关于按套或套内面积计价可行性探讨

探讨推行商品房销售按套内建筑面积进行计价的可行性

在我市乃至全国商品房买卖中出现的纠纷，因建筑面积引发的问题，占有相当大的比例，产生的矛盾较多。其中原因很多，但笔者认为，按建筑面积的计价方式是造成矛盾的主要原因。我们知道房屋的建筑面积包括套内建筑面积和共有的建筑面积两部分，对于套内建筑面积来讲，比较好计算和理解，而共有的建筑面积的计算和分摊均比较复杂，主要表现在：一是商品房共有建筑面积的分摊原则、方式方法等广大购房者对其不了解；二是现行《房产测量规范》对于面积分摊的规定只是一个原则性的规定，对一些具体问题没有明确界定，具体的做法在很大程度上取决于测量人员对规范的理解和认识。在一些比较复杂的分摊关系中，从不同的角度考虑，不同的分摊办法都有各自一定的合理性和不确定性，共有的建筑面积分摊的不确定性直接导致了房屋建筑面积的争议，引发矛盾。为此笔者建议，可以探讨采取按套内建筑面积进行计价这一销售方式，减少购房纠纷，理顺供需关系，维护双方利益。

一、 按建筑面积计价引发纠纷的问题及成因

1、购房者的因素，一是对房地产面积的测量知识了解不多，对面积计算特别是分摊面积的计算不了解，引起纠纷；二是不能有效利用合同保护自身利益，不能够很方便的对合同面积进行有效的检核；

2、房地产开发企业自身经营方面的原因，房地产开发商在建设过程中造成面积误差的主观和客观因素很多，归纳起来主要有：一是

1

开发商将不应分摊的共有建筑面积计入分摊并进行销售；二是将已进行分摊的共有建筑面积挪作他用或改变用途销售谋取利益；三是在施工过程中，擅自修改设计或不按图施工，造成面积及合同约定面积不符；四、因为购房者的弱势地位导致在合同中约定不明确，造成套内建筑面积和分摊面积的比例改变，权益受到侵害；总之，只要采取按建筑面积计价的销售方式，上述问题必将存在，面积误差及由此引发的价款结算纠纷就很难消除；

3、房产面积测量方面的因素

一是房产测量人员的原因，受业务水平、技术水平等影响，加之现代建筑由于功能众多、结构复杂，许多共有建筑面积无法明确其用途和功能，而且在使用过程中又可能发生变化，往往不能确定其准确的共有建筑分摊面积。二是房产测量的市场化运行模式，在房地产测量监管不到位的情况下，很容易发生和开发企业串通不按测量规范的要求做，损害购房者的利益，

4、权属管理方面的原因，过去在房地产权属登记管理方面，房地产产权登记面积要求记录建筑面积，在政策导向上促进了按建筑面积计价，而忽略了按套或套内建筑面积计价；

5、商品房买卖合同示范文本的原因，文本中没有按照《商品房销售管理办法》第二十一条的的规定，在按照建筑面积积计价时，当事人在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式，这两种方式都会造成开发商在商品房面积上

2

“短斤缺两”，使购房者的利益受损； 二、 按套内面积计价的法律依据

1、依据《中华人民共和国房地产管理法》制定的2001年6月1日起实施的《商品房销售管理办法》，对商品房销售的计价方式进行了规定。主要体现在第十八条至第二十一条，其中规定了三种计价方式，并对每一种方式作了相应规定，按套或套内建筑面积计价是其中的一种；

2、依据《中华人民共和国物权法》制定的《房屋登记办法》从登记方面对房地产权证书或证明中关于登记面积进行了修改，在保留了登录建筑面积的同时，增加登录了套内面积；

3、在《房屋登记簿管理试行办法》中，既要求登录套内建筑面积，又要求登录分摊共有建筑面积，为按套内建筑面积计价 提供了明确的依据； 三、推行按套内面积计价的可行性分析

1、现有条件下推行按套内建筑面积计价的可行性分析 （1）、在权属管理方面有了明确规定。《物权法》的颁布，《房屋登记办法》的实施，对产权证登记面积作了修改，明确了产权证登记面积既要有建筑面积，又有套内建筑面积，，虽然登记簿要求登录建筑面积及分摊的共有建筑面积，既便如此，这也为推动按套内建筑面积计价方式的实现在法律法规方面向前迈进了一步；

（2）、购房者自我保护意识的加强，寻求合约地位的平等，能有效的促进商品房销售计价方式的改变，保证合同内容的一目了然，简

3

便易懂，尤其是对计价面积的掌握验证上；形成了按套内建筑面积计价的内在需求；

（3）、在不改变现有测绘模式和流程的前提下，以套内建筑面积计价更直观，更方便，购房者能够直观地感受和测算所购房屋的套内建筑面积，做到心中有数，而不用考虑自己不了解的用于分摊的公用建筑面积；同时，房产测量技术和整体测量水平的提高，具备了开展商品房销售面积的预测算的能力，确保了合同订立时套内面积测算的相对准确性，购房者就可以相对准确地计算购房总价款，不必担心因不确定的分摊面积而增加房价总额，开发商也不必担心因分摊面积误差而与购房者发生纠纷；

（4）、在购房者逐步了解了这种计价方式的前提下，以建筑面积计价和以套内建筑面积计价只是计价方式的不同，对房屋总价款不会存在影响；对开发商而言，在目标利润一定的情况下，也比较容易接受这种房屋销售的计价方式；

（5）、在2003年开展的房屋换证工作中，出现了大量建筑年代较早的商品房，全面量算其建筑面积已不可能，为确保换证工作的顺利完成，经研究决定，在产权证的建筑面积一栏，采用了以套内建筑面积进行记录并予以说明，从效果看，反应不错，现在老百姓已理解并接受了这样一种理念，这为开展以套内建筑面积计价奠定了很好的基础；

（6）、就按套内建筑面积计价这一方式，笔者曾询问了很多人，大多数人认为这一方式非常好，能够让老百姓明白买房，简单买房，

4

应该推广。从中我们看出，推行按套内建筑面积计价具有很好的群众基础，推广阻力不大；

2、推行按套内建筑面积计价的效用分析

(1)、减少购房纠纷，按套内面积计价，购房者在交易过程中能够直观感受和自行量算房屋的套内建筑面积，便于和合同面积进行比较，打消了因对国家关于共用面积的分摊和计算规则不了解、对哪些部位应纳入公摊、怎样计算公摊面积不甚明确等引起的疑虑；同时在按建筑面积计价时，购房者往往担心因公摊面积发生变化而影响到房屋总价款和有效使用面积，因此在对房屋总价不明了的情况下一般不敢购房，而是到处了解相关的知识，从而形成交易障碍，降低交易成功率；另一方面，开发企业按规定分摊或因正常原因改变分摊面积也往往因此得不到购房者认同，以至影响到房屋交付和办理产权转移登记。上述情况，使得买卖双方互不信任，造成市场诚信缺失，影响到行业和市场的健康发展。

（2）、降低权属登记的风险，在商品房买卖合同示范文本中，要求在进行面积确认及面积差异处理中，均是以产权登记面积（登记机构确认的建筑面积）为比照对象，现阶段绝大部分开发企业以商品房买卖合同示范文本作为实际签约文本，开发商和购房者如不能统一，矛盾的焦点就聚集到登记机关的登记面积上，可能对产权登记面积的由来、测算过程等方面提出质疑，必然牵涉到施测单位和登记机关，可能引发因面积处理不妥而增些不确定的风险，影响登记机关乃至政府形象。同时，物权法实施以后，房屋登记的行政管理的效力逐步弱

5

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/bfzv.html