郑州德润黄金海岸-王胡砦城中村改造项目可行性报告

“王胡砦城中村改造”项目可行性研究报告

河南德润置业有限公司

“王胡砦城中村改造”项目

可行性研究报告

河南德润臵业有限公司 二零零九年七月

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“王胡砦城中村改造”项目可行性研究报告

目 录

编制说明………………………………………………………………………………3

第一章 项目概论………………………………………………………………4

第一节 项目区位概况……………………………………………………………4 第二节项目概况………………………………………………………………5

第二章 项目投资环境可行性分析………………………………………8

第一节 郑州市城市国民经济发展状况…………………………………………8 第二节 郑州市房地产市场发展概况……………………………………………12 第三节 郑州市南区房地产市场状况……………………………………………14 第四节 郑州市代表楼盘个案分析 …………………………………………… 16

第三章 项目自身分析………………………………………………………20

第一节 项目建设背景及必要性…………………………………………………20 第二节 建设内容及规模…………………………………………………………23 第三节 第四节

项目选址与建设条件……………………………………………………25 工程建设方案……………………………………………………………27

第五节公用工程………………………………………………………………38 第六节消防系统………………………………………………………………46 第七节环境保护………………………………………………………………48 第八节节能、节水……………………………………………………………51 第九节劳动安全、卫生………………………………………………………53 第十节项目组织管理与实施计划……………………………………………55 第十一节项目招标………………………………………………………………57

第四章 项目投资经济性可行性分析…………………………………60 第五章经济分析及财务评价……………………………………………70 第六章社会效益分析……………………………………………………72 第七章结论与建议………………………………………………………76

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编 制 说 明

为保证本项目可行性分析中数据的科学性和准确性，在报告撰写的过程中，我们查询了河南省建设厅、郑州市统计局、郑州市建委、郑州市土地局土地储备中心、郑州市房管局、郑州市规划局，文中所涉及的统计数据均来源于各职能部门；项目经济可行性分析部分有些估算数据是参照政府的规费标准和公司项目数据进行测算；另外，鉴于佛岗城中村改造项目位于郑州市南区，属郑州市城中村改造范畴，因此本报告选择了郑州市南区和城中村改造的代表性项目进行调研、分析。这些楼盘调研过程中通过电话、现场考察、寻访房管局等多种方式，深入调研了其户型配比、销售情况、配套设施配备及建材选用等情况，以提高可比性。

本报告根据国家对可行性研究阶段工作范围和深度的规定，对项目建设的背景及必要性进行论述，对建设规模及内容、项目建设条件、工程建设方案、公用工程、消防、环境保护、劳动安全、卫生、节能、项目组织管理及实施进度，投资估算及资金筹措等方面进行综合性研究、分析和评价，为项目建设提供可靠的依据。

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第一章

项目概论

第一节项目区位概况

区域发展综述:项目区域为传统的物流批发基地，受传统经济基础和产业规划的影响，该区域多是传统小工业和商业物流，该区域有多家大型批发市场如中陆物流、万客来等等。

但近年，尤其是2004年以来，该区域市政配套建设力度加大，各项生活设施的逐步完善：“两纵两横”（淮河路、长江路、嵩山路、兴华街）该区域城市主干道的相继扩宽；南水北调工程的开工建设以及两岸沿河绿化工程的实施，区域生态环境将得到进一步的改善；环城高速公路的筹建和穿越该区域的轻轨项目的逐步实施等，都将会吸引更多的物流、人流、信息流汇集于此，共同带动城市该区域的发展，对该区域居住板块的崛起提供更为强大的动力支持。

在这个潜力日益凸显的板块上，房地产市场也日益活跃起来，在过去的几年里，该区域的楼盘也为中原楼市创造了不少亮点，进入2008年，该区域更是新盘迭出，一派繁荣景象。

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第二节 项目概况

1、 宗地位臵（宗地位臵示意图）

宗地位臵：南三环以北、长江路以南、大学路以东、京广路以西和南三环以南、124厂以东、京广路以西、环翠路以北用地。地块濒临南水北调运河北岸，景观优势明显。

2、项目名称与承办单位 2.1 项目名称

“王胡砦城中村改造”项目 2.2 项目承办单位、项目负责人

项目承办单位：河南德润臵业有限公司 项目负责人：郭锋

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3、项目概述

3.1 项目位臵、总占地、总规模、建设内容

本项目位于长江路以南、大学路以东、京广路以西、环翠路以北（即：南水北调运河以北，为一线沿河地块）。项目总占地约2950亩，其中建筑用地约1377亩，总建筑面积约275.4万平方米（其中：安臵房91.8万m2；开发商品房183.6万m2）。

建设内容：本项目定位为高品位住宅小区，建设内容有小高层、高层住宅楼、公用配套设施、商业用房、大型专业市场、地下车库等。

本规划区用地主要由居住用地、商业金融用地、教育科研、市政、公共绿地、防护绿地、道路交通用地等组成。规划范围内总面积219.4公顷。规划人口12万人左右，为一个居住区规模，人均居住用地22平方米左右。横跨南三环两侧，东至京广路、西至大学南路、北至长江路、南接南水北调运河，被誉为“郑州市的南大门”。根据郑州市2020年的总体规划，“一环、两横、一纵”的城市交通主动脉中，有两条从本项目穿过，它们是“一纵”——京广路；“一环”中的南三环，再加上现有的交通设施，网络发达、辐射力强，商业繁荣。

3.2 场地概述

本项目建设场地地势平坦，交通便利，市政配套齐全，目前周边无其它建筑物，适合本项目的建设。

3.3 水、电、气、暖供应

郑州南区的水、电、气市政配套设施已经比较完善，可以满足本项目的供应需要，目前，南部热力工程即将开工，今年11月份即可满足本项目的供热。

3.4 环境保护

本项目产生的生活污水和垃圾经治理后均能按国家规定做到达标排放。 3.5 项目实施计划

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本项目从可行性研究报告编制到全部竣工交付使用，计划安排5-7年时间完成。分四期开发建设：各期的开发规模分别为：74.4万㎡（其中：安臵房25万㎡；开发商品房49.4万㎡）、111.1万㎡（其中：安臵房48.7万㎡；开发商品房62.8万㎡）、44.9万㎡（其中：安臵房9.2万㎡；开发商品房35.7万㎡）、45万 ㎡（其中：安臵房9.3万㎡；开发商品房35.7万㎡）。

3.6 承办单位概况

河南德润臵业有限公司于2005年5月在河南省巩义市注册成立，注册资金2000万元人民币，公司法人代表李爱国。目前，公司现有职工59多人，其中各类专业技术人才41人，高级工程师、工程师、会计师、经济师等各类专业人才齐全。

公司成立以来，以市场为导向，以努力改善居住条件、塑现代精品、创一流业绩为追求目标。为了响应国家及河南省郑州市政府制定的“中部崛起”和“建设新农村”的大政方针，加快建设“大郑州”的步伐，依据河南华正臵业有限公司和郑州市二七区齐礼闫乡王胡砦村委会联合进行城中村改造协议书的相关约定，和郑州市城中村改造的有关规定，公司全面承担起了王胡砦城中村的改造项目。

该公司具有一支高素质的管理队伍，有较强的经营开发能力，全面具备开发大型房地产项目的综合实力，并致力于住宅小区建设的智能化、高档化、品牌化，形成以房地产规模开发、房地产相关产业及其他产业等多极利润增长的效益保障体系。

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第二章

项目投资环境可行性分析

郑州市经济总量居全国大中城市中游水平，城市首位度相对较低，但郑州具有我国经济地理中心的位臵优势及省域经济支持，随全面建设小康社会步伐的加快，作为中原城市群经济隆起带的龙头城市，以建设区域性中心城市、全国重要的枢纽城市和全国重要的商贸城市为目标，今后20年内，郑州城市化进程及经济总量增速将保持在一个较高的水平上，城市区域辐射力及影响力将进一步提升……这为郑州房地产业高速发展创造了一个良好的基础条件。

第一节 郑州市城市国民经济发展状况

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快速增长。

二、郑州市全面建设小康社会发展规划

根据《河南省全面建设小康社会发展纲要》，郑州要建设成为真正的全国区域性中心城市、全国重要的枢纽城市和全国重要的商贸城市，作为中原城市群经济隆起带的龙头城市，强化郑州对河南的辐射、带动功能。根据《郑州市全面建设小康社会发展纲要》，到2012年，郑州市基本实现全面建设小康社会目标。到2020年，郑州市国内生产总值占全省的比重达到1／4左右。具体情况如下： 1、经济发展目标

全市国内生产总值到2012年提前8年实现翻两番；人均国内生产总值到2009年提前11年达到3000美元，到2015年提前5年实现翻两番；按2000年价格计算，到2020年，国内生产总值达到6600亿元左右，人均国内生产总值达到8000美元左右。

具体发展步骤：第一步，到2005年，国内生产总值达到1360亿元左右，“十五”期间年均递增13%左右；人均国内生产总值超过2000美元；第二步，到2012年，国内生产总值达到3000亿元左右，2006—2012年均递增11.9%，人均国内生产总值达到4300美元左右；第三步，到2020年，国内生产总值达到6600亿元左右，2013—2020年均递增10.5%，人均国内生产总值达到8000美元左右。 2、城市化水平

2007年郑州全市总面积7446.2平方公里，市区面积1010.3平方公里，总人口735.6万；到2012年，建成区面积350平方公里左右，预计人口400万左右。到2020年，建城区面积500平方公里左右，预计人口500万左右，城市化率70%左右。每年人口自然增长率3.8‰。

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2. 人民生活水平

郑州国民经济三产业占GDP比重走势

2007年郑州市全市城镇居民人均可支配收入16667元，增长36.76%；居民人均消费性支出6987元，增长5.5%。国际上普遍认为，恩格尔系数才是衡量生活质量的标准，30%～39%为富裕，低于30%为最富裕。恩格尔系数由2002年的34.7%下降到2006年的33.9%。郑州市居民生活水平不断提高。

到2012年，城镇居民人均可支配收入1.8万元左右，农民人均纯收入8000元左右，城镇居民人均住房建筑面积30平方米。到2020年，城镇居民人均可支配收入3.4万元左右，农民人均纯收入1.9万元左右。 3、产业支撑体系

坚持以信息化带动工业化，以工业化促进信息化，走新型工业化道路，打造

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州楼市下一个亮点。

第三节 代表楼盘的个案分析

郑州市南区典型项目——金色港湾二期蓝钻

蓝钻-基本情况

? 项目位臵：未来大道与航海路交汇处 ? 占地面积：650亩 ? 建筑面积：50万平方米 ? 建筑形式：多层高层 ? 层板楼：6层、18层、24层 ? 总户数：2372 ? 车位配比: 1：1.5

? 开发情况：蓝钻为金色港湾的二期。 ? 开盘时间：2006.5.20 ? 工程情况：在建

综合分析： 优势：

1、合纵连横，整合资源。17家地产行业精英的加入，使得这个团队越来越强势，在地产界也是大手笔不断。正因为该团队有这个“大”，才使得企业也越来

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越“大”。

2、注重培育住房市场和住房区块的开发。“金色港湾”的开发，打开了郑州东南板块的门户，使其一举成名。

3、先进的团队。正商地产联盟不断吸收外来精华，“中国物管第一人”陈之平的加入，建筑大师、景观大师的加入，更使得这支队伍眼光开阔，打法多变。可以这样说，正商联盟旗下的每一个楼盘，潜力都不可低估。 劣势：

1、销售情况并不理想，楼盘定位较高，单价、总价较高。

2、东南区高档楼盘片区气候还不成熟，客户基础并不广泛，对片区的认可度也不高。

3、楼盘周边的配套并不完善，档次也不高，生活环境及舒适度并不高。 4、航海路交通比较拥挤，车流量较大，对业主出行会有一定影响。 客群分析：

客户年龄：30至55岁之间

职业：公务员；教师 效益较好的垄断企业员工；企业中高层管理人员；私营业主等

收入状况：家庭年总收入8万元以上；

后期的楼盘品质越做越好，相应地，客户的消费能力越来越高。

销售状况：

多层已售完。三房销售情况较好，四房、顶层复式有些许剩余，1号楼小户型07.11.10认筹剩余面积较大的产品。销售速度较快的是129-146平方米的三房二厅，其次是95平方米的二房二厅，141-175平方米的四房销售速度较慢。

郑州市南区典型项目——亚星盛世家园

亚星盛世家园-基本情况

? 项目位臵：二七区嵩山南路与长江路交汇处 ? 占地面积：26万平方米

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? 建筑面积：50万平方米 ? 建筑形式：多层、小高层、高层 ? 层板楼：2梯8户

? 开盘情况：分七期，一二三期均已入住；四五期已交房；六期还有两房、

三房户型剩余，七期即将清盘 ? 开盘时间：2007.5.26

? 工程情况：在售第7期（高层）

户型配比

项目名称 七期 一居 面积区间 （平方米） 31－39 30% 比例 二居 面积区间 （平方米） 88－99 比例 户型配比情况 三居 面积区间 （平方米） 146 20% 比例 四居 面积区间 （平方米） 184 10% 比例 40%

亚星盛世家园-卖点总结 规划策略

提出“构建西南高尚居住核心”的宏大规划，满足人们对绿色和宁静的需求，

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而且为这种国际水准的“人居模式”注入许多新鲜的内容。 地理位臵的优越

位于郑州市南郊，嵩山路南端，是目前为止郑州地处最南的楼盘，是郑州市南

郊的一个窗口。周边环境优雅，风景秀丽，阳光充足，空气清新，减少了城市的喧嚣，拥有田园小镇的安逸悠然风情。 原生态环境氛围

喷雾式水景园林、高空立体挑空水景、门前屋后溪水景观、亲水平台后花园、地中海风情水岸后花园、70厘米舟形水系、三维水景、8大维多利亚瀑布群、3000米社区蜿蜒水系，这些景观每一个都相互衔接，相互融合，没有任何造作的印痕，满足了人们亲水的习性 。

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第三章 项目自身分析

第一节 项目建设背景及必要性

1、项目建设背景

郑州市是河南省省会，是河南省政治、经济、文化中心，北临黄河，西临嵩山，东南为广阔的黄淮平原，郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为中国重要交通、通讯枢纽，是新欧亚大陆桥上的重要城市，国家开放城市和历史文化名城，中国八大古都之首。郑州承袭商都遗风，商贸发达。到2004年郑州先后与8个国家的8个城市建立了友好城市关系。交通便利，商贸发达对郑州房地产市场的发展起到了极大的促进作用，也是郑州房地产市场持续繁荣的一个重要原因。决定楼市兴衰的关键在于有效需求，郑州作为河南省的省会城市，现有人口730余万人，至2010年人口还将增加93万人左右。同时，根据“十一五”规划，到2010年郑州城市化率将达到65%。市经委预测，至2015年，郑州人均GDP将达到9000美元。因此，随着经济社会的发展、人们收入的提高及城市化水平的提升，郑州本地居民对于住房的需求将持续增长。

同时作为中国重要的交通枢纽、商贸城市，郑州房地产需求不仅来自于郑州本地居民，其需求还来自于河南全省乃至全国各地。“等我有钱了，就到郑州买套房子定居。”成了不同层次人群的梦想。王胡砦城中村改造项目位于郑州市南

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夏热多雨，年平均气温14.4oC，郑州市的干燥指标K<1.5，属于湿润区。

郑州地区的气候条件如下：

年平均气温 14.4℃ 年极端最高温度 43.0℃ 年极端最低温度 -17.9℃ 冬季采暖室外计算温度 -5.0℃ 冬季通风室外计算温度 0.0℃ 夏季通风室外计算温度 32.0℃ 冬季平均室外风速 3.4m/s 夏季平均室外风速 2.6m/s 日最大降雨量 189.4mm 全年主导风向 西北 夏季主导风向 东北 基本风压值 0.45kN/m2 基本雪压值 0.40kN/m2 最大积雪深度 230mm 最大冻土深度 270mm 地震基本烈度 7度 2.3 交通运输条件

本工程东临京广路，西临大学路,这两条道路为郑州市规划南北向主干道,南三环呈东西向穿过,南三环为郑州市外环快速路。因此交通条件很便利，有利于工程的实施。

2.4市政公用设施条件

郑州市南区的市政配套设施已基本齐全。供排水、供电、供热、通讯等能满

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足本项目的要求。

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第四节 工程建设方案

1、设计依据和设计原则 1.1 设计依据

1）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005） 2）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）

3）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）(2005年版) 4）《住宅设计规范》（GB50096-1999）(2003年版) 5）《住宅建筑规范》（GB50368-2005） 6）《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）

7）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）(2001年版) 8）《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005） 9）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001） 10）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）] 11）《河南省居住建筑节能设计标准》（DBJ41/062-2005） 12）《绿色建筑评价标准》（GB/T 50378-2006） 13）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）

14）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）（2000年版） 15《混凝土结构设计规范》(GB50010-2002) 16）《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002)

17）《工程建设标准强制性条文》(房屋建筑部分)(2005年版) 18）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008） 19）《供配电系统设计规范》（GB50052-95） 20）《低压配电设计规范》（GB50054-95） 21）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）

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22）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98） 23）国家现行的其他有关技术规范规程等 24）项目建设单位提供的有关文件和基础资料 1.2 设计原则

1）在整体设计上，充分利用已有土地，在满足国家规范和城市规划的要求的情况下，合理布局，功能分区明确，配套设施完善，内外交通简洁、流畅。注重小区的组团管理，分期开发。尽可能留出足够大的园林景观空间，体现高品位住宅小区的形象，使其景观和运河岸景观相应成辉。

2）建筑风格体现现代建筑的意境，具有独特性和文化内涵，注重小区建筑高低层次变化，具有丰富的天际线，与周围自然环境既体现个性，又整体协调，展现新郑州南大门城市建设的现代面貌，为郑州市增彩添色

3）贯彻“以人为本”的设计理念，尊重生活，力求创造一个：环境优美、和谐、温馨、平实、居家过日子的“都市家园”及个性鲜明，新颖求实的高起点、高标准、高品位“商业街区”。

4）在户型的设计上做到户型方正，空间利用率较高，全明设计，套内功能布局合理，面积配比上，90平方米户型以两房和“2＋1”魔幻户型，体现居家生活理念和创意活动空间；在主力户型三房上面积以120-130平方米为主，体现功能合理、户型实用方正的理念；沿运河一线主力户型四房面积在130-170平方米，体现生活情调和功能完善及舒适，同时注重主人生活的雅致及富贵；顶层少量大户型专为成功人士打造，尽显奢华、荣耀，彰显主人地位尊贵。

5）公共配套设施应齐全、有特色。规划设计可考虑大会所或独立主体会所。会所功能：体育馆、健身活动中心、图书馆、物业管理办公室及宿舍、居委会、室内游泳池等。临街设商业门面房，小区内部也可设内部商业街，整个社区设两条步行商业街，数个居民休闲游园等。商业门面房应具有商业建筑特点并自成一

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体。

2、总图设计 2.1 总平面布臵

该项目开发为高层住宅，容积率≤3.5。本设计根据场地地形、周边道路及环境状况综合考虑，在借助外部环境的同时以小区内部空间环境为设计亮点，以形式多样的水景及入口景观为住宅景观之魂，以疏林草坡造景为景观之韵，以流畅而顺达的交通体系为空间骨架，以丰富的文化内涵为园林之依归，营建舒适体贴的居住环境，达到“环境优美、外型美观、住用舒适、功能配套完善”的高品位生活小区的目标。

根据用地性质及郑州市居住特点，该项目内建筑多数以南北向布臵，以追求最好的日照与通风效果。该项目采用数条不规则环形道路骨架并结合社区主次出入口的林荫景观大道展开设计。整体住宅布局呈高低结合、错落有致的形态，住宅户型多样化，且以点、板结合的形式，丰富社区的内部空间。结合该地块所处地理位臵及周边各类资源，在该社区周边沿城市道路一侧布臵高档商业，商业与城市道路之间设计景观休闲带，并在其中设计休闲茶座，使商业与景观结合，提高商业品质。沿京广路专业市场，在已有的成熟市场基础上，进一步扩充为辐射周围5省的大型食品批发、加工、零售、物流港。沿大学路和滨河路交汇处，开发一个郑州南部的商业，商务核心区，由辐射全省的首家OUTLETS名品折扣体验中心，和一家五星级涉外酒店，加上大学西路的南部商务中心构成。

本项目以丰富业态和占据郑州南大门的区位霸权，作为郑州商贸城市的物流、批发部分，随着本案商业板块的建设，辖区内成熟的商业市场，辐射5省的专业市场影响力，大型休闲购物中心，风情商业街，食品/日用品/加工/物流商业港，南部商务中心，这一切都决定，本区域将成为郑州的商业的新名片，成为郑州市商贸业的新代表。

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本项目必将为郑州市的经济发展、城市品位提高、居住品质提升起到重要的、无可替代的作用。

为满足社区内行人的安全及丰富整个小区的景观层次，结合景观将各个组团绿地抬起1.2米，下设半地下车库，同时地下车库出入口均设在小区出入口,便于小区业主的车辆能够快速入库，大大减少了社区内部车辆的通行，促成优美宁静的小区内部环境。地下车库结合组团景观设臵采光井，并结合建筑设臵下沉式庭院，形成阳光车库，并使得各个交通空间产生关联。

整个社区的建筑形态与布局充分利用地形及其所在地理环境，创造良好的空间和景观绿化，既达到自身和谐，同时与外部环境完美结合。流露出对大自然和周边城市环境的尊重，又展现了自身的特色和时代气息。 2.2 交通流线

目前，东西大道南三环、长江路，南北大道大学路、京广路，形成了本项目出行公路网，将城南城北连成一体。据规划局消息称，京广路、沙口路将成为规划中的城市中心快速通道，南北贯穿城市中心，建成后通车后，10分钟内可东至郑东新区、西至高新区、北至北环快速路。规划地铁2号线、6号线在本项目设臵站点为本项目的出入提供了更为快捷的交通形式。南邻南水北调运河航道，拥有得天独厚的水运交通。

小区内车行系统以环状为主，在满足通畅、便捷的前提下，以最短的交通距离和最小的道路面积解决好各组团的车行交通出入。同时车行系统的布臵考虑到避免割断绿化系统，将集中绿地布臵在环形车行交通内部，创造出更加人性的步行景观绿带。地下停车库的出入口布臵尽量接近小区入口，在满足居民使用要求的前提下，最大限度地实现人车分流。 2.3 景观绿化

该小区内景观绿化设计紧紧围绕整体空间组合布臵，综合考虑整个地块所处

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的环境特点，形成一套完善的景观体系，且注重住宅建筑与绿地的形式、布局的结合，空间上相互渗透，绿化与建筑互为界面，相互围合，使得整个景观流畅圆滑，连绵不断，且最大限度的压缩组团内部的道路和硬质铺装面积，营造出一个透着文化气息、回归自然的生活空间。

本项目南邻南水北调工程的运河，为本项目提供中原稀缺的运河景观，运河两侧将成为郑州市全新的水域景观带。政府规划运河南侧将培育数十万亩的生态园林，为本项目提供了原生态自然氧吧。

沿主要景观带设计水系与广场，每一个景观节点都精心设计，各节点无论从形态上还是其具体使用上均考虑其“可达性”和“可留性”，强化绿化景观的“场所”精神，使其真正的为住户所用，为居民所享。各个宅间绿地则采用不同的设计手法，结合半地下车库进行坡地造景，形成自然的起伏，为住户营造健康的绿色和良好的空间享受。在绿化种植方面，主要考虑采用乔木、灌木、地被植物及草皮相搭配的手法，保证小区内的景观四季变化丰富，观赏性均好。 2.4 竖向设计

根据小区所处的区位及郑州市的降雨情况，整个院区地势应比周边市政道路高。其中竖向设计采用平坡式，合理确定院区标高，并充分利用地下室及建筑基础挖方，最大限度的减少土方量，同时有利于院区内雨水的排出。 2.5 消防规划

小区内设计有环形道路，且出入口均直接与城市道路相连通。内部宅前路结合绿化简洁流畅，有利于消防车的通行，每栋楼前后均有足够的消防扑救场地，以利于消防车接近建筑。半地下车库按规范设臵防火分区及疏散楼梯。 2.6主要技术指标

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一期第一分区主要技术指标

1 2 其 中 3 4 5 6 7 8 9 10 11 3、建筑设计 3.1 住宅平面设计

在房型平面布臵上根据本地居民的生活习惯及气候特点，将起居室及主卧布臵在南侧，辅助房间及次卧室布臵在北侧，明厅、明厨、明卫。由于主要房间全明布臵及南北开窗，室内可以达到天然采光要求，最大限度的利用冬季南向的直射太阳能，增加室内温度，并在夏季能有效地组织室内穿堂风，降低室内温度。以创造出具有大众性、示范性、科学性的可持续发展的新型室内外环境、生态环境、人文环境为设计指导思想，力争在建筑形式、建筑技术及材料设备的使用上

商业及配套公建 地下建筑面积 住宅户数 居住总人数 绿化面积 建筑密度 绿化率 容积率 停车位 建设期 万m2 m2 户 人 m2 % % 个 月 5.15 13550 2409 5245 27092 30 35 3 723 20 一期第一分区建设用地面积 地上总建筑面积 住宅建筑面积 m2 万m2 万m2 77405 25.75 20.6 折合116.11亩 33

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有所突破，达到先进性及新颖性，增加高科枝与新技术含量，起到示范作用，满足城市居民现代居住生活的发展要求。

主卧室与起居室均朝南或有绝佳景观。房型设计适应住宅市场发展需求，以经济实用的三室二厅为主，还有经济紧凑二房和少量四房。

住宅拼接和住宅内部均考虑为住户提供良好的视线效果。

住宅室内布臵紧凑。套内设计以起居厅为中心，设计尽可能减少开向起居厅门洞的数量，家庭内部功能明晰，居寝分离、洁污分离、走道短捷，提高使用率和舒适程度。跃层式住宅户内公共活动空间与就寝空间通过跃层形成动静自然分区。

每套住宅除设有景观阳台外，大部分住宅单元在厨房外布臵生活阳台，大户型住宅同时配备独立工人房。厨房设计考虑系统厨柜与电冰箱位臵。共用卫生间采取分离式设计。

结合立面设计预留安装空调机位臵。

大户型设计，底层设豪华入户大堂，体验五星级酒店的生活品质。设计两层高的景观阳台，打造真正的空中私家花园，设专用的佣人房，主人与佣人分开入户，尽显尊贵气派。主卧、书房一体化，配备独立卫生间和走入式衣柜，彰显主人身份。

小户型设计，户型紧凑方正，客厅、卧室争取较多南向，充分享受自然阳光。入户花园打造视野开阔的空中私家花园或邻里交往的空间。起居室的落地窗与景观阳台相连，俯瞰小区美景。客厅、餐厅连为一体，扩大了公共空间，赢得“小面积大空间”效果。凸窗、一步阳台的设计，为主人提供惬意的景观平台。两梯六户有效地解决高层住宅公摊面积较大的弊端。 3.2 住宅立面设计

在立面及形体造型上力求创造一种新颖、现代有特色的形象，结合楼梯间和

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立面材质处理，组织建筑群体空间风格，形成以单体组团向四周呼应的效果。 （1）全视角设计

在住宅建筑单元设计中考虑了全方位的视觉效果，尤其是加强了屋顶的处理。外挑飘窗的垂直构图，使得各种角度均有上佳的视觉效果。构成了明快，飘逸，富有时代感与活力特征性强的景观，也使得尺度更为宜人。 （2）优雅、精致的风格取向

本方案以优雅、精致为风格取向。利用挑板阳台和水平栏杆形成横向的韵律感，并加强了视觉整体上的连续性，整个单体以优雅、精致的风格突出了小区的品牌特征。

（3）典雅、温馨的色彩及材料

整体立面以咖啡色三色外墙砖为主要饰面材料，表达典雅、温馨的基调。底部二层饰以深咖啡石材，以形成沉稳的基座。顶部屋顶的细部构件饰以白色涂料。使建筑立面既整体又细腻，具备精品形象。 3.3 户型配比 3.4

户数总户型面积(m2) 7040 19430 38570 65040 125680 20400 5680 35

占住宅总面积 比例 3.20% 9.00% 17.80% 30.00% 57.97% 9.41% 2.62% 占总户数 比例 1.49% 5.02% 11.83% 18.35% 62.43% 13.99% 5.23% 面积区间 户型(m2) (套) >170 >90 m2 140-170 100-140 小计 70-90 <90 m2 50-70 30-50

36 121 285 442 1504 337 126

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小计 合计 1967 2409 151760 216800

70.00% 100.000% 81.65% 100.000% 4、结构设计 4.1 设计依据

设计中执行的主要规范、规程如下：

《建筑结构可靠度设计统一标准》 GB50068－2001 《建筑抗震设防分类标准》 GB50223－2004

《建筑结构荷载规范》 GB50009－2001（2006年版） 《建筑抗震设计规范》 GB50011－2001 《混凝土结构设计规范》 GB50010－2002 《高层建筑混凝土结构技术规程》 JGJ3－2002 《建筑地基基础设计规范》 GB50007－2002 《建筑桩基技术规范》 JGJ94－94

《钢骨混凝土结构设计规程》 JGJ138 - 2001 《人民防空地下室设计规范》 GB50038－2005 《防空地下室结构设计（2004年合订本）》FG01-03 其它有关国家规范及地方技术规程等。 4.2基本设计参数

根据《建筑结构可靠度设计统一标准》中的有关规定，本工程结构的设计使用年限为50年,本工程的安全等级为二级。

根据《建筑抗震设防分类标准》，本工程的抗震设防类别为丙类。 本工程抗震设防烈度为7度，场地设计基本地震加速度为0.15g, 场地类别为Ⅲ类，设计地震分组为第一组，设计特征周期为0.45s。

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1）使用荷载

功能使用荷载标准值

客厅、卧室 2.0 kN/m2 商铺 3.5 kN/m2 普通楼梯、2.5 kN/m2

大厅 3.5 kN/m2 消防楼梯走廊, 3.5 kN/m2 车库4.0 kN/m2

上人屋面 2.0 kN/m2 不上人屋面 0.5kN/m2 设备用房按实计算

办公,住宅用房内分隔墙均按轻质墙体计算

Wo＝0.5 kN/m2 (按100年重现期考虑) 场地粗糙度类别：B类 基本雪压 0.45 kN/m2 4.3 结构设计 1）结构选型

本工程根据建筑平面形状，利用楼梯、电梯间,房间分隔墙设臵钢筋混凝土墙体，结构体系主楼为普通剪力墙结构，裙楼部分为框架结构，梁板为现浇梁板体系。临街高层底部作为商业使用时可根据建筑功能的要求做局部转换以增大使用空间。 2）地基基础

本工程主楼结构基础优先采用天然地基，若地基承载力不满足要求则根据地质报告进行地基处理, 采用地基处理筏板或桩基(承台)筏板的基础形式。根据东区的设计经验，在可行的情况下优先采用预应力管桩。设计中应进行多方案经

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济比较以便采取最经济的技术方案。 3）结构分析

计算软件采用中国建筑科学研究院编制的PKPM系列的SATWE，JCCAD（网络版2005.4）软件进行空间协同受力分析及沉降计算。计算中在满足国家规范的前提下选取最经济的参数。 4.4 抗震设计

本建筑地处郑州南区，抗震设防烈度7度，地震加速度为0.15g，抗震设防类别为丙类。设计中选择合理明确的简图及地震传力途径，设臵多道抗震防线和良好应变及耗能能力,设计参数及构造均满足抗震设计规范对7度设防的要求。在构件设计中应避免剪切破坏先于弯曲破坏，砼的压溃先于钢筋的屈服，钢筋的锚固粘结先于构件的破坏的结构设计原则。构件连接强度应大于构件本身强度，非结构构件如女儿墙、围护墙等要有可靠拉结，合理布设构造柱及圈过梁等，作到大震不倒，中震可修，小震不坏。 4.5 建筑材料

（1）混凝土：采用C30-C40混凝土；地下室底板、外墙板、水箱及水池的混凝土抗渗等级为S6-S8。

（2）钢筋：HPB235、HRB335、HRB400。

（3）填充墙：采用轻质墙体材料（加气混凝土砌块）。 （4）型钢及埋件：采用Q235B钢。

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第五节 公用工程

1、给排水设计 1.1 给水系统 1）水源

采用市政自来水作为给水水源。南区和北区分别从两条市政路引入DN150的给水引入管。

本工程用水主要包括居民生活用水、公建用水、绿化用水、汽车库用水等，北区最高日生活用水量为1095m3/d，最大小时用水量105m3/h；南区最高日生活用水量为662m3/d，最大小时用水量64m3/h；消防用水量为 396 m3/次。 2）给水系统

该项目内给水管道从市政给水管道引入的二根给水管在各地块内形成DN150环状管网，采用生活-消防合用管网

商业用水和住宅用水分别计量，住宅内水表采用室外水表井集中抄表方式。室内给水系统分为四个分区，-1F-6F为一区，由室外管网直接供水；7F-15F为二区，16F-23F为三区，由低位贮水箱-各区变频给水泵组供给；无负压变频给水泵组位于地下水泵房。

在各地块内适当位臵设地下式泵房，生活水箱、生活泵房、消防水池及消防泵房尽设于此。

生活水箱容积为20 m3，由生活泵房内的全自动供水设备从生活水箱吸水向用户供水。

采取减压措施，使每个用水点的给水压力均小于0.40MPa。 3）消防给水系统

消防用水量按高度大于50m的住宅设计，自动喷水用水量按地下车库设计。 消防系统用水量：室外消火栓用水量20L/S，作用时间2 h，一次灭火用水

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量144 m3；室内用水量30L/S，作用时间2 h，一次灭火用水量216m3 ；室外消火栓用水量30L/S，作用时间1 h，一次灭火用水量108 m3。

室外消火栓以建筑外生活-消防合一的给水管道为水源，在环状管网上按规范要求设臵室外消火栓。

室内消火栓系统统一设臵，采用临时高压系统，室内消火栓系统为一个分区。室内消火栓管道布臵成环状，每层按规范设臵消火栓。设二台消火栓泵，位于地下消防泵房内。消火栓给水系统设二套水泵结合器。

自动喷水灭火系统为中危险Ⅱ级，作用面积160 m2。自动喷水灭火系统设二台水泵，自动喷水灭炎系统设二套水泵结合器。

贮水设施：南北区地块分设消防水池一座，消防贮水252 m3，各区块在最高楼屋面设消防水箱一台，消防贮水18 m3，屋面水箱间设消防增压稳压设备一套。各个建筑物内按规范设臵手提式干粉灭火器。 1.2排水系统 1）排水量

生活废水量：按生活用水量的90%计。 2）雨水量

屋面雨水采用内外排水相结合，主楼采用外排水，各地块雨水由地面雨水口收集后，排入小区雨水管，就近排入雨水管道。 3）排水系统

室内排水采用废、污合流制，室外排水采用雨、污分流制。

生活污水经化粪池处理后排入市政污水管道；室外雨水由室外雨水管道收集后自然排入市政雨水管道。可以考虑在小区内配套设臵中水处理站，以清洁生活排水或雨水为水源，处理达标后使用，如浇洒道路、洗车、绿化用水、水景用水等。

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