置量 84.8 83 46 108 81.54 开发量 157.2 139 75.4 248.46 128.6 商业 48.9 51.0 37.8 — 40 办公 29 5.4 10.1 — 12 商办比例 32% 25% 39% — 25% 整体而言，通过城中村的快速推进，2010年仅城中村改造便为我区税收贡献2.3亿元，真正体现了村民、企业、政

4

府三方满意。但我区将要改造的城中村整体产业仍以住宅销售为主，且商业产业规划功能定位同质化明显，缺乏较为科学合理的布局及差异化发展。

（四）二七区产业发展现状

我区目前整体产业现状为：火车站地区为小商品批发市场；河医地区为医疗相关产业为主；沿南三环为批发市场；鞋城、华中食品城、华中果品物流港等低业态商品市场；沿街多为低端商铺；整个区域缺少大量写字楼、酒店、餐饮、娱乐等商务、商业业态，即缺少单位面积产出高，汇聚人气、财气，能够支撑我区经济社会持续健康发展的现代服务产业。

随着郑州市在全国及世界范围的影响力越来越大，文化旅游业的蓬勃发展，尤其是我区紧邻航空港区、交通、旅游等优势明显。独有的区位优势为我区城中村改造起到了推波助澜的作用。在我区城中村快速推进的大好形势下，区委区政府没有因为我区城中村改造工作中，拆迁速度快、建设速度快、城中村改造在全社会影响力高的巨大成绩面前沾沾自喜和固步自封，更是审时度势，通过多次召开城中村专题会议，及时、准确、前瞻性的提出对城中村产业进行高品位、高质量、高标准的转型升级。

我区坚持以城中村改造为契机，通过城区更新改造实现旧貌换新颜；通过建立现代产业体系，增加就业，提高居民收入，达到经济社会生态同步协调发展，实现二七新跨越。

5

以加快五星级酒店业发展带动多业态产业同步协调发展的战略构思是符合我区发展实情，是紧跟形势、迫在眉睫、时不我待的发展要求；认真贯彻落实提升二七综合竞争力，展现财富二七、商贸旺地的指导思想；以增加就业，改善民生为目标，尤其是新增带动能力强，能够最大限度的汇聚人力、物力、财力的服务性产业为发展内容。

总结：区委区政府高度重视我区城中村改造工作，在及时认识到目前我区城中村改造是以居住产业为支撑，一次性税收，缺乏商业、商务等长远可持续发展的业态，与二七区传统优势产业不一致等一系列问题时，具有时代性、科学性、前瞻性的提出并出台城中村在业态、景观发展方面的框架规定。

二、存在问题及原因

郑州市城中村改造工作在全国范围来讲，起步早、运作好、社会影响强烈，而二七区在郑州市城中村改造中，不论在已改造村庄数量、已拆迁面积、建设速度、村民回迁、总投资、财政税收等方面均位列全市第一。区委区政府认真总结，认识到诸如高容积率带来的是拆迁速度快、推进快，但这导致在改造时城中村业态不易形成规模，更是给交通等基础设施和公共设施带来巨大压力。通过认真研究分析认识到一些发展问题。

（一）存在问题

1.业态档次低且单一。例如，孙八砦、兑周等城中村商

6

业多以百货门店、沿街小吃等低档次为主，业态模式严重阻碍区域经济长远发展。

2.高档业态入住难度很大。诸如：齐礼阎、小李庄、万达等项目招大商、招强商难度较大，且高档商业入驻较慢，尚未营造出高档商业业态氛围，不能形成高档商业集聚。

3.业态缺乏统一组织，科学规划。多个城中村产业业态雷同，同质化严重，未能形成错位发展，延伸产业链条的深度、广度不足，势必影响二七区社会经济长远发展。

4.现状优势产业消退。因城中村改造造成华中食品城外迁；鞋城、古玩城、华中果品物流港被拆使得传统优势消失，并且存在大量的村集体经济被拆迁。

5.产业特色、文化特色遗失。一些城中村中的古庙、传统街区、特色建筑工艺会因拆迁而消失。

6.已初具规模的商业广场缺乏培育支撑，缺少对大商、强商在税收方面的强力吸引，商业业态关联度不高，例如，升龙广场。

（二）原因

1.城中村改造项目的规划、土地手续办理难，致使项目落地难、开工难。

2.商业业态发展缺少统一规划。业态的雷同、产业的同质将影响我区的跨越式发展。我区尚未对辖区内整个的商业业态进行科学分析论证，缺少统一规划以实现形成错位发

7

展，互相补充。

3.缺少系统产业培育管理机制或体系。没有系统的业态培育管理机制才致使我区商业业态布局混乱，不能形成业态强有力的合力。

4.缺乏业态建设监管。对已规划的，正在建设的业态要成立专门机构进行业态建设监管，确保业态规划的真正落实。

5.产业的升级是城市更新产业发展的一个必然过程，更是城市不断向前发展的一个重要平台。 三、与兄弟城区比较分析

（一）郑州市金水区

金水区2009年实现地区生产总值450亿元、增长11.5%，地方财政一般预算收入21.98亿元、增长15.7%。

随着郑东新区快速发展，金水区为避免与新区产业雷同，该区通过城中村改造实现区域产业整体转型。通过城中村及区域连片改造确定了以金融、商务、服务业为主的发展方向，形成错位发展，效果显著。金水区通过以经三路为主轴形成区域金融中心；通过西关虎屯改造形成以花园路、农业路为主轴的商业集聚中心区；以文化路、东风路为主轴形成电子计算机专业市场；通过燕庄城中村改造，形成了其辖区连接郑东新区的桥头堡即曼哈顿广场，更是郑汴一体化的重要纽带。该区三环以内的业态发展基本已进楼宇，形成了

8

目前郑州楼宇经济聚集区，培育了年纳税百万元以上楼宇65幢、千万元以上5幢，楼宇经济支撑作用非常显现。支撑金水区近年来发展一直领跑河南50余个市区的关键，正是其庞大的楼宇经济；是其专业市场进楼宇，涌现产业集聚，并腾出大量发展后背用地；是其大量的酒店、餐饮、娱乐等服务性行业，为其聚集人气、财气。金水区发展的主旋律即：着眼现在，招商引资；放眼未来，涵养税源。

（二）武汉市武昌区

2009年武昌区完成全口径财政收入57.51亿元，增长16%；区级财政收入18.06亿元，增长21%。

通过城中村及连片改造，该区高标准定位发展业已形成面积约5平方公里的武昌公司总部区。截止2008年底，该区域企业总数已达到8800余家，完成全口径财政收入24.5亿元，占全区税收总量的49.42％，同比增长34.25％，全区税收过千万元企业78家，过亿元企业5家。

2003年—2008年税收情况 单位：万元 年度 总部区 税收 全 区 税收总量 2003 81,32 162,92 2004 93,96 195,42 2005 118,59 258,21 2006 146,57 318,15 2007 182,48 395,61 2008 245,00 495,80 武昌区通过城中村改造实现了高度集聚总部企业群，以此为平台实现带动打造全区总部企业集聚区。截止2008年底，全区已集聚各类总部企业118家，其中国际国内大企业

9

总部、区域总部71家，省内大中企业生产与管理相分离总部企业39家，在区外有三个以上分支机构的武昌本土总部企业8家。税收总量18.95亿元，占全区税收总量的38.22％。

通过城中村及连片改造，武昌区楼宇经济得到迅猛发展。从投入使用楼宇来看，已位居武汉城区首位，截止2008年底，核心区域内各类商务楼宇65栋，总建筑面积188.3万平方米，入住企业达到 2400余家，楼宇入驻率一直保持在90%以上。2008年楼宇企业实现税收12.5亿元，占总部区税收总量的51%。其中：写字楼宇27栋，总建筑面积124.68万平方米，目前已租售113万平方米，租售率达到90%；商住两用楼宇17栋，总建面52.78万平方米，经营面积18.57万平方米；其他经营性楼宇21栋，建筑面积45.05万平方米。

（三）海口市龙华区

龙华区2009年完成生产总值228.36 亿元，增长10.2%。财政总收入完成40.6 亿元，增长20.2%，其中区级财力6.52 亿元，增长29.3%。

经济结构持续优化。加快调整产业结构和转变经济增长方式，一、二、三次产业协调发展，分别实现增加值4.15亿元、67.41 亿元、156.8 亿元，分别增长8.4%、8.1%、13%，三次产业构成调整为1.8∶29.5∶68.7。以畜牧业和治坡改种为农业发展的主要推手，完成农业总产值6.94 亿元，同

10

比增长10%。加大汽车、食品、医药等重点工业的扶持力度，培育发展光纤、电子等新兴工业，完成工业总产值193.92亿元，同比增长7.7%，比上年回升22.7 个百分点。有效实施一系列扩大内需政策，以商贸服务业为主导的第三产业加速增长，消费市场火旺热销，批发零售额达71.08 亿元，同比增长20.8%。大新华航空、中国移动等相继入驻，时代广场、天邑国际、北京大厦等高品质顶级商务楼已投入使用，总部经济不断增强。

龙华区在玉沙村城中村改造方面：1.政府完全主导。2.引入高档业态。3.先确定改造方案，再做规划。4.村民入股企业。

（四）南宁市西乡塘区

西乡塘区位于南宁市中西部，面积为1118平方公里，辖10个街道，3个镇，人口73.48万。该区处在大西南出海大通道上，有发达的交通路网。西乡塘区具有沿江、沿铁路线、沿高速快速路的三大优势，是中国大西南出海、连接东盟各国的大通道和黄金走廊。西乡塘区聚集着广西最大的教育科技资源，南宁市乃至广西的80％的大中专院校都聚集在西乡塘辖区内。目前，该区发展主要依托：

1. 通过城中村及旧城连片改造，已形成了安吉商贸物流园。园区总面积约12平方公里，已拥有钢材、建材、家具、汽车展销、五金机电等五大专业市场。目前，已进驻物

11

流园区的各类企业1740家，其中物流企业达120家。2009年安吉物流园销售额达到478亿元左右。

2.通过城中村及旧城连片改造，拟将安吉CBD新城建设成为市民活动中心，其中包括西乡塘区新的行政办公中心。安吉 CBD新城以“立足南宁，面向广西，辐射东盟，走向世界”为宗旨，科学规划、绿色生态设计，完成立体交通网络及各种配套设施的建设。建成后将成为对外辐射的桥头堡。

3.城区“三旧”改造项目：西乡塘区是老城区，有大片的旧城、旧厂、旧村需要改造。将沿江经济带建设成为集旅游、餐饮、娱乐、商贸、金融于一体的产业链， 成为广西最大的商业中心。

四、给区委、区政府的建议：

结合我区实际情况及区位优势：紧邻航空港（2009年郑州机场年客流量已达730万，而长沙2009年已达1100万，现在郑州机场第二航站楼和第二跑道今年动工）；通过南四环直通开封；郑平路直通许昌；西南绕城公路与登封（列入世界遗产）、洛阳、平顶山等省内重大景区联系密切。登封市2009年接待中外游客670万人次，门票直接收入2.36亿元；郑州市的规模在不断扩大；通过今后发展兴建的城际铁路，郑州市将承载省内更大的商务需要。

通过学习兄弟城区的成功经验，我们认识到：通过解放思想，在城市发展中注重生态超前意识、可持续发展意识、精品意识；在体制机制创新方面注重统一规划、科学规划、

12

超前规划；在政策方面注重产业对城市发展的支撑；在产业布局规划方面注重统一性；在安臵补偿方面注重保证村民能够得到持续收入，并且在改造后经济社会实现长远发展。对此，提出以下建议：

（一）在解放思想方面：要更加明确只有认真贯彻落实科学发展观、坚持以“四个重在”及“一二三四五六”的战略指导思想为抓手，进一步提升城乡规划理念，才能更好更快的推动我区城乡更新工作的发展。

要不遗余力的继续解放思想，坚持“走出去、请进来”战略，加大学习先进地区经验的培训，加大对专业知识及流程的培训学习，继续坚持引进高水平的专业人才。

在城中村改造工作中，要继续解放思想、始终要让理念引领规划与建设，通过深入拓展发展思路，尤其是在关乎城中村可持续发展的业态规划方面，要在业态规划上以错位发展为方式，形成产业合力，城中村产业的升级改造才是真正意义上的城中村改造。

注重可持续发展意识，除了在省市争取土地建设指标外，更要继续强有力整合土地资源，为城市在内生发展上提供了更新和创新的机遇，通过整合区域内资源实现可持续发展，保持城区经济社会发展的强劲动力。

注重精品意识，在整个城区的规划建设中，无论是区域规划，还是概念性规划、详细规划，直至每一个项目的设计、把关，都坚持树立精品意识。做到把精品意识体现在每一个区域、每一条街、每一栋建筑上。

13

例如：云南苏家塘村城中村改造在产业转型升级方面，利用周边丰富密集高校和科研单位的资源优势，拟通过城中村改造将苏家塘村打造成为中国的“硅谷”， 营造官、产、学、研、商的浓厚氛围。通过产业化投资实现城中村改造的可持续性发展。

（二）在体制机制创新方面：要强化区城乡规划工作委员会的作用，确保在城中村改造过程中对产业规划的落实，树立我区各类项目用地“凡建必批”；要执行好、落实好城中村规划，坚决维护规划的统一性、权威性，凡不符合城乡建设规划、土地利用规划、产业规划要求的项目，一律不能审批、建设。

在城中村改造工作中，要加强规划、土地工作的衔接，尤其是与上级相关职能部门的对接，实现项目早日落地、早日开工。

（三）在政策方面：按照区委、区政府的工作部署，一定要在城中村改造项目中进一步落实项目的业态、景观、生态、交通等问题分析，邀请国内知名专家对项目进行业态、景观、生态、交通评审，通过各种方式确保项目发展的可行性及长远性，更要对项目在单位面积上的产出进行论证，最大限度的提高单位面积产出。

在城中村改造前，根据各村实际情况，结合原来优势产业，由各城中村改造指挥部提前做好项目经济分析、预评估，以实现城中村产业规划更合理、更科学。

（四）在产业规划布局方面：要加快编制我区的城乡产

14

业业态规划布局体系，通过强有力的规章制度，认真落实我区的产业业态布局，实现我区的业态布局科学性、合理性、前瞻性。

在城中村改造中，要不断挖掘文化特色，不能因为改造就丢弃文化产业的作用。一定要利用好文化资源，让文化产业在城中村改造中发挥更大更积极地作用。

通过城乡产业业态规划布局体系，强化我区的城乡产业发展统筹，为二七区跨越式发展奠定良好的基础，最终实现我区经济社会又好又快的飞跃。

依据社区商业配臵规律，建议在我区城中村业态分布中，商业占建筑总量的比例为30%，其中，低风险商业即传统商业比例建议为10%，酒店、大型商业等高风险商业可结合各村实际情况进行规划布局。

楼宇经济是实现城中村产业转型升级的重要组成部分，构筑“亿元楼宇”集群；“带动能力强的产业楼宇”集群；“附加值高的产业楼宇”集群；“核心技术的产业楼宇”集群。以四大集群战略发展，提高区域土地利用率和单位价值；推动城市发展的大变革。

例如：深圳市大芬村城中村改造在产业转型升级上，依靠油画文化产业从简单复制发展成为自主原创的“产业媒介”，掀开了城中村改造产业转型升级的新模式。

（五）在安臵补偿方面：通过建立村民股权合作机制，鼓励村民用安臵房换商铺或写字楼，实现村民收入的稳定增长。通过臵换安臵房，增加建设商业量，可实现减少住宅总

15

量，并且能够达到降低容积率，打造更适宜人居的居住环境，实现城中村产业转型升级，构筑现代产业体系。

补偿方案可适当调整补偿标准，通过建立合理的补偿标准，比如增加货币安臵等措施，实现城中村改造更具科学性、更易操作。

例如：海口市玉沙村、广州市横沙村、文冲村的城中村改造鼓励村民以2平方米的住宅换1平方米的商业面积，将多余住宅臵换商铺，以实现降低改造的容积率及建筑密度。

加快城中村改造及产业转型升级调研组

二〇一〇年十二月九日

16

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/bngt.html