浅谈土地经济学在房地产调控中的应用

浅谈土地经济学在房地产调控中的应用

经济与管理学院 旅游091 钟金明 5405109050

摘要：自2003年以来，我国房地产价格开始急剧攀升，尤其是金融危机之后，

房价上涨的速度更是惊人。国家统计局公布的数字显示，2009年全国商品房平均销售价格比2008年上涨了23%，同时，2009年下半年到2010年间，商品房销售价格同比增长速度也逐步加快，连续6个月出现2位数的增长。高房价给国家带来很多严重的经济、社会问题，严重扰乱了居民的生活秩序。

———国务院 《关于切实稳定住房价格的通知》

土地经济杠杆对于土地资源的优化配置起着至关重要的作用，尤其是地租地价、土地税费、土地产权等制度的完善，不断提高了我国土地利用和土地管理的效率。因此，土地经济学的应用性研究，将更有利于其他土地学科理论与方法在土地管理实践中的应用。

———毕宝德 中国人民大学出版社 (2006-01出版)

在国家宏观调控房地产市场的措施中我们可以看到土地经济学在实际生活中的应用，下面浅谈一下土地经济学在房地产调控上的具体应用。首先我们简析一下土地经济学的到底是研究什么的，以便更好的论述。

关键词：土地经济学 房地产 宏观调控 社会发展

正文：二，土地经济学的主要基础理论有：

1.市场供求理论

土地供求分析是土地经济学研究的起点和终点，而土地需求又是土地供给的起因，很大程度上对于土地供给产生着决定性的影响。从土地供求关系来看，必须通过两者的相互作用，并通过价格信息予以体现，才能形成有效需求和有效供给。实践中必须依据这一基础理论，进行深入分析，才能更为科学地反映土地供求关系变化的态势。

国家制定了大量的调控措施，调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。在建立住房保障制度方面，加快城镇廉租住房制度建设，稳步扩大廉租住房制度覆盖面。新建的经济适用住房实行政府指导价，按保本微利原则出售，其成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区等。 说明国家通过调整房地产市场供求来调节房地产市场。这也体现了市场供求理论在房地产调控中的应用。

2.产权经济理论

相对于土地资源而言，土地产权更是一个重要的经济要素。土地经济运行实践都是以具有一定产权的土地资源为单元进行资源配置的。土地产权要素对于土地资源配置效率产生直接的影响，并且还引导着土地资源配置的方向。

为此国家制定国六条，完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

3.地租地价理论

地租地价理论既是土地经济学的重要内容，同时也是土地经济学的基础理论，其对土地收益分配关系合理确定的重要依据。当前有关地租地价的研究已经开始建立定量化的经验模型进行分析研究。而地租地价的研究，不仅与土地利用，而且与基础设施的合理布局、城市规划的合理化程度等，都有密切的关系。

4.边际效用理论

边际效用则是指从消费一件商品的一个额外的数量中所获得的额外的满足。在边际效用理论应用中存在两个重要原则，一是边际效用递减原则，即一种商品的消费越多，那么额外数量的消费给效用带来的增加也越来越小；二是相等边际原则，即只有当消费者使花在所有商品上的单位投资所带来的效用相等时，才会使效用最大化。这两个原则，对于合理确定土地利用规模以及产业部门之间土地资源的分配关系具有实践性意义。

三、土地经济学前沿问题

当今土地经济问题日益复杂化，当前土地经济学前沿问题及其可能的解决途径主要有：

一是从政府土地利用行为角度，研究土地市场秩序与区域经济发展关系问题。当前存在的一些主要土地问题与政府财政对于土地收益依赖性的增强有很大关系，同时这与各级政府追逐“政绩经济”、“诸侯经济”有关。因此，必须从机制、体制、法制等几个方面来共同探讨规范土地市场的途径，以通过土地市场秩序的有序化，推进区域经济的可持续发展。

二是从土地价格形成与运行的角度，研究地价与房价关系问题。一是要研究地价与房价之间的相互作用机理，从而探求如何通过地价杠杆的作用，合理调控房地产业的发展；二是要针对不同类型城市研究地价与房价之间的定量化、模型化的互动关系，从而为科学制定住房用地供应政策，实现房地产价格机制的有序化服务。

三是从经济行为分析角度，研究用地者土地市场行为问题。主要是研究企业、农户等用地者，对于政府土地政策决策的市场响应过程，从而为合理引导用地者行为提供理论和方法依据。当前研究的重点主要有：国有企业改制中的土地市场流转行为、企业用地者行为、农户土地流转行为等方面。

四是用经济学的理念，重新认识土地法的相关问题。包括土地法规运行的成本、效益，土地执法手段的经济成本，土地法规监督的成本与监督制度的改革，以及土地执法难的经济学分析等问题。这些研究有利于提高土地法规的运行效率。

五是土地经济学方法论问题。土地经济学方法论问题，关系到土地经济学学科自身如何建设与发展。当前不仅提倡问卷调查方法在土地经济问题研究中的广泛应用，还要不断地创造性引进新的方法论，如博弈理论、神经网络理论等在土地经济学研究中的应用。

目前我国房地产调控存在的问题主要表现在以下几个方面：首先，房价上涨受到宏观经济形势的影响，宏观经济政策能够影响到房价走势，而我国当前房地产调控政策很多与宏观经济政策相冲突，抵消了调控的效果。其次，目前我国的住房调控机制不健全，缺乏统一、协调的调控机制，缺乏长效机制和应急机制，很难及时抑制房价不稳定因素。再次，住房调控能否取得预期的效果，调控政策的执行非常重要，但是目前我国住房调控在执行中没有得到很好的落实，限制了调控的作用。最后，房价受到住房制度影响，当前我国住房制度并不完善，在经历了几次变革之后，还没有形成完善的住房制度，相关的法制建设和配套制度建设也比较落后。接下来将具体的分析住房调控政策失效的原因。

实施稳健的货币政策

近些年来我国M2增速一直保持在高位水平，货币的超额发行不但给我国的经济带来很大的隐患，也不利于社会稳定。所以，从经济和社会多个方面考虑，货币政策应该逐步回归稳健。

今年央行已经数次上调准备金率，显示了遏制通胀的决心。从央行货币政策调整的预期来看，货币政策正在逐步回归稳健。货币政策回归稳健一方面可以表明控制货币供应的决心，抑制通胀预期；另一方面合理引导信贷投向，进行产业结构调整的合理引导。 调整中央与地方之间的事权与财权，强化对政策执行的监管力度

我国房地产调控执行不利，很大程度上是由于地方政府的政策执行不利，而这深层次的原因还在于我国还没有完全理顺中央和地方之间的关系，中央与地方之间的事权和财权没有得到明确的划分，地方的事权多而财权少，才产生了诸如“土地财政”、过度依赖房地产投资等短期行为。所以，我国应该加快中央与地方之间事权与财权的调整，给予地方事权相对应的财权，这样才能够保证地方有足够的资金用于民生建设，也才能杜绝地方的短期行为。此外，中央应该加强对于地方政策执行的监管力度，将政策执行程度直接作为对地方官员政绩考核的重要内容，强化对地方的问责制度，确保中央的房地产调控能够起到实际的效果。 完善住房调控体制

我国目前的住房调控体制不健全是导致调控没有取得预期效果的重要原因之一。所以我国在调控房地产市场时，应该加强对于调控体制的建设，从我国居民住房整体市场来考虑调控政策的制订，要保证调控政策的协调一致，完善调控的应急机制和长效机制。

将目前调控房地产市场的信贷政策、税收政策固定化、制度化，避免政策变动频繁；同时要丰富调控的手段和方式，完善和拓宽房地产融资渠道，加强对房地产企业信贷风险监管；完善房地产税收，尽早改革房产税，通过房产税、营业税、契税等税收调节住房需求；完善住房保障制度，确保居民的住房权利。同时，也要加强对住房政策的管理，避免政策混乱。构建完善的保障房制度和有效的保障房资金来源；建立完善的准入、转让、退出机制来加强对保障房的管理，提高保障房的使用效率；健全土地出让制度，探索多种土地出让方式，努力增加土地供给。 完善住房制度

我国应该进一步加快住房制度建设，最终确定保障房和商品房并存、相互补充的制度，最终形成低收入者居住廉租房和经济适用房，中高收入者购买商品房的基本格局。通过相关的法律建设确保居民的住房权利，将经济适用房、廉租房等保障性住房的比例写入法律；将保障性住房建设作为中央和地方政府的主要任务，并硬化保障房建设的预算安排；探索多种有效渠道来拓宽保障房建设资金来源，通过财政资金和政策为保障房建设提供担保，明确保障房担保的部门，通过信用担保、利息补贴等方式为保障房建设和消费贷款提供信用支持；完善住房公积金使用制度，规范公积金使用管理，提高住房公积金使用效率。

这些年，为了保证房地产市场的健康发展，政府相继出台了大量的调控政策，“国六条”、“国八条”、“国十条”等不断出现。通过分析对比2003年以来我国房地产调控政策，可以发现，虽然每次调控的方向和重点不同，但是总体上我国调控房地产主要集中在信贷、税收、土地、住房保障等几个方面。可以说基本上已经把握住了房地产业发展的几个关键领域。从几次调控的措施和效果来看，每次的调控都在一定程度上产生了积极的效果。但是面对房价依旧持续升高的现实，我国房地产调控依旧存在很多问题。如何把房地产调控好，这是党和国家需要进一步解决的问题也是关系到人民切身利益的大事。国家的宏观调控措施体现了土地经济学在房地产调控中的应用，上面只是简单的介绍。土地经济杠杆对于土地资源的优化配置起着至关重要的作用，尤其是地租地价、土地税费、土地产权等制度的完善，不断提高了我国土地利用和土地管理的效率。因此，土地经济学的应用性研究，将更有利于其他土地学科理论与方法在土地管理实践中的应用。从各个方面我们可以看到要调控好房地产把土地经济学的相关理念应用到现实生活中才是很有必要的。

参考文献: 《关于切实稳定住房价格的通知》 《土地经济学》毕宝

德 中国人民大学出版社 (2006-01出版) 《关于深化城镇住房制度改革的决定》，

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/bd28.html