资产评估第二版高等教育出版第六章房地产课后答案

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第六章房地产评估计算题答案

1．甲、乙双方联建一栋建筑物开发经营，甲方出地5000平方米，并出资300万元；乙方出资5000万元参与建设。投资比例为4：6。已知规划开发项目的建筑容积率为4，覆盖率为50%，单位建筑面积造价为1100元/平方米，单位建筑面积各项税费为200元/平方米。

求：（1）该地块的单位面积地价，楼面地价。

（2）该建筑物每层平均分摊地价（设每层建筑面积相等）。 解：

（1）设土地价格为x

x+300=5000x=3033.33万元 即地块总价为3033.33万元

63033.3350004该地块的单位面积价格=楼面地价=

3033.3320000=6066.67元/平方米

=0.1517万元/平方米=1517元/平方米

6066.674或：楼面地价=土地单价/容积率=

（2）容积率=

建筑总面积土地总面积=1517元/平方米

建筑总面积=土地总面积×容积率=5000×4=20000平方米

建筑物占地面积=土地总面积×覆盖率=5000×50%=2500平方米 建筑物层数=

200002500=8层

建筑物每层平均分摊地价=3033.33÷8=379.17万元

3．预计某房地产未来五年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年未计划将该房地出售，出售价格预计比现在增值5%，出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。折现率为10%。试估算房地产当前的价值。

解：

（1）求该房地产未来5年收益的现值

400×（1-1/1.15）÷0.1 = 1516.32（万元）

（2）假定该房地产当前价值这P，则该房地产第5年末出售收益的现值为

5

{P×（1+5%）-P×5%×30%}÷（1+10%） = 0.6426P （3）求该房地产当前的价值 P = 0.6426P+1516.32 P = 4242.64（万元）

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4．某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年11月在该地块上建成建筑物B，--试根据以上资料用收益法计算B建筑物价格。

解：

（1）计算房地产年收益：400×30×12=144000元 （2）计算年费用：

土地使用税及房产税=20×400=8000元 管理费用=30×400×12×4%=5760元 年维修费用=1500×400×2%=12000元 年保险费=1500×400×0.2%=1200元 （3）计算房地产年纯收益：

144000－8000－5760－12000－1200=117040元 （4）计算土地年纯收益：2400×450×5%=54000元 （5）计算房屋建筑物年纯收益：117040－54000=63040元 （6）计算评估值：d=

11-10F=0.0196=1.96%

=768596.98元

轾1犏1-63040×467.96%犏臌(1+7.96%)

5．某城市内，有一宗住宅用地500平方米需要评估，-- 按以上条件，估算该住宅用地的单位地价和楼面地价。 解：

（1）确定地价指数 年、月 地价指数 2003.1 2003.2 2003.3 2003.4 2003.10 2003.12 2004.8 2004.10 100 101 102 103 109 111 119 121 （2）比准价格

进行期日修正、容积率修正、位置修正、基础设施修正、交通修正、地势修正、形状和其他修正：

PA=1200×PB=1300×

121109××

1.82.1××

98100××

9910098××

98100××

98100××

103100××

9710097=1062.96元/平方米 =1201.20元/平方米

1211111.82.1103100100100101100100100100100

3

PC=1400×121×1.8×100×

1032.3102100100100100×

103100100×100×100×100=1352.25元/平方米

100100100PD=1100×121×1.8×

1191.897100×

×100×

98100×

101100×

98100=1052.39元/平方米

（3）运用算术平均法确定待估地块价格并进行年期修正

（PA+ PB+ PC+ PD）/4=1162.2元/平方米

1-1(1+8%)1(1+8%)501162.2×

1-=1162.2×1.0259=1197.43元/平方米

40委估地块评估总价=1197.43×500=598715元

单位地价：79.83万元/亩 楼面地价：1197.43÷2=598.72元/m2

6．某厂现使用的土地---476772．9平方米的土地使用权价格进行评估，现用成本逼近法评估该宗地价格。

解：

（1）土地取得费用

①土地补偿费=1200×6=7200元/亩=10.80元/平方米 ②安置补偿费=1200×10=12000元/亩=18元/平方米 ③青苗补偿费=1200×80%=960元/亩=1.44元/平方米

④地上附着物补偿=10000元/亩=15元/平方米 以上四项合计45.24元/平方米 （2）土地开发费=50元/平方米

（3）税费=6.6+0.9+1.1+3+37.5=49.1元/平方米

（4）土地取得费利息=（45.24+49.1）×[(1+6%)2-1]=11.66元/平方米 [若按单利：土地取得利息费=（45.24+49.1）×6%×2=11.32元/平方米]

土地开发费利息=50×[(1+6%)1-1]=3元/平方米 [若按单利：土地开发利息=50×6%×2×小计：11.66+3=14.66元/平方米

（5）利润额=（C1+ C2+C3）×资金利润率=（45.24+50+49.1）×10%=14.43元/平方米 （6）土地成本计算：

土地成本=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+资金利润

=45.24+50+49.1+14.66+14.43 =173.43元/平方米

（7）土地价格：P =土地成本×（1+土地所有权收益率）

=173.43×（1+15%）=199.44元/平方米

12=3元/平方米]

4

总价：199.44×476772.9=9508.76万元

注：土地由划拨进入股份制改组，其使用年限由无限期变为工业用地使用50年，则该工业用地的评估值为： 9508.76×犏1-

第八章长期投资评估计算题

1．A公司购有B公司3年期债券，本金20000元，按15%的利息率计算年息，每年付息一次，到期一次还本。评估时尚有2年到期，与评估时同期的2年期国库券利率为10%，B公司的风险报酬率为2%。试求该债券的评估值。 解：

（1）计算债券每年利息：

20000×15% = 3000（元） （2）折现率：

r = 10%+2% = 12% （3）计算评估值：

P=?n轾1犏(1+11%)50臌=9457.42万元

Rt(1+r)+-tRn(1+r)n

20000(1+12%)2t=1 = 3000[1-12%1(1+12%)]+2

= 21014.3（元）

2．A企业拥有B企业非上市普通股票20万股，每股面值1元，持有股票期间，每年股票红利率在12%左右。据调查，B企业每年净利润的60%用于发放股利，其他40%用于追加投资。根据评估人员对B企业经营状况的调查分析，B企业将能保持3%的经济发展速度，净资产利润率将保持在16%的水平，若无风险报酬率为10%，B企业风险报酬率为4%。试评估出A企业持有的B企业股票价值。

解：

（1）评估公式：P=Rr-g

（2）基准日后第一年红利 R=200000×12%=24000（元） （3）折现率 r=10%+4%=14% （4）红利增长率 g=40%×16%=6.4% （5）计算评估值

P=

2400014%-6.4%=315789.47（元）

5

3．强光涂料厂持有图强化工集团公司非上市普通股票15万股，每股面值100元。图强公司经营稳定，预计今后5年其股票每股每年的红利分别为17元、18元、20元、18元、19元。评估时，国库券利率为10．5%，化工行业平均风险报酬率为2．5%。求每股股票和强光厂所持全部股票的评估值。

解：

计算每股股票评估值：

55tA=邋R(1+t=1r)/t=1-t(1+r)-t

20(1+13%)317=

1+13%(1+13%)-1+18(1+13%)2++-318(1+13%)4+-419(1+13%)5-5+(1+13%)-2+(1+13%)+(1+13%)+(1+13%)

==

17?0.885018?0.783120?0.693118?0.613319 0.54280.8850+0.7831+0.6931+0.6133+0.542864.353.5173

=18.30元

P=A/r=18.30=140.77元

13%全部股票评估值：

15×140.77=2111.55万元

4．被评估企业拥有另一家存货公司发行的10万股非上市股票，--试求被评估企业持有股票的评估值。

解：

（1）计算股票评估基准日后每年等额的红利收益 100000×15% = 15000（元）

（2）股票3年后上市交易后的变现收入 10×15%×100000 = 150000（元） （3）计算股票评估值 P=Ar[1-(1+r)]+-nRn(1+r)n = 15000[1-12%1(1+12%)]+3150000(1+12%)3

= 142787（元）

5．某资产评估公司受托对甲企业的长期投资进行评估。--该项长期投资的评估值。

解：

（1）期满后厂房折余返还金额： 折余值 = 原值－折旧

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