河南许昌花都温泉项目开发经营计划书 - 32页 - 旅游度假 - 规划

项目开发经营计划书

“花都温泉”项目开发经营计划书

河南许昌永达地产开发有限公司

二零零九年八月

第 1 页 共 32 页

项目开发经营计划书

目 录

一、 项目概况 ............................................................. 3 二、 项目面临的开发机会与风险 .............................................. 5 (一) 项目面临的开发机会 ................................................... 5 (二) 项目面临的开发风险 ................................................... 7 三、 市场机会及风险管理 ................................................... 9 四、 项目概念规划 ........................................................ 11 (一) 核心主题定位： ...................................................... 11 (二) 建成目标定位： ...................................................... 11 (三) 指导思想与开发理念 .................................................. 11 (四) 规划设计基本思路： .................................................. 12 (五) 规划布局建议 ........................................................ 12 五、 产品建议 ............................................................ 17 (一) 产品目标市场定位 .................................................... 17 (二) 产品形态定位 ........................................................ 17 (三) 产品开发面积配比 .................................................... 19 (四) 产品面积配比 ........................................................ 19 六、 项目成功开发经营的保障体系 ........................................... 22 (一) 资源体系 ............................................................ 22 (二) 产品配套体系 ........................................................ 22 (三) 服务体系 ............................................................ 22 (四) 资金保障体系 ........................................................ 23 (五) 营销体系 ............................................................ 23 七、 项目开发经营计划 .................................................... 24 (一) 项目规划指标 ........................................................ 24 (二) 项目开发时间计划 .................................................... 24 (三) 项目开发区域计划安排................................................. 24 (四) 项目产品开发计划 .................................................... 26 (五) 项目产品销售计划 .................................................... 27 (六) 项目销售回款计划 .................................................... 28 (七) 项目产品销售价格发展计划 ............................................. 29 (八) 项目开发资金投入及回收计划 ........................................... 29 (九) 项目投资收益计划 .................................................... 30

第 2 页 共 32 页

项目开发经营计划书

“花都温泉”项目开发经营计划书

一、 项目概况 (一) 项目基础条件

1. 项目状况

? 花都温泉项目位于许昌市鄢陵陈化店镇，地处311国道，座落于享有

中州“天然氧吧”和“中原之肺”之称的58万亩花卉栽培园区内。距鄢陵县城约10公里，许昌市区约20公里，距郑州新郑国际机场约65公里。

? 项目总占地1036亩，呈南北走向长条形地块，东西走向约800米，

南北走向约1100米。整体规划为集温泉疗养、酒店、会议、保健养生、休闲娱乐为一体的综合型旅游度假项目。

? 项目一期开发规模。占地约300亩，建成营业区域100余亩，建成面

积约6万平米，于2006年开始营业，营业状况良好。

? 项目后期工程（待建区）总占地约900亩，分别位于花都温泉建成区

域西部、北部。地块平整，目前现状用于种植各种花卉及苗木。

第 3 页 共 32 页

项目开发经营计划书

2. 资源条件

? 社会经济：许昌市区建成区面积45.8平方公里，市区人口48万人。

2008年全市生产总值1062.0亿元，人均生产总值24706元。鄢陵全县生产总值预计完成132亿元，同比增长12.6%，人均生产总值20934元。

? 自然资源：陈化店地下水质优味纯，富含多种人体所必需的矿物质。

以水泡茶，茶醇香溢，具有保健功效，享有“中原第一茶”之美誉。陈化店花卉种植久远，是鄢陵三大花卉主产乡镇之一，面积大、品种优、科技含量高。

? 旅游环境：生态旅游是鄢陵县优先发展产业，目前旅游业已形成以花

都温泉度假区为龙头，以花卉博览园、许由故地游、茶文化一条街、花乡农家乐为重点，许由玫瑰园、桧柏艺术园为补充的发展框架。

? 花木资源：鄢陵有“蜡梅冠天下” “中国花木之乡”， “中国

花木第一县” “中原第一茶” 花木资源优质。拥有58万亩“平原林海”，主要以花卉、优质花木栽培为主，花木品种1000多个，全镇花木覆盖率为70%以上，被称为中州“天然氧吧”“中原之肺”。

? 气候条件：属暖温带季风型气候，夏季炎热雨集中，秋季晴和日照长。

年平均日照时数2413h；年平均降水量706.1mm，6～9月份降雨量占年降水量的64.8%；历年平均无霜期215天。是中原地区少有的宜人气候之地。

? 政策资源：旅游立省省委省政府《关于实施旅游立省战略 加快旅游

产业发展的意见》，省旅游局《实施“旅游立省”战略 做大做强我省旅游产业未来三年行动纲要》

? 郑许一体化：“郑许一体化”是未来许昌的发展方向，高速公路扩建

和高速铁路许昌站的建设，收费站的取消。鄢陵在不远的将来真正成为郑州的南花园，这将为鄢陵旅游休闲地产的开发提供巨大的商机与市场。

? “宜居花城”：许昌从提高全市旅游综合竞争力的角度出发，正在突

破观光旅游的初级阶段，全力打造休闲、宜居城市，并向国际化发展。

建设以“花木——温泉旅游区”为带动的“宜居花城”。

第 4 页 共 32 页

项目开发经营计划书

二、 项目面临的开发机会与风险 (一) 项目面临的开发机会

1. 宏观经济良性发展营造的市场投资机会

? 2009年1—2季度，国内整体经济发展景气指数走高。在国内投资、

内需消费的强势带动下，营造了中国经济良性发展的大势环境。

（上半年，在GDP增长的三大需求中，最终消费拉动GDP增长3.8个百分点；资本形成拉动GDP增长6.2个百分点；净出口下拉GDP增长负2.9个百分点，投资是拉动经济增长的主要力量。2009年上半年国内生产总值139862亿元，按可比价格计算，同比增长7.1%，比一季度加快1.0个百分点。分季度看，一季度增长6.1%，二季度增长7.9%。 全社会固定资产投资91321亿元，同比增长33.5%，城镇居民家庭人均总收入9667元。其中，人均可支配收入8856元，同比增长9.8%。资料来源：国家统计局）

? 在全球经济有待复苏的背景下，中国经济的强势发展，人民币升值预

期指数提高，国际、国内投资热潮涌动。

2. 旅游度假时代发展趋势下的产业发展机会

? 根据发达国家国民生活消费模式：当一个国家人均GDP超过1000美

金，国民生活消费步入旅游观光时代，当人均GDP超过2000美金，步入休闲度假时代；超过3000美金，步入旅游度假井喷时代。而郑州、许昌、鄢陵人均GDP均超过2000美金，区域旅游、度假、养生、休闲的消费基础夯实，旅游度假地产开发的经济条件基本成型。

（2008年郑州市生产总值将突破3000亿元大关，同比增长12.5%左右，人均生产总值达40000元。2008年许昌市生产总值1062.0亿元，人均生产总值24706元。2008年鄢陵县生产总值预计完成132亿元，人均生产总值21639元。 资料来源：08年郑州市政府工作报告）

? 中国经济结构转型期内，地产、股市投资比重大，投资面窄，投资渠

道单一，能有效抑制资产通胀及资产保值方式，地产投资成为热门首先，而旅游度假地产的投资预期更为市场看重。

（以三亚旅游度假地产市场为例，08年整体市场仍呈良性发展势头。2008年三亚市房地产开发投资76.2亿元，同比增长48.3%；各类商品房交易面积109.7万平方米，增长17.6%，商品房房销售价格同比上涨10.4%。资料来源：三亚市

第 5 页 共 32 页

项目开发经营计划书

08年政府工作报告）

（以成都华侨城旅游地产为例，08年，在成都整体市场趋于惨淡经营背景下，成都华侨城·纯水岸一期创造了成都楼市的销售奇迹，364套房源当天即告售罄，开盘均价7800元，销售面积6.6万平米，成交额达5.1亿。资料来源：成都房地产报道。）

3. 区域发展的政策机会

? 以郑州为主导，许昌、鄢陵等周边区县为经济辐射带的经济发展布局，

郑——许一体化区域发展规划及政策导向性的倾斜将带动许昌、鄢陵等片区的经济发展，加重区域发展的投资力度。在郑州为核心的“光晕效应”下，形成区域经济产业发展的投资热潮。

4. 区域及项目有效资源利用的发展机会

? 项目所处区域经济产业的可持续性发展模式，高自然率、高绿化覆盖

率的不可复制性，温泉疗养资源的稀缺性，形成项目以“旅游、休闲、度假、养生”为开发理念的先天资源条件和发展机会。

5. 区域房地产产业强势发展的市场机会

? 2009年上半年，郑州房地产市场呈现“量升价涨”发展局面，将带动

许昌、鄢陵等区县房地产发展景气指数、商品房销售价格指数的上涨预期，刺激区域房地产开发投资快速增长。形成房地产开发投资良势运行的基础平台。

（2009年上半年郑州商品房销售面积大幅攀升，半年内销售商品房486．88万 平方米，同比增长59．4％，环比增长29．5％。上半年商品房销售均价为4749 元／平方米，同比上涨6．4％，环比上涨6.3％。其中商品住宅销售均价为4457 元／平方米，同比上涨12．5％，环比上涨10．8％。资料来源:郑州市房管局统计资料）

（1—6月份，许昌市区商品住房销售2931套，面积34.94万平方米，成交金额81370.8万元。与2008年1-6月份相比，套数增加1463户，增幅99.66 %，面积增加15.07万平方米，增幅75.84%，金额增加40319.08元，增幅98.2%。 2009年上半年，许昌市区商品房价格继续保持稳中小幅上升的趋势，综合平均价格为2740元/㎡，与2008年底相比增幅为2.24%，与第一季度相比增幅为

第 6 页 共 32 页

项目开发经营计划书

0.74%。资料来源：许昌房地产网）

? 许昌、鄢陵经济发展快速，城市化进程加快，但宜居、旅游度假、休

闲养生的产品配套缺失。旅游度假地产的产品开发与经济快速发展及城市化进程步调不一，市场有效供给与有效需求脱节。集宜居性、旅游度假性、休闲养生性的市场供给断档，形成本项目开发的市场发展契机。

? 许昌市、鄢陵县房地产发展时间短、起步晚，产品设计及社区居住品

质落后，中高端产品消费观念模糊等因素的局限，蕴育了本土市场发展的潜在空间。

(二) 项目面临的开发风险

1. 宏观经济调控预期的不确定性风险

? 09年前两季度，中国经济发展预期凸显“过热”，房市、股市双双走

高，人民币升值预期加重，国际投资热钱涌动（据央行统计，日均7亿美元热钱流入国内）。为保经济的健康发展，宽松的货币政策适度调控、银行贷款加息的可能性加大。

2. 抑制第二居所需求及投资的障碍风险

? 二套房贷款政策的从严，物业税的试点征收，房地产开发贷款要求款

项的过多设置等因素将会压缩房地产过快的发展势头，抑制房地产市场的投资需求。

3. 项目蕴育周期过长的市场风险

? 许昌、鄢陵市场容量小，销售速度慢，旅游度假地产消费观念落后，

致使本土市场的消费基础薄弱。

? 本项目地段偏远，生活配套、教育配套缺失、交通成本高、宜居性低

等因素的制约，致使项目本身所针对的客群基础狭隘。

? 项目以资源型为导向的旅游地产开发，资源规划单一，不足以吸引客

流、人流。其前期温泉疗养资源利用及营业，受季节性影响较大，针对市场投资需求，投资升值预期系数低迷。

第 7 页 共 32 页

项目开发经营计划书

4. 项目开发资金风险

? 项目规模开发，投资金额大，开发周期长，融资成本高等因素与前期

启动资金及维持现金流顺畅性的矛盾较为突出。

(三) 市场敏感性分析

1. 旅游度假地产资源经营多元性与项目自身资源经营单一性

资源为导向型的旅游度假地产开发，以多元性的经营业态形成强大的，具有吸引力的核心旅游度假资源。仅依靠“温泉资源”单一性的利用，不足以支撑本项目整体可持续发展的基础平台。

2. 宜居度假性、旅游观光性、休闲养生性的旅游度假产品，市场有效需求

与无效供给

以郑州为核心的中原地区，旅游地产开发缺失，表现为：其一，不具备强大核心旅游度假资源的优势，其二，针对“宜居度假性、旅游观光性、休闲养生性”旅游度假产品，缺乏合理规划、开发及设计。两大因素的使然，未能有效满足市场投资度假的有效需求。

3. 产品升级与市场消费观念及市场投资预期间的矛盾。

郑州、许昌及周边经济发达地区旅游度假地产的发展基础及经济消费基础基本成型，但市场的消费仍以城市普通住宅为主要导向，旅游度假产品的消费观念落后，旅游度假产品的投资预期前景不明。

4. 区域市场销售体量小，速度速度慢与项目规模开发及维持现金流快速流

通间的矛盾。

本土市场消费基础不足以支撑项目的规模开发，要突破市场容量的瓶颈，加快销售速度，保障项目后期开发的现金流的顺畅。如何制定独特的销售模式，建立强大的销售网络。对维持项目正常运作的现金流至关重要。

第 8 页 共 32 页

项目开发经营计划书

三、 市场机会及风险管理

(一)

机会管理

1. 本项目拥有的第一市场机会：

许昌、鄢陵高端消费群从第一居所到第二居所带来的市场机会。 在许昌、鄢陵两个基本市场“低密度别墅类” 度假、养生、居住产品供给为“零”的状态下，我们以极具竞争力价格和品质优势向目标市场提供有效供给。

2. 本项目拥有的第二市场机会：

把握郑州为主导的“休闲、度假、养生”类物业需求带来的机会。 郑州、许昌的人均GDP已经远远超过3000美金。在“度假、休闲、养生”生活模式日渐趋热的大势下。鄢陵的“花木资源”，“空气质量”资源，温泉 项目的“水疗资源”，系统构成本项目 “休闲度假养生”物业的核心优势。基于“花都温泉”已形成的品牌影响力，基于开业三年积累的市场效应。本项目的高“性价比“必然能有效拉动以郑州为主导市场的“度假养生投资” 类物业需求。

3. 本项目的第三市场机会：

纯投资类物业带来的需求机会。

若项目的租金回报能满足6%-9%的回报率，并且物业自身价值又有不断增值的预期。在任何一个城市，此类物业必然被市场追捧。本项目依托温泉游客对客房的居住需求，用客房的租金收入回报投资者，可拉动“产权式酒店”物业的销售。我们以客流量对酒店客房数量的要求，计算能提供给投资者的回报，以此“定制定量”开发产权式酒店。既能满足温泉项目的基本接待，又能产生更多项目“现金流”。

(二)

风险管理

1. 旅游度假资源的单一性

旅游度假资源单一性经营向多元性经营业态的过渡，核心旅游度假资源

第 9 页 共 32 页

项目开发经营计划书

基础平台的搭建。

项目仅凭“温泉”资源的单一性经营，不足以支撑项目可持续性发展。突破对有效资源利用单一的瓶颈，依托项目温泉疗养资源的稀缺性，区位资源的不可复制性、花木资源可持续利用性，衍生系列的旅游度假资源业态，形成项目旅游度假资源多元性经营局面。以保障项目客流、人流的消费基础，增持项目物业的投资升值保值权重指数。搭建“旅游、观光、休闲、度假、养生、运动”为一体的核心旅游度假资源平台

2. 有效需求与无效供应的错位

“宜居度假性、旅游观光性、休闲养生性”的旅游度假产品标准，市场 有效需求与有效供给的无缝衔接的保障。

依托项目已形成的强势旅游度假资源平台，科学规划，合理布局，针对市场的有效需求开发旅游度假地产系列产品，填充市场空白，满足市场休闲度假养生的消费需求；凭借项目核心旅游度假资源良性经营，提高产品投资消费的增值保值预期，刺激市场的投资消费需求。

3. 本土市场的非主流化

“坐销行销”营销模式的制定，强大销售网络的建立，以加快产品销售速度，保障项目开发现金流的畅通。

整合政府、社会有效资源，打造项目宣传推广名片，加大项目的推广力度，引领旅游度假产品的消费观念。执行行销坐销相结合，以“走出去，引进来”为原则，建立以郑州为主导点，本土市场为缓冲带，周边经济发达地区为辐射面的强大销售网络，加快项目产品销售速度，快速回笼项目开发资金，维持现金流顺畅流通。

4. 宏观政策的不确定性

最大限度避免宏观政策调控的因素影响，拓展项目融资渠道，降低项目运作的资金层面风险。

基于宏观经济发展、宏观政策调控的不确定性，积极拓展项目融资渠道，

第 10 页 共 32 页

项目开发经营计划书

在维持项目正常开发的资金水平线下，有计划、有步骤进行投资运作，以规避资金层面的市场风险。

四、 项目概念规划 (一) 核心主题定位：

花都温泉是集“旅游、度假、养生、居住”为一体的大型旅游度假项目 整合项目所属区位不可复制性资源、自身固有的稀缺性资源，规划开发组团式配套产品，完善经营服务，迎合旅游度假地产的时代发展契机。精心打造集“宜居度假性、旅游观光性，休闲养生性 ”为一体大型旅游度假项目，引领度假物业的消费观念，使之成为郑州乃至整个中原地区的旅游度假地产标杆。

(二) 建成目标定位：

1. 成为中原地区“旅游、度假、养生”产业的第一品牌项目 2. 成为鄢陵、许昌、河南对外展示的名片

3. 成为许昌、河南与国际、国内旅游度假网络的切入口 4. 成为中原地区最具吸引力的旅游度假目的地

(三) 指导思想与开发理念

1. 指导思想：

抓住“度假、养生、休闲、居住”产业最难得的发展机会，整合利用好各类优势资源，以可持续经营为原则，以“国际理念、国内领先”为标准，科学规划，合理布局。 2. 开发理念：

? 定位发展目标 ? 科学统筹规划

第 11 页 共 32 页

项目开发经营计划书

? 重点项目带动 ? 适时有效开发

(四) 规划设计基本思路：

资源为基础 市场为导向 在“度假、养生、休闲、居住” 四位一体的共同市场下，以“度假养生”为引题,用“一心四轴”为项目结构，针对地形、地貌特征，形成“四轴三区”的系统布局。 (五) 规划布局建议 一心四园三区：

1. 一心：温泉疗养区

2. 四园：运动休闲园、农业观光园、农家乐主题休闲园、风情商业休闲园 3. 三区：温泉养生区，休闲观光区、度假养生居住区

第 12 页 共 32 页

项目开发经营计划书

(六) 价值创造

三大价值链：

1. 第一价值链：低密度别墅类居住产品形态

2. 第二价值链：以水环境、花木资源构造的景观环境

3. 第三价值链：以温泉为主体的养生、运动、休闲、观光系列配套

? 以龙湖“滟澜山、花盛香缇” 低密度别墅产品为参照座标，塑造本

项目在郑州、许昌市场上的巨大差异化品质优势。

? 以龙湖“滟澜山、花盛香缇”的环境景观为参照座标，以水环境为

核心，以花木资源为要素，在中原腹地创造独特的景观环境。

? 除温泉形成的核心配套之外，增加必要的商业配套，增加迷你高尔夫、

网球等高端运动配套，增加农家乐、观光农园、观光花园等生态旅游配套。

(七) 各类物业区位规划及设计指标（参考）

1. 各项基础指标 1) 项目用地：1036亩 2) 建成区占地：约130亩 3) 规划范围：约900亩

4) 拟扩大的规划范围：约1000亩 （租地） 5) 建筑容积率：0.6

6) 项目待建规划建筑面积：约32万㎡

2. 温泉养生区 （东区及湖面周边）

（除已建成营业的（现状）100余亩用地，建筑面积57792平方米之外），

用地约200亩 建筑面积约 6万㎡（0.45）

? 五星级度假酒店－－度假屋 （独栋别墅） 5万㎡ ? 国际SPA养生馆：（Townhouse2-2.5） 2万㎡

第 13 页 共 32 页

项目开发经营计划书

意向空间及参考座标

第 14 页 共 32 页

项目开发经营计划书

此外：在建成区（现状）100余亩用地上规划并增加设计

? 恒温游泳馆（含室内器械运动） 约5000 ㎡ ? 养生论坛（会议中心） 约5000㎡ ? 产权式度假酒店：（六至八层电梯洋房 ） 约3.0万㎡

意向空间及参考座标

3. 度假、养生居住区 （西区、北部片区）

用地约630亩，建筑面积约 32万㎡ （容积率约0.6）

? 幼托、管理用房 及其他功能配套 约5000㎡ ? 度假屋：（villa洋房4.5-5.5层）： 约8.0万㎡ ? 休闲养生馆：（ Townhouse2-2.5层）： 约12.5万㎡ ? 度假养生公寓：（电梯洋房10-12层） 约3.2万㎡

4. 主题休闲园区（1035亩外部片区）

用地约1000亩，建筑面积约 10000㎡

1) 运动休闲：

? 迷你高尔夫 用地约100亩 ? 乡村马术： 用地约150亩 ? 网球 用地约50亩

2) 农业观光：

第 15 页 共 32 页

项目开发经营计划书

? 农家乐村寨 用地约100亩 ? 观光花园、观光果园、 用地约600亩

意向空间及参考座标

第 16 页 共 32 页

项目开发经营计划书

五、 产品建议

(一) 产品目标市场定位

1. 以郑州为核心，中原地区为主打区域的旅游度假地产消费纯投资市场 2. 以许昌、鄢陵第一居所居住品质升级的中高端消费市场

3. 以郑州为主导点，许昌、鄢陵为缓冲带、周边经济发达地区为辐射面的

休闲、养生度假类物业的需求市场。

(二) 产品形态定位

低密度别墅类度假物业

1. 满足温泉资源经营及市场投资需求的酒店、度假公寓产品 2. 满足居住品质升级需求的洋房、联排、独栋产品

3. 满足5+2度假模式及中长期养生需求的洋房、联排、独栋产品 4. 除温泉形成的核心配套之外，增加必要的商业配套，增加迷你高尔夫、

网球等高端运动配套，增加农家乐、观光农园、观光花园等生态旅游配套产品。 产品参照

1. 以龙湖“滟澜山、花盛香缇” 低密度别墅产品为参照座标，塑造本项目

在郑州、许昌市场上的巨大差异化品质优势。

2. 以龙湖“滟澜山、花盛香缇”的环境景观为参照座标，以水环境为核心，

以花木资源为要素，在中原腹地创造独特的景观环境。

第 17 页 共 32 页

项目开发经营计划书

第 18 页 共 32 页

项目开发经营计划书

(三) 产品开发面积配比

物业形态规划 洋房 独栋 联排 度假住宅 产权酒店 小高层公寓 商业及配套 住宅（含酒店）小计 数量(㎡) 80040 48024 124862.4 30415.2 32016 5000 315357.6 比例 25% 15% 39% 10% 10% 2% 备注 会所、商业、等配套

(四) 产品面积配比

产品形态 房型 建筑面积(m2) 面积期间(m2) 面积合计(m2) 9124.56 ±5 两房一卫 两房两卫 合计 70 80 3041.52 3041.52 30415.2 3201.6 9604.8 ±5 小高层公寓 两房两卫 小三房 三房 四房及以上 合计 联排 200 合计 70 低密度温泉别墅 洋房 100 120 合计 小类独栋 独栋 合计 250 300 ±20 ±100 80 ±10 24012 16008 80040 24024 24000 48024 30% 20% 50% 50% 90 105 120 170 180 ±20 49944.96 124862.4 16008 24012 40% 20% 30% ±5 9604.8 1600.8 960.48 640.32 32016 74917.44 30% 5% 3% 2% 60% 6403.2 10% 10% 10% 30% 20% 15207.6 面积配比 30% 50% 单房（厅卧合一） 50 产权酒店 一房一厅 60 单房（厅卧合一） 50 一房一厅 两房一卫 60 70 第 19 页 共 32 页

项目开发经营计划书

(五) 产品销售价格建议

1. 郑州、许昌中高端物业的价格状况

许昌区域板块的价格状况 区域 市中心老城区 城南板块 西城板块 北城板块 东城板块 销售均价 2900元/㎡ 2150元/㎡ 2700元/㎡ 2700元/㎡ 2600-3500元/㎡ 许昌中高端物业的销售价格 项目 帕拉帝奥 龙湖湾 健发·御园 滨河名郡 销售均价 2700元/㎡ 3000元/㎡ 3500元/㎡ 3200元/㎡ 郑州高端物业的销售价格 项目 甲六院 大河龙城 绿城百合公寓 温哥华广场 销售均价 11000-14000元/㎡ 8500—9000元/㎡ 6500-8000元/㎡ 9945.69元/㎡ 2. 中高端物业的市场购买力评估

行业 许昌市 行长 金融业 副职 中层 高管 电力业 中层 总经理 房地产业 副总 中层 电信、移动业 高层 特级教师 教师业 高级教师 优秀教师 高层 烟草业 中层 职工 市级领导 副市级领导 公务员 正县级领导 正科级领导 鄢陵县 行长 金融业 副职 6 5000 10000 4000 430185 8 6667 13333 5333 573579 6 5 5000 4167 10000 8333 4000 3333 430185 358487 8 15 10 8 20 6 4.5 3.5 20 10 6 9 8 6667 12500 8333 6667 16667 5000 3750 2917 16667 8333 5000 7500 6667 13333 25000 16667 13333 33333 10000 7500 5833 33333 16667 10000 15000 13333 5333 10000 6667 5333 13333 4000 3000 2333 13333 6667 4000 6000 5333 573579 1075462 716974 573579 1433949 430185 322638 250941 1433949 716974 430185 645277 573579 15 12 8 20 12500 10000 6667 16667 25000 20000 13333 33333 10000 8000 5333 13333 1075462 860369 573579 1433949 级别 年收入（万） 月均收入（元） 月均总收入 月供额（元） 能承担物业的总价(元) 第 20 页 共 32 页

项目开发经营计划书

中层 电力业 房地产业 副总 电信业 管理层 特级教师 教师业 高级教师 优秀教师 正县级领导 公务员 正科级领导 a) 备注 b) c) d) 5 4167 8333 3333 358487 月均总收入=月均收入+隐形收入（隐形收入按月均收入的2倍计） 月供额按月均总收入的40%计 能承担物业总价（以10年按揭、年利率5.94%，首付比例30%计） 年收入的基础数据来源于工商部门及相关部门人员的咨询统计 5 8 5 4 3 6 4167 6667 4167 3333 2500 5000 8333 13333 8333 6667 5000 10000 3333 5333 3333 2667 2000 4000 358487 573579 358487 286790 215092 430185 高管 总经理 3 9 8 2500 7500 6667 5000 15000 13333 2000 6000 5333 215092 645277 573579 ? 总价20-30万 比例占12.90%；总价30-40万，比例占12.90%；总价40-50万，比例占16.1%；总价50-60万，比例占22.6%；总价60-70万，70-80万，比例各占6.5% ；总价100万以上，比例占16.1%。

? 总价为40-60万区间的中高端物业，100万以上的高端物业，市场购买力的集中表

现尤为突出。

3. 产品初步定价

? 参照本土市场，形成的敏感价格集中在3200-3500元/㎡区间；（基础

价格与本土市场价格的交集）

? 参照郑州高端物业的市场，形成敏感价格4000-5500元/㎡；（高端物

业销售价格下调50%）

? 参照本土市场购买力形成敏感价格4000-6000元/㎡；（40-60万总价，

单套面积按100㎡计） 针对产品销售的初步定价

1) 产权式度假酒店：（六至八层电梯洋房 ）4850元/㎡ 2) 联排别墅：5500元/㎡ 3) 独栋别墅：8000元/㎡ 4) 小类独栋：7000元/㎡ 5) 洋房（4-4.5层）： 4000元/㎡ 6) 小高层公寓：4200元/㎡

第 21 页 共 32 页

项目开发经营计划书

六、 项目成功开发经营的保障体系 (一) 资源体系

1. 依托以休闲、养生、度假为主导的温泉水疗资源，规划开发五星级度假

酒店－－度假屋、国际SPA养生馆：（Townhouse2-2.5）、恒温游泳馆（含室内器械运动）养生论坛（会议中心）、产权式度假酒店：（六至八层电梯洋房 ）。突破季节性经营局限，最大限度保障项目运作的客流、人流。 2. 利用项目周边用地的可租用性质及花木资源规划开发农业观光园。如农

家乐村寨、观光花园、观光果园等互动业态，充实项目旅游度假资源。 3. 利用可租土地的用地规模，项目的水系资源、景观资源、花木资源规划

开发主题休闲园区，如迷你高尔夫、乡村马术、室外生态运动场（网球）等运动业态，提升项目旅游度假资源品质。

4. 复合型、多元化旅游度假资源体系建立，能最大化保证项目基本运作的

客流、人流；最大量提升项目开发产品的保值及升值预期。

(二) 产品配套体系

1. 依托项目建成区域及温泉资源衍生的恒温游泳馆、养生中心、国际SPA

养生馆等，规划开发度假酒店、度假别墅、度假洋房。

2. 依托高尔夫球道、马术跑道、室外生态运行场所及项目的水系资源、景

观资源，规划开发度幼托、管理用房 及其他功能配套、度假屋：（villa洋房4.5-5.5层）、休闲养生馆：（ Townhouse2-2.5层）、度假养生公寓：（电梯洋房10-12层）

3. 系列配套产品的开发，满足市场不同需求，充实项目开发理念，提升项

目居住及度假品质。

(三) 服务体系

1. 针对度假酒店、别墅、洋房类产品，依托开发的酒店管理资源，建立“宜

居、宜租、宜管”的服务模式，提升消费客群的投资预期，放大产品保值、升值功能。

2. 针对度假屋：（villa洋房4.5-5.5层）、休闲养生馆：（ Townhouse2-2.5

第 22 页 共 32 页

项目开发经营计划书

层）、度假养生公寓：（电梯洋房10-12层）类产品，建立专业管理团队、输送服务配套、提供酒店式物业管理，以提升作为第二居所的居住品质。 3. 针对国际SPA养生馆、养生中心、高尔夫球道、乡村马术等配套，建立

专业的管理团队，提供系列的完善服务。放大项目的宣传推广名片，提升项目运作含金水平。

4. 观光农园、观光花园、农家乐村寨等附属配套，根据花令及果令周期，

举办花卉节、水果节。聚集项目人气，托染项目经营氛围。

(四) 资金保障体系

1. 工程建设、项目、产品规划设计、项目产品营销推广、公司管理等启动

资金的准备及优化配置。

2. 项目开发的融资渠道拓展，融资成本、时间及资金到位的整体把控与项

目开发进程的匹配。

3. 在保障项目开发的现金流水平线下，有计划、有步骤进行项目开发，最

大限度减低市场风险。

4. 工程建设、营销推广、业态经营管理等层面，制定相应的成本管理模式，

降低运作成本，凸显项目运作的市场竞争优势。

(五) 营销体系

1. 整合政府、社会资源，打造项目宣传推广名片。借助国际、国内、省内

养生会议的举办、公益性活动举办，推进项目品牌营销。

2. 制定“坐销行销”销售管理模式，建立以郑州为主导点，本土市场为缓

冲带，周边经济发达地区为辐射面的产品销售网络。

3. 针对本土及本土之外的中高端消费市场，拓展营销推广渠道，制定相应

的“点对点”营销推广策略

4. 通过项目自身网站建立，网上产品的宣传及网上订房系统的设计，制定

项目的网络营销模式

5. 通过酒店、产品、配套旅游度假资源完善的服务，制定项目服务营销模

式。

第 23 页 共 32 页

项目开发经营计划书

七、 项目开发经营计划 (一) 项目规划指标

物业形态规划 洋房 独栋 联排 度假住宅 产权酒店 小高层公寓 商业及配套 住宅（含酒店）小计 会所、商业、配套用房等 地下设备用房及停车位 规划用地面积 容积率 计容积率建筑面积 30415.2 32016 315357.6 5000 0 533600 0.6 320160 10% 10% 2% 320357.6 800 数量(㎡) 80040 48024 124862.4 比例 25% 15% 39% 备注

(二) 项目开发时间计划

1. 第一时间段：2009年9月至2010年12月 2. 第二时间段：2011年1月至2012年1月 3. 第三时间段：2012年1月至2013年1月 4. 第四时间段：2013年1月至2013年1月

(三) 项目开发区域计划安排

1. 第一阶段：开发区域：

? 重点启动项目样板区、景观环境建设区酒店部分 ? 启动起步区广场及商业、起步区住宅、独栋别墅区②1 ? 重点开发、样板房、售楼处、景观环境建设区 2. 第二阶段：开发区域 ? 重点开发起步区中后期产品 ? 启动度假住宅区

第 24 页 共 32 页

项目开发经营计划书

3. 第三阶段：开发区域 ? 独栋别墅区进入中期开发②1 ? 全面启动度假住宅区③

4. 第四阶段：开发区域 ? 全面启动度假住宅区④⑤ ? 独栋别墅区进入后期开发

第 25 页 共 32 页

项目开发经营计划书

(四) 项目产品开发计划 开发周期 物业形态 酒店 公寓 洋房 2009年9月-2010年12月 联排 独栋 小类独栋 合计 酒店 公寓 洋房 2011年1月-2012年1月 联排 独栋 小类独栋 合计 酒店 公寓 洋房 2012年12月-2013年1月 联排 独栋 小类独栋 合计 酒店 公寓 洋房 2013年12月-2014年1月 联排 独栋 小类独栋 合计 酒店 公寓 洋房 总计 联排 独栋 小类独栋 合计 开发量（㎡） 30,415 0 20000 20000 600 1000 72,015 0 40000 30000 5000 10000 85000 32016 20040 30000 10000 8000 100056 0 0 0 44,862 8424 5000 58,286 30415.2 32016 80,040 124862.4 24024 24000 315357.6 备注 第 26 页 共 32 页

项目开发经营计划书

(五) 项目产品销售计划 开发周期 物业形态 酒店 公寓 洋房 2009年9月-2010年12月 联排 独栋 小类独栋 合计 酒店 公寓 洋房 2011年1月-2012年1月 联排 独栋 小类独栋 合计 酒店 公寓 洋房 2012年12月-2013年1月 联排 独栋 小类独栋 合计 酒店 公寓 洋房 2013年12月-2014年1月 联排 独栋 小类独栋 合计 酒店 公寓 洋房 总计 联排 独栋 小类独栋 合计 销售量 20000 0 15000 15000 300 600 50,900 备注 10,415 25000 30000 4000 8000 77,415 20000 30000 40000 10000 10000 110000 12,016 10,040 39862 9724 5400 77,042 30,415 32016 80,040 124862 24024 24000 315,358 第 27 页 共 32 页

项目开发经营计划书

(六) 项目销售回款计划 开发周期 物业形态 酒店 公寓 洋房 2009年9月-2010年12月 联排 独栋 小类独栋 合计 酒店 公寓 洋房 2011年1月-2012年1月 联排 独栋 小类独栋 合计 酒店 公寓 洋房 2012年12月-2013年1月 联排 独栋 小类独栋 合计 酒店 公寓 洋房 2013年12月-2014年1月 联排 独栋 小类独栋 合计 酒店 公寓 洋房 总计 联排 独栋 小类独栋 合计 5004.095 4312.594 4518.991 6499.449 12021.81 8241.667 6183.841 4500 5000 7000 13000 9000 12,016 10,040 39862 9724 5400 77,042 30,415 32016 80,040 124862 24024 24000 315,358 4200 4800 6750 12000 8500 20000 30000 40000 10000 10000 110000 销售单价（元/㎡） 销售量（米） 销售额（万） 4850 0 4000 5500 8000 7000 5300 0 4300 6000 10000 7500 25000 30000 4000 8000 77,415 20000 0 15000 15000 300 600 50,900 10,415 9700 0 6000 8250 240 420 24610 5520.056 0 10750 18000 4000 6000 44270.06 0 8400 14400 27000 12000 8500 70300 0 5407.2 5020 27903.68 12641.2 4860 55832.08 15220.06 13807.2 36170 81153.68 28881.2 19780 195012.1 回款额（万） 7760 0 4800 6600 192 336 19688 7460.056 0 8600 14400 3200 4800 38460.06 0 7560 14400 27000 12000 8500 69460 0 6247.2 8370 33153.68 13489.2 6144 67404.08 0 0 0 0 0 0 0 第 28 页 共 32 页

项目开发经营计划书

(七) 项目产品销售价格发展计划

开发周期 物业形态 酒店 公寓 洋房 联排 独栋 小类独栋 备注 4850 0 4000 5500 8000 7000 2009年9月-2010年12月 2011年 2012年 2013年 销售单价(元/㎡) 5300 0 4300 6000 10000 7500 4200 4800 6750 12000 8500 4500 5000 7000 13000 9000 (八) 项目开发资金投入及回收计划

项目 销售计划 资金来源 自有投资计划 收入合计 土地款支出计划 前期费用支出计划 工程支出计划 三项费用支出计划 资金支出 营业税附加及增值税 所得税 股东回收 银行还贷 支出合计 本期节余 开发计划 12676 26882 56000 7000 1280 0 1000 23680 2608 开发量72000平米 2500 2000 2000 3000 40200 2,868 开发量85000平米 4515 10000 23000 4000 70815 1514 开发量100000平米 4381 14882 30000 68739 179 开发量58000平米 不可预见费支出计划 1600 8000 6828 75625 9424 999 1600 26,288 1600 2000 15000 2500 300 0 43,068 6400 2000 19000 3000 300 0 72328 1700 25000 2400 200 68918 1128 16625 1524 199 银行贷款计划 合计 195012 7000 2009.9月-2010年12月 19688 5000 2011年 38460 2000 2012年 69460 0 2013年 67404

第 29 页 共 32 页

项目开发经营计划书

(九) 项目投资收益计划

编制单位： 项 目 一、销售总收入 酒店 总金额 （万元） 152,200,560 可售面积 （Ｍ） 30415.2 ２编制日期：2009.08.24 可售单位金额 （元／Ｍ） 5,004.10 含精装修 毛坯（后期开２备 注 公寓 洋房 联排 独栋 小类独栋 商业 合计 二、项目投资总额 土地支出 工程建设支出 三项费用 不可预见费 税金(营业税附加及增值税) 合计 三、利润 138,072,000 361,700,000 811,536,800 288,812,000 197,800,000 0 32016 80040 124862.4 24024 24000 4,312.59 4,518.99 6,499.45 12,021.81 8,241.67 0.00 6184 发） 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 1,950,121,360 315357.6 80,000,000 824,538,240 94,239,788 9,987,780 126,757,888 1,135,523,697 所得税率为毛利润 所得税 合计 814,597,663 268,817,229 545,780,434 71.74% 48.06% 33% 净利润 四、收益率 毛利率 净利率 -

第 30 页 共 32 页

项目开发经营计划书

1. 项目计划销售总额约为19.5亿元。

其中：

? 产权酒店销售均价5000元/㎡，销售总额为1.5亿元； ? 洋房销售均价为4500元/㎡，销售总额为3.6亿元； ? 联排别墅销售均价6500元/㎡，销售总额为8.1亿元； ? 独栋别墅销售均价12000元/㎡，销售总额为2.9亿元； ? 小类独栋别墅销售均价8200元/㎡，销售总额为2.0亿元 ? 度假公寓销售均价4300元/㎡，销售总额为1.4亿元； ? 旅游度假资源配套及商业未计入销售；

2. 项目投资总额计划控制约为11.4亿元

其中:

? 土地成本支出约为0.8亿元 ? 前期开发费用约为0.7亿元 ? 工程建设费约为6.2亿元

? 公司管理、营销管理及财务费用约1.0亿元 ? 税务费用约1.3亿元 ? 其他费用约0.1亿元

3. 投资收益预算

? 项目毛利润约为8.1亿元

? 纯利润约为5.5亿元，（征收企业所得税33%后） ? 投资利润率约72% ? 税后投资回报率:48%

第 31 页 共 32 页

项目开发经营计划书

附表：项目成本简算表 项 目 一、土地价款支出： 二、前期开发费： 规划\\建筑\\景观\\市政\\设计费 报批报建费 前期工程费 其他费用 合计 320160 320160 532800 320160 数量（m2) 造价指标 计划总金额 ( 元/m2） （元） 250 60 100 20 20 200 1600 2000 2500 2200 1600 1800 备注 包括地价＼出让金\\契税、间接费用等 532800 80,000,000 19,209,600 方案设计及施工图 32,016,000 含人防、市政配套 10,656,000 三通一平及工程临时设施 6,403,200 68,284,800 128,064,000 249,724,800 120,060,000 66,913,440 51,225,600 含装修 三、基础\\主体建筑\\安装(装修)工程费 洋房 80040 联排 124862.4 别墅 48024 酒店（精装修） 30415.2 公寓 32016 社区会所、配套商业、幼儿园\\物业用房等 5000 9,000,000 624,987,840 燃气\\有线电视\\电话\\宽带工程费用未19,209,600 计入成本.(销售时可代收开通费) 合计 四、社区管网工程及强弱电\\智能化\\给排水设备 五、园林环境工程费 六、管理费用(元) 七、销售费用(元) 八、财务费用(元) 九、不可预见费(元) 十、税金(元) 营业税及附加 土地增值税 合计 十一\\总成本合计 建筑面积单方成本 320160 320160 904,538,240 1,950,121,360 60 350 0.03 0.03 112,056,000 按以上合计费用3%计 58,503,641 按销售总额3%计 启动投资8600万计28,600,000 年,每年10% 9,987,780 以上支出的1% 27,136,147 86,000,000 0.1*1 998,778,028 0.01 1,950,121,360 0.055 1,950,121,360 0.01 0 107,256,675 19,501,214 126,757,888 1,135,523,697 销售额的5.5% 按销售额1%暂提 3547 第 32 页 共 32 页

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/b5z6.html