浅谈市场比较法在房地产估价中的运用

浅谈市场比较法在房地产估价中的运用

摘要：在房地产估价中，市场比较法因最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广、也最容易准确把握的特点成为估价师运用最多的方法，当然，市场比较法在房地产估价运用中存在房地产市场不规范、不成熟、信息不对称、信息不透明、交易背景不透明、估价经验不足等问题，这些问题必须有一一对用的对策或方法来解决。本文从市场比较法的理论依据、适用对象、存在问题及对策方面进行简述，旨在指导估价员在运用市场比较法时能避免不必要的问题，准确无误地获取估价结果，减少损失。

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目录

1、市场比较法的理论依据 2、市场比较法的适用对象 3、运用市场比较法存在的问题

3.1、房地产市场不规范、不成熟，市场环境变化大

3.2、信息不对称，导致案例搜集困难，尤其是成交案例更加难以获得 3.3、信息资料不清，交易背景不透明，交易情况这一项几乎无法修正 3.3.1、信息资料不清 3.3.2、交易背景不透明

3.4、估价经验不足，所选择的案例没有考虑非市场行为对价格产生的影响 4、征对上述问题的对策分析

4.1、政府应加大力度健全房地产市场机制建设，扩充信息来源渠道 4.2、政府方面对信息不对称的弥补 4.3、房地产评估机构应采取积极措施 4.3.1、对可比实例进行充分调查 4.3.2、设立专门的信息资料部门

4.4、估价人员培养较强的专业知识水平和极强的敬业精神 5、参考文献

市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广、也最容易准确把握的一种估价方法，也是有条件选用市场比较法估价时的首选估价方法。 1、市场比较法的理论依据

市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品；而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。这一替代原理作用于房地产市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，因此，估价对象的市场价值可以由近期出售的类似房地产的价格来决定。也就是说，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测委估房地产可能实现的市场价格。市场比较法的估价思路由此而形成。 2、市场比较法的适用对象

市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。市场比较法的适用条件是在同一供求范围内并在估价时点近期，存在者较多类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估价。 3、运用市场比较法存在的问题

尽管市场法是一种最简单、最便捷的、最适用的估价方法，估价结果最容易得到相关利益各方认可，但是市场法实际运用中还是存在不少问题。下面是对我国房地产评估运用市场法存在的问题的提出与分析。 3.1、房地产市场不规范、不成熟，市场环境变化大

市场法的应用是建立在有一个规范、成熟、发达的房地产市场基础之上的，也就是说在房地产市场发育不够充分的地区，采用市场法所取得的评估结果不能够反映房地产的正常价格。而在我国这样的新兴市场经济国家，房地产市场仅有二十余年的历史，目前还处于较低的层次，房地产市场不规范、不成熟、不完善，市场环境变动较大。

3.2、信息不对称，导致案例搜集困难，尤其是成交案例更加难以获得 信息流畅，有足够多的交易案例可供选择，是市场比较法的运用前提之一。但是任何一个评估机构搜集和整理全社会的房地产信息，在目前的房地产管理体制下都是比较困难的。因为我们根本没有建立一个开放共享的房地产信息系统，就是掌握信息资源较多的政府房地产管理部门不但内部之间相互封锁信息，而且外界要获取他们的信息也非常困难。各个评估机构收集自己的交易案例，互相之间也持保守态度，互不公用交易案例，使得我国的交易案例库比较匾乏，并且时效性较差。由于缺少可比的房地产市场交易信息这种直接反映市场价格的信号，各房地产评估机构不能及时得到想要的交易案例，往往使评估结果的正确性受到影响，进而使市场法在我国房地产评估中的运用受到影响。

3.3、信息资料不清，交易背景不透明，交易情况这一项几乎无法修正 3.3.1、信息资料不清

市场比较法是一种最简单、最便捷的估价方法，一般是通过收集可比实例资料与估价对象进行比较来评估估价对象的价格或价值。所以对估价对象的区位状况和实物状况了解以及估价对象的具体情况、特点等信息的掌握是不可少的。但是由于某些资料的不清晰，如发布在网上的或报纸上的信息不全、在记录评估对

象的各种相关资料的不详细或不及时等，导致了信息的查找困难。对信息的无法掌握，会使交易情况的无法修正，也会影响评估结果的真实性。 3.3.2、交易背景不透明

在房地产评估中必须了解估价对象所处地区的状况，如当地的消费水平、社区环境、经济发展状况、居民收入水平、物价水平等，因为这些都可以作为房地产的交易背景。但是由于有些信息政府、房地产主管部门认为的信息屏障，导致信息的不通畅，无法真正的价交易背景透明化，从而无法对交易情况进行修正 3.4、估价经验不足，所选择的案例没有考虑非市场行为对价格产生的影响 交易案例库中的案例并不都来自市场，其中有相当部分是估价机构近一段时间估价业务案例，还有相当一部分是从网上下载的卖房或买房者的报价。房地产估价师虽然不能左右房地产市场交易价格，但可以用估价结果影响房地产市场交易价格。特别是当事人对交易价格缺乏自主性认识时，很多估价结果被当事人共同认可直接作为成交价格，从而使估价项目案例演化为成交案例。

利用成交案例估价结果作为可比实例是可行的，可以节约可比实例调查费用。必须指出的是由于当事人直接采用估价结果，本身就说明市场和当事人本身存在一定问题，这张成交价格本身就是非正常市场价格，需要进行交易情况修正。有的机构甚至并不调查估价结果是否被直接利用就作就把近期的同类估价项目作为可比实例。估价效率是提高了，项目成本是降低了，但估价结果会和市场产生越来越大的差异，就像近亲繁殖一样。最终会使估价结果脱离市场。 不要忘了市场才是最准确的估价师。在价格方面应永远向市场看齐。 4、征对上述问题的对策分析

提高市场法在估价中应用的对策针对市场法在我国房地产评估运用中存在的若干问题分析，提出如下具体的对策建议：

4.1、政府应加大力度健全房地产市场机制建设，扩充信息来源渠道

为了规范和完善我国房地产市场健康发展，减少由于房地产市场不规范，房地产价格虚高等问题导致的市场法的适用性缺陷，降低评估风险，政府应该加强

对房地产市场的宏观调控，尽快建立和完善房地产市场预警预报信息系统和信息披露制度，监测和判断房地产市场的发展态势，引导房地产开发企业理性投资，引导住房消费者理性消费，及时制止和防范房地产过热苗头和泡沫现象，引导房地产业健康发展。另外政府还应积极提供多渠道信息来源，主动推动信息的公开透明，提高信息化水平，实现房地产信息的标准化、公开化。 4.2、政府方面对信息不对称的弥补

（1）完善制度和法规建设制度和法规是市场正常运行的保障。

由于我国房地产市场发展历史短而速度快，房地产市场的制度和法规建设始终跟不上市场的需要，这也是目前很多房地产交易纠纷无法解决的原因之一。行政部门和立法机关应当加快这方面的步伐，只有这样才能在市场中强烈地显示出公平和秩序，这两个促进房地产市场发展的基本信号。例如:对于卖方发布信息的行为，应当有类似于《反欺骗法》和《真实披露法》这样的法律来加以管制。 （2）完善监督机制

监督机制历来是房地产的薄弱环节。监督机制的缺乏只能说明市场的透明度不高。完善的监督机制可以保障制度和法规的实施和执行，也可以保障各种标准的正确使用，以及保证市场运行的透明和公平。 （3）建立客观有效的评价标准

目前在有些地方市场炒作力度大于运作力度，对概念的疯狂炒作等于向市场散布真假混淆的信息，降低了消费者的鉴别能力，从而达到增加卖点甚至浑水摸鱼的目的，但这样做的直接后果就是扰乱了市场的秩序，并且降低消费者对市场的信心，因此必须由行政主管部门、行业协会和有关的研究机构组织建立并审定有关的一系列评判标准，对新出现的概念进行客观详尽的描述和界定，并进行评级，只有这样才能避免卖方恶意增加自己的信息优势，增加市场的透明度。 4.3、房地产评估机构应采取积极措施 4.3.1、对可比实例进行充分调查

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