房地产项目策划试题二

综合试题一

一、名词解释：（每小题4分，共24分） 1、成本导向定价法 2、垂直价差

3、主题策划（广义） 4、复合策划 5、理解价值定价 6、软质景观

二、填空题：（每空1分，共8分）

1、策划学的本质涵义是，揭示个人、组织创造性地组合运用一切可以利用的（ ）三大基本要素，从而掌握行动的主导权，达支预期目标的规律的学问。

2、房地产企业可以选择三种目标市场市场覆盖策略,既无差异性营销策略、差异性营销策略以及（ ）。

3、利达房地产开发公司拟开发一普通住宅，预计该项目的盈亏平衡销售量为20000平方米，每平方建筑面积的变动成本为1000元，假设开发期的固定成本为1亿元，试运用盈亏平衡法计算该开发项目的单位销售价格（ ）。

4、消费者的购房动机，根据理性程度的差异可以划分为理智动机和情感动机。老王经过多盘比较，决定还是购买万科四季花城的楼盘，因为该楼盘不仅品质过硬、配套齐全，其价格也比较合理等等。请问他的购买动机属于（ ）。

5、房地产市场细分的变量包括人口因素、地理因素、行为因素和心理因素，其中万科地产公司根据客户消费频率的高低和对万科公司贡献的大小，将客户会员分为金卡用户、银卡用户、蓝卡用户。请问这一市场细分的变量是（ ）。

6、人的居住行为由四大部分组成：他们分别是基本行为、家务行为、文化行为和（ ）。

7、住宅区规划设计遵循的三大原则是社区发展原则、生态优化原则和（ ）。 8、某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的小区，估计未来在市场上可实现销售16万平方米，其总投资额为5亿元，企业的目标收益率为投资利润率20%，问该小区的单位售价是（ ）。

三、不定项选择题（每题给出若干个选项,选项中有一个或一个以上的答案是正确的，多选、少选或不选均不得分每题中至少有一项是正确的，每小题1分，共20分）。

1.以下哪几项属于经济环境调研（ ）。

A、产业政策B、区域经济结构C、消费水平D、城市规则E、银行货款 2、可行性研究是项目立项、审批（ ）的依据。 A、审核 B、投资 C、决策

D、开发商与有关部门签订协议合同

3、以下哪几项属于政策环境调研（ ）。

A、金融政策 B、土地政策 C、住房政策 D、贷款政策 E、人口政策 F、财政政策 4、策划的基本方法包括（ ）。

A、创意策划 B、全程策划 C、整合策划 D、精神价值附加策划 5、依照调查方式的不同，将市场调查分为（ ）。

A、询问调查法 B、深度访谈法 C、观察调查法 D、试验调查法 E、统计分析法

6、土地出让方式主要包括（ ）。

A、拍卖 B、挂牌 C、协议 D、招标 E、行政划拨 7、品牌策划推广的五种方法（ ）。

A、筑巢引凤法 B、盆景示范法 C、 借花献佛法 D、马良神笔法 E、巨量广告法 F、 战略目标法 8、品牌提升要注意（ ）。

A、软性推广工程 B、公关活动工程 C、卖场包装工程 D、口碑工程 E、公关危机工程 F、广告策划工程 9、房地产商品价格的组成包括以下部分（ ）。 A、土地费用及其前期费用 B、管理费用

C、销费费用配套费用 D、建安成本 E、利润 10．一个完整的房地产营销计划应包括（ ）。

A、 开发前营销策划B、开发阶段的营销策划C、销售阶段的营销策划D、物业管理阶段的营销策划

11、下列属于成本导向定价方法的有（ ）。

A、成本加成定价法 B、随行就市法 C、直接竞争定价法 D、理解价值定价法 E、目标收益定价法 F、盈亏平衡定价法 12、项目市场定位的内容具体包括（ ）。

A、功能定位 B、环境定位 C、户型定位 D、文化定位 E、价格定位 F、主题概念定位

13、我国房地产策划经历了以下哪些阶段（ ）。

A、 个人策划 B、单一策划 C、综合策划 D、复合策划 E、整合策划 14、土地价值研判分析需要从哪些方面进行分析（ ）。 A、地理位置 B、周边景观 C、环境、污染 D、市政配套设施 E、邻近楼盘素质

15、竞争者调研具体包括（ ）。

A、楼盘质量成本情况的调研； B、开发历史、现状及趋势的调研； C、经营发展战略和模式的调研； D、竞争者与政府关系的调研。 E、竞争者价格策略的调研 F、土地储备情况调研 16、户型设计的基本原则（ ）。

A、实用性原则； B、安全性原则 C、舒适性 D、地域性原则 E、弹性原则 F、高档原则

17、国内某房地产开发公司对其新设计开发的loft户型住宅制定了上市策划方案。经过市场调查分析发现，当地loft住宅市场现实的竞争较小。在定价上，该公司考虑到新产品在市场暂时没有替代品，价位相对较高。请问这一公司的定价策略是（ ）。

A、高价撇脂策略； B、中价策略 C、低价渗透策略 D、心理定价策略 E、差别定价策略 F、过程定价策略 18、房地产市场调研的内容包括（ ）。

A、市场环境调研； B、消费者调研； C、周边竞争楼盘调研； D、竞争对手调研； E、项目自身研究 19、影响房地产价格策划的因素包括（ ）。

A、成本因素 B、竞争因素 C、产品差异 D、政府的宏观调控作用 E、项目周边环境因素 F、消费者的心理预期 20、房地产项目营销控制的内容主要有（ ）。

A、 成本控制B、年度计划控制C、赢利性控制D、战略控制 四、简答题：（每小题6分，共24分） 1、简述房地产市场的特点。

2、从事房地产中介业务的人员必须具备的条件主要有哪些？ 3、简述房地产市场寿命周期及其各阶段的营销策略？ 4、简述房地产项目管理的特点。 五、论述题（12分 ）

1.要进行主题策划，需要寻找主题概念的源头，请问可以从哪些方面寻找主题概

念的来源?

六、案例分析（12分 ）

广州“光大花园”是一个占地30公顷，总建筑面积35万平方米的大型楼盘。在楼盘策划之初，怎么获取项目的主题概念呢？为此，策划小组通过两大方面来进行分析：一是问卷调查，内容是市民在目前的生活环境下最重视什么？反馈回答是“身体健康”。二是对项目进行分析，找出项目现状最有价值的方面。经过深入的了解，项目地块最有价值、可以大做文章的是几十颗50多年的大榕树。策划人通过思想碰撞，“身体健康”与“生态环境”有关；而项目中“生态环境”最有特点的是几十颗50多年的大榕树。于是“大榕树下，健康人家” 应运而生，榕树风景成为光大花园发挥的绝佳题材。

思考分析：广州光大花园“大榕树下，健康人家”的策划主题是如何获取的？

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