武汉丰尚项目可研报告 - 图文

“丰尚时代广场·熙龙湾”项目

可行性分析报告

武汉丰尚高科置业有限公司

二○一一年七月

目 录

第一章 项目概况????????????????????????????1 第二章 开发企业概况??????????????????????????4 1.项目公司股权结构图示?????????????????????????4 2.企业概况???????????????????????????????4 3.组织结构???????????????????????????????7 第三章 项目市场分析及预测???????????????????????7 1.市场定位???????????????????????????????7 2.项目未来发展方向???????????????????????????8 3．区域现状分析????????????????????????????10 4.项目机会客户???????????????????????????? 12 5.市场调研情况???????????????????????????? 12 6.武汉房地产市场宏观数据??????????????????????? 24 7.泛金银湖区域房地产市场分析????????????????????? 25 8. 泛金银湖片区市场小结????????????????????????26 9.市场调研总结???????????????????????????? 26 10.我们的营销战略???????????????????????????28 第四章 项目建设规模及功能标准???????????????????? 37 1.建设规模?????????????????????????????? 37 2.设计宗旨?????????????????????????????? 38 3.总平面规划????????????????????????????? 38 4.建筑设计?????????????????????????????? 40 5.结构设计?????????????????????????????? 42 6.给排水设计????????????????????????????? 43 7.电气设计?????????????????????????????? 44 8.弱电部分?????????????????????????????? 49 9.暖通设计?????????????????????????????? 52 10.消防????????????????????????????????54 11.无障碍设计?????????????????????????????57 12.环保、卫生?????????????????????????????58

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13.建筑节能??????????????????????????????59 第五章 项目实施进度安排??????????????????????? 59 第六章 投资估算及资金筹措 ??????????????????????60 1.项目总投资估算表?????????????????????????? 60 2.投资计划于资金筹措表???????????????????????? 64 3.项目贷款偿还期计算表???????????????????????? 67 4.全部经济评价参数一览表??????????????????????? 66 5.经营收入估算表??????????????????????????? 68 6.项目损益表????????????????????????????? 68 7.项目全部投资现金流量表??????????????????????? 70 8.敏感性分析表???????????????????????????? 71 第七章 风险分析及对策????????????????????????72 1.政策风险分析???????????????????????????? 72 2.社会风险分析???????????????????????????? 72 3.经济风险分析???????????????????????????? 72 4.行业风险分析???????????????????????????? 73 5.管理风险分析???????????????????????????? 73 6.资金风险分析???????????????????????????? 73 7.结论???????????????????????????????? 73 第八章 项目总结???????????????????????????74

II

“丰尚时代广场2熙龙湾”项目可行性分析报告

第一章 项目概况

1、项目名称

丰尚时代广场2熙龙湾

2、项目投资单位

武汉丰尚高科置业有限公司；

办公地址：武汉市江汉经济开发区江兴路8号。

3、项目地址

武汉市东西湖区径河街办事处三店易家湾、渡头嘴北。即金山大道与二雅路交汇处。

项目四至：东面：临万科高尔夫城、沿海赛洛城； 南面：临金山大道及规划绿化线；

西面：临大自然生态乐园、吴家山行政中心； 北面：临规划路、规划城市综合体片区、黄狮海。 具体见附图。

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项目主要经济技术指标 项 目 规划总用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 地下建筑面积 住宅建筑面积 商业建筑面积 配套建筑面积 建筑密度 容积率 绿化率 机动车停车位 非机动车停车位 总户数 总人口数（住宅楼3.2人/户） 单 位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ % % 辆 辆 户 人 项目总量 32543.16（48.8亩） 110436.05 96127.19 14308.86 85716.01 9884.06 527.12 21.88% 2.95 25% 523 828 828 2650

4、项目主要经济效益指标及开发融资方案

“丰尚时代广场2熙龙湾”项目财务指标表

项 目 预计总投入（万元） 预计综合单方成本（元） 预计总收入（万元） 预计税后净利润（万元） 销售利润率 净现值（税后）（万元） 内部收益率（税后） 投资回收期（年） 49051.41 4441.61 68713.65 12922.08 25.07% 6983.59 29.05% 3 通过对项目开发的财务指标进行综合分析可知“丰尚时代广场2熙龙湾景”项目，且能得到较高的回报，可为后期带来强有力的资金保证，根据以上特点，我们初步拟定如下融资方案：预计整个“丰尚时代广场2熙龙湾景”项目总投入资金4.9亿元，其中企业自筹1.9亿元，以本项目工程向银行申请项目贷款2.3亿元，预计分3次偿还贷款。

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“丰尚时代广场2熙龙湾”项目可行性分析报告

3、 给水系统：

1)室外采用生活用水与消防用水合用管道系统，建筑周边设DN150生活给水环网。本工程拟二路供水，给水引入管至红线内经二座水表后与本工程室外生活消防合用环状给水管相连接，且表后设“倒流防止器”。

2）生活用水由城市管网供给，采用分区给水系统。采用垂直分区并联供水，四层及四层以下为低区由城市管网直接供水，五层至十八层为中区，十九层至三十三层为高区；中区高区用水由变频加压装置供给。

3）各分区最低卫生器具配水点处的静水压力小于等于0.35Mpa。室外设DN150生活给水环网。

4、 污水及废水系统：

1）采用污废水分流排水。建筑各层卫生间排除的生活污水用管道收集后排入室外污水检查井，经化粪池污水处理后就近排入城市污水管；

2）生活污水来自卫生间的用水洁具，其水质为一般粪便污水及洗涤废水，无有毒物质。各层污水由管道收集后排入室外污水检查井，就近排入化粪池。化粪池总容积4X100m3；

3）本工程的屋面雨水经雨水斗，管道收集后排入室外雨水检查井，场地雨水经雨水口收集后排入城市雨水井。屋面雨水重现P=2,场地雨水重现期P=2.

七、 电气设计

1、 0kV变配电系统；380/220V配电系统；照明系统；建筑物防雷；

接地及安全；火灾自动报警及消防联动控制系统；有线电视系统；

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通信网络系统；可视对讲门禁系统；停车库管理系统。 2、 210kV变配电系统

2.1 电气负荷等级：消防控制室，消防泵，自喷泵，地下汽车库防排烟风机，消防潜污泵，防火卷帘门，地下室应急照明，屋顶正压风机、消防电梯、应急照明等消防用电设备、安防系统、弱电机房、生活水泵、地下室排污水泵、航空障碍照明等非消防设备按一级负荷供电。

2.2 其他住宅用电、地下车库普通照明、一般动力、景观照明等供电为三级负荷。

2.3 小区用电指标和用电量

使用功能 90平米以下住宅 90~144平米住宅 商业 车库 地上公共照明 动力(不含消防) 总平用电 单位用电指标 6kW/户 8kW/户 100W/m2 10W/m2 户数或面积 428户 400户 9884.06 m2 14308.86m2 设备负荷kW 2568 3200 1000 150 100 300 50 2.4 负荷估算。住宅总设备容量约为5768kW，住宅总有功计算功率约为1903.44kW，商业总设备容量约为1000kW，商业总有功计算功率约为800kW，公用设备总设备容量约为600kW，公用总有功计算功率约为540kW。拟于地下室设计10kV高压配电所1座，10/0.4kV变电所1座，柴油发电机房1座。设置两台1250kVA住宅

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变压器、两台800kVA非居民用变压器，变压器平均负荷率不超过85%。

2.5 工作电源引自10kV开闭所，一路10kV电缆埋地引入地下室10kV高压配电所，高压配电装置采用中置开关柜。另设一台400kW快速自启动柴油发电机组作为消防负荷及保障性负荷备用电源。 2.6 继电保护及信号装置。10kV出线侧设电流速断保护及变压器温度保护，变压器高温报警、超高温跳闸。

2.7 计量采用高压集中设计量，在10kV电源进线处设置设高压总计量及居民用电分计量；非居变压器低压系统设台区低压总计量，设商业及非居动力分计量；住宅每户设分计量，分计量电表集中设置于电气竖井。

2.8 本工程采用低压集中自动补偿方式。在低压母线上装设不燃型干式补偿电容器，对系统进行无功功率自动补偿 ，补偿后的功率因数大于0.9。 3. 380/220V配电系统

3.1消防水泵、消防风机、消防电梯、消防控制室等消防负荷均自变电所低压出线处采用双回路供电，在最末一级配电箱处双电源自动切换；应急照明自变电所低压出线处采用专用回路供电，末端配电箱处采用EPS集中应急电源柜供电。

3.2安防监控室、弱电机房等负荷于变电所低压侧双电源自动切换供电，单回路供电。

3.3生活水泵、普通潜污泵等负荷于变电所低压侧双电源自动切换，单回

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路供电。

3.4住宅、地下室照明等三级负荷由变电所放射式供电。

3.5消防水泵、喷淋泵、防排烟风机等平时就地检测控制，火灾时通过火灾报警及联动控制系统自动或手动控制；生活泵采用高、低水位控制，采用变频控制；潜污泵等采用水位自控、超水位报警。消火栓泵、喷淋泵启动方式采用软启动器启动，其余电机采用直接启动。 4、照明系统 4.1设计照度标准值：

4.2住宅起居室100Lx，卧室75 Lx，厨房、卫生间 100 Lx，汽车库75Lx，走道、楼梯间50 Lx，变配电房200 Lx，消防控制室、安防监控室300 Lx，其它设备用房100 Lx。 4.3照明系统的配电方式

4.4住宅采用分区树干式配电，电气竖井至用户开关箱采用放射式配电。 4.5地下室照明采用放射式与树干式相结合的方式配电。 4.6应急照明

4.7地下室、小高层住宅楼梯间及疏散走道设应急疏散照明，所有疏散走道、楼梯间、各疏散出口均设疏散指示。应急照明在疏散走道地面水平照度不低于0.5Lx，在楼梯间地面水平照度不低于5.0Lx。

4.8变电所、消防控制室、安防监控室、消防水泵房、消防风机房、柴油发电机房、消防电梯机房等场所设置应急备用照明。上述场所应急备用照明应保证正常照明的照度。

4.9应急照明均采用EPS集中应急电源柜供电，其连续供电时间≥30min。

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5、建筑物防雷

5.1本工程各住宅建筑预计年雷击次数在0.08~0.14之间，根据防雷设计规范，按三类建筑防雷采取防直击雷和防雷电波侵入措施。

5.2防直击雷。楼座屋顶采用Φ10镀锌圆钢明装作避雷带，组成网格不大于20m×20m或24m×16m的网格，作防直击雷的接闪器；利用建筑物结构柱内二根主钢筋（Φ≥16mm）作为引下线，其间距不大于25m；利用建筑物基础作为共用接地装置；并且在地下层四周外墙适当位置预留出镀锌扁钢，以备外接建筑物四周暗敷40×4mm镀锌扁钢人工水平接地网。

5.3防雷电波侵入。电缆进出线在建筑物的进出端将电缆的金属外皮、穿线钢管等与共用接地装置相连。

5.4为预防雷电电磁脉冲引起的过电流或过电压，在重要设备末端配电箱的母线各相上装设电涌保护器（SPD）；有线电视、电信及其他弱电信号引入端设信号型过电压保护装置。

5.5接地及安全：

5.51利用基础钢筋作为联合接地体,接地电阻≤1欧姆。 5.52低压配电系统接地采用TN-S接地型式。

5.53凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳、电缆外皮等均应可靠接地。

5.54本工程采用总等电位联结，将建筑物内保护干线、设备进线金属管、建筑物金属构件等部位进行联结。在变配电室、消防控制室、安防监控室、弱电机房、电梯机房、卫生间等处采取局部等电位联结措施；消防控制室、弱电机房、安防监控室设专用接地端子箱。

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