思源-万科朗润园年度营销执行细案
更新时间:2023-08-06 20:31:01 阅读量: 实用文档 文档下载
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万科25年
思源经纪
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A.D2009
万科朗润园
迷雾山城
15年思源
[万科〃朗润园]
年度营销执行细案Vanke Real Estate ,The 1# programe
The detail of marketing execution 思源经纪〃重庆 http://www.77cn.com.cn
At First
首先 ’
让我们初步理解朗润园营销所面临的任务与问题Planning is a process of problem Finding Positioning and problem Resolving.
目录CONTENTS
项目/产品解读 营销环境研判内部环境研判INTERNAL ENVIRONMENT Part Two
外部环境研判SUMMARY Part Three
营销战略 及策略MARKETING BREAKOUT Part Five
营销执行要点
MARKETING EXECUTIVE Part Six
目标、任务 与问题THE PORBLEM Part One
营销难点 及关键点
THE PROBLEM Part Four
月度计划WORK PLAN Part Seven
ANNEX Part Eight
附件
朗润园项目营销目标、任务及问题初判销售绝对成功,以较合理的价格实现快速销售。 年底实现回款2亿元, 一期1、2号楼销售完毕。 确立万科在重庆青年人群的 号召力、精神感召力。
给行业以及重庆老百姓, 以万科品质的全方位体现。
支持万科品牌落地, 奠定万科行业领导者地位
1、项目区位属于重庆城市郊区地带,面临区域市场品质低、价格 低、竞争激烈,容量有限,区外市场辐射力弱、难以抢占。
2、万科初到重庆,认知度有限,时间紧迫,销售压力大。3、本项目除了要实现好的成功销售外,还要实现多重目标, 给项目提出的挑战比较大。
1、朗润园土地属性研判 2、对朗润园产品的理解 3、朗润园不利条件及问题梳理 4、朗润园价值点罗列
项目/产品解读 营销环境研判内部环境研判INTERNAL ENVIRONMENT Part Two
外部环境研判SUMMARY Part Three
营销战略 及策略MARKETING BREAKOUT Part Five
营销执行要点
MARKETING EXECUTIVE Part Six
目标、任务 与问题THE PORBLEM Part One
营销难点 及关键点
THE PROBLEM Part Four
月度计划WORK PLAN Part Seven
ANNEX Part Eight
附件
目录CONTENTS
朗润园土地属性研判’
城市郊区;农业科技园区;北上重要拓展疆土
对朗润园产品的理解’
G3类首置首改产品;性价比高;全方位家居解决方案
产品品类:G3 产品特点:低总价 功能紧凑 性价比高 城市栖居 针对客群:25-39岁,青年之家、青年持家、小小太阳 一期产品类型:4栋33-34层3梯8户50-70平米可变2房、3房 一批次产品类型:55-59平米两房(赠送后面积为68-74平米),通风采光私密性好,赠送率 达到20%,飘窗全部可拆卸、空中院馆等。以及万科独有的全方位精装修家居解决方案[在U5 系统的基础上有所取舍,800-1000装修标准]
朗润园不利条件及问题梳理’
外部配套缺乏
;人气不足;道路噪音;区域发展及形象落后
朗润园价值点罗列’
以产品为基点,挖掘多重价值点无数荣誉铸就中国地产领军品牌 完善的商业配套 保税港区、中国第三区
西政、南方翻译、海联学院
U5精装修系统
机场高速、金开大道
性价比、赠送空间
对朗润园产品的理解’
U5全方位家居解决方案“U5”Unit Intergration,单元一体化。U5有三个层面的丰富内涵:一是五大流程;二是五大空间系统;三是五大品牌。
U5设计表现
厨房便捷系统
智能化系统
卫浴集成系统
玄关整合系统
卫浴集成系统
收纳系统
项目/产品解读 营销环境研判内部环境研判INTERNAL ENVIRONMENT Part Two
外部环境研判SUMMARY Part Three
营销战略 及策略MARKETING BREAKOUT Part Five
营销执行要点
MARKETING EXECUTIVE Part Six
目标、任务 与问题THE PORBLEM Part One
营销难点 及关键点
THE PROBLEM Part Four
月度计划WORK PLAN Part Seven
ANNEX Part Eight
附件
本部分详见:附件一、朗润园项目竞争环境研究报告
目录CONTENTS
营销环境研判总结一、09年整体环境:容量巨大,竞争激烈
本案竞争区域示意图
2009年两路区域将有约215.6万平方米的市场供应体量; 江北及北部新区约有211.07万平方米供应量。 二、低价竞争,产品差异(区内市场):
区域内 整体区内市场产品区间为:70---90平米之间,为大两路高层产 回兴、两路、空港品主流户型;销售均价目前水平在套内3800元每平米;三、品质竞争,产品同质(区外市场):本 案
区域外竞争目前产品区间为55---80平米之间,销售均价基本在 4800元每平米左右。 四、主要竞争对手: 区内:番茄花园、东衡槟城、好莱坞、涌鑫项目、金色池塘 区外:长安锦绣城、中渝爱都会、海州国际、上品十六 五、竞争策略:避其锋芒 突出优势 区内竞争重点为单价和总价,以品质和精装修突围。 区外竞争重点为产品品质和总价,以品牌和精装修突围。
区域外 江北、北部新区
项目 剩余体量 未来推售 (续售)
番茄花园 3.4万 2、3号楼,户 型相差不大
东衡槟 城 14万 三期
金色池塘 25万 50-105㎡
好莱坞 20万
长安锦绣城 60万
爱都会 25万
上品十 六 38万 三期(6080)㎡
涌鑫项 目 40万 20-60㎡
海州国 际 6.35万 30-84 ㎡
年中开5、6、 17、18号楼 6、7、8号楼, 7、8号楼 (41-106㎡) 80-110㎡
通过朗润园本体及外部环境研判 进一步
定位问题与难点
项目/产品解读 营销环境研判内部环境研判INTERNAL ENVIRONMENT Part Two
外部环境研判SUMMARY Part Three
营销战略 及策略MARKETING BREAKOUT Part Five
营销执行要点
MARKETING EXECUTIVE Part Six
目标、任务 与问题THE PORBLEM Part One
营销难点
及关键点
THE PROBLEM Part Four
月度计划WORK PLAN Part Seven
ANNEX Part Eight
附件
目录CONTENTS
营销问题、难点及关键点宏观市场低迷 品牌认知有限 区域热度较低 低价竞争激烈 周边环境差 外部配套缺乏 蓄客时间短 现场支撑不足
区域落后 竞争恶劣 辐射力弱 精装困境 定价迷局 时间紧迫 目标多重
如何解决?
所有这些问题都需要营销来解决!
那么何谓营销?
营销是传递价值的过程Marketing is a Process of VALUE Passing
项目/产品解读 营销环境研判内部环境研判INTERNAL ENVIRONMENT Part Two
外部环境研判SUMMARY Part Three
营销战略 及策略MARKETING BREAKOUT Part Five
营销执行要点
MARKETING EXECUTIVE Part Six
目标、任务 与问题THE PORBLEM Part One
营销难点 及关键点
THE PROBLEM Part Four
月度计划WORK PLAN Part Seven
ANNEX Part Eight
附件
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