物业管理法规及常识2014-2-21

物业管理法规及基础知识

【课前小品】

法律(规章)本身不是什么好东西， 只是因为人性的不完善，所以制定出来 约束人的不良行为。当你按常规出牌时， 你会发现法律(规章)是善良的；当你 不按常规出牌时，你会发现法律(规章) 是邪恶的。

为什么要学习法律法规呢？

主 要 内

《物业管理条例》及关联法规物业管理基础知识《物业管理条例》应用案例分析

容

工作中常见案列分析

《物业管理条例》 1、2003年6月8日，经国务院第9次常务会议通过 并公布《物业管理条例》(中华人民共和国国务 院令第379号),自2003年9月1日起施行。 2、2007年8月26日，国务院做出关于修改《物业 管理条例》的决定(详见中华人民共和国国务院 令第504号),自2007年10月1日起施行。 3、《物业管理条例》共七章七十条，由总则、业 主及业主大会 、前期物业管理 、物业管理服务 、 物业的使用与维护 、法律责任、附责共七部分组 成。

《物业管理条例》关联法规 综合----《中华人民共和国民法通则》(1986年4月12日) 《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国 民法通则》若干问题的意见(试行)》(1988年4月2 日) 《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日) 《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日) 《中华人民共和国特种设备安全法》(2014年1月 1日)

《物业管理条例》关联法规 业主及业主大会----《中华人民共和国城市居民委员会组织法》 (1989年12月26日) 《业主大会规程》(2003年6月26日) 《业主临时公约》(示范文本) (2004年9月6日) 《建设部关于加强商品房销售、房改售房与物 业管理衔接工作的通知》(1997年8月29日)

《物业管理条例》关联法规

前期物业管理----《前期物业服务合同(示范文本)》(2004年9月6日) 《中华人民共和国招标投标法》(1999年8月30日) 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(2003年6月 26日) 《房屋接管验收标准》(1991年2月4日) 《中华人民共和国建筑法》(1997年11月1日) 《建设工程质量管理条例》(2000年1月30日) 《 房屋建筑工程质量保修办法》(2000年6月30日)

《物业管理条例》关联法规物业管理服务----物业管理企业资质管理办法(2007年11月26日) 建设部办公厅关于物业管理企业资质管理有关 问题的通知(2004年5月18日) 物业管理师制度暂行规定 (2005年11月16日) 物业管理师资格考试实施办法 (2005年11月16 日) 物业管理师资格认定考试办法 (2005年11月16 日) 建设部办公厅关于物业管理师资格认定考试工 作有关事项的通知(2006年8月16日) 关于实施物业管理师制度职责分工有关问题的 通知(2006年5月16日) 物业管理委托

合同(示范文本)(1997年8月15日)

《物业管理条例》关联法规

物业服务收费----中华人民共和国价格法(节录) (1997年12月29日) 中华人民共和国消费者权益保护法(节录)(1993年 10月31日) 物业服务收费管理办法 (2003年11月13日) 物业服务收费明码标价规定 (2004年7月19日) 物业服务定价成本监审办法(试行) (2007年9月10 日) 机动车停放服务收费管理办法 (2000年7月14日) 国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关 营业税问题的通知(1998年12月15日)

《物业管理条例》关联法规物业的使用维护----城市异产毗连房屋管理规定(节录)(1989年11月21日) 住宅专项维修资金管理办法(2007年l2月4日) 住宅工程初装饰竣工验收办法(1994年6月l6日) 住宅室内装饰装修管理办法 (2002年3月5日) 建设部办公厅关于对《物业管理条例》有关条款理解适用 问题的批复(2003年10月17日) 国家电力公司关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的 意见1998年5月29日) 国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通 知(2004年6月7日) 物业管理企业财务管理规定 (1998年3月12日)

《物业管理条例》关联法规 物业纠纷与法律责任----中华人民共和国刑法(节录) (1997年3月14日) 中华人民共和国行政处罚法(节录) (1996年3月17日) 中华人民共和国治安管理处罚法 (节录)(2005年8月28日) 最高人民法院公布了《关于审理建 筑物区分所有权纠纷 案件具体应 用法律若干问题的解释》和《关于 审理物业服务纠纷案件具体应用法 律若干问题的解释》,并将于2009 年10月1日起施行。

相关案例分析张先生是某住宅四楼的住户，因为工作关系， 经常出差在外。前几天，张先生家突然漏水，使 楼下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到损害。 因为水流不止，王小姐便请求管理处前去维修， 但管理处却将张先生的房门撬开，入内维修。张 先生认为，物管项目部未经他同意便擅自将他的 房门撬开，属于私闯民宅的行为，是犯罪行为， 张先生要求物业服务公司赔偿损失。

物业公司是否赔偿，为什么？

第三十一条 因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的 人承担责任。如果危险是由自然原因引起的，紧急避险 人不承担责任或者给予适当补偿。紧急避险采取措施不 当或者超过必要的限度，造成不应有的损害的，紧急避 险人应当承担适当的责任。

注意：两个以上无利害关系的证人。

依据：《侵权责任法》

相关案例分析2012年1月，滕某入住谋小区，发现房屋存在 质量问题。此后，滕某以“房屋存在质量问题，自 己及家人及不满意，物业公司没有尽到物业管理服 务义务，收取费用与服务标准不相符”为由，从 2012

年1月3日至至今一直未交任何费用。 本案中涉及的法律关系有哪些，为什么？

分析：物业管理公司与业主之间是物业合 同关系，而开发商与业主之间是商品房买 卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与 开发商之间商品房买卖合同调整范畴，因 此，业主不能以房屋质量问题为由，拒绝 向物业管理公司交纳相关费用。但是，如 果在物业合同中约定了物业管理公司有对 房屋维护和修缮义务，业主要求物业管理 公司进行维修，物业管理公司未履行义务 的，业主有权拒绝交纳相关费用

一、物业管理在中国的发展 政策法规日臻完善法律层面上，有全国人民代表大会及常委 会通过的《物权法》和相关法律；最 高人民法院发布的《关于审理建筑物 区分所有权纠纷案件具体应用法律若 干问题的解释》和《关于审理物业服 务纠纷具体应用法律若干问题的解 释》; 行政法规层面上，有《物业管理条例》; 行政规章层面上，有国家发改委、建设部 印发的《物业服务收费管理办法》, 建设部、财政部印发的《住宅专项维 修资金管理办法》,建设部、人事部 共同制定的《物业管理师制度暂行规 定》,建设部修改发布的《前期物业 管理招投标管理暂行办法》、《物业 服务企业资质管理办法》、《业主大 会和业主委员会指导规则》、《物业 承接查验办法》等。

管理规模不断拓展

到2012年底，物业管理面积约为145.3亿平方米，较国家统计局2008年发 布的第二次经济普查数据公报显示的125.46亿平方米增长了约16%。

企业数量较快增长

据不完全统计，物业服务企业约为 71000 余家，较 2008 年经济 普查公布的 58406 家增长了约 23% 。

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