衡阳雁栖湖综合开发项目 - 图文

目 录

第一章 总论 ............................................ 4 1.1项目概况 ............................................ 4 1.2可行性研究目的 ...................................... 8 1.3可行性研究的依据 .................................... 8 1.4可行性研究的主要结论 ................................ 9 第二章 项目建设的必要性与意义 .......................... 13 2.1创造独特城市优势，提升中心城市地位 ................. 13 2.2增强中心城市功能，推进区域城市化 ................... 15 2.3改善人居环境，实施民心工程 ......................... 16 2.4实现土地价值最大化，筹措城市建设资金 ............... 17 2.5优化城市布局，改善城市功能 ......................... 19 2.6传承历史文化，提升城市品位 ......................... 20 2.7建设城市休闲公园，促进都市休闲旅游 ................. 21 2.8增加就业机会，拉动经济增长 ......................... 22 2.9产生示范效应，推动招商引资 ......................... 23 第三章 建设方案 ....................................... 24 3.1建设目标 ........................................... 24 3.2建设原则 ........................................... 24 3.3城市休闲公园建设方案 ............................... 24 3.4 蒸水河大桥建设方案 ................................. 27

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3.5山水苑房地产项目建设方案 ........................... 29 3.6 望城路改造工程建设方案 ............................. 33 3.7 说明 ............................................... 36 第四章 项目配套条件.................................... 37 4.1 交通 ............................................... 37 4.2 天然气 ............................................. 37 4.3 自来水 ............................................. 37 4.4 供电 ............................................... 37 4.5 排污 ............................................... 38 4.6 通讯系统 ........................................... 38 4.7 广播系统 ........................................... 38 第五章 投资单位概况与项目组织管理 ...................... 39 5.1耀江集团概况 ....................................... 39 5.2耀江集团开发优势 ................................... 39 5.3典型开发楼盘 ....................................... 40 5.4项目组织管理 ....................................... 43 第六章 项目投资估算与筹措 .............................. 45 6.1项目总投资估算 ..................................... 45 6.2建设进程安排 ....................................... 47 6.3资金筹措 ........................................... 48 第七章 财务效益分析.................................... 49

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7.1经济评价依据 ....................................... 49 7.2单项开发项目的效益 ................................. 49 7.3综合开发项目经济效益测算 ........................... 50 第八章 项目风险分析.................................... 59 8.1定性分析 ........................................... 59 8.2 定量分析 ........................................... 60 附件一：衡阳市人民政府关于东方红渔场团结湖项目建设有关问题的

批复

附件二：关于衡阳东方红渔场开发项目及汽车城项目有关问题的函

(衡政办函[2003]53号)

附件三：衡阳市基础设施建设优惠办法 附件四：东方红渔场团结湖项目合作意向书

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第一章 总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称：雁栖湖综合开发项目 1.1.2项目位置

雁栖湖综合开发项目位于湖南省衡阳市区北部，东方红渔场和团结村所在地。东临规划道路，南靠蒸水河，西临107国道（见下图1.1）。项目总占地2854亩（规划用地面积3344亩，含古河道水域），城市规划确定此地块作为城市“绿心”，拟打造为具有生态、景观、人文特点的集休闲、旅游、居住于一体的新区。整个建设项目包括：1000亩人工湖、800亩园林、一座跨越蒸水河的蒸水河大桥以及房地产综合开发用地计1054亩。

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1.1.3项目背景

改革开放20多年来，特别是最近几年衡阳经济有了较快发展。

1998年到2002年，国内生产总值由289亿元增加到419亿元，年均增长8.5%。2002年全市实现财政总收入19.3亿元，按可比口径较2001年增长7%；城镇居民人均可支配收入6525元，农民人均可支配收入2863元，分别比2001年增长10.8%和4.9%；全市金融机构存款余额345.46亿元，比年初增加47.45亿元。

在衡阳经济发展取得较大成绩的同时，城市化水平低，城市建设落后，老城居住环境差，阻碍了区域经济要素聚集与发展，弱化了其作为中心城市所应有的吸引力与辐射功能,以致其在全省经济中的地位正面临下降之风险。新一届政府清醒地认识到城市发展的瓶颈，在2002年12月28日衡阳市人大十二届一次会议的政府工作报告中确定了城市的发展战略：“极化一点，构筑一圈”，着力打造中心城区，争创国家园林城市，国家卫生优秀城市，全国优秀旅游城市和优秀环保城市，实现拥有百平方公里面积、百万人口的“双百”城市目标，把衡阳建设成为湘南商贸物流发达、工业先进、宜居宜游的中心城市，形成全市经济的增长极。为了实现这一目标，政府加大了城市建设力度，本项目是市政府重点规划建设和重点招商引资项目。

2003年9月19日在温洽会上衡阳市石鼓区人民政府与浙江省耀江实业集团有限公司（下简称“耀江集团”）签订“合作开发东方红渔场团结湖及望城路建设项目意向书”，随后耀江集团多次到衡阳市实地考察论证。在双方高层领导充分重视下，项目快速进入前期阶段。

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2003年12月1日，衡阳市政府召开该项目的规划与景观概念设计方案汇报及项目论证会，并下发《衡阳市人民政府关于东方红渔场团结湖项目建设有关问题的批复》，项目进入实质性阶段。 1.1.4开发的基本思路

根据“合作开发东方红渔场团结湖及望城路建设项目意向书”内容，将雁栖湖房地产开发项目同建造蒸水河大桥、人工湖、园林、望城路改造等结合，由耀江集团实行一揽子打包式整体开发。

由于蒸水河大桥、人工湖、园林公园、望城路改造均属于基础设施建设范围，可享受城市基础设施投资优惠政策，根据《衡阳市城市基础设施建设优惠办法》、《衡阳市人民政府办公室关于衡阳东方红渔场开发项目及汽车城项目有关问题的函》、《衡阳市人民政府关于东方红渔场团结湖项目建设有关问题的批复》有关内容，衡阳市政府按每1000万元人民币投资额，以13.5万元/亩价格出让市场挂牌价格为28万元/亩的房地产开发用地85亩作为对浙江省耀江集团的基础设施投资的补偿与回报。土地补偿先用东方红鱼场1054亩土地（山水苑房地产开发项目），不足部分用望城路两侧未征用的土地。

故包括基础设施投入补偿及其应交土地出让金后，对投资方而言，房地产开发项目的土地综合成本为25.26万元/亩，土地每亩28万元市场挂牌价与25.26万元土地综合成本的差额为政府对企业从事城市基础设施的投资收益回报。

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1.1.5项目建设内容

根据“合作开发东方红渔场团结湖及望城路建设项目意向书”内容，本项目建设包括：

（1）人工湖（1000亩） （2）园林（800亩） （3）蒸水河大桥 （4）望城路改造

（5）经营性房地产开发项目

考虑到1000亩人工湖、800亩园林、一座蒸水河大桥的建设投资总额已达到13889.5万元，按每投资1000亩可获得85亩土地补偿的政策，应获得的补偿土地为1180.6亩，已超出了目前东方红鱼场1054亩房地产开发用地规模，望城路改造工程基础设施投资的补偿与回报已不可能在雁栖湖·山水苑房地产开发项目中得到落实，需在望城路两侧未征用的土地安排解决。故本报告投资额估算与效益评价不包括望城路改造工程项目。

根据地块特点、规划要求以及需求发展趋势，我们将人工湖、园林建设项目合一为“城市休闲公园”，因此雁栖湖综合开发项目由以下三部分组成：

（1）城市休闲公园 （2）蒸水河大桥 （3）山水苑房地产项目

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1.2可行性研究目的

从城市社会经济发展的高度、从项目自身的社会效益与经济效益角度论证雁栖湖项目建设的必要性、方案的合理性以及经济的可行性，确保项目决策的准确性，实现社会效益、生态效益、经济效益“三赢”。

1.3可行性研究的依据

（1）衡阳市人民政府关于东方红渔场团结湖项目建设有关问题的批复；

（2）关于衡阳东方红渔场开发项目及汽车城项目有关问题的函(衡政办函[2003]53号)；

（3）东方红渔场团结湖项目合作意向书； （4）衡阳市基础设施建设优惠办法；

（5）衡阳·雁栖湖规划与景观概念设计方案(美国Tontsen建筑

设计事务所)；

（6）衡阳市城市总体规划（2003年版）； （7）衡阳市控制性详细性规划；

（8）国家当前有关产业及社会、经济发展的方针政策； （9）衡阳历年统计年鉴； （10）衡阳市志。

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1.4可行性研究的主要结论

1.4.1项目建设意义重大，具有建设必要性

（1）对推进城市化进程，提升中心城市地位有重大意义。雁栖湖综合开发项目对打造优良的投资环境和人居环境，创造城市独特的竞争优势，改变衡阳市目前在城市竞争中处于相对不利地位，增强城市吸引力和幅射功能，推进城市化进程，提升其作为中心城市地位有十分重要意义。

（2）对改善人居环境，加快建设小康社会步伐有重要作用。目前，衡阳市城市建设滞后，人居环境差，与区域城市地位和建设小康社会的发展目标不相称。雁栖湖综合开发项目对改善目前现状有重要作用；对满足人们对自然、生态、人文、休闲和生活空间的需求，提高居民生活质量有十分重要的意义；是一项民心工程。

（3）实现土地利用价值最大化，为城市建设筹措资金。城市休闲公园和蒸水河大桥建成后带来巨大外溢效益（生态效益、景观效益、周边土地升值效益），若没有雁栖湖·山水苑房地产项目的开发，将造成效益的巨大浪费。同时房地产开发又为城市生态环境和城市基础设施建设提供了资金保障。这种公益性项目与经营性房地产开发项目良性互动，为实现城市土地综合利用价值最大化找到了一条具可操作的途径。

（4）传承衡阳历史文化，提升城市品位。项目开发充分尊重衡阳历史文化传统，巧妙运用建筑语言反映当地的历史文化。如：围绕

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历史文脉构思“历史藤叶”景观，“七星拱月”景点设计，对古河道采取保护性开发等都将极大地传承衡阳灿烂历史文化，提升了城市文化品位。

（5）拉动经济快速发展，社会经济效益显著。巨大的投资（12.8亿）创造大量的就业机会，并直接带动衡阳市建筑业、建筑材料业、装修业、金融业等许多相关产业进入良性发展阶段，间接带动其他产业发展。

（6）产生示范效应，推动招商引资进程。雁栖湖项目是首个衡阳市政府与江浙大企业在城建领域的合作项目，其成功建设将对衡阳市城市建设领域产生不可估量的带动作用，对衡阳市的招商引资产生巨大的示范效应。

（7）拓展城市发展空间，优化城市整体功能。雁栖湖项目位于城北，是城市往北拓展的第一个桥头堡。该项目的建设对扩展城市发展空间，拉开城市建设框架，壮大城市整体骨架，优化城市空间结构，提升城市整体功能，都具有重要意义。

（8）建设城市休闲公园，促进都市休闲旅游发展。雁栖湖城市休闲公园是衡阳城市化进程的必然产物，是城市居民日常休闲、娱乐、健身不可或缺的活动空间，这对完善衡阳城市功能结构和空间布局，促进都市休闲旅游的发展，提高居民生活品位，将发挥关键作用。

（9）实现社会生态经济三重效益，符合城市建设的新趋势。雁栖湖综合开发项目是一个典型的融基础设施建设、生态环境整治和高品质住宅开发于一体的复合性房地产开发项目，体现1+1>2的系统优

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文明、进步的一个重要标志。保存城市的记忆、保护历史的延续性，保留人类文明发展的脉络是人类现代文明发展的需要；对历史文化资源的合理开发和利用则是保护与宏扬历史文化的有效途径。

在雁栖湖整个开发项目中，我们将以既对历史负责又对未来负责的态度，充分尊重衡阳历史文化传统，积极挖掘该地块上曾发生过的历史，巧妙运用建筑语言来反映当地的历史文化。在公园规划设计中将吸收传统造园艺术的精华，围绕历史文脉构思“历史藤叶”景观，提出“滨水城市”概念，实现水景、绿景、房景与文化的“水乳交融”，使衡阳城市休闲公园既具有中国传统特色园林的丰富、细腻、蜿蜒和地方文化特色，又具有现代城市休闲公园的大气、开放、时尚与休闲功能。对古河道采取修复性、保护性的开发。住宅建筑风格上突出衡阳特有的灵巧、秀丽的水乡文化。这对传承衡阳灿烂历史文化，提升城市品位有十分重要的意义。

2.7建设城市休闲公园，促进都市休闲旅游

根据衡阳城市发展规划，旅游业在衡阳产业发展与产业升级中拥有独特地位。作为“全国性旅游观光胜地，大区域宗教、文化旅游中心”，衡阳正在构建分别以市区和南岳衡山为中心的两个旅游圈，即都市休闲旅游圈和郊区特色风景名胜旅游圈。

从衡阳市及其周边旅游资源分布情况看，有南岳衡山、峋嵝峰国家森林公园这样的国家级旅游资源，还有歧山公园、锡岩仙洞、天堂山风景区、蔡伦故里、江口鸟州生态旅游区、常宁蒲竹瑶乡旅游区、

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石鼓书院、古樟公园等为代表的地方特色旅游资源。衡阳的旅游资源优势是显著的。但是，旅游资源优势要转化成现实的市场优势，一是必须实现资源的有效组合，把名山、名水、名人、名园与民俗等不同类型的旅游资源有机组合成有吸引力的“旅游线路”，才能受到市场的接受与欢迎；二是必须提升中心城市的吸引力，只有中心城市的吸引力提升了，才能吸引商务、会议和专程游客，形成旅游集散功能，带动周边城市旅游发展。目前衡阳已经开发的成熟旅游资源中，名山多，名水少，名人、名园与民俗资源开发相对滞后，旅游产品体系不够完善。作为旅游集散中心的衡阳市区，重量级的旅游资源缺乏，城市吸引力不够，这是目前还不能有效发挥旅游集散中心作用的重要原因。

雁栖湖城市休闲公园的建设，将使衡阳的旅游资源结构和空间布局更为完整，旅游资源组合可以更加有效，对促进旅游产业的发展可以起到关键作用。

2.8增加就业机会，拉动经济增长

雁栖湖复合开发项目建设是一个开发时间长的高投资的综合性城市房地产开发项目，估计投资总额将达到128138万元，这笔巨大的投资将提供大量就业机会，增加政府税收等，显然会直接拉动衡阳市经济增长。同时，以基础设施建设、休闲公园建设、综合性住宅开发建设为龙头的复合性房地产开发将带动衡阳市建筑业、建筑材料业、金融业、装修业等许多相关产业进入良性发展阶段，直接拉动城

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市经济的增长，加速城市产业结构调整，直接提升第三产业在国民经济中的地位，具有良好的经济效益。

2.9产生示范效应，推动招商引资

衡阳雁栖湖综合项目引进浙江省耀江集团投资建设与开发。浙江省耀江集团拥有房地产开发一级和房屋建筑工程施工总承包一级资质，在房地产开发方面，积累了丰富的经验，特别是公建项目开发规模、开发经验在浙江首屈一指。公司资产达到60亿元，已开发面积约300万平方米，具有雄厚资金实力与开发力量。雁栖湖项目是首个衡阳市政府与江浙大企业在城建领域的合作项目，将对衡阳市城市建设领域产生不可估量的带动作用，是对衡阳市的招商引资产生示范效应，并为实现把衡阳市建设成为布局合理、功能完善的湘南第一中心城市的目标注入资金来源。

总之，耀江集团基于对衡阳市城市发展战略目标的准确把握，基于对复合性房地产开发概念的理解，基于对现代城市建设要实现社会-生态-经济效益三赢目标的认同，认为雁栖湖复合开发项目建设具备天时、地利、人和之综合优势，社会、生态、人文与经济效益显著，具有充分的建设必要性。

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第三章 建设方案

3.1建设目标

湖南第一，全国一流。

3.2建设原则

（1）高起点规划：充分挖掘地块生态资源、人文历史资源价值，创造景观优势，聘请国际著名设计公司对项目进行高起点规划与设计，达到“以人为本、天人合一”的意境。

（2）高品质建设：在建材选用、建筑施工、园林制作等各方面严格把关，打造经得起时代考验的精品工程。

（3）大资金投入：项目投资总额达128138万元，集团公司将采用自筹与银行融资结合的办法确保建设资金到位。

（4）高效能管理：建立强有力经营班子，在建设各环节充分引入市场竞争机制，高效能管理，确保项目如期完成。

3.3城市休闲公园建设方案

城市休闲公园总占地1800亩，其中：1000亩湖面、800亩园林。 3.3.1项目定位

项目定位：休闲公园 定位依据：

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（1）当前国内公园开发的重点已经从旅游观光公园、游乐公园转向城市休闲公园。

（2）城市休闲公园的大量出现是城市化进程中伴随着城市迅速扩张的必然产物。她是“城市的绿肺”，是城市文化的记录与传承，是“城市的名片”，能极大地促进中心城市的繁荣，已经成为城市环境不可或缺的一部分（杭州西湖就是典型的城市休闲公园）。

（3）衡阳现有的一些公园远远满足不了居民休闲、娱乐等需要，项目的建设，将使衡阳市民拥有了一个真正的休闲生活好去处。 3.3.2建设目标

建设成为衡阳市区规模最大、环境优美、功能完善、国内一流的大型城市休闲公园。 3.3.3总体构思

通过淋漓尽致地发挥衡阳作为湘南水乡城市的天然魅力，确立“滨水城市”概念，通过增强城市滨水空间的可达性与亲水性，实现城市滨水空间和绿地系统与城市空间结构的有机融合，并在融合中贯穿文化，体现休闲，达到“天人合一”的景观意境，使雁栖湖城市休闲公园成为既是市民理想的休闲之地，也是游客观光景点。

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3.3.4空间布局

通过 “湖”、“绿”、“房”、“山”、“天”层层推进，创造出一个层次丰富，有机结合的立体空间结构，强化了景区大气、开放的感觉，营造很强的艺术效果；水是环，绿是岛，通过“水环岛”的方式

实现“水绿缠绵”，突破了机械化的空间布局模式，具有很强的艺术效果。

3.3.5沿袭文化脉络

紧扣衡阳城市历史文化脉络，策划构建一副“文化藤叶图”，将衡阳的历史名人与事件展现于绿丛之中，市民休闲之余，可了解历史，传承文化，陶冶情操，启迪智慧。 3.3.6园林艺术

突破传统造园艺术中细致有余、大气不足的“私家花园”思维，

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要在数倍于小西湖空间的水面与绿地上，更多地引入现代城市休闲公园的设计理念，更多地从适应现代城市居民休闲活动的需要，创造更加大气开放、同时不乏丰富细致、愉悦闲致的园林环境。 3.3.7功能配套

休闲配套功能集中在：一是休闲活动场所，包括市民活动广场、野营营地、草坪等；二是休闲设施，包括戏台、体育娱乐设施、茶室酒廊、游船等；三是民俗活动场所，包括湘剧、祁剧表演、地方婚庆活动、市民娱乐活动等设施。

3.4 蒸水河大桥建设方案

蒸水河大桥是雁栖湖综合开发项目必要的配套工程，对彻底改变目前东方红渔场团结湖地区交通条件较差现状，解决蒸水河对本项目和市中心在空间上的分割，使市中心与雁栖湖连成一片有重要意义。 3.4.1工程选用的技术标准

在对当地水文地质条件、交通流量等分析基础上，确定工程选用的技术标准为：

按城市主干路标准设计，计算行车速度40km／h 设计荷载：城一A级 桥面宽度：40m

其中：车行道为双向六车道3.75x 6=22.5m 非机动车道为两侧各3m

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人行道为两侧各3m 中央分隔绿化带为5m

桥面纵坡：2.5％ 3.4.2主桥桥型方案

《蒸水河大桥方案》报告提出了单跨钢管混凝土下承式系杆拱桥和预应力混凝土连续梁桥两种主桥桥型方案，经过比较，拟采用单跨钢管混凝土下承式系杆拱桥，具有以下特点：

(1)桥型特点

a、建筑高度低，单跨跨度大，通航泄洪等要求容易满足。 b、采用连续结构，行车舒适平稳。

c、结构轻盈，自重较轻，因而下部结构和基础工程量，相对较少。

d、曲线优美，外形美观，与周围环境协调。

e、系杆拱桥造价相对较低。 (2)结构特性

下承式系杆拱桥是一种拱梁组合体系，属墩支桥结构，由于大部分的水平推力由系杆承受，建筑高度较低。 (3)总体布置

桥梁布跨为15?20m+120m+15?20m，其中主桥为120m下承式系杆拱桥，矢跨比l：5。引桥采用20m等截面先简支后连续预应力砼连续箱梁。下部构造为承合群桩基础，基础均采用钻孔灌注桩。全桥长

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726m。

3.5山水苑房地产项目建设方案

在对衡阳市房地产市场现状、居民需求特点、竞争性楼盘情况以及本项目优劣势分析基础上，确定以下开发思路： 3.5.1规划要点

总建筑面积843204M2，其中住宅792612M2；规划居住人口19020人，6340户；机动车停车位1900个，绿地率40.8%，容积率为1.2，具有高绿化率、低容积率的现代生态住宅特点。 3.5.2项目定位

项目定位：“生态·景观·人文·休闲·社区”。

生态：坚持以人为本、天人合一，打造衡阳市具有最佳生态环境

的住宅小区。

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景观：充分利用湖景、园景，使建筑与环境相配构成一个整体，

在这个整体中，景观滋润建筑，建筑因景观而生；并追求建筑与景观能和谐地反映当地的文化。

人文：传承与挖掘衡阳历史文化，在小区建筑风格、人工景观布

局与地方历史、文化景观加以融合，在满足居民对生态价值需求和居住需求的同时，最大程度满足其对地方历史、文化价值的需求。

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休闲：遵循衡阳市民生活习俗，提倡一种现代人向往自然、人性

化、高生活质量的一种生活态度，休闲不仅体现在一种诗情画意的居住氛围营造上，更注重于小区环艺景观、建筑风格、商业街、配套设施等具体的方面的“休闲”意识的体现。

社区：提供一流的建筑布局和良好的物业管理，在给居住者创造

舒适居住环境的同时，提供休闲、社交环境，关注人的社会性群体活动，构筑起人与人和谐共处的平台。

3.5.3设计理念

秉承“以人为本，天人合一”的设计理念。注重视觉的穿透性和空气的流通。空间规划重在营造景观，景向结合，步移星异的四度空间。遵循这一理念，匠心独具地将七个景观节点巧妙地镶嵌于建筑组群之中，宛如“北斗七星”。古往今来，在人们心中“北斗七星”都象征着“如意、祥和”。传承北斗七星的神韵，融合传统风水理论，使人与自然和谐的交融，把自然引入园内，让七星守护家园。

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3.5.4规划设计特点

（1）规划设计充分考虑项目外部环境，将湖、公园景观引入区内，开辟雁栖湖滨水空间，增加亲水性与可达性。

（2）建筑风格上突出衡阳特有的灵巧、秀丽的水乡文化。 （3）建筑群体注意建筑群落、院落和建筑单体之间的呼应关系和体量大小、高低错落、线条流畅，使局部的差异性、层次性与整体的统一性、协调性完美结合。

（4）庭院组合：由小群落→组团→庭院递次组成，若干个单体组成一庭院。组团中间、庭院中间布置小花园。 （5）中心绿地：在组团的接合部集中设置大面积广场、绿地。 （6）引入会所概念：内设餐馆、乒乓球室、健身房、托儿所、

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老年活动室、茶吧等 （7）智能配套：PDS综合布线系统、对讲系统、红外线报警装置、电子巡更管理、公共部位设置背景音响等。 3.5.5建筑分类比重

考虑市场需求，以及建安成本和入住后的生活费用，以多层为主，安排一部分排屋、别墅、小高层、高层。比例见下表3.1

表3.1 建筑分类比重情况表

住宅类型 多层 排屋 别墅 小高层、高层 合计

层数(层) 面积（平方米） 6 3 2 12 475567 221932 23778 71335 792612 比例（%） 60 28 3 9 100 3.6 望城路改造工程建设方案

望城路是衡阳市东西向的交通次干道，它的修建将拉通107国道和西外环线在城区内的联系，大大缩短二者之间的交通联系。同时作为华源大市场的骨干道路，望城路的修建将提高华源大市场招商引资的力度。

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3.6.1建设规模

望城路线路总长1501.33m（未包括连接西外环线的匝道部分）。路幅宽35m。起于107国道与望城路的规划交叉口，终于西外环线下的一个宽约17米的通道口（通往角山）。 3.6.2技术等级与标准

确定望城路的技术等级为城市次干道Ⅰ级标准。计算行车速度为40Km/h。

表3.2 主要技术指标表

指标名称 道路等级 计算行车速度 路幅宽度 车辆荷载等路基 级 路面 照明 平均照度 平均亮度 雨水量历史重现期 设计抗震基本烈度 Lx Cd/m2 单位 Km/h m 技术指标 城市次干道Ⅰ级 40 35 汽车超－20 挂车－120 BZZ－100 15 1.5 P=2 六度不设防 第 34 页 共 67 页

3.6.3道路横断面设计

6.5米（人行道）＋4米（绿化带）＋14米（车行道）＋4米（绿化带）＋6.5米（人行道） 3.6.4路面结构：水泥砼路面

面层是24cmC30水泥砼，其下为1cm厚的洒化乳化沥青封层，基层是20cm厚6％水泥稳定沙砾，底基层是15cm厚4％水泥稳定沙砾，总厚60cm。 3.6.5人行道结构

采用砼人行道板（30×30×6），下铺2cm厚1：2水泥泥浆，再下铺15cn厚4％水泥稳定沙砾，总厚23cm。 3.6.6给排水工程、照明工程及综合管沟

给水由107国道引入，设计沿道路南侧布置d300给水管，沿道路每隔120m左右设置室外消火栓，排水选用流制排水系统。排水管管径D600，双侧布置。照度设计采用高压钠灯作本工程照明光源，单灯功率为250W，灯具为截光型防水防尘灯，平均向距35m左右，灯杆采用热镀锌灯杆，杆高12m。 3.6.7建设投资

根据衡阳市规划设计院完成的《衡阳市望城路工程可行性研究报

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（2）西湖文化广场（图5.2）：浙江省委、省政府决定“十五”期间兴建的一项重大文化设施项目，位于杭州市中心武林广场运河段北岸，中山北路西侧，文晖路南地块。占地面积12.9公顷，总建筑面积约37万平方米，地下部分达 149000平方米。工程于 2002年 2月 26日进入全面施工阶段，预计2004年底投入使用。

（3）涌金广场（见图5.3）：位于杭州延安南路与西湖大道十字路口。特大型商业中心，总建筑面积达10.2万平方米，商场面积6.6万平方米，公寓、写字楼面积1.3万平方米，集超市、商铺、娱乐、餐饮、银行、商住、办公于一体，现在是杭城最大的商业中心。

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（4）上海·耀江花园（见图5.4）：位于黄浦区西藏南路和半淞园路交汇处，总建筑面积约130000平方米，绿化率高达51%，为9幢26-34层的高层住宅。

（5）耀江·文萃苑（见图5.5）：位于教工路与学院路之间,北临文一路,与杭州师范学院隔街相望。17幢高层、小高层现代建筑围合布局，建筑面积达10万余平方米。

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（6）耀江·文鼎苑（见图5.6）：位于杭州城西余杭塘河以北，东临古墩路，西隔光明路与浙江大学紫金港校区相望，总建筑面积60多万平方米。

5.4项目组织管理

衡阳雁栖湖综合开发项目具有投资大、开发期长、社会政治影响面广等特点，为确保项目顺利进行，耀江集团注册“衡阳市耀江房地产开发有限公司”，注册资金5000万元，其中浙江省耀江房地产开发有限公司出资3500万元，占70％，耀江集团控股的浙江省和信租

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赁有限公司出资1500万元，占30%。公司将根据章程组成董事会，实行董事会领导下的总经理负责制，并按照公司法和现代企业制度的规范运作。耀江集团将派遣业务能力强的骨干担任公司及各部门负责人，通过一班精兵强将的努力和取得当地政府的支持，展现耀江速度、耀江风格、耀江品牌，向衡阳人民交出漂亮的答卷。

根据项目的性质和规模，公司将成立经营班子，下设办公室、财务部、工程部、市场营销部。具体组织结构见下图：

董事会 总经理 副总经理 副总经理 副总经理 监事会

办公 室 工程部财务部市场营销部 第 44 页 共 67 页

第六章 项目投资估算与筹措

6.1项目总投资估算

本项目总投资达128138万元。 6.1.1城市休闲公园投资估算

城市休闲公园总投资为7365.5万元，见下表6.1和《衡阳雁栖湖城市休闲公园项目可行性研究报告》。

表6.1 城市休闲公园建设费投入估算及投入时间安排 单位：万元

序号 一 二 三 四 五 六 合计 建设项目 湖面工程 功能建筑 公用工程及设施 景观设置 绿 化 不可预见费用 投资匡算 投入时间 3250.00 第一、二年 876.00 973.50 853 1063.00 350.00 7365.5 第二年 第二年 第三年 第三年 6.1.2 蒸水河大桥投资估算

蒸水河大桥总投资估算为6524万元，详见下表6.2和《蒸水河

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大桥建设方案》。

表6.2 蒸水河大桥建设费投入估算 单位：万元 方案 主桥长（米） 主桥 造价 （万元） 钢管混凝土下承式系杆拱桥 引桥长 （米） 600 引桥 造价 （万元） 全桥造价 （万元） 120 2924 3600 6524 6.1.3雁栖湖·山水苑房地产开发项目投资估算

雁栖湖·山水苑房地产开发项目是衡阳市政府对耀江集团投资蒸水河大桥、雁栖湖城市休闲公园这些城市基础设施，按每1000万元人民币投资额，以13.5万元/亩的价格受让挂牌价为28万元/亩房地产开发用地85亩，作为对企业基础设施投资的补偿与回报。由于桥、公园基础设施投资额已达到13889.5万元，超过了1054亩土地补偿价，故山水苑项目实际投入只需114248.5万元，见下表6.3。

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表6.3 雁栖湖·山水苑房地产开发项目投资成本费用估算汇总表

项 目 总额（万元） 12734.5 （一）土地成本 798.7 *0.03 （二）前期工程费 （三）建安工程费 （四）区内配套费 （五）不可预见费 （六）财务费用 （七）管理费用 （八）投资总额合计 13715 58274 15955 2638 6672 3461 118476.2 备注 不包括基础设施投资 土地交易税：25.26万/亩6.2建设进程安排

城市休闲公园：前期9个月，施工周期将按先人工湖、再建筑及景观、后绿化三期分步推进，周期三年，与毗邻的房地产项目同时建成。这样的安排既符合公园建设的一般规律，又能够满足毗邻房地产

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和城市景观配套要求。

蒸水河大桥：前期9个月，施工周期二年。

山水苑房地产项目：前期9个月，建设周期4年，分三期开发，平均每期开发面积在28万平方米左右。

表6.4 施工进度表

内容 时间安排 第1-2月 第3-4月 第5—8月 前期9个月 1. 方案设计 2. 地质勘探 3. 施工图设计、三通一平工作 4. 办理施工招标手续及办理建设工第9个月 程与施工许可证 施工期4年 1. 一期工程建设 2. 二期工程建设 3. 三期工程建设 第10—21个月 第22—33个月 第34—45个月 4. 小区内环境道路、围墙、绿化配套第46—57个月 交付等后续设施完善 6.3资金筹措

雁栖湖综合开发项目建设总投资128138万元,项目开发采取“一次规划、分期开发”方式，自筹资金38500万元，占30%，向银行贷款89638 万元，占70%。

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第七章 财务效益分析

7.1经济评价依据

（1）国家计委和建设部1993年发布的《建设项目经济评价方法与参数》；

（2）国家的各项税收政策；

（3）衡阳市房地产市场相关资料及同类企业运营情况。

7.2单项开发项目的效益

雁栖湖综合开发项目的效益由城市基础设施投资效益和房地产开发项目投资效益两部分组成。

（1）城市基础设施投资效益。按市政府有关政策规定，以每1000万元基础设施投资额得到市场挂牌价格为28万元/亩、企业只需支付13.5万元/亩土地出让金的房地产开发用地85亩，由此计算得：1000万元基础设施投资补偿与回报额＝85×（28－13.5）＝1232.5万元，其中利润232.5万元。根据估算，城市休闲广场和蒸水河大桥投资总额达13889.5万元，基础设施投资利润回报为232.5×13889.5/1000=3229万元。

（2）房地产开发项目投资效益。按照市场挂牌价28万元/亩土地价格测算，项目总销售收入为176783万元，税后利润为20577万元，税后投资成本利润率15.4%，净现值（12%）6351.5万元,内部收益率为15.71%，投资回收期4.42年。具体测算详见《雁栖湖·山水

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苑可行性研究报告》。

7.3综合开发项目经济效益测算

整个雁栖湖综合开发项目的经济效益体现在：耀江集团以25.26万元/亩（13.5万元/亩＋1000÷85万元/亩）土地成本获得1054亩土地（土地市场价格为28万元/亩），从事房地产开发获得的项目总的经济收益。

7.3.1项目销售收入估算

（1）住宅销售价格

考虑竞争性楼盘定价策略及市场供求关系，在成本估算的基础上，预测价格走势如下：

表7.1 销售价格表

多层 排屋 小高层、高层 别墅 车库 第1年销售 第2年销售 第3年销售 第4年销售 第5年销售 价格（元/m2） 价格（元/m2） 价格（元/m2） 价格（元/m2） 价格（元/m2） 1900 2150 1300 （2）住宅销售进程

1950 2200 1350 2000 2200 2450 2800 1350 2050 2250 2500 2850 1400 2100 2300 2550 2900 1450 销售进程安排见表7.2

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/bdow.html