苏州市市桥头5号房地产司法鉴定价值评估报告

房 地 产 估 价 报 告

估价项目名称：苏州市市桥头5号房地产司法鉴定价值评估 委托方：苏州市虎丘区人民法院

估价方：苏州拓普森土地房地产评估有限公司 估价人员：沈勇、吴华

估价作业日期：2014年3月13日至2014年3月28日 估价报告编号：（苏州）拓普森[2014]（估）字第0047号

苏州拓普森土地房地产评估有限公司

目 录

一、致委托方函-----------------------------------------2 二、估价师声明-----------------------------------------4 三、估价的假设和限制条件-------------------------------6 四、估价结果报告---------------------------------------9

（一）委托方-------------------------------------------------9 （二）估价方-------------------------------------------------9 （三）估价对象概述-------------------------------------------9 （四）估价目的----------------------------------------------14 （五）估价时点----------------------------------------------15 （六）价值定义----------------------------------------------15 （七）估价依据----------------------------------------------15 （八）估价原则----------------------------------------------17 （九）估价方法----------------------------------------------17 （十）估价结果----------------------------------------------18 （十一）参加本次估价的估价师--------------------------------18 （十二）估价作业日期----------------------------------------18 （十三）估价报告应用的有效期--------------------------------18

五、附件----------------------------------------------19

（一）苏州市虎丘区人民法院《司法鉴定委托书》复印件 （二）《房屋所有权证》复印件 （三）《房屋他项权证》复印件 （四）《国有土地使用证》复印件 （五）估价对象现状照片 （六）估价对象位臵示意图 （七）估价对象现场踏勘表 （八）估价机构营业执照复印件 （九）估价机构资质证书复印件 （十）估价人员资格证书复印件 （十一）评估费发票复印件

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致 委 托 方 函

苏州市虎丘区人民法院：

受贵方委托，本公司在估价时点2013年11月18日，对位于苏州市市桥头5号的房地产（房屋建筑面积为191.66m2，土地使用权面积为146.80m2）的价值进行评估，为委托方审理的苏州东海担保有限公司与被告苏州世东正海商贸有限公司、苏州世东广告传媒有限公司、许小征、叶辉、张林、宋丽华、苏州世东企业管理有限公司、罗龙平、高敏科、苏州世东国际旅行社有限公司、苏州世东龙装饰设计工程有限公司、叶莉追偿权纠纷一案所涉及的估价对象房地产（含装修）提供市场价值参考。

我们根据委托的内容和估价目的，按照国家、地方有关法律、法规、制度的规定，恪守独立、公正、客观、合法原则，对估价对象房地产进行实地勘察，查阅有关的文件、资料和市场信息，经过认真分析，采用市场比较法进行评估。经评估，确定本次估价对象房地产在估价时点2013年11月18日，满足所有估价假设和限制条件下的市场价值为：

￥2737501

大写：人民币贰佰柒拾叁万柒仟伍佰零壹元整。

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表1 苏州市市桥头5号房地产评估结果汇总表

项目编号 毛坯价值 苏州市市桥头5号 装修价值 合计 —— —— —— 许小征 混合 —— —— —— —— 537244 2737501 估价对象坐落 所有权人 结构 建筑面积 评估单价 评估价格 22（m） （元/m） （元） 191.66 11480 2200257

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法定代表人： 二○一四年三月二十八日

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估 价 师 声 明

我们郑重声明：

一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

三、我们与本估价报告中的估价对象没有已知的任何利害关系，也与有关当事人没有已知的个人利害关系或偏见。

四、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，参加实地查勘的有沈勇、施雄。

六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

七、本估价报告由苏州拓普森土地房地产评估有限公司负责解释。 八、本估价报告必须由至少两名以上（含两名）注册房地产估价师签字并加盖估价机构公章后方有效。

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参加本次估价的估价师

注册房地产估价师 注册号 估价师签字

沈 勇 3220040262 吴 华 3220100130

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二○一四年三月二十八日

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估价的假设和限制条件

一、本估价报告使用的假设条件

1、本次估价结果是估价期日2013年11月18日，正常市场交易情况下的市场价值，仅适于本报告之特定目的。它建立在以下假设条件下：

1.1具备一个公开、公平、比较活跃、发达的房地产市场； 1.2估价对象产权合法，无权属纠纷，属合法使用，能够自由地在市场上进行正常交易活动；

1.3为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静止不变的；

2、估价对象合法用途、设计用途及实际用途均为住宅，产权合法，并已取得相关权属证明，无权属纠纷。经估价人员的现场踏勘，估价对象位于居住区内，周边基础设施完善，商服及公共配套设施齐全。经分析确定，保持现状条件利用能够符合最高最佳使用的原则，从而获得最大收益。

3、于估价时点2013年11月18日，估价对象用途为住宅，所涉及的土地使用权类型为划拨，无土地使用年期的限制；估价对象建筑物结构为混合结构。因此，本次估价设定估价对象房产使用年限为建筑物剩余经济耐用年限。

4、本次估价设定估价对象房地产基础设施开发程度为宗地内外达到通路、通电、供水、排水、通气、通数字电视、通讯“七通”。估价对象为一整体物业，可享受合理的公共设施、配套设施及基础设施。

5、在估价时点2013年11月18日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

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6、任何有关本估价报告中的估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

7、本估价报告中的估价对象与其它生活要素相结合，能满足目前生活正常进行。

二、本估价报告使用的限制条件

1、本次评估的房地产价值是指估价对象在2013年11月18日，满足全部假设与限制条件下的房地产市场价值，包含了装修价值。

2、本次评估价值仅作为委托方进行司法鉴定，确定房地产市场价值的参考依据。

3、本估价报告专为委托方所使用，并仅适用于本估价报告所列明之目的。委托估价方超出本估价报告限定的使用条件使用本估价报告，受托估价方不负任何法律责任或经济责任。本估价报告的全部或部分内容未经受托方同意，均不得转载于任何文件、公告及声明中。

4、委托估价方在使用本报告时必须保证本报告的完整性。

5、本次评估价值是在现行市场条件、现行利用状况下，在估价时点所评估确定的价值。随时间推移、国家政策、规划设计和基础设施的开发水平等其它条件的变化，其房地产价值应作适当调整或者重估。

6、在评估估价对象装修及室内固定设备设施的价值时，估价人员根据苏州市住建局《关于公布2011年度苏州市房屋装修及附着物参考价格的通知》，并参考了目前该房屋实际居住人提供的相关装修合同及买卖票据，进行了市场询价，对估价对象的装修及室内固定设备设施的价值进行了评估。

7、估价对象土地使用权类型为国有划拨土地。根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十条的规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房

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地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但根据苏州市姑苏区房地产（土地）交易的实际情况，该行政区内以划拨方式取得土地使用权的住宅用地，在转让房地产时，可直接按划拨用地转让而无需办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。因此，本次评估已充分考虑到以上因素对房地产交易价值产生的影响，并在市场比较法进行评估时均选择了划拨土地使用权的房地产作为比较案例。

8、未经调查确认或无法确认的资料数据

8.1本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对其提供的情况和资料的真实性、合法性、完整性负责。若因资料失真造成估价结果有误，估价机构和估价人员对此不承担任何责任。估价机构仅对估价报告的操作程序和采用的估价方法的公允性负责。

8.2受托估价方对估价对象的现场勘察仅限于其外观，对被遮盖、未暴露及难以接触到的隐蔽工程，是依据委托方提供的资料进行评估的。受托估价方没有接受进行结构测试和检验设施的委托要求，因此，由于估价对象内部质量的原因而影响待估对象的价值，受托估价方对此不承担任何责任。

9、估价中未考虑的因素及一些特殊处理

9.1由于估价对象的个别性所形成的特殊性，估价对象的价格更受需求市场的影响，本次估价把投资人作为经济人考虑，未考虑心理因素及宣传鼓动因素对估价结果的影响。

9.2本次估价未考虑特殊交易方式对估价结果的影响。

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房地产估价结果报告

一、委托方

委托方：苏州市虎丘区人民法院 二、估价方

机构名称：苏州拓普森土地房地产评估有限公司 机构地址：苏州市干将东路666号和基广场305-307室 房地产价格评估资质证书编号：苏州PG00253 房产评估资质等级：贰级

土地评估机构资质证书编号：苏土估介字第2013078号 土地评估资质等级：一级 法定代表人：周晓洁 联系电话：67722000 三、估价对象概述

本次估价对象为位于苏州市市桥头5号的一套自建住宅的房屋所有权及其所在宗地的国有划拨土地使用权。

1、估价对象权属状况

1.1根据委托方提供的《房屋所有权证》复印件，估价对象房屋所有权登记状况如下：

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表2 房屋权属登记状况表

房屋所有权证号 房屋所有权人 共有情况 房屋坐落 建筑面积 规划用途 登记时间 苏房权证市区字第10266080号 许小征 单独所有 市桥头5号 191.66平方米 一般住宅 2010年6月2日 1.2根据委托方提供的《国有土地使用证》复印件，估价对象土地使用权登记状况如下：

表3 土地权属登记状况表

土地使用证号 土地使用权人 坐 落 地号 土地用途 使用权面积 02-004-（0004）-023 城镇单一住宅用地（251） 146.80平方米 苏国用（2010）第02016160号 许小征 市桥头5号 图号 使用权类型 终止日期 44.20-55.50 划拨 / 估价对象土地使用权类型为国有划拨土地。根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十条的规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但根据苏州市姑苏区房地产（土地）交易的实际情况，该行政区内以划拨方式取得土地使用权的住宅用地，在转让房地产时，可直接按划拨用地转让而无需办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。因此，本次评估已充分考虑到以上因素对房地产交易价值产生的影响。

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1.3他项权利状况

根据委托方提供的《房屋他项权证》复印件，在估价时点2013年11月18日，估价对象房地产已设定抵押权，未设定其他他项权利。估价对象抵押权登记信息如下：

表4 房地产抵押权登记信息表

房屋坐落 市桥头5号 他项权证号 苏房他证市区字第10140210号 他项权利人 苏州东海担保有限公司 他项权利种类 最高额抵押 债权数额（元） 1550000 登记时间 2012年7月16日 2、房屋实体状况描述 2.1估价对象概况

估价对象房地产为位于市桥头5号的一套自建住宅，房屋建筑面积为191.66平方米，土地使用权面积为146.80平方米。

2.2所在建筑物状况

估价对象建筑物为一幢2层混合结构的自建住宅用房，坐北朝南。其外墙面为混合砂浆抹面刷白色涂料，局部砖贴面装饰；现浇钢筋砼楼板及楼梯，楼梯面层铺大理石，玻璃栏杆木扶手；坡屋顶，现浇钢筋砼屋面板，上盖小青瓦，并设防水层及保温层，檐口设滴水；砼檐沟，PVC落水管。

2.3房屋套内状况

该住宅一层户型为一室两厅一卫一厨，东北角有一小院落；二层户型为四室一卫，南北各设一阳台。其中一层客厅内墙面为实木墙面，局部背景墙装饰，餐厅内墙面贴墙纸，卧室内墙面为混合砂浆抹面刷白色涂料；地面均铺大理石；顶棚均为艺术凹凸顶。二层书房内墙面均为混合砂浆抹面刷白色涂料，顶棚为板平顶，地面铺实木地板；卧室内墙面均贴墙纸，顶棚为艺术凹凸顶，地面铺实木地板。该住宅厨

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房地面铺大理石，卫生间地面铺地砖，内墙面均贴墙砖，厨房顶棚为铝扣板吊顶，卫生间顶棚为塑扣板吊顶，厨房内橱柜等设施齐全，卫生间内座便器、台盆、淋浴房等洁具齐全。该住宅入户门为夹芯钢板防盗门，窗为推拉式仿古铝合金窗。

该住宅为精装修房，内有小型家庭中央空调及锅炉地暖系统。根据委托方要求，室内固定设备及附着物装修价值均计入本次评估范围内。

2.4朝向、日照、通风、采光

估价对象为一套自建住宅用房，共二层，坐北朝南，周边无高大建筑物，其日照、通风、采光条件均较优。

2.5基础设施及利用状况

该套住宅内水、电设施齐全，通数字电视、通燃气，目前由第三方居住。

3、区位状况 3.1估价对象位臵

估价对象位于市桥头5号，其所在宗地四至为：东至住宅、南至市桥头、西至住宅、北至住宅。

3.2周边住宅集聚状况

估价对象周边集聚有顾亭苑、翰林花园、东舟公寓、唐家巷、蕴秀园、双塔小区等住宅小区及众多民宅，住宅集聚程度较高。

3.3商服及公共配套设施

估价对象位于干将东路商服中心沿线南侧约150米处，该商服中心沿道路两侧呈条带状分布，中心内企业规模较大，集中有金融、保险、证券、

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餐饮等服务性行业，各大银行、保险公司、证券商多设有分支机构，是苏州市最重要的商务、金融中心，人流量大，商业繁华度优。估价对象距市级商服中心——观前商服中心约1公里。

估价对象周边有苏州大学、沧浪区实验小学、苏州市第一中学、双塔集贸市场、苏州大学第一附属医院、苏州大学附属眼科医院、苏州公园等配套设施，公共配套设施完善，居民生活便利。

3.4交通状况

估价对象南临巷道市桥头，该道路狭窄，无法通行机动车辆，其临路状况较劣；估价对象向北距混合型主干道干将东路约150米，附近有68路、900路、40路、2路、60路、游5路等多路公交线路经过，地铁一号线相门站近在咫尺，其公交便捷度较优；估价对象距苏州火车站约5公里，距苏州市汽车南站约5.5公里，距苏嘉杭高速苏州城区互通约5.2公里，其对外交通条件较优。

3.5环境状况

估价对象为一幢自建住宅用房，周边房屋密集，无停车位，绿化较少；但其临近护城河，毗邻苏州大学，学术氛围较浓，整体环境质量一般。 四、估价目的

苏州市虎丘区人民法院因苏州东海担保有限公司与被告苏州世东正海商贸有限公司、苏州世东广告传媒有限公司、许小征、叶辉、张林、宋丽华、苏州世东企业管理有限公司、罗龙平、高敏科、苏州世东国际旅行社有限公司、苏州世东龙装饰设计工程有限公司、叶莉追偿权纠纷一案，需要对位于苏州市市桥头5号的房地产进行价值评估。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的72条、223条、《中华人民共和国对外委托司法鉴定管

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理规定》的规定，苏州市虎丘区人民法院特委托苏州拓普森土地房地产评估有限公司对估价对象进行价值评估，为了解该房地产市场价值提供参考依据。 五、估价时点

2013年11月18日 六、价值定义

本次评估的房地产价值是指估价对象在2013年11月18日，估价设定估价对象房地产使用年限为建筑物剩余经济耐用年限，设定估价对象开发程度为宗地内外达到通路、通电、供水、排水、通讯、通燃气、通数字电视“七通”和宗地内为现状建筑物条件下的房地产市场价值。

本次评估的房地产价值是指估价对象在2013年11月18日设定条件和限制条件下的市场公允的房地产价值，并包含建筑物内部装修价值。

所谓市场公允价值是估价对象于估价时点在市场上公开出售并按以下条件可取得的合理价格：

（1）买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价格； （2）有一段合理交易时间； （3）在此期间房地产市场保持稳定； （4）房地产买卖符合国家法律规定。 七、估价依据

1、法律、法规和政策文件

1.1《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过，2007年8月30日起施行）

1.2《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代

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表大会常务委员会第十一次会议修订，2004年8月28日起施行）

1.3《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，2007年10月1日施行）

1.4《中华人民共和国民事诉讼法》

1.5《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 1.6《划拨土地使用权管理暂行办法》

1.7国务院、建设部、国土资源部、江苏省与苏州市各级地方政府及有关部门颁布的其他有关法律、法规和政策性文件

2、技术规程

2.1国家质量技术监督局、中华人民共和国建设部联合发布的国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）

2.2苏州市住建局《关于公布2011年度苏州市房屋装修及附着物参考价格的通知》（苏住建房[2011]10号）

2.3住房和城乡建设部及国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）

3、委托方提供的有关资料

3.1(2013)虎法鉴委字第262号《司法鉴定委托书》

3.2《房屋所有权证》复印件、《房屋他项权证》复印件、《国有土地使用证》复印件

3.3估价对象其他基本情况材料 4、受托方掌握的有关资料

4.1估价对象所在区域房地产租赁、买卖、市场供需状况等房地产市场方面的材料

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4.2估价人员现场踏勘收集的有关估价对象权属、基础设施、利用状况、建筑物状况等方面的材料

4.3估价人员现场拍摄的有关估价对象利用情况的照片 八、估价原则

本次估价过程中，遵循的主要原则有：独立、客观、公正原则、合法原则，最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则和谨慎原则等，力求得到客观、公正、科学、合理的房地产价值。

1、独立、客观、公正原则

独立、客观、公正原则要区房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。

2、合法原则

合法原则要求房地产估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。

3、最高最佳使用原则

最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。最高最佳使用（Highest and best use）是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值到达最大化的一种最可能的使用。

4、估价时点原则

估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的的决定的某个特定时间的价值。

5、替代原则

替代原则要求房地产估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条

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件下的正常价格。 九、估价方法

根据《房地产估价规范》，目前通行的房地产估价方法主要有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法等。对于估价方法的选择一般应按照《规范》，根据当地的房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对估价对象房地产市场价值进行评估。

估价对象用途为住宅，且目前利用状况良好，不宜采用成本法、假设开发法评估。估价对象范围内房地产虽然有局部出租，存在一定的经济收益，但租赁市场并不公开透明，且目前市场上住宅用房租金售价比例失调，因此不宜采用收益法进行评估。但在同一供需圈内与估价对象类似的房地产交易案例较多，因此本次评估采用市场比较法进行价值测算。

市场比较法是根据市场中的替代原则,将估价对象与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似房地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正,以此估算估价对象房地产客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两处以上具有替代关系的房地产价格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下：

V＝VB×A×B×D×E

式中：V----估价对象价格；

VB----比较案例价格；

A----估价对象交易情况指数/比较案例交易情况指数 B----估价对象交易日期房地产指数/比较案例交易日期房地产

指数

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D----估价对象区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数 E----估价对象个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数

十、估价结果

我们根据委托的内容和估价目的，按照国家、地方有关法律、法规、制度的规定，恪守独立、公正、客观、合法原则，对估价对象房地产进行实地勘察，查阅有关的文件、资料和市场信息，经过认真分析，采用市场比较法进行评估。经评估，确定本次估价对象房地产在估价时点2013年11月18日，满足所有估价假设和限制条件下的市场价值为：

￥2737501

大写：人民币贰佰柒拾叁万柒仟伍佰零壹元整。

表5 苏州市市桥头5号房地产评估结果汇总表

项目编号 毛坯价值 苏州市市桥头5号 装修价值 合计 —— —— —— 许小征 混合 —— —— —— —— 537244 2737501 估价对象坐落 所有权人 结构 建筑面积 评估单价 评估价格 22（m） （元/m） （元） 191.66 11480 2200257 十一、参加本次估价的估价师

注册房地产估价师 注册号 估价师签字

沈 勇 3220040262 吴 华 3220100130

十二、估价作业日期

2014年3月13日至2014年3月28日 十三、估价报告应用的有效期

本估价报告应用的有效期自2014年3月28日起一年内有效。

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附 件

（一）苏州市虎丘区人民法院《司法鉴定委托书》复印件 （二）《房屋所有权证》复印件 （三）《房屋他项权证》复印件 （四）《国有土地使用证》复印件 （五）估价对象现状照片 （六）估价对象位臵示意图 （七）估价对象现场踏勘表 （八）估价机构营业执照复印件 （九）估价机构资质证书复印件 （十）估价人员资格证书复印件 （十一）评估费发票复印件

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