商住楼建设项目

商住楼建设项目

项目申请报告

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目 录

第1章 项目总论 ................................ 1

1.1 项目背景 ....................................... 1 1.2 承办单位情况 ................................... 2 1.3 研究结论 ....................................... 3

第2章 项目建设基本情况 ........................ 4

2.1发展规划及产业政策分析 ......................... 4 2.2 项目概况 ....................................... 8 2.3 工程技术方案 ................................... 8

第3章 建设用地及相关规划 ..................... 19

3.1 项目建设用地区域情况 .......................... 19 3.2 建设用地情况 .................................. 22

第4章 节能设计 ............................... 24

4.1项目能源 ...................................... 24 4.2 节能及节水措施 ................................ 25

第5章 环境影响分析 ........................... 34

5.1 环境和生态保护有关标准 ........................ 34 5.2环境和生态影响分析 ............................ 34

第6章 经济和社会效果分析 ..................... 37

6.1 投资估算及资金筹措 ............................ 37 6.2 国民经济评价 .................................. 39

第7章 建设与实施 ............................. 40

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7.1 劳动安全、卫生 ................................ 40 7.2 消防 .......................................... 41 7.3 项目建设期与实施进度安排 ...................... 46 7.4 招标方案 ...................................... 47

第8章 结论与建议 ............................. 50

8.1 结论 .......................................... 50 8.2 问题与建议 .................................... 50

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第1章 项目总论

1.1 项目背景 1.1.1 项目名称

***建设项目 1.1.2 建设性质

新建 1.1.3 建设单位

***市蓝宝房地产开发有限公司 1.1.4 报告编制单位及资质

项目申请报告编制单位： 工程咨询资质编号： 1 1.1.5 项目建设内容及规模

该项目位于湖北省***市汉北路以东（***），总投资6500万元，拟新建商住楼及相应配套工程和附属工程。总用地面积20000平方米，总建筑面积40511.46平方米，其中：地上计容建筑面积33400平方米；地下室面积7111.46平方米。建筑占地面积6850平方米，容积率1.67，建筑密度34.25%，绿地率31.50%。车位154个，总户数154户。

1.1.6 编制依据

(1)《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》(国家发改委、建设部2006年7月联合颁发)；

(2)《房地产开发项目经济评价方法》(建设部建标[2000]205号)； (3)《中国投资项目社会评价指南》(中国国际工程咨询公司编)；

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(4)其它有关专业设计规范；

(5)建设单位提供的其它各项基础资料。 1.2 承办单位情况 1.2.1公司名称

***市蓝宝房地产开发有限公司 1.2.2法人代表

彭勇斌 1.2.3注册资本

人民币壹仟万元整 1.2.4 公司简介

***市蓝宝房地产开发有限公司是一家以房地产开发为主多元化发展的民营企业。公司现有在册职工68人，其中具有高级技术职称人员3名，中级技术职称人员45名，初级技术职称人员10名，各类专业技术人员35人，固定资产1500多万元。

作为***地产界的新生力量，***市蓝宝房地产开发有限公司，从诞生之日起，坚持秉承“社会成就企业，企业回馈社会”的发展理念，奋力突破中小企业“家族式、作坊式”起步的传统模式，立足于“高端定位、高点起步、高效运行”，坚持以质量为根基、以诚信为内核、以需求为导向、以创新和服务为两翼，展示企业形象，打造汉江品牌，演绎了“跳跃式前行，加速度发展”的聚变，加快了向“更好、更大、更强”的目标迈进的步伐，进而实现助推***经济社会跨越式发展的奋斗目标。

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1.3 研究结论

(1)项目建设符合***市城市总体规划要求，项目在城市规划的指导下实施，对改善城市面貌和人居环境，促进***市“两型”社会建设，具有重要意义。

(2)项目地理位置优越，环境优美，交通便利，开发商资本雄厚，建设条件成熟。

(3)项目工程技术方案合理，满足城市景观设计、消防、交通、环保、节能等各项要求。

(4)从国民经济产生的直接效益和间接效益看，不仅直接效益能满足社会折现率的要求，还有较好的间接效益，本项目具有较好的经济合理性。

(5)项目建设可改善周边居民生活质量，美化区域环境，在提高城市整体环境功能、改善区域经济配置、改善居民生活和工作条件的同时，提高土地的价值。有助于加快***城市建设，优化区域经济发展环境，促进区域经济及宏观经济的健康、持续发展。

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第2章 项目建设基本情况

2.1发展规划及产业政策分析 2.1.1 发展规划分析

(1)总体规划

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出，“十二五”时期，要坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求。

(2)区域规划

完善房地产市场体系和政策体系，合理引导住房需求。增加普通商品住房供给，加快保障性住房建设。加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。

扩大住房保障覆盖面，加快构建和完善多层次住房保障体系，基本解决城镇低收入家庭的住房难问题，着力解决新就业职工和外来务工人员的基本住房保障问题。扩大廉租住房保障面，大力发展公共租赁住房，合理控制经济适用住房规模，适当发展限价安置房，逐步推进住房保障体系向产权式和租赁式保障并重转化。

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(3)项目目标

该项目位于湖北省***市汉北路以东（***），总投资6500万元，拟新建商住楼及相应配套工程和附属工程。总用地面积20000平方米，总建筑面积40511.46平方米，其中：地上计容建筑面积33400平方米；地下室面积7111.46平方米。建筑占地面积6850平方米，容积率1.67，建筑密度34.25%，绿地率31.50%。车位154个，总户数154户。

2.1.2 产业政策分析

过去一年房地产市场保持平稳发展的湖北省，今年将继续贯彻执行既有的调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，并要求各城市将房价控制在全年目标范围之内。

湖北省住建厅介绍，2014年湖北省商品住房销售面积3620万平方米，其中普通商品住房占比达86．9％，商品住房销售价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入增幅，住房保障能力显著增强。

今年湖北将继续落实房地产市场调控政策，坚决抑制投资性住房需求，防止房价过快上涨。指导各城市根据经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民支付能力合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。

湖北省住建厅还提出，将配合国土部门保持稳定的住房用地供应，着力加快中低价位、中小套型普通商品住房建设和供应，并提高市场监测分析水平。

(2)宏观政策影响分析

2015年，中国房地产业迎来了它的发展关键时期。基于其在国民经济增长和社会发展中的重要地位，各方对中国房地产业今后的走

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向十分关注。

2015年房地产调控政策维稳是主基调，国家下一步房地产调控政策分三类实行，即保障性住房限价限购、普通住房控价控购、高档住房放价放购。从现在的市场形态和制度设计来看，慢周转会带来很大的效率损失，资金成本的支付也是很不划算的，政策方面一直坚持高周转。高周转要求企业具备很好的开发能力，要有足够的土地和资金。目前国内的房地产市场，资源集聚能力、财富与人才的集聚能力重要性仍然处于最重要的位置，投资者依据经济发展、资源与轨道交通等前提条件购买房产，房地产热度从中心城市向二线、三线城市逐步扩散。调控政策密度、严厉程度超出市场预期，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期，特别是购房者（包括投资者）对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本，也将增加投资性购房的获利风险。新一轮房地产调控政策，使一线城市土地供应进一步受限，难与少数央企争地的开发商加快向中小城市转移。此外，由于高铁等大大改变了交通格局，中小城市的城市化提速，也为房价上涨打开了新通道。未来一段时间内，我国二三线城市商品房市场可能因此而增加购房需求。同时，随着区域一体化的推进，城市化进程加速，二、三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加，为二、三线城市房地产发展带来了新的契机和空间。

(3)宏观政策发展趋势

从目前国内房地产市场的发展态势来看，短期内针对住宅地产市场进行的限购政策不会改变，同时随着房地产市场的细分，整个产业

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将趋于进一步转型升级。

从2014年底土地出让情况看，不少城市多数出让地块为商住地块，这样将在一定程度上为功能地产创造了良好的条件。

因此，未来更多发展机会将来自泛功能地产，即改善性住宅、刚性需求住宅、使用率高的商业、旅游、教育、文化、养老等具有使用价值和附加价值的地产。努力挖掘其使用价值，提高其使用效率，将使国内功能地产成为房地产市场的正能量。所有开发商和消费者都要考虑二率：使用率和满意率。

就当前的收入水平而言，中国绝大多数城市的房价可谓非常高企，一线特大城市尤其如此。许多人觉得这样的房价需要大幅下调，普通城市居民才能够有能力购买。

但是，房价问题早已不再是房地产本身的问题，它涉及到方方面面的利益，牵一发而动全身，指望房价全面大幅下调是很不现实的。

预计2015年房地产各项指标，如投资增速、新开工面积、施工面积、竣工面积等都将会好于2014年。以房地产投资增速为例，国家统计局近日公布数据显示，2014年全国房地产开发投资71,804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2013年回落11.9个百分点。

受房地产调控限购、限贷等政策持续实施的影响，2013年全年房地产开发投资增速创近年来次新低，只比2012年全年的投资增速16.1%回升0.1个百分点，这说明调控政策实施效果明显。

但是，随着政策边际效应的逐渐递减，加上宏观面预调、微调力度的加大，行业投资的积极性也有所增加，预计今年的各项行业指标都将好于去年。

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2.2 项目概况 2.2.1 建设地点

该项目位于湖北省***市汉北路以东（***），总投资6500万元，拟新建商住楼及相应配套工程和附属工程，地理位置优越，交通便利。 2.2.2 建设规模

该项目总用地面积20000平方米，总建筑面积40511.46平方米，其中：地上计容建筑面积33400平方米；地下室面积7111.46平方米。建筑占地面积6850平方米，容积率1.67，建筑密度34.25%，绿地率31.50%。车位154个，总户数154户。 2.2.3 配套建设内容

本项目拟建设商住楼及配套设施，配套建设供配电、给排水、消防、绿化等设施。 2.2.4 项目投资

项目总投资6500万元。 2.2.5 资金来源

项目总投资6500万元，资金来源为企业自筹。

2.3 工程技术方案 2.3.1 指导思想

(1)认识自然景观价值和空间环境特征，为当前与今后一段时间内的新区建设积累宝贵经验。

(2)着眼于城市的长远发展，与城市其他片区形成良好的相互关系。

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(3)利于基础设施投入与建设，利于改善城市景观和城市化进程，利于节约土地，利于市场培养和市场引导。

(4)统一规划布局，建设具有健康养生和休闲游憩特色的居住和工作环境。

(5)集中布局，统一规划，滚动开发，留有弹性。 2.3.2 设计原则

(1)特色原则

依托独具特色的健康养生居住环境和休闲游憩景观环境这一优势，在建设和发展中同时挖掘、创立、坚持自己的特色，使其具备最大限度的个性和吸引力。

(2)弹性原则

市场经济要求新城区的建设应在用地结构与布局合理的基础上加大其弹性力度，用地性质应具有适应市场的可换性和兼容性，地块有合并使用的可能性，指标确定方面应具有一定幅度，并在道路系统与市政设施等方面兼顾远景发展的需要。 2.3.3 规划布局

规划布局理念

致力于营造家居的梦想和家园理想之处，创造一个独特的居住工作环境。

①最大限度的满足居民的需求，控制建筑退距和建筑高度，打造丰富的景观层次和天际线变化。

②公共配套设施应满足分期开发的需要，在不同的建设周期内规划适量的公共服务设施。

③道路平面线形在充分考虑地块完整，方格网状形式设计，节约

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土地和最大限度节约基础设施的投入。

④绿地系统利用点线面结合的形式对项目区内园林绿地进行建设，公共绿地(面)、步行道路(线)、街头绿地(点)三者有机结合，形成一个完整有机的园林绿地系统。

⑤地块强调可操作性、灵活性和经济性原则，提高土地利用率。 2.3.4 建筑设计

(1)设计依据

①《建筑设计防火规范》GB50016-2006； ②《民用建筑设计通则》GB50352-2005；

③《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95(2001年修订版)； ④《建筑物防雷设计规范》GB50057-94(2000年修订版)； ⑤《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002； ⑥国家现行有关建筑设计规范和规程。 (2)平面布置

项目选用一梯四户至六户新塔楼形式，如Y字型、风车型、蝶形等，既照顾到***客户对日照采光的要求，又尽量做到户户可以观景。塔楼覆盖率较低，可增加绿化面，形成开场式的大型中心花园，户型设计尽量户户朝向景观，弥补景观价值较低的状况，拉平整个社区的“景观价值”。

楼座布局采用具有时代动感的曲线布局，增加规划平面的节奏感，增加外观的可视效果。

(3)立面设计

外立面以外飘窗、角窗、凸阳台及线角的设计，产生丰富的立体感。外立面造型采用波浪式的线条造型或弧形的观景阳台造型与有波

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浪曲线造型的水景相呼应，营造高雅、浪漫、时尚及个性的居住气氛。

设计具有特色的屋面结构，采用曲线造型，展示外立面的动感和时代感。

进行室外墙面装饰，采用高级外饰面砖，达到整洁的效果，并能保持长久，营造高尚社区环境。

外立面可采用浅色系列墙面颜色，带有高级灰的淡蓝、绿、白，配以淡蓝绿落地观景窗，碧水蓝天影映社区清新与时尚的风格。

(4)建筑装修

建筑装修强调建筑外观设计，室内只作简单装修。外墙采用墙漆，阳台、雨篷、天沟辅以不同色彩，以丰富建筑造型。建筑物屋顶采用坡屋顶，建筑室内墙面为仿瓷“888”涂料，地面和其他均为粗粉、粗装修，入户门为防盗门，其他门均为塑钢门。 2.3.5 结构设计 (1)设计依据

①《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001； ②《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2004； ③《建筑结构荷载规范》GB50009-2001(2012年版)； ④《建筑抗震设计规范》GB50011-2001(2013年版)； ⑤《建筑地基基础技术规划》GB42/242-2003； ⑥《混凝土结构设计规范》GB50010-2002； ⑦《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002； ⑧《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008； ⑨《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005； ⑩《地下工程防水技术规范》GB50108-2001。 (2)建筑结构方案

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①基本风压：wo=0.35kN/m2(按50年重现期取值)；基本雪压：so=0.50kN/m2(按50年重现期取值)。

②工程所在地区抗震设防烈度：6度，设计地震分组：第一组，设计基本地震加速度：0.05g。

③结构的设计使用年限：50年。 ④建筑分类等级：

a.建筑物抗震设防分类：抗震设计按6度设防标准进行地震设计。 b.建筑结构安全等级：二级。 c.抗震等级：三级。 ⑤结构体系

a.高层住宅结构形式拟采用框架剪力墙结构，钢筋混凝土楼(屋)盖。多层住宅底层采用钢筋混凝土框架结构形式，上部为砖混结构。

b.高层住宅根据建筑方案布置在单元间设置抗震缝。 ⑥主要建筑结构材料

混凝土：选用强度等级为C25～C50的混凝土，其中梁板的混凝土强度等级为C25～C40，柱的混凝土强度等级为C30～C50。

钢筋：HPB235、HRB26.45、HRB150，梁柱受力钢筋一般采用HRB150，构造钢筋和板中受力钢筋采用HPB235和HRB26.45。 2.3.6 电气设计

(1)设计依据、规范

①《建筑照明设计标准》GB50034-2013；

②《建筑物防雷设计规范》GB50057-94(2010年修订版)； ③《供配电系统设计规范》GB50052-95； ④《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-94；

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⑤《低压配电装置及线路设计规范》GB50054-95； ⑥《通用用电设备配电设计规范》GB50055-93； ⑦《电力工程电缆设计规范》GB50217-94； ⑧《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；

⑨《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2012年版) ⑩《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94。 (2)负荷等级与供电特征 ①负荷等级

住宅用电负荷属三级负荷。 ②供电特征

项目采用10KV电源，来源于***市城市电网。10KV变电站供电半径控制在300m之内，10KV配电线路原则上全部为电缆，采用穿电缆排管埋地敷设。

(3)用电负荷

每套高层住宅用电负荷标准按8KW计算，商业及配套设施按50w/㎡建筑面积计算，需要系数取0.26，装机容量为8585KW，计算有功功率(Pc)6568KW、无功功率(Qc)3181KVAR、视在功率(Sc)7297KVA，选用3台2000KVA变压器、1台1000KVA变压器、1台200KVA变压器、1台100KVA变压器，能满足商住小区用电需求。

(4)高压配电系统

高压配电系统采用环网供电方案。采用高压真空断路器或高压负荷开关加高压熔断器供电方式使其能够完全满足住宅区供电要求。环网供电的特点是操作简便、价格低廉、安全性及可靠性，能够完全满足该住宅区的供电要求。

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(5)住宅配电

每幢住宅的总电源进线断路器，应具有漏电保护功能。每套住宅单相进线，设置电源总断路器，并采用可同时断开相线和中性线的开关电器。每套住宅进户线截面不小于10mm2，分支回路截面不小于2.5mm2。每套住宅空调电源插座、厨房电源插座、卫生间电源插座、其他电源插座及照明，设置独立回路。电源插座回路设漏电保护，数量必须符合规范要求。住宅的公共部位设公共照明，采用节能自息开关。

电气线路采用符合安全和防火要求的敷设方式配线，导线采用BV-450/750V型导线穿钢管暗敷，或穿PVC阻燃管暗敷。

(6)户外供电及照明

户外高压电缆采用YJVV-8.7/10KV型电缆、低压电缆采用YJVV-0.6/1KV型电缆沿电缆沟敷设，再穿钢管埋地暗敷引至用电点。主干路灯照明采用造型优美高压钠灯，以衬托小区优美环境，且由装于户外箱式变电站的路灯配电箱控制，路灯照明配电时尽量保持三相平衡。

(7)防雷接地

户外箱式变、配电站均安装一组接地装置，接地电阻要求不大于1Ω，供变压器中性点接地和避雷器接地用。住宅主建筑物属第三类防雷建筑物，防直击雷的措施采用装设在建筑物上的避雷带组成的接闪器，利用建(构)筑物混凝土内钢筋做引下线和接地装置。雷电电磁脉冲防护等级为C级，在低压配电系统中采用2级电电容保护器进行保护。低压配电系统的接地型式采用TN-S。

用电设备的接地分为工作(系统)接地、保护性接地、雷电保护接

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地、防静电接地、信息系统接地，设计时采用共用接地装置，接地电阻不应大于1Ω。

总等电位联结应将电气装置接地极的接地干线，建筑物内的保护干线，水管、燃气管、采暖和空调管道等金属管道，建筑物金属构件等部位进行连接。设洗浴设备的卫生间作等电位联结。 2.3.7 给排水

(1)设计依据

①《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003； ②《室外排水设计规范》GB50014-2006； ③《室外给水设计规范》GB50013-2006；

④《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2012年版)； ⑤《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97； ⑥《建筑设计防火规范》GB50016-2006。 (2)设计范围

本工程给排水总体规划，包括建筑总体的给水系统规划、污水系统规划和雨水系统规划，各建筑单体的给水、排水、消防等系统。

(3)给水系统 ①水源

生活用水由市政管网供水，供水水量及水质应满足国家生活饮用水水质标准。使用DN150的管道分两路引入，在小区内形成环状供水网。

小区生活给水采用市政给水供水方式。小区内生活给水系统分为三个区，：1-3层为低区，由市政管网直接供水；4层以上由变频水泵加压供水，其中4-10层为中区，11层以上为高区。根据规范要求，

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用水点大于0.35MPa时，需要减压阀减压处理。

所有水表俊安装于公共部位。 (4)消防系统

小区消防用水量按消防水量最大一栋建筑计算。小区内高层综合楼室内消火栓用水量为40L/s，室外消火栓用水量为30L/s，小区内同一时间内火灾次数为一次，火灾延续时间为3小时考虑(按大于50m的高层综合楼考虑)。地下室车库、高层公建设置自动喷淋系统，按中危险Ⅱ级考虑，自喷系统设计流量为30L/s，火灾延续时间为1小时考虑，一次火灾消防总用水量为864m3。

整个小区规划在地下室设置一个消防水池及消防泵房，消防水池储备一次火灾时间内室内消防所需的全部水量。

(5)排水系统

1.排水方式：小区内排水系统采用室外雨污分流、污废合流，室内雨、污、废分流排放，底层污水单独排放。

2.污水量：Qp=90%*Qd=26.45.3m3/d 3.污水排水系统：

? 建筑内各卫生间的生活污水、废水，分别通过污水、废水排水管排入室外污水管网，利于管道收集，排入化粪池，最终排入市政污水管网。

? 空调室外挂机的冷凝水，排入沿墙外设置的冷凝水管，间接排至室外明沟后，排入室外雨水管网。 (6)雨水系统

屋面径流系数为0.9，道路径流系数为0.6，绿化径流系数为0.15。 取重现期为3年，雨水量为285.28L/s.

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(7)雨水收集回用系统

屋面雨水经雨水管收集，排至室外雨水井，道路、场地雨水经雨水口收集排入雨水井，汇集后排入雨水管网，最终接入市政雨水管网。

管材选用

1.给水：室内给水管道支管采用PP-R管，主干管道采用建筑给水用钢塑复合管。

室外给水管道采用球墨铸铁管 2.排水：室外排水管道采用UPVC管及管件 室外排水管道采用PVC-U加筋排水管 2.3.8 弱电

根据《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94、《城市住宅区和办公楼电话通信设施设计标准》YD/T2008-93等专业技术规范与标准，本项目弱电工程为信息网络系统。住宅的智能设计和设备的选型应考虑技术的先进性、设备的标准化、网络的开放性、系统的可靠性及可扩性。

项目的信息网络系统由电话网、宽带接入网、有线电视网等组成。 (1)电话及网络网

本工程各单体均设置一套网络机柜及电话交接箱，按电信指标在各场所内分布信息点，各信号源由引入线通过各机柜、交接箱引至各信息点。

(2)有线电视网

本工程各单体均设置一套有线电视系统，采用“放大-分配-分支-分配”方式，该系统前端由当地有线电视网采用电缆直埋方式引至前端放大分配箱，并通过系统输送到各用户点。

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(4)系统布线结构

项目弱电系统根据其功能的不同采用综合布线与单独布线相结合的布线方式。将楼宇自动控制系统、有线电视系统缆线采用分系统、单独布线的方式。其他弱电系统采用综合布线。 2.3.9 燃气系统

(1)近期采用液化石油气，远期气源可以保证时置换为天然气，天然气的低位燃烧热值为8500kcak/Nm3，密度为0.76kg/Nm3。 (2)燃气系统按分期分区的原则实施，引入管引入中压燃气，经楼幢调压箱调压后，通过低压管网给各幢供气。

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第3章 建设用地及相关规划

3.1 项目建设用地区域情况 3.1.1 地形、地貌、地震情况 3.1.2 工程地质与水文地质

湖北***市地处鄂中腹地江汉平原，位于东经112°35′—113°28′，北纬30°21′，属于北亚热带季风气候过渡区，四季分明，雨量充沛，光照充足，冷暖有节，年平均气温15.9－16.9℃，年活动积温在4900－5000℃之间。地理位置优越，上通荆州，下接武汉，南濒江汉黄金水道，北枕三峡过境铁路，紧衔107、318国道和宜黄高速公路，随岳高速公路与武荆高速公路贯穿***市南北，形成交叉网络，杭兰高速也穿越***市。汉北河，将为***凿就一条大宗货物直达长江的水上通道，水路、公路、铁路网的建成，使得***正在成为区域性的交通枢纽。市内有纵横交错的高等级公路，5000吨优良港口，12万门程控电话，22+11KV电力供应充足，第三产业发达，在长江、汉水经济开发带中，***作为规划中武汉8+1城市商业圈的中坚城市，是一个重要的商业节点。

***市拥有国土面积2622多平方公里，辖1个乡、21镇、3个街道办事处、***经济开发区、***工业园、国营蒋湖农场、白茅湖棉花原种场，人口163.85万人，是全国最大的棉乡，久负盛名的文化之乡及内地最大的侨乡，28万***儿女旅居在40多个国家和地区，其中百余名实业巨子，侨界领袖，军政要员，文化名流，科技专家在旅居国乃至世界政治、经济舞台上大展才华。近年来，***乘改革开放

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之东风，扬三乡宝地之优势，经济建设突飞猛进，社会发展日新月异，以其雄厚实力，跻身于全国百强。

该项目位于湖北省***市汉北路以东（***），地理位置优越，交通便利。 3.1.3 建设条件

（1）地形地貌

本项目建设地点位于湖北省***市汉北路以东（***），地理位置优越，交通便利。

拟建场地地形平坦，地貌单元属江汉冲积平原，场地地面标高在26.13－26.92m之间变化。

根据场地地基土的物理力学性质和湖北地区各岩土层的剪切波速统计表（经验值）估算场地自然地面下20.00m深度范围各土层的等效剪切波速估算值在140.00～250.00m之间，本场地地土为中软土，根据区域资料，本场地震盖层厚度大于50.00m，故判定本场定为Ⅲ类建筑场地，本场地为可进行建设的一般地段。

本工程基础,可采用天然地基浅基础或人工挖孔桩基础。 （2）水文地质

项目建设区水文地质条件简单，主要接受周边生活废水及大气降水下渗补给。由于场区附近无地表水体、无储水构造，含水层厚度不厚、透水性较差，补给源有限，故本处地下水水量较小。地下水对基础施工影响不大，对混凝土及混凝土结构中的钢筋不具腐蚀性，对钢结构具弱腐蚀性。

（3）地震烈度

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本区新构造运动明显，其中主要表现为频繁发生的、非破坏性的有感地震，很少发生略有破坏性ML4.2级有感地震。

根据《中国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震速度和设计地震分组》的规定，***市地震基本烈度为Ⅵ度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组。

（4）气候条件

***属于北亚热带季风气候。具有光照充足，气候湿润，春温多变，初夏多涝，伏秋多旱，生长期长，严寒期短的气候特点。虽然地势地貌比较单一，但由于北部大洪山脉对冷空气的阻挡作用，西南沿江地带出于江汉河谷边缘，东北处皂市河谷南下冷空气影响，形成了该市气候的区域分布特点：热量条件东北部和西南沿江一带略低，其他地方略高，水资源东南部多，西部和北部少，光资源东高西低。

春秋为季风交替季节。春季时冷时热多阴雨冷害。秋季年际的差异大，大多数年份秋热气爽，但有的年份阴雨连绵出现“秋寒”。

夏季，***受西太平洋副热带高压影响，盛行偏南风，闷热多雨，七月为最热月份，平均气温大多在27～30℃之间。6至8月降水量占全年的39%，形成雨与热同季节。梅雨期多暴雨，出梅后，常有伏旱或伏秋连旱。

冬季，***受变性及第大陆气团控制，盛行偏北风，干燥寒冷，是全年降水量最少的季节，仅占全年的百分之九，1月为最冷月，平均气温为3.8℃，常有冻害。

（5）地质灾害危险性分析

本项目为一般建设项目，建设场地地质环境条件复杂程度为简单，评估分级级别为三级。

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通过地层、构造、地震、水文、粘土等特征的综合评估，认为该区内存在可能发生地质灾害的隐患，或潜在地质灾害的发生。但只要采取适当的防治措施，其地质灾害危害小，危险性低。

（6）结论

1 场地地震基本烈度属6度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第一组。

2 场地土类型为中软土地土，建筑场地类别为III类，场地属可进行建设的一般地段。

3 场区地下水水量小，地下水水质对混凝土及混凝土结构中的钢筋不具腐蚀性，对钢结构具弱腐蚀性。

4 建设场地地质环境条件复杂程度为简单，地质灾害危险性评估分级级别为三级。 3.1.4 施工条件

项目建设所需的钢材、木材、砂、石、水泥等各种材料均可在本市内采购供应。

项目场址地形总体概况是北高南低，地势平缓。工程地质条件较好，自然条件对整个工程影响不大。

3.2 建设用地情况

土地资源、矿产资源、水资源等自然资源是人类赖以生存的基础，是经济社会可持续发展的物质保证。本项目主要涉及土地资源开发及利用。

我国人多地少的基本国情决定了土地资源的紧缺性，高效集约的土地利用是贯彻落实科学发展观，构建和谐社会，实现人口、资源、

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环境可持续发展的重要前提。在城市化进程中，要通过土地合理利用、土地资源优化配置，集约利用土地资源，实现宏观经济平稳运行，为全面建设小康社会和资源节约型、环境友好型社会提供保障。 3.2.1 项目建设地点与地理位置

本项目建设地点位于湖北省***市汉北路以东（***），地理位置优越，交通便利。 3.2.2 用地方案

该项目位于湖北省***市汉北路以东（***），总建筑面积40511.46平方米，其中：地上计容建筑面积33400平方米，地下室建筑面积7111.46平方米，总用地面积20000平方米。及相应配套工程和附属工程。

3.2.3 项目用地合理性分析

(1) 本项目建设地点位于湖北省***市汉北路以东（***）。 (2)项目建设用地性质为居住用地，符合城市发展总体规划要求。 (3)项目建设用地取得方式合法、合理。

(4)建设用地合理的容积率是满足城市经济发展和环境建设的需要，过高的容积率带来人口的密集、环境的影响、市政及交通的负荷加大等问题，过低的容积率又会阻碍经济的发展，本项目建筑容积率1.67、绿地率31.50%，基本符合规划设计条件。项目在满足规划要求的前提下，通过合理布局，有效提高土地的利用率。

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第4章 节能设计

4.1项目能源 1. 消耗能源类型

本项目所需消耗能源主要为电力和自来水。 2. 用途

(1)电力主要用于照明、小型电器设备(如空调机、电视机、计算机、电冰箱、电饭煲、消防监控、保安监控系统等)。

(2)自来水用于生活、绿化浇洒、清洁等。 3. 能源耗用量

电力消耗量

（1）本工程照明功率密度值不大于：物管办公用房11 W/m2，配电室8 W/m2，水泵房5 W/m2，住宅户内7 W/m2.

（2）本工程照明标准：物管办公用房300lx,配电室200lx，水泵房100lx.

（3）正常照明和应急照明主干线采用铜芯电缆配线，并将三相照明负荷平横接入，减少电压损失，保证照明光源的发光率。

（4）选用电率较小的品牌电缆、电线，并适当加大电缆、电线的截面积，以降低电路耗损。

（5）物管办公用房、地下车库及变、配电室等照明采用T8型直管荧光灯（节能灯源），并配置节能型电子镇流器和高效率深抛物面型荧光灯具。

（6）建筑物和公共楼梯间，走道和水泵等照明采用紧凑型（节能光源）荧光灯。 4. 水资源耗用量

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本项目用水量为38400立方米/年。 5. 能源耗用对市政公用设施的影响

(1)电力、自来水、天然气增容

本项目建成后，将增加***市城区供电、供水及供气容量。 电力增容约270000KWh/年。 自来水增容38400m3/年。

(2)能源消耗对市政公用设施及区域经济社会发展的影响 本项目区能源消耗量不是很大，只占***市城区现有供电、给水及供气容量很少一部分，现有设施完全能够满足项目需要，而且***市近几年城市基础设施建设力度不断加大，市政设施服务能力不断增强，本项目建设不会对***市城区供电、给水及天然气供应平衡造成不利影响。

4.2 节能及节水措施 4.2.1 设计依据

(1)《中华人民共和国节约能源法》(2012年10月28日修订)； (2)《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2001； (3)《民用建筑热工设计规范》GB50176-93； (4)《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；

(5)《民用建筑节能管理规定》(中华人民共和国建设部令第143号，2012年11月10日)；

(6)《建筑照明设计标准》GB50034-2013； (7)《建筑采光设计标准》GB/T50026.4-2001； (8)《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411-2007。

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4.2.2 设计原则

(1)按照国家节能设计规范的要求，本项目应采用先进可靠的节能新工艺、新技术、新设备、新材料，凡已被国家颁布淘汰的高能耗设备不可采用。

(2)凡能综合利用和循环使用的能源均应设置综合利用设施和循环系统，以提高能源利用率。

(3)对各种能源消耗均应按有关规定配置计量器具计量。

4.2.3 节能

(1)建筑节能

在众多能耗领域里，建筑能耗是最大的。目前，建筑能耗已占到我国各工业部门全国总能耗的1/3。建设部已把能耗标准作为一个强制性门槛，推行到建筑的各个环节。把能耗标准作为项目审批、核准和开工建设的强制性门槛。凡是达不到工程建设节能强制性标准的，不得进入市场。

目前我国城乡建筑围护结构保温隔热和气密性能差、采暖空调系统能源利用效率低下，这与发达国家不断提高的建筑节能要求相比，差距越来越大，譬如北京市，一个冬季每平方米采暖需耗费22.4kgce，而在德国，这一数字小于９kg。我国已经编制的居住建筑与公共建筑节能设计标准，都是在原有能耗基础上，通过改善建筑围护结构保温隔热性能，以及提高设备和系统能源利用效率，做到节能50%。按照标准建造的节能建筑，不仅节约能源，还提高了建筑的舒适性，做到冬暖夏凉。统计数据表明，我国目前已累计建成节能建筑面积10.6亿平方米，但这一数字仅占全国城镇既有建筑面积7%。通过执行建筑节能标准就能把我国巨大的节能潜力挖掘出来，从而提高我国国民

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经济的总效率。

①设计指标 a.室内热环境指标

冬季采暖建筑室内平均温度不低于18℃，换气次数为1.0次/h时，夏季空调建筑室内平均温度不低于26℃，换气次数为1.5次/h，夏季自然通风情况下，建筑物外围护结构内表面温度不高于35℃。

b.建筑能耗指标

表4-4 项目采暖耗热量、空调耗冷量、耗电量指标

采暖期 耗热量指标qH(w/㎡) 22.0 空调降温期 耗冷量指标qR(w/㎡) 24.0 耗电量指标qER(w/㎡) 12.8 ②建筑热工设计一般要求

建筑宜布置在良好光照和自然通风条件的地块上，建筑群体的平面和竖向布局，宜采用交错排列、斜、坡地台阶排列形式。不宜采用不利于自然通风的周边式和混合式布置，朝向宜为南偏西5℃至南偏东30.5℃之间，住宅建筑的间距系数按住宅设计标准，冬至日底层南向房间宜保证日照系数不少于1小时，绿化方面宜在建筑需要遮阳部位南侧或东西侧布置树冠高大的落叶树，有条件可以采用绿化屋面，并做好建筑物周边场地的绿化工作。

③围护结构规定性指标要求

本项目建筑设计应采用合理的平面布局，减少外表面积。建筑的体型系数宜控制在0.32以下。当体型系数超过0.32时，外围护结构屋面、墙面、窗的传热阻应符合下面各表的要求，体型系数不得超过0.38。

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a.屋面

表4-5 屋面传热阻值R(㎡·K/W)

ρ D R ＜0.70 4.1～6 0.97 1.6～4 1.09 0.7～0.85 ＞3 1.26 ≤3 1.42 当体型系数超过0.35时，屋面传热阻值R除符合上表外。不得小于1.26㎡·K/W，体现系数在0.32～0.35之间时R按插值计算。

墙体冷桥处传热系数应不小于0.52㎡·K/W，当体型系数超过0.35时，南墙、东西墙的传热系数按北墙采用。

表4-6 墙体传热阻值R(m2·K/W)

墙 体 南 墙 东西墙 ρ≥0.6 ρ＜0.6 北 墙 D=4.1～6 0.62 0.73 0.62 0.74 D=1.6～4 0.69 0.80 0.69 0.83 b.门窗

本项目各朝向门窗总面积与各朝向墙体总面积之比，或不同朝向的窗墙面积比及其相应的门窗传热阻应符合表4-7规定。

表4-7 门窗传热阻值R(㎡·K/W)

窗朝向 北 东西 南北朝向建筑 东西朝向建筑 南 窗墙面积比 0.25 0.15 0.30 0.35 传热阻R(㎡·K/W) ≥1/3.0 ≥1/4.7 ≥1/2.7 ≥1/4.7 28

总面积比 0.23 各方向的热阻值同上 当体型系数超过0.32，每增加0.01，减少窗传热10%，当体型系数达到或超过0.35时，各朝向窗户的传热阻R应不小于1/2.㎡·K/W，各朝向或窗墙面积比超过上表规定时，每增加20%，各朝向或总窗户的保温性能按下窗的传热系数表的窗户类型序列提高1档。多层建筑门窗的气密性不低于GB7107规定的Ⅲ级，高层建筑门窗的气密性不低于Ⅱ级，阳台门肚板传热系数应达到0.59㎡·K/W。南、东、西窗均应设置外遮阳设施，外遮阳设施宜采用活动遮阳，遮阳率应达到80%，遮阳设施应在建筑设计中考虑，并不得影响通风和正常采光。

表4-8 窗的传热系数表 窗框材料 钢铝 窗户类型 单层窗 单框双玻璃 空气层厚度(mm) - 12 16 20～30 100～140 100～140 - 12 16 20～30 100～140 100～140 窗框窗洞面积比(%) 20～30 20～30 20～30 20～30 20～30 20～30 30～40 30～40 30～40 30～40 30～40 30～40 传热系数K(W/㎡K) 6.4 3.9 3.7 3.6 3.0 2.5 4.7 2.7 2.6 2.5 2.3 2.0 双层窗 单层+单框双玻璃 单层窗 塑料(木) 单框双玻璃 双层窗 单层+单框双玻璃 c.楼梯间

本项目的楼梯间宜采用封闭式，封闭式楼梯间外墙应设置保温层与封闭式楼梯间相邻的隔墙，当建筑为1～6层时，其传热阻应为北墙的60%；当建筑为7～18层时，其传热阻应为北墙的60%；与非封闭式楼梯间相邻的隔墙，按外墙设计。楼梯间分户门的传热阻应与楼梯间隔墙的传热阻一致，气密性要求同窗户合格品要求。

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④节能施工要求

建筑节能分部工程分为10个分项工程，节能工程应按分项工程验收。而各检验批应按主控项目和一般项目验收；主控项目应全部合格；一般项目应合格，当采用计数检验时，应有90％以上的检查点合格，且其余检查点不得有严重缺陷；各检验批应具有完整的施工操作依据和质量验收记录。建筑节能的施工必须认真执行《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411-2007。

⑤建筑节能措施

项目将本着合理利用能源、提高能源利用效率的原则，依据国家合理用能标准和节能设计规范，根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体设计中，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想的节能效果。

根据《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》、《采暖通风与空气调节设计规范》、《外墙外保温工程技术规范》、《建筑照明设计标准》、《建筑采光设计标准》等节能标准和规范的要求，本项目主要将采取的节能措施包括：

a.外墙的节能措施。外墙将考虑使用环保、节能型建筑材料，有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、植物覆盖绿化等，以隔离太阳辐射热。

b.门窗的节能措施。按窗墙面积比，确定外窗传热系数和遮阳系

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数，选择满足标准要求的窗。门窗的遮阳设施考虑选用特种玻璃、双层玻璃、窗帘或遮阳板等。通过改进门窗产品结构(如加装密封条)，提高门窗气密性。尽量采用热阻大、能耗低的节能材料制造的新型保温节能门窗。

c.屋顶的节能措施。采用保温隔热屋面和种植屋面，保温隔热采用50厚挤塑聚苯板，其D=2.79，K=0.5W/(m2.K)，满足标准要求。

d.建筑物应尽量满足通风、采光要求，合理配置设备和灯具的数量及位置，在满足使用和照明的前提下尽量减少设备和灯具的装机容量。

(2)电气节能

本项目所需电力有380V动力电和220V照明电两种，具体采用以下节能措施：

①空调系统节能措施。采用合理的设计负荷，合理选择冷热源系统，减少空调系统运行中风机和水泵所消耗的电能，提高送风温差及合理调节新风比，采用热回收与热交换装置等。

②建筑照明节能措施。考虑选用节能灯等新型高效节能光源，并贯彻实施照明设计标准，提高照明设计质量精度。

③尽量考虑利用太阳能的新技术。 ④电缆、导线敷设，尽量避免线路迂回。

⑤选用节能设备、新型高效节能灯具及合理的设置开关。 4.2.4 节水

(1)加强自来水管网的管理，及时排除管网泄漏现象，采用感应式出水阀装置及节水型设备。

(2)本项目建筑内大小便器均配备自动控制冲洗装置，节约冲洗水

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用量。

(3)充分利用城市供水管网压力进行供水，节省能源。

(4)在本区给水进口和建筑物装设计量表，以利统计和计划用水、节约用水。

(5)教育住宅区居民节约用水。

(6)绿化用水、道路喷洒用水、厕所及地坪冲洗水应使用中水以节约用水。 能耗计算

用电量

住宅用电： 150kwh*154*12=27万kwh 折标煤为：27万kwh*0.1229kgce/kwh=33.18t

说明：需用系数取自《电力负荷经验指标档》

住宅用电指标取自《城市电力规划规范》（GB/50293-1999） 用水：

住宅用水： 180L/人d*539人*360d=3.49万m3 绿化、道路浇洒用水按总用水量的10%计：0.35万m3 合计用水量：3.49+0.35=3.84万m3

折标煤量为：3.84万m3*0.0857kgce/ m3=3.29t

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相关能源

能源种类 电力 天然气 计量单位 KWh M 3年需要实物量 270000 92400 参考析标系数 年耗能量（吨标准煤） 0.1229kg/KWh 1.33Kgce/m 333.18 122.89 156.07 年耗能量 能源消费总量（吨标准煤） 耗能工质种类 水（新） 计量单位 m 3年需要实物量 38400 参考析标系数 0.0857Kg/m 3年耗能量（吨标准煤） 3.28 3.28 159.35 耗能工质总量（吨标准煤） 项目年耗能总量（吨标准煤）

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第5章 环境影响分析

5.1 环境和生态保护有关标准 5.1.1 环境质量标准

(1)《环境空气质量标准》GB3095-1996二级标准； (2)《地表水环境质量标准》GB3838-2002Ⅲ类标准； (3)《声环境质量标准》GB3096-2008二类标准。 5.1.2 污染物排放标准

(1)《建筑施工场界噪声限值》GB12523-90；

(2)《大气污染物综合排放标准》GB16297-1996二级标准； (3)《污水综合排放标准》GB8978-1996一级标准。 5.2环境和生态影响分析

5.2.1 项目建设期环境和生态影响分析

(1)环境空气影响分析

项目施工期间对环境空气的污染主要来自施工扬尘。施工现场粉尘和扬尘的产生量在不同的施工情况下变化很大，各种粉尘和扬尘在晴朗、干燥、有风的天气下，将会对周围环境空气产生较大影响。

(2)地表水环境影响分析

项目施工期所产生的污水主要有基础施工中的泥浆水、建材冲洗水、车辆出入冲洗水等生产污水和施工人员的生活污水等。类比资料表明施工期生产污水中悬浮物、石油类，生活污水中BOD5、COD、悬浮物，超过《综合污水排放标准》GB8978-1996表4中一级标准。

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(3)声学环境影响分析

施工期间对周围声学环境的影响主要来自于各种机械作业产生的噪声及振动，还有运输工具所产生的噪声。

项目拟采用的部分施工机械设备将产生的噪声值见表5-1。

表5-1 施工机械噪声值及相应限值表 单位：dB(A) 机械名称 挖掘机 推土机 搅拌机 振荡器 压路机 打桩机 测点距声 实测值 10 10 10 10 10 10 实测值 GB12523-90标准dB(A) dB(A) 86 75 55 87 75 55 81 70 55 82 70 55 82 75 55 85 85 禁止施工 达标距离(m) 35 40 35 40 22 355 398 200 224 224 由表5-1中可看出，昼间即使距声源40米处，部份施工机械的噪声值仍超过了相应的界限值，对施工现场周围环境产生较大的噪声影响。 (4)固体废物影响分析

施工中的固体废弃物来源于废弃物料(如焊条、防腐材料等)和生活垃圾。

工程建设时，施工人员的食宿将会安排在工作区域内。这些临时食宿的水、电以及生活废弃物若不能做出妥善的安排，则会严重影响施工区的卫生环境，导致工作人员的体力下降，尤其是在夏天，施工区的生活废弃物乱扔轻则导致蚊蝇孳生，重则致使施工区工人暴发流行疾病，严重影响工程施工进度，同时使附近的居民遭受蚊、蝇、臭气、疾病的影响。

施工期间所产生的固体废物主要有基础施工所挖掘的土石方、主

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体结构施工所产生的施工废物料以及施工人员的生活拉圾等，不含《国家危险废物名录》中的有害废物，这些固废物集中堆放，土方及时回填，垃圾及时清运(须办理准运证)，交有关部门进行相关处理，不会对周围环境产生不良影响。

(5)生态环境影响分析

项目施工扰动表土结构，损坏了原有的水土保持设施，地表裸露，土壤抗蚀能力降低，在地表径流的作用下，可能加大水土流失量，破坏生态环境，导致生态环境恶化。 5.2.2 运营期环境和生态影响分析

(1)环境空气影响分析

项目运营期废气污染物主要来源于餐饮产生的烹调油烟等。 (2)地表水环境影响分析

小区内产生的污水主要为生活污水，其中包括生活废水、粪便污水及厨房餐厅的含油废水等。生活污水主要污染物为CODcr、BOD5、SS、动植物油，预计污染物产生浓度分别为：CODcr150mg/l、BOD5150mg/l、SS200mg/l、氨氮30mg/l土，均超过了《污水综合排放标准》GBS978-1996中的一级标准要求(CODcrl00mg/1、BOD52Omg/l、SS70mg/l、动植物油10mg/1)。 (3)固体废物影响分析

小区的固体废弃物主要是生活垃圾等。

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第6章 经济和社会效果分析

6.1 投资估算及资金筹措 6.1.1 建设投资估算

(1)投资估算的范围

依据项目建设内容，建设投资估算的内容包括建筑工程费用、安装费用、工程建设其他费用及不可预见费用估算。其中建筑工程费用包括基础工程、土建工程、装饰工程、道路、停车场、绿化及景观等工程费用，安装工程费用包括给排水系统、消防系统、变配电系统、电力及照明系统、综合布线系统、弱电及电梯、室外管网等安装工程费用。

(2)建设投资估算的主要依据及方法

①各种建、构筑物投资，按2010年《湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表》、《湖北省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》、《湖北省建筑安装工程费用定额》、***市近期建设工程概算定额、材料价格、管理费用、税金等有关规定，并参照项目建设地近期类似工程的单位面积综合造价或工程量估算；

②建设单位管理费根据财政部财建[2002]394号文规定计算；勘察费按工程费用的0.5%、设计费按计价格[2002]10号估算；

③工程监理费根据国家发改价格[2007]670号文规定估算；招标代理服务费按国家计委计价格[2002]1980号文件规定的收费标准估算；

④基本预备费按工程费用及工程建设其他费用之和的5%估算。

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(3)建设投资估算

本项目建设投资主要采用单位建筑工程投资估算法估算，建设投资估算为6500万元。 6.1.2 资金来源

项目建设投资6500万元，资金来源为企业自筹。

序号 项目名称 数量 估算 价格 备注 (万元) 5684.25 2969.25 2715.00 490.75 一 建筑安装工程费用 1 土建及装饰工程 2 水电安装 二 建设项目其他费用 工程管理费 勘察设计费 前期咨询费 工程监理费 招投标费 标底编制费 110.50 1.70% 159.25 2.45% 19.50 0.30% 130.00 2.00% 45.50 0.70% 26.00 0.40% 325.00 三 预备费用 基本预备费 涨价预备费 162.50 2.50% 162.50 2.50% 6500.00 四 合计

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6.2 国民经济评价

6.2.1 经济评价的主要依据

(1)国家发改委、建设部发改投资[2006]1325号《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》；

(2)国家发展计划委员会以计办投资[2002]15号文审定出版的《投资项目可行性研究指南(试用版)》；

(3)国家现行有关财税制度。 6.2.2 主要参数和计算条件

(1)社会折现率

根据目前国民经济运行的实际情况、投资收益水平、资金供求状况、资金机会成本以及国家宏观调控目标取向等因素的综合分析，我国目前的社会折现率取值一般为8%。

(2)价格

国民经济评价采用影子价格。 (3)计算期

本项目建设期2年，1年后开始销售，销售期5年。社会折现计算的基准点在建设期第一年年初，各项费用和效益均按年末发生和结算。

(4)影子工资

在本项目中，根据劳动力结构、素质和熟练程度及本地的劳动力市场供求状况等，本项目影子工资换算系数取0.5。

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第7章 建设与实施

7.1 劳动安全、卫生 7.1.1 设计依据

(1)《中华人民共和国消防法》(中华人民共和国主席令第6号，自2009年5月1日施行)；

(2)《建设项目(工程)劳动安全卫生监察规定》(劳动部[2009]第3号令)；

(3)《建筑照明设计标准》GB50034-2013； (4)《劳动防护用品选用规则》GB11651-89； (5)《防止静电事故通用导则》GB12158-2006；

(6)《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2012年版)； (7)《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005； (8)《建筑物防雷设计规范》GB50057-2000； (9)《建筑给排水设计规范》GB50015-2003。 7.1.2 主要危害因素及危害程度

(1)噪声

施工期间部份施工机械的噪声值仍超过了相应的界限值，项目建成投入运行后噪音主要来源于风机、泵等。主要危害是对人体的听力、神经系统造成刺激，长期生活在噪音环境中会造成听力减退和神经衰弱。 (2)意外事故

施工期间碰撞、坠落、机械伤害等事故均对人身形成伤害，严重

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时可造成人员的死亡。供电系统及用电设备连接不当、线路老化、未及时维修引起短路、漏电，造成人员触电、火灾，设备维修时不按操作规程作业造成人员伤亡。 7.1.3 劳动安全卫生防护措施

(1)安全卫生措施 ①工程技术控制措施

在建筑上采取隔声与吸声相结合的防范措施，选用低噪声风机，风机进、排气口、安全阀排汽处加装消声器。

②工作现场禁止吸烟、进食和饮水，保持良好的卫生习惯。 (2)安全设计

①电气系统设计采用过压保护、过流保护、接零保护和防静电等措施，确保用电安全。

②外露的转动机件设置防护罩。 7.1.4 劳动安全卫生管理措施

(1)设置安全管理机构，安全管理人员配备齐全。 (2)制定各项安全规章制度。

(3)加强安全教育和培训，增强劳动安全卫生意识。 7.2 消防 7.2.1 设计依据

(1)《中华人民共和国消防法》(中华人民共和国主席令第6号，自2012年5月1日施行)；

(2)《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2012年版)； (3)《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；

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(4)《建筑防雷设计规范》GB50057-2000。

7.2.2 工程概况

该项目位于湖北省***市汉北路以东（***），总投资6500万元，拟新建商住楼及相应配套工程和附属工程。总用地面积20000平方米，总建筑面积40511.46平方米，其中：地上计容建筑面积33400平方米；地下室面积7111.46平方米。建筑占地面积6850平方米，容积率1.67，建筑密度34.25%，绿地率31.50%。车位154个，总户数154户。

工程设计等级为二级，主体结构合理性使用年限为50年。防火分类：均为二类高层建筑。抗震等级按6度设防，屋面防水等级为二级，防水层耐用年限为15年，地下工程防水等级为二级。 7.2.3 消防设计

(1)总平面设计

该地块4楼利用5米宽小区车行道构成整体消防环路，道路转弯半径9米，均满足消防要求。消防环路距离建筑物外墙均大于5米并且小于10米。登高操作面距离建筑物外墙在5-10米之间，为消防扑救提供有力条件。相邻建筑物之间间距均大于13米，满足消防防火要求。

(2)防烟设计

1.本工程耐火等级为一级，地下室耐火等级为一级。

2.每层建筑面积均不超过650平方米，每个单元设有两个梯段净宽大于1100的封闭式楼梯间，一部800Kg的消防电梯，消防电梯速度1.5m/s可保证一分钟没行驶完全程的消防要求，一部封闭式楼梯

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间于消防电梯合用前室，合用前室面积大于6平方米。所有合并前室可自然通风采光。

所有楼梯间可自然通风采光，保证消防及疏散要求。 7.2.4 给排水消防设计

(1)室内消火栓给水系统 1.消火栓用水量

普通高层住宅，室内消火栓用水量为20L/s,室外消火栓用水量为15L/s火灾延续时间为2h，一次灭火室内消火栓用水量为144立方米，室外消火栓用水量为108立方米。

2.消火栓系统设计

a.本工程按同层任何部位均有两股消火栓的水枪充实水柱可同事到达的原则布置室内消火栓。每一个消火栓箱内设有DN65的消火栓一个（或者两个）、半径19水枪一支（或者两支）、DN65消防水龙带25米一条（或者两条）及消防紧急按钮、指示灯个一个。室内消火栓供水管布置成环状，并用阀门分成若干独立段，以利于检修。消火栓出水压力超过0.50MPa处设减压稳压消火栓。

b.本工程消火栓给水系统为临时高压系统，在地下室水泵房设消火栓给水加压泵（消火栓流量20L/s、扬程伟0.80MPa）二台（一台备用），分别向室内消火栓系统供水，并在室外设置消防水泵接合器于室内消火栓官网相连。

c.屋面设置有效水容积不小于12立方米的不锈钢消防水箱一座，可提供各楼消火栓灭火及维持消火栓给水管网平时所需压力。

3.控制及信号

火灾时启动消火栓箱内消防紧急按钮，信号传送至消防控制中心

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（显示火灾位置）及泵房内消火栓加压泵控制箱，启动消火栓加压泵，并反馈信号至消防控制中心及消火栓箱（指示灯亮），消火栓加压泵还可以在消防控制中心启动和在水泵房手动启动。

(2)室外消防给水系统设计

本小区市政给水网接入处水压为0.30MPa,能够满足室外消火栓水压要求，故室外消防用水由市政给水管网直接供给。本设计由市政给水管网接二路引入管，并且在室外形成环网，在环状管网沿道路布置室外消火栓，其间距不大于120米，距路边不大于2米，室外消火栓采用SS100型，具有两个DN65的接口和一个DN100的接口。

（3）消防排水设计

本工程消防电梯基坑旁边设有有效水容积为2立方米的集水坑，坑内设有排水量为40 m3/h的潜水泵排除消防时消防电梯基坑底的积水。

（4）消防管材选择

室内消防栓系统给水管高区采用内外热侵镀锌钢管，管道工作压力为1.60MPa＜80mm时采用螺纹连接，其余采用卡箍连接。

（5）建筑灭火器配置

根据《建筑灭火器配置设计规范》规定，应该全面设置建筑灭火器。按轻危险级设计，灭火器最小配置级别为1A，单位灭火级别最大保护面积为100 m2/A，选用MF/ABC2型磷酸铵盐干粉灭火器。每个消火栓处设置两具MF/ABC2（1A）手提式灭火器。 7.2.5 电气设计

(1)电力照明部分

1.本工程与消防有关的用电负荷为二级负荷，采用双电源供电，

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其中消防控制室、消防水泵、消防电梯的双电源在末端配电箱处自动切换。

2.当火灾发生时，失火分区及其上下左右，防火分区低电压主配电箱由联动系统自动控制切除其非重要负荷，电源＜即主照明，空调电源＞，仅保留不允许停电的应急灯电源以供给人员灭火和疏散（并有一些自带蓄电池的应急和疏散指示灯）

3.消防用电设备及应急灯导线采用阻燃电缆电线。

4.所有应急照明灯具在火灾时候由区域火灾报警器控制自动开启。

5.注意电气安全。

6.应该将进入建筑物的各电缆的金属外皮及预埋金属管套与防雷接地装置连接。

7.测试接地装置的接地电阻值必须符合设计要求，接地电阻的定义及检测按国家标准执行。

8.金属电缆桥架及其支架和引出的金属电缆导管必须接地可靠，且必须符合规定。

9.消防用电设备的配电装置应该有明显标志。 （2）火灾自动报警及联动系统

1.本工程说有楼的火灾自动报警及联动系统的保护对象为二级，本系统采用一套火灾自动报警及联动系统，主设备在设置消防中心内。

2.本工程的所有楼均设置区域火灾自动报警及联动系统，所有区域火灾自动报警器均与控制中心火灾自动报警主设备联网，并可通过专用电话线于控制中心通话，控制中心主机可了解所有被控点情况并打印记录。

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3.本工程所有楼根据环境要求分别设置智能式地址码烟感探测器并设置手动报警及对讲电话，紧急广播等。 7.3 项目建设期与实施进度安排 7.3.1 实施进度安排

为确保工程按计划完工，应在项目申请报告立项审批后立即着手后续工作，土建施工、公用配套工程建设等应合理交叉，加快工程进度，缩短建设工期，争取项目尽早竣工。 7.3.2 项目建设管理

(1)项目组织管理

成立项目管理专班，由项目单位负责人挂帅，并委派专业施工监督人员配合施工单位进行质量管理，对项目实施“全面、全员、全过程”管理，避免出现任何工程质量事故。

(2)工程监理

项目建设实行工程监理，聘请有相应资质的监理公司对项目实施全方位和全过程的管理，使工程建设符合国家有关法律、法规和建筑、结构、设备安装规范。

(3)工程质量监督

委托工程质量监督管理部门对工程进行监督验收，确保工程质量符合设计要求。

(4)建设资金管理

建立健全项目建设资金管理办法，专户管理、专款专用，并固定专人管理，严格执行财务管理制度，保证建设资金按工程实施进度要求及时到位，确保管好用好各项建设资金。

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7.4 招标方案 7.4.1 招标依据

(1)《中华人民共和国招标投标法》(中华人民共和国主席令第21号，2009年8月30日)；

(2)《合同法》(中华人民共和国主席令九届第15号，2009年3月15日)；

(3)《工程建设项目招标范围和规模标准规定》(国家发展计划委员会令第3号，2010年5月1日)；

(4)《工程建设项目自行招标试行办法》(国家发展计划委员会令 第5号，2010年7月1日)；

(5)《湖北省招标投标管理办法》(湖北省人民政府令第306号，2011年7月8日)。 7.4.2 招标范围

国家发展计划委员会令第3号《工程建设项目招标范围和规模标准规定》(2000年5月1日发布)规定建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：

(1)施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；

(2)重要设备、材料等贷物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；

(3)勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；

(4)单项合同估算价低于(1)、(2)、(3)项规定的标准，但项目总投资在3000万元人民币以上的。

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