新三板经营场所未取得房屋产权证问题研究

新三板挂牌企业中，出现较多的企业自有或者租赁的房屋未取得房屋产权证的问题。自有或者租赁房屋未取得房产证，通常为历史原因造成，因历史上该房屋所在土地为集体所有，甚至为农用地，该房屋建设未取得土地规划许可等，因未取得房屋所有权证甚至违反规划许可等造成了公司在产权上存在法律瑕疵，但是由于新三板挂牌基本适用标准中并未直接涉及公司应当取得房屋所有者证的问题，仅从公司应当具有持续经营能力所需的资产、公司最近两年不存在重大违法违规、公司应当合规经营等，间接要求公司应当取得生产经营所需房产的所有权证。 一、案例分析 （一）欧陆电气

截至本公开转让说明书签署日，公司目前经营所用房屋系租赁取得，公司租赁的主要房屋建筑物情况如下：

出租人圣安电气虽取得了公司租用房屋范围内的土地使用权证书，但其房产因未履行相应的报建手续未取得房屋所有权证。

目前，公司子公司中智电气正在建设自有房产，其房产规模和土地使用规模均超过欧陆电气目前所租用房地产规模，中智电气厂区能够满足欧陆电气目前生产规模及生产能力所需要的土地及房产，不会影响公司持续经营。

2015年11月20日，南京市六合区人民政府雄州街道办事处出具《关于公司现用于生产经营的土地、厂房、办公楼等情况的说明》确认：“1、圣安电气对土地现有的利用情况符合规划用途，该块土地不属于闲置用地；2、圣安电气土地的地上建筑物包括厂房、办公楼等不动产为改变土地利用用途和规划，有关部门未作出《责令限期拆除》的行政强制措施；3、圣安电气土地的地上建筑物包括厂房、办公楼等不动产，五年内尚无计划动迁”。2017年1月13日，南京市六合区人民政府雄州街道办事处出具证明，确认“如今后公司遇到必须动迁等特殊情况，雄州街道办事处可为公司及时提供符合生产经营要求的经营场所”。2017年1月13日，南京市国土资源局六合分局出具了证明，确认欧陆电气自报告期期初至证明出具日能够遵守土地管理相关法律法规，不存在因违反规定受到行政处罚的情形。 公司实际控制人江华、杨晓英出具《承诺函》，承诺公司租赁经营性用房若因政府机关行使职权而致使公司租赁关系无效或出现任何纠纷，导致公司需要搬迁并遭受经济损失、被有权政府部门处罚等一切损失，本人将对公司搬迁的费用及其他经济责任予以全额赔偿。 本案例比较经典，解决思路也很清晰，可以作为做项目的一个经典参考案例，其解决问题思路为：

1、虽然我这部分房产没有取得房产证，但是我有别的取得了合法产权证的生产经营地，该合规场所已经足够我现有的产能。

2、政府出具证明：这块地符合规划用途，不是农用地，没有违法土地规划法律法规，未来这块地5年内没有拆迁计划，我保证5年内不拆你的房子，要拆的话也先帮你找好房子，你放心的生产好了。

3、大股东承诺：出现任何损失，我一个人兜了，和公司无关。

上面解决思路较为完善，但是同时我们也需要注意到，本案例隐含了一个条件：房屋为租赁，即使该房屋因违建而被处罚，被处罚主体也应当是出租方，而不是挂牌公司，因此公司并不存在被处罚风险。 （二）博奥科检

二、公司披露租赁使用集体土地。请公司补充披露：公司租赁使用的集体土地及房产的性质、规划用途、实际用途，是否存在违规使用农用地的问题；公司租赁集体土地及房产是否履行了相关程序并获得了必要的批准；公司存在的风险、相应的风险管理措施及其有效性、风险可控性，以上事项对公司经营的影响。请律师核查前述事项并发表意见。 （一）公司租赁使用的集体土地及房产的性质、规划用途、实际用途

2007年4月1日，晋源区晋源镇东街村村委会（现晋源区晋源街道东街村村民委员会）与鑫源绿洲签署《项目共建合同书》，村委会作为甲方提供土地，鑫源绿洲作为乙方提供资金实施建设及建设后的经营管理。乙方承包期为30年，可延长20年，并支付相应土地承包费。承包期内，如遇政府征用的，土地补偿款归甲方，地上附属物补偿归乙方。

因此公司所在土地及房产的所有权人为晋源区晋源镇东街村村委会，鑫源绿洲为土地及房产的使用权人。经晋源区国土资源局地籍信息查询，翠岛生态农业观光园所在地块为集体建设用地，公司将租赁土地用于日常经营。

《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。因此，公司租用现有房产用于经营不属于违规使用农用地。

（二）公司租赁集体土地及房产履行的相关程序及批准

根据村委会的说明，2007年4月1日，晋源区晋源镇东街村村委会（现晋源区晋源街道东街村村民委员会）与鑫源绿洲签署《项目共建合同书》时，经过了村民集体决定。根据《项目共建合同书》，鑫源绿洲拥有房产的运营权。

博奥检测与太原市鑫源绿洲农业科技有限公司于2011年5月1日，重新签署了《租赁协议》并一次性支付租赁费70万元。同时村委会出具证明，同意鑫源绿州将租赁土地出租给博奥检测使用。

本所律师认为，公司租赁集体土地及房产程序合规。

（三）公司存在的风险、相应的风险管理措施及其有效性、风险可控性

通过查阅公司与鑫源绿洲签订的《租赁协议》，公司在报告期内生产经营所位于太原市晋源区东街村北外环街翠岛生态农业观光园B区东户4-6排。通过访谈公司董事长郭耀庭，得知公司在租用上述房屋后，对租用的房屋进行了扩建。公司的改建行为并未办理相关手续，无集体土地使用权证。而且《项目共建合同书》约定建设的翠岛生态农业观光园也没有办理相应规划手续，亦无房屋产权证书。故报告期内，公司以鑫源绿洲的房屋及自建的构筑物为公司主要经营场所存在法律瑕疵，该房屋和构筑物涉嫌违建。

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”因此，公司从鑫源绿洲租用晋源区晋源镇东街村村委会的集体土地用于生产经营活动存在瑕疵。公司租赁的房屋及自建的房屋涉嫌违建，存在法律瑕疵，尽管目前不存在权属纠纷，但公司可能因违建行为而被处罚，如违建被拆除，公司可能产生部分搬迁费用及新经营场所的租赁费用。 公司为了控制违规租赁集体土地及房产所带来的风险，采取了以下补救措施：

（1）公司的业务属性决定了对场地没有特殊要求，场地可替代性高。公司可以迅速找到替代用地，不会对公司经营产生重大障碍。目前公司为了满足经营需要，已与家豪集团签订《房屋租赁框架协议》，约定公司于2016年10月后租赁家豪集团位于阳曲县的厂房内，陆续将公司的大部分业务搬迁至该场所，保证不会因房屋、土地问题影响公司生产。公司《营业执照》已添加“（生产经营地）阳曲县黄寨镇城晋驿村现代大道路北铁道桥西侧。”本法律意见书出具日前，公司大部分设备、人员已经开始迁入阳曲县厂房。

（2）公司共同实际控制人郭耀庭、郭家豪已出具相关《承诺函》，承诺如公司租赁上述土地及房屋的合同无效或出现任何纠纷，导致公司需要另租其他经营场所并进行搬迁，或被有权的政府部门处罚，或被有关当事人要求赔偿，其本人将全额承担公司因此而产生的一切费用和损失，包括但不限于罚款、搬迁费用、新经营场所的租赁费用、因经营停滞所造成的损失以及其他费用，确保公司不会因此遭受损害。

综上所述，本所律师认为，报告期内，公司租赁使用的土地性质为集体用地，规划用途为建设用地，公司将租赁土地用于日常经营，公司租用现有房产不属于违规使用农用地；公司租赁集体土地及房产程序合规并获得了必要的批准；公司租赁使用集体土地及房产的行为存在一定的瑕疵，但公司已经采取了有效的风险控制措施，同时，公司实际控制人已承诺全额承担公司因此而产生的一切费用和损失，包括但不限于罚款、搬迁费用、新经营场所的租赁费用、因经营停滞所造成的损失以及其他费用，确保公司不会因此遭受损害，故公司因租赁的房屋及自建的构筑物涉嫌违建而产生的风险可控，不会对公司正常经营造成严重影响。 本案例问题较为全面，从案例可知，股转主要关心的是：1）租赁使用的集体土地及房产的性质、规划用途、实际用途；2）租赁集体土地及房产履行的相关程序及批准；3）公司存在的风险、相应的风险管理措施及其有效性、风险可控性。

本案例与欧陆电气区别在于，欧陆电气房屋全部为租赁所得，而博奥科检除租赁房屋无房产证外，还存在在租赁土地上扩建行为，欧陆电气如果存在违建问题，被处罚对象应当为出租方；而博奥科检若因违建而被处罚，博奥科检将因扩建而直接成为被处罚对象。从该案例解决思路来看，主要也是两个方面：（1）公司业务属性对租赁的房产并不存在依赖，公司已重新租赁新的符合规定的生产经营地，公司可以随时搬迁过去；（2）公司若因此需要搬迁或者被相关部门处罚，一切损失由大股东承担。

从上述分析可知，新三板对无租赁房屋无所有权证态度还是比较开放的，即使像博奥科检这样，存在扩建行为，公司有直接被处罚的风险，只要大股东愿意承诺承担所有损失，股转也是网开一面 二、解决思路

通过对上述案例分析，我们可以大致得出解决房屋无所有权证问题的思路：

1、说明公司租赁的房屋所占用土地性质、规划用途及实际用途，说明公司所用土地非农用地，未改变规划许可，不存在违规使用农用地的行为。

2、若存在租赁集体土地及房产行为，说明是否履行了集体土地出租的决策程序，是否经营村民集体决策同意。

3、说明公司未来搬迁计划，公司虽然这块房产没有产权证明，但是有其他的生产经营地，或者正在取得其他生产经营地，公司搬迁较为容易，不会对该有瑕疵的房产存在重大依赖。 4、由当地政府部门或者国土部门出具证明，未来一定期限内无拆迁计划，不会对公司经营产生重大不利影响。

5、由大股东出具承诺，未来出现一切损失，由大股东承担，与公司无关。

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