赵某某与上海誉桥房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案

赵某某与上海誉桥房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案 _______________________________________________________________________________________

（2010）沪二中民二（民）终字第720号

民事判决书

上诉人(原审被告)赵某某。

委托代理人王颖，上海市袁圆律师事务所律师。

委托代理人李波，上海市袁圆律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)上海誉桥房地产经纪有限公司。

法定代表人仇某某，董事。

委托代理人朱某某，该公司部门主管。

上诉人赵某某因居间合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2009)青民一(民)初字第2797号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2008年8月，因赵某某需购买房屋，上海誉桥房地产经纪有限公司(以下简称誉桥房产经纪公司)先后4次带领赵某某至系争的本市青浦区置发路68弄某号看房。为此，8月23日至8月30日间，誉桥房产经纪公司为乙方(居间人)、赵某某为甲方(委托人)，双方签订《买受方带看确认书》(以下简称《确认书》)4份。《确认书》均由誉桥房产经纪公司提供，打印内容相同，第一条为“委托人义务”、第二条为“居间人的义务”、第三条为“服务报酬”、第四条为“看房记录”、第五条为“其他约定”(无内容)。其中第一条“委托人的义务”为委托人或其亲属不得私下或通过第三方居间与居间人曾介绍的出售方或该房屋的其他共有人进行本委托事项的交易，否则委托人应按本确认书所列房屋的出售价的1%支付违约金。第三条“服务报酬”为委托人通过居间人中介买受房屋，委托

人应支付居间人服务报酬为买卖合同所确定的总房款的1%。第四条看房记录中的房屋地址均手写有“置发路68弄某号”。

2008年9月24日，赵某某与青浦区赵巷镇置发路68弄某号房屋出售人签订《上海市房地产买卖合同》，转让价款为人民币(以下币种均为人民币)1,580万元。2008年10月，赵某某经核准登记为前述房屋的共同共有权利人。

2009年10月，誉桥房产经纪公司诉至法院，要求赵某某支付违约金165,000元。 原审中，誉桥房产经纪公司主张按涉案房屋实际成交价1,580万元的1%计算违约金。 原审法院经审理后认为，当事人在民事活动中应遵守诚实信用的原则。从《确认书》的内容来看，包含有誉桥房产经纪公司和赵某某双方的权利义务，赵某某的签名不能仅视为对看房事实的确认。誉桥房产经纪公司、赵某某签订的《确认书》是双方真实意思表示，合法有效，应严格遵守。赵某某认为誉桥房产经纪公司未对《确认书》条款履行提示义务，违约金条款系无效格式条款的抗辩，对此法院认为赵某某前后4次签署了确认书，且确认书内容并不繁杂，有关委托方违约责任条款作为第一条，位置显著，赵某某理应注意到该条款。至于赵某某提出与原产权人直接成交是由于誉桥房产经纪公司服务质量问题等原因的意见，未能提供证据佐证，不予采信。赵某某在多次看房后，直接与原产权人交易，构成违约，应承担违约责任。赵某某提出与原产权人有关中介费的约定，不得对抗誉桥房产经纪公司，对此抗辩意见法院不予采信。誉桥房产经纪公司基于提供看房服务所主张的违约金等同于居间成立获取的报酬，赵某某认为过高意见合理，法院酌情予以调整。

原审法院据此作出判决：赵某某应于本判决生效之日起十日内支付上海誉桥房地产经纪有限公司违约金79,000元。

原审判决后，上诉人赵某某不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判，驳回誉桥房产经纪公司的原审诉请。理由：1、誉桥房产经纪公司提供的《确认书》仅能作为看房的记录

凭证，不具有合同性质，不能对此后一个月的房屋买卖产生约束力。2、誉桥房产经纪公司将约束看房人、带有惩罚性质的条款置于《确认书》中，降低了看房人对该条款的警觉性。另其在誉桥房产经纪公司处看房后，又于2008年9月5日、9月10日两次在不同的中介处看房，誉桥房产经纪公司处的挂牌价高于他处，赵某某有权选择更有利于己的中介看房，但《确认书》中的条款却限定其必须在誉桥房产经纪公司处购买，限制了其对房屋价格、中介服务的选择权，是不公平的。3、其给誉桥房产经纪公司造成的损失最多为4次看房所发生的费用，即带看房员工的工资及相关费用，以该费用上浮30%应为其支付的上限。原审法院既然认定其违约，违约金等同于居间成立获取的报酬，就不存在调整违约金的法律依据，且调整后的金额仍然过高。

被上诉人誉桥房产经纪公司答辩称：1、《确认书》第一条明确了看房人的义务，赵某某4次在《确认书》上签字，表明其愿意接受该条款。另若誉桥房产经纪公司服务不好，赵某某也不会在其处4次看房。2、赵某某仅愿意支付看房费是不合理的，誉桥房产经纪公司因赵某某跳中介，而无法开展后续工作，并损失了2%的佣金。

本院经审理查明，原审查明事实属实，且双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，2008年8月，赵某某因需购买房屋，通过誉桥房产经纪公司先后4次带领至本市青浦区置发路68弄某号看房，双方并为此签订了《确认书》。该《确认书》中明确了双方的义务，并确定了誉桥房产经纪公司居间成功可获取的服务报酬。赵某某以该《确认书》仅能作为看房的记录凭证，不具有合同性质，且该《确认书》中的条款限制了看房人的选择权、带有惩罚性，对购房者是不公平的等为由，认为79,000元的违约金过高。然根据有关法律规定：誉桥房产经纪公司作为居间人，其的义务在于向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。2008年8月，赵某某在誉桥房产经纪公司向其介绍并4次验看系争房屋后，却未通过誉桥房产经纪公司，而于2008年9月24日直接与房屋出售

人就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，完成了系争房屋的交易。誉桥房产经纪公司以此认为赵某某违反《确认书》的相关约定，让其作为居间人丧失了基于居间活动可依法取得的报酬，而要求赵某某依约支付违约金，于法有据。更何况，原审法院考虑到本案的具体情况，并未判决赵某某承担实际成交价1%的违约金，而是调低了一半违约金，数额并无不当。赵某某的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币1,775元，由上诉人赵某某负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 韩峰

审 判 员 葛珉

代理审判员 张松

书 记 员 彭奕佳

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