金洲岛旅游开发中心项目可行性研究报告
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金洲岛旅游开发中心项目
可行性研究报告
目 录
第一章 总论 ................................................................................................................................ 1 1.1项目背景 ......................................................................................... 错误!未定义书签。 1.2项目概况 ......................................................................................... 错误!未定义书签。 1.3项目建设单位简况 .......................................................................... 错误!未定义书签。 1.4项目提出的理由与过程 .................................................................. 错误!未定义书签。 第二章 项目建设的必要性 ........................................................................... 错误!未定义书签。 第三章 市场分析 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
3.1土地市场运行现状 .......................................................................... 错误!未定义书签。 3.2项目升值潜力分析与价格预测 ...................................................... 错误!未定义书签。 第四章 场址建设条件 ................................................................................... 错误!未定义书签。
4.1场址现状 ......................................................................................... 错误!未定义书签。 4.2场址建设条件.................................................................................. 错误!未定义书签。 第五章 建设方案 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
5.1总平面布置 ..................................................................................... 错误!未定义书签。 5.2道路工程 ......................................................................................... 错误!未定义书签。 5.3给排水 ............................................................................................. 错误!未定义书签。 5.4供配电及弱电.................................................................................. 错误!未定义书签。 5.5燃气工程 ......................................................................................... 错误!未定义书签。 5.6绿化工程 ......................................................................................... 错误!未定义书签。 5.7消防 ................................................................................................. 错误!未定义书签。 第六章 节能、节水、节约土地措施 ........................................................... 错误!未定义书签。
6.1节能 ................................................................................................. 错误!未定义书签。 6.2节水措施 ......................................................................................... 错误!未定义书签。 6.3节约土地 ......................................................................................... 错误!未定义书签。 第七章 环境保护 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
7.1编制依据 ......................................................................................... 错误!未定义书签。 7.2环境现状 ......................................................................................... 错误!未定义书签。
7.3环境影响 ......................................................................................... 错误!未定义书签。 7.4综合治理及措施.............................................................................. 错误!未定义书签。 第八章 项目的运作与管理 ........................................................................... 错误!未定义书签。
8.1项目运作模式.................................................................................. 错误!未定义书签。 8.2项目运作思路.................................................................................. 错误!未定义书签。 8.3项目管理 ......................................................................................... 错误!未定义书签。 第九章 项目实施进度安排及招标方案 ....................................................... 错误!未定义书签。
9.1项目实施进度安排 .......................................................................... 错误!未定义书签。 9.2招标方案 ......................................................................................... 错误!未定义书签。 第十章 投资估算与资金筹措 ....................................................................... 错误!未定义书签。
10.1投资估算 ....................................................................................... 错误!未定义书签。 10.2人工及主要建筑材料估算 ............................................................ 错误!未定义书签。 10.3资金筹措 ....................................................................................... 错误!未定义书签。 10.4投资计划 ....................................................................................... 错误!未定义书签。 第十一章 财务评价 ....................................................................................... 错误!未定义书签。
11.1财务评价依据 ................................................................................ 错误!未定义书签。 11.2收入估算 ........................................................................................ 错误!未定义书签。 11.3税金估算 ........................................................................................ 错误!未定义书签。 11.4成本估算 ........................................................................................ 错误!未定义书签。 11.5资金来源与运用平衡分析 ............................................................ 错误!未定义书签。 11.6偿债能力分析 ................................................................................ 错误!未定义书签。 11.7财务评价结论 ................................................................................ 错误!未定义书签。 第十二章 社会评价 ....................................................................................... 错误!未定义书签。
12.1项目对社会的影响分析 ................................................................ 错误!未定义书签。 12.2项目与社会的互适性分析 ............................................................ 错误!未定义书签。 12.3社会风险分析................................................................................ 错误!未定义书签。 12.4结论 ............................................................................................... 错误!未定义书签。 第十三章 风险分析 ....................................................................................... 错误!未定义书签。
13.1项目风险因素识别 ........................................................................ 错误!未定义书签。 13.2风险评估 ....................................................................................... 错误!未定义书签。 13.3降低风险的主要措施 .................................................................... 错误!未定义书签。 第十四章 研究结论与建议 ........................................................................... 错误!未定义书签。
14.1结论 ............................................................................................... 错误!未定义书签。 14.2建议 ............................................................................................... 错误!未定义书签。
附表
附表9-2: 项目总投资使用与资金筹措表 附表10-1:收入表
附表10-2: 总成本费用估算表 附表10-3: 利润与利润分配表 附表10-4:项目投资现金流量表 附表10-5:贷款还本付息计算表 附件 附图:
附图1:总平面布置图
第一篇 总论
1.1 项目名称及概况
1.1.1 项目名称:XXXX金洲岛旅游开发中心项目 1.1.2 主办单位:XXXX市XXXXXX有限责任公司 1.1.3 项目概况
本项目位于XXXXXXXX县三门镇湖坪村与堂市乡湖塘村交界处,东面的湘江,水面宽广,鳞波荡漾;三面环水,地理位置优越,公路和水路交通非常便利。尤其是XXXX航电枢纽的建成,使湘江XXXX县段水位明显抬高,水面更加宽阔,是一个风景秀丽、人文气息浓厚的旅游胜地。
项目总用地面积125596m2,总建筑面积63500 m2。分为酒店,会议中心,娱乐休闲中心,餐饮中心,贵宾楼,渡假别墅,行政办公,职工宿舍,码头、管理用房及其它共九大部分。
气象条件: XXXX县属中亚热带季风湿润气候区,具有明显的季风气候,并有一定的大陆特征。气候湿润多雨,光热丰富,四季分明,表现为春温多变、夏多暑热、秋高气爽、冬少严寒、雨水充沛、热量丰富、涝重于旱。年平均气温为19℃,月平均气温1月最低约5℃、7月最高约29.8℃、极端最高气温达40.5℃,极端最低气温-11.5℃。年平均降雨量为1409.5mm,日降雨量大于0.1 mm的有154.7天,大于50mm的有68.4天,最大日降雨量195.7 mm。降水主要集中在4~6月,7~10月为旱季,干旱频率为57%,洪涝频率为73%。平均相对湿度78%。年平均气压1006.6 hpa,冬季平均气压1016.1 hpa,夏季平均气压995.8hpa。年平均日照时数为1700 h,无霜期为282~294天,最大积雪深度23 cm。常年主导风向为西北偏北风,频率为16.6%。冬季主导风向西北偏北风,频率24.1%,夏季主导风向东南偏南风,频率15.6%。静风频率22.9%。年平均风速为2.2 m/s,月平均风速7月最高达2.5 m/s,2月最低,为1.9 m/s。按季而言,夏季平均风速为2.3 m/s,冬季为2.1 m/s。
地质条件:该片区地貌由河流冲积小平原和小山岗构成,分别占39.3%~60.7%,东北部沿江一带多为河漫滩地,地势平坦,海拔一般40m左右;西南面多为小丘岗地,地势略高,丘岗海拔一般100m左右。
该片区土壤类型分自成土和运积土两大类,自成土以砂壤和第四纪红壤为主,广泛分布于丘岗地;运积土由河流冲积、沟流冲积而成,经人工培育成水稻田和菜土,分布于沿江一带。本项目所在地上述两种类型土壤兼而有之,土壤组成为粘土、亚粘土及砂砾层,地质条件好,施工方便。
XXXX县位于罗霄山脉西麓,南岭山脉至江汉平原的倾斜地段上,市域总的地势东南高、西北低。北中部地形岭谷相间,盆地呈带状展布;东南部均为山地,山峦迭障,地势雄伟。
地震:根据《中华人民共和国地震参数区划图》(GB18306—2001),该区域地震峰值加速度为0.05g,地震反应谱特征周期为0.35,对照地震烈度为Ⅵ度。为地震设防区。依据《公路工程抗震设计规范》(TJJ004-89)的规定,采取简易抗震设防。
交通条件: XXXX县地处XXXX发展重心〔五区一廊〕经济带中枢,居长沙、XXXX、湘潭〔金三角〕城市群南缘,且水陆交通发达,地理位置得天独厚。紧连最大的铁路交通枢纽XXXX市,相距大型黄花国际机场仅50公里。京广铁路、京珠高速公路、省道1815线、湘江航运纵贯南北,湘赣铁路、三二0国道连通东西。全县公里通车里程581公里,实现村村通公路,路网密度达到每百平方公里44.7公里,居全国先进行列。湘江水运可朔江而上至衡阳、零陵,顺江而下直达长沙、岳阳入长江;境内XXXX航电枢纽工程已投入运行,渌水大桥也已通车。而金洲岛距XXXX县城渌口20公里,距京珠高速伞铺互通口仅15公里,由XXXX市中心出发,走京珠高速伞铺互通口下,仅40公里。水路方面,金洲岛距航电枢纽7公里,距下游XXXX市区31公里,距上游衡山县城77公里。
地理位置得天独厚,自古为湘东重要门户,扼中原通往广东沿海之咽喉。县城距江南工业重镇、最大的铁路交通枢纽XXXX仅 15 分钟路程,社会、经济、技术均与长、株、潭城市群有着十分密切的联系,广泛接受其市场、技术、资金、信息、人才的辐射和影响,是典型的城郊县。随着特区造势空间的内移和国家西部大开发政策的全面实施,XXXX县已成为XXXX对外开放的前沿阵地,被确定为全省招商引资重点县之一。
供电、供水:XXXX县能源丰富,该处距航电枢纽只有7公里的距离。工业
用电均价0.47元/度,重点工业0.41元/度,低谷电价0.17元/度。XXXX县水资源丰富,取水很方便,项目所在地将自行建立供水站,于湘江取水。
1.1.4 项目建设规模
项目总用地面积125596m2,总建筑面积63500 m2。其中酒店20000 m2,会议中心6000 m2,娱乐休闲中心20000 m2,行政办公500 m2,餐饮中心4000m2,贵宾楼4000 m2,度假别墅5000 m2,职工宿舍3000 m2,码头、管理用房及其它1000 m2,建筑占地面积15071 m2,容积率0.5,绿地率68%,建筑密度12%。 总投资约48798万元,建设期三年,即2011年1月至2013年12月。 1.2 研究工作的范围和总体规划设想
本项目可行性研究报告依据国家有关部门的法规、政策、规程和规范,对项目建设的必要性、建设条件、规划方案、主要技术方案、环保及节能、配套设施、投资估算及资金筹措、经济效益等方面进行分析研究,并提出有关建议与方案,供投资主体和审批部门作投资决策参考。
金洲岛旅游开发中心项目占地188.38亩,是一个集客房、美食、康体、娱乐休闲及商务金融于一体的高档休闲酒店。酒店开发与人文景观、绿色环保、碧水蓝天相结合,建成园林式的酒店商务区。本项目规划在南边及西边各设置吊桥与西面的陆地相通,亦可通过开发中心胡西南处乘小船与陆地相通。岛上酒店与湖光水色、花草树木互相辉映。 1.3 研究结论与主要经济指标
主要经济指标
指标项目名称 所得税前 所得税后 因本方案采用产权出售,反租经营,资金流动内部收益率(%) 与传统投资不同,故不能用内部收益率来判断项目是否可行。 财务净现值(I=12%)(万元) 动态投资回收期(含建设期) 静态投资回收期(含建设期) 投资利润率(%) 5044.7 5.61 5.58 3367.4 7.2 7.1 48.64
投资利税率(%) 上缴税金(万元) 72.87 8521.3 根据上述指标,该项目经济财务评价可行。 1.4 问题和建议
关于总体规划:因编制时,各方意见尚未统一,本可行性研究方案仅为概念性规划,在此基础上需进一步细化和优化。
关于金洲岛的区位:金洲岛目前人气尚未提升,关于基础设施:本项目周边的市政基础设施已列入XXXX县总体规划,建议XXXX县政府务必与本项目进度同步实施,还有自建的水利设施也务必同期规划施工。
关于政策扶持:因XXXX县的开发尚未形成规模,对本项目的影响显而易见,恰恰该项目的实施对提升XXXX县乃至XXXX市的城市品位有明显的促进作用,本着互利互惠的原则,建议政府务必落实项目谈判时的最好政策优惠。
第二篇 项目提出的背景和建设意义
2.1 项目提出的背景
2.1.1XXXX市总体城市定位目标与战略思想
把XXXX建设成生态宜居园林城市;全国旅游城市;构筑高科技产业群;营造都市文化氛围。进一步增强XXXX市作为XXXX城市群和其在湘赣、湘粤重要通道上的中心地位。到2020年,基本实现社会、经济和环境协调发展的现代化新兴城市目标。
2.1.2 XXXX市域城市空间结构布局
XXXX城市远景空间结构为“一主三区”,城市人口为180-230万人。建成以城市快速环道为骨架的主城区,面积约150平方公里,是XXXX主要核心地区;建成新马新城、云田新城和远景纳入市区的渌口城区。
XXXX市整体交通体系构建: 2.1.3 市区人口规划
XXXX市规划到2015年,全市城镇化水平达60%以上,建成为国家卫生城市、国家交通管理模范城市、国家环境保护模范城市、全国文明城市。XXXX确立加快推进新型城市化的发展目标。
到2015年达到以下目标:全市城镇化水平达60%以上,建成国家卫生城市、国家交通管理模范城市、国家环境保护模范城市、全国文明城市。城市化水平大幅提升,超过全省全国平均水平;城镇人均住房建筑面积达到33平方米;城镇生活垃圾无害化处理率85%以上,城市生活污水集中处理率达85%以上,清洁能源使用率达70%。基本建成资源节约型和环境友好型城市。
到2015年,城区人口发展到160万人,建成区面积160平方公里。加快形成“一体三极”的城市格局:即北接长沙,建设云龙示范区;西连XX,拓展天易示范区;南带XXXX县,建设枫溪新城区。形成城市外环、内环、中环,全面增强城市的创新力和带动力。大力实施“四创四化”工程,完善城市基本功能,提升城市品位。
2.1.5 城市扩展与经济发展对人口增量的推动力
按照沿海城镇发展经验,在城市扩展及经济高速发展期,其人口的增容膨胀速度较快,虽然目前XXXX并未出现人口迅速扩增的高潮,但随着大都市区定位的出台及交通网络的构建,以及XXXX经济的快速发展,城市化进程加快,城市化水平的将不断提高,在《XXXX市城市总体规划(2006年-2020年)》,XXXX建设特大城市的发展方向:2010年城市人口规模达到100万,城市建设用地规模达到100平方公里;2020年城市人口规模达到120万,城市建设用地规模达到120平方公里。
2.1.6 XXXX城市发展对酒店服务的要求
在这一总体规划中,到2020年,城市规划区总面积达到536.7平方公里。
XXXX城市建设用地向西依托XXXX大道、西环路形成河西新区;向北沿长株高速公路和莲易高等级公路形成田心、龙头铺新区;向东沿东环北路和新塘路形成金钩山、大丰、桂花新区;向南沿枫溪路和南环路形成枫溪新区。构成“一江两岸双中心,两主五次七主团”的城市空间结构。立足带动XXXX经济整体发展,将建成三大区域性经贸交流中心,即在河西新塘片区规划建设新的金融商务办公中心,在河东芦淞商贸中心建设以服装和小商品为主的交易展示中心,在河西的栗雨高科园建设以高新技术及信息发布、商贸洽谈和定期的省市文化经贸周(节)为主题的区域性会展中心。
近期建设重点:主要是一江两岸,双中心,二主五次,一环四射,河东的“六横六纵”。产业:一区三园,绿地:一带两圈四楔,等近期重点建设项目。
由此可知,XXXX金洲岛旅游开发中心项目既处于一级城镇发展轴带体系的范围内,又位于远离闹市区湘江生态经济圈,具有比较好的区位优势。
因此,从整体市政施工时间进度分析,XXXX金洲岛旅游开发中心项目正处于整个市政交通施工期,虽然在XXXX金洲岛旅游开发中心项目交盘期,市政项目未完全竣工,但至少XXXX金洲岛旅游开发中心项目的地理优势已完全凸显,其潜在消费者对XXXX金洲岛旅游开发中心项目的心理信心指数将同步提升。因此,整体市政配套施工进度,将有利于XXXX金洲岛旅游开发中心项目的开发与附加值的提高。 2.2项目的建设意义
2.2.1 满足城市消费和促进经济增长
近年来,XXXX的经济发展已有长足提高,酒店业的消费不断增长,而XXXX市至今无一家远离闹市、非常幽静的五星级规模的休闲酒店,虽然政府在加强这方面的工作,但满足不了城市各层次住房消费。以满足那些经济条件较好,有较高消费要求的客人,因此本项目的建设很有必要。本项目的建设投资及产业链的发展,必将促进区域的经济繁荣和发展。
2.2.2 促进城市建设、提高城市品位
随着城市的发展,该地段的商业网点、学校、集市必将形成,交通、购物、通讯、储蓄、就医也将更为方便。项目实施将促进该地段的综合开发,发展第三产业,繁荣城市经济,促进城市建设、提升城市品位。
金洲岛的旅游发展定位是以中医文化为主题,以休养度假为主要功能的旅游区。规划沿岛边缘设置一条游览主环路,连接自北向南布置的四个景点:灵洲祈福园、中医文化园、休养度假区、康体休闲区。环岛四周种植常绿乔木,中部则种植多种草药类植物。游客由岛北部西侧码头上岸,沿环形游览线由北向南游览。
岛北的灵洲祈福园,占地面积约0.2公顷,构筑物以自然石材为主要材料,包括石廊、石柱阵列和祈福石等内容。岛中部的中医文化园,总用地面积为6.5公顷,主要由草药园、药王谷、中医文化街三部分组成。岛中部偏南的休养度假区,占地1.6公顷,包括中医理疗中心、温泉洗浴中心、药膳以及音乐氧吧等内容。岛南部的康体休闲区,占地5.3公顷,主要由阳光康体中心、沙滩浴场、休闲木屋、森林露营地以及网球、排球等运动场地组成。
XXXX地理位置优越,交通运输发达,是我国南方重要的交通枢纽。XXXX素有“被火车拖来的城市”之称,京广、浙赣、湘黔三大铁路干线在这里交汇,与北方铁路枢纽城市郑州并称\北郑南株\。XXXX火车站是全国五大客货运输特级站之一,平均每3分钟接发列车一次,XXXX北站是中国南方最大的货运编组站同时也为特等站,日均办理车17000辆,解编12000辆,XXXX为铁路双特等站城市。同时,武广高速铁路在XXXX设一等站,沪昆高速铁路在XXXX境内醴陵设站XXXX市内交通便利,5座大桥横跨湘江,湘江五桥红港大
桥、湘江四桥天元大桥、芦淞区建设路和天元区长江路形成XXXX的“城市内环线”,响石路、响田路、东环路、南环路、西环路5条路,东湖、田心、红旗3座大型城市立交桥,湘江二桥石峰大桥、湘江三桥建宁大桥两座跨湘江大桥形成XXXX的“城市中环线”。
XXXX公路四通八达,106国道、320国道、211省道、京珠高速公路、醴潭高速公路、沪昆高速公路及规划中的京珠高速复线、上瑞高速公路和连接闽南、赣南、湘南的“三南”公路都在境内穿过,全长41.629公里的长株高速公路使得XXXX和省会长沙距离更近。绕城而过的长江第二大支流“湘江”,四季通航,沿江上溯衡阳、广西,下通洞庭湖、长江,XXXX港为XXXX省八大港之一。千吨级船舶顺湘江、经长江、通上海达世界各地。空运方面,XXXX距黄花国际机场37公里,经长株高速公路二十五分钟可以到达。
建设中的“衡茶吉”铁路和“衡炎”高速公路开通后,XXXX将县县通铁路,县县通高速公路,交通强市地位进一步巩固。
XXXX的大点的物流公司都在北区那边 主要为 XXXX化工 XXXX冶金 南方集团 南车集团 唐人神 太子奶 货运
集中点的 还是在芦淞区 大市场不远 服装等货运 也有数十家物流货运公司
第三篇 市场调查分析与市场定位
3.1 XXXX市经济发展现状2009年,面对极其严峻复杂的国内外环境,在国家实施
应对国际金融危机的一揽子计划和市委、市政府全面落实“保二争一、科学跨越”战略的有力带动下,全市经济快速实现“V型”反转,回升速度超出年度预期,总体发展形势积极向好。全年各项经济社会发展预期目标全面实现,提前一年实现“十一五”规划确定“四个一”目标。
一、总体形势积极向好,快速实现“V型”反转
经济总量实现千亿跨越。2009年全市实现地区生产总值1022.6亿元,增长14.2%,成为继长沙、岳阳、常德和衡阳之后的XXXX第五个,中部六省非省会城市第九个过千亿元的市州。提前一年实现“十一五”规划确定的“四个一”目标。经济快速实现“V型”反转。
二、三次产业竞相发展,非农产业贡献增强
农村经济稳定发展。2009年,全市一产业实现增加值107.8亿元,增长5.6%,较上年回落0.5个百分点。第二产业回升加快。2009年,全市第二产业实现增加值560.3亿元,增长16.1%,较上年提高1个百分点。一是工业经济稳步回升。二是建筑业恢复增长。第三产业提质增速。2009年,全市第三产业实现增加值354.5亿元,增长13.9%,较上年提高0.9个百分点。第三产业对全市经济增长贡献率为36.5%,较上年提高2.1个百分点,拉动全市经济增长5.18个百分点。 三、投资消费大幅增长,启动内需成效明显
项目投资增长强劲。2009年,全市完成全社会固定资产投资563亿元,增长44.9%,较上年提高10.3个百分点。城镇投资完成518亿元,增长49.8%,农村投资45亿元,增长5.4%。城镇投资中一产业投资3.8亿元、二产业投资289.1亿元、三产业投资225.1亿元,分别增长0.3%、44.8%和58.1%。投资对全市经济增长的贡献率达到61%,拉动GDP增长8.66个百分点。居民消费持续升温。全市实现社会消费品零售总额364.4亿元,增长19.6%,扣除价格实际增长21.9%,同比加快5个百分点,其中城市市场加快4.4百分点,农村市场加快6.4个百分点。最终消费对全市经济增长的贡献率为40%,拉动GDP增长5.68个百分点。
四、经济效益稳步提高,人民生活继续改善
经济效益稳步提高。一是财政收入逆势增长。全年完成财政收入100.3亿元,增长22.2%,二是企业效益逐步改善。全市规模工业实现业务收入1065.4亿元,增长21%,,三是城乡居民收入稳步增长。全市城镇居民人均可支配收入17433元,增长12.5%,其中工资性收入和财产性收入增长较多;农民人均纯收入6502元,增长11.4%,其中工资性收入和转移性收入增长较多。人民生活继续改善。城市面貌焕然一新,市民居住环境明显改善。
五、发展要素保障有力,城市品位显著提升
发展要素保障有力。一是金融市场加快发展。全市各项贷款余额突破485亿元,二是建设用地较为充分。全年上报用地项目40余项,面积为上年2倍,批回用地面积大幅超过上年水平。三是招商引资形势较好。全年实际利用外资3.62亿美元,增长20.5%,引进省外境内资金94.8亿元,增长28.3%。成功引进深圳华强投资150亿元的“中国迪斯尼”文化产业项目落户XXXX并开工建设。城市品位大幅提升。城区人口达到100.2万,建成区面积达到105平方公里,全市城镇化率达到50.3%,同比提高1.5个百分点。提前一年实现“双百”城市目标。创建国家卫生城市一举成功。城市绿化再度升温,城市绿化覆盖率为43.6%,人均公共绿地面积13.1平方米。关停重金属污染和造纸企业80家,取缔“十五小”企业24家。全市新建7座污水处理厂,结束污水直排历史。衡炎高速建成通车,实现了“县县通高速”目标。武广高速正式通车,XXXX西站投入运营。县域经济增势强劲。县域经济发展较为强劲,主要表现为工业、投资、消费的强力支撑。 六、经济结构稳步调整,综合能耗大幅下降
经济结构继续调整。2009年,三次产业结构由上年的12.1:53.8:34.1调整为10.5:54.8:34.7。一产业比重下降1.6个百分点,二、三产业比重将分别提高1个和0.6个百分点。
2009年国民经济主要统计指标
指标名称 人口和居民生活 年底总人口 其中:市镇人口 城镇居民人均可支配
计量单位
万人 万人 元
2009年
6900.2 2980.89
比上年增长%
0.8 5.23 10.3
收入
城镇居民人均消费性支出
城镇居民恩格尔系数 农村居民人均收入 农村居民人均生活消费总支出
农村居民恩格尔系数 居民消费价格总指数
经济的增长为城镇居民的外出旅游创造了客观条件,据统计XXXX省2009年旅游收入已超过1099亿元人民币, 成为XXXX第七个千亿元产业,年增长29%左右,潜在市场非常巨大。2009年,全省接待入境旅游者130.87万人次,同比增长17.87%;实现入境旅游收入6.73亿美元;接待国内旅游者15934.16万人次,同比增长25.28%;实现国内旅游收入1053.52 亿元人民币,同比增长30.25%;实现旅游总收入1099.47亿元,同比增长29.08%。这意味着,XXXX旅游业成为全省继机械、食品、石化、轻工、有色、文化产业之外,又一个跨入千亿元行列的产业。
未来五年,全省旅游产业要瞄准“实现总量翻番,跻身全国十强”的目标。
根据XXXX统计局工作人员提供的资料,目前XXXX平均每户家庭人数约为3.2,平均每户就业人数为1.8,就业负担系数为1.56。XXXX城镇人口年人均可支配收入为17900 元。
从我们对XXXX居民的随机取样看,家庭月收入在2000-6000元的比例最大,为
64.9%。以下依次为1000-2000元(21.2%),3000-4000元(19.0%),4000-5000元(9.4%),5000-6000元(5.5%),1000元以下(5.1%),8000元以上(4.2%),6000-7000元(2.6%),7000-8000元(1.9%)。家庭月收入在800-2000元的占了68%,超过三分之二,表
%元 % 元 元 % 上年为100
10828 38.6 4910 4020 48.9 102.4
9.1 - 8.8 5.7 -
明XXXX大部分居民还处在事业发展初期。但是家庭月收入在2000-6000的也占
了23%,将近四分之一,表明XXXX居民还是具有比较强的消费能力。家庭收入在6000元以上的占了9%,近十分之一,XXXX这部分最高收入人群是商业地产、别墅、高级公寓等高档物业的主导消费目标。
2009年XXXX城镇居民家庭人平消费性 总支出为 6958.86 元, 购商品房人平支出占总人平支出的 22%。
另从食品支出分析,2009年人平食品支出为 2429.12 元,占人平消费性支出的36.1 %(恩格尔系数), 根据联合国粮农组织提出的标准,恩格尔系数30-40%为宽裕,由此说明XXXX城镇居民于2009年,便跨入了宽裕型生活阶段,并逐渐向相对富裕方向发展。 3.2 XXXX市酒店业及旅业发展现状
3.2.1 XXXX市旅游市场分析 3.2.1.1 地理位置与环境分析
XXXX市全市总面积1.82万平方公里,占XXXX省总面积的8.6%。其中山区(山地、丘陵、岗地)面积9879.82平方公里,占全市总面积的54.1%;平原面积6984.28平方公里,占全市总面积的38.3%;水面面积1383.9平方公里,占全市总面积的7.6%。XXXX是一个历史悠久的古城,旅游资源较为丰富,近两年先后获得“中国优秀旅游城市”、 “全国卫生先进城市”的称号,还是XXXX省唯一的“省级园林城市”和省 “文明城市”,现在正争创“国家园林城市”和“国家交通管理模范城市”,旅游业与旅游住宿接待设施业都呈上升趋势。
。
3.2.1.2 XXXX市旅游发展现状与趋势分析
多年来XXXX市的经济总量一直位居XXXX省第二、第三位。2009年城市人均收入1078元/月,旅游收入21亿元,已经具有发展旅游产业的市场基础。随着XXXX市经济的发展与市民收入和生活水平的不断提高,效游度假将逐渐成为市民的一种消费时尚,60万XXXX市民具有庞大的旅游市场消费力。
XXXX市旅游对当地经济的贡献率低于全国6%的水平,也低于XXXX全省5.7%的水平,旅游收入的增长速度也低于全国10.7%,XXXX省17.14%的水平。旅游的发展还大有潜力,并需要加速发展。2009年,XXXX省的入境旅游收入比
上年增长15%,而XXXX市的入境旅游收入和入境旅游人数均出现增长态势,显示其入境旅游设施、服务质量都对入境旅游者欠缺吸引力。
XXXX市现有旅游接待设施: 饭店:300家 客房:3000间 床位:10000个
XXXX市旅游饭店客房的平均出租率:2009年:75%。
以上资料显示,XXXX市的旅游者接待量与旅游饭店的发展是基本平衡的,如果旅游接待人数增加,则显示XXXX市的旅游设置条件需从功能上加以完善配套,服务水平、服务质量要提高水平和吸引力。
同时,XXXX市的旅游市场有以下发展趋势: A、旅游休闲度假者增多
XXXX市本地客源的增加和临近地市(主要是XXXX)游客较前些年有大幅度的增加,更多的游客来XXXX并不是来旅游观光而是来休闲度假,这是XXXX市旅游人口的一个重大转变。
B、对高档次的旅游住宿接待设施需求逐渐增大
通过对XXXX市旅游住宿接待设施的一个调查表明,XXXX市旅游住宿接待设施业近两年来接待外地游客(包括团体和散客)的数量逐渐增大,占了XXXX市旅游住宿接待设施开房数的30%以上。尤其是XXXX市中高档次的旅游住宿接待设施,这个比例达到了35%。
C、商务和会议客源增大
随着XXXX成功举办了一系列的展览会和交易会,为XXXX市带来了大量的商务客源,在展销会期间XXXX的旅游住宿接待设施保持了90%的入住率。
上述情况还表明,开发建设上规模、项目齐备具有吸引力的度假中心,不仅具有良好的市场空间与发展前景,而且符合XXXX市作为一个优秀旅游城市加快发展速度,提高发展水平的现实需要。
3.2.2 XXXX市主要酒店调查分析
我们首先对XXXX市旅游住宿市场状况进行一个详细的分析。
3.2.2.1 旅游住宿接待设施数量
XXXX市城区拥有旅游住宿设施(包括星级酒店、宾馆)共十五家。 五星级 四星级 三星级 二星级 酒店档次 酒店 酒店 酒店 酒店 数量 1 1 4 9 新天宾馆 天伦酒店 金德大酒店 天域酒店 华天大酒店 黄金大酒店 国宾大酒店 小华天酒店 景逸华天 清泉宾馆 酒店名称 九方大酒店 东方宾馆 王府井酒店 新兴宾馆 荷塘宾馆 在XXXX市区内旅游住宿接待设施所拥有的数量上看,似乎已经形成一定规模,但是只要略加分析就不难看出:低档次、低星级的旅游住宿接待设施占据了大多数。这些仅仅属于一般型的旅游住宿接待设施。
中、高档旅游住宿接待设施只占40%,在这些旅游住宿接待设施中较高级别的旅游住宿接待设施(四星级),仅仅只有两家。而属于高级别的五星级酒店,在整个XXXX市来讲,只有华天大酒店一家。
近几年,旅游产业正迅猛发展,如日中天。XXXX又是举世闻名的张家界旅游胜地必经之道。本身又具有丰富的旅游资源,如:等等;其二,XXXX的经济也在飞速发展,并需要大量的引进外资。就这两点而言,XXXX建设高星级旅游住宿接待设施已迫在眉睫。
3.2.2.2 旅游住宿接待设施客房累计
在XXXX市区的高级别旅游住宿接待设施中,拥有各种类型与档次的房间,共计约有1500间(套)。较高级别的房间343间(套),仅占星级酒店房间的22%左右;舒适型房间(指三星级酒店)计413间(套)仅占星级酒店房间总数的27%;而那些低档次房间的数量却高达800余间(套),竟占星级酒店客房总数的一半还要多。
3.2.2.3 出租情况
XXXX市星级旅游住宿接待设施的出租情况一般都较好,特别是中、高档旅
游住宿接待设施的客房出租率一般都在80%以上。(如图所示) 酒店名称 星级 数 华天大酒店 国宾大酒店 金德大酒店 黄金大酒店 景逸华天 九方大酒店 三 三 三 三 四 110 98 95 110 320 308 298 256 228 238 238 200 200 80% 70% 50% 旺季时满员 295 268 216 80% 旺季时满员 五 125 388+15% 308 238 80% 旺季时满员 218 标价 优惠 协议 258 85%以上 旺季时满员 358+15% 328 客房价格 出租率 备注 从以上星级旅游住宿接待设施的出租率情况上来看,在XXXX市高星级的旅游住宿接待设施有着更高的出租率。尤其是XXXX的四星级旅游住宿接待设施平均开房率达80%以上,旺季更是供不应求。这一方面由于XXXX市五星级旅游住宿接待设施市场空缺,相当一部分客人入住到四星级旅游住宿接待设施。
3.2.2.4 营业构成
纵观市区内的几家中、高星级酒店的营业构成情况,是各具特色。
XXXX市星级旅游住宿接待设施餐饮状况一览表
大厅包房餐位(个) (个) 华天大酒店 国宾大酒店 金德大酒店
日均营人均消费(元) 酒店名称 星级 (个) (万元) 五 四 三 2 23 800 5 40-50 120-150 2 13 600 6 50-60 150-200 3 13 1000 8 50-60 150-200 业额大厅 包房
黄金大酒店 景逸华天 九方大酒店
XXXX市星级旅游住宿接待设施娱乐项目一览表
酒店名称 华天大酒店 国宾大酒店 金德大酒店 黄金大酒店 三 三 四 五 卡拉OK 大剧场 卡保龄游泳拉OK 卡拉OK 景逸华天 三 演艺厅 九方大酒店 三 卡拉OK 从以上六家星级旅游住宿接待设施的营业构成来看,他们各具特色。但有一个情况不容忽视,旅游住宿接待设施项目比较完善,或某一个部分比较完善
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