资产评估大题

例1：某设备购建于1995年，原始价值为30000元,2000年和2003年进行两次更新改造,投资分别为3000元和2000元。2005年对该设备进行评估，假设从1995年至2005年的每年物价变动指数均为10%，该设备尚可使用6年。

例2：某电焊机与新型电焊机每年多耗电6000度，每度电单价1.2元,该电焊机预计尚可使用10年,该企业适用的所得税税率为25%,折现率为10%。确定该电焊机的功能性贬值。

1答案：调整计算现时成本 投资日期 原始投资额 价值变动系现行成本 数 30000元 3000元 2000元 35000无 2．60 1．61 1．21 78000元 4830元 2420元 85250元 1995年 2000年 2003年 合计： 计算加权更新成本 投资目期 1995年 2000年 2003年 合计 现行成本 78000元 4830元 2420元 85250元 投资年限 10 5 2 加权更新成本 780000元 24150元 4840元 808990元 计算加权投资年限：

加权投资年限=808990/85250=9.5年 成新率=6/(9.5+6)*100%=39%

2 [例4—11]计算某电焊机超额运营成本引起的功能性贬值。

（1）分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素：经分析比较，被评估的电焊机与新型电焊机相比，引起超额运营成本的因素主要为老产品的能耗比新产品高。通过统计分析，按每天8小时工作，每年300个工作日，每台老电焊机比新电焊机多耗电6000度。

（2）确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本：根据设备的现状，评估人员预计该电焊机尚可使用10年，如每度电按0.5元计算，则： 每年的超额运营成本 =6000度×0.5元=3000（元） （3）计算净超额运营成本：所得税按33%计算，则：

税后每年净超额运营成本 =税前超额运营成本×（1-所得税） =3000×（1-33%）=2010（元）

（4）确定折现率，计算超额运营成本的折现值：折现率为10%，10年的年金现值系数为6。145，则：净超额运营成本的折现值=净超额运营成本×折现系数 2010×6.145≈12351（元）

该电焊机由于超额运营成本引起的功能性贬值为 12351元。

例3:某房地产公司于2001年1月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为2000平方米，并于2003年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，建筑面积8000平方米，经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重值价格为每平方米4500元，现用于出租，每年实收租金为800万元。据调查当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米90元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的2.5％，维修费为重置价的1.5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。试根据上述资料评估该宗地2005年1月的价格。

3. 某房地产公司于2005年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2007年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2 500元。该建筑物占地面积为1 000平方米，建筑面积为1 800平方米，现用于出租，每年实收租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的3％，维修费为重置价格的1.5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。

要求：试根据以上资料评估该宗地2008年1月土地使用权的市场价值。 (1)计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50×12×1 800×(1-10％)=972 000(元) (2)计算总费用。

①年管理费=972 000×3％=29 160(元) ②年维修费=2 500×1 800×1.5％=67 500(元) ③年税金=25×1 800=45 000(元) ④年保险费=2 500×1 800×0.2％=9 000(元) 年总费用=①+②+③+④

=29 160+67 500+45 000+9 000=150 660(元) (3)计算房地产纯收益。

年房地产纯收益=年总收益-年总费用 =972 000-150 660=821 340(元) (4)计算房屋纯收益。

①计算年(折旧费)贬值额。年(折旧费)贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限来确定的，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条的规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用者可使用的年期为48 年(50-2)，并且不计残值，视为土地使用权年限届满，地上建筑物一并由政府无偿收回(注：如计算残值，也可以)。

年(折旧费)贬值额=建筑物重置价\\使用年限

②计算房屋现值。

房屋现值=房屋重置价-年(折旧费)贬值额×已使用年数 =2 500×1 800-93 750×1 =4 406 250(元)

③计算房屋纯收益。

(元)

房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率 =4 406 250×8％=352 500(元) (5)计算土地纯收益。

土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益 =821 340-352 500=468 840(元)

(6)计算土地使用权市场价值。土地使用权在2008年1月的剩余使用年期为： 50-3=47(年)

（元）

单价=7 308 760÷1 000=7 309(元／平方米)

(7)评估结果。本宗土地使用权在2008年1月的土地使用权市场价值为7 308 760元，单价为7 309元／平方米。

例4：有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限50年，土地还原利率为6%,现收集到A、B、C三个地交易实例，具体情况见下表： 宗地 成交价 (元/M2) 5150 6700 5550 交易 时间 2006.2 2005.2 2005.8 2005.12 交易 情况 0 0 0 -2% 容积 率 1.7 1.6 1.9 1.6 区域 因素 0 0 +2% 0 个别 因素 0 -1% 0 -1% 剩余年 限(年) 50 45 50 45 甲 A B C 表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9％，该城市从2005年2月到2006年2月，地价每月环比上涨1％，试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。

A：5150×（1+1%）12×163 /154×100/99×15.7619/15.4558=6327.21 B: 6700×（1+1%）6×163/181×100/102×1×1=6279.31

C：5550×（1+1%）2×100/98×163/154×100/99×15.7619/15.4558=6298.81 取平均数为：6301元/m2 共：25204万元

例5:某饮料生产企业拟购买某食品研究所的一项最新饮料添加剂专利技术，该专利的经济寿命为5年，经过预测分析表明，使用该添加剂专利技术后，该饮料生产企业的产品年销售量将提高10%，产品的销售价格将提高5%，生产及销售成本节约2%。该企业目前的产品年销售量为100万吨，每吨的销售价格为2300元，每吨的生产及销售成本为2000元。所得税税率为25%，折现率为10%。试估算该专利技术的价值。

例6:评估人员对某一企业进行整体评估，通过对该企业历史经营状况的分析及国内外市场的调查了解，收集到下列数据资料：

(1)预计该企业第一年的收益额为200万元，以后每年的收益额比上年增长10%，自第6年企业将进入稳定发展时期，收益额将保持在300万元的水平上；

(2)社会平均收益率为12%，国库券利率为8%，被评估企业所在行业风险系数为1.5； (3)该企业各单项资产经评估后的价值之和为1600万元。要求：(1)确定该企业整体资产评估值。

(2)企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理?

(1)企业未来5年的预期收益额分别为：

第1年：200万元

第2年：200×(1+10%)=220万元

第3年：220×(1+10%)=242万元

第4年：242×(1+10%)=266.2万元

第5年：266.2×(1+10%)=292.82万元

(2)折现率=8%+(12%-8%)×1.5=14%

(3)整体评估值

=200(1+14%)-1+220(1+14%)-2+242(1+14%)-3+266.2(1+14%)-4 +292.82(1+14%)-5+300÷14%×(1+14%)-5=1930.79万元

或前5年收益现值

=200(1+14%)-1+220(1+14%)-2+242(1+14%)-3+266.2(1+14%)-4+292.82(1+14%)-5=817.79(万元)

第6年后的永续收益现值

=300÷14%×(1+14%)-5=1113(万元)

评估值=817.79+1113=1930.79(万元)

(4)企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额330.79万元作为该企业的商誉处理。

1.评估人员对某一企业进行整体评估，通过对该企业历史经营状况的分析及国内外市场的调查了解，收集到下列数据资料：

(1)预计该企业第一年的收益额为200万元，以后每年的收益额比上年增长10%，自第6年企业将进入稳定发展时期，收益额将保持在300万元的水平上；

(2)社会平均收益率为12%，国库券利率为8%，被评估企业所在行业风险系数为1.5；

(3)该企业各单项资产经评估后的价值之和为1600万元。

要求：(1)确定该企业整体资产评估值。

(2)企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理?

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