万科金润华府项目销售手册（定稿） - 图文

成都正合地产顾问公司 事业二部华府项目

成都正合地产顾问公司

万科金润华府项目

销售手册

（第一版）

2009年9月

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万科金润华府一期销售手册

第一部分 产品篇

1.1 规划设计说明 1.1.1 宗地概况

成都万科.金润华府地块位于成都市锦江区，东二环路和东三环路之间。临驿都大道；成龙路两条城市主干线东西向交通动脉贯穿片区而过。住宅及商业净用地约79亩，代征城市绿地约为20亩。

地块片区位于沙河居住区，是成都市政府重点改造的区域之一，政府已投入了大量的人力物力对该区域进行改造搬迁，改善居住环境，特别是随着原420厂（华润24城），迎晖路（香港信和竞得）等土地的成功出让，以及攀成钢土地的推出，周边万科城市花园等项目的带动，项目所在区域将逐渐成为新兴的中高档居住区。

（1）地块片区生活、市政配套完善，消费者特别是原成都东门的居民对该区域的认同非常高。

（2）项目地理位置优越，交通便利，城市生活条件优势明显。 （3）交通路网发达，公交便利。

（4）教育资源丰富，与四川师范大学一路之隔，项目周边：省重点中学川师附中、以及46中、龙舟路小学、大观小学等中小学校十几所。

（5）项目的商业配套完善，项目东侧不到500米内的农贸市场、以及川师、城市花园的配套商业可满足基本的日常生活需要。

（6）北侧紧邻五星园林式宾馆望江宾馆

（7）项目医疗配套一流，周边医疗机构众多。大小十余所医院位于项目周围。

（8）项目距沙河约500米，北侧约2000米为塔子山公园，环境良好。经成龙路出三环后即可到达国家4A级景区三圣花乡。 1.1.2 项目概况

住宅及商业净用地约79亩，代征城市绿地约为20亩。

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1.1.3 总体设计构思 1.规划原则

*实用理性的现代建筑思想。 *技术表现与文化氛围相融合。

2.此方案由多座高层组成，由此围合成一个中心庭院与南面城市代征绿地连成一体，形成一个小区主要的公共院落。

3.采用地下车库与地面结合的停车方式，使人车适当分流，机动车及半地下出入口位于小区外围，减少了对内部环境的干扰，保证院落内绿化空间和公共活动区的安静与安全，创造出宜人舒适的活动场所。

4.主入口两侧下沉，人行通过一座桥回家。当人回家的时候，经过一个一侧种植竹子，一侧为游泳池的桥，然后来到一个种植茂密树木的中心庭院，仿若进入一片世外桃源。

5.住宅立面设计采取现代风格：以整体的处理手法、以挺拔的线条、以黑白灰为主色调、以局部点缀跳跃的红色来体现现代感与时尚感；立面设计简约而富动感，外墙采用涂料等材料，通过丰富的凹凸变化及有规律的横竖线条体现建筑物本身具有的美感；空调机位的妥善安置提供使用上的方便，同时成为立面组成的一项积极元素；店招、灯槽、灯饰、近人处的墙面柱面等细部处理带来商住类建筑的亲切感。 建筑设计理念 建筑为生活而设计。

家/home是每个人身体、心灵的宫殿与城堡。然而宫殿与城堡并不意味着封闭。 居住的真意在于对生活有所感悟，而对生活的感悟无不来自于人对自然环境和社会环境的体验。

诗意的栖居，意味着与自然和他人和谐相处。

建筑应当丰富我们对家的空间体验，这包含了回家、居家等一系列体验。建筑通过这些空间体验的设计也丰富我们对生活的记忆。

1.2 1 综合经济技术指标

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1.2.1 土地利用汇总表

规划建设净用地面积： 52894.62M2 总建筑面积： 316289.3M2 计容积率住宅建筑面积： 264473.1M2 计容积率商业建筑面积： 9667.74M2 地下停车库面积： 47120.00M2 居住总套数： 3672套 容积率： 5 建筑密度： 约24.98% 绿地率： 约30% 机动车位(含地上地下)： 约1838辆

地上室外停车位： 约317辆（根据后期景观设计需要，将有所调整）

地下停车库停车位： 约1521辆 1.2.2 土地利用汇总表 1、 2、

1.3 一期建筑设计说明 1.3.1 户型分布及编号说明

建筑基底面积 总绿地面积 面积（M） 13215 15868.4 2 占规划建设净用地面积的比例（% ） 24.98% 30% 第4页

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185 81 98

45 20 18

13

18 37

1.3.2 期介绍 1 2 3 层数 35 35 35 住宅建筑面积 13687.72 13687.72 18251.88 户数 204 204 272 架空层建筑面积 349.93 345.97 480.14 物业用房建筑面积 124.17 124.17 无 1）架空层层高约为4.2米，可作为非机动车停车，局部少量景观绿化和物业用房。

2）外墙为外墙涂料。

5）阳台栏杆实体栏板或实体栏板+钢制扶手。 1.3.3 一期户型资料

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1.3.3.1 层高

层高约为2.8米。 1.3.3.2 采光

客厅主要采光面均为落地窗，卧室主要采光面装修后交付时均为落地窗，窗台高度约为300毫米。 1.3.3.3 空间格局

1) 室内空间布局紧凑

最大限度利用厅室空间，交通面积集中，房型使用面积大。 2)动静分区

从关怀住户的生活出发，设计上做到娱乐会客、餐饮区与生活休憩区的分离，在功能上互不干扰，保证卧室的私密性；同时通过开放式设计增强厅与外界的联系。

3）入户阳台

所有房型都没有入户阳台。 4) 厅室景观与露台、阳台

装修后两房户型仅有生活阳台，装修后四房户型除生活阳台外还有一个书房外的小阳台。

5）顶层有屋顶露台

顶层住户部分附送屋顶露台，面积随房型位置不同而不同。

1.3.3 户型特点介绍 待定（略）

1.3.4 景观设计说明

建筑规划形成两个主要的“中庭”空间：四面围合的封闭空间与两面围合的半封闭空间。两“中庭”空间之间似连非连，形成有趣的景观节点。由此联想到传统手工艺中的“锔瓷”与“木构榫卯”，其精巧的工艺与设计，就在于“连接”的部分。设计思路由此展开，将此关键节点作为景观重点处理，形成两个“中庭”

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景观共享的对景，同时也成为两个空间的有趣过渡。在此基础上，将敞轩、水景等对景元素的地形略微抬升，更加强了空间的趣味性，并且避免了两个“中庭”空间的视线穿透，增加了景观层次。

同时，非常注重由主入口至中心园林、再至入户大堂的完整景观路径的处理，采用层进式灵活围合庭院的方式，业主在进入社区直至回家的路径中穿越多重趣味空间，获得丰富的景观体验，也由此获得归属感与尊贵感。

整体景观风格创造轻松休闲，绿色郁葱，变化丰富又具高品质感的景观空间。 主入口结合建筑丰富的下沉空间，一道景桥穿越竹丛与下沉会所休闲泳池，引导人进入过渡庭院，略作停顿后即可进入中心水景庭院，由此又可分别导向入户前各庭院，与架空层衔接。整个路径中模糊了室内外界限，创造多种供人们散步、休憩的空间。下沉会所露天泳池成为入口区域景观亮点的同时，也是夏日成人与儿童游戏运动的中心。

泳池景观边界处理丰富多变，与植物交错掩映，设置水中吧台、冲浪按摩、休闲平台、露天沐浴等多处功能区，亦可满足运动健身泳道的要求。

通过变化丰富的地形、葱郁的植物以及形象鲜明的构筑物等景观元素，同时基于对场地分析形成的全新空间构成，整个景观是对项目园区的全新演绎。 1.3.5 销售问答篇

1） 机动车停车位多少? 非机动车停车位多少?

机动车停车位约1838个，非机动车停车位约2861个。 2) 机动车停车位中地上停车位有多少, 地下停车位有多少?

地上停车位约317个, 地下停车位约1521个。 3） 小区自行车如何停放，位置在哪里？

停放在底层架空层内，1-3号楼每栋下面的架空层都有停放 5） 社区的有几个出入口？分别的位置？

1号楼西侧和17号楼西南侧各有一个人行出入口和车行出入口。 6） 商业的体量有多大？商业业态是如何规划的？最小面积是多少？

约10416平方米，业态除现有的6-10号楼和12-17号楼下为底层商铺，11号楼为3层商业楼外，其余尚未规划 7） 公摊大概是多少？

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1、2号楼公摊系数约为33.7%，3号楼公摊系数约为29.7% 8） 小区内有无残疾人坡道？

有残疾人坡道 9） 有无临时发电系统？

有

10） 小区配电房的位置？是否有辐射？

位于1、2号楼地下室，没有超过国家控制的安全标准辐射， 11） 屋面防水设计？屋面是否有专门的隔热层设计？

下部为居住房间的屋面有专门的防水和保温设计 12） 消防通道可以和地下车库相通吗？

消防通道没有和地下车库相通，地下车库有专门的消防系统，不需要消防车进入；

如果问的是道路布置的话，小区开放给业主的车行出入口都可以通往地下室，但不包括小区的消防紧急入口

13） 地下停车场的出入口位置分布？地面停车位的位置如何分布？

详见不利条件公示 14） 底商的层高是多少？

一期暂无底商 15） 地下层的高度？

非人防区域平均层高约3.6米，人防区域平均层高约3.8米 16） 楼体高度？层高分别为多少？

1-3号楼楼梯高度约99.5米，局部机房层高度约105.05米，住宅层高为约2.8米。

17） 架空层的用途及高度？

约4.2米，用途为物业用房或自行车停车，其余待定 18） 自行车棚、化粪池分别设在何处？

自行车停放在底层架空层内，1-3号楼每栋下面的架空层都有停放； 化粪池位于2栋和3栋之间，3栋和4栋之间 19） 本项目生活污水的处理方法？

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双立管系统，厨房和卫生间污水井化粪池处理后排入市政管网 20） 电梯机房具体位置设在哪里？

电梯核心筒的屋顶层 21） 物业用房设计在哪个位置？

底层的架空层内，1-3号楼里仅1-2号楼架空层有 22） 楼梯与楼梯间的宽度？

商业和建筑不同功能的楼梯间宽度有所不同，但都满足国家强制性条文规范 23） 项目有无防雷防震设施，抗震几级？

抗震烈度为7度，有防雷措施 24） 是否配有新风系统？

无。

25） 开窗形式？是否为落地窗？平推？推拉？

平开、推拉、上旋都有，大部分窗台高度为300毫米，也有窗台高约1000毫米和约900毫米的窗。

26） 屋顶平台是否属于屋顶房屋的专属设计所有？

设计图纸上表示的会赠送给顶层住户的屋顶平台，用墙体和公共屋面隔开，其他住户无法自然到达；商业屋顶的平台表示方法为商业屋顶的住户可通过门到达该户的平台，与其他户用墙体隔开。在规划设计之初已区分。 27） 墙体的厚度分别是多少？

填充墙体一般为100毫米厚或200毫米厚，局部剪力墙厚度根据楼层和位置会有不同。

28） 女儿墙的高度为多少？

根据位置不同会有高度的变化

29） 地下停车库有多少层，电梯是否直接进入地下层？

1-3号楼地下室有1层，无地下车库，2期以后有地下车库，2层，但是1期和2期的地下一层车库间可以通行，每个单元均有1部电梯进入地下层， 30） 是否有入户大堂，入户大堂的装修标准？

有入户大堂，装修标准暂不确定。 31） 地上停车位的具体在什么位置？

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见总平面图，但根据景观会有所调整，1-3号楼附近的地上停车位置请见不利因素。

32） 阳台墙体高度为多少?

约1100毫米

34） 阳台栏杆高度为多少？具体材质是什么？

约1100毫米，主要为实体栏板或实体栏板顶部安装钢制扶手。 35） 客厅，卧室，是否为中空玻璃，厚度为多少？是塑钢型材还是彩铝？

客厅和卧室为中空玻璃，单块玻璃厚度根据位置和玻璃大小会有不同，一般为5或6毫米，塑钢型材。 36） 入户单元门的材质?

主要为钢制

37） 是否有可视对讲系统,紧急按钮,煤气泄露探测系统?

详见清水房交付标准

38） 楼梯扶手的材质是什么?宽度为多少?是否为石材铺面?

不是石材铺面，楼梯扶手的材质未定，很可能是钢制（钢管外做漆），宽度符合国家规范要求。

39） 社区是否有宽带端口,具体为那家公司？

无。

40） 是否有专用垃圾车道,消防通道?具体位置在何处?

有消防通道，垃圾车道和一部分消防通道共用，垃圾房和垃圾车道位于1-3号楼南侧，消防车道连通整个园区。 41） 电梯品牌，规格，承重？

日立、约800公斤，约2.5米每秒。 1.4 全装修产品说辞 1.4.1 精装修产品讲解

华府的全面家居解决方案是集全国二十余城市、九万户家庭的服务经验、万科集团专门的建筑研究中心的成果于一身，以专业的“全面家居解决方案”照顾生活方方面面，免去了你装修新房的日夜操劳，省时、省力、省钱。 1.4.2 功能讲解说辞

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1）玄关空间

置物台可放置女包、钥匙等零散物品，在您还未换鞋前抢先解放您的双手。 每个存放区内分门别类，设置合理。

基于您的多样需求，我们设计了一个活动隔板：可自行调节内部空间，满足您的个性化储藏。

将门设计成了镜面，方便您出行前整理好自己的衣饰。 2）厨房空间

设计采用了功能强大的厨房流线布局，以“放置→洗菜→切菜→放置→烹饪→放置”的人性化操作动线设计，保证各个程序衔接顺畅，从而大大提高了操作效率。 部分户型采用半透明的厨房门，大面积玻璃增加了厨房采光，同时实现厨房空间与客厅区域的交流。

基于成都家庭烹饪川菜的饮食习惯，考虑到川菜系列“干煸、煎炸”，“花椒、红油”，“一菜百味辣四方”等特点，特别为您选配了：

大功率欧式烟机，保证烹饪时油烟排放顺畅，同时其航空铝材材质也更易清洁。设计了双盆水槽，凸显使用的功能性，并能保持台面整洁，带来舒心的绿色感受。 配备了高抛龙头，设计有起泡器，起到限流的作用，从而保证台面清洁。 特别在柜角设置了一块小小的防尘角，使得柜内清扫和柜外一样方便，让卫生死角彻底消失。

台面设计有前后挡水及止水线，避免台面上水滴下污染底柜柜体。 3）卫浴空间

为您准备了镜柜上大面积镜子的设计保证化妆时的舒适感：更广的角度，让您魅力生活每一面。

设置了专业浴室柜：台上可放置您的化妆及洗漱、卫浴及洗涤用品；

部分户型卫生间采用了时下流行的干湿分区的空间划分。洗漱区和冲凉区互不干扰。大大增加了功能空间的使用率。

设计了外形时尚简洁的马桶，冲力强大、冲水噪声低。 设计了开敞式毛巾架：可方便的挂置毛巾，便于保持干燥。 镜柜：充分考虑女主人化妆及护肤用品、男主人护肤用品的放置区。 4）智能家居

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基于为业主提供一种面对面的交流界面，设置了单元门禁可视对讲和户内可视对讲系统。

在首层大堂及侯梯厅安置消防报警系统；在电梯设有摄像监控及紧急救助按钮。 在您的生活空间内，特别设置主卧紧急求助按钮；厨房设置燃气报警装置，全面为您的安全保驾护航。 5）家居电气 玄关：

为了您的控制更加自如，华府设置了双控开关，可在客厅轻松控制玄关处照明； 厅房：

合理的灯光布局和用电量的反复考量是分不开的，我们的安装工程师在这方面付出了辛勤的汗水。

客厅电视墙为你考虑细致，连电视的多媒体线都可以由业主自行插进预埋好的线盒里！

除特殊功能墙面所必须留的插座以外， 几乎所有的功能房间的每一面墙上都留有备用插座??有条理，不凌乱，真正的为您考虑；

在床头两边各设高低2个插座：可充电，亦可插台灯；不必弯腰的您会觉得很方便——适当的高度，绝妙的舒适度。

您的主卧室也备有双控开关，想在门口或床边控制卧室照明都行。您的世界，当然听您的。

绝对强大的储藏空间，适中的功能划分、合理的空间高度，让空间使用率和使用方式都优于普通储物空间，而板式家具的可拆装组合特性也被合理的运用，将一个功能空间变为了若干个可变功能空间。这下家里再也不用为衣服多而发愁了，请你的爱人疯狂的SHOPPING吧。。。。。。 厨房：

在充分考虑了微波炉、电饭煲等电器的摆放位置和日常的安全使用之后，华府特别为您的厨房装上了五孔带开关的插座，通过控制开关省却反复拔插，“一劳永逸”，真惬意！ 卫浴：

卫生间设有防水插座，洗完澡后可安全、方便的使用吹风机等电器，一天的疲惫

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也尽随暖风吹得烟消云散。

卫生间开关内置的浴霸：方便调节淋浴房温度。

爱美的人到哪都需要足够清晰的镜子。所以专门为您在镜柜前上方吊顶设计有防雾筒灯：化妆时有清楚的照明，化妆后有动人的魅力。

第二部分 项目篇

2.1 承建公司情况介绍

成都倍特建筑安装工程有限公司，房屋建筑总承包壹级资质。该公司承建了万科魅力之城、万科金域蓝湾、万科金色家园、中海格林威治、中海翠屏湾、龙湖晶蓝半岛、龙湖三千里等多个成都知名住宅项目。该公司承建的成都万科金色家园项目曾获国家詹天佑奖住宅小区金奖。 2.2 监理公司情况介绍

四川省城市建设工程监理有限公司，房屋建筑工程监理甲级资质。该公司承建了万科魅力之城、万科金色家园、中海国际社区、华润翡翠城、龙湖翠微清波、龙湖三千城、龙湖三千里等多个成都知名住宅项目监理业务。该公司监理的成都万科金色家园项目曾获国家詹天佑奖住宅小区金奖。 2.3 确定交付时间

预计为2011年12月。 2.4 主要工艺的监督检测流程

针对各重要分部分项工程（混凝土工程、抹灰工程、涂饰工程、防水工程、安装工程等），实行严格的实测实量检测控制手段。具体要求为：施工单位应按分户对分部分项工程的所有实测区进行100%实测实量并建立分户/分层实测档案；监理公司对施工单位实测数据按不低于30%的比例进行复测；项目部及工程部专职质量工程师对监理公司复测数据按不低于50%的比例进行复测。实测实量项目有：截面尺寸偏差、墙体地面表面平整度、垂直度、室内净高偏差、阴阳角方正、房间开间/进深偏差、顶板水平度极差、楼板厚度偏差、方正度、外门窗洞口尺寸偏差、预留排水管孔距偏差、同一室内底盒标高差、同一室内面板标高差、并列面板高度偏差、防水涂膜厚度等。

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2.5 屋面、地基、墙体、卫生间等重点部位的施工工艺介绍 2.5.1 基础工程 1）基坑验槽

基坑开挖到设计标高后，施工单位必须请设计、地勘、市质监站、监理、建设单位共同参加验槽，验槽合格后应立即进行下一道施工程序。 2）基础大体积混凝土

在基础大体积混凝土浇筑之前，施工单位必须编制专项施工方案报监理和建设单位审核，审核通过方可施工。其中应包括如下内容：混凝土运输和调配方案、混凝土分层浇筑振捣方案、混凝土测温和温差控制方案、混凝土保温方案、施工防雨措施、劳动力组织和调配措施、安全保障措施、应急预案等。 2.5.2 砌体工程 砌体工程重要控制点

? 砖及砌块浇水：必须在砌筑前一天浇水湿润，一般以水浸入砖四边1.5—2cm

为宜，含水率为10%～15%，常温施工不得用干砖上墙；雨季不得使用含水率达饱和状态的砖砌墙；冬期浇水有困难，必须适当增大砂浆稠度。 ? 砂浆搅拌：砂浆配合比应采用重量比，计量精度水泥为±2%，砂控制在±5%

以内。机械搅拌，搅拌时间不少于1.5min。组砌方法：砌体一般采用一顺一丁（满丁、满条）、梅花丁或三顺一丁砌法。砌筑一砖半墙必须双面挂线，砌一砖厚混水墙时采用外手挂线。砌砖采用一铲灰、一块砖、一挤揉的“三一”砌砖法，即满铺、满挤操作法。

? 留槎：外墙转角处应同时砌筑。内外墙交接处必须留斜槎。分段位置应在变

形缝或门窗口角处，隔墙与墙或柱不同时砌筑时，可留阳槎加预埋拉结筋。沿墙高按设计要求每50cm 预埋拉结筋，对抗震设防烈度6度、7度设防的其埋入长度从墙的留槎处算起，每边不应小于100cm，末端应加180°弯钩。施工洞口也应按以上要求留水平拉结筋。

? 构造柱做法：有构造柱的工程，在砌砖前，先根据设计图纸将构造柱位置进

行弹线，并把构造柱插筋处理顺直。砌砖墙时，与构造柱连接处砌成马牙槎。每一个马牙槎沿高度方向的尺寸不宜超过30cm（即五皮砖）。马牙槎应先退后进。墙体应与框架柱或构造柱拉结，拉结筋按设计要求放置；设计无要求

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时，一般沿墙高60cm设置2φ6.5水平拉结筋，设置于水平灰缝内，6度、7度设防时伸入墙内70cm，且不小于1/5墙体长度，拉接筋作为一项隐蔽验收。 ? 砌体施工时，在1.2m高处设置60厚，2Ф6.5通长、Ф6.5@250分布筋，C15

细石砼腰带，其钢筋应与结构柱有效连接。在有窗户的墙面，腰带设置于窗台下口，并伸入两侧构造柱内。腰带作为一项隐蔽验收。

? 隔墙顶应用立砖斜砌挤紧，斜砖顶砌部分，必须是在下部砌体完成不少于7

天后进行，要求斜砖座浆及塞缝必须饱满。斜砖顶砌作为一项隐蔽验收。填充墙砌至接近梁、板底时，应留一定空隙，待填充墙砌筑完并应至少间隔7天后，再将其补砌挤紧。

? 框架梁、板、柱与砌体交接处骑缝钉设宽度为250mm的钢丝网片；在管线槽

采用砼补偿时，必须设置钢丝网片，两侧搭接宽度均不小于100mm。钢丝网片采用25密目。钢丝网片作为一项隐蔽工程验收。

? 构造柱按规范或设计文件留设，上、下部与框架梁连接处，必须采用与构造

柱纵筋相同规格的钢筋，并保证与结构可靠连接，提供抗拔试验报告。拉接筋作为一项隐蔽验收。

? 砌体采用混合砂浆砌筑（有设计明确者除外），凡有预留管线集中处，禁止

对空心砖打凿，墙上只能用切割机开槽，事后采用C10细石砼浇筑补偿。补偿混凝土的浇筑与数量作为一项隐蔽工程验收。

? 所有预留、预埋洞口随墙体砌筑同步进行。事先预制穿墙导管预制砼件：事

前统一制模把穿墙导管浇筑在一砼立方体中，使穿墙导管和砼立方体成为一体化预制砼件，随砌体砌筑时砌入墙体中。 2.6 销售问答篇

1） 金润华府项目地块进行了哪些方面的地质勘探？

金润华府项目施工前严格按照国家勘查规范对岩土各项指标进行了勘探和检测。主要内容包括：查明建筑场地有无不良地质作用；查明建筑范围内的各岩土层的种类、深度、分布、工程特征，分析和评价地基的稳定性、均匀性和承载力；查明地下不利埋藏物；查明地下水水质、水位及其变化幅度等。 2） 什么是混凝土的强度等级？金润华府选用的混凝土标号是多少？

混凝土的强度等级系指按照标准方法制作养护的边长为150mm的立方体试件，在28d龄期用标准试验方法测得的具有95%保证率的抗压强度。

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建筑结构选用混凝土标号的依据为设计图纸。金润华府项目主体结构采用混凝土的标号为C30-C60不等，施工现场严格按照设计要求配制并根据国家相应标准进行控制与验收。

3） 使用安定性不合格的水泥会产生什么不良后果？水泥进场是如何验收的？

使用安定性不合格的水泥会出现以下工程质量缺陷：

混凝土工程：用于混凝土工程的板、梁、柱及预制构件处的混凝土材料，浇筑后凝结缓慢、无强度，随后便在构件表面出现不规则的裂纹。尤其是位于承重部位的阳台、梁、挑檐板、雨篷等，拆除模板的同时就可能发生断裂或损坏。

万科工程项目的水泥选择均为知名大型企业产品，同时进场进行严格的验收。包括进场材料检查验收，材料有见证送检等多道检查验收程序。 4） 一般情况下的墙面裂缝和地面裂缝是什么原因造成的？

建筑裂缝可分为结构性裂缝和非结构性裂缝。

结构性裂缝是墙、梁、板、柱等结构构件的强度和刚度不足，裂缝宽度失去控制而引起的较为规律的严重裂缝，这类裂缝危及结构安全，必须对之进行修复或补强。

非结构性裂缝是指结构构件的强度和刚度足够，由于施工、材料、温度等原因而引起的无规律的、不严重的裂缝，此类裂缝不影响结构安全，一般情况下的墙面、地面裂缝多为非结构性裂缝，如墙体、天棚、地面的水泥砂浆抹灰层或墙体、天棚腻子或涂料等由于施工或温度等原因造成材料收缩不均匀而产生的裂缝，会对建筑感官造成影响，但不存在安全隐患，修复也较容易，属于常见问题。 5） 金润华府的户型厨房、卫生间防水做了哪几层？

厨房、卫生间防水做一层。厨卫地面具体构造为：钢筋混凝土楼板＋水泥砂浆找平层＋1.5 mm厚JS防水涂膜（管道、地漏周边、所有阴阳角部位做防水加强处理）＋20mm水泥砂浆保护层。 6） 金润华府所用入户门的用材？品牌？

金润华府所用的入户门为钢质入户门，具备一定的防盗，保温、隔音或防火性能（防火门根据设计要求选用）。 7） 电梯品牌？电梯载重量及速度？

采用日立品牌电梯。载重约800KG，速度：2.5米/秒 8） 冷热水管用材？

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户内冷热水管采用PPR管。所采用产品品牌为中国名牌“川路”。 9） 有几个电源回路？是否是独立电表？

每户电源回路有5个；每户独立电表。 10） 宽带是哪个公司的？

无社区宽带，客户可自行申请ADSL宽带业务。 11） 小区有蓄水池吗？供水源是哪里？

有蓄水池，采用市政给水管网供水。

12） 中空玻璃的厚度是多少？在隔热方面的表现？

中空玻璃的厚度为5＋9A＋5mm。 隔热性能良好，整窗传热系数2.7。 13） 外墙采用何种门窗？在节能方面的表现？

本项目采用塑钢门窗配中空玻璃。外墙门窗达到国家节能标准。 14） 消防通道的装修标准？

高层疏散楼梯间地面为水泥砂浆、墙面与顶棚为涂料，安装扶手，照明采用吸顶灯。

15） 露台外围是用墙体还是栏杆？

墙体为主。

16） 阳台、厨房、卫生间与室内厅房的高差？

阳台、厨房、卫生间楼板比厅房结构板低约50-80mm 17） 开关的品牌？ “西蒙”品牌。 18） 电源插座的品牌？ “西蒙”品牌。

19） 建筑砌砖有哪些特殊要求？在施工中做到了哪些细节？

砌体砌筑施工的主要细节包括三皮砖防潮、500mm一道拉结筋、钢筋混凝土、腰带、构造柱、顶砖、门窗洞口的实心砖砌筑和混凝土砌块配砌等。

在砌筑施工前，先进行样板施工，工人参观样板、经过样板验收、现场交底后方可进行施工。

20） 厨卫是否都预埋有冷热水管？ 有预埋。

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21） 阳台地面如何处理？ 阳台地面铺贴地砖。

第三部分 财务篇

1.目前可提供按揭贷款服务的银行基本情况？

中国银行四川省分行营业部、交通银行股份有限公司四川省分行营业部 2.最长的贷款年限和最大的贷款额度是多少？贷款利率是多少？ 中国银行：

1）首次置业：最低首付2成、利率基准利率7折优惠，无144平米限制。 2）二次置业：同时满足以下3个条件可比照首次置业执行：原有贷款已结清、房管局开具改善性住房证明、震前所购房屋因地震受损的声明且未在中行办理贷款。

3）二次置业：若不能满足以上3个条件，首付4成，利率上浮10%。 交通银行：

1）首次置业：最低首付2成、利率基准利率7折优惠，144以上首付3成。 2）二次置业：同时满足以下3个条件可比照首次置业执行：原有贷款已结清、重灾区客户出具声明、非重灾区客户出具房管局改善性住房证明。

3）二次置业：若不能满足以上3个条件，首付4成，利率7.5折起。 具体客户情况请以银行解释为准。 3.客户可以自己选择银行吗？

客户可以选择我们所提供的按揭合作银行，不能自行选择其他未合作的银行。如果客户可以通过其他方式如抵押或信用贷款取得其他银行贷款，我们不用承担任何担保责任，不用提供任何实质性协助工作，也可办理，此方式我们视同一次性，但客户不能享受一次性付款优惠政策。 4.客户可以做公积金组合贷款吗？

目前不行。

5.外籍人士购买本项目可否办理按揭？其贷款额度与年限分别是多少？由哪家银行具体承办？

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本项目不能办理《外销许可证》，故不能向外籍人士出售。 6.按揭的年龄限制？

未满十八岁不能办理按揭，银行规定贷款人必须是年满十八岁且具有完全民事行为能力的人。同时男士不超过65岁，女士不超过60岁。 7.退休职工可否办理按揭？如果可以，那收入证明该怎样提供？

不能。

8.可以以公司名义购房可申请按揭贷款吗？

不能。

9.如果是个体经营者按揭需提供哪些相关资料？

借款人是个体经营或私营企业者，除提供收入证明外，还需提供营业执照、组织机构代码证、近三个月的营业税票或个人所得税票，具体以银行要求的详细资料为准。

10、办理按揭需交纳哪些费用？

住宅：公证费300元，抵押登记费55元；

商业：公证费300元，抵押登记费为贷款金额31.3?＋5元。 具体金额以银行或公证处相关规定为准。 11、保险费可以不交吗？保险费保的是什么内容？

保险费可以是客户自愿选择交纳，保险费一般保的是财险和意外险。购买商铺通常银行要求交纳保险费。

12、银行与保险公司可否提供上门服务？

银行、公证处提供上门服务。 13、贷款利率是多少？它的执行标准？

按人民银行公布的同期个人住房贷款利率执行。

如客户条件满足银行优惠条件，则按银行具体审批的利率执行。 14、单身人士如何提供婚姻状况证明？

单身人士出具未婚声明，在现场可办理；如不能至现场，需出具公证未婚声明。

15、办理按揭贷款申请的已婚夫妇是否必须到场办理？

原则上必须夫妻双方同时到场办理按揭。如因故有一方不能到达现场，另一

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方必须携带由户口所在地公证处出具的公证委托书，相关身份、资信证明到银行办理。

具体要求请以银行解释为准。 16、按揭中，如遇银行调息怎么办？

银行调息后需随之而调整利息，调息前审批通过的执行老利率，以后的执行新利率。

交行对于调息前放款的客户是次年1月1日统一执行新利率。

中行是对年调，即本年11月贷款，次年11月根据当时的最新利率进行调整。 具体执行请以银行解释为准。 18、提前还款会收违约金吗？

根据合同约定，客户申请提前还款，需缴纳违约金。

目前各银行通常要求客户提前申请，一定工作日之后可提前还款，而不再强行收取客户违约金。

至于万科的客户所具有的特殊优惠政策，请以银行培训以及现场承诺时的口径为准。

19、我的身份证号码和结婚证号码不符能办按揭吗？如果不行，我该怎么办？

不行，需到当地相关职能部门如民政局婚姻登记处等出具证明。 20、我现在用的是临时身份证，可以办按揭吗？

可以在临时身份证的有效期内办理按揭，待新身份证办理下来后将复印件提供给贷款银行即可。

21、我现在在外地，可以委托亲戚或朋友帮我办按揭吗？夫妻之间可否相互委托对方办理按揭？

凡是涉及到委托办理按揭的，都要当事人出具公证委托书，并注明有转委托权。

22、我已经贷款买了房子了，还可以继续贷款买房吗？在利率上还可以下幅吗？

可以贷款买房。

利率能否下浮由银行根据客户具体情况据以判断，最终以银行方案为准。 23、要享受利率的下浮。需具备什么条件？

具体请参见第二条。

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24、如果贷款金额较高，是否还要提供其他可以证明自身资金实力的证明？

是，需要提供其他如房产证、行驶证、定期存单、股票等足以证明自身财产的相关证明。

25、如果收入证明上的月收入超过6000元，是否要提供个人所得税交纳证明？

尽量提供。一般银行要求月收入超过5000元客户尽量提供个税完税证明。但具体情况请以银行解释为准。

26、我想在合同上写我和小孩的名字，但孩子还小，没有工作，如何提供收入证明？

没有，可以不提供，但家庭收入需大于家庭负债的2倍。 27、如果原来的贷款出现过不良记录，还能再贷款吗？

视实际情况而定，会对本人资信有一定影响，但要看不良记录是属于恶意逾期还是忘记按时存款，二者会区分对待。

28、选择等额本息好还是选择等额本金好？为什么？

根据客户的家庭收入情况及要求确定。 等额本息方式每月还款金额一致；

等额本金方式还款呈逐月递减趋势，但前期每月还款金额大于等额本息方式还款金额。

等额本息总利息大于等额本金总利息

两种方式的选择涉及客户还款期限、提前还款的可能性等诸要素，需根据客户情况具体分析，主要取决于客户的个人意愿。 29、按揭买房可以拿到房产证原件吗？

在银行将房产抵押手续办理完毕拿到他项权证后，客户即可领取产权证原件。

30、如果按揭办不下来该如何处理？

一次性付款或退房。如因客户自身资信或不配合银行工作等原因而退房，将依合同规定扣除违约金。

31、发生业主按揭付款违约的处理方式怎样？

先电话催收并发催收通知书，如客户不配合，银行根据合同约定按程序起诉。 32、现行按揭利率是多少？首次贷款置业和二次以上的标准分别是多少？对于

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首次在指定银行贷款的客户，利率有无优惠？

现行按揭基准利率是5.94%，对首次在指定银行贷款的客户，如果满足优惠条件，享受利率7折优惠。具体政策见第二条。

33、对主贷款人及共有人的要求是什么？合同共有人是否另收公证费?

只要求客户信用记录良好，公证不另收费。

34、对贷款人购买第二套及二套以上的房屋可否办理按揭？有无特殊要求？

具体政策请参见第二条。

35、公证费一般是多少？未婚公证费是多少？指定的公证处是哪家？

300元。

具体金额请以公证处出具的相关证明为准。

36．对于外地户口的贷款人有无特殊要求？是否需要提供担保？哪些属于需要担保的范畴？

不需要。

37、针对军人贷款的月收入不能开太高，这种情况怎样解决？

按人民银行对借款人收入和支出比不超过55﹪的标准判断军人收入，如月收入不能开太高，只有提高首付款。

38、可否办理直贷式按揭？如果自己是银行工作人员，可以找关系办理，可以吗？

直贷式按揭对于开发商来说是一次性付款。客户自己通过其他方式办理了直贷式贷款作为其购房款，对于我们来说不视作按揭贷款，而是一次性，但直贷式贷款不应享受现场的一次性优惠折扣政策。

39、通常从客户递交资料起，到该客户实现放款，之间大概需要多长时间？

客户资料全5个工作日。 40、交纳房款时可否现场收现金？

原则上不收现金，采取刷卡方式。置业顾问在与客户沟通时，一定要告诉客户，为了保障客户资金安全，建议客户刷卡，刷卡手续费由公司承担。尤其是预约客户签约时，如果客户携带大量现金交款并且表示之前无人告知可刷卡，将追究应尽告知义务人员的责任。

41、现场可否用刷卡方式支付房款？哪些银行卡可以支付？

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可以。带有银联标志的卡都可以，包括信用卡。 42、异地刷卡消费是否要收取手续费用呢？

手续费由公司承担。 43、办理按揭所需资料说明

1）已婚：夫妻双方持结婚证、身份证、户口簿、收入证明、首付款收据、买卖合同原件，一同前往按揭银行办理；如因故有一方不能到达现场，则需．．．．签署委托书，而且必须经公证处公证，然后由一方携带其相关身份、资信证明到银行办理。

2）未婚：购房者需持身份证、户口簿、收入证明、首付款收据、买卖合同原件，前往按揭银行办理；在办理按揭的同时，婚姻状况需进行公证。 3）离异：购房者持提供离婚证书，身份证、户口簿、收入证明、首付款收据、买卖合同原件，前往按揭银行办理。 注意事项：

1）集体户口需提供集体户口首页及个人户口页的复印件，并加盖单位保卫部门或公安部门公章；

2）月收入应是月供款的2倍以上；

3）如借款人是个体经营或私营企业者，除提供收入证明外，还需提供营业执照、营业税票、验资报告等证明材料。

第四部分 物业篇

4.1 物业管理公司介绍

成都万科物业服务有限公司为万科集团的全资子公司，成立于2000年10月，拥有国家一级物业服务企业资质，现在管项目已达8个，总建筑面积超过200多万平方米，员工总人数逾千人。作为万科物业专业管理机构之一，公司建立了规范化、标准化的内部管理体系，通过不断创新的服务理念，持续为客户提供优质的物业服务。

作为万科物业专业服务机构之一，公司通过ISO9001质量管理体系认证，同时顺应全球环保潮流，通过ISO14001环境管理体系认证。公司一直遵循“全心

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全意全为您”的服务宗旨，秉承“服务至诚，精益求精，管理规范，进取创新”的质量方针，严格落实“遵守环保法规，节能降耗减污，推行绿色服务，持续改进提高”的环境方针，不断规范内部管理运作，做到工作明细化、操作程序化、言行规范化、考核标准化、办公电脑化，为广大业主和物业使用人提供优质的物业服务。

九年以来，公司在广大业主的厚爱和支持下，取得了辉煌的成绩和骄人的荣誉：

2002年4月，被推举为成都市物业管理协会副会长单位。 2002年6月，被推举为四川省房地产业协会理事单位。

2003年11月，公司通过了中国质量认证中心四川评审中心（CQC）开展的 ISO9001:2000质量管理体系认证。

2004年8月，公司获得“成都物管业特别贡献奖”。

2005年1月，城市花园荣获“全国优秀物业管理示范小区”称号。 2005年3月，城市花园项目荣获成都市“最满意住区”称号。 2005年4月，公司荣获成都市“业主满意度最高的物业管理企业奖” 2005年12月，公司获评一级资质物业管理企业。

2005年12月，公司通过了中国质量认证中心四川评审中心（CQC）开展的 ISO14001:2004环境管理体系认证。

2006年1月，城市花园荣获第一批“全国商业示范社区”

2006年8月，公司被推举为中国物业管理协会第二届理事会常务理事单位。 2006年9月，城市花园被授予“成都市物业管理示范基地”称号。 2007年1月，公司被授予“2006年度成都房地产优秀物管企业”称号。 2008年1月，获公司评2007年中国物业管理企业100强。

2008年1月，公司荣获2007年度成都地产传媒大奖之“2007最具服务价值物管公司”奖项。

2008年1月，金色家园荣获“全国物业管理示范住宅小区”称号。 2008年3月，公司被授予“成都市劳动关系和谐企业”称号 2008年4月，公司被授予“诚信企业”荣誉资质

2008年7月，城市花园、金色家园获得成都市“优质服务示范窗口”称号 2008年10月，魅力之城、双水岸双获成都市物业管理优秀住宅小区荣誉称号

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2008年10月，公司荣获地震灾区物业对口援管“突出贡献奖 2008年12月，公司获得成都市“十大好管家企业”称号 2008年12月，城花获得成都市“十佳物业管理小区”称号 4.2 物业管理特色介绍

推行“五步一法”创新服务体系； 实行“安全安心”服务模式； 运用“DS”安全管理模式。 4.3 物业服务内容介绍

1、物业共用部位的维修、养护和管理；

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；

4、公共绿化养护和管理； 5、车辆停放服务；

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理； 7、物业档案资料管理。 4.4 物业服务费用收取说明

物业管理服务费收取标准： 1） 电梯：2.6元/月2平方米； 2） 临街底层商业：4元/月2平方米； 3） 车位：2.5元/月2平方米。 4.5 销售问答：

1）物管费收取的标准是什么？含有哪些项目？ 物业管理服务费收取标准：成价费〔2007〕268号 物管费包含但不限于：

1、管理人员费用（工资、福利、保险等）；

2、物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费； 3、绿化养护费； 4、环境卫生维护费；

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5、秩序维护费；

6、物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用； 7、办公费； 8、固定资产折旧费；

9、经业主大会同意的其它费用。

2）如何进行对于商家的物业管理；物管是否会限制其经营项目？ 商业物业管理的服务内容与住宅基本一致，但更侧重：

1、根据商业规划，拟定具体商业管理办法，为商家和顾客营造舒适、便捷的经营氛围和购物环境；

2、关注商业秩序和消防安全，创造安全的商业环境； 3、整合商业和客户资源，互惠互利，共同发展；

因是住宅底商，除应合法经营外，按照规定，其经营项目会受到一定的限制，比如不能开设餐饮、产生噪音的KTV等。 3）车位如何收费？

车位使用费包括包月和临停收费两种方式； 专有产权车位还应按规定缴纳车位服务费； 4）物管对于业主维修基金用法及流程?

根据《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》规定，维修资金的使用由业主大会决定，并向市维修资金管理办公室申请。专项维修资金使用的分摊，遵循业主谁受益谁负担的原则，按下列规定列支：(一)用于物业管理区域共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊；(二)用于房屋本体共用部位、共用设施设备的，由该房屋业主按所拥有建筑面积的比例分摊；(三)用于二户或者二户以上房屋共用部位、共用设施设备的，由其业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

一幢或者一户房屋的专项维修资金余额不足首次专项维修资金的30％时，该幢或者该户房屋的业主应当续筹专项维修资金。续筹专项维修资金的方案由业主委员会拟订，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。 5） 业主是否要承担电梯的维护费用？它包括哪些具体内容？

业主需要承担电梯的维护费用，电梯的大、中修或更新、改造需要动用专项

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维修资金，这部分资金也是由业主承担的。但日常维护、保养和运行费用已经包含在物业管理服务费中了，无需另行缴纳。 6） 小区停电了，电梯的使用怎么办?

小区配有柴油发电机，停电时可启动发电机确保电梯等小区公共设施设备运行。

7） 电梯的日常维护由谁负责？如何维护？

电梯的日常维护由物业服务企业委托具有资质的专业公司提供服务，物业服务企业负责电梯运行日检；专业维保公司通过周检、月检、季检、半年检和年检的方式对电梯进行维护保养。

8） 维修资金按多少比例收取？各楼栋的维修基金是否分开使用？

根据《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》规定：“购房人对配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的2．5％缴存，对未配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的2％缴存，该专项维修资金归购房业主所有。” （商品房每平方米建筑面积成本价，由市房产管理部门会同有关部门定期发布。）

房屋及车位按2.5％缴存维修资金。

《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》规定：“专项维修资金使用的分摊，应当遵循业主谁受益谁负担的原则，按下列规定列支：(一)用于物业管理区域共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊；(二)用于房屋本体共用部位、共用设施设备的，由该房屋业主按所拥有建筑面积的比例分摊；(三)用于二户或者二户以上房屋共用部位、共用设施设备的，由其业主按所拥有建筑面积的比例分摊。”

9） 山墙部分损坏维修基金是按什么标准使用？

由该幢房屋的全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。 10） 位是否有维修资金的相关问题，如何使用？

凡拥有单独产权的车库/车位都应按规定缴纳维修资金，车位作为非住宅物业，按2.5%缴存维修资金，车位维修资金专项用于车位/车库的维修。 11） 车辆进出的方式（车卡办理/充值形式）？

业主的车辆进出实行一卡一车，刷卡出入；在使用前需与物业服务中心签订《车位租用/服务协议》，并按时交纳相关车位使用费后，物业客户服务中心将对

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车卡进出进行授权。

12）维修资金何时交纳？它与物业管理费的关系？

在业主办理入住或分户产权时即全额交纳。

物业服务收费是指业主按照物业服务合同的约定，对维修、养护、管理房屋及配套设施设备和相关场地，维护相关区域内的环境卫生和秩序所支付的费用； 住房专项维修资金，是指专项用于物业保修期后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的资金。购房人缴存的专项维修资金归购房业主所有。他们是两种不同性质的费用。

13） 维修资金用完后如何续交？

根据成都市《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》第十三条规定：“一幢或者一户房屋的专项维修资金余额不足首次专项维修资金的30％时，该幢或者该户房屋的业主应当续筹专项维修资金。续筹专项维修资金的方案由业主委员会拟订，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。” 14） 物管费以后会涨价吗？

物业服务作为一种市场经济行为，其变动一般受三方面条件的影响而变化、调整：

1．市场及社会物价水平的调整；

2．物业公司提供的物业管理服务标准的变动；

3．政府政策法规的变动以及小区的管理服务水平的调整。

15） 房屋交付使用后，如没有办理入住手续，需要缴纳物业管理费吗？

根据《物权法》及开发商与物业买受人签订的买卖合同约定，物业服务费的计费时间以房屋交付时间开始，所以即使业主没有办理入住手续同样需要缴纳物业服务费。

16） 水电气的抄表形式？水电气的计费标准？

水费由物业服务中心代收代缴，每月抄表，业主按实缴纳； 电，业主每月自行到指定银行缴纳或通过银行扣缴；

气，由煤气公司每月上门抄表，业主到指定银行缴纳或通过银行扣缴； 计费标准以入住当时政府公布的价格为准。 17） 小区内如果出现失窃、抢劫等问题，该由谁负责？

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《物业管理条例》第四十七条规定：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。因此，物业公司是根据与业主签订的物业服务合同约定事项，协助公安机关维护小区内公共秩序。业主户内财产及其人身安全由业主自行负责。

《物业管理条例》第三十六条规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。失窃、抢劫、伤人情况的责任界定，由政府相关司法机关进行。司法机关根据事实判定物业是否尽责或是否存在过错行为，判定其是否应承担过错责任。 18） 进行室内装修是否需要申请与审批？

按照建设部（2002）110号文《住宅室内装饰装修管理办法》和《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》，业主在进行室内装修前，须到物业服务中心装修服务办公室办理装修手续登记、备案。 19） 如何界定设备的大修？

设备的大修根据设备的使用时间及运行参数来确定，不同的设备有不同的要求。通常对大修界定：凡需牵动或拆换设备主体部分大型、主要零部件，不需全部拆除，一次修理费用在购置同类设备费用的25%以上的维修为大修。 20） 小区内有何安防措施？

全小区采用封闭式管理。

小区设中央监控室，安全员24小时巡逻值班。在小区的各出入口及小区内的交通要道及地下停车库设置电视摄像头，在电视监控室对这些部位进行监控。采用红外对射探头封锁小区周界,利用接口与总线相连，实现小区的周边防范。

可视对讲系统：住宅部分设置可视对讲系统一套。住宅部分各楼主入口设室外主机及电控门，联网到监控中心。

车库自动化管理系统：小区地下汽车库设置车库自动化管理系统。 21） 游泳池的水什么时候换一次？

每年至少换水一次，在泳池开放期间实行循环、过滤以及补水。

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22） 小区有无独立供电系统或是紧急后备用电？

有。由城市电网引二路10KV高压电源至本小区，电源一用一备。在地下一层设置一个10KV高压总配电房。同时设置应急型柴油发电机，作为紧急后备电源。

23） 开通有线电视后的收视费是多少？

因现在普遍是有线电视数字化，具体的收视费根据客户所开通的服务类型而定。

24） 晚上停电后电梯内的照明情况？

由应急电源提供。

25） 除与城市花园等楼盘相同的物业服务外，金润华府物业有哪些服务的新内容？

按照成都市普通住宅物业服务等级标准（一级）提供公共物业服务。

第五部分 权证篇（含项目发展部）

5.1 关于办理权证的相关规定、办理时限及所需缴纳费用

买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料(包括但不限于买受人有效身份证件、结婚证、户口本、出生证明、营业执照、组织机构代码证、房管局出具的预告登记证明文件等)及费用（包括但不限于契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的365日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋产权证的办理时间而无须承担延迟办证的责任。上述涉及资料及费用为出卖人代收代缴，最终所需的资料及费用由政府相关部门规定要求为准。

5.2 金润华府项目报建为清水还是装修？ 报建为清水，产权面积以实测报告为准。 5.3 契税如何收取？

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按照相关规定，符合1.5％的缴纳标准为： 1、第一次购房；

2、住宅小区建筑容积率（总的建筑面积/总的占地面积）在1.0以上（含1.0）；

3、单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）；

4、实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下。 根据目前的标准，契税按照3％收取。

注意事项：目前以合同备案上记载的买受人为准（而非共有人）。 5.4 金润华府项目能否销售给外籍人士？

因金润华府项目周边有部队用地，按照相关规定，不能销售给外籍人士。

第六部分 销售篇

6.1 开盘时间口径

项目开盘时间根据目前的工程进度情况看，可能近期会推出，请您关注。届时我们也会及时告知各位关注金润华府项目的朋友。 6.2 价格口径

价格是根据当前市场供应及项目的价值情况确定的，可参考同等品牌及同等产品的价格区间。

6.3 房源交付面积差异是否找补 交付时不存在面积找补。 6.4 区域说辞

万科金润华府是成都万科历经十年在城东打造的又一高品质项目，继城市花园、魅力之城、金域蓝湾、金色海蓉后的又一力作，项目专注于青年俊杰，所以非常值得您的期待！

成都根据实际地貌和城市化进程发展,将以天府中心为基点，向四周外围扩散发展，以环线为标示(就像北京一样)逐步形成区域化发展战略．成都目前的发展基本靠近于三环，部分区域已发展到绕城（四环），当然成都四个方位东南西北发展速度又各有千秋， 在区域发展上诚然南门西门经过十多年的发展我们已

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经看到了他繁荣的一面，但是与此同时我们也发现了一些问题，由于这些区域发展的较早，在规划理念和科学性上已经暴露出了很多难以弥补的缺陷，例如：交通网络受限使得车辆拥堵，区域性规划没有前瞻性思考，在地价飞涨后面临成片旧社区拆迁难、美化难的困境。从而影响整体城市化进程建设。而政府在现阶段的城市发展过程当中，选择成都最后一片“处女地”，它将秉承“国际化发展”路线，摈弃城西、城南发展过程中遇到的“拆迁难、道路市政规划受限，交通拥堵难以解决的”等诸多问题重新定位新城东，未来的成都，城东区域的带动性是显而易见的。 在不久的将来，我们将看到一个新兴的城东的区域！

成都分为两轴四片，而其中一轴就是东大街，东大街被与誉为成都的“华尔街”，在这里云集众多的知名开发企业，像九龙仓、新鸿基、美国铁狮门、国嘉、花样年等等，众多开发企业的加入势必会在次掀起一场新的土地革命，在这里以后将城为高档商务、星级酒店、世界五百强、上市公司、高档餐饮娱乐的聚集地。而我们项目就位于这样集春熙商圈、成都金融中心、生态高尚居住区三点合一的腹地，同时项目拥有得天独厚的自然优势，周围被沙河景观带，塔子山公园，东湖公园以及国家4A级风景区三圣花乡所环抱，进则繁华、退则自然，让您真正共享城市的繁华于自然的宁静！

同样政府规划的东方新城，它处于城东三环边，也同时聚集了像万科，北京首创、蓝光等知名开发商，该新城占地约3000亩，是政府规划的东部新城区之一。而金润华府项目则处于二三环之间，依托优越而稀缺的自然资源以及便捷的交通，势必成为该区域的地标性建筑。

万科作为行业的领跑者始终坚持洞悉土地的价值，从99年开始，万科就在城东这片土地上开发，让城东成为了中产阶级的乐土，无论是从曾经的城市花园（城市花园引领了整个城市中产阶级向东的方向）还是到今天的金润华府。10年来万科从未离开过这片土地，对这片土地的历史，土地的特性，没有人比万科更了解，只有万科更清楚什么样的产品更能实现这片土地的价值。金润华府是万科历时5年潜心研究而来，以用于建造别墅或改善宜居的土地环境专为青年打造纯粹住区，从而诞生了万科青年置业的最高端项目。

万科.金润华府占地约80亩，从区位图上可以清楚的看到，项目周边的配套是非常的完善；

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在交通方面，金润华府临近东大街和二环路，拥有多条公交线路，另外正在修建中的地铁二号线就从您家门前经过及规划中的地铁七号线，在项目不远处，政府规划修建中的成都新客中心，是西南地区最豪华最大的一个客运中心，该客运中心是集公交、地铁、出租、城际列车为一体的，真正实现无缝换乘；四通八达的交通网络，让你充分感受出行的便利。

金润华府同时也处于川师的文脉教育体系之中，教育配套非常的完善，小孩从小学到大学都可以选择就近的名师名校就读；而区域内的第十人民医院， 沙河堡医院、锦江区中医院则为您和您家人的健康提供了重要保障。

周边的商业配套也日趋完善，以川师城市花园为核心区域商业、万达广场、万象城、新鸿基国际金融中心转瞬即到，周边的中高档娱乐餐饮比比皆是，让您享受生活的便利和快乐， “万科的方向，就是城市的发展方向”， 1999年万科城市花园带动整个成龙路片区发展、04年的金色家园打破城东北无高端住宅的历史，05年的魅力之城入住东方新、07年万科金域蓝湾引领建设路片区城、08年万科金色海蓉在城东南的崛起、09年金润华府在城东土地上的创享专享青年社区，我们都将拭目以待! 信息点： 【两轴】

人民路：现代化商务科技文化中轴：起于火车北站，南至天府大道府河大桥，并一直接通天府新城，即城南科技商务区。该区域以人南科技商务区为打造重点，侧重发展科技及商务相关产业。

东大街：特色金融商务主轴：起于盐市口，向东延伸穿越攀成钢片区至沙河，全长5.3公里。该线路设计是通过合理的控制高层建筑的形态和位置，在此区域获得良好的城市街区空间效果和天际轮廓线。通过一批项目的建设，形成盐市口、红星路口、锦江(东门大桥)等高层簇群节点。 【四片】

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红星路-盐市口片区：西部现代商贸第一品牌：将建成中心城的核心商业区，高档商业、金融业建筑的规划高度将更高，从盐市口到红星路段主要为现代商贸集中区。该片区将塑造西部现代商贸第一品牌。

天府广场-陕西街片区：西南地区文化中心：作为重点推进区域，将着力建设其成为西南地区文化中心。重点是促进一批文化项目开工建设，形成9大文化建筑齐聚、独具魅力的都市文化核心；加快20余幢100米以上的在建、拟建高层建筑的建设进度，在天府广场周边形成总数达60余幢独具魅力的都市高层簇群；新建成都国际商城、人民商场二期、仁和春天百货二期，改造百货大楼。 骡马市片区：建市级商贸中心：将综合发展贸易、信息、金融等产业，并按城市设计发展定位，拆迁改造一批地块，做好招商引资。

猛追湾游乐园片区：现代休闲商务区：以休闲商务为主题，营造新型的城市文化特色，形成商业、办公、休闲和居住的集合。 6.5 金润华府项目敏感性说辞 6.5.1 何为万科的金色系列？

金色系列：金色系列是万科专为城市中心开发的高端住宅品类，经过10多年来在全国各地的不断升级优化，已渐趋成熟。其结合了万科对客户家庭结构及生活方式的研究，以及对“如何在有限的土地资源上，规划出良好的居住环境”的积极思考。万科金润华府是属于万科的金色系列，即是在城市中心的高端电梯住宅，像成都的万科金色家园、金域蓝湾、金色海蓉以及我们的金润华府都是属于金色系列。她最显著的特征：处于城市中心的位置、时尚艳丽的建筑形象、创新舒适的户型设计。而我们金润华府是针对城市的新锐阶层，将会沿用金色系列的一贯优势以外，还对对我们的产品进行一个创新型的设计，目的是为业主提升更为舒适的生活！

6.5.2 万科金润2华府的精装标准是怎样的?

万科针对精装提出全面家居解决方案：这是一套涵盖从低到高不同层面住宅产品，从项目定位、设计、部品配置到后期服务的一系列的标准体系。它并非简单的“毛坯+装修”，而是通过对人日常生活的洞悉，针对“量身定做”人性化的

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合理家居空间，并以系统全面的解决方案来应对家居中的各种问题。

万科的精装秉承“以人为本”的设计理念，万科的设计团队专注研究户型分析、收纳系统、智能化系统，更好的尺度感，更明确的功能空间，减少室内浪费面积，满足居住的无限可能。并且万科，最大程度的整合社会优势资源，与多家大型企业达成战略合作协议，集中采购，为业主提供最优性价比部品、材料。而所有的装修标准最终会体现在装修协议上的。华府的精装定位——不求最好，但求最适合。

6.5.3 万科金润2华府代征绿地的说辞

代征绿地和代征规划道路用地是指该项目建设用地中，包含了社会公共绿化和公共道路，需要由此土地的开发者实现绿化或建设道路。目前为了城市的配套能够跟上城市发展的进程，在土地拍卖过程中大多会含有一定面积的代征绿地，借开发商的力量促使市政绿化的完成。此属市政配套，属于城市公共区域，非小区业主共有，是为了满足周边居民日常生活休闲所需，因此一般情况下，是不会改变使用性质的。而且从目前已经有的代征绿地的规划中，我们也没有听说过有类似的政府回收重新拍卖的先例。

对于代征绿地的管理，由于其属于城市公共区域，一般由政府进行后期维护。 6.5.4 关于代征绿地中卫星定位系统的说辞

绿化代征地内有国防北斗星定位系统大地基准点。 6.5.5 项目周边的教育配套是什么，附近的学校有哪些?

1）孩子的入学问题，按成都市就近入学原则。可能存在跨区域就学情况存在。本项目周边有众多的小学和中学可供您选择，具体的入学条件和缴费的标准您可以咨询每个学校的招生办。当然，如果你想让孩子就读的学校相对好点，做为望子成龙的家长们，怎么会减少对子女的教育投入呢？当然也不会完全因为自己子女教育的问题而放弃应该选择的生活品质！ 项目周边的学校有：

A、成都市七中育才学校：前身是1957年开办的一所市属普通中学。校名几度演变，初名为成都市第35中学。1997年，为适应成都现代教育发展需要，改变35中的薄弱现状，在成都市教育局领导下，依托全国示范性中学——成都七中办学，学校改名为成都市七中育才学校。2006年7月，按属地化管理要求移

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交锦江区教育局管理。 学校现有48个教学班，在校学生2800余人。现有在岗教职工186人，其中省特级教师2人、市学科带头人4人、成都市优秀青年教师12名，省市教育学会理事及中心组成员9人，高级教师 56人、一级教师68人。自 经过十年的艰苦奋斗，七中育才得到长足发展，构筑起初中教育价值新高度，成为成都市初中教育第一品牌。学校校风好、学风浓、师德高、管理优，深受成都市民的信赖。学校以突出的成绩和良好的声誉先后荣获四川省文明单位、四川省基础教育课程改革先进单位、四川省示范家长学校、四川省心理健康教育研究基地学校、成都市校风示范校、成都市艺术特色学校、成都市科技教育示范校、成都体育传统项目学校等省市数十项荣誉称号。

B、成师附小：一所百年名校，是现成都市重点小学之一。有近百年办学历史的成师附小是一所实验性和示范性强的省、市、区窗口学校，是四川省“校风示范学校”、成都市首批“义务教育示范学校”。 学校分为本部（位于学道街）和东区（位于万科城市花园）两个校区，共有33个教学班，教职员工88人。除普通教室外，学校建有多媒体阶梯教室、舞美室、书画室、语音室、乒乓室、计算机网络教室等专用教室以及信息技术中心、红帆电视台和图书馆和电子音像馆，为现代化教育的实施提供了坚实的物质保障。

C、四川师范大学附属中学：位于成都市外东沙河堡狮子山路1号，创办于1952年，其前身为四川大学附设工农速成中学。四川师范大学附属中学是一所具有50余年办学历史的首批省级重点中学、国家级示范性高中。学校分为高、初中两部，高中部座落在风景优美的狮子山麓，初中部位于交通便捷的牛市口海椒市。学校占地130余亩，现有60个教学班，学生3400余人。校园环境优美，有功能齐全设备一流的教育教学建筑近30000平方米，有宽敞现代的学生食堂，有馆藏图书居全省同类学校前列的图书馆，有功能齐全的多媒体室、语言室、计算机室。为进一步提升办学层次，学校拟建近20000平方米的教学实验楼、图书科技艺术楼、多功能体育馆，可望在一两年内投入使用。现有教育教学专家后备人选、特级教师、学科带头人12名，高级教师63名，成都市优秀青年教师12名，成都市学科带头人、青年骨干教师后备人选35名，成都市人才兴市百千万工程人选17名，已获硕士学位或正在攻读硕士学位的教师14人，参加国家级骨干教师培训的教师2人，已结业或正在攻读硕士研究生进修课程的教师近80人。

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D四川师范大学附属实验学校：该校是民办学校, 前身是１９５３年２月建立的四川师范学院附属小学．１９８５年更名为四川师范大学附属小学，１９９９年成立四川师范大学附属实验学校．目前集幼小衔接班、小学、初中于一体，走读、寄宿双轨运行，是四川省教育厅批准的民办学校。不受户口限制,收费完全一致。学校聘请全国知名教育教学专家组成阵容强大的专家顾问团，教师高级职称达７５％，本科以上学历达９４％，研究生（含教育硕士）占１９％，特级教师、学科带头人、市级以上优秀教师、优秀主任，市级以上赛课一等奖获奖者已达５２％。该校走读、寄宿双轨运行，走读生有校车接送在成都市有以下几个地点：市体育中心、省体育馆、西门锦西宾馆、荷花池、水碾诃、双流棠湖公园、华阳输气公司、龙泉桃花仙子、十陵东方家园，接送费根据与公交公司的租车所需的实际费用确定，每期２００－３００元不等。收费方面走读每年学费10000元，住读每年15000元整．特长生有优惠，但不同级别的特长生有区别．报读该校没有户口限制，可以先电话报名，然后等候面试通知, 028-84763895

E幼儿园有：成都市三幼位于万科城市花园里，是成都市第三幼儿园与万科地产联合精诚打造的幼儿园——成都三幼城花幼儿园。该园有着年青而现代的建筑风格，温馨人本的整体环境，充满童趣的游戏环境，以及小班化的教学特点等等，是一所独具匠心、设施一流的幼儿园。城花幼儿园倡导感悟童心、呵护童真、激活童趣，在触及心灵的快乐教育中不断探索，是孩子们感受快乐的艺术天地。城花幼儿园把幼儿美育的着眼点放在培养一个全面发展的人所必须具备的初步的感受力和表现力，力求创设蕴含丰富审美刺激的生活、学习环境。引导幼儿主动选择适合他们发展的信息，主动观察、探索、模仿和表现，最终主动地在艺术实践活动中展现他们的个性与共性,电话：028-84672588

6.5.6 我买华府的房子能够转户口吗？（产权小于70平米的两房不能办理入户）

现在入户已经非常容易了，条件也越来越少了，据说以后都会取消户籍制度，再说户口一般也没什么大的影响。当然如果您真想入户，您可以学历入户，大专以上学历直接可以入户成都，另外单位买了社保满两年，暂住满两年也可以入户，这样的话人均入户面积16平米就可以了，没满18岁小孩随父母迁。大成都直接购房迁移就可以了。当然政府可能随时都有新的户籍制度出台，这不是我们能够把控的，而目前的户籍制度大体如下：（建议您可以咨询当地的户籍中心）

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1）办理购房入户的市外人员，购房 70平方米以上，取消了签订劳动合同和购买社保的附加条件。2008年的标准为人均27.89平方米。

市外人员办理投资、经营、纳税和暂住期入户的要求也大幅降低。投资入户降低了投资金额的要求，将中心城区、县、建制镇的投资金额从原来的200万、100万和50万降低到50万、30万和10万元，还将投资范围从生产性扩大到经营性、流通性和非经济领域。

2）学历入户：大专（统招）以上学历，直接可以凭学历证明入户。(挂靠成都人才交流中心,得每年缴纳一定的费用，具体费用您可以致电人才交流中心电话是028-62811111)。

3）在成都工作，单位缴纳两年社保，暂住满两年，人均面积在16平米可入户。在成都市暂住满2年，已经在我市以用人单位员工名义或以个体名义不间断缴纳城镇职工基本养老保险2年以上的市外人员，可在其合法固定住所（人均住房建筑面积不低于上年度我市规定的城镇住房保障对象的住房困难标准16平方米/人）申请办理本人、配偶、未成年子女的常住户口。

注意：最终以政府相关部门条款规定为准。 6.5.7 项目配套不方便，买菜购物都没有地方；

1）配套方面其实您大可放心，金润华府处于未来规划中的新城东区域，周边的商业配套非常完善，就目前而言以川师城市花园为核心区域商业、万达广场、东润生活广场就在您身边，未来的万象城、新鸿基国际金融中心转瞬即到，周边的中高档娱乐餐饮比比皆是，完全可以让您享受生活的便利和快乐。

2）再者您可以看到本项目规划约3000多户，外加与我们一路之隔的沙河一号也有几千户，您想一下这么多人的需求，相信政府也会看到，在此处应该会规划商业配套。据了解，沙河一号就规划了大面积的商业，待项目完成交付后，相信各方面的配套也成型了，这完全可以满足项目住户的自给自足的需求。

3）况且，您要出行相信您也会选择往繁华的春熙路，王府井或到其他地方旅游吧，华府周边拥有多条公交路线如（38路，12路等）另外正在修建中的地铁二号线就在项目附近及未来规划中的地铁七号线，可以让您轻松到达市中心，在项目不远处，政府规划修建中的成都新客中心是西南地区最豪华最大的一个客运中心，该客运中心是集公交、地铁、出租、城际列车为一体的，真正实现无缝

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换乘；四通八达的交通网络，让你充分感受出行的便利。

6.5.8 沙河堡交通枢纽是否会对项目造成居住的影响?会成为第二个火车北站吗?

1）沙河堡客运中心将是一个集地铁站点、地面公交枢纽站点、快速铁路通道及城际铁路站点等于一体的综合交通枢纽，可让乘客在地铁、铁路、地面公交等各种交通工具之间实现方便、快捷的无缝衔接换乘，据市规划局规划处相关负责人表示，在规划中，沙河堡客运站片区是地铁、铁路、公交、出租、长途客运等客运站高度集，可实现零距离换乘的立体交通枢纽。 客流主要以商务型客流为主。

2）规划出来的沙河堡客运站将是今后成都最大的铁路客运站，也是成都市最大的客运中心，占地面积至少是火车北站的两倍以上。该客运站的特点在于规模大、档次高，它完全不同于现在的火车北站，将建密集轨道交通站、地铁站、公交、出租及长途客运站，这将是一体化、现代化、零距离换乘的立体交通枢纽。（换句话说，人们在站内就可以搭乘公交、出租、长途车，搭乘地铁，连站都不用出就被分散到了成都的四面八方。因此，类似于火车北站现在四面八方的人都在广场里穿梭的情景，是不会出现的。）可以说这一大型的客运枢纽具有超高设计水平和环保功能的现代化工程。

3）成都正在发展成为超大型城市，只有两个火车站显然是不够的，况且现在的火车南站和北站已经远远落后于世界水平，成都需要一个新型的、现代化的客运站。从规划上看，沙河堡客运站应该既具有现代化的换乘功能，又有生态型的保护功能，对周边环境有自动的修复作用。①沙河堡客运站周边并没有规划类似火车北站旁荷花池一样的批发市场，也不可能再出现这样的区域。新客运站主要以商务客流为主，周围将打造一个1平方公里的高端商务区，这跟荷花池的性质是完全不同的。 ②现代化的车站更多的是带来交通上的便利，增强区位优势，这种高档次、地上地下立体化的客运中心不会出现北站的问题。建设的这个火车站完全盖在地下面，不在地上，这样就避免了噪音的产生，不会出现北站火车在地面呼啸而过的情况。③ 关于污染和人员嘈杂方面，从政府的相关规划中有很多的绿化空间，包括铁路的两边都有绿化带，这样会起到净化空气的作用，也增强了美感。而且新型客运站区域的规划上没有简易旅馆、临时旅馆，是一个较高

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档次的商务区，也不会形成临时人员的聚居点。 6.5.9 竞品点对点说辞

6.5.9.1 华府与二十四城点对点分析 1.项目定位分析

金润华府：项目占地80亩左右，规划建筑面积约30万平米。是万科经过5年潜心研究10年成果集萃，打造的成都首席专为青年俊杰的纯粹居住社区。项目是在用于建造别墅或改善型宜居土地上进行打造。项目紧邻一河四公园（沙河景观带、塔子山公园、东湖公园、国家四A级三圣花香、幸福梅林），让业主感受近则繁华，退则自然的生活意境。

二十四城: 项目占地1082亩，规划建筑面积超过210万㎡，是目前成都三环路内规模最大的社区之一。共2万户，共分6-8期开发，距离市中心4公里。公交线路多18条。但同时带来的是①开发周期较长，整个社区成熟速度较慢。生活在建设中的项目里，噪音，尘土比较严重，②商住混杂，总建筑面积有1/5是商业，商业比较多以后相对就会比较吵闹，对于居住而言不太纯粹。 2.项目客户定位分析

金润华府:万科在拿地之前，就对客户进行了细分，以满足不同客户对产品的差异化需求。青年群体是万科进行客户细分研究的重要方面，从06年开始，万科就开始了青年群体住房需求的研究，对于忙碌，又追求居住质感的青年群体推出了“全面家居解决方案”让都市青年享受生活。华府恰好就是这样一群时尚，向上，自主的群体在居住。

二十四城：华润对于客户的需求并未像万科一样对客户进行细分，居住的人群大部分是周边的原住居民以及二级城市的客户，同时由于产品线的复合性，对应人群相当复杂，对于一个有品质又追求居住舒适度的青年才俊是应该有一定的私密生活空间的。 3.项目产品定位分析

金润华府:万科为了实现华府这片土地的价值，成为城东地产的标杆。华府历经万科在城东4个项目的实操和经验总结，集合万科10年的开发经验，技和4个项目的成果精华而造就。同时体现了万科全面家居解决方案的成果，免去了青年为选材，装修，空间功能规划等琐事的烦恼。

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二十四城：二期定位青年社区，但没有精装的体系和一站式装修解决方案，无法解决青年俊杰们时间、精力、金钱投入的烦恼。 4.项目交通配套情况分析

金润华府:在交通方面，金润华府临近东大街和二环路，拥有多条公交线路，另外地铁二号线近在咫尺和规划中的地铁七号线和九号线，让你充分感受出行的便利。华府同时也处于川师的文脉教育体系之中，教育配套非常的完善，七中育才学校，川师附中，沙河堡小学，龙舟路小学，川师附小等全程教育体系就在您身边，商业配套非常完善，以川师城市花园为核心区域商业、万达广场、未来修建的万象城和新鸿基国际金融中心转瞬即到。更为重要的是，项目与所有的繁华都保持了一定的距离，享受繁华之后的宁静。

二十四城：在交通方面，有多达18条公交路线，紧邻地铁2号线4号线，万象城商圈的打造使生活配套齐全。但同时①项目紧邻铁路、高架桥，噪音、灰尘影响非常大。②多条市政规划道路穿插入项目，将项目分成多个版块，同时以后的公交路线及其他车辆也会来往行驶，极大的带来了环境的不利和影响居住的品质。③由于万年场道路规划的原因，路面宽30米左右，交通现在就已拥堵不堪重负。今后增加10万以上业主入住此片区，交通拥堵将非常严重。 5.项目户型分析

金润华府: ①超高的性价比，面积约87平米左右（含公摊）。两房设计，让您有更多畅想的舒适空间②户型设计方正实用，动静功能分区合理，明厨明卫， 生活阳台方便您的居家生活。客厅，餐厅方正独立，双面开窗，通风采光非常好。③厨房开间尺寸符合人性化的需求，操作台L型设计方便实用④户型最大的亮点是采用双主卧设计，面积都在12平米左右，充分保证了卧室居住的尺度感。卧室设计还有一个创新点，其中较大的一间卧室带有独立的衣帽间，让主人的衣服也享有独立私密的空间。

二十四城： ①有一定的赠送面积，但是没有超高的附加值。②牵强的三房设计，虽说紧凑，但作为一个舒居三房面积至少要达到120平米才行，就二十四城80多，100多的三房而言谈不上任何的舒适。③书房（2.5x32.8），主卧(3.333.8)，次卧(3.032.9)如此小的开间尺寸对于个人的居住而言是很不科学的。④厨房开间只有1.8，设计上没有考虑人性化的需求，反映出对客户的分析不如万科精细，

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也就给生活带来了更多的不便。⑤二十四城碟形的分部，虽说在外立面上具有现代感，但同时带来了不利的因数，造成对视的严重和采光的不足 6.5.9.2 华府与比华利点对点分析

在项目定位，产品定位，客户定位以及开发商品牌和物业方面的分析与上异曲同工。在点对点的分析上应注重区域上的重大差别：

项目地处城乡结合部，大观立交桥旁，周边配套不完善，居住人群相对比较复杂 项目临近新成都客运中心，与地铁出入口虽说交通方便，但未来的人流量较大，同时也会带来更多的不安因素。

项目被一条规划市政道路一分为二，带来了管理的不方便同时也影响了居住的舒适度。

开发商品牌及物业的后期服务直接影响到后期的居住品质。 6.5.9.3 华府与沙河一号点对点分析 1.项目定位分析

金润华府：项目占地80亩左右，规划建筑面积约30万平米。是万科经 过5年潜心研究10年成果集萃，打造的成都首席专为青年俊杰的纯粹居住社区。项目是在用于建造别墅或改善型宜居土地上进行打造。项目紧邻一河四公园（沙河景观带、塔子山公园、东湖公园、国家四A级三圣花香、幸福梅林），让业主感受近则繁华，退则自然的生活意境。

沙河一号：项目在地月70亩，分两期开发，目前先开发一期，容积率：4，建筑密度12%，绿化率30%，总户数约2400套，34层高层电梯公寓，面积区间69-110㎡，楼间距70-100米。项目定位是打造的城市综合体，集住宅，酒店式公寓，商业于一体。商住混杂再加上酒店式公寓带来的是人员的嘈杂，对于居住而言社区没纯粹而言。 2.项目客户定位分析

金润华府:万科在拿地之前，就对客户进行了细分，以满足不同客户对产品的差异化需求。青年群体是万科进行客户细分研究的重要方面，从06年开始，万科就开始了青年群体住房需求的研究，对于忙碌，又追求居住质感的青年群体推出了“全面家居解决方案”让都市青年享受生活。华府恰好就是这样一群时尚，向上，自主的群体在居住。

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沙河一号：国嘉地产根本还说不上对土地属性的分析，更何谈对于客户的细分了。对产品定位客户群体为中低端客户，整体素质不高。俗话说“物以类聚，人以群分”在沙河一号谈不上居住的舒适度也就不用说品质了。 3.项目产品定位分析

金润华府:万科为了实现华府这片土地的价值，成为城东地产的标杆。华府历经万科在城东4个项目的实操和经验总结，集合万科10年的开发经验，技和4个项目的成果精华而造就。同时体现了万科精装一体化的成果，免去了青年为选材，装修，空间功能规划等琐事的烦恼。

沙河一号：项目产品的定位仅仅是造一个可供人居住的地方。开发商宣传有较多的可变地方，但大都数都是以牺牲外立面为前提，这对于社区的形象乃至影响到以后的居住舒适度，同时对于管理而言也是有极大的负面影响的。 4.项目交通配套情况分析

华府与沙河一号，属于同一区域，交通上是一致的。但是沙河一号①紧邻主干道，噪音、灰尘影响非常大。而华府却与主干道保持了合适的距离 ②项目被市政道路一分为二，四面为路环绕，以后的公交路线及其他车辆也会来往行驶，极大的带来了环境的不利和影响居住的品质。 华府是一个整体打造的版块，最大的避免了噪音等其他不利因素的影响。③沙河紧邻高压线，辐射对人体危害较大同时临着排污渠，在空气质量方面对人有一定的影响。 5.品牌物业分析

中国房地产行业的领跑者，上市公司。以地产为核心业务，有着行业标杆的称号。万科的方向就是城市的方向。在成都扎根10年， 获得了大众的好评。同时万科在物业服务方面也领先于同行业。华府选择的是自家的物业管理公司：万科物业，客户购买万科地产的重要因数之一。选择万科，也是看到万科的品牌和口碑 ，买房是每个客户一生中都是很重要的，而物业往往是大多数人考虑买房的重要一环，经常听到很多小区在业主入住以后，物业服务往往跟不上，大大影响到业主的居住舒适度，选择万科可以避免这种情况的发生。其实，万科的业主推荐，业主再购的比例很高，除了万科的品牌，打造的生活方式以外，物业的服务也是很重要的原因。选择万科不会然您失望。 而这些都是国嘉无法比拟的，开发企业不够成熟，所开发房屋品质不高。

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6.项目户型分析

金润华府: ①超高的性价比，面积约87平米左右（含公摊）。两房设计，让您有更多畅想的舒适空间②户型设计方正实用，动静功能分区合理，明厨明卫， 生活阳台方便您的居家生活。客厅，餐厅方正独立，双面开窗，通风采光非常好。③厨房开间尺寸符合人性化的需求，操作台L型设计方便实用④户型最大的亮点是采用双主卧设计，面积都在12平米左右，充分保证了卧室居住的尺度感。卧室设计还有一个创新点，其中较大的一间卧室带有独立的衣帽间，让主人的衣服也享有独立私密的空间。

沙河一号：①虽有赠送，但赠送的面积却不太实用，从根本上不能提供更大的生活畅想。②大多户型开间尺寸小，采光面小，布局杂乱。反映了没有从人性的角度来满足客户的需求③客厅是通往卧室的过道，户型流线交错，居住舒适度差。③大多户型的采光较差，可能只有通过电灯来解决但也带了能源的浪费。④ 户型卧室大多对卫生间，从风水上讲是很忌讳的。

备注：关于产品、装修的说辞待培训完成后提炼要点，后期重新整理。

万科金润华府项目销售组

2009年9月

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