2012.3.9开封市龙亭区辛庄村改造规划方案

开封市龙亭区辛庄社区建设方案

一、项目概况 （一）项目基本情况

1、项目名称：辛庄社区

2、项目规模：项目总建筑面积约32.56万平方米，总用地

面积约为14.8公顷。

3、项目总投资：约为7.4亿元人民币

4、项目建设单位：河南天中恒信实业有限公司

5、项目选址：项目位于开封市龙亭区北郊乡辖区，拟定于

清水河以西，北临护城堤，西至规划路以东，南至规划路。（见附图4）

6、项目改造目标：从2012年-2015年力争用三年时间基本

完成辛庄城中村的改造建设。

（二）、项目所在地现状

1、城中村改造范围：开封市龙亭区北郊乡辛庄村，北临护

城大堤，东临清水河，西至大北岗，南至小李庄。 2、村庄土地面积：辛庄村现有土地面积为306.5公顷，其中

村庄占地72公顷，其它土地为234.5公顷（大部分为一般耕地）。

3、村庄建筑现状：目前现有房屋建筑面积约为33万平方米，

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布局参差不齐；多为二层小楼房，其他为临时建筑和一层建筑。

4、人口情况：辛庄现有居民630户，2593人；其中村民541

户，人口2237人；市民户口89人户，人口356人。

二、项目改造的必要性和意义 （一）项目建设的必要性

1、辛庄村隶属开封市龙亭区北郊乡，位于开封城东北区城乡结合部；村庄建造年代较早，基础设施落后，居住环境差；村中道路多位土泥路，纵横不交错，连接外部道路不畅；在晴雨无常的天气下，居民出行苦不堪言。

2、村庄建设基本处于无序状态，建筑密度大，用地面积多，存在较大的安全隐患；村容村貌差，建筑物参差不齐，缺乏整体规划，在现状条件下居民生活水平不能得到提高。

3、开封市作为历史名城，旅游资源丰富，旅游景点多，越来越多的外地客人到开封观光旅游住宿；随着城市发展步伐的加快，辛庄村在资源利用、人文景观、城市规划、环境卫生、村民社会保障等方面与城市的巨大差异逐步体现出来，辛庄村问题已经影响我市经济的协调发展；在城镇一体化建设的背景和国家关于城中村改造建设的要求下，辛庄村城中改造工作尤为紧迫。 （二）项目建设的意义

1、改善居民居住环境，提高生活质量

通过旧村庄改造对村民安置房，生活保障房，经营用房统一规划建设，完善基础设施，改善生态环境，增加城市服务功能，

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培养新的经济增长点，达到居住环境的改善和生活水平的提高。

2、挖掘北区旅游资源

通过对旧村庄的改造，不仅解决村民的安居乐业，构建和谐社区等重要问题，同时通过整合辛庄周边的土地，挖掘北宋历史文化遗存资源，发展文化旅游业，弥补北区缺失的城市功能设施并可以集约化、高效利用土地资源。

3、增加城市景观

辛庄村改造将按照高起点、高标准，高质量的原则建设，建成后将成为河南省城中村改造的示范区，结合周边的文化旅游项目，形成具有现代城市特色的标志性区域。 三、项目规划建设依据：

1、《开封市城市总体规划》 2、《开封市北区控制性详细规划》

3、《开封市人民政府（关于加快城中村改造的实施意见）》汴政[2007]52号

4、与开封市龙亭区人民政府签署的《辛庄城中村改造框架协议书》 四、指导思想：

深入贯彻落实科学发展观，以统筹城乡发展，提升城市功能，改善居住环境，集约节约利用土地为核心，以村民安居乐业，产业发展和配套公共设施建设为重点，充分尊重群众意愿，兼顾各

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方利益，综合开发建设，增加村民收入，促进城乡经济协调发展，将辛庄城中村改造成为规模适宜，设施完善，环境优美，文明有序的新型社区。 五、项目定位

按照高起点、高标准、高质量的原则进行合理分区和功能布局，充分利用区域所具有的自然条件、生态优势、区位优势、历史遗存优势抓住发展文化产业及新村建设的良好契机，坚持高起点，高标准，高水平的要求，将辛庄城中村改造项目建设打造成为河南省城中村改造的示范项目；充分展示新时代新社区的形象面貌及高品位的精神文化追求。 六、规划布局

（一）、规划设计原则

1、重视自然特色的动态延续性，重视建筑体量、色彩及空间关系与周围环境的协调，充分利用原有地形、地貌等自然景观资源和区位优势，创造出一个自然景观资源丰富的居住休闲娱乐的环境。

2、重视方案的经济可行性，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、功能性和经济性。创造一个布局合理，功能齐备，交通便捷，环境优雅的现代社区。

3、坚持可持续发展原则，按照动态体系进行规划，注意采用具有灵活性和可改性的技术处理方法，在建设中留有可发展余地，使规划具有弹性，做到宏观可控，微观可调。

4、坚持以人为本，规划用地布局和空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性，便捷性，舒适性。在满足日照、采光、通风的基础上着重生态环境保护，进行绿化系统的规划让居民最大程度的接

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触自然，享受自然，保证居民的身心健康。

5、符合统一规划，合理布局，因地制宜，分期建设的原则，正确处理规划中社会效益与环境效益，超前性与操作性之间的关系；实现自然景观与人文景观，时代特色与地方特色，近期与远期的有机结合 。

（二）、总体规划布局

本次辛庄城中村改造范围内的土地面积为124公顷，扣除道路和市政防护绿地以外规划可出让土地面积为89.04公顷。其中村民安置和保障、经营房用地为14.8公顷，补偿经营性开发用地74.24公顷。

规划地块较为方正，地势较为平坦，四周均有城市规划主干路，地块内依据城市路网和用地用途自然划分为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ区；每个区的规划都优先考虑品质优越和人文关怀；

Ⅰ区为辛庄社区包括村民安置、保障、经营性房屋等用地，总用地面积为14.8公顷；

Ⅱ区为辛庄城中村改造安置村民补偿开发净地，采用小高层设计，建设商业居住区，打造城市亮点，营造现代城市生活氛围，用地面积为27.1公顷；

Ⅲ区为辛庄城中村改造安置村民补偿开发净地，用于发展文化产业，建设东京梦华苑项目，总用地面积为37.44公顷；

Ⅳ区为周边地区的配套建设用地，用于小学、幼儿园、医院等公共建设；占地9.7公顷。 七、辛庄社区建设方案和投资估算

（一）建设方案

城中村改造范围内Ⅰ区为辛庄社区用地，包括村民安置、保

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障、经营性房屋用地，以多层仿古建筑为主，总用地14.8公顷；总建筑面积32.56万平方米，容积率为2.2，绿地率30%。分为A、B、C三个组团；其中：

1、A组团为村民保障性房屋用地，总用地约为6公顷；总建筑面积约13.2万平方米，其中住宅建筑面积约为11万平方米，商业建筑面积约为2.2万平方米；

2、B、C组团为村民安置住房用地（其中包括幼儿园、小学、村委会、社区文化活动中心等公共设施用地），总用地约为8.8公顷；建筑面积为19.36万平方米，其中住宅建筑面积约为11.67万平方米，商业建筑面积约为2.47万平方米，公共设施总建筑面积约5.22万平方米； （二）投资估算

辛庄社区建设总投资约为7.4亿元，分三年完成建设。其中一期开工建设15万平方米，总投资约为3.4亿元。（投资估算见附表）

（三）资金筹措

城中村拆迁安置由建设单位自筹资金，政府以划拨土地的方式补偿建设单位的投资，补偿的土地建设单位用于商品房开发和文化产业项目建设。

商品房开发和文化产业项目资金由建设单位自筹、申请政府扶持或银行贷款和招商引资。 八、住宅单体设计方案

单体设计树立“以人为本的指导思想”，以均好性为基本原则，遵循为居住者提供良好的居住环境。

1、住宅布局：

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以均好性原则为出发点，采用南北向的板楼布局，从物理上保证内套住宅的舒适性，板楼是非不一，错落相间，结合户外绿化环境设计形成内向围合的空间，并且通过绿轴串联各个组群空间，丰富居住环境。

2、公共服务设施布局：

本次规划结合城市中心区及地块的区位优势，考虑在B、C组团内部统一规划建设，将来作为社区的一个亮点。

社区的公建主要有社区管理中心，幼儿园、小学、文化活动中心，医疗中心及其他等公共设施用房建设，兼有办公，文化活动等综合的服务功能中心。

社区垃圾实行“分类收集，定点存放，集中处理”的原则。垃圾收集点结合住宅布局设置，充分考虑环境和便捷的方式。

3、户型设计

（1）、多样性：设计不同标准的多种户型，以适应不同家庭的使用要求。结合规划布局，考虑90—120平方米多户型多层住宅，给使用者有多档次、多类型的选择；户型设计上均考虑南向或面向景观点的起居室；以满足居民对于居住生活质量的更高要求。

（2）、均好实用：住宅的内部设计平面分区明确，以起居室为核心，动静分区，食寝分离，餐厅客厅分离，考虑洗衣和晒衣的方便及贮藏功能，大厅大卫，明厅明卫，南北对流通风，各空间方正实用，大小适宜，空间流畅连贯，内部光线充足，功能划分精致有序。

4、立面设计

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立面设计采用自然朴实的环保材料和仿古墙砖，细节处理上不失现代感，运用凸凹变化丰富的建筑形体，布置以通透的阳台、凸窗，坡屋顶，赋予建筑简洁、活泼的性格。

5、道路、景观设计：

（1）道路系统：社区道路旨在加强组团相互的贯连，形成便利的内外交通系统，满足实用性。社区根据规划主路设置车行出入口，社区内车行道按两级路网设置，主要车行道（主道路和组团支路）为沥青路面，人行道，宅间道路采用彩色铺砖，室外停车场采用植草砖。停车采用地面、车行道周边停车和地下停车相结合的原则。

（2）绿地景观系统：小区内设置中央景观带，在社区中心设置中央休闲区，中央景观带利用贯穿的泄水渠设置贯穿龙形水系，如蟠龙般向社区延伸，赋予新时代新社区内涵与延伸。

小区内设置步行区以形成小区的景观次中心，通过景观次中心将中心景观带与步行入口广场有机的连接起来，形成融洽的邻里关系、 温馨、和谐的城市生活氛围。

九、社会、经济环境效益

建成后的辛庄社区将实现“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的新型社会主义示范村。项目规模大、投资高、受益面广，同时产生良好的社会效益、经济效益和环境效益。辛庄城中村改造由房地产公司全权策划投资实施，用经济杠杆滚动发展，减轻政府财政压力，增加政府财税收入；政府、企业和当地人民群众互利共赢和谐发展。整个改造完成后将体现在经济建设、政治建设、文化建设、社会建设四位一体的全面发展的布局，并最终实现物质基础、环境基础、智力基础、社会基础、组织基础的全面建设成果，推动城乡一体化的快速发展。

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