2010年北京周边城市研究报告 - 图文

环北京城镇调研报告

第一部分 环北京城镇拓展必要性分析 ................................................................................... 1

2.1满足京津冀经济一体化的需要 ........................................................................................ 1 2.2满足北京房地产郊区化发展的需要 ................................................................................ 2 2.3满足开发商的被动选择.................................................................................................... 3 2.4满足购房者的被动选择.................................................................................................... 3 第二部分 环北京城镇外部环境分析 ....................................................................................... 3

3.1城市规划 ........................................................................................................................... 3 3.2交通发展 ........................................................................................................................... 6 3.3产业经济 ........................................................................................................................... 8 第三部分 环北京城镇研究分析 ............................................................................................... 9

3.1环北京城镇选择................................................................................................................ 9 3.2廊坊市（市区）................................................................................................................ 9 3.3燕郊 ................................................................................................................................. 13 3.4香河 ................................................................................................................................. 16 3.5涿州 ................................................................................................................................. 21 3.6固安 ................................................................................................................................. 24 3.7武清 ................................................................................................................................. 27 3.8天津滨海新区.................................................................................................................. 32 3.9石家庄 ............................................................................................................................. 37 第四部分 环北京城镇拓展策略 ............................................................................................. 42

4.1环北京城镇排名.............................................................................................................. 42 4.2环北京城镇拓展区域选择.............................................................................................. 43 4.3环北京城镇拓展模式...................................................................................................... 43 4.4环北京各城镇重点关注片区.......................................................................................... 44 4.5环北京城镇拓展方式...................................................................................................... 44

第一部分 环北京城镇拓展必要性分析

2.1满足京津冀经济一体化的需要

吴良庸等100多名专家从1990年开始比较集中地做京津冀协调发展的课题研究，联名提出北京发展的新概念“大北京地区规划”，即，《京津冀北城乡空间发展规划》。规划提出：打破行政区划的限制，对北京、天津、唐山、保定、廊坊等城市所统辖的京津唐和京津保两

个三角形地区，以及周边的承德、秦皇岛、张家口、沧州和石家庄等城市部分地区，在区域经济发展上作统一考虑。

京津冀作为继长三角城市圈、珠三角城市圈后的第三大城市圈，其经济发展有很大的潜力，其发展的结果就是将形成一小时生活圈，这将大大提升这一区域的房地产的价值。

2.2满足北京房地产郊区化发展的需要

由于土地资源的稀缺，从目前北京楼市的实际情况来看，楼市的这种住宅郊区化趋势还将延续，市内项目越来越少，住宅项目只能向郊区新城延伸。随着城市化进程速度的加快，北京郊区化已经不仅限于本行政区域范围内了，未来的郊区化进程将覆盖与北京接壤的河北中小城市，促进这类城市房地产市场的发展。

2.3满足开发商的被动选择

2009年北京成交住宅用地成交均价为7197元/平米，同比去年上涨46%，楼面地价更是高达5768元/平米，同比去年上涨53.8%。楼面地价前三位的分别是29859.4元/平米、23506.4元/平米和18013.6元/平米，分别在顺义、朝阳和亦庄。

从以上土地市场的分析可以看出，开发商也面临着“被郊区化”的趋势，一方面市区土地是僧多粥少，另一方面北京大部分供地都来自于通州、大兴等郊区。无论是市区还是郊区，共同点都是价格昂贵，竞争激烈，开发商土地成本压力越来越大。对于以土地为生命的房企而言，走出北京，拓展环北京城镇是必需的动作。

2.4满足购房者的被动选择

北京市区的高房价使许多人选择北京周边置业，环北京城镇带房价较低，是最好的选择，随着环北京城镇带经济发展，基础设施的进一步完善，更多的北京人将到这些地方置业。

第二部分 环北京城镇外部环境分析

3.1城市规划 3.1.1北京城市发展

北京城市规划区按照市区（即中心城市）、卫星城（含县城）、中心镇、一般建制镇四级城镇体系布局。 11个卫星城分别是：通州、

顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。现阶段重点发展：通州、顺义、亦庄、大兴

影响：从北京城市发展的重点来看，未来北京东南、南部将是重点发展的区域，随着这些区域基础设施的完善，产业发展的成熟，与之接壤的城市有很好的发展机会。

3.1.2北京大外环和第二机场

2010年市发展改革工作会上，市发改委透露北京市拟沿北京外围建设“大外环高速路”，在京境内约100公里，增加过境北京的疏导绕行路线。目前已与河北省初步达成一致意见。

大外环由张承、密承、涿密、涿化和张华高速组成，总长约900公里，其中密涿高速路是离北京最近的一条高速，从涿州出发，经由固安、廊坊、香河、三河等地至平谷、密云，总长约190公里，目前涿州至廊坊段已经建成通车。

密涿高速路线图（半个七环）

北京第二机场基本定于北京大兴区礼贤镇（如上图示意），距离固安及廊坊市区较近。 影响：

北京是整体规划、大外环的建设及第二机场的建设都将促进实现京津冀一体化进程，带来大规模的基础设施建设，而房地产往往就是伴随着基础设施的建设而发展。

北京大外环高速的建设，将实现京开、京津、京沪、京石、京沈等高速公路的联通，京冀两地将投入大量资金进行基础设施建设，交通的改善将带来一个地区经济和房地产的发展，其中密涿段由于距离北京较近，在这一线上的小城镇面临着较好的发展机会，其发展潜力要比其他几段的城市要大。

北京第二机场虽然仍有一定变数，但是基本已定于礼贤镇，临空经济产业将带动大兴的基础设施建设和房地产发展，并辐射至廊坊市区及固安两处。

第二机场

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