户型设计原理

一、关于户型

二、居住产品概念合集

三、住宅空间八说

四、住宅户型九说

五、居住空间中的流线设计

六、户型功能分析

七、好户型的标准

八、户型设计要点

一、关于户型

可以说，户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因

素。那么什么样的户型类别配置才能紧扣项目总体定位？什么样的户型功能布局才能最

大程度地满足消费者现在与将来的生活需求呢？在此我们对涉及户型的一些问题作些探

讨，希望我们的研究心得能给您一定的帮助。

户型需要策划

表面上看，户型即建筑的室内空间间隔，需要考虑整体建筑结构、建筑承重及水、

电、气、热、光纤等管网线路布置，因而是一个建筑技术问题，完全是建筑设计师的事。

其实不然。

其实不然，户型是实现消费者居家生活的基本要素，是满足“舒适性”的首要前提，

只有满足了消费者需求的技术才有意义，只有满足了消费者的户型才能确保项目销售畅

旺，因此户型设计首先是市场问题，其次才是技术问题。

世界上没有最好的户型，只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者的户型。

而要让户型能恰到好处地满足目标消费者的需求与潜在需求，不仅需要研究这一部分消

费者的生活背景、消费心理、消费特征，而且需要充分考量项目所处的地理特征、景观

环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素，让户型定位切合项

目整体定位。而这一切，显然不是设计所能解决的问题而只能是项目策划人的工作，设

计师应该是在项目策划人对户型类别配置、每户内功能配置的详细任务书的指导下开展

工作才能设计出真正的“好”户型。

户型策划的主要内容有以下几点：

1、户型类别配置。想吸引所有消费者的项目最终只能是所有消费者都吸引不到。因

此户型策划的首要工作即是根据项目所处区位及周边总体环境，结合目标消费者定位，

确定项目是以立体户型为主还是以平面户型为主？是以三房二厅二卫以上大户型为主还

是以二房二厅一卫以下小户为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分

别应占多少比例？

2、户型面积设定。从目前的市场实况看，由于生活习惯、居住观念的不同，我国南

北之间、东西之间消费者对户型面积的要求存在巨大差异。香港人通常将70㎡做成三房

而北方地区二房的面积也大多超过100㎡。就是同一城市，不同类别的消费者对面积的要

求也大相径庭：有的认为三房应在 100 ㎡左右，有的希望三房能做到 130 ㎡以上甚至

170 ㎡；有的喜欢 70 ㎡的二房，有的中意二房超过 90 ㎡ 那么具体到某一楼盘，

每种户型类别的面积到底以多少为宜，显然需要精心策划。

3、户型类别分布。我们在很多项目中都见过一些单纯从设计角度看堪称优秀的户型

却不幸沦为库存，其原因在于发展商将它们放在了错误的位置：面积大、总价高的户型

却被放在临近路边噪声相当大的地方、或景观较差的地方、或朝北的方向、或南北向楼

体中、或有西晒、或是底层 位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方

设置总价最低的户型，是决定各类户型在项目中位置分布的基本原则，背离这一点，收

获的就可能是积压或低价低利润。

4、户型功能配置。几个卫生间？几个阳台？厨房是开放式还是传统的封闭式？要不

要工人（保姆）房？要不要设置一个杂物间？要不要设飘（凸）窗？ 等等问题也应

站在市场角度、从项目整体定位的高度来审视而不应由设计师依据站在技术角度、单纯

从建筑结构出发。

户型简史

时间的流转、社会经济的发展在不停地改变我们的生活状态、生活观念，也不断地

改变着我们的居住观念我们对“户型”的要求。为了做好户型策划，有必要先了解一下

户型在简要发展历史。

坐北向南，四四方方一个小院子，白天有太阳，夜晚有月光；老子住上房，东厢住

儿女，西厢是灶堂柴房，后头还有猪圈鸡窝茅房；坡屋顶，大厚墙，院里是石榴红枣，

院外是榆柳相依。千百年来，这就是咱中国老百姓最理想的“户型”，无论是平头百姓

还是县官老爷，只有面积大小几重几进的区别，基本设计思路概无二致。

这样的“户型”自然是好——宽敞舒适，功能分区明确。但动辄占上亩把几亩地，

土地资料利用率太低，而且基本没有卫生间概念，不少人在床后隔着蚊帐就放个尿桶；

窗户小小的，大正午也有几处黑角落。这样的“户型”现在恐怕在农村也不大受欢迎了。

解放了，日子似乎是好过些了，不识时务的马寅初老头被打倒了，于是一天比一天

多的人不断涌上街头要房住。国家机关、企事业单位一盘算，发现自己银子实在太有限，

那就凑合将就吧，大通道，筒子楼，小平房，公用厨房公共厕所，先整个遮风敝雨不能

让人睡大街上的地方再说。这样的“户型”，说什么也住着挺别扭不舒服，但那年月，

还能怎么着，能分个一间半间就不错了，感谢谁还来不及，谁想那么多。

转眼是 80 年代，改革开放了，经济真的好起来了，衣、食、行转眼就都大有改善，

琢磨起住房问题自然就顺理成章。大伙很快就发现这大走道的筒子楼实在不是好“户型”，

都渴望能弄个“成套房”。是啊，有个厅让一家人团团吃饭、有两三间房不用与成年子

女挤在一起、有自家的厨房做好吃的不用担心别人眼馋吃得艰苦一点别人也不会知道、

有自家的厕所不用排队再冷的冬天起来也无大碍、还有个小阳台让人种点花草晚上还可

看到星星，这样的日子可实在太美了！

可很快人们又发现还是不对劲：厅里实在太小，放个大彩电看着刺眼，放在房里吧

父母儿女来看又不方便；还有大沙发、茶几、音响、金鱼缸也无处安身；冰箱想放厨房，

可厨房更小；洗衣机想就近水龙头放在卫生间可卫生间也太逼仄；客人来了要往床上坐，

一家人的生活裸露无遗。于是人们盼望能住上客厅、厨房、卫生间都宽宽大大，卧室里

干干净净的房子。

这样的房子还是有人不满意：早上一起床，大家还是要抢着上厕所；辛苦一天晚上

想好好泡个澡也不方便，厕所里总是潮湿阴森味儿不太好；厨房虽然大了但洗菜、切菜、

炒菜也还是不顺便；大热的夏天厅里怎么也没丝儿风？想看电视吧又怕吵着孩子的学习，

不看电视吧晚上还真挺难受，有时夫妻俩想疯狂一回也怕影响孩子和父母 很快，在

最隐密处设有主人卧室的房子、有两个以上卫生间的房子、卫生间能通风采光的房子、

厨房连着小阳台的房子、客厅（餐厅）两头都有大落地阳台的房子都被设计出来了。

有单身汉也想要成套的房子，于是有了单身公寓。

有经常来这里公干又住腻了酒店的人也想买房子，于是有了酒店式公寓。

有极想看山景海景园景的人，于是有了景观户型。

好户型的标准

选择一种户型，选择一个生活空间。不同的生活经历、生活状态、生活习惯会带来

对户型的不同理解，而户型则不管人们过去如何，只是以它难以更改的刚性改变、重塑

人们的生活方式。因此，所谓好户型，就是能充分尊重人们居家生活天伦本质、亲情本

质的户型；是能带给人们身体的、心理的舒适享受的户型；是能满足现在与未来生活变

化的需要的户型；是与室外自然、人文环境协调且将好环境引入室内的户型；是能最充

分考虑建筑材料与环保的户型。

一套好的户型，首先必须是每一个房间都间隔方正，少点“金角银边”，谨防多边

多角的“钻石房”的出现，如此不仅利于家具摆放提高实用面积，也符合中国人的消费

心理。

一套好的户型，必须做到以下几个分开：

1、动静分开。客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，如

此一个家才有生气，有活力，而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，

因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。

2、公私分开。家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门

后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿

童房）与客厅、餐厅、音乐房、麻将室（娱乐室）进行区位分离，而且应注意各房间门

的方向。

3、主次分开。买房通常是人们事业奋斗有成，生活质量迈上台阶的体现。为了彰

显业主的成功，也为了家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向

景观）、宽敞、大气，而且应单独设立卫生间，应与父母房略有距离分隔。如设有工人

（保姆）房，则又应与主要家庭成员的房间有所分离。

4、干湿分开。也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧

室等分开。

一套好的户型，必须做好“通”、“透”工作。如果客餐厅相连，最好能有开放式

阳台与大玻璃窗遥相呼应，既能保证客厅的采光充分，春、夏天的“穿堂风”更是一种

极为舒服的享受。

厨房当然也应有良好的采光、通风条件，闷在一角的厨房将时不时降低下厨人的工

作热情，影响一家人的食欲。

卫生间不应脏兮兮、臭哄哄，它不应成为天然的藏污纳垢、繁殖细菌的场所，它也

应该有良好的通风透光条件，应该窗明几静，无异味，不长霉。

卧室，自然更不能成为黑屋暗房了。

一套好的户型，应安排尽可能多的房间朝向南面，以确保灿烂的阳光能照耀房间，

如有不便之处，则首先满足的应是客厅与主卧。

当小区周边有着极为突出的景观时，户型设计可能会打破传统朝向布局而以景观为

中心，这时首要的也是安排客厅与主卧朝向景观。

好的户型中厨房应远离卧室，以杜绝油烟污染。而卫生间则应靠近卧室以方便家人。

好的户型中供水、排污、电、煤气、供热、光纤等管网布线应尽量集中，既方便业

主装修，又方便维修检查，还节省材料。

立体户型面面观

目前市场上的立体户型主要有两种：跃层式（深圳叫复式）和错层式。

所谓复式，就是在一套房子内拥有两个楼层面，而且这两个楼层面的竖直投影面一

般是重合的，两个楼层之间有户内楼梯作垂直交通联系。最浅显地说就是相当于将一幢

住宅内的“502”号房和“602”号房通过一座户内楼梯连结为一套（当然也可以是更多

层）。

很显然，复式住宅给予住户的空间层次感十分强，功能分区也能做得十分到位，其

隐秘效果远非平面户型和错层式所能比拟。

一般说来，复式住宅的入户门均设在低层，这一点非常重要，因为从人们的居住心

理来看，进门应该是第一层，若再往下走则有进地下室的感觉。所以复式中的下层应集

中设置会客厅、商务间、餐厅、厨房、公共卫生间、贮藏室、客房或为行动不太方便的

家庭成员设置的卧室；而上层则宜设置对隐秘性要求较高的主人卧室、次卧室、家庭起

居室等，复式上层并非是一般客人可以进入的。

复式房的室内楼梯是不容忽视的重要内容。户内楼梯梯段宽度不宜小于 80 厘米，

否则不仅行走不方便，家具也难以搬上去。楼梯的位置安排也颇有讲究，一般设于厅堂

的角落，以避免占用过多的空间。在下层，楼梯应与过道空间重合而不能占有房间面积，

在上层出口处以设置卫生间入口为宜，可不另设平台面积。

显而易见，复式住宅面积一般都很大，动辄 200 ㎡以上，而且其单价通常也比同

一幢楼或同一小区的平面住宅要高，因而其总价非同小可，不是一般人所能承受。但它

所提供的居住质量，它所带来的如影视剧里西方“资产阶级”生活方式的尊贵感受、它

带给业主与众不同的心理优越感，又多么让人心动！

而“错层式”则是平面户型与复式户型之间的折衷主义者。它并没有两个完全不同

的平面，而是通过将同一层面中的部分抬高一米半米，从而有效地实现日常生活中所涉

及的起居、饮食、休闲、娱乐、社交、学习，都可在不同的功能层面上进行，较好地满

足了人们对现代家居的需求。

错层式户型的带给人们错落有致的新鲜感、各层之间高差的不大和室内楼梯高度的

缩短、平缓，既增加了乐趣，又不太影响交流沟通，其面积也与平面户型相差不大，因

而近年来在各地尤其是上海大行其道大受欢迎。今年以来一些地方又先后推出了不少三

错层户型：进门的第一层面为公共活动区，南面是大开间客厅，北面是餐厅、厨房和公

共卫生间，向里上数级楼梯形成第二区域，可作为老人房儿童房或客房，继续向里上几

级楼梯是第三区即主人活动区，同样是大受欢迎甚至出现抢购。

1999年，深圳一家公司推出了一种获得国家专利的“跃复一体”的户型即将复式房

的下层做成错层式：进门为客厅、公共卫生间、餐厅等公共活动空间，往下走为厨房和

工人房，顶层为主要家庭成员起居活动

空间。发展商在广告中不仅宣称该户型“领先 30 年”，而且“使用面积大于建筑面积”，

凭借这一创新户型，很快就将一位于大马路边立交桥旁的房子卖出 80%以上，不少眼光

独到的炒家也因大胆投资而获得颇丰！

大户型？小户型？

由于生活方式、居住观念、消费者所属社会阶层、房价差距等系列原因，不同地方

不同城市的人们对大户型、小户型的理解大不相同。

香港有“千呎豪宅”的说法，1000 平方呎多大？90 多平方米而已。在深圳、广

州、上海，一般认为130 平方米以上为大户型。而在北方的大部分城市，似乎只有 170 平

方米以上才会被叫做“大户豪宅”。

从内部空间设计角度来看，户型面积越小，难度越大。因为要抠着那一点点空间的

确很难做出新颖别致的花样。因而一房一厅、二房一厅、一房二厅、二房二厅等中小户

型在功能配置上就比较简单，一般就是厅、房、厨、卫、阳台等“五大件”，功能分区

也不尽完美。而大面积户型就让设计师们发挥的余地就较大，不仅可以在小户型基础上

增设主卧卫生间、贮藏室、工人房、书房（音乐室、麻将房、健身房）、梳妆间、更衣

室、主卧观景阳台等多方面功能，而且可以依据人们通常生活习性做出比较完美的功能

分区，跃、复、错层等创新空间也比小户型大得多。

值得特别一提的是，小户型是否应带保姆房的问题。一般说来，在小户型的买家中，

结婚未久的年轻人是绝对主力。这些消费者的小孩还很小或即将诞生，而在目前国内的

社会经济环境下，又需要夫妇两人都上班工作，他们正是最需要聘请保姆家庭！但目前

市场供应实际情况是只有三房以上大户型才带保姆房，而二房户型带保姆房的则为数寥

寥。消费者选择小户型的很大原因是由于其总价较低、月供轻松，那么增加一间保姆房

所带来的压力，目标消费者能否承受？希望大连有开发商、代理商、广告公司、市场调

研公司能对此做一番深入研究。

从整栋楼或整个项目的来说，大小户型的配置比例也是一个必须仔细研究、谨慎对

待的问题。户型单一则由于客源供给面狭窄，抗风险性相对也就较差，但“人以群分”，

单一户型所带来的客户基本素质面的同一，可大大提高物业形象档次进而卖出好价钱。

正因为如此，因而采取此一户型配置需要精确、深入的前期市场研究，但一旦定位准确，

其收益也非同一般。而一些项目由于对目标消费者界定不清或希望将所有类别消费者一

网打尽，于是从 3、40 ㎡的单身公寓到二房、三房、四房直至 200 ㎡以上的复式一应

俱全。看起来不同需求的客户均能得到满足，实际上由于定位混杂，各种层次的客户均

难以找到感觉——开奔驰的当然不想与踩单车的为邻，踩单车的看邻居开着奔驰进进出

出心里也别扭。因此大、小户型相互比例配置合适，户型既有层次又有相对同一性，既

错落有致又充实丰富，则客户挑选余地大，市场抗风险性也好。究竟是多少的比例才恰

当，这并不能凭主观的臆想，只能是通过对市场的深入了解才能得出。

户型的配置决定了项目的整体定位，因此户型策划首要的是进行土地价值分析判断：

景观丰富、交通便利的地块当然应以大户型为主；土地各方面均普通既无突出优点又无

特别缺点的，则以中等户型为主；而地块较差时则应以总价较低的中、小户型为主；至

于在商务中心区的小幅土地，最适宜的当然是小面积公寓甚至酒店式公寓。

面积多大才合适？

在所有涉及户型的问题中，最令发展商头疼、让人最难下定决心的当属以下两点：

各户型类别在项目中的配置比例、每一种户型的面积大小。因为前者将决定项目主要卖

给谁，而后者则将决定项目是否真正能满足这些人。

不同的消费对象有着截然不同的需求，那么我们又如何知道所确定的户型面积是正合目

标消费者心意的呢？我们认为，必须从以下三个方面综合权衡。

消费者对应性。

我们知道，一房一厅的小户型是只能作过渡之用的，其购买者将主要是年龄在 30

岁以下、未婚或刚刚结婚的年轻人，其购买动因主要是工作时间不长，积蓄不多而又渴

望拥有一片自己的小天地。从功能上说，虽然也需要厅、房、厨、卫、阳台五脏俱全，

但对每一部分面积的要求却应该都是小字号的，而且需要布局紧凑，因此总面积也不应

超过 50 ㎡。否则就失去了过渡房的本意。二房二厅、三房二厅所面对的则是最复杂的

消费群。有的三口之家因小孩尚小，二房即已足够，但他们生活可能较为宽裕，因而偏

好面积宽松布局更合理的大面积二房；而有的工薪家庭人口较多却资金不多，当然更希

望购买房间较多而面积偏小的三房；还有部分成功人士或高级白领，虽然购买力强劲但

较为实用主义，认为布局合理、面积略偏大的三房就已足够。二房是做 70 ㎡还是 100

㎡？三房是做 100 ㎡还是 130 ㎡？需要我们精确区分目标消费者并与其购买力、生活

状态、居住习惯高度对应。四房以上或 150 ㎡以上的房子，其面积敏感度相对较差，但

也只有深入分析目标消费者才能做得恰到好处，才能使销售一路畅旺。

舒适性。

房子是为人服务的，房子是为家庭天伦生活服务的，而户型分割的目的就是为人们

提供一温馨、亲切、舒适的家居空间。舒适性就是从人体工程学和家居生活基本规律出

发，决定户型的开间、进深及面积。

房子越大则舒适度越高被不少人认为是理所当然，事实并非如此。以普通家庭的客

厅为例，这里陈设的是沙发、电视、音响、金鱼缸、花木等，是迎客、家人闲聚的空间，

谈话、看电视是这里的主要节目，太小让人有压抑感，过于空阔则又易于让人有四边不

着、相互有隔阂的感觉。因此客厅的开间以 4.5 米为宜最大不应超过 5 米最小不应小

于 3.5 米。同样的道理，主卧、次卧、卫生间、厨房等都有这样从人居活动出发的辩证

关系。

除人的视角、人的活动外，舒适性还应考虑利用率问题。如果一套房子中有部分面

积既不能用于摆设家具电器、又无助于人的活动、亦不能增添艺术情趣，则只能增加购

买费用、增加主妇打扫卫生的时间与难度，舒适性自然也就大打折扣。

地域性。

地域性是由于各地区人们生活习惯不同而对户型面积有着不同的要求，其实是舒适

性的延伸。这也是户型设计中必须高度重视的问题。比如大连人大多认为二房二厅应该

有个 90 ㎡甚至 100 ㎡，而在深圳，恐怕就很少有人能理解 90 ㎡以上的房子为什么不

做成三房，为什么要如此浪费。多数深圳人眼里的三房应该在 105—115 ㎡之间，而大

连人则显然认为这样的房子太小太逼仄。

户型之首——客厅

毫无疑问，在一套房子里面，客厅的重要性居于首位。因为它是进入一个家庭给人

的第一视野、是一家大小尽享天伦之乐时最主要的活动空间、是迎宾会客的最重要场所。

因此我们说客厅是户型之首，在设计中应该得到最高规格的尊重。

在客厅的设计要素中，包括开间、进深、阳台、窗、门的数量、门的朝向、餐厅的

联接、玄关等。

上一篇文章我们提到，视总面积的大小，客厅的开间应在 3.8—5 米之间，过大或

过窄都与人们的家居生活规律有冲突。而在通常情况下，进深与开间之比不宜超过 1.5，

否则也将在因过于狭长影响使用。

阳台几乎是一套房子里唯一可以与外界自然环境交流、对话的空间，是最开扬、通

畅的地方，我们认为必须与客厅一脉相连。阳台还是将自然风、自然光引入室内的最佳

途径，当然应让全家人都得到这种享受，因而从这个角度看，也应与客厅相连。阳台必

须与客厅相连还有一个重要原因：它是我们晾晒衣服的地方，因此只能是与公共空间相

通而不能穿过卧室以形成干扰、影响居家私密性。

如果在向阳面设置了阳台，在背阴面能否设置次阳台或窗户以形成“穿堂风”增加

客厅的通透性呢？虽然不是必需，至少值得考虑！

在客厅周围开几道门，每道门各自朝向何方，当属客厅设计中最难决定、需要反复

研究认真斟酌最费心血的之处。因为门越多则空间利用率越低，而门朝向哪里又决定了

使用的方便与否。公共卫生间的门应朝客厅吗？厨房呢？哪个卧室外的门朝向客厅？能

做到所有卧室的门都不直接开向客厅吗？客厅与卧室之间的走道如何安排？不设过道又

如何？ 这些问题当然不可能有统一的答案，不可能有经典的、最好的方案，而只能

通过对目标客户深入、细致的调查访问来了解客户的真实需求，并结合项目的实际情况

统筹安排。

客厅与餐厅的连接也是个问题。我们在南方看到多数都是直接联通，而在大连市场，

好象多数都是有隔断甚至错开。连通会使整个厅显得开阔、通透一些；错开或隔断则功

能分区更清楚细致一些、小餐厅的气氛要雅致一些，但通风性差一些，面积利用率也将

打点折扣。

玄关在客厅里的出现时间较晚，是伴随着“三大（厅、厨、卫）一小（卧）”、功

能分区等居住观念而进入普通人家的，并迅速得到部分家庭的认同。但其真实价值、其

存在的必要性仍为许多消费者怀疑，因而设置与否也需谨慎调查。

关于客厅，我们在这里更想提请发展商注意的是随着对消费者的进一步细分及细分

后消费者个性化需求，是否应重新界定客厅功能进而从根本上改变我们的设计思路？

对于时尚、前卫、崇尚个性、反对拘束、喜欢离群 SOHO 的年轻一代新人类们，也

许并不希望客厅仍然只是个标准模子里出来的方盒子，有起伏变化、有错落、有曲线或

许正是他们的追求。为客厅赋予更多的工作功能甚至直接将客厅当作电脑间、网上冲浪

室也是部分 IT 人士的生存需要，现在仍处设计阶段的房子，在决定一房一厅、两房一

二厅的布局时，恐怕就有必要考虑新人类们的需要了。客厅能开 PARTY 跳舞吗？客厅能

不考虑摆放电视机吗？客厅能是小酒巴吗？客厅能是茶艺馆吗？凡此种种，或许现在还

没有足够多的人提出需要，但我们不能不思考、不能不调查、不能不有所准备。

主卧

我们都知道，在单位福利房一统天下的年代，即使在三居室以上的户型中，各卧室

尽管有大小之分，但主次关系是十分不明显的。因此“主卧”的出现，堪称是户型设计

思想中革命性的突破之一。

主卧的出现，使老、中、小三代及客人在空间上有更强的独立性，减少了家居活动

时成员之间的相互交叉干扰，增添了生活情趣，因而从生理上满足了现代人的家居生活。

主卧的出现，还极大地满足了购房者的心理需求：拥有自己的房产在很多人眼里还

是事业成功的标志之一，而独立、舒适、宽逸、豪华、典雅、有个性品味的主卧正是业

主尊贵身份的重要体现。

主卧设计的要点如下：

卫生间：我们仍能看到有些项目的三房仍只有一个卫生间，这显然是没有较好地理

解消费者的需求。主卧一定要有独立卫生间！不仅如此，主卧卫生间面积也应比公共卫

生间大，功能也应更完备——在洗脸、浴盆、座便器外，还应根据项目总体定位设置按

摩浴缸、桑拿、梳妆间等。

位置：独立性、私密性是主卧的主要要求，现在的建筑设计师都知道将主卧设置在

最隐密的地方了——尽量远离入户门、远离客厅，如是立体户型则设置在上层或上半部

分。但与此同时，我们又能在不少平面户型的项目中看到主卧虽居于私密位置，可门却

直接对着客厅，整个就是自相矛盾。更有甚者，有一个项目的主卧居然直接面对餐厅、

与厨房相邻，这就让人匪夷所思了！除私密性外，朝向、“观景”也是在确定主卧位置

时必须考虑的重要因素，主卧必须朝南或面对最佳景观朝向。

面积：主卧面积当然应比其他房间大些，但舒适是有“度”的，因此主卧面积并非

越大越好。面积过大一是造成浪费（购买款、管理费），二是空旷的空间不利于营造亲

密、浪漫、温馨的二人世界。以我们的调查，目前深圳等地消费者普遍希望的主卧面积

在 18 平方米左右，北方消费者的需求相对大些，平均值在25——30 平方米左右。

窗户：客户的功能有三：采光、通风、眺望。无论电源光是何等的绚丽多彩、浪漫、

有情调，也无法和太阳光所带给我们的温暖、亲切的心理满足感相比拟；无论电扇风、

空调风是多么清爽宜人，它也不能代替轻灵、和谐的自然风；无论电视节目有何等精彩，

它也比不了绿树、红花、青山、碧水或城市繁华绚 烂的夜景所给人的舒缓、放松。因此低台、大窗、凸窗（或曰飘窗）甚至落地窗就成了

近年来主卧窗户的主流。而在深圳，转角窗（将垂直的面对景观的两堵墙都设计为透明

玻璃窗）、弧形落地窗也已被大量运用。

辅助功能：在目前的住宅市场中，不少设计师在处理大面积户型时，常简单地将每

一个房间按比例放大就算了事，其实这是一种非常严重的浪费，我们认为可行的方法应

该是将功能进一步细分，如在主卧中就可考虑设置独立的衣帽间、独立的梳妆间，可以

考虑设置背景音乐系统等。

厨房

我们关于厨房的想法可集中归结为三个方面：厨房在户型中的位置；如何提高厨房的

舒适度；厨房设计的创新性想法。

位置：南方气候炎热，所以南方的房子特别强调通风顺畅、希望厅里有“串堂风”；

北方冬天漫长，所以北方的房子特别讲究南北朝向。这就决定了南北方的消费者在厨房

的位置上有着明显不同的需求：南方的厨房多位于客厅或餐厅的一侧，而北方的厨房多

位于厅的北端。但不管南方北方，我们认为只要是平面户型，在规划设计厨房时就必须

从如下两种基本原则中选取其中之一：1、厨房是家居生活中最主要的污染源，噪声、油

烟油污、残渣剩饭、残枝败叶、清洗污水等集中于此，因此应远离卧室、客厅，尽量避

免拎着菜穿过客厅，也就是说厨房应尽可能靠近进户门；2、厨房与卫生间是住宅中的水

管集中地，因此从施工成本、能源利用、热水器安装等问题考虑，厨房应与一个卫生间

贴邻而处。其他如厨房门直对客厅、卫生间门开向厨房、穿过厨房进入卫生间的设计都

不太符合人居习惯。

舒适度：事实上，自“大厨房”的观念与抽排油烟机一起进入普通中国人家庭后，

就已经使厨房从大汗淋漓、油烟滚滚的战场开始向演奏锅碗瓢盆交响曲的乐台转变，从

而大大提高了家庭主妇主男们工作的舒适度。以我们的观察，无论南北方，目前多数厨

房的面积在 6—7 平方米左右，但我们认为，在“冰箱入厨”已是大势所趋、微波炉、

洗碗机、电烤箱等厨房家电的日益普及、烹调中煎、炸、煮、蒸、煲分工日益明细的今

天，厨房的面积还将进一步扩大。随着人们生活节奏的加快，我们还应该在深入研究国

人烹饪习惯的基础上将厨房设计得更科学、更合理，更符合人们的厨房作业的流程：在

洗、切、炒的流程中，L型厨房比“一字型”更能减少步伐移动、节省时间、提高效率，

降低劳动强度；整体厨房由于能使物品各归其位，不仅能提高空间利用效率、减少死角，

而且更方便清洁，改善卫生状况；我们还认为，现在已经到了将厨房功能细分为清洗加

工区和烹饪区的时候，如此一来既可最大程度地降低油烟污染，又可使拣菜、洗菜、切

菜在更为宽松惬意的空间进行，不仅大大提高了舒适度，对鼓励“另一半”帮忙、打下

手也大有好处，可为平淡的居家生活增添许多情趣。

创新：在此我们想提出两点创新性想法，一是在 200 平方米以上的户型中设立单独

的早餐室，二是设置开放性厨房即与餐厅之间完全通畅连接的厨房。早餐室在欧美国家

十分普遍，随着生活形态的改变和人们餐饮习惯的转变，在部分大户型中不妨一试。在

我们见过的一些例子中，从抽排油烟机的技术角度来看，将厨房完全敞开一点问题没有，

而开放式厨房的好处不言自明——不仅极大地拓宽了工作面积，而且能一边择菜洗菜切

菜一边听音乐、看电视，任务较重时更可发动全家人一起动手帮忙，真正让炒菜成为一

种生活的轻松甚至一种享受。

洗手间的问题

中国菜肴之香、之精美举世闻名，与此同时中国的厕所之臭、之简陋也“享誉全球”。

这种只重“进口”而对“出口”漠不关心的现象似乎为中国传统文化中所独有。

长久以来，厕所在中国另有一别称——“茅房”，由此可见其在户型中的地位低下、

不受重视就是解放后，城市里大量修建的火柴盒房子里，也还有相当多没有单独的厕所。

因此自 80 年代随着经济发展对改善居住条件日益关注以来，我们经历了追求每户有独

立洗手间、有坐式抽水马桶、增加实用面积、追求二个甚至三个以上洗手间等几个阶段。

但受传统文化根深蒂固的影响，目前的洗手间设计中仍存在诸多亟待解决的问题：

（1）仍有人将洗手间搞得暗无天日，白天需开灯，余臭长年不绝，且阴森潮湿，让

细菌们大量繁殖、活得自在。

（2）空间面积绝对不足，一些发展同将其作为辅助功能，面积压缩得很小，在一些

小户型中其面积仍在 4 平方米以下。

（3）设备水平极低，用于配置洗衣机、热水器、电吹风、电话的管道、线路和插座

不足甚至根本就没有。

（4）标准化程度低，施工质量差。管线配置杂乱无章，影响美观和使用，下水道容

易堵塞。

（5）缺乏从用户出发、为用户着想的理念而只图设计简单、施工方便——洗手间是

管线集中的地方，长期以来都以明管配置，为用户又增加了难以清扫的积污纳垢的死角，

既不卫生又有碍观瞻。

（6）穿过厨房进入洗手间或洗手间门直接开向厨房的设计仍有所见，而公共洗手间

的门直接开向客厅的更比比皆是。

（7）重数量不重质量。在规划设计阶段讨论的重点经常是设计几个洗手间，而基本

不讨论洗手间的具体 设计细节。

（8）重面积不重功能布局。在广告中、在现场销售人员的介绍中，一般都会突出强

调洗手间的面积，几乎没有人在意不同特征消费者对洗手间功能分布的差异化要求。

（9）重装修标准不重基本功能配套。装修标准在时下的洗手间设计中已是讨论的重

点之一，但发展商、设计人员、营销人员似乎都有意无意地忽略了洗手间功能设施的研

究。

（10）重主卧洗手间不重公共洗手间。或许是由于买家主要使用的是主卧，因而从

营销的角度，主卧洗手间的出彩出新能更有效地激发客户的购买冲动，而公共洗手间则

多数因陋就简，关心者甚少。事实上从使用角度看，利用率更高的还是公共洗手间，并

没有理由对其漠然视之。

（11）重大户型洗手间设计不重小户型洗手间设计。这实在有南辕北辙的嫌疑：购

买大户型者多为实力派人士，一般都将重新设计装修，不用操心太多；而小户型买家多

为工薪阶层，资金、时间相对较紧，因而更渴望发展商仔细琢磨能提供能一次到位的设

计和装修。

（12）我们在大连还看到过座便器正对洗手间门的户型，这是永远不能原谅的设计

错误。

上一篇文章里我们历数了现今洗手间存在的诸多不是，出现这些问题的其根源在于

发展商和设计人员仍在用旧观念处理新住宅：仍将洗手间看作是不得已而去之的逃难地，

而没有想到其应该是业主重要的享受区。

事实上，现代住宅的洗手间是一组空间，这组空间围绕着便溺、洗漱、沐浴等基本

活动而展开。（目前深圳地产界对洗衣机是否应进入洗手间存在争议，拥护者认为洗衣

与其他活动一样属于“水性”活动，理应集中，顺手将换洗衣物掷入洗衣机也实在方便，

另外从接、排水管道的设置利用考虑，也应进入洗手间；反对者认为洗衣机与洗手间功

能难以协调，而且拎着装满湿衣服的桶穿过客厅到达晾晒阳台也有诸多不便（即使有干

衣功能），洗衣机应设于晾衣阳台附近。）抛开洗衣机问题，要较好地组织便溺、洗漱、

沐浴三项功能，使用面积不应少于 6 平方米，否则必然出现空间局促、功能混杂，为业

主带来使用中的互相干扰和不便。由于不同购房目的及需求差异，目前消费者希望的洗

手间面积集中于 6——7 平方米和 10——12 平方米两个区间，发展商因根据项目定位

作恰当选择。

洗手间是家居生活中的集中用水地，因而也是最容易出现潮湿阴凉，从而滋生细菌

病毒的地方，因而其采光通风特别重要。尽管可以人工排风、尽管可以用电发光，但无

论从能源利用角度还是人们对自然风、

太阳光天然的亲近感，洗手间都应该做到宽敞明亮，通风顺畅，如能引入西晒，就更理

想了。另外无论是何种建筑形态无论是何种户型布局，上推式窗户是最适合洗手间的。

根据新的《住宅设计规范》征求意见稿提议，80 平方米以上住宅均应至少设计两个

洗手间，因此主卧是否应设计洗手间的问题已无需讨论，需强调的是主卧洗手间的面积

应大于公共洗手间。

公共洗手间通常不是业主装修的重点，因此由发展商提供统一装修较为合理，但应

注意地面、浴具、卫具、墙壁、天花板及其他用具应协调色彩、保持洁净、清爽的感觉。

冬天不再去公共澡堂而是在家沐浴，泡在自家的浴缸里必将成为北方地区生活的主

流，因此浴缸在洗手间里不可或缺，尤其是主卧洗手间。在一次对年轻人“理想生活”

的调查中，不少人就选择了“泡在三角形大浴缸里，边泡澡放松边给朋友打电话”，认

为这是极现代、极浪漫的感觉。

三角形浴缸比长方形浴缸更节省空间，这也值得发展商注意。

长方形洗手间的宽度不能太窄，否则将用具集中于一边或间隙过小都将为使用者带

来麻烦。而影响用具布局的主要因素是开门方向，因此推拉门是值得考虑的设计。

为安全起见，管道煤气和燃气热水器应尽可能设计在洗手间之外。最近深圳即有一

楼盘将燃气热水器统一安排在阳台上，大受客户欢迎，预计类似概念将迅速得到普及。

只要真正心存“以人为本”的想法，真正想让洗手间成为业主的享受空间，您也一

定还能发现许多改善洗手间设计的方式方法。

阳台

在一套住宅里，阳台应该是最具浪漫情调的地方，因为这里有广角度的视界可看青

山绿水、生机满园、可看繁华都市、满天星斗；这里有不歇的风儿带来春夏的凉爽；有

充足的阳光温暖冬天。这是别的空间所无法比拟的开扬、舒畅、心绪飞扬。但在以前室

内是紧巴巴的面积、室外是水泥沙土地面的居住条件下，阳台也就被不少人家封闭起来，

并被改造成一间小卧室或杂物堆放地，失去了其与自然交流的天性。

近年来，随着居住条件的大大改善，人们对住宅产品功能、品味需求的不断高升，

不仅阳台的基本面貌、基本功能得到恢复，而且得到很大的发展，在设计上不断出新出

彩。

双阳台：目前在设计双阳台时，有两种不同的思路。一种是强调通风，将两个阳台

分置于厅（客厅+餐厅）的两端；另一种注重实用，将北向阳台与厨房相连，便于置放待

加工的蔬菜及其他小杂物。

内阳台：即将阳台整体纳入室内，使其成为厅的自然延伸，因而也可看作是封闭式

阳台的一种升级。内阳台的好处是可以免除风沙灰尘的侵扰（只要我们的城市仍处于高

速扩张的阶段仍是大工地，只要生态环境没有根本性转变，风沙灰尘侵扰就会在较长时

间内成为影响我们生活质量重要因素），另外如能以大幅的落地玻璃代替墙体，不仅可

引入充足阳光，而且视线也极为开阔，往客厅一站，外面的世界近在眼前，似乎与房间

连成了一体，让人有一种空荡而博大的感觉。内阳台特别适合北方地区，北京现代城是

这方面的典型代表。

观景阳台：海景、山景、湖景、江景河景、城市夜景及天际线背景、街景、公共公

园、小区中心庭园 优美的景观环境能极大的激发买家的购买热情，增加楼盘的附加

价值，面对某一特殊景观的“观景阳台”也就应运而生。观景阳台不仅强调人看景，而

且应做到阳台与景观的交流、对话，阳台融入景观，因而不仅需要上佳的角度，而且需

要较大的面积。

景观阳台：阳台是影响住宅建筑外立面观感极为重要的因素，因而如何让阳台自身

也成为一种景观，是建筑设计必要的追求。在近十余年来全国各地开发的商品房中，基

本都摒弃了“兵营住宅”时代用红砖砌就或水泥铸成的粗糙、笨重、简陋的阳台。代表

着古今中外各种不同建筑风格的建筑符号都被或贴切或生硬地运用到阳台上来了，阳台

造型也一改过去千篇一律的长方形而出现了大量的半圆形、弧形、扇面形、L形，材质也

由镂花铁艺、不锈钢、石柱、钢化玻璃等，色彩更是五彩缤纷，确实使阳台“成为了都

市里一道亮丽的风景”。

特殊功能阳台：近来在深圳、广州、上海的一些住宅中，设计师从安全角度、建筑

外立面的干净整洁、室内空间的利用率及视觉清爽等角度出发，还在背阳面特别设置一

个 3、4 平方米的小阳台，主要用于安置空调主机、燃气热水器等，深受住户欢迎。

户型设计趋势

拉拉杂杂说了这么许多，目的有二：希望发展商能通过科学的、人性化的户型设计

更快更好地实现市场目标，希望消费者能得到真正契合自己需要的心水户型。

市场是鲜活的、不断变化的，因此户型设计需要不断调整创新；市场变化是渐进的，

有规律可循的，因此所有调整创新都必须紧扣市场发展趋势。

1、住宅户型日益多样性

除了面积大小的多档次外，为不同家庭结构、不同消费阶段而设计的户型应有区别：服

务于“核心家庭”的户型应该精致小巧，服务于“两代居”家庭的户型应该优雅浪漫，

为三代同堂家庭提供的住宅则应该温馨亲切。 以“错层”为代表的立体住宅是近期全国

性的热点，但错层的牢固性、抗震能力如何尚有疑问。

二、居住产品概念合集

（1）：迷你一居

一般说来，迷你一居的户型有点像宾馆的标准客房，一个卫生间与一个卧室和起居

室共用的厅。当然，居家过日子少不了烹饪，为了节省面积，厨房很多时候是安排在户

门旁，装上个无污染的电磁炉。这样既好安排需要采光的厅，也不至于烹饪时穿堂越室。

算下来，迷你一居的面积上限是 30 平方米：一个 5 平方米的卫生间，一个 5 平方米

的玄关兼厨务区，剩下的就是卧室和起居室共用的厅了。

那么，迷你一居有哪些特性呢？

产品的过渡性

作为年轻人居住的过渡产品，被替代性极强：一方面是建筑本身由于追逐时尚，容

易过时，包括外立面、户型，以及装饰材料等等；另一方面是户型本身由于面积过小，

功能过于简单，容易被生活不断变化的年轻人所淘汰。

天生的缺憾性

受面积的制约，迷你一居的户型往往比较单一，多为进深较大的直套型，各功能区

容易产生相互影响：像户型小到十几平方米时，除了一张床、一张桌子和一个柜子外，

再也没有多余的空间，仅仅能满足睡眠的需要；像客厅灰暗，卧室却过于明亮，使生活

需求倒置；再有，厨房设置在阳台时，就餐和就寝位置相反，拎菜、倒垃圾要穿厅而过，

易产生交叉干扰；另外，因为同一层户数较多，过多地占用楼道面积，加大了公摊，以

及户内各种管道占用面积相对于大一些的户型来说比例加大等等，都使得房间的使用率

比标准一居降低了几个百分点。

居住的便利性

“服务于都市白领”的市场定位，决定了迷你一居大都建在市区，因为年轻人在

紧张的工作之余，对住所的要求首先是便捷，包括交通的便捷、商业的便捷和休闲的便

捷，具体说就是工作和生活的切换要迅速。对于套型而言，尽可能要精装修，并配置简

单家具、电器，拎着包就可以入住。同时，拥有一些简单的配套，像餐饮、洗衣、健身、

美容等等，也是日常生活必不可少的。

（2）：合体一居

标准的一居室是一室一厅，不管是过去的室大厅小，还是现在的室小厅大，就寝

与起居、就餐都是分在不同的带有采光面的空间里。为了缩小面积，扩大空间，降低总

价，市场上适时出现了将卧室和起居室合二为一的“合体一居”。这种户型介于迷你一

居和标准一居之间，面积大致在 30-60 平方米。合体一居与其它类一居的异同：

合体一居与迷你一居

两者相似之处是卧室和起居室共用一个厅，只是面积有大小之分。但不同的是，前

者的厨房独立拥有一个采光、通风口，或者一个较大面积的独立厨务区，而后者则仅仅

是简单的炉灶和洗涤盆，并且与其它空间交叉共用。

合体一居与标准一居

合体一居采用的是厅室“合体”，功能分区的方式，即将卧室和起居室合二为一，

划分出不同区域；而标准一居是卧室与起居和就餐分别设在不同的带有采光、通风面的

空间里，具体而言，就是卧室、起居室和厨房各自拥有窗户，并且用墙体进行分隔。

合体一居与酒店式公寓

酒店式公寓中的一居室多以合体一居的形式出现，户型比较灵活，因为要在小面积

中实现全功能，室内空间可灵活分隔。既保证有酒店标准间的格局，又适时增加烹饪功

能，体现公寓的特质。而合体一居多出现在公寓中，虽然户型很像酒店式公寓，但建筑

材质、装修标准，以及管理和配套等等，都要比酒店式公寓相差不少。

（3）：酒店式公寓

酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店

模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备，概括地说，

就是“酒店式服务，公寓式管理”，将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买

者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有

私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。

酒店式公寓与产权酒店、单身公寓和商务公寓相比，有同有异：

产权酒店与酒店式公寓

产权酒店起源与上个世纪 70 年代的美国，主要分布在气候温和的旅游度假胜地。

简单地说，产权酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时间里的使用权。酒

店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委

托酒店经营管理，取得投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。它

是将房地产业、酒店业和旅游业结合在一起的商业业态。而酒店式公寓面积有大有小，

居室有多有少，室内厨房等生活设施一应俱全。酒店式公寓采取酒店式管理，为住户提

供了一个星级酒店的家，但收费比酒店便宜。

单身公寓与酒店式公寓

单身公寓的消费者是收入不错又讲究生活品质的年轻人，所以，从装修标准到物业

配置比起酒店式公寓要简单得多。同时，单身公寓的面积要小一些，一般在 50 平方米

以下，以降低总价，适应年轻人的购买需求。而酒店式公寓的消费者是高级白领、经理

和总裁等，物业由星级酒店或有酒店背景的物业公司管理。

商务公寓与酒店式公寓

商务公寓注重商，建筑结构上采用大开间，户型大小不一，多数以毛坯形式出售，

便于后期结合办公需要改造。像市场上曾出现过的 STUDIO 和 SOHO 类商务公寓，虽然

采用精装修，有些还配有少量的家具，但整体上更显得适合于办公。配套的服务机构也

多是些邮寄、打印等办公项目。而酒店式公寓的公共设施类似于酒店，除拥有酒店的服

务机构外，还提供了银行、会所和超市等家居服务。

（4）：一居室

一居室一直是小户型的代表，也是市场追捧的热点，在很多楼盘中往往位置并不算

好，但因总价较低而最先售磬。除去市场上为缩小面积而将厅室合一的“合体一居”(居

室除厨卫外，只拥有一个窗户或阳台的采光面)外，标准的一居室应为一室一厅，即卧室

和起居室各有窗户和阳台，这样才能保证居住的品质。一居室的精巧性在于：小面积仍

要满足多功能，除去基本的就餐、洗浴、就寝和会客外，在寸土寸金的面积中，适时增

加读书、休闲等功能，达到“麻雀虽小，五脏俱全”。

功能区域相互借用

标准的一居室面积为 60 平方米左右。面积虽然不大，但居住的基本功能和大户型

相比，不应该有太大的差异，这就要求精致地规划面积，巧妙地设计户型，其面积的取

舍点要正好卡在既保证功能又最经济，尽量减少浪费，即，经济而不局促。像厅的面积

在 20-25 平方米，卧室的面积在 12-15 平方米，卫生间的面积在 3-5 平方米，厨房的

面积在 5-8 平方米等等。这些功能区域的面积看起来并不算大，但若划分明确地设计在

一个 60 平方米的套型中，已经捉襟见肘，不要说还要适时地增加阳台、洗衣间、储藏

间等次要空间了。因此，在精巧的小户型中，功能区域有时要相互借用，局部产生交叉，

如客厅和餐厅、书房和卧室或起居室、洗衣间和阳台、阳台和工作间等等，尽可能在小

空间内融入多种功能。

住宅性质转换自如

一居室基本属于过渡性住宅，选择时要考虑到未来住宅性质的转换：如自住转为出

租，出租转为自住，出租转为出售等等。对于自住型用户，自己住过之后，要考虑留给

子女或转卖、出租，因此，除了户型、建筑材质和配套外，更重要的是要考虑地段，因

为小户型的购买者和租赁者，对地段的要求会非常在意。对于投资型用户，除了要考虑

适合租赁人群的地段和住宅档次外，还要考虑未来的配套，像交通配套、商业配套、教

育配套和医疗配套，因为从出租转为自住时会对配套要求变高。

（5）：二居室

二居室是一种承上启下、灵活多变的户型：自住时单身、三口可住，两代也能凑合；

投资时比一居租户群宽，比三居易于转让。特别是对于投资型用户，精巧两居有着总价

相对低一些的优势，而租房者一般讲求实用，对于宽敞和气派，往往放在了次要的位置。

从长远看，二居室对于一个标准的三口之家来说，还属于过渡性住宅，因此选择上

要适时注意：

面积精巧过渡更为自如

精巧二居室的面积一般为 80 平方米，如果变成双卫生间和增加一些功能空间的话，

可以适当放大 10-20平方米。那么，室内各空间的面积究竟“精”到什么程度才算合适？

一般来说，卧室 10-12 平方米，能满足“卧”的基本需要，14 平方米以上，就可以摆

放电视了；儿童房 8-10 平方米已经够用，书房 6-8 平方米也能说的过去；卫生间 3-5

平方米、厨房 5-7 平方米就能使用，当然宽大一点会增加舒适度，至于再大一些面积，

无非是进行“洁污分区”、“中西分厨”，或者放进洗衣机、冰箱什么的。通常卫生间

设置淋浴器、洗手盆和坐便器，最小 2.5 平方米，若改成小浴缸，3 平方米都不富裕。

而厨房面积不应小于 5 平方米，低于这个数值，室内热量聚集就会过大，同时单排操作

净宽不小于 1.5 米，双排操作不小于 1.9 米，并且操作面长不小于2.1 米。至于阳台、

储藏间、玄关等等功能空间，在保证主要居室面积的前提下增设，会使户型的品质有所

提高。

配置繁简定位各有不同

在卫生间的配置上，有双有单，因此面积和品质也会产生差异。对于自住型用户：

单身或者两口，单卫已能满足需要；而三口之家或两代老少，最好还是选择双卫。至于

投资型用户，则要看所购楼盘未来的租户定位于哪个层面：如若租给一般白领，选单卫

户型可以降低投资成本；如若吸引高层人士甚至外国人，选双卫则是提高品质的重要指

标。

而在阳台和储藏间等次要空间的配置上，可有可无，定位不同则选择也会不同。对

于自住型用户，有阳台和储藏间，会给生活带来方便，但面积不宜太大，否则过多地占

用居住空间不见得划算。至于投资型用户，面对的租户对于次要空间的需求往往会少许

多，这样，减少面积以降低投资总价，有利于提高回报。

（6）：三居室

从生活的实用性上讲，三居室应该是未来发展的主力户型：三口可以拥有书房，两

代可以互不相扰，当然，考虑到孩子长大后的独立趋势、老人和年轻人的不同生活习惯

等等，两个卫生间及家政阳台必不可少，同时至少应有一间向阳的卧室，并且将总面积

控制在 100-130 平方米。

注重功能细化

缩小面积与增加功能常常是一对矛盾，80 年代以前的户型，因功能相对单一，居

室可以做得小巧些。而现在随着“动静分区”、“洁污分离”、“干湿分开”、“主客

分卫”、“中西分厨”等等标志生活品质和习惯的样式，以及储藏间、衣帽间、休闲阳

台、家政阳台、玄关等等空间的设置逐渐地渗透到各种户型中，居住的舒适度较之从前

大为提高，但面积也相应地加大。

因此，精巧户型中各类分区的样式及功能空间的设置应首先服从于居室面积的需

要，也就是说，在起居室、卧室、以及厨卫面积达标的基础上，再适时加以考虑。为了

更好地在有限的空间中容纳人们无限的需求，兼容方方面面，像功能复合化、空间模糊

化是住宅发展的重要趋势。

另外，使用率的大小也是一个不容忽视的问题。目前，绝大多数楼盘在户型面积上

提供两个数据，即，建筑面积和套内建筑面积，前者为销售时的计价面积，而后者为居

住时能享受到的面积（注意：不是地毯面积，很少有开发商提供此数据）。使用率的计

算是套内建筑面积除以建筑面积得出的百分比，一般塔楼为77-82%，板楼为 80-85％，

进行项目之间价格比较时，应用某一户型的总价除以套内建筑面积，得出的单价才是该

户型的有效面积的价格，这一点，对面积斤斤计较的精巧户型来说，尤为重要。

讲求居室舒适

功能细化带来了舒适度的提高，但同时也需要以分隔有限的空间作为代价，使宽敞

可能变得局促，反而降低了舒适度。因此，既保证套型中具备细分的功能空间，使生活

有条不紊，避免过多的隔墙，将宽敞的空间划分得支离破碎，就成了选择三居室的关键。

通风和采光是衡量户型优劣的重要指标。对于至少拥有三个卧室、一个起居室，以

及厨房和卫生间等六七个功能空间的三居室来说，应该占据两个以上方向的采光面，如

东面和南面、东面和北面、西面和北面、西面和南面等等，以构成顺畅的通风回路。在

选择上，南北方由于日照纬度和气候的差异，侧重点会有所不同。南方气候炎热、潮湿，

重通风甚于重日照，尤其是卫生间和工人房，具备明窗是品质的基本保证，而日照则放

到了次要位置。北方正好相反，重日照甚于重通风，卫生间等可以是暗卫，但一套三居

室拥有至少一个朝阳居室就成了选择的底限。

另外，居室的舒适度还体现在各空间的均好性上。均好性是户型匀称的标志，这一

点，对于功能空间相对齐备的三居室来说，显得非常重要。动静分离是住宅舒适度的标

志之一，像客厅、餐厅、厨房、次卫生间等都属于动区，人们出入、活动比较频繁，而

卧室、书房、主卫生间等属于静区，相对比较安静。目前，国内基本上延续了香港住宅

“大厅小卧”的模式，而北方地区，则在卧室的面积上进行了适当的放大。在面积的均

好性上有个简单的算法：动区与静区的比例大致五五开；动区中的客厅和阳台与餐厅、

玄关、厨房、次卫等的比例大致四六开；静区中的主卧、主卫和阳台与两个次卧或书房

的比例大致五五开。

（7）：小复式

对于那些既想住在市区，又想体会别墅上下层感觉购房者来说，复式户型是一种比

较好的选择。但由于其空间限制过多，家具布置缺乏灵活，使得大多数楼盘将面积做到

了 200 平方米以上，造成总价过高。因此，一些面积稍小的精致小复式，适时填补了市

场的空白，满足了一部分人，尤其是年轻人既希望空间多重的变化，又不至于有过高总

价的需求。

关注复式性能优劣

复式户型较之平面户型来说，设计上要复杂得多：各方面因素都兼顾到了，就要加

大面积；而想做得精巧，必然会损失某些功能；搞得不好，走道、楼梯占得面积过大不

说，房间还不好摆放东西。因此，购买精致小复式，确实是需要精挑细选，仔细权衡。

小复式上下层的户型通常会有三种类型：重叠式、交错式和挑空式。上下重叠比较

常见，户型多半较

呆板；上下交错能兼顾通风、采光，交通面积容易产生浪费；而上下挑空可扩大面积，

但高度不足会感到压抑。

因此，要适时关注几个方面：一是控制总价，因为选择小复式的购买者都有一定的

经济压力；二是注重性能，小复式虽然能够清晰地进行上下层的动静分区，但由于面积

有限，在同层容易产生交叉干扰；三是提高层次，复式户型整体看起来比较大气，而小

复式虽然精致但也不能太局促，否则不但不能提高层次，反而降低舒适度。

注意平衡各种功能

复式户型最大的优点就是私密性好，公共空间和私人空间分类明晰，能够清晰地动

静分区，活动和休息互不干扰，并且具有良好的视觉效果。但同时也容易受原房型结构

的制约，如单层时厨房占有一定的面积，变成两层后可能仍只有这点面积，显得比例不

当，原因是受结构和管道的限制，厨房面积难以扩大。因此，要注意平衡各种功能，权

衡轻重，否则，分层以后反而会降低舒适度。

小复式的挑空看起来会比较大气一些，当厅的高度达到 4-6 米时，感觉就十分宽敞，

能够提升居住档次，但也要注意空间的比例关系，面积不大的厅如果偏高会感觉会像个

天井。

还要注意空间的合理性，像居室的开间和进深是否合适，楼梯的走向是否方便、美

观，上、下层是否都有卫生间，楼道占用空间是否过大等等，这些在平层不会成为问题

的问题，在小复式中，由于设计难度

的增加，可能会变得突出。

（8）：板楼 前几年，北京曾有过板楼和塔楼之争：有人极力推崇板楼，认为兼具通风、日照，

并且使用率高；也有人为塔楼辩解，认为户型各异、朝向不同、价位多样，而使选择范

围变宽，同时与板楼相比，大堂可以做得比较宽大和华丽，小区花园格局更易丰富多彩。

当然，板楼虽然拥有户型的优势，但园林规划容易产生缺憾，如：大社区难逃兵营式、

行列式的单调布局；在小区总占地面积中，楼体占地面积大，绿地相对较少等等。而塔

楼的缺憾则更多地表现在户型上：居室易分布在前后左右，形状多变，均好性不易达到；

与板楼相比，通风较差并且使用率较低。

纯板楼全部采用板式结构，让电梯与楼道位于后立面，将朝阳面让位于居室。比较

典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东

西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。在房型的组织上，尽量利于风的直线流动，常

保空气新鲜。同时还强调户与户的独立性避免因凹凸过多、户与户之间窗户过近而导致

互视，很好地保证了私密性。

控制面宽和进深的比例

板楼的发展在经历了七八十年代长板楼之后，近年逐步过渡到舒适度较高的纯板楼。

前者因电梯少而隔几层设置长通道有显而易见的弊端，后者则是一梯两户，并保证一定

的面宽，使日照充分，同时将各种功能区的配置得更为完善。随着住宅的发展，一种只

有两、三个门洞的短板楼也开始出现，它不仅保持了纯板楼的优势，还克服了园林规划

单调、布局呈现兵营式排列等弊端，并在楼体增加了开槽，形成明卫生间、明餐厅，有

效地提高了舒适度。

因此，要尽可能选择进深短、面宽宽的户型。一般来说，低层板楼进深控制在 14 米

以内，高层板楼进深则在 18 米以内，有些超过 20 米的户型，如果不是靠板楼两侧三

面采光，尽量慎选，因为过大的进深会使户内灰色空间增多，影响居住的舒适度。面宽

则根据户型大小而定，通常板楼户型多在二居室以上，二居室面宽在 6-8 米，三居室面

宽在 10-13 米，四居室面宽在 12-15 米。

注意卧室和客厅的日照

设计上要着重考虑把房间和辅助房间的位置摆放严格区分、不错杂分布，要动静分

开，这一点是板楼的优势。在户型间隔上，开门是厅或玄关，餐厅和厨房相邻并置于背

阳面。起居室和主卧室置于朝阳面。走廊尽头是主卧室。

在朝向上，正南正北的户型布局一般是：二居室，主卧室和起居室朝南，或两个卧

室朝南，起居室朝北；三居室，主卧室、一个次卧室或书房和起居室朝南，或主卧室和

起居室朝南，另两个次卧室朝北，或三个卧室朝南，起居室朝北；四居室，三个卧室和

起居室朝南；或两个卧室和起居室朝南；或三个卧室朝南，起居室朝北。作为东西朝向

的板楼，则东侧为主要朝向，其他布局规律与南北朝向相同。

板楼最大的优势是户型规矩，互视小，通风、日照良好，因此尽量选择直板楼，对

于 U 形和 Z 形板楼要根据日照和互视状况慎重考虑。但同时，户型种类少也是其劣势。

（9）：塔楼

早期的塔楼方方正正、体态臃肿，为了解决各户型的通风、采光，楼体往往要开很

深的槽，不仅出现了采光极为有限的“灰屋子”，还带来了相邻套型的互视。因此，塔

楼经历了方塔楼、T 形楼后，朝着井字形、风车形和蝶形等形式演变。

塔楼与板楼相比，优点表现为：外立面变化丰富，更适合角窗、弧形窗等宽视角窗

户的运用；房型及价格呈现多样化，用户挑选余地较大；大堂、电梯厅等公共部分由于

基座进深较大，容易设计得气派；塔楼的点式布局在小区的园林、景观方面，较之线式

布局的板楼要活泼许多。但同时，公摊偏大造成使用率降低、通风和采光易受楼体遮挡、

相邻套型互视几率偏大、每层电梯多户共用难以保证私密性等等，都是塔楼显而易见的

缺点。

因此，选择上要适当注意：

注重通风和采光

在公共空间上，居住单元与电梯交通体系通过外走廊联系，选择直接引入自然通风

和采光的楼体，避免黑房间和大进深带来的不利影响。

在各套型的私用空间上，早期的方塔楼和 T 形楼，进深较大，各套型通风、采光

不易处理得很好。像中期的井字形、风车形塔楼，注重引进板楼的设计手法，将卫生间

甚至餐厅做成明窗，实现了自然通风、采光，同时加上外挑弧形窗、转角窗，尽可能将

每个单位的空调都隐藏在天井里，保证了外立面美观并且更具有现代气息。

而近期兼具板楼、塔楼优势的新一代蝶形塔楼逐步落户京城，与早一代蝶形塔楼不

同的是，新一代蝶形塔楼在楼体上进一步加大面宽、缩小进深，并使立面体态轻盈秀丽，

这样虽然增加了占地面积，但日照、通风较之从前更为充分。像一层六户的蝶形塔楼，

采取均衡设计的手法，尽量照顾到各空间的均好性，达到户户朝阳，户户有景，甚至餐

厅和卫生间都直接采光。

选择格局和尺度 塔楼的户型比板楼的种类会丰富一些，多样化的套型使挑选余地变大，各种朝向产生

的价差，也使用户根据经济状况进行选择。同时，塔楼也容易出现格局不规整，分区不

细致的现象。在空间尺度的处理上，受到楼体结构的限制，有些套型的开间和进深变得

不太合理。

近年随着新型塔楼的出现，在设计中融入了细腻的风格，如：在蝶形楼的一些套型

中增设了半间房、明卫、阳光主卧和明工人房，使住宅更具人性化；在风车楼的套型中

使客厅呈长方形，利于家具摆放，并从客厅和卧室望不到邻居的窗户，保证了私密性。

挑选时还需注意两点：一是有些户型单独看，可能很不错，但组合到楼体中就会毛

病百出，这是由于塔楼户型纵横式布局决定的，要特别注意与相邻套型的关系；二是蝶

形楼的一些户形朝向偏斜，既不能满足全天日照，又不符合喜好正向居住的传统习惯。

（10）：板塔楼

板塔楼，顾名思义，就是板楼和塔楼结合的建筑样式，户型中部分是前后通透的板

楼格局，部分是一面或两面采光的塔楼格局。短些的板塔楼外观像塔楼，而长一些的外

观像板楼。电梯配置通常为一梯三户，或两梯三户至六户。楼体外立面上较之板楼活泼，

较之塔楼轻盈。板塔楼的出现，一方面是由于纯板楼高度有一定的限制，这样可以提高

容积率并保证舒适度，另一方面是为了满足喜好板楼和喜好塔楼不同客户群的需要。

识别板塔结构

实际上，现在有一些“假板楼”的项目，从建筑外观上看，是板楼的摸样，但户型

布局中一些是板楼样式，一些是塔楼样式，因此，这类建筑应归结在板塔楼之中。至于

小户型为主的酒店式公寓和青年公寓，虽然外观可能是板楼形状，但户型采用长走廊式

的布局，单面采光，所以，应归结到塔楼之中。

一般来说，板塔楼整体形状似板楼，局部构造为塔楼，其中大户型为板楼样式，小

户型为塔楼样式。

仔细权衡利弊

由于塔楼部分的楼体进深加大，会与板楼部分形成夹角，既可能造成互视，又会遮

挡日照和观景，因此挑选时一方面要注意主要居室采光窗的视角，另一方面也要注意日

照的遮挡夹角。

板塔楼在电梯的配置上，一般不会像板楼那样一梯两户，因而私密性稍差，如果达

到两梯六户，与塔楼基本没什么区别。

在户型使用率上，板塔楼一般比板楼短，比塔楼薄，因而可能造成公摊加大。

总而言之，对于大户型的用户，如果注重舒适度和投资总价，在以上几个方面应仔

细斟酌。

（11）：花园洋房

住宅郊区化一般有三种居住模式：一种是经济类住宅，以高层高密度塔楼或板楼为

主，依托城铁、地铁等交通工具，消费对象为普通工薪阶层；一种是别墅类住宅，以 4 层

以下低层低密度的联排和独体别墅为主，借助山水等自然景观，消费对象为中高层的成

功人士；还有一种就是花园洋房类住宅，以 4-6 层中密度板楼为主，它介乎于经济类住

宅和别墅类住宅之间，消费对象为中产阶级和部分普通工薪阶层。

建筑模式上高成低就

具体说就是，在一些建筑材质和设计元素上，花园洋房追求高容积公寓的感觉，比

如外墙、窗材、甚至楼梯、电梯等。像落地窗、飘窗、角窗等窗户更多地用在公寓中，

而在花园洋房中也应该有好的表现。在居住氛围和环境布局上，花园洋房追求低密度别

墅的感觉，比如园林景观、小区道路布局，甚至周边大环境等。

从容积率上说，高于 1，低于 2 的花园洋房式住宅，应划分为中密度住宅，以区别

于高于 2 的高密度经济类住宅和低于 1 的低密度别墅类住宅。

从建筑结构上讲，花园洋房一般为 4-6 层，有带电梯和不带电梯之分：带电梯可

以保证较高的舒适度，但同时要多一些公摊面积，并且购房价格和物业费也稍高，而不

带电梯则可以提高使用率，减少购房款和物业费用的支出，两者各有利弊。一般来说，

前者满足了中产阶级追求舒适生活的需求，后者则满足于普通工薪阶层尽量减少各项支

出的愿望。

选择使用时删简就繁

在城市住宅中，保证居室内获得充足的日照和良好的通风与节约用地之间存在着尖

锐的矛盾，而这些对健康起着举足轻重的影响。中密度加上低层纯板式的建筑构造，以

及处于郊区的位置，使户内空气易于对流，与自然接触也变得更为紧密。因此，在选择

这类住宅时尽可能兼顾方方面面的需要。

由于容积率的降低，楼体进深变短，户型也更趋于人性。同时处于市区边缘地带，

小区周边的市政配套。较之市区的高层公寓来说，明显不足，因此尽量避免选择太小、

太简单的套型，而选择的套型功能尽可能多一些，以提高居住的舒适度，弥补配套的欠

缺，简而言之，就是删“简”就“繁”。

在进深与开间方面，要奢侈一些，力争做到开间厅在 4 米以上，主卧在 3.6 米以

上。而进深则控制在11-13 米左右，尽量短，以保证充足的通风、采光。有条件时，餐

厅、卫生间尽量以明窗为主。

在功能配置方面，要完善一些，像储藏间、服务阳台、休闲阳台、洗衣间，甚至专

供客人使用的客卫，在高层住宅可以合并和省略的，在花园洋房中则应独立和齐备。

在配套方面，花园洋房虽然有了点别墅的感觉，但毕竟与“拥有一方天地”有着不小的

距离，因此选择配套时尽可能靠近公寓的标准，因为这类住宅的购买者多是奋斗中的中

青年人和普通工薪阶层，工作压力、生活琐碎和债务负担比起居住纯别墅的成功人士来

说要大一些。

（12）：平面大户型

住宅户型大到了一定程度，就不单单是满足面积和功能的需要，因为购买大户型的

人更多地是把住宅作为精神需求的物质载体，以显现人生的追求和业绩。

户型体现居住者的身份表现在几个方面：一要大气，在面积尺度、视觉尺度上尽量

追求宽敞、明亮、开阔；二要充分与自然景观、人文景观结合，采用引景入室等设计手

法，比如落地窗、弧形窗、飘窗、大露台甚至空中花园等，与周围自然环境完美结合；

三要舒适，在功能配置上尽量完善，从人生活的各种流线、尺度着手。

因此，购买大户型很重要的一点，就是寻求住宅的高品位。

使用面积的宽松

大户型的空间加大，其间的物品摆设相对宽松、随意，一定程度上可以增加居室的

舒适度，同时也可以细分出不同的空间以满足不同的需要。在套型面积的界定上，北方

地区170-200平方米以上，南方地区为 150-180 平方米以上。在居室面积的划分上，起

居室为 40-60 平方米，主卧室为 20-40 平方米，厨房为8-12 平方米，主卫生间为 6-10

平方米等等。

居住氛围的惬意

大户型的购买者，一般是具备一定的经济实力、或在某个领域获得了一定成功的人

士，对居住的地域、环境、档次会比较挑剔，比一般的购买者更强调居住的氛围，舒适

的程度，这样才能在相对宽裕的空间里，获得某种感觉。因而，追求公寓中的豪宅、都

市里的村庄，也是很多成功人士的必然选择。

户型特色的独到

平层里的大户型，往往会被放在社区景观较好的区域，安置在楼体的各端，这样可

以使整个户型拥有两至三个采光面，尽可能地将各个居室的观景、采光、通风设计得完

美，以提高整体品位。同时，除了基本户型所具有的功能外，还应有一些特殊功能，具

备某种特色，这一点，是很多设计师和发展商潜心追求的目标，因为宽大的空间和较高

的单价，给他们提供了精心打造的条件。

户型满足私密性的要求。能够多加一道门，就不要少加一道门；能够一梯一户，就

不要一梯两户；能够独占门厅，就不要与其他户共享。这一切，都是为了让用户更有领

地感，安全感，也是获得私密性的必要条件。

（13）：立体大户型

从住宅设计角度讲，大户型设计比起小户型来，回旋余地要大一些，比较容易兼顾

通风、采光、使用功能和面积均好性等方面。但是，大户型不应一味地大，而应“大而

有当”，在满足了面积尺度和功能需求之后，更多地是强调环境氛围、强调居住感觉，

使每一个空间的存在都有其合理性，否则，就容易导致面积的浪费，这一点对立体大户

型尤为重要。

分清立体户型

立体大户型和小复式一样，通常分为跃层、错层和复式几类，有些时候是独立设计，

有些时候是几类混合组成。所谓跃层，就是一个住宅套型占有两个以上的自然层面，采

用户内楼梯进行连接；所谓错层，并非占有两个自然层，而只是把一个层面的住宅进行

错位，而取得空间的变化；而所谓复式，俗称“阁楼”，就是在一个比标准楼层高一些

的空间中，局部挑出夹层，用楼梯联系上下，以提高住宅空间的利用率。

掌握产品特性

特色大户型的品味在立体大户型中体现得更为充分，这是因为空间的变化使人无论

在视觉上，还是在行动上，都会产生起伏多变，较之平面来，更富于多样性，更易于分

区细致，因而，也更引人入胜。

立体大户型往往被放在楼层的顶部或底部，这样可以借助地面花园或楼顶露台，使

户型在居室之外增添一些色彩。同时，还应具备一些特性：

稀缺性。一是大户型所处区域的土地不易获得；二是在产品规划时，土地的使用不

应只考虑土地的经济价值，规划时要考虑到产品的舒适性和主人的品位性；三是细微设

计从功能上满足客户的需要，贴近自然的需求。

私密性。大户型的客户具有更强的防卫感：一方面他们多为有产一族，太多的财物

需要防护；另一方面，他们多为易受侵害的一族，更注重名誉、地位的防护，因此在选

择时将防卫性和安全感作为重要的标准之一。

区域性。所分布的区域从地段上讲，会有其深厚的历史原由及宽阔的现实基础，主

要有两大类分布地区：人文区和自然区。

（14）：CITYHOUSE

新生阶层选择郊区住宅，除了空气、绿化和低密度外，对建筑结构样式的选择，在中

密度花园洋房的基础上，也有了进一步的要求，至此，“上有天（顶层平台）、下有地

（门前绿地）”的叠式错跃层公寓，也就是现在所谓的“叠拼”或者“City House”，

迎合了一些人的需求。这种住宅一般为四层左右，下面两层和上面两层各为一户，除去

绿地和平台外，有时还会附带地下室和阁楼。空间也以错层、跃层和复式的多样变化，

给人耳目一新的感觉。

选择这类住宅需要注意：

交通挑不远不近

这种介于低层板楼和 Townhouse 之间的住宅，相对满足了城市新生阶层渴望像欧美

发达国家的白领一样，既要躲避纷纭的人群和污浊的空气，寻求一片净土，又要通过便

捷的交通，尽可能地减少上下班、购物以及各种交际在路上所耗费的时间。因此，在五

环内外建造此类住宅，是比较理想的位置。像处于北四五环之间的倚林佳园、南五环内

的月桂庄园等。

容积挑不高不低

这类过渡性住宅，为尽可能地降低造价，在社区中常常配有一些低层的平层公寓，

以降低土地成本，容积率一般为 0.8-1.0。面积挑不大不小由于消费群体定位于中等收

入，并且层数所限，一般来说，面积在 160-210 平方米之间比较合适，不宜过大，因为

过高的总价，会使客户转而选择档次高一些的 Townhouse 甚至 House。

（15）：TOWNHOUSE

Townhous的正式称呼为“联排别墅”，一般每户为三四层楼，户户联成一排。这种

顶天立地、亲近自然的住宅形式，确实给了有点富裕的中产阶级，以住进“准别墅”的

可能。

那么，Townhouse应该是什么样呢？首先是第一居所。便捷的交通和适宜的位置是

至关重要的，开车至市区繁华路段，最好不超过半小时，否则以牺牲时间换来此类非独

立性居住模式和较高的土地代价，未见得划算。其次应该有 TOWN。成熟的配套及各种设

施，是居住舒适的重要保证，因此除了社区内的会所等设施外，尽可能地依托成熟居住

区，因为此类住宅的业主多是上班族，而他们的下一代，也往往正在就学的年龄，不希

望因衣食住行而耗费过多的时间。在次是过渡型产品力求经济、实用。这类住宅的业主

在国外主要为中产阶级以下的人士，因而设计、建造时尽可能降低成本，避免过分追求

奢华，造成总价过高，使客户转而选择别墅。但因此也形成了许多弊端：如因联排造成

布局呈乏味的直线“兵营式”排列；前后排间距小而产生互视；受狭长开间的限制，户

型设计比较单调等等。所以，它离住宅的最高形式－－独立式别墅（House）尚有一定距

离。

选择这类住宅需注意：

合理选楼梯露台设置

目前的 Townhouse 多是三层，个别带地下室的可达四层，交通面积比起其它类住

宅要多，因此，楼梯和走廊的设置显得至关重要：既要在合理的前提下节约面积，又不

能太局促而影响舒适度。目前，很多项目的露台都是赠送，这在一定程度上减轻了购房

负担，增加了功能空间，但过多、过大的露台对于北方未必适用，并且多数设计成退台

形式，一则影响下一层的保温，二则阻挡该层观景的视角。

合理选功能空间分配

一般一层为起居室、餐厨区，空间富裕时，可增加个佣人房或客卧。二层通常是老

人房和儿童房等，这是因为低层上下方便。三层基本为主卧、家庭起居室、书房，以及

宽大的露台，这是因为顶层容易配备完善，并且相对的安静，舒适度高。若有地下室，

一般为家庭影院，娱乐厅及储藏间、洗衣房等对阳光要求不是太高的功能空间。最好每

层都有卫生间，这样使用起来比较方便。

合理选面宽进深比例

因建筑样式所限，通常每层的面宽为固定的 4-6 米，一般一层前侧起居室为整开

间，后侧的餐厨区按比例分割开间，问题不是很大；楼上的次卧室常常两间分配开间，

而主卧设置在整开间中，易造成比例悬殊；楼梯、卫生间和储藏间等对采光要求不高的

功能空间基本位于中段，起着衔接前后的作用。因此，能选择好比例和谐、特点鲜明、

均好性强的户型并非易事。

（16）：TWO FAMILY HOUSE

两户连在一起的“双拼别墅”，在美国被叫作“Two family house”，直译为两个

家庭的别墅。这种住宅样式，与“联排”、“叠拼”有了明显的区别，即，除了有天、

有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更

宽阔的室外空间。古人陶渊明“采菊东篱下，悠然见南山”式的桃源仙境，是现代久居

都市的人们所倾心的。应该说，低层小楼加上私家花园，是一种充满着和大自然亲密接

触的实在生活。这种相对独立的双拼别墅，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户

外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也要一改 City house 和 Townhouse 兵

营式排列的呆板面孔，采用弧线、交错等活泼的建筑布局，结合各式各样的树木、雕塑、

山石、水榭组团，使社区变得多姿多采。

选择这类住宅需要注意：

要瞅瞅采光通风

双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗

户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。对于这类点式建筑而言，窗户的数量及面

积要恰到好处：过多、过大不利于摆放家俱，并且保温性能也要降低；过少、过小，又

会影响采光、观景，甚至外立面的美观。尤其是地下室，常常被当作视听室、台球室、

健身房等娱乐空间，应尽量保证通风，有采光窗口当然更好。要瞅瞅内外沟通

由于具有三面采光的优势，加之上有露台、阁楼，下有花园、地下室，与外界形成

了丰富的沟通渠道，在这种情况下，一要看建筑设计的合理性，二要看防盗系统的可靠

性，三要看居住生活的私密性。像露台、阳台的设置是否合理，地下室、下沉式阳台和

户外的沟通是否顺畅，前后户门、院门的使用是否方便，甚至前后台阶和院子联系的是

否自然等等，都会对高品质的生活产生影响。

要瞅瞅前庭后院

除了知道几十米到几百米的私家花园允许干些什么，看看矮墙或栅栏设计上是否美

观、安全外，还要注意有什么与众不同的地方。像有的别墅在楼体中部设计出凹进的中

庭院，借鉴天井、天窗等中国的传统建筑手法，使人通过户内通透的玻璃幕墙，可以欣

赏到江南园林堆石栽竹的风韵。

（17）：SINGLE FAMILY HOUSE

“House”翻译成中文，成了“别墅”，从字面上理解，就是与众不同的宅邸。由于

其具有稀缺性，也就成了目前住宅中的最高形式，这中间包括着“情”和“景”。

情，就是购买者对别墅的价值取向，是一种心理因素，包括：地段价值的认同、社

区文化的归属、物业管理的评判等等。别墅的业主由于行业背景、文化层次等的不同，

对地理位置的认识会有差异。别墅社区的文化涵盖着共同的社区心理和社区行为，也就

是说业主们是否具有同质性。而物业管理水平的高低，会使业主对社区的归属感、依恋

情结和荣辱心态产生变化。

景，就是别墅本身的建筑样式及所处的环境，是一种物理因素，包括：别墅的外立

面、户型、社区的布局、周边的自然景观、以及通达市区的交通是否畅达和舒适等等。

别墅有生活和度假之分，也就是所谓的“第一住所”和“第二住所”。一般来说，

生活别墅离市区不应太远，不超过 20-30 分钟的车程，最好毗邻交通状况良好的公路。

度假别墅则不必拘泥于路程的远近，尽可能地选择依山、傍水、靠林的项目，以达到“天

人合一”的境地。

选择这类住宅需注意：

尊贵的品位有没有

这种品位不单体现在别墅的造价上，而更主要是强调以人为本的原则：功能空间的

打造要合情合理；建筑材料的运用要恰如其分。对于豪华型的别墅，中国人和欧美人在

理解上多少有些差异：像北京有些项目，通过宽大的户型，铺张的立面，奢华的装饰，

似乎要把钱都贴在上面，以此来诠释豪宅的理念；而欧美一些真正有品位的富贾、名流，

也许反而追求返璞归真的境界，对于豪宅，除了建筑本身所带来的历史痕迹外，更多地

注重周边的环境和所处的区域，尤其是优越的自然景观。

怡人的景观有没有

市区中的别墅，要堆山挖湖构筑人造景观，郊野外的别墅，则依托青山、绿水、翠林所

形成的自然景观，这些都对别墅的价值起着至关重要的作用。有些别墅所在的社区内外

可能不错，但出门要穿过秩序混乱的城镇、满目苍夷的村庄时，再好的心情也会受到干

扰。

脱俗的生活有没有

别墅中的业主，多是各行各业的成功人士，既带来了财富，也带来了不同的生活方

式，因此，一个社区的生活是否能超凡脱俗，与业主的构成有着很大的关系。像国外的

一些高尚社区，设立专门的委员会，审查申请入伙业主的生活品位，身份、财富状况、

钱财来路是否正当等等，以保证“择邻而居”。

（18）：商务公寓

严格意义上讲，商务公寓的出现，是买卖双方在现有政策之间，寻求到的一条从开

发商通往购房者的捷径。一方面，开发商利用公寓立项，比写字楼立项要少交纳前期开

发所需要的一些费用，因而降低成本；另一方面，用户在购买商务公寓时，可以获得比

购买写字楼多出 10-20%的银行贷款。这些对于急需资金运营的小型企业和个人来说，无

疑是至关重要的。还有一个更重要的原因，这类小型而独立的办公空间，使许多处于初

创阶段的公司和个人，获得了既能暂时安身立命，又能伺机蓄势待发的场所。

公共设施标准要高

商务公寓虽然按住宅立项，但外立面基本要按照 5A 级写字楼的标准建造，像石材、

玻璃、塑铝板等，整体上给人以尊贵、大气的感觉。尽管还称作公寓，但已经与写字楼

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