十三步教你买好二手房

十三步教你买好二手房 ――买二手房自助手册 张黔林 律师 著 来源：www.home64.com www.myhouse64.com 房地产法律咨询网

特别声明：

这本小册子的主人公之所以叫阿宝，并非有贬低他的意思，阿宝不过是一个虚拟的人物，我的设想是他是一个有初中文化又收入普通的人，他对买二手房的知识基本一无所知，也没有多余的钱请律师帮他提供专业的法律服务，所以只有靠自己了。我希望他在看完这本小册子后，能按这上面所说的步骤、心里踏踏实实地买上房子，还可以避免一些常见的法风险。

这本小册子，是买二手房的“分解动作”，我希望这会成为买二手房的说明书。不过遗憾的事，不可避免地会用上一些合同文本，里面常常涉及到许多法律术语，我在文中尽量用黑体字注明出来，作了解释，虽然如此，但可能仍会让读者感到困惑。这里面所使用的合同文本，在实务操作中由于提供者不同，所以文本也不会全部一样，但基本的内容是一致的，读者要注意融会贯通。

这本小册子的写作基于这些年对上海房产市场的关注以及实务操作，希望对其它地区的买房者也会起到参考作用。

本书在天涯网站上为首发，欢迎转载，但转载者必须注明如下字样：（来源：www.home64.com房地产法律咨询网张黔林律师著)，否则其转载将是未经本人同意的，转载者及相关网站将承担相应的法律责任。 声明人：张黔林 2006年12月28日 目 录

第一部分 买房前的准备工作 第一步 找一个好的中介公司 情景一：怎样才能找到一套好房子？

第二步 看房

情景一：看房要注意什么事宜？？

第三步 签《看房确认单》 情景一：如何签定签确认书？

第四步 下定前要了解的几个情况 情景一：下定金前的思考

情景二：下定金前对房子情况进行实际核查

第五步 签订《房屋买卖意向书》 情景一：买房前的讨价还价

情景二：签定买卖意向书的注意事项

第六步 签《房屋买卖合同》前要谈妥的几件事 情景一：如何避免户口纠纷

情景二：如何减少支付定金和首付后的风险 情景三： 如何保障过户手续顺利进行

第二部分 房屋交易的步骤

第七步 银行抵押贷款的预审（如不需贷款则越过此步） 第八步 签订正式的《上海市房地产买卖合同》

第九步 交付首期房款取得他项权证并办理抵押注销手续 第十步 办理贷款手续（如不需贷款则越过此步） 第十一步 办理房屋交易手续 第十二步 交付第二期房款

第十三步 办理房屋交接手续，交付第三期房款

买二手房流程图

不需贷款的流程：

向中介咨询-→中介推荐房源-→看房-→签《看房确认单》-→签《房屋买卖意向书》-→付定金-→签《房地产买卖合同》-→付第一期房款-→上家如有银行抵押办理抵押注销手续-→办理房屋过户手续-→付第二期房款-→办理交房手续-→付最后一期房款

需要贷款的流程：

向中介咨询-→中介推荐房源-→看房-→签《看房确认单》-→签《房屋买卖意向书》-→付定金-→银行贷款预审-→签《房屋买卖合同》-→付第一期房款-→上家如有银行抵押办理抵押注销手续-→办理贷款手续-→办理房屋过户手续-→银行贷款到位后支付第二期房款-→办理交房手续-→付最后一期房款

特别提示：

如果自己找到合适的房源并且可以达成买卖意向，当然也可以不通过中介进行交易。不过如果是这样，产生纠纷的机率可能会高一些。不通过中介交易，至少有两个问题是要克服的：一是要熟悉交易流程，尤其涉及到为上家还贷和下家贷款的问题，还要起草一份合理、操作性强的房地产买卖合同（虽然可以采用房地局提供的示范文本，但示范文本里还有许多内容是需要自己填写的）；二是要找一个中立的机构对下家的房款要进行监管，二手房买卖是一个复杂的过程，下家支付的房款不会一次性付清，而要根据上家的履约情况分阶段支付，这才能保证资金的安全性，对资金进行监管的机构除了中介公司，还有律师事务所，公证机关等。

为避免产生纠纷，建议委托专业机构进行交易。

第一部分买房前的准备工作

第一步 找一个好的中介公司

情景一：阿宝想买一套二手房，可是买套称心如意的房子并不容易。怎样才能找到一套称心如意的房子呢？

友情提示：先确定房子的大致方位，再到这些区域的中介公司了解一下房子的大致价格。将位置、房型、房价三个条件选定后，就可以让中介公司推荐房源了。

阿宝的困惑：阿宝听说现在有不少“黑中介”，这些“黑中介”不仅吃差价，还有的骗了房款就一走了之，找也找不到了。怎样才能找到一个值得信赖的中介公司呢？

友情提示：衡量中介公司是否合格的基本条件：

1、公司醒目处挂有中介公司的营业执照，一般名称为“上海某某房地产经纪公司”或“上海某某房地产经纪事务所”或“上海某某物业置换有限公司”等字样，营业执照的“经营范围”里必须写明“房地产经纪”的内容。 2、公司醒目处挂有房地产经纪人的相片和证件以及收费标准。

3、公司干净、整洁、员工着装规范。

特别提示：必要时，阿宝还可以向房地产管理部门了解。如果中介公司存在无照经营或违规收费等行为，阿宝还可以向房地产管理部门投诉。

上海各房地产投诉中心地址及电话：

投诉中心名称 办公地址 邮政编码 投诉电话

上海市房地行业投诉中心 浦东新区崂山西路201号 200120 58880310 上海市房地行业投诉中心浦东新区分中心 浦东大道141号5号楼115室 200120 58880311

上海市房地行业投诉中心黄浦区分中心 圆明园路43号 200002 58880312 上海市房地行业投诉中心卢湾区分中心 瑞金二路48弄12号 200020 58880314

上海市房地行业投诉中心静安区分中心 威海路590弄77号 200041 58880315

上海市房地行业投诉中心长宁区分中心 武夷路234号 200050 58880316 上海市房地行业投诉中心徐汇区分中心 复兴中路1331号 200031 58880317 上海市房地行业投诉中心普陀区分中心 武宁路200弄50号1号楼312室 200063 58880318

上海市房地行业投诉中心闸北区分中心 天目中路168号 200071 58880319 上海市房地行业投诉中心虹口区分中心 东体育会路359号四楼 200083 58880320

上海市房地行业投诉中心杨浦区分中心 长阳路1561号 200090 58880321 上海市房地行业投诉中心闵行区分中心 莘庄镇莘潭路384号 201100 58880322

上海市房地行业投诉中心宝山区分中心 淞滨路379号 200940 58880323 上海市房地行业投诉中心嘉定区分中心 嘉定镇金沙路64号 201800 58880324

上海市房地行业投诉中心松江区分中心 松江镇谷阳北路30号 201600 58880325

上海市房地行业投诉中心金山区分中心 朱泾镇人民路310号 201500 58880326

上海市房地行业投诉中心青浦县分中心 青浦镇城中西路111号 201700 58880327

上海市房地行业投诉中心奉贤县分中心 南桥镇南星路368号 201400 58880328

上海市房地行业投诉中心南汇县分中心 惠南镇新华路16号 201300 58880329

上海市房地行业投诉中心崇明县分中心 城桥镇西门路81号 202150 58880330

第二步 看房

情景一：阿宝在一个中介公司门前看到有一套51万元，面积60平方米的房子要卖。中介告诉他房龄14年，地段还不错。阿宝决定让中介带着他去看房。

（表情）阿宝的困惑：看房要注意什么？

看房除了看房屋的位置、楼层、朝向等基本问题之外，还要了解这些问题： 1、 是否有违章建筑，如果有的话，违章建筑将可能被拆除。

2、 是否刚刚装修过，如果是刚刚装修过的，要提防上家为了掩盖房屋本身的一些缺陷，比如漏水等问题而进行的“加工” 3、 附近是否有明显的噪音。

4、 物业管理水平如何、收费多少，小区是否安全。

5、 水、电、煤气、热水器等随房屋赠送的电器是否可以正常使用。

友情提示： 晚上看房：是否安静 雨天看房：房屋的质量

从周边大环境看房：交通、银行、学校、医院、购物等生活配套设施 从小区内部看房：向邻居和物业公司进行了解。

第三步 签《看房确认书》

情景一：虽然阿宝觉得这套房子还可以，但买房总归是大事，他告诉中介还想多看几套，比较一下再定。中介说多看几套没有关系，但要先签一份《看房确认书》，中介拿出一份早打印好的确认书让阿宝签字。确认书是这么写的：

买方看房确认书（范本）

买 方：

居间人：上海某某房地产经纪公司

买方、居间人双方就居间中介买受房屋事宜确认下列条款并依约履行。 第一条： 买方的义务

买方自第一次看房之日起六个月内，包括但不限于买方、买方的配偶、亲属、朋友、单位不得与居间人曾介绍过的卖方成交，或利用居间人提供的信息、条件、机会与第三方成交，违者买方应按该房屋之卖方委托售价的 1 ％支付给居间人，作为违约金。 第二条： 居间人的义务

1. 居间人应努力通过市场流通渠道，尽快寻找合适的房地产，并及时向买方报告，早日促成买方委托的交易。

2. 居间人接受买方的委托，为了有效的履行义务所实施的市场调查、买卖交涉、咨询服务等活动与支出，均由居间人自行负责，与买方无关。 3. 居间人应具备房地产经纪服务的合法资质，否则，居间人按该房屋之卖方委托售价的

1 ％支付给买方，作为违约金。 第三条： 服务报酬

（1） 服务报酬：以房地产买卖合同中所确定的房屋成交总价的 1 ％计。若买方在签订房地产买卖合同后毁约，或者因买方的原因导致合同无效，并不妨碍居间人获得上述服务报酬，并可要求买方赔偿居间人因此遭受的可得利益之损失。

（2） 支付时间：买方于签订房地产买卖合同时，一次性支付。若买方逾期支付报酬，应经居间人同意，否则按逾期支付报酬的日百分之一计算违约金。 第四条：看房记录

房屋地址：（1）静安区某某路22号13室 （2） （3） （4） （5）

买 方： 居 间 人： 上海某某房地产经纪公司 地 址： 地 址： 电 话： 电 话： 代 理 人： 经 纪 人：

日 期： 年 月 日 日 期： 年 月 日

（表情）阿宝的困惑：确认书能签吗？

《看房确认书》是中介公司为了自己的利益而采取的保护措施。因为，如果上家和下家利用中介公司认识后就避开中介进行交易的话，中介公司就拿不到中

介费了，所以中介公司会要求阿宝签订这样一份协议保障自己的利益。 阿宝的困惑：中介费应当收多少？

根据上海市物价局现行规定，上海居住房屋买卖中介经纪服务收费标准如下：

一、买方和卖方各向中介机构支付房产交易中心登记成交价1%的，包括以下四类服务： １、权籍调查：

1）、 向房地产交易中心调查、征询所交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等，做好书面记录；

2）、 调查、征询涉及权利人的处分要求和条件；核实处分资格、权利人和相关人的身份及权利等。 ２、使用状况调查：

1）、 收集、调查、征询房屋座落环境、使用年限、有否隐瞒缺陷、房屋内的顶、墙、地、门、窗及设备等是否需要检测或修复，设备转让价格及有关费用的结清情况等；

2）、 向物业管理单位查询有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权，以及维修基金的缴纳和使用情况等。 ３、行情调查：

1）、 收集、调查、征询买卖价格的行情比较、税费结算、房屋户型比较、买卖双方的心理价格比较、有关政策变动的影响等； 2）、 进行各种形式的信息发布活动等。 ４、确定成交意向，订立交易合同：

1）、 陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境；

2）、 约定洽谈时间、沟通买卖双方的成交意向；出示和认定权籍资料、确定当事人身份等；

3）、 为成交双方选择合同文本，进行签约指导、见证，如实告知成交双方买卖合同的约定条款和注意事项、履行方式、支付房款的方式等。 ５、办理产权过户：

双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定，代收代付应由客户支付的税、费，完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续。 二、 办理房屋入住有关手续，由买方和卖方各向中介机构支付２００元 房屋入住有关手续指水、电、煤、电话、有线电视等过户和结算手续等。 三、 代办贷款，由买方向中介机构支付４００元

代办贷款指提供阶段性贷款担保；办理房地产抵押贷款及登记手续。 四、 单独办理产权过户，由买方向中介机构支付３００元

单独办理产权过户指双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定，代收代付应由客户支付的税、费，完成所有交易过户、户口迁移、房屋

入住手续。

特别提示：

1、经纪机构接受委托，提供买卖中介经纪服务并收取中介经纪费，不得就同一房产交易再收取咨询费。

2、经纪机构办完产权过户、户口迁移等手续后，方可收取经纪服务费。经纪服务费原则上由买卖双方平均分摊，买卖双方也可书面约定经纪费分摊办法。 3、经纪机构办理产权过户、房屋入住、代办贷款过程中，涉及政府规定应由委托人支付的税、费，不包含在中介经纪费中。

4、经纪机构不可强制要求进行房产价格评估。有关单位要求强制评估的，经纪机构应向客户提供相关法规依据。

5、经纪机构提供的其他延伸服务项目，须按服务项目逐一明码标价，并由客户自愿选择，不得强制或诱导提供服务并收费。

友情提示：

这份《看房确认书》里写的是“签订房地产买卖合同时一次性支付”中介费，这与上海的规定是相冲突的，阿宝应向中介公司提出。签订时还要注意有没有其它不公平的内容。

第四步 下定金前要了解的几个情况

情景一：阿宝看过几套房子之后，觉得还是第一次看的比较满意。中介告诉他，还有好几个人都想买这套房子，叫他赶紧付一万元定金，不然就被别人抢先了。

阿宝的困惑：中介的话能相信吗？

友情提示：客观地看待中介

房产中介的主要作用是为买家和卖家提供信息，促成双方交易，并向双方收取佣金，所以中介很希望能尽快让双方达成交易，并且用合同或者定金将双方的买卖关系固定下来，因此对中介的话要理性分析，最好冷静考虑一下再决定。

阿宝的决定：阿宝告诉中介，要先和家里人商量一下，过两天再给中介一个明确的答复。

情景二：阿宝和家人商量后，决定就买这套。

这是中介告诉阿宝有关这套房子的几个信息：（以下均为化名）

1、 房子是1992年造的，有14年房龄.

2、 房子面积是6４平方米，总价51万元，房价里包括房内的装修、煤气灶、热水器等设备设施以及房屋维修基金。 3、 房主是一个叫陈卫东的年轻人

4、 目前里面住着陈卫东和他的母亲陆小萍，等房款付清后他们就会全部搬出去。

5、 这套房子还有15万元的银行贷款没有还清，需要阿宝先付一部分房款去还清银行贷款。

中介向阿宝出示了房产证的复印件，复印件上的权利人的确是陈卫东，面积也是6４平方米。

阿宝的困惑：中介提供的这些信息都是真实的吗？

——对中介提供的信息，一定要尽可能的去核实，不能盲目地相信。因为有些不良的中介会故意隐瞒一些不利的信息欺骗客户，还因为有些信息是上家在提供房源时隐瞒或没有向中介说清楚的，所以一定要去核实一下。

阿宝的困惑：如何核实房子的信息？

1、 产权信息：到房屋所在地的房地产交易中心查询。 查询房产信息的步骤：

1）填写查询表，在想查询的内容后面打勾。主要了解这些情况：权利人姓名、有无共有人、有无抵押、面积、建造年限等。 2）出示本人身份证

3）房产交易中心打印产权信息 4）交纳查询费并领取发票 以下是阿宝查询到的产权信息： 权利人：陈卫东 房屋面积：64平方米

抵押权人：某某银行上海分行徐汇区支行

期限：２００２年３月８日至２０２０年３月７日 抵押金额：15万元人民币 建造时间：1992年 房屋性质：售后公房

2、户口信息：要求上家提供户口簿，或者直接到派出所查询。 查询结果：房屋里有陈卫东和陆小萍两个户口。

2、 租赁信息：

租赁信息：如果上家将房屋出租给别人，按规定应当到房地产交易中心进行租赁登记并按规定纳税，如果进行了租赁登记，上家在查产权信息时可以一并查到租赁的情况。不过，上家为了逃避税收，减少麻烦，一般都不会到交易中心登记，那当然也就查不出来了。所以，阿宝在看房时千万要弄清楚房子里住的到底是谁，是不是出租给别人了，如果出租给别人，一定要让上家提供租赁合同，看看租赁合同的期限到什么时候。 友情提示：

1、 上家的银行抵押贷款必须先还清以后，房子才能过户。 2、 上家要先将户口迁走，阿宝的户口才能迁进去。 3、 出售售后公房的，必须取得房屋内同住人的同意。

4、 有租赁的，买卖不破租赁。即使下家买下了房子，承租人还是可以按原来的租赁合同继续承租下去，这个关系要处理好。如果要下家立即入住，则要考虑这一点。当然，在有租赁的状态下，出卖人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。

第五步 签订《房屋买卖意向书》

情景一：阿宝希望上家能将房价降低1万元，而中介提出如果上家同意这个价格的话，阿宝应向中介支付的佣金是成交价的1％即5000元，佣金在房屋过户的当天就应当支付。

阿宝的困惑：如何与上家讨价还价？

友情建议：

阿宝想让上家适当降低房价的话，可以找出房子的一些缺点，如交通、朝向等等，作为与上家讨价还价的筹码，然后提出一个价位，让中介与上家协商。只要价位是在上家的心理承受范围之内，适当降价的可能性还是比较大的。 至于中介佣金的支付，也可以与中介进行协商。

情景二：中介同意在办理过户手续当天收取一半佣金，另外一半在办理完房

屋交接手续后支付。中介说还要和上家协商一下，看是否能降低房价。中介要求阿宝先付一万元的意向金，如果上家同意以50万元成交的话，就将这个意向金付给上家作为定金，以免上家事后反悔。中介拿出一份意向书要求阿宝签字。 这份意向书是这么写的：

房屋买卖意向书（范本） 合同编号： 买 方： 阿宝

居间人：上海某某房地产经纪公司 第一条：房地产标的物位置及购买条件

（一）买方愿意委托居间人以下列条件购买 陈某某 （以下简称卖方）所有坐落于 上海市 静安 区（县） 某某路22 号 103 室之房地产（以下简称该房屋）。并对该房屋情况已作充分了解。抵押情况：有 （二）买方愿意以下列条件购买该房屋 1．房屋价款：500000元

购买总价款：人民币【 万元】元整（大写） 房屋价款：含房屋维修基金

（1）房屋买卖合同签订后，买方于 2006 年月 日支付人民币【 】元， （大写）壹万元，作为定金，待支付尾款时抵作房款。 （2）买方于 2006年 年 月 日前支付人民币【】元， （3）买方于 2006 年 月 日前支付人民币【】元，

注：若申请购房贷款，银行放款金额不足申请额度，不足部分由买方于银行放款时补足。

2．交房时间： 2006年7月25日 3．设备： 4．备注：

第二条：意向金的支付

买方为表示购买诚意，同意于签订本合同时，支付人民币【 10000 】元， （大写） 壹万元 ，作为意向金。自买方交付意向金之日起 10 日内，买方同意居间人按如下约定处分意向金：

1．若买方购买条件未能得到卖方认可，则居间人应立即无息返还买方意向金，本合同即终止；

2．若买方购买条件得到卖方认可，则居间人将意向金交给卖方作为定金。 第三条：买方权利

（一） 买方出价后，居间人应善尽中介义务，及时与卖方沟通协调，为买方争取最大利益。

（二） 买方出价后，可随时向居间人查询卖方对意向金的认可情况。

第四条：买方注意事项

（一） 若买方未按居间人安排或者约定的时间前来签订买卖合同，则本合同所述房地产不予保留，卖方即可出售予第三人。

（二） 在买卖成交时，买方依法应负担的有关税费，由买方负责自行缴纳。 第五条：服务报酬

买方与居间人介绍的卖方签订房地产买卖合同之日，支付房屋买卖合同中约定的房屋总价（含装修设备费用）的 0.5 %给居间人，在办理房屋交接手续当日，买方向居间人支付房屋总价（含装修设备费用）的0.5％给居间人，该二笔费用作为居间人的服务报酬。若买方逾期支付，应经居间人的同意，否则按逾期支付报酬的日百分之一计算违约金（违约金可由双方约定，如果出现违约事由，不管是不是给对方造成了损失，均可要求违约方支付违约金） 第六条：买卖合同的签订

（一）买卖双方应于达成一致买卖意向之日后，按照居间人的安排，或者买卖双方按本条第（二）款中约定的时间，至居间人签约中心（上海市市南路143号），签订正式房地产买卖合同，完成委托居间中介事项。若买卖双方在达成一致买卖意向后，一方反悔不买或者不卖，或者未按安排或者约定日期到居间人签约中心签订买卖合同的，违约方应承担相应的法律责任，并支付达成意向的该房屋总价款的 1 ％给居间人，作为补偿金。

（二）买卖双方基于以上条款已达成一致意见，双方于 2006 年 月 日 时到居间人签约中心（上海市市南路143号）签订正式房地产买卖合同。

买 方： 居 间 人：上海某某房地产经纪公司 住 址： 联系地址： 联系电话： 联系电话： 代 理 人： 承 办 人：

日 期： 年 月 日 日 期： 年 月 日

第一次卖方意见：

同意：本人同意以意向书中规定的条件，出售该房屋。收到定金 。 卖方签名： 日期： 年 月 日

□ 不同意：本人不同意以意向书中规定的条件，出售该房屋。并有以下意见：

卖方签名： 日期： 年 月 日

第二次买方意见：

同意：本人同意以上述第一次卖方意见中的条件，购买该房屋。 买方签名： 日期： 年 月 日

□ 不同意：本人不同意以上述第一次卖方意见中的条件，购买该房屋。并有以下意见：

买方签名： 日期： 年 月 日

第三次卖方意见：

□ 同意：本人同意以上述第二次买方意见中的条件，出售该房屋。收到定金 。

卖方签名： 日期： 年 月 日

□ 不同意：本人不同意以上述第二次意见买方中的条件，出售该房屋。并有以下意见：

卖方签名： 日期： 年 月 日 友情提示：

1、在签订正式的房地产买卖合同之前，中介公司一般会让上下家签订一份简单的协议将买卖合同的主要内容固定下来，以防反悔。

3、 这份协议里一般会有买方付定金的内容。不同的中介公司提供的协议会不一样，有的叫《买房意向书》、有的叫《买卖确认书》，但内容大同小异，这些内容将作为签订正式的房地产买卖合同的依据，签订之后就有法律效力。 4、 阿宝付了定金之后，如果不按协议的条件购买，陈卫东可以没收定金。陈卫东收了定金之后，如果不按协议的条件卖房，阿宝可以要求双倍返还定金。

第六步 签订《房地产买卖合同》前要谈妥的几件事

情景一：上家同意了以５０万元成交。阿宝要求上家在签订正式合同之前将户口迁走，上家说户口迁走需要时间，并且保证一定会尽快办理。中介对阿宝说这不是一个大问题，可以先签订正式合同。

阿宝的困惑：如果上家到时候没有将户口迁走怎么办？

友情提示：上家要迁走户口，一定要先找一个地方落户才行。如果不迁，阿宝就算到法院去打官司，也不能够如愿以偿，因为目前上海法院认为户口迁移的问题是由公安机关进行管理的，所以不会受理这类案件。因此为督促上家按时迁走户口，最为行之有效的办法是在合同中约定如果不迁将支付违约金，而且最好在正式合同中约定扣留一部分房款在迁走之后再支付，否则这部分房款就作为违约金由阿宝收取。

情景二：阿宝问中介如何付房款。中介告诉他，房款的支付要与交易的手续

衔接起来。一般分三次付，第一次在签订合同之后，付20-30％，上家拿到这些钱后就可以到银行取消抵押了。第二次是在过户当天，付50-60％，第三次是在交房当天，付余款。房款则由中介监管。如果阿宝资金不够，需要向银行贷款的话，中介公司可以帮阿宝找到专门办贷款的公司办代理贷款手续，不过阿宝要向贷款公司交纳一点手续费。

阿宝的困惑之一：付了定金之后，如果上家反悔不卖给他却卖给别人了怎么办？阿宝可不想为了要上家双倍返还定金去打官司。

——一中介的说法：在上家收到定金的时候，中介会要求上家将房产证的原件交给中介保管，而没有房产证原件，上家是不可能再将房子卖给别人的。下家也可以督促和确认这一点。 友情提示：

过户交易必须要有房产证原件，就算房产证原件由中介进行保管也不能完全避免上家一房两卖。因为，如果上家到房地产交易中心谎称房产证丢了的话，也是可以补办的，而补办的时间大约需要一个月左右。所以，在上家交出房产证之后，要尽快进行交易。

阿宝的困惑之二：万一上家拿到阿宝付的第一期房款后不到银行办理还款手续而是派别的用场怎么办？

——中介的说法：上家的产证在中介公司里，而且还拿了定金，如果拿到首付后不到银行办理还贷手续的话，会承担违约责任的。 友情提示：

叫上家和银行先约好还款的日期，再在约定时间与上家一起到贷款银行，将第一期房款直接付到上家在贷款银行的账户，银行可立即划款并出具还款证明。 理由：

上家有银行抵押贷款，必须先还清贷款再到房产交易中心办理抵押注销手续后才能交易过户（有的交易中心还要求要办完抵押注销手续之日起几个工作日后才能交易）。在这种情况下，上家一般会要求下家先支付一定的首付，用以偿还银行的贷款以便取消抵押。但是，如果下家将首付交给上家后，上家并未按原来的约定去取消抵押而是挪作他用，下家就只能去打官司了。但如果下家坚持在取消抵押后再交首付的话，很可能由于上家没钱还贷造成交易失败。对此，可以要求上家联系好银行约定还款时间，并在上家办理好还贷手续后，再将首付直接汇入上家在该银行的帐户，银行当场即可划款并交出《上海市房地产登记证明他项权利（抵押）》（俗称《他项权证》）。这样一来，上家就不可能将下家交的首付挪用了。

情景三：阿宝的一个朋友听说他要买二手房，叫他千万当心，朋友说前段时间也买了一个二手房，上家收到第一期房款之后，后悔房子卖便宜了，就一直拖着不肯去办过户手续，说宁愿承担违约责任，到现在还在打官司。

阿宝的困惑：要是上家拿到第一期房款后想毁约，不去办理过户手续怎么办？

友情提示：做一个办理过户手续的委托公证，叫上家委托中介公司的人到交易中心办理过户手续。

理由：交首付让上家注销抵押贷款，但注销抵押和过户之间有一个时间差。按照法律的规定，房屋在谁的名下才是谁的，就算拿到钥匙也没有用。所以，只有过户并拿到新的产证之后，房屋才会成为下家的。但是如果上家在这期间毁约的话，下家非但不能按时过户，反而还有一笔首付被上家扣着。为了避免发生这种情况，最好在交首付之前要求上家办理一个过户交易的委托书，并对委托书进行公证，并且最好在委托书上注明“本委托不可撤销”的字样。一般情况下，中介公司员工可以作为受托人。这样的话，即使上家到时反悔，下家也可以和受托人凭委托公证书直接到交易中心办理过户手续。当然办理委托公证会付公证费，但几百元的公证费和几十、几百万元的房款比起来，公证费就不算什么了。毕竟，谁也不想发生了纠纷后再去打官司。

上海各公证处地址及电话：

单 位 地 址 邮 编 主任电话 办公室电话 市公证处 凤阳路660号 200041 62150344 62151848 62150336

黄浦 延安东路1234号15楼 200003 63180780 63278500 63277687

卢湾 马当路357弄5号1楼 200025 63367936 63367720 徐汇 永嘉路697号 200030 64310286 64370473 64319593 长宁 武夷路727弄2号 200051 62592877 62593100 62593012 静安 胶州路58号12楼 200040 62580093 62151695 62151058 闸北 共和新路688弄1号4楼 200070 56306077 56639479 56629657

虹口 四平路421弄20号2楼 200081 65074096 65075011 65071469

杨浦 江浦路700号 200082 65892775 65893351 65891311 南市 国货路117－119号 200011 63771216 63139110 63187808

普陀 长寿路468号15楼 200060 62998985 62982388 62986911

闵行 (接待室) 莘建路132号 201100 64980260 64980250 64980210

宝山 宝林路50弄17号 201900 56121024 56121025 56123042 嘉定 嘉定镇人民街100号 201800 59528480 59529480 浦东新区 浦东新区东方路1381号兰村大厦 200127 58895933 58895930 58396060

南汇 南汇县惠南镇人民西路60号 201300 58024203 58022170 金山一处 金山区朱泾镇人民路261号 201500 57320165 57320166 57313969

金山二处 金山区金山三村331号101室 200510 57930935 57941027

奉贤 奉贤县南奉公路15号 201400 57411009 57180438 崇明 崇明县人民路4号 202150 59628052 59623951 松江 松江区谷阳北路309号 201600 57826555 57822348 57823174

青浦 青浦县城中北路4号上海市青浦县工业园办事处 201700 59728676 59733767 59733676

第二部分房屋交易的步骤

第七步 银行抵押贷款的预审（如不选择银行贷款则越过此步）

情景一：阿宝手头只有不到三十万元的资金，他想通过银行贷款六成，其余房款用自己的资金来支付。而银行贷款的部分，他想采用公积金贷款和商业贷款两种方式。中介给阿宝介绍了一家投资咨询有限公司的业务员来为阿宝办理贷款担保手续。投资公司的业务员根据阿宝的要求和公积金的余额，拟定了这样一份费用清单：

1、根据这套房子的年限，银行最多可以贷款五成，阿宝最后决定贷四成即20万元，其中根据阿宝的公积金余额，最多可贷公积金9.4万元，贷款15年，其余10.6万元以商业贷款的形式，贷款24年。

2、商业贷款部分要付保险公司保险费1260元，公积金贷款部分要付担保费812元，另外还要付给投资公司办贷款的手续费800元。 (表情)阿宝的困惑：这些费用都必须付吗？

（表情）友情提示：

1、保险费是必须付的，因为向银行借款支付房款，银行再在房屋上设定抵押，如果到时阿宝不按照还款，银行可以对房屋进行拍卖，而万一房子因为比如地震、火灾等原因以后没有了，那银行还可以向保险公司要求支付。所以如果不投保的话，银行是不肯贷款的。但是保险公司一般都会给保险费打一个折扣，为争取到折扣要和保险公司商量，如果保险公司不同意，可提出自己去找保险公司保险，这样很可能就争取到折扣了。

2、同样的道理，公积金的担保费也是必须付的，这个担保费是由上海市住房转业担保有限公司收取的，担保费一般不打折。

3、给投资公司的手续费也可以协商，因为投资公司在商业贷款中是起一个保证人的作用。就象上面说的，如果阿宝不还款，银行可以拍卖房子，如果房子没有了，银行还可以找保险公司，所以投资公司作为保证人几乎是不用承担任何责任的。投资公司的利润来源，一部分当然是阿宝支付的手续费，另外还有就是保险公司给的折扣或回扣，所以手续费是可以要求投资公司适当降低的。 4、如果将来阿宝提前还贷的话，可以向保险公司提出退保，保险公司将根据保险的时间扣除一定的费用后退还保险费。

5、贷款的利率是根据贷款的年限来算的，具体的计算方式可以到搜房网或房产之窗网上查询，这些网站上都有贷款计算器。

第八步 签订正式的《上海市房地产买卖合同》 友情提示：

《上海市房地产买卖合同》是由房地局制作的示范文本，但有许多补充条款是要由自己填写的。这是示范文本，前面一部分是特别告知，后一部分是具体内容，需要根据商定的情况填写。

下面就一起来认识一下示范文本，或许对您签订个人的买卖合同有帮助。

上海市房地产买卖合同范本

特 别 告 知

一、本合同是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》和《上海市房地产转让办法》共同制定的示范文本，当事人可以约定采用，或参照示范文本订立买卖合同。

二、除房地产开发企业预售、出售商品房、公有住房出售外，其余房地产买卖均可适用本合同。

三、合同内的空格由买卖双方当事人商定后如实填写；【 】内容为并列

的选择项，可根据实际选择，不予选择的划除；

四、双方当事人应按自愿协商、公平的原则订立合同。房地产买卖是一种民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，双方当事人订立房地产买卖合同时，应注意以下问题：

１、共有人的权利。房地产权利登记分为独有和共有，共有指二个以上权利人共同拥有同一房地产，买卖房地产签订合同时，房地产权证内的共有人应在合同内签字盖章。

原职工已购公有住房上市出售的，参加房改购房时的同住成年人应在合同附件五相关关系内表示同意出售，并签字盖章；因故无法在合同内签字盖章的，应出具同意出售的其他证明。（附件五中有\已购公房参加房改购房时的同住成年人意见\一栏，同住人应当在这一栏内签字同意出售房屋，如果同住人不同意，有可能将来被同住人起诉到法院，以出售房屋未经其同意为由要求确认合同无效。）

房地产权证内的权利人将房地产出售前，应与其配偶协商一致，出售后配偶再提出异议的，由权利人承担法律责任。

２、定金。买卖合同定金是双方履行合同的担保，双方当事人可就定金数额、支付日期等在附件三付款协议内约定。

３、房屋交接是出卖人按约定的日期和方式将房屋交付给买受人，买受人验收和接受的过程。 双方当事人应在合同第四条明确交付和验收日期、选择交付的方式。

出卖人将原购入的商品住房出售的，开发公司提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应一并转移给买受人，买受人享有\两书\规定的权益。

４、房屋质量。质量条款是买卖合同的必要内容，买卖的房屋应能保持正常使用功能。房屋超过合理使用年限后若继续使用的，产权人应委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。

５、查询登记备案。房地产买卖合同签订前，买受人应向房地产交易中心查阅买卖房地产的有关登记 (备案)资料，查验买卖的房地产上是否存在产权争议和其他权利限制，以维护自身权益。

６、买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。

７、买卖已抵押房地产的，出卖人应当事先书面通知抵押权人，并就有关事项协商一致，同时告知买受人房地产抵押的事实。

８、房地产买卖后的土地使用权 (1)居住房屋

居住房屋出售，占用范围内的国有土地使用权随之转移。其中，房地产权证注明土地使用年限的，应在合同第三条第 (一)项如实填写。

未补交土地出让金的花园住宅出售时，买受人应向市或区县房地局办理国有土地使用权出让手续，补交出让金，并选择合同第三条第 (二)项。 (2)非居住房屋

该土地使用权以出让方式取得的，出售时占用范围内的国有土地使用权随之转移。当事人应选择在合同第三条第 (一)项，其中，房地产权证注明土地使用年限的，应如实填写。

按照法律、法规、规章规定，划拨土地上房地产买卖，买受人应办理土地使用权出让手续，按规定缴纳土地使用权出让金，当事人应选择第三条第 (二)项。

除上述情况外，《中华人民共和国土地管理法》规定了国有土地租赁和土地使用权作价入股等其他土地有偿使用形式，属此范围的，当事人应在合同第三条第 (三)项内约定。

９、集体所有土地上房屋的买卖对象。集体所有土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内具备居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内的集体经济组织或者个体经营者。

１０、住房户口迁移。已投入使用的住房买卖，除房屋交接和权利转移外，住房内的原有户口是否及时迁出也会影响合同的履行。当事人可在补充条款内约定户口迁移条款。

１１、维修基金交割。根据《上海市居住物业管理条例》规定，房地产买卖合同生效之日起的十日内，当事人应将房地产转让情况书面告知业主管理委员会和物业管理单位，并办理房屋维修基金户名的变更手续，帐户内结余维修基金的交割，当事人可在补充条款中约定。

五、 为保障买卖双方自身权益， 防范违规的房地产中介对当事人权益的侵害， 凡委托具有房地产经纪资格的专业公司提供代理、居间介绍等服务的，受托居间介绍、代理的房地产经纪公司均应在附件六居间介绍、代理等中介服务情况 中签字盖章；其中： 委托人应将居间介绍的有关房地产经纪公司及执业经纪人情况在第一条内予以明示，以备与经纪公司、经纪人发生纠纷时作为投诉的依

据；

六、为方便当事人订立买卖合同补充条款，拟订下列范例，当事人可根据需要自由选择，范例未经当事人选取，不作为合同内容。

房地产权利保证条款范例：甲方保证，上述买卖的房地产不存在产权争议和其他人主张权利的情况。在本合同签订前，该房地产已存在的权利负担，乙方同意甲方按下述第项处理：

(一)本合同生效后 日内，甲方与抵押权人或者其他权利人注销他项权利的登记，逾期未注销的，乙方有权追索甲方的违约责任。（我的解释：违约责任可以约定一定的违约金，如果对方违约就应当支付违约金，如果违约金不足以弥补造成的损失的，还应赔偿损失）

(二)在抵押权人或者其他权利人书面同意的前提下，乙方承认并继受该项权利，并同意办理变更登记。

户口迁移条款范例：甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的 日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续。如由于甲方未及时迁出户口造成乙方损失的，甲方承担赔偿责任。 （我的解释：可约定下家暂留一部分房款，如上家未在约定的时间迁出户口，则该部分房款作为违约金支付给下家）

七、《中华人民共和国仲裁法》规定了或裁或审制度，合同当事人一旦选择了仲裁，就意味着不能再向法院起诉。因此，合同当事人如不愿仲裁的，愿意向法院起诉的，请将合同第十三条划去。

八、本合同示范文本可向房地产交易中心购取。

上海市房地产买卖合同

(合同编号： ) 立房地产买卖合同人 出卖人 (甲方)： 买受人 (乙方)：

根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。

第一条 甲乙双方 【 未通过经纪机构居间介绍 】 【通过_________公司居间介绍（房地产执业经纪人：_________，经纪人执业证书号：_____ ）】， 由乙方受让甲方 自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下：

(一)甲方依法取得的房地产权证号为：_________________ ；

(二)房地产座落在上海市 _____【区】【县】 ______【路】____ 【弄】【新村】____ 【支弄】_____号____室。 (部位： )房屋类型：______ ；结构：_____ ； (三)房屋建筑面积_____平方米，该房屋占用范围内的土地使用权【面积】【分摊面积】_____平方米。

(四)房屋平面图和房地产四至范围(附件一)；

(五)该房屋占用范围内的土地所有权为【国有】【集体所有】；国有土地使用权以【出让】【划拨】【____】方式获得；

（友情提示）

比方：国有：指市、县、镇等范围内属于全民所有的土地。 集体所有：是指由农村集体所有的土地。

出让：指国家将国有土地使用权的一定年限让给土地使用者来有偿使用，一般是让给房地产开发商，房地商开发商支付土地出让金，小业主买了房屋后，土地使用权就由小业主享有了。

划拨：指国家将国有土地使用权的无偿给土地使用者使用，土地的使用者一般是政府或公共事业单位，土地的使用者不用向国家付钱，但只能自己使用，不能转让。

有什么区别？对于购房者来说应该注意些什么？

购买者要注意的是，能够上市交易的房屋，其土地使用权一定是国有土地使用权经过出让的方式取得的，否则不能办理过户手续，这些可以在查阅产证时进行核对。

(六)随房屋同时转让的设备（非房屋附属设备）及装饰情况（附件二） (七)甲方转让房地产的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五。

甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。

第二条 甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为( _____币)计_____ 元。(大写)：____ 仟_____ 佰_____ 拾_____ 万 _____千_____ 百_____ 拾 _____元整。

乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。 乙方交付房价款时，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。 第三条 甲方转让房地产时，土地使用权按下列第 款办理。 (一)该房屋占用的国有土地使用权的使用年限从_____ 年 _____月 _____日起至_____ 年_____ 月_____ 日止。甲方将上述房地产转让给乙方后，出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方。

(二)按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定，【可以不办理】【应

办理】土地使用权出让手续的，应由【甲方】【乙方】按规定【将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家】【办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金】。

(三)_________________________

第四条 甲、乙双方同意，甲方于_____ 年_____ 月 _____日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的_____ 日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后【签订房屋交接书】【 甲方将房屋钥匙交付给乙方 】【 】为房屋转移占有的标志。

（我的解释：房屋转移占有是指房屋在何时由上家交付给下家，二手房交易一般是在交钥匙的同时签署房屋交接书，但也有的情况是先交钥匙让下家入住，过段时间后再正式交易，再签订房屋交接书，所以要根据具体情况作出约定。如果不作特别的约定，一般认为是交钥匙就是转移占有。）

第五条 甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏、或被拆除的房屋装饰及附属设施【估值_____ 倍】【价值 _____元】向乙方支付违约金。

第六条 甲、乙双方确认，自本合同签订之日起的______日内，【甲乙双方共同】【委托甲方】【委托乙方】【委托_____ 】向房地产交易中心申请办理转让过户手续。

上述房地产权利转移日期以______【市】【区】【县】房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外。

甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。

第七条 上述房地产风险责任自该房地产【权利转移】【转移占有】之日起转移给乙方。

（我的解释：权利转移是指房屋交易中心核发下家新的产证之日，转移占有是指上家将房屋交付给下家之日。约定房地产风险责任从何时转移给下家，主要是解决在出现火灾、地震等情况下造成房屋损毁时，损失由谁来承担的问题。如果发生在这条约定的时间前，则由上家承担，如果发生在这条约定的时间后，则由下家承担。对下家来说，最好约定在权利转移之日起风险责任转移给下家。） 第八条 本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。 在上述房地产【权利转移】【转移占有】前未支付的物业管理费、水、电、燃气、通信费等其他费用，按本合同附件四约定支付。【权利转移】【转移占有】后该房地产使用中所发生的费用，按本合同附件四约定支付。

第九条 乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第

______款内容处理。

一、每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的____％的违约金，合同继续履行。

二、乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的______日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款______％的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之起______日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。

三、 ________________________________________________

第十条 甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，甲、乙双方同意按下列第______款内容处理。 一、每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款______％的违约金，合同继续履行。

二、甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的______日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的______日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起______日内向乙方返还已收款和利息 (自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按已收款的______％向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。 三、 ________________________________________

第十一条 经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部份。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。

第十二条 本合同自【甲、乙双方签订】【_____公证处公证】【_____】之日起生效。

第十三条 本合同适用中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商不能解决的，提交上海仲裁委员会仲裁（不愿意仲裁，愿意向人民法院起诉的，请将此条款划去） 。

第十四条 本合同一式_____ 份，甲、乙双方各执_____ 份，_____ 、_____ 和_____ 【市】【区】【县】房地产交易中心各执一份。 补 充 条 款

(粘贴线) (骑缝章加盖处)

附 件 一

房屋平面图及房地产四至范围 (粘贴线) (骑缝章加盖处)

附 件 二

随房屋同时转让的设备及装饰情况 (粘贴线) (骑缝章加盖处) 设备： 装饰：

附 件 三 付款协议

(粘贴线) (骑缝章加盖处)

本合同签订后，乙方于______年______月______日支付全部房价款的______％计_____币______元，作为定金。待支付尾款时抵作房价款。 乙方于【_____年_____月_____日前】【___后__日】支付______币______元 (大写)：______ 。

乙方于【______年______月______日前】【___后___日】支付______币______元 (大写)：______ 。

附件三即付款方式的写法一（下家不需要银行贷款）：

1、 在本合同签订之日起七日内，乙方将首期房款即20万元支付给甲方。甲方在收受首期房款之日到贷款银行办理提前还贷手续并取得他项权证，该他项权证由中介方保管。他项权证是指\上海市房地产登记证明他项权利\证，由于房地产的权利人（即房屋的所有者）将房屋以抵押、典当等方式向银行或典当公司贷款，并以其名下房屋作为还款的担保，如果到期不能还款，则银行或典当公司可以要求对该房屋进行拍卖。为证明银行或典当公司享有的这种权利，房地产交易中心向他们出具这一份证明，如果房地产权利人不归还贷款并取得他项权证，那交易中心就不会办理过户手续。因此，对于有贷款的房屋，上家必须先还清贷款，房屋才能出售给下家。

2、 双方至迟应在2006年7月20日前办理房屋过户手续，在双方办理好过户手续之日（以乙方取得房地产交易中心的《上海市房地产权证》为准）起七日内，乙方将第二期房款即20万元支付给甲方

3、 在乙方取得房地产权证书且将第二期房款支付完毕之日起三日内，甲方将房屋交付给乙方，乙方在房屋交付之日将第三期房款即10万元交付给甲方。 写法二（需要银行贷款）

1、 在本合同签订之日起七日内，乙方将首期房款即20万元支付给甲方，甲方在收受首期房款之日到贷款银行办理提前还贷手续并取得他项权证，该他项权证由中介方保管。

2、 双方至迟应在2006年7月20日前办理房屋过户手续，在双方办理好过户手续之日（以乙方取得房地产交易中心的《上海市房地产权证》为准）起七日内，乙方办理银行贷款手续并将第二期房款20万元支付给甲方。

3、 在乙方取得房地产权证书且将第二期房款支付完毕之日起三日内，甲方将房屋交付给乙方，乙方在房屋交付之日将第三期房款即10万元交付给甲方。

友情提示：

1、上家和中介一般会要求阿宝所支付的房款先汇入中介的账户，中介再根据双方对付款时间的约定，按约定将房款划给上家。

2、如果中介公司是一家比较有信誉的公司，在买卖过程中对房款进行监管对阿宝来说风险不会太大。但如果中介公司比较小而且很不规范的话，一定要小心中介公司侵占房款，在这种情况下，最好委托律师事务所对房款进行监管。 3、如果采用商业贷款的方式，一定要把握贷款风险。因为贷款风险受国家政策影响较大，比如贷款预审时银行表示可以贷足六成，但到实际贷款时，受到国家贷款政策的调整，不能贷足六成，可能只能贷到五成，这时如果下家以此为借口拖延付款或拒绝支付房款的话就可能会承担违约责任。因为贷款政策调整不能足额贷款的风险是由下家来承担的。

4、办理过户交易的手续一般是双方到房地产交易中心办理，交易中心对双方提交的资料进行审核，审核合格的由交易中心给下家出具《收件收据》，下家在五到十日后持收件收据到交易中心领取房产证。但实际上，下家取得收件收据时房屋的产权还没变更到下家名下，名字还是上家的，所以如果这段时间出了什么问题，比如上家被人起诉房屋被法院查封，就不能顺利过户到下家了。因此，最好将第二期房款的支付时间定为取得房地产权证书时。 5、购买售后公房，一定要让同住的成年人在合同上签字。

6、如果上家将房屋出租给别人，一定要记得让承租人写张证明，同意放弃承租人的优先购买权。

7、如果房屋是共有的，一定要记得让共有人一起到场签字。

附 件 四

物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付 (粘贴线) (骑缝章加盖处)

除下述所列应由甲方、乙方支付的各项费用外，在【权利转移】【转移占有】前未支付、未结算的费用均由甲方承担；【权利转移】【权利占有】后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。 １、由甲方承担的费用： ２、由乙方承担的费用：

附 件 五

相关关系 (包括抵押、相邻、租赁等其他关系) (粘贴线) (骑缝章加盖处)

已购公房参加房改购房时的同住成年人意见： 同意出售上述房屋。 (签章) _______________ (签章) _____________________ (签章) __________________ (签章) _______________ 租赁情况： __________________ 抵押情况： __________________ 相邻关系： _____________________

附 件 六

居间介绍、代理等中介服务情况 ( 粘贴线 ) ( 骑缝章加盖处 )

【居间介绍】【代理】的房地产经纪公司：（章） 联系地址： 联系电话：

房地产执业经纪人姓名： 房地产经纪人执业证书号： 联系电话：

居间介绍、代理内容： 【代理委托方： 方】 甲方 (一)： ____________ 【身份】【____________ 】 证号： ____________

【居住】【注册】地址： ____________ 邮政编码： ____________ 代理人： ____________ 联系电话： ____________

【本人】【法定代表人】 ____________ (签章) ____________ 甲方 (二)： ____________ 【身份】【 】 ____________ 证号： ____________

【居住】【注册】地址： ____________ 邮政编码： ____________ 代理人： ____________ 联系电话： ____________

【本人】【法定代表人】 ____________ (签章) ____________

_____ 年 ____ 月______ 日签于：_________ 乙方 (一)： ____________ 【身份】【 】 ____________ 证号： ____________

【居住】【注册】地址： ____________ 邮政编码： ____________ 代理人： ____________ 联系电话： ____________

【本人】【法定代表人】 ____________ (签章) ____________ 乙方 (二)： ____________ 【身份】【 】 ____________ 证号： ____________

【居住】【注册】地址： ____________ 邮政编码： ____________ 代理人： ____________ 联系电话： ____________

【本人】【法定代表人】 ____________ (签章) ____________ 年 月 日签于：____________

第九步 交付首期房款取得他项权证并办理抵押注销手续

情景一：在合同约定交首付款的那天，阿宝和陈卫东，还有中介，一起到陈卫东的贷款银行。阿宝当即将20万元首付款通过银行转账的方式存入陈卫东在该行的账户，陈卫东向他出具了一张收受20万元房款的收据。然后陈卫东立即与银行办理了提前还贷手续，银行出具了他项权证等文件，这些文件都交给了中介。

情景二：阿宝和中介持银行的委托书和他项权证到房地产交易中心办理抵押注销手续。房产交易中心的工作人员告诉他们，要到五个工作日后才能办理过户手续。

特别提示：

１、 他项权证拿到后，交给中介监管； ２、 尽快办理抵押注销手续。

第十步 办理贷款手续（如不需贷款则越过此步）

阿宝的困惑：办理组合贷款需要提供哪些资料呢？ 友情提示：办理组合贷款的资料需要贷款人提供，主要有： 公积金帐号（计算贷款的人的帐号，夫妻双方都要提供） 姓名[主贷人] 号码： 姓名[参贷人] 号码：

申请人和配偶及参加贷款人的户口薄 复印件 2份 申请人和配偶及参加贷款人的身份证 复印件 3份 结婚证明（结婚证）） 复印件 2份

未婚证明（人事档案处或公司开具） 原件 1份 复印件 1份 原产证复印件（上家） 复印件 2份 房屋买卖合同 原件 2份

借款人收入证明 原件及复印件各1份 30%以上首付款的付款收据 （上家签字盖章）开具 私章(上下家)

情景一：投资公司的人将阿宝带到一家银行，银行工作人员拿出《个人住房抵押借款合同》和《住房公积金个人购房担保借款合同》要阿宝签订。

上海某某银行个人住房抵押借款合同 借款人（抵押人）： 身份证号码： 联系地址：

贷款人（抵押权人）：上海某某银行上海地区总部 支行 地址：

保证人（开发商/售房单位）： 企业代码： 地址：

本合同项下借款所购买并作为抵押物的住房具体情况如下： 1）该房屋座落：上海市 区 街道（镇） 路（村） 弄 号 室

2）房屋类型： 3）房屋结构： 4）建筑面积： 5）抵押物价值： 6）购房合同编号： 7）房地产权证编号： 8）其他事项：

鉴于借款人向贷款人申请个人住房抵押借款，现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、中国人民犯规《贷款通则》、《个人住房借款管理办法》以及《上海市房地产抵押办法》等有关法律、法规和规章的规定，在遵循公平原则的基础上，经当事人协商一致，特订阅本条款如下，以兹遵守： 第一条 贷款金额、用途及拨付

1.1本合同项下的借款金额为人民币（大写） 元整。 1.2本合同项下的借款只能用于购买个人住房。

1.3借款人在此授权贷款人在本合同第三条所列提款条件完全具备以后，将贷款以借款人购房款名义划入借款人指定的账户。账户号为 ，开户银行为 。 1.4上述授权行为是有效的、不可撤消的。贷款人的上述弄付即为借款人的提款，借款人不得再次要求提取本合同项下全部或部分贷款本金。

1.5贷款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、条件、可能性等其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，借款合同应正常履行。 第二条 贷款期限及利率

2.1本合同项下的借款期限为 月（大写）。预计自 年 月 日起至 年 月 日止。实际借款起始日期以贷款实际发放日为准。分期还款的借款到期日以合同约定到期日为准不顺延。一次性还款的借款到期日遇法定节假日顺延至下一个银行工作日，贷款利息按贷款实际战胜天数计算。

2.2本合同项下借款适用中国人民银行规定的个人住房贷款利率。贷款实际执行利率按照贷款实际发放当日中国人民银行公布的借款利率执行。 签订本合同时中国人民银行公布的个人住房贷款年利率为 ％。 2.3本合同勘正的贷款起息日为贷款实际发放日。

2.4本合同项下的贷款期限在一年以内（含一年）的，合同期内遇到法定利率调整，实行合同利率不调整，不分段计算。贷款期限在一年以上的，利率被告一年一定，借款当年执行合同所确定的利率，以后年度每年的1月1日为利率调整日，由贷款人按照上一年度12月31日人民银行公布的贷款利率、借款人贷款账户中的剩余本金和剩余还款月数，相应调整当年的每月还本金额。

2.5若借款人未按规定按时足额偿付当期贷款本息即为逾期，贷款人有权根据人民银行的有关规定计收罚息。 第三条 借款人提款条件

3.1借款人已向贷款人提供符合规定的，经房地产交易登记部门登记的个人住房购房合同，已按购房款一定比例支付首期款项的发票或收据。

3.2借款人、财产共有人同单屏针所购住房抵押，已与贷款人签订本抵押借款合同。

3.3已办妥抵押物保险及抵押登记手续，并将房地产其他权利证明、保险单正本交由贷款人保管。

3.4本合同已经各方签署并生效。 第四条 还款、还款方式及利息计算

4.1贷款期限在一年以内（含一年）的，应到期一次还本付息，利随本清，贷款到期日即为还款日。

到期还本付息额＝贷款总额*贷款日利率*贷款实际战用天数

4.2贷款期限在一年以上的，应按月还本利息，还本付息为日为每月20日。按月还本付息有以下二种还款方式可供选择，借款人只能选择其中的一种还款方式，还款方式一经选定，合同期内不得更改： （1）等额本息还款法

每月还本付息额＝贷款总额*月利率*贷款总额*月利率/（1＋月利率）还款总月数—1

（2）等额本金还款法

每月还本付息额＝（贷款本金/还款总月数）＋（贷款本金-已归还本金累计额）*月利率

借款人选择以 方式还本付息。 （友情提示

两种还贷方式的区别：

1、每月还款额不同。等额本息还贷方式每月按相同金额还贷款本息，月还款中利息逐月递减，本金逐月递增；等额本金还贷方式还款金额递减，月还款中本金保持相同金额，利息逐月递减。贷款金额、年限相同情况下，等额本息还贷方式的月还款额约等于等额本金还贷方式贷款期限接近一半时的月还款额。 2、贷款利息不同。虽然等额本息还贷方式和等额本金还贷方式执行相同的贷款利率，都是每月按剩余贷款本金计息，每月还款的金额除还当月利息外剩余部分还贷款本金，但由于一种是等额还款，另一种是递减还款，所以两者的计息不同。除贷款首月利息相同外，其余月份利息都不同，贷款总利息也不同。 3、借款人可选择的最短贷款期限不同。贷款金额确定以后，可选择的最短贷款期限由借款人每月可用于还款的金额确定。每月可用于还款的金额相同的情况下，等额本金还贷方式下的最短贷款期限要长于等额本息还贷方式下的最短贷款期限。

4、适用的对象不同。一般而言，等额本息还款方式适用于绝大多数可还款金额比较稳的借款人，等额本金还贷方式适用于预期未来（贷款期限内）可

还款金额会降低或希望采用递减还款的借款人。在贷款方个贷程序具备的前提下，借款人可根据自己的经济状况和还款意愿自主选择还贷方式。）

4.3贷款期限在一年以上的，借款人自贷款实际发放的次月起开始还款。 贷款的实际还款期次自贷款实际发放的次月起，计算至合同约定的贷款到期日止，按月还本付息的金额按照贷款的实际还款期次计算，不因贷款的实际发放日提前或延后而变更合同约定的贷款到期日。

4.4贷款期限在一年以上的，贷款实际发放后次月的首期还款，需还清贷款发放当月和次月应还利息。首期还款的利息按照贷款实际发放日至次月首期还款日之间的贷款实际占用天数计算，贷款实际占用天数超过一个月的，超过部分的利息在首期还本付息金额中加收。贷款实际占用天数不满一个月的，不足部分的贷款利息在首期还本付息金额中扣减。

4.5贷款发放后，贷款人应书面通知借款人，告知首期还款日期以及当年度各项还款的还本付息金额。

4.6借款人应于本合同约定的每一还本付息日零点前，将还本付息款足额存入开立在贷款人处的东方卡存款账户中，账号为，卡号为 。借款人在此授权贷款人可从该存款账户中主动扣收到期应还贷款本息和相关费用。

4.7借款人如在贷款期内要求变更还款账户，须提前向贷款提出申请，经贷款人同意并重新签订委托扣款协议、约定新的还款账户启用日期后方可实施。 4.8借款人授权贷款人扣款的存款账户若为可透支账户，当账户中存款余额不足以归还当期贷款本息时，借款人授权贷款人可以在允许透支金额内以透支方式扣收到期应还贷款本息和相关费用，由此发生的透支利息由借款人承担。 4.9借款人应按期偿还贷款本息，若发生贷款逾期，则该期还本付息的逾期罚金，应在归还逾期贷款本息时一并缴付。

4.10贷款人因利率调整因素而对每期应付本息款额所做的调整，应提前以书面形式通知借款人，借款人须无条件履行缴付义务。

4.11借款人提前归还贷款，应提前三十天向贷款人提出书面申请，经贷款人同意方可办理。款取得贷款人同意的，借款人应当依照合同约定期限还本付息。 4.12对提前归还贷款本金，按照合同约定贷款期限的适用利率、上期还本付息日至实际还款日之间的贷款实际占用天数计收利息，不计退已计收的贷款利息。

4.13借款人部分提前归还贷款，应在本合同正常履行满一年以后。部分提前归还借款，每一年度不得超过二次，每次还款的金额不得少于上月应还贷款本息额的六倍。

4.14借款人如提前部分或全部归还贷款本金的，借款人应按照提前归还贷款本金的 ％支付违约金。 第五条 债权担保

5.1本合同项下的贷款本金、利息及相关费用，由借款人以本合同项下借款所购买的个人住房向贷款人提供抵押担保。

抵押担保的债权还包括借款人为归还贷款而开立的上海浦东发展银行东方卡（信用卡）存款账户的信用透支额及透支利息。

担保期限自抵押登记办妥之日起，至本合同项下贷款本息及相关费用全部清偿完毕、东方卡持卡人将透支额度调零或以其他方式为东方卡透支提供担保并且被发卡行接受为止。

5.2本合同抵押权的效力除及于抵押物本身，还及于其从物、从权利、物上代位权、附着物及孳息。

5.3在抵押存续期内，如借款人（抵押人）死亡，本合同项下抵押物上的抵押权继续有效，抵押人的继承人就此无权抗辩。

5.4抵押担保的范围包括本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息、违约金和由于还款造成的东方卡信用透支本息、以及实现抵押权的费用（包括可能发生的诉讼费、拍卖费用、变卖费、通知抵押人费用以及其他的合理费用）。 借款人所欠债务的有效凭证以贷款人按业务操作规定出具的会计凭证为准。 5.6在本合同有效期内，发生贷款人或抵押物等变更情况时，合同有关各方应签订变更或补充协议，并办理有关手续。

5.7借款人还清全部贷款本息及其他应付款项后，贷款人应将保险单正本等资料退还借款人，并由借贷双方向房地产登记部门办理抵押登记注销手续，抵押关系终止。

5.8抵押物共有人完全同意本合同项下抵押物用于抵押，当借款人发生违约行为而导致处分抵押物时，愿意接受司法机关的强制执行措施，并以处分抵押物所得价款偿还贷款本息、罚息及相关费用。 抵押共有人 （签字） （盖章） 第六条 阶段性保证

6.1保证人为本合同项下借款提供阶段性连带责任保证担保。保证期限从贷款实际发放之日起至该住房竣工交付借款人，并且将《房地产权证》交贷款人核对无误，和将《房地产其他权利证明》交贷款人执管之日止。

6.2保证人保证担保责任范围包括本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息、违约金和由于还款造成的东方卡信用透支本息、以及实际债权的合理费用。当借款人发生违约时，保证人应承担连带保证责任。

6.3保证期间，贷款人有权对保证人的资金和财产状况进行监督，有权要求保证人如实提供其财务报表等资料。 第七条 保险和抵押登记

7.1本合同签订后，借款人必须在经贷款人认可的保险公司办理以贷款人为第一受益人的抵押住房保险手续。保险期限不短于本合同约定的贷款期限。 7.2抵押存续期间，保险单正本交由贷款人保管。

7.3未经贷款人书面同意，贷款人不得修改或变更保单的任何条款或对保单作任何改变，不得终止或取消该等保险，或任凭及允许该等保险被撤销、取消、终止或过期失效。

7.4若贷款人未及时对抵押物办理保险或未积极维持该等保险的，贷款人有权对抵押物进行投保和/或维持该等保险，由此产生的费用由借款人负担。虽有本款规定，但贷款人并无代贷款人投保及维持保险的任何义务。

7.5已保险抵押物发生保险事故的，贷款人有权从保险赔偿金中优先提前收回抵押贷款本息及相关费用。

7.6本合同签订以后，借贷双方应向房地产登记部门办理抵押登记手续，抵押登记的费用由借款人承担。

7.7抵押登记手续办妥，《房地产其他权利证明》必须交由贷款人执管，《房地产权证》交由贷款人核查无误后退还借款人保管。 第八条 约定事项

借款人和贷款人进一步约定如下：

8.1抵押期间抵押物由借款人占管，占管期间借款应当保持抵押物的安全、完好。

8.2贷款人有权在抵押期间对抵押物状况进行监督、检查，借款人应予以积极配合。

8.3贷款期间未经贷款人书面同意，借款人不得将抵押物出售、交换、赠与、出租、转让、抵偿债务或以其他方式处置，也不得将抵押物改建、拆除或以其他方式改变抵押物使用性质。

8.4如借款人的行为足以使抵押物价值减少的，贷款人有权要求借款人停止其行为、恢复抵押物价值，或者提供价值与减少的价值相当的经贷款人认可的担保。

8.5如非借款人的过错造成抵押物灭失、毁损或价值减少，借款人立即通知贷款人，并采取有效措施防止损失扩大。贷款人对因此所获得的赔偿金、补偿金及其他收益享有物上代位权。

8.6借款人与第三人就抵押物发生任何纠纷时，保证在十天内书面通知贷款人。

8.7其他约定事项： 第九条 违约事件

下列任一事件，均构成借款人的违约：

9.1借款人未按本合同规定的贷款用途使用贷款。

9.2借款人款按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用。 9.3借款人向贷款人提供虚假或者隐瞒重要事实的资料。

9.4借款人拒绝或阻碍贷款人监督检查贷款使用情况、抵押物状况的。 9.5未经贷款人同意，借款人将抵押物出售、交换、赠与、出租、转让、抵

偿债务或以其他方式处置，以及将抵押物改建、拆除或以其他方式改变抵押物使用性质。

9.6抵押物的全部或部分灭失、毁损、没收、征用、依法扣押、查封、强制收购或执行，或价值减少且未及时补救，抵押物已经或将要不再具有担保能力的。 9.7借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行本合同的。 9.8发生其他违反本合同条款的行为。 第十条 违约处理

当本合同第九条所列违约事件之一项或数项出现时，贷款人可酌情采取下列一种或数种措施进行处理：

10.1按中国人民银行有关规定计收罚息。

10.2宣布本合同项下的贷款本息立即部分或全部提前到期，主动从借款人开立的在上海浦东发展银行各营业机构的全部存款账户中划收，并通过各种形式向借款人追索。

10.3要求借款人另行提供经贷款人认可的保证、抵押、质押或其他担保。 10.4借款人连续三个月或在本合同期内累计十个月未按时偿还贷款本息和相关费用，贷款人按照合同约定处分抵押物，清偿贷款本息及相关费用。 10.5法定规定的其他必要措施。

在上述情况下，借款人同意无条件放弃抗辩权，并补偿因其违约对贷款人造成的一切损失。

第十一条 补充条款条款(适用组合贷款)

11.1借款人因同时申请住房商业贷款和住房公积金贷款，将所购住房同时抵押给贷款人和上海市住房置业担保有限公司，贷款人与上海市住房置业担保有限公司为同一顺位的共同抵押人。在合同履行中借款人发生本合同所列违约事件导致贷款人处置抵押物，或发生借款人未按住房公积金借款合同条款履行，导致上海市住房置业担保有限公司依法处置抵押物情况的，贷款人均有权提前收回全部住房商业性贷款本息，或依法处置抵押物。

11.2处分抵押物所得价款在支付有关税款和实现债权所需费用（包括但不限于诉讼、仲裁、财产保全、司法执行、评估、拍卖等费用）后，贷款人和上海市住房置业担保有限公司分别按照住房商业性贷款和住房公积金贷款的本息余额受偿，剩余部分归借款人所有。处分抵押物所得价款不足清偿的，贷款人和上海市住房置业担保有限公司先行按照住房商业性贷款和住房公积金贷款本息余额的比例受偿，不足部分继续向借款人追索。 第十二条 其他条款

12.1本合同生效后，任何一方不得擅自变更和解除合同。合同变更，须经借款人、贷款人、保证人三方协商一致，并依法签订变更协议。若合同变更涉及公积金贷款借款合同的，还需经上海市住房置业担保有限公司同意。

12.2本合同各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知只要发往以上地址，均视为已送达，通讯地址如有变动，应于十日内通知签约各方。

12.3借款人同意将本合同项下的借款行为所涉及的个人信用信息及时提供给经中国人民银行和上海市人民政府授权的个人信用联合征信机构。 12.4本合同附件为本合同组成部分，享有与主合同同等法律效力。 12.5本合同适用中华人民共和国法律。任何有关本借款合同的争议，均受贷款人所在地的人民法院管辖。

12.6本合同有关贷款担保条款自借款人签字及贷款人加盖公章且贷款人法定代表人或授权代表签字或盖章、并按第七条规定办妥保险和抵押登记之日起生效，其他条款自借款人签字及贷款人加盖公章且贷款人法定代表人或授权代表签字或盖章之日起生效。至本合同项下贷款本息及相关费用全部清偿、办妥抵押登记注销手续后终止。

12.7本合同正本一式 份，副本数份备用。正副本具有同等法律效力。 本合同附件为：

借款人（抵押人） （签字/盖章）

贷款人（抵押权人） 保证人（开发商/售房单位） （公章） （公章）

法定代表人（授权代表） 法定代表人（授权代表） （签字或盖章） （签字或盖章） 签署日： 年 月 日 签署地点：

住房公积金个人购房担保借款合同(个人住房组合贷款适用)

敬请注意

为了维护您的合法权益，请在签署本合同之前，仔细阅读以下注意事项： 1. 您已经具有申请住房公积金贷款及其担保的法律常识 2. 您已经阅读本合同的所有条款，并知悉其含义

3. 您确认提交给贷款银行和上海市住房置业担保有限公司的有关证件及资料是真实、合法和有效的。

4. 您已经确认自己有权签署本合同，并且知道签署本合同后所享受的权利与应承担的义务。

5. 您已经确知提供任何与签署本合同有关的虚假文件和资料，不履行本合

同约定的义务，均须承担相应的法律责任

6. 您将本着诚实、信用的原则，自愿签订本合同，并依约履行本合同。 7. 请您仔细核对本合同第八章内容（若需要您填写，请用钢笔填写），并用钢笔签上您的名字。

8. 如果您对本合同还有不明白之处，您可以向受理住房公积金贷款申请的上海市住房置业担保有限公司或贷款银行咨询，也可直接向上海市公积金管理中心咨询。如仍有不明白本合同条款，请暂缓签署本合同。 住房公积金个人购房担保借款合同 立约人：

甲方（即借款人） 见本合同第四十七条 乙方（即贷款银行） 见本合同第四十七条 丙方（即保证人之一） 见本合同第四十七条

丁方（即保证人之二、售房人） 见本合同第四十七条 目录 第一章 总则 第二章 借款 第三章 还款 第四章 借款担保 第五章 反担保 第六章 违约责任 第七章 其他事项 第八章 特别签订条款 第一章 总则

第一条 签订本合同的依据

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《住房公积金管理条例》、《上海市住房公积金购房贷款管理办法》、《上海市房地产抵押办法》和《上海市个人住房担保组合贷款管理规定》等法律、法规、规章的规定，甲、乙、丙、丁四方经协商一致，签订本合同。 第二条 本合同的适用范围

本合同适用于个人住房组合贷款中的住房公积金贷款。

个人住房组合贷款是指个人为支付购房所需费用而同时申请住房公积金贷款和住房商业性贷款的两种贷款之总称。 第三条 本合同主要内容

本合同包括借款、还款、借款担保、反担保、违约责任等内容。

甲方申请住房公积金贷款。乙方受上海市公积金管理中心委托，具体办理甲方住房公积金贷款发放和偿还事宜。丙方受上海市公积金管理中心委托，审核或

复核甲方的贷款申请，为甲方借用住房公积金贷款提供担保，并以甲方所购住房作为反担保。甲方向丁方购买的是预售商品房的，由丁方承担阶段性保证责任。 友情提示：根据第三条，阿宝弄清楚了自己在贷款中所处的法律地位，也就是说——

（阿宝是借款人，银行是受公积金管理中心委托代为发放贷款，公积金管理中心是贷款人）

第四条 与本合同对应构成个人住房组合贷款的住房商业性借款合同，由甲方和乙方另行签订。有关的共同抵押权事宜见本合同第五十六条。 第二章 借款 第五条 借款金额 见本合同第四十八条 第六条 借款期限 见本合同第四十九条 第七条 贷款利率

本合同签订时的贷款利率见本合同第五十条。

借款期限在一年（含一年）以内的，遇中国人民银行调整利率时，本合同的贷款利率不调整。

借款期限在一年以上的，借款当年执行本合同确定的贷款利率，以后各个年度的贷款利率采取“一年一定”的办法，即：上海市公积金管理中心根据中国人民银行公布的十二月三十一日的住房公积金贷款利率，确定下一年度的住房公积金贷款利率，并由乙方根据调整后的贷款利率，重新计算贷款利率调整后的甲方月还还款额。利率的执行期限为下一年度的一月一日至当年十二月三十一日。 第八条 借款用途

甲方借款用于购买住房。所购住房见本合同第五十一条。 第九条 首期付款资金

甲方购房首期付款比例按照中国人民银行的规定。该首期付款包括支付给丁方的定金、预付款等。 第十条 借款资金的划拨

乙方按照甲方的委托，将借款资金以甲方购房款的名义，用转账方式，划入丁方在本市商业银行开立的售房款账户。对于二手房，受甲方委托划入其指定的收款账户。划款账户具体内容见本合同第五十五条。 第三章 还款 第十一条 还款方式

借款期限在一年（含一年）以内的，实行到期一次性还本付息。

借款期限在一年以上的，甲方从乙方放款的次月起开始还款。每一个月为一个还款期。甲方可在以下两种还款方式中选择一种还款方式，在本合同履行期限内不作变动。

1、等额本还款法，即借款期内每月以相等的还款额偿还贷款本息，每月还款额的计算公式为：

月还款额＝贷款本金*月利率*（1＋月利率）还款月数/（1＋月利率）还款月数-1

2、等额本金还款法，即在本合同期内每月归还本金不变，每月偿付利息是变动的。每月还款额的计算公式为：

月还款额＝贷款本金/还款月数 ＋（本金-已归还本金累计额） *月利率

（友情提示

两种方式的区别： 1、每月还款额不同。等额本息还贷方式每月按相同金额还贷款本息，月还款中利息逐月递减，本金逐月递增；等额本金还贷方式还款金额递减，月还款中本金保持相同金额，利息逐月递减。贷款金额、年限相同情况下，等额本息还贷方式的月还款额约等于等额本金还贷方式贷款期限接近一半时的月还款额。

2、贷款利息不同。虽然等额本息还贷方式和等额本金还贷方式执行相同的贷款利率，都是每月按剩余贷款本金计息，每月还款的金额除还当月利息外剩余部分还贷款本金，但由于一种是等额还款，另一种是递减还款，所以两者的计息不同。除贷款首月利息相同外，其余月份利息都不同，贷款总利息也不同。 3、借款人可选择的最短贷款期限不同。贷款金额确定以后，可选择的最短贷款期限由借款人每月可用于还款的金额确定。每月可用于还款的金额相同的情况下，等额本金还贷方式下的最短贷款期限要长于等额本息还贷方式下的最短贷款期限。

4、适用的对象不同。一般而言，等额本息还款方式适用于绝大多数可还款金额比较稳的借款人，等额本金还贷方式适用于预期未来（贷款期限内）可还款金额会降低或希望采用递减还款的借款人。在贷款方个贷程序具备的前提下，借款人可根据自己的经济状况和还款意愿自主选择还贷方式。）

甲方的选择见本合同第五十二条 第十二条 还款金额

1、甲方选择等额还款法的，当年每月应还贷款本息见本合同第五十三条。 2、甲方选择等额本金还款法的，当年每月应还贷款本金见本合同第五十三条。

还款计息按与本 合同对应构成个人住房组合贷款的住房商业性贷款的还款计息方式执行。

第十三条 委托转账还款

甲方委托乙方以自动转账方式还本付息。甲方应在贷款资金发放的次月起，在乙方确定的月还款日前，将应偿还的贷款本息足额存入还款账户，由乙方代为

扣款。

在借款期内甲方可以变更还款账户，但应提前二十天通知乙方，经与乙方协商一致，重新签订委托协议。变更账户在下一还款期转账还款时起用。 第十四条 提取住房公积金偿还贷款本息

甲方可以根据上海市住房公积金管理中心的规定，提取住房公积金账户储存余额用于偿还贷款本息。 第十五条 提前还款

甲方需要提前偿还住房公积金贷款的，应提前一个月向乙方提出申请，并书面通知丙方。乙方同意甲方提前还款的，不计收提前还款手续，也不退还按原借款期限确定的利率在每月还款中已收取的利息。

甲方提前清偿全部住房公积金贷款的，应在履行提前还贷当月的还款债务的同时，按照提前还贷当月末的住房公积金贷款本金余额，向乙方一次性结清债务。 甲方部分提前偿还住房公积金贷款的，应在本合同正常履行一年以后，且提前偿还的金额不得少于上月住房公积金贷款还款额的六倍。同时，甲方应与乙方商定住房公积金贷款余额的还款期限，贷款利率按甲方已履行的还款期限加上商定的剩余还款期限所对应的住房公积金贷款利率确定。

甲方未按与本合同对应的住房商业性借款合同履行还款义务，住房商业性借款合同的抵押权人需处分抵押物的，甲方应当提前清偿全部住房公积金贷款。 .

第四章 贷款担保

第十六条 丙方保证担保的方式和范围

丙方为甲方借用住房公积金贷款提供连带责任保证。保证的范围是甲方应偿还乙方的住房公积金贷款本息、违约金和实现债权的费用。有以下一种情形的，由丙方按本合同约定承担住房公积金贷款保证责任： （一）甲方未按本合同履行还款义务

（二）甲方未按与本合同对应的住房商业性借款合同履行还款义务，住房商业性借款合同的抵押权人需处分抵押物，且甲方未能提前清偿住房公积金贷款。 第十七条 丙方承担保证责任的时间

甲方未履行住房公积金贷款还款义务达两个月，丙方应在接到履行保证责任通知书五个工作日内履行还款义务，至甲方转为正常还款状态或丙方实现抵押权时止。

第十八条 担保费

甲方应向丙方支付担保费。担保费按市物价部门核定的标准计收。本合同有效期内，遇担保收费标准调整，本合同的担保费不作调整。 第十九条 丁方的保证责任

丁方为住房公积金贷款提供阶段性连带责任保证。保证期限从贷款资金划入丁方售房款账户之日起，至本合同第五十一条所列住房经房地产登记机构出具

〈房地产权证〉和相应〈房地产其他权利证明〉之日止。

丁方保证责任的范围内，甲方应偿还给乙方的住房公积金贷款本息、违约金和实现债权所需的费用。

在丁方保证责任期间内，丙方不承担保证责任。 第五章 反担保

第二十条 反担保的方式和范围

甲方将本合同第五十一条所列的住房抵押给丙方，作为丙方提供连带责任保证的反担保，抵押担保的范围与丙方承担保证责任的范围相同。 第二十一条 抵押物的相关情况

抵押物不存在已经设定租赁关系的状况。

已经设定租赁关系的，甲方必须解除租赁关系。在办妥抵押登记后，可以重新确立租赁关系，但甲方应将该房屋已经抵押的事实告知承租人。 第二十二条 抵押物共有人

抵押物共有人(即抵押人)同意将该抵押物作抵押，见本合同第五十四条。 第二十三条 抵押物的占有和保管

抵押期间，抵押物由甲方占有并负责保管，甲方负有维修、保养的责任，并愿接受丙方合理的检查。

抵押物发生毁损的，甲方应立即采取有效措施防止损失扩大，并及时以书面形式通知乙方和丙方。抵押物毁损后，不能或者不足以承担反担保责任的，甲方应经乙方和丙方认可，重新提供抵押物或者增加抵押物，以弥补原抵押物价值的损耗部分。

第二十四条 抵押物的转让

抵押期间，甲方出售、交换、赠与抵押物或者通过以抵押物抵债、作价出资等方式转移所有权的，应当事先以书面形式通知丙方和抵押住房的拟受让方。未以书面形式通知丙方和拟受让方的，转让行为无效。 发生以上转让行为的，甲方应提前清偿本合同项下债务。 第二十五条 抵押物的拆迁

抵押物被列入拆迁范围的，甲方应书面通知乙方和丙方，并就债权和抵押权的处理事项进行协商。

以交换产权作为补偿的，以交换产权所得房屋重新设定抵押权。实行作价补偿的，提前清偿本合同项下的债务。 第二十六条 生活特困违约金减免

在本合同有效期内，甲方因失业而发生活特困，或者因癌症放疗、肾衰竭血透费用支出而发生生活特困，难以履行还款义务的，可以向丙方提出书面申请，并提供有关部门证明，经丙方查证属实后，减免住房公积金贷款违约金。 丙方应当在受理申请之日起三十日内，对申请事项进行核查，作出是否给予违约金减免的决定，并书面通知申请人。

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