偿还能力分析--万科

2008、2009、2010年度偿债能力分析

万科

万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。 营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。

万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。

公司致力于不断提升产品品质。至08年，万科共有15个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。2008年，万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。

公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。在由中国民政部主办的2008年度中华慈善大会颁奖典礼上，万科荣获“中华慈善奖——最具爱心内资企业”称号。

公司偿债能力是指公司清偿到期债务的现金保障程度。偿债能力可分为短期偿债能力和长期偿债能力。分析偿债能力主要是分析变现能力比率和负债比率，另外也要关注资产管理比率和盈利能力。在分析过程中主要是与同业比较和历史数据比较,得出公司与行业其他公司和过去的差距,从而正确判断出出公司的偿债能力是强是弱。

一、偿债能力指标。

万科偿债能力历史指标表

表1-1

指 标 1、营运资本 2、流动比率 3、速动比率 4、保守速动比率 5、现金比率 2010年 75869940702.83 1.59 0.56 0.42 0.30 2009年 62264999600.09 1.91 0.59 0.46 0.34 2008年 48902651301.32 1.76 0.43 0.38 0.31

6、资产负债率（%） 7、产权比率 74.68% 295.04% 239.10% 3.95 24.68 67.00% 203.04% 234.35% 3.03 16.02 67.44% 207.16% --- 3.07 10.62

8、有形净值债务率

9.权益乘数

10、利息保障倍数

二、偿债能力同业比较。

1、2010年度偿债能力比较。

万科2010年度偿债能力指标表

表 2-1

指 标

2、2009年度偿债能力比较。

万科2009年度偿债能力指标表

表 2-2

2、流动比率 3、速动比率 4、保守速动比率 5、现金比率 6、资产负债率（%） 7、产权比率 8、有形净值债务率 9.权益乘数 10、利息保障倍数 1.59 0.56 0.42 0.30 74.68% 295.04% 239.10% 3.95 24.68 1.73 1.63 1.36 0.69 42.79% 65.92% 66.35% 1.66 10.50 1、营运资本 75869940702.83 136031134.60 万科 万达 指 标 1、营运资本 2、流动比率 3、速动比率 4、保守速动比率 5、现金比率 6、资产负债率（%） 万科 62264999600.09 1.91 0.59 0.46 0.34 67.00% 万达 92518194.81 1.33 1.20 1.22 0.34 41.50%

7、产权比率 203.04% 72.56%

8、有形净值债务率 234.35% 73.15% 2 9.权益乘数 3.03 1.71 10、利息保障倍数 16.02 7.31 33

3、2008年度偿债能力比较。

万科2008年度偿债能力指标表

指 标 万科 万达 1、营运资本 48902651301.32 82321203.11 2、流动比率 1.76 1.27 3、速动比率 0.43 1.25 4、保守速动比率 0.38 1.14 5、现金比率 0.31 0.71 6、资产负债率（%） 67.44% 47% 7、产权比率 207.16% 90% 8、有形净值债务率 --- 81% 9.权益乘数 3.07 1.80 10、利息保障倍数 10.62 5.10

注：以上数据来源于道客巴巴 三、偿债能力历史分析。

1、营运资本。

表3-1

表 2-3

万科 万达 名称 2010年 75869940702.83 136031134.60 2009年 62264999600.09 92518194.81 2008年 48902651301.32 82321203.11 营运资本是指流动资产总额减流动负债总额后的剩余部分，也称净营运资本，它意味着企业的流动资产在偿还全部流动负债后还有多少剩余。运营资本是偿还流动负债的“缓冲垫”，运营资本越多则偿债越有保障，因此它可以反映债能力。 从表3-1所例示的数据可以看出，近三年万科的营运资本额处于增长态势，但万达相比增速逐年放缓，从对三年来的营运资本变化情况，我们可以看出，近三年万科的不能偿债的风险逐年降低，偿债能力逐年增强。

2、流动比率。

表3-2

名称 万科 万达

流动比率是流动资产与流动负债的比值。流动比率的内涵是每1元流动负债有多少元流动资产作保障，反映企业短期偿债能力的强弱。 表３—２所例示的是万科与万达三年的流动比率财务指标。说明与同类公司相比，万科09年的流动比率明显高于同行业比率，万科存在的流动负债财务风险较少。同时，万科09年的流动比率比08年大幅度提高，说明万科在09年的财务风险有所下降,偿债能力增强。但10年呈下降状态，说明公司的短期偿债能力下降了，企业的财务状况不稳定。由万达08年资产负债表看出，公司减少了其他应付款，由此流动负债下降，所以引起公司流动比率的上升。10年的比率略高，总体来说相对不太稳定。

3、速动比率。

表3-3

万达 1.63 1.20 1.25 名称 万科 2010年 0.56 2009年 0.59 2008年 0.43 2010年 1.59 1.73 2009年 1.91 1.33 2008年 1.76 1.27 速动比率是速动资产与流动负债的比值。所谓速动资产是流动资产扣除存货后的数额，速动比率的内涵是每1元流动负债由多少元速动资产作保障。从表3-3，可以看出万达近三年的速动比率变化都不大，比较平稳。2008年—2010年万科与万达的速动比率作比较可以看出万达的速动比率比较高增长速度较快，意味着有更多的速动资产作为保障，企业的变现能力更强。

4、保守速动比率。

表3-4

名称 万科

保守速动比率是指保守速动资产与流动负债的比值，保守速动资产一般是指货币资金、短期证券投资净额和应收账款净额的总和。 从表3-4，可以看出万科近三年的保守速动比率变化都不大，根据2008年—2010年万科与万达的保守速动比率作比较可以看出万达保守速动比率比较高，说明流动负债更有保障。

万达 2010年 0.42 1.36 2009年 0.46 1.22 2008年 0.38 1.14 5.现金比率。

表3-5

名称 万科 万达 2010年 0.30 0.69 2009年 0.34 0.34 2008年 0.31 0.71

现金比率是现金类资产与流动负债的比值。现金类资产是指货币资金和短期投资净额。这两项资产的特点是随时可以变现。根据2008年—2010年万科与万达的现金比率作比较，可以看出万达可变现资产更多，在抵抗负债危机的时候更有保障，同是也说明有较多的空间可发挥。

5、资产负债率。

表3-6

名称 万科 万达 2010年 74.68% 42.79% 2009年 67.00% 41.50% 2008年 67.44% 47% 资产负债率是全部负债总额除以全部资产总额的百分比，也就是负债总额与资产总额的比例关系，也称之为债务比率。资产负债率反映在资产总额中有多大比例是通过借债筹资的。用于衡量企业利用债权人资金进行财务活动的能力，同时也能反映企业在清算时对债权人利益的保护程度。

从表3—6可以看出，近三年的万科资产负债率有所提高，这与总资产和负债总额的增加有关，但增速不快比较稳健，在可控范围内，根据2008年—2010年万科与万达的资产负债率作比较可以看到万达的资产负债率逐年递减而万科则是逐年递增，说明万科在利用债权人

资金进行财务活动的能力要比万达要高，但清算时万达保护程度要高。

7、产权比率。

表3-7

名称 万科

万达

2010年 295.04% 65.92% 2009年 203.04% 72.56% 2008年 207.16% 90% 产权比率是负债总额与股东权益总额之间的比率，也称之为债务股权比率。它也是衡量企业长期偿债能力的指标之一。

所有者权益就是企业的净资产，产权比率所反映的偿债能力是以净资产为物质保障的。产权比率与资产负债率的区别为：产权比率侧重于揭示债务资本与权益资本的相互关系，说明企业财务结构的风险性，以及所有者权益对偿债风险的承受能力；资产负债率侧重于揭示总资本中有多少是靠负债取得的，说明债权人权益的受保障程度。

我们通过对产权比率的比较也可以得出万科在利用债权人资金进行财务活动的能力要比万达要高，但清算时万达的保护程度要高的结论，因为产权比率与资产负债率都是用于衡量长期偿债能力的，具有相同的经济意义。

8、有形净值债务率。

表3-8

名称 万科 万达

2010年 239.10% 66.35% 2009年 234.35% 73.15% 2008年 --- 81% 有形净值债务率是企业负债总额与有形净值的百分比。有形净值是所有者权益减去无形资产净值后的净值。即所有者具有所有权的有形资产净值。有形净值债务率用于揭示企业的长期偿债能力，表明债权人在企业破产时的被保护程度。

通过分析万科偿债能力指标（表1-1）和有形净值债务率，可以看出万科的有形净值债务率小幅攀升，企业财务风险有所提高,不可能存在不能偿还到期债务的风险。从表3-8可以得出万科在长期偿债能力上的风险程度要比万达大。

9.权益乘数

表3-9

名称 万科 2010年 3.95 2009年 3.03 2008年 3.07 万达

1.66

1.71 1.80

权益乘数是指资产总额与所有者权益的比率，它说明企业资产总额与所有者权益的倍数关系。从表3-9可以看出万科权益乘数越大，所有者投入企业的资本占全部资产的比重小，企业负债的程度越高，而万达比率小表明所有者投入企业的资本占全部资产的比重越大，企业的负债程度越低，债权人权益受保护的程度越高。

10.利息保障倍数。

表3-9

名称 万科 万达 2010年 24.68 10.50 2009年 16.02 7.31 2008年 10.62 5.10 利息偿付倍数是指企业经营业务收益与利息费用的比率，也称为已获利息倍数或利息保障倍数。它表明企业经营业务收益相当于利息费用的多少倍，其数额越大企业的偿债能力越强。

通常情况下，该指标大于1，表明企业负债经营能赚取比资金成本更高的利润；该指标小于1了，表明其已经无力赚取大于资金成本的利润，企业债务风险变大。通过分析可以看出，万科的数值远远大于万达的数值，说明万科的盈利和偿还需支付的利息的能力要比万达强很多。

通过以上对2008年度至2010年度的万科偿债能力相关指标分析，可以看出万科有着很强的营运资本，虽然短期偿债能力和速动比

率及保守速动比率再加上现金比率不如万达，但说明万科把大部分资金都用于企业的运营和发展，且他的利息保障倍数远远大于万达，在营业收入稳定且上升的企业，可以提高负债比重。因为企业营业收入稳定可靠，获利有保障，即使企业负债筹资数额较大，也会因企业资金周转顺畅、获利稳定而能支付到期本息，不会遇到较高的财务风险。建议万科在未来的发展中适当举债投入经营，运用财务杠杆，提高企业收益，同时不忘对风险防范进行把控。

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