征用集体土地涉及的土地及房屋拆迁补偿价格评估实践

征用集体土地涉及的土地及房屋拆迁补偿价格评估实践

2009-03-09 14:30:15| 分类： 调研论文 | 标签： |字号大中小 订阅

作者：不详 前

言

依据土地利用特征的不同，在集体土地的征用中，对征用集体土地所涉及到的土地及房屋拆迁补偿价格评估主要分为两个方面的问题，一个是对集体建设土地即集体土地农村房屋的拆迁补偿价格问题；另一个是对集体农用地（包

括荒地）的征用补偿标准评估问题。 第一个问题主要集中于城镇建成区或规划区内，随着农村城市化和城市郊区化，城乡结合部集体土地房屋拆迁量越来越大。征地拆迁是指国家因公共利益的需要，经依法批准将集体所有地土地征为国有后，对原集体土地上的建筑物、构筑物进行强制拆迁，并给予补偿的行为。城市房屋拆迁是指因城市建设项目的需要，取得房屋拆迁许可证的拆迁单位（拆迁人）与被拆迁房屋的所有人（被拆迁人）订立拆迁补偿安置协议，按照协议实施房屋拆迁的行为。我国法律规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。国有土地地上建筑物的拆迁，属于城市房屋拆迁的范畴，适用国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定。而农民集体所有土地地上建筑物的拆迁，属于集体土地征用中房屋拆迁范畴，适用《土地管理法》有关征地补偿安置的规定。房屋拆迁管理部门和土地管理部门分别是城市房屋拆迁和集体土地征用中房屋拆迁的主管机关。由此可见，集体土地征用中房屋拆迁与城市房屋拆迁是两种不同性质的拆迁活动，其各自遵循不同的程序和规则来实施。由于农村与城市之间经济发展水平差异很大，很难制定一个统一的标准，致使集体土地征用中房屋拆迁与城市房屋拆迁在补偿安置方面存在高低不等的标准，在拆迁中，两种补偿安置标准的选择适用，往往成为当事人各方争议的一个焦点。由于《土地管理法》及《城市房屋拆迁管理条例》所调整的对象范围不同，城市规划区域内不同性质土地上的房屋拆迁补偿适用于不同的政策。这就造成了同一项目或相近地块，由于土地级差和级别交叉，国有土地与集体土地的性质不同，房屋有无证照等原因，适用于不同的补偿标准和拆迁政策，群众所获补偿存在明显差异，有的地方能相差数倍，主要表现为集体土地上房屋拆迁补偿价格明显低于其实际市场价值。将在第一部分中介绍城镇规划区内集体土地房屋拆迁补偿价格评

估的一些实践做法。 第二问题的产生随着社会经济的发展，一定量的农用地，特别是耕地被征用是不可避免的，根据有偿使用的原则，征用农用地就必须付出相应的补偿费．征地补偿费的确立应以耕地质量评价为基础．目前我国征用耕地的补偿费标准是根据新的《土地管理法》中规定的按该耕地征用前3年平均产值的6～10倍来计算．但是，由于土地的产出不仅与土地的自然质量有关，而且与投入量、

劳动者素质等社会经济因素有关，因此根据土地的实际产值作为补偿费的标准，会造成虽土地质量好，但因投入少、产值小、朴偿费低，以及土地质量差，却因投人多 产值太、补偿费高的不公平现象．而征地区片价格形式体现的土地价格能比较客观地反映土地的现实收益能力，以此作为土地征用的补偿费标准也就更科学、合理。在此次讲座的第二部分将重点分析基于农用地定级估价的征用区片价的测算，以及农用地征地区片综合地价测算的方法与实践操作。

第一部分 集体建设土地的房屋拆迁补偿评估

一、集体土地房屋拆迁管理

从城市规划区内集体土地的房屋拆迁中的法律适用，归口的管理部门，补

偿安置标准结合分析，集体土地房屋拆迁存在三种做法。

1、由房屋拆迁管理部门统一实施

第一种做法：在一个城市，无论对国有土地上的房屋拆迁，还是对城市规划区内集体土地房屋拆迁，都由市、县人民政府确定的房屋拆迁管理部门实施统一管理执法，在拆迁许可证办证时，以政府纪要或政府关于拆迁人的建设用地批复做为土地使用的批准文件办理拆迁许可证。遇到集体土地的房屋拆迁在拆迁结束后由拆迁人给予集体土地所有者（农村集体经济组织或村民委员会）一定的货币补偿，也有的地方没有补偿土地，管理部门将集体土地所有权仅在手续上变为国有土地，并同时将国有土地使用权划拨给拆迁入使用。这一种做法是《土地管理法》生效前和新《拆迁条例》颁布前的一种通行作法。这种方法可以使同一拆迁区域对被拆迁人的拆迁是一个规定、一种标准，尽可能多的

考虑集体土地上的房屋被拆迁人的心理感受。 但未将集体土地征为国有先办理拆迁手续的做法不符合现行有关法规。虽然拆迁入已拥有项目建设用地的批复或政府会议纪要，但它并不能等于国有土地使用权批准文件，若据此就将集体土地的房屋拆迁纳入城市拆迁条例的使用范围办理拆迁许可证。由于土地征用程序未完全履行，集体土地的性质尚未变更，根据新《拆迁条例》第二条规定，集体土地的房屋拆迁不适用新《条例》。城市拆迁管理部门所签发的拆迁许可证没有法律效力，遇有争议或诉讼，政府

就属于违规。 另外，征用土地是国家为了社会公益利益的需要将集体所有土地转变为国有土地的强制手段，征地是一种政府行为，是政府的专有权力，其他任何单位和个人都没有征地权。由拆迁人办理征用土地与新的《土地管理法》相抵触。

2、“先征地后拆迁”

第二种做法：遇到城市规划区内集体土地的拆迁由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施完征用土地，将集体土地国有化后，再按国有土地的房屋

以拆迁条例标准进行补偿安置。

这种做法是根据新《条例》第二条的释义的内容“需在集体土地上进行开发建设的，应当先行征用土地，将集体土地国有化，然后再进行房屋拆迁。”是一种先征地后拆迁，在征用土地过程中土地补偿安置费和地上附着物补偿分离的形式，即征用土地过程撇开地上附着物，即房屋 ( 通过对集体土地所有者进行补偿后，将集体土地征用变为国有后，按照城市规划区内国有土地上的房屋进

行拆迁补偿的方式。 这种方法也有一些不足之处： 集体土地的所有权和使用权分离，房屋所有者和土地所有者在实际中如何计算各自的货币价值、如何评估难度较大。根据土地管理部门的法规，土地征用有严格的程序和规定，征地过程的公告内容必须含地上附着物的补偿标准即房屋拆迁补偿安置的标准。且《土地管理法》等土地法规中没有拆迁法规中提到的只征地不拆迁的模式。先补土地所有者，后补房屋所有者，村民集体和个人是否都能接受，不同部门操作起来问题较多。

3、由土地管理部门统一实施

第三种做法：将城市规划区内集体土地房屋的拆迁由土地管理部门依据土

地法律法规在土地征用中完成。 这是现行法律法规体系的首选。根据土地法律法规，集体土地上的房屋拆迁是《土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》调整的范围，属于土地征用过程中对附着物的补偿范畴。国家建设征用土地，也即土地征用，是国家因社会公共利益的需要，强制收用集体所有土地并依法给予一定补偿的行为。国家建设征用土地并非民事行为，而是国家授权的并依照法律规定的依据和程序所实施的行政行为。这是因为国家建设征用 土地法律 关系 的主 体——国家和土地被征用的集体组织农村集体经济组织或者村民委员会的地位是不平等的。征地是—种国家行为，而且是一种行政行为，也是集体经济组织对国家的一种义务，不是集体经济组织向国家“卖地”。因此国家只要依法对被

征用土地的集体经济组织及使用权人给予—定的补偿即可。 随着有关法律法规的实施，及其配套法规的不断完善，现在基本是由土地部门依法统一征地拆迁，对待集体土地拆迁争议可以通过裁决，及《土地法实施条例》第四十五条规定“责令”、“及申请人民法院强制执行”，确保拆迁顺利完成。至于存在此类拆迁的补偿安置与城市拆迁标准不一的问题，政府可以在政府让利于民制定标准时统筹协调解决，并通过房地产拆迁评估确定合理的补偿价格，同时由于土地法规的效力比《拆迁条例》高，且有一定的强制性。相信在土地征用过程中一并办理对附着物的拆迁补偿更符合法律规定，更有利于

加快城市建设。

二、房屋拆迁补偿估价的特殊性

（一）拆迁估价应采用公开市场价值标准

除了《房地产估价规范》（以下简称《规范》）规定及国际上通行的作法外，我国《城市房屋拆迁管理条例》规定：城市房屋拆迁“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”《城市房屋拆迁估价指导意见》也明确提出：“拆迁估价的价值标准为公开市场

价值标准。”，即应采用公开市场价值标准进行房屋拆迁估价。

当然，由于拆迁过程的时限性、拆迁行为的强制性以及拆迁交易双方自由选择的限制性等因素的存在，决定了拆迁补偿市场的特殊性，完全按公开市场价值标准评估出的被拆迁房屋的市场价格，不能完全反映拆迁对当事人特别是被拆迁人的影响和造成的损失（有房屋损失，也有其他多方面的损失）。这些影响和损失，主要通过政府制定拆迁补偿政策、拆迁当事人双方在协商确定补偿价格时予以考虑和体现，如额外补偿、政策照顾等，而不应由估价人员或估

价机构来决定。

（二）拆迁估价应充分考虑拆迁补偿市场的特殊性 1、拆迁补偿市场是一个不完全公开的特殊市场。

拆迁补偿市场不同于一般意义上的公开市场，而是一个特殊的市场。这种特定条件下的交易，交易双方基本没有自由选择的机会，以至于拆迁补偿交易往往成为一方强买，另一方不得不卖的交易关系。根据现行拆迁政策，城市的某一区域一旦列入拆迁范围，不论是企业用房还是私房，拆迁都是不可逆转的。被拆迁人不能选择是拆还是不拆，也不能选择是你拆还是他拆，惟一的选择权利就是房屋被拆后是选择货币补偿还是选择产权调换。假设选择货币补偿，名义上的补偿价格协商权，也由于其在拆迁过程中的弱势地位而无法充分行使。而且，当拆迁人与被拆迁人尚未对拆迁补偿金额协商一致的情况下，只要履行了相应程序和手续并进行证据保全，拆迁人就可以申请强制拆迁。这更是强买强卖的极端表现。这样特殊的交易条件和交易过程，与一般意义上的公开市场相去甚远，其成交价格（拆迁补偿价格）也很难是公平价格。因此，这些特殊的交易条件，决定了拆迁补偿市场是一个特殊的市场，是一个不完全的公开市

场。

2、拆迁估价采用公开市场价值标准是有条件的。

需要明确的是，拆迁估价应按法规要求采用公开市场价值标准，但采用公开市场价值标准进行拆迁估价是有条件的、是受约束的。前文已述，不采用公开市场价值标准，拆迁估价是困难的甚至是无法进行的，即使勉强估价也很难保证估价结果的合理性。因此考虑拆迁估价的特殊性，在一定的假设条件下采用公开市场价值标准进行拆迁估价。一是假设拆迁这一事实不存在，评估估价对象在一般公开市场上的交易价格；二是假设评估的是市场未知拆迁公告信息情况下估价对象的公开市场价值。因为，拆迁信息公开后，被拆迁房屋即使在公开市场上的交易价格也发生一些变化，而且往往是使被拆迁房屋价格下降的

变化。如果不排除这一变化对价格的影响，对被拆迁人是不公平的。 把拆迁补偿交易这种特殊情况下的非公开市场的估价，放在公开市场中按公开市场价值标准进行估价，评估出的价格就是被拆迁房屋在公开市场上的正常价值。拆迁估价仅仅是为当事人提供被拆迁房屋的市场价格，是社会中介机构按照独立、客观、公正的原则评估出来的供确定补偿价格的参考，不是补偿价格。在这里，应严格将拆迁估价和拆迁补偿区分开来，当事人双方特别是拆迁人明白这一点尤其重要。评估价格不是也不应直接成为补偿价格，它仅仅是确定补偿价格的参考依据。拆迁补偿是政策问题，不同地区、同一地区在不同时期，可以根据当时当地的实际制定相应的拆迁补偿政策，具体的补偿价格和最终的补偿数额，应根据政府政策、评估价格等，由拆迁当事人双方协商确定。

3、拆迁估价应充分考虑拆迁补偿市场的特殊性，并通过适当的形式反映出

来。 为了使拆迁估价的结果客观反映被拆迁房屋在拆迁补偿这一特殊市场中的价值，维护拆迁当事人双方的权益，拆迁估价中应当充分考虑拆迁补偿市场的特殊性，并将这种特殊性对拆迁房屋价值的影响，通过适当的形式反映出来。这是估价师职业道德的要求，也为当事人协商确定合理的补偿价格提供参考依据。一种反映方式是在采用公开市场价值标准、运用适当的估价方法估价得出结果、并用数学方法求出综合结果的基础上，最后确定估价结果时，估价人员应考虑一些拆迁估价中不可量化的或未考虑的价格影响因素，考虑拆迁当事人

和专家的意见，对该估价结果进行适当的调整后确定最终估价结果。 另一种反映方式是在估价报告中给予必要说明。在估价结果中反映拆迁补偿市场特殊情况对估价结果的影响，在理论上、情理上都讲得通，但在实际操作中有较大难度，这就需要采用第二种反映形式。按《规范》中估价报告的规范格式，房地产估价报告中有估价师声明与估价的假设和限制条件两部分内容。前者是告知委托人和报告的使用者，估价师是以客观公正的方式进行估价的；后者是说明估价的假设前提、估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其对价格的影响、估价报告使用的限制条件等。其作用之一是告知、保护委托人和

估价报告使用者，提醒他们在使用报告时注意和考虑。 因此，如果在估价过程中未考虑拆迁补偿市场的特殊性对估价对象价格的影响，估价人员应该在估价报告的估价假设前提和限制条件部分，将假设前提、估价中未考虑拆迁补偿这种特殊交易对价格的影响等进行较为详细的说明，提醒委托人和报告的使用者在使用报告时注意，在确定补偿价格时予以充分考虑。

三、集体房屋拆迁补偿价格评估方法

（一）房屋拆迁补偿价格评估理论依据

1、区位理论

在被拆迁房屋估价过程中，由于房地产的不可移动性，区位理论在城镇房屋拆迁补偿测算研究中的应用主要是通过对不同区位因素影响度的分析来反映

土地的区位基准地价的差别，是确定城镇基准地价的基础。

2、房地产价格构成原理

在市场机制下，一个城镇的房屋价格水平，反映了房屋本身整体价值，同时也反映了房屋中分摊的土地价值。一般情况下，房屋本身随着时间推移，建筑物的损耗，其整体价格是不断下降的。而土地具有永续性，其本身不存在折旧，其市场价格呈总体上升趋势。因此，房地产保值性与增值性集中体现在土

地上。 由于我国对土地供给实行垄断政策，使得土地供给弹性很小甚至为零，土地取得的社会平均成本控制在一个较高的水平，供给曲线基本为一垂直线。在这个层次上，一般来说，土地供给不会因土地价格的变化而增减，所以地价的变动主要受土地需求因素变动的影响。而随着城镇不断发展和扩大，对于土地的需求日益增加，导致土地价格呈不断上升趋势。因此，市场对土地的需求强

度决定了土地价格的升幅，并与房屋本身价格的变化共同决定了房地产的市场价格，也决定了房屋拆迁的补偿额度。由于土地位置的固定性，使土地的经济意义具有区域性特征。土地价格变动受不同用途以及道路通达度、基础设施完

善度、繁华度等因素影响，其价格的上涨幅度也不尽相同。

图1 房地产拆迁价格构成原理图

房屋补偿价格F受土地价格Ｘ和房屋价格Ｙ变化所影响，即Ｐ＝ａＸ＋ｂＹ（ａ，ｂ为权重）。当土地价格的涨幅大于房屋价格的降幅时，房屋价格即ａ（ｘ－ｘ′）﹥ｂ（ｙ－ｙ′），则Ｐ′﹥Ｐ；反之，则Ｐ′≤Ｐ。在实际市场条件下，由于经济社年会的发展，地价上涨幅度要远大于房屋本身的衰减程度，房

屋补偿价格呈上涨趋势。

3、 拆迁补偿平衡原理

原有土地使用制度下，土地是无偿划拨的，土地产权属于国家。在房屋产权公有，个人仅有使用权的条件下，则房屋拆迁补偿费用仅为拆迁安置费用；若房屋产权私有，房屋拆迁补偿费用为房屋本身的补偿费用。当拆迁城镇私有房屋，而土地权属不清时，房屋拆迁补偿包括房屋补偿费和土地补偿费两个部

分。 而在新的土地使用制度下，即土地有偿使用阶段，房屋基本上已私有化，商品房屋是主要形式。这时候的房屋拆迁补偿费用就由房屋补偿费和土地补偿费构成。对于集体土地而言，其房屋拆迁补偿费用更应包括房屋补偿费和土地

补偿费。

（二）评估原则 1、等价有偿原则

拆迁应该是拆迁利益双方的平等关系，占有一方应该对被占有一方给予补偿，而且拆迁补偿价格和补偿标准的制定都应该保证实现拆迁利益双方在法律上以及在经济补偿上都是平等的主体，无论是货币补偿还是产权调换都应按等

价有偿的方式进行。

2、公平原则

房地产估价必须站在公正的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。房屋拆迁补偿价格评估必须以公正为基本前提，充分考虑有关当事人的角色和心态，充分尊重被拆迁人房屋产权价值，同时兼顾拆迁人实施拆迁的社会经济需要性，既节省拆迁人的拆迁补偿成本，又遵循确保被拆迁人满意的原

则。

3、政策性原则

房屋拆迁补偿价格并不等同于一般意义上的房地产交易价格，房屋拆迁补偿价格应是房地产的权利受到拆迁政策约束下的合理价值。房地产价格受多种行政因素的影响，包括各种制度条例、城镇发展战略、城镇规划、土地利用规

划等。

4、最高最佳使用原则

所谓最高最佳使用，是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。即指房屋拆迁补偿评估价时，拆除现有建筑物及转换用途（主要指转换土地用途）再予以利用最为有利时，

应以拆除建筑物后及转换用途再予以利用为前提进行估价。

5、替代原则

由于房地产的个别性，使得完全相同的房地产几乎是没有的，但在同一个市场中的具有相近效用的房地产，其价格应当相近。 对于一宗房地产的价格时，拆迁补偿评估价的确定可以通过以相近区位，相似的结构、建筑、成新等特点的房屋作比较参照物来进行评估，然后对其空间的差异做适当的修正。

6、估价时点原则

在评估一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时

估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。

7、测算结果的可操作性原则

在测算出“基准价格”的基础上，成果通过挂图、计算机电子地图方式直观展示，被拆迁人能够通过测算结果进行空间比较，减少争议，再根据具体情况

编制出必要的修正体系，进行一定幅度的修正。

8、时间延续性原则

测算标准与现行标准保持一定的同步性，政策上保持相对连续性，不要变

化太大，以便于人们的接受和工作的顺利衔接。

9、优质优价原则

房屋拆迁补偿价格评估应根据被拆迁房屋的经济因素、自然环境因素、社会因素和行政因素以及房屋的用途、实际新旧程度、维护保养状况、楼层朝向、

房屋设备等的不同而区分计价，体现优质优价。

10、快捷性原则

房屋拆迁补偿价格评估往往是批量性，且一般受拆迁期限的制约。因此，在满足估价精度要求前提下，房屋拆迁补偿价格评估方法的快捷性显得尤为重

要。

12、 合法原则

合法原则是指房屋拆迁必须以房地产的合法使用为前提。具体来看，如某宗土地在规划中限定为居住用途，即使该宗土地的坐落位置适合于作商业用途，评估该宗土地的价格时也必须以该宗土地作为居住用途使用的前提下进

行，不能作为商业用途来评估。

（三）房屋拆迁补偿测算方法

1、市场比较法

市场比较法，是其在对估价对象计算其价格时，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。因此，该方法评估结果最具有市场说服力，易于被利益各方所接受。所以在房地产市场比较成熟的地区或区域，若与待拆房地产相类似的房地产的成交案例较多时，拆迁评估可

选择该法。 在采用市场评估时，应在同一区域或类似区域选取若干宗与被拆房地产区位、用途、质量、权利等相似的已成交房地产，分别以其成交价格为基础，通过相关价格影响因素的比较修正，最后综合得出待拆房地产的市场价格。具体

计算公式如下： 估价对象房地产价格＝比较实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日

期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 通过上述各种修正之后，将得出的各个比较实例价格进行简单算术平均或加权算术平均，据此确定估价对象的价格。市场比较法是房地产估价最重要、

最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。

2、收益法

收益法即按照被拆迁房屋在拆迁公告发布之前出租所收租金，计算收益，以对该房屋的价值进行评估。是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价

值的一种估价方法。 当被拆迁房地产为收益类物业，且其客观收益（或类似房地产的一般正常收益）可以准确确定时，可选用收益法进行评估。以收益法对被拆迁房屋估价

的骨架等式为：

房地产价格＝房地产的净收益／利息率。

3、成本法

是指在求取估价对象的价格时，以开发或建造估价对象或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产的价格的一种估价方法，还可称为重置成本法。运用成本法估算房地

产价格的基本公式如下：

房地产价格＝该房地产重新建造完全价值－建筑物折旧。

该房地产重新建造完全价值是假设在估价时点重新建造或购置全新状态的房地产时，所必要的适当成本或价格，包括土地和建筑物两部分。 建筑物折旧一般是指建筑物因时间经过所造成的损耗，包括有形损耗和无形损耗。前者指由于人工使用和受自然影响而引起的价值损失；后者指由于技术进步、消费观念变更等原因而引起的价值损失。折旧计算方法有观察法和直线折旧法两种，观察法是各家人员亲临现场直接观察判断骨架对象建筑物由物

理的、功能的及经济的减价因素所造成的减价额，或判定其成新度。直线折旧法是假定建筑物在其耐用年限内的每年的折旧额是相等的，计算公式为：

Ｄ＝ Ｃ（１－Ｒ）／Ｎ

Ｄ 为年折旧额，Ｃ 为建筑物的重新建造完全价值，Ｒ 为建筑物的残值率，Ｎ 为建筑物的耐用年限。已经用了 ｔ 年的建筑物，其折旧额（Ｅ）应为：

Ｅ＝ Ｃ（１－Ｒ）ｔ／Ｎ

4、假设开发法

即在估算估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，又称剩余法、倒算法、残余法或余值法。通常适用于待开发土地的估价、将生地开发为熟地的土

地估价、以及待拆迁改造的待开发地产的估价，基本公式为：

土地价格 = 开发完成以后的总房价－开发费用－税费－利润－利息。

利用假设开发法进行评估，在估算估价对象开发完成后的价值时，应注意确定其最佳开发利用方式，预期售价可用市场比较法确定。此外，还应注意开发成本可能包括须补交的土地使用权出让金、拆迁清理费用、开发建造费用等。

5、基准价格修正法

以标准的评估价格（包括标准房屋和区位基准地价）水平为基准, 估价对象与之逐项比较房屋价格影响因素, 确定价格修正系数, 标准评估价格水平与价

格修正系数相乘即可求得标的价格。 随着加快城镇建设的步伐，许多中小城市迅速地向农村扩张，带来了大量的农村房屋拆迁。农村房屋所占用土地大多为农村集体土地，没有房产证和土地证，这种情况下，作为估价师应采用何种方法进行估价呢?这与安置方式有关，如果以实物安置(拆一补一)，就应采用成本法对房屋装修以及附属物进行估价，如果以货币形式进行补偿，就应当以重置价对房屋、装修以及附属物进行评估，再考虑原有土地使用权的价值，这里的原有土地使用权不应低于该地块当前市场出让价格。而实际工作中，采用货币补偿时，往往由政府定区位地价，然后再考虑房屋重置价。房屋拆迁补偿估价有政策性强、影响大、涉及面广、时间紧迫等特性。房屋拆迁补偿估价与其他估价目的下的估价有一定的区别，不同于真正意义上的房地产公开市场价值的估价，如果不从实际出发，逐户进行拆迁补偿估价，不仅给估价工作增加难度和业务量，估价效率低，还会造成

拆迁标准的混乱现象。所以在实际操作中基准价格修正法适用性较强。

（四）房屋拆迁补偿价格影响因素分析

城镇房屋拆迁补偿价格水平，是众多影响房地产价格的因素互相作用的结果，或者说，是这些因素相互作用，相互影响汇聚而成的。因此，影响房屋拆迁补偿价格的因素极其复杂且难以把握。按照房地产价格构成，可分为房屋本身影响因素和区位影响因素。房屋的本身状况如房屋的成新程度、建筑结构形式、使用程度、楼层和朝向等，区位影响因素则主要按照影响区位基准地价的

因素进行判定。具体因素划分可见图。

图2 房屋拆迁补偿价格影响因素 1、 城镇房屋拆迁补偿房屋本身影响因素

房屋本身的影响因素是在不考虑其它外在因素的情况下，就其自身的结构、成新、朝向、楼层等因素，综合考虑其对于房屋价格的影响程度。

1）建筑物结构

对于房地产估价来说，认清建筑物的建筑结构十分重要，尤其是在估计建筑物的重新建造成本时，因为建筑物的建造成本与其建筑结构有着密切的关系。 建筑结构是指建筑物中由承重构件组成的体系。对建筑结构分类通常是按建筑物的主要重构件所用的主要材料进行划分的，一般可分为：混凝土结构、

砖混结构、砖木结构、简易结构。

2）房屋成新

房屋的成新由建成年月、维修保养情况及完损程度，来确定其成新度。房屋的成新与其房屋本身补偿价格呈正比关系。在进行房屋估价时要根据一定的

标准来确定其成新。

3）房屋朝向

房屋的朝向直接影响到采光，尤其对住宅价格影响很大。一般住宅主卧朝南价格较高，其它朝向相应递减。但在评估中应考虑具体情况，不排除有特殊

的情况存在。尤其对于道路两侧的商业用房。

4）房屋楼层

对于楼层的考虑，根据其用途不同，影响程度也不尽相同。通常楼层对于

房屋价格的影响在住宅用房表现较明显。

2、区位影响因素

由于房地产的位置不可移动性，区位对房地产价值的决定作用是极其重要的。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的

不同。区位影响因素包括：

１）商服繁华影响度。２）基础设施完善度。３）道路通达度。４）对外交通便利度。５）公用设施完备度。６）文体设施影响度。７）环境质量衡量

环境质量好坏。 此外，用途也是决定被拆迁房屋补偿金额的重要因素之一。一般来说，住宅用途地价比同区域的工业用地的地价高，比商业用地地价低。现状用途不同，

规划前后用途改变等都会对土地的增值收益产生很大的影响。

四、实践之一——集体土地房屋拆迁补偿估价测算 在这一部分内容中，主要结合实例数据说明运用基准价格修正法对集体土地房屋拆迁补偿价格进行评估的测算方法。在这种评估房屋中将房屋拆迁补偿价格看成主要是由房

屋本身补偿和房屋区位补偿价格两部分确定。

（一）技术路线

房屋本身补偿首先要确定基准房价。即对于房屋建筑类型相同、功能完整性相同或相似的同一拆迁地块的成片居住房屋，采用市场比较法进行样点调查，确定典型房屋的市场价格，作为该拆迁范围同类房屋的基准价格。然后根据不同房屋的结构、楼层、朝向、成新等因素与其它具体拆迁补偿对象相比较，

应用修正体系进行修正取得价格。 房屋区位价格补偿首先要确定房屋所处区位的区片基准地价。对于国有土地上的房屋而言，这个区片地价就是城镇土地基准地价中的纯收益和取得费，因为已经确定的标准房屋补偿价格中已经包括了基准地价中的开发费。但对于集体土地而言在实践中有三种选择，一是在城镇建成区内部的集体土地上的房屋可以同样参照城镇基准地价；二是在城镇建成区外的集体土地房屋则可参照征用集体土地补偿费用；第三种情况是当地人民政府制订的集体土地征地指导价格。再将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异，进行用途、容积率、邻街状况等区位个别因素修正。

基础公式：房屋拆迁补偿价格 Ｐ＝（房屋本身补偿单价 Ｘ＋房屋区位补

偿单价 Ｙ）×建筑面积 Ｓ＋其它补偿。 （建筑面积是指外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台，走廊，地下室，室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高标 ２２０ ㎝（含 ２

２０ ㎝）的永久性建筑的总面积。） 上式中除了主体的房屋本身补偿和区位补偿外的其他补偿是指建筑装修，附属设备，附属建筑等补偿，不同用地类型的其它补偿费用包含的内容不尽相

同，另外还要考虑到青苗补偿等。

图3 基准价格修正法技术流程图

（二）样点整理

样点资料主要包括近三年来主要拆迁补偿的实际发生案例，开发商房屋交易的价格，房屋中介的二手房买卖及出租资料。样本拆迁评估价的整理主要是把样本资料通过各种修正而成为拆迁评估价期日的正常拆迁补偿资料。并将测算范围内所有交易样点资料，整理上图。制成各类“拆迁样点空间差异分布图”，同时建立相应的数据库结构。样本价格整理过程即将所有样点按照不同用途分

类，分别进行日期、用途、区位等因素修正。

（三）房屋本身补偿

1、计算公式

房屋本身补偿单价（Ｘ）＝标准房屋价格（Ｘ0）×房屋结构修正系数（Ｋ1）×房屋成新修正系数（Ｋ2）×朝向系数（Ｋ3）×楼层系数（Ｋ4） 选取典型样本作为评估中的可比实例，需根据同类房地产个体的差异进行

成新、楼层、朝向的修正，得出拆迁个体房屋的评估价格。

2、标准房屋价格（Ｘ0）

在成片拆除的房屋中选取典型样本（可取砖混结构一等，新房，朝南，楼层）进行估价，按照其重置价格为标准价格。房屋的重置价格或重建价格，通常可采用成本法、市场比较法求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格来确定。例如，用于拆迁补偿的砖混结构房屋重置价格为１０５０元／平方米，砖

木结构８４０元／平方米，简易结构６００元／平方米。

3、 房屋结构修正系数（Ｋ1）

房屋结构可分为框架、砖混、砖木、简易结构等，具体可参见房屋结构分类表。设定砖混结构一等房屋为标准房屋，即修正系数为１，钢结构、钢筋混凝土结构修正系数大于等于１，砖木结构、简易结构修正系数小于１。选取不

同结构的样本，分析房屋结构与其价格的相关关系，确定其他系数。

4、房屋成新修正系数（Ｋ2）

房屋成新修正系数按照使用年限确定。由于建筑物折旧应是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。因此，房屋的成新系数的确定，需估价人员亲临估价对象现场，采取直接观察法鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定该建筑物成新率。其中不同房屋结构的使用年限是计算折旧的基础。但在实际工作中，对已使用年限和尚可使用年限都难以确定，一方面是年代长远，无从查考，另一方面是原建筑质量及维修使用情况对这些年限的影响很大。所以，只能依据房屋现状，以房屋结构，屋面、墙身等方面

的变化确定新旧程度。

一般地，各种房屋的年折旧率如下表：

表1 房屋折旧率

可以按照使用年期不同，选取多层住宅样本，分析房屋使用年限与平均价格的关系，可得出两者的相关函数如公式：Y＝AXα 。根据拟合函数可得到房屋成新修正系数表。例如，十成新房屋即使用年期为 0年，修正系数为 １。依

照使用年期的增加，修正系数递减，计算可得具体系数值。

5、朝向系数（Ｋ3）

朝向对于住宅房屋的影响较大，其划分通常以单元式住宅卧室朝向为准，非成套房屋以整栋房屋朝向为准。可设定的标准房屋朝向为南，修正系数为 Ｋ3＝１，在住宅样点中选取不同朝向房屋进行价格统计朝向调整系数。该修正系数可供其它用途房屋参考，根据具体情况由专业人员确定。由此，可得出朝向

调整系数： 朝南＝1.0；朝西 0.9；朝东 0.95；朝北 0.85。此外，朝向可分为正房和厢房，正房包括一阴一阳、双阳、三阳等情况，再制定出详细的修正体系。

6、楼层系数（Ｋ4）

楼层修正系数按照总楼层和房屋所在楼层确定。对已经整理、订正后的样点按照楼层统计、计算楼层价格，建立相关关系，可计算得出：多层砖混房屋来说，三层 的Ｋ4＝１；７ 层 Ｋ4＝0.8；１ 层 Ｋ4＝0.85。其它楼层以此标准按照线性内插求取修正体系。对于其它类型房屋，通过资料和经验系数确定

修正系数。

7、其它

此外，采光、通风等其它修正影响估价对象价格的个别因素，修正范围根

据具体情况在±５％范围内综合确定。 室内装饰装修专项补偿价格＝（装饰装修工程费用单价×房屋室内装饰装修部分建筑面积±各单项装饰装修调整项目差价总金额）×装饰装修综合成新率。

具体可按照实际情况确定。

（四）房屋区位补偿——以住宅为例

对于建筑在集体所有制非城镇建成区土地上的房屋拆迁，在征地补偿中须以土地的市场价格为依据，实行公平补偿的土地使用权补偿，具体计算公式如

下： 房屋区位补偿单价（Ｙ）＝房屋所处区位的基准地价的取得费和纯收益部分（Ｙ0）×土地级别调整系数（Ｋ5）×地块现状容积率调整系数（Ｋ6）×人均占有土地修正系数（Ｋ7）×临街情况调整系数（Ｋ8）×其它情况调整系数（Ｋ9）

上面的公式中：

因为标准房屋价格中已经含基准地价的“大配套”（开发费部分），所以这

里从基准地价中核减掉。而各项修正系数

1、土地级别调整系数（Ｋ5）

即级别基准地价的调整幅度。城镇规划区范围内按照国家《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》要求，已经完成了分类定级和基准地价评估工作。实际执行房屋区位补偿单价（Ｙ）可以直接采用基准地价的“单元”区

位地价标准。

2、地块现状容积率调整系数（Ｋ6）

待拆迁地块容积率的调整系数是重要的调整系数。一般地，依据“公平原则”，对于拆迁地块，按照拆迁容积率越大，单位建筑面积的补偿费越低。理论

上：

地块现状容积率调整系数（Ｋ6）＝１／容积率

但是实际上，这样补偿的价格偏高，参照各地等地的标准，这个指标需要

进一步测算调整。

3、人均占有土地修正系数（Ｋ7）

反映土地的稀缺程度，通过人均占有土地水平确定，与人均占有土地面积成反比。可以按照郊区的情况人均占有土地确定几个基本控制点，例如：0.2亩以下，Ｋ6＝1；0.5亩，Ｋ6＝0.9；2亩以下，Ｋ6＝0.8；5亩以下，Ｋ6＝0.7；

其它情况通过内插制定修正体系，函数如下所示。

Y＝ ALn（X）+B

4、临街情况调整系数（Ｋ8）

以单元价格为基础的测算工作，微观区位仅考虑拆迁地点的临街情况。参照土地估价的“里地线”确定的方法，统计分析给出。一般地：里地线，临主干道红线 20米。对于主干道红线上 Ｋ7＝1；20米距离，Ｋ7＝0.95；50米距离，Ｋ7＝0.9； 100米距离，Ｋ7＝0.8。其它数值通过内插取得，拟和函数为：

Y＝ ALn（X）+B

5、其它情况调整系数（Ｋ9）

考虑其它情况，例如临近污染源、河流等，酌情考虑。

（五）集体土地房屋拆迁评估的实际操作问题

1、建成年份问题

由于缺少房产证也无建房资料，在评估时被拆迁人从本位出发一般都回避或瞒报建成年份，极少会如实相告，在评估房屋成新时会出现偏差) 城市房屋评估一般10年为一个成色，再根据使用人对房屋的保养状况适当修正*。由于被拆迁人对房屋内外墙进行贴饰和粉刷，又没有产权证或相关资料记载，在评估时评估人员除询问相关人员外还需爬上屋顶看瓦片、平台天沟的新旧程度，以排除内外装饰给房屋评估成新带来的偏差，另外在正式出报告前打印一份被拆迁人名单，上列被拆迁人的房屋结构、重置价、成新率内容，召集村长、书记及群众代表进行预审，排除评估中偏高偏低现象，以求对房屋有一个正确的估

价。

2、用途问题

评估时会碰到有些被拆迁人是半工半农产，一些农产利用道地或院子搭建一些简易工棚，用材各异，有些是钢管，成型钢铁皮；有些是钢管角铁石棉瓦，有些更差，面积从十几个平方米至一、二百平方米不等，内置一些加工机械，被拆迁人往往要求按非住宅评估，这也会使评估结果发生偏差。可在现场先记录在案，向有关部门反映并协助有关部门制定行政规章，以求在本地区的拆迁

评估有据可依。

3、结构问题

一种是主体结构为砖混而非承重部位的地面、墙面、屋面为木结构；另一种下部为混合结构上部为木结构，评估时简单地用砖混或砖木结构来评都会使结果发生偏差。在评估时碰到主体结构而非承重部位为木结构或简易结构时，可采取房屋重置价分项进行评估，或套用重置价，然后减去某一项的价) 高或低，减去的这项重新套入重置价中分项价。在估价中一般看主体结构所占比例，相应套入该档结构价，然后按上述操作。对横竖各半的两种结构可采取分开估

价，再合二为一作为该房屋评估价。

4、其他房屋问题

在评估时还会碰到诸如层高不同，有无圈梁、底层有无架空等等，如果不把工作做细，评估结果都会发生偏差。在估价中会遇到被拆迁房屋层高不一样，如相差不大) 一般在10cm以内，或许拆迁户会默认评估值，如果层高相差30-80cm，那情况就不一样了。从理论上讲层高不一样造价就不一样。笔者在实地评估时，按当地文件，层高每增加10cm, 就按该结构价增加1%。 5、突

击建房问题 在评估过程中还会碰到被拆迁人突击建房问题，一种是用新料，另一种是部分为旧料部分为新料建造的房屋，如简单地按建造时的年份进行评估也会发生偏差。该问题在城市房屋拆迁中只要凭产权证就很简单，而在农村就不能简单理解为违章建筑或临时建筑。解决此类问题要依据当地有关部门对村民居住房屋的标准和超标准后怎样处理的文件，估价人员按实情记录评估，对超标应

由有关行政部门处理。

5、突击装修、抢种补种问题

被拆迁人的房屋以上用马赛克对外墙贴饰，也有用,条砖对外墙贴饰，室内用涂料进行粉刷，这样做内、外装修其主要目的是给评估人员一种“良好的印象”，给房屋评个高分；有些被拆迁人为了最大限度地得到补偿，在地里抢种、补种一些赔偿值较高的花木、果树等植物，你今天评他明天移，防不胜防。在有些地方不由估价人员清点，有些地方是要求估价人员现场清点估价，解决此类问题最好的办法是出一些劳务费，请村里的有关人员一起现场清点，在清单

上请村有关人签字，这样做会收到事半功倍的效果。

五、实践之二——集体土地房屋拆迁补偿标准的管理

（一）集体土地房屋拆迁管理的有关政策法规

虽然国家级的集体土地房屋拆迁管理的法律法规仍未制定，但部分城市已经制定地方性集体土地房屋拆迁办法，使集体工地房屋拆迁管理有明确的依据，结束长期以来集体土地房屋拆迁管理无法可依的状态，这对规范集体二地房屋拆迁行为维护拆迁当事人的合法权益具有重要意义。在各地的集体土地房屋拆迁管理办法中都对征用集体土地中的房屋拆迁补偿安置价格标准进行了明确的规定，这种补偿价格的确定即是采用房地产拆迁估价的原理与方法，先行估价测算作为补偿的基准价格标准，在拆迁补偿实践中依据具体土地房屋条件

通过比较进行修正，确定补偿价格。 土地管理法有关征地、占地补偿的有关规定是制定集休土地房屋拆迁管理力、法的法律依据。《土地管理法》及其实施条例规定征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。其中土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物和青苗补偿费归该物的所有者所有安置补助费则根据安置方式的不同支付给不同的主体《土地管理法》同时规定农村集体经济组织为乡(镇)村公共设施和公共事业建设需要使用农民集体所有土地时报经原批准用少也的人民政府批准可以收回集体土地使用权了但对土地使用权人应当给子适当补偿。拆迁时将土地使用权补偿因素纳入补偿范畴是立法时不容回避的问题，也已经是国有土地士房屋拆迁的补偿内容。宅基地的土地补偿费和其地上附着物的补偿就应当是拆迁宅基地上房屋的补偿。而上述内容是《土地管理法》加以规范的，因此，必然是制定集体土地房屋拆迁管理办法的法律

依据。

（二）对于集体土地拆迁补偿安置的主要思路

集体土地房屋管理办法中一般都确定由当地土地行政主管部门作为征地及房屋拆迁的主管部门，并且制定征收土地补偿安置的征地方案，其中，征地拆迁房屋补偿安置是征地安置工作的组成部分。征地拆迁房屋的补偿安置标准，要纳入征用土地补偿安置方案进行公告。集体土地上合法住宅房屋拆迁，可以实行货币补偿、产权调换或宅基地安置方式。符合宅基地安置条件的，鼓励被拆迁人实行货币补偿或产权调换方式。被拆迁房屋实行货币补偿或住宅房屋实行产权调换的，原房屋占地及其配套用地不再支付征地补偿费。实行货币补偿方式的，其货币补偿金额由征地拆迁单位根据房屋拆迁货币补偿指导价格结合被拆迁房屋的建筑面积、成新、楼层等因素确定。各地根据当地实际对其行政辖区划分征地区片，规定各区片采用不同的拆迁安置方法、补偿价格标准及其

修正系数。

（三）集体土地房屋拆迁货币补偿价格测算 1、集体土地上住宅房屋拆迁货币补偿价格计算公式

1）被拆迁房屋整体货币补偿价格计算公式

房屋补偿价格＝房屋补偿单价×房屋建筑面积

房屋补偿单价＝[房屋修正单价－房屋建筑物重置单价×(1－房屋建筑物成

新修正系数)]×房屋朝向修正系数 房屋修正单价＝房屋拆迁货币补偿指导价格＋房屋拆迁补偿调整修正价格

2）被拆迁房屋某楼层单套房屋货币补偿价格计算公式

房屋补偿价格＝某楼层单套房屋补偿单价×某楼层单套房屋建筑面积 某楼层单套房屋补偿单价＝房屋补偿单价×房屋整体楼层数×具体某楼层的

楼层修正系数／各楼层楼层修正系数之和 房屋补偿单价＝[房屋修正单价－房屋建筑物重置单价×(1－房屋建筑物成

新修正系数)]×房屋朝向修正系数 房屋修正单价＝房屋拆迁货币补偿指导价格＋房屋拆迁补偿调整修正价格

2、集体土地上非住宅房屋拆迁货币补偿价格计算公式 房屋补偿价格＝(房屋补偿单价－房屋土地使用权收益额)×房屋建筑面积 房屋补偿单价＝房屋修正单价－房屋建筑物重置单价×(1－房屋建筑物成新

修正系数) 房屋修正单价＝房屋拆迁货币补偿指导价格＋房屋拆迁补偿调整修正价格 3、需扣减土地使用权收益的非住宅房屋拆迁货币补偿价格计算公式 房屋补偿价格＝公式2中经计算得到的房屋补偿价格－土地使用权收益扣

减额 土地使用权收益扣减额＝土地使用权收益计算基数×房屋土地使用权收益

扣减比例 土地使用权收益计算基数＝(房屋补偿单价－房屋建筑物现值)×房屋建筑面

积 房屋建筑物现值＝房屋建筑物重置单价×房屋建筑物成新修正系数

（四）南宁市集体土地房屋拆迁货币补偿价格测算

以南宁市集体土地房屋拆迁货币补偿价格测算参数为例进行说明。南宁市人民政府根据《中华人民共和国土地管理法》、《广西壮族自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法》和《南宁市征用集体土地条例》及有关法律法规的规定，于2004年11月19日制定《南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法(试行)》。该《办法》中对南宁市集体土地房屋拆迁货币补偿价格的测算进行

规定。

1、被拆迁房屋货币补偿金额测算

南宁市将房屋区片价格称之为房屋拆迁货币补偿指导价格，房屋拆迁货币补偿指导价格加上房屋拆迁补偿调整修正价格（房屋建筑物重置单价的20％）作为房屋修正单价，以提高集体房屋补偿水平。在上述集体土地上房屋拆迁货币补偿测算计算公式的基础上，确定被拆迁房屋货币补偿金额计算公式为：

被拆迁房屋货币补偿金额＝被拆迁房屋合法建筑面积×房屋补偿单价＋各

项特殊装修项目补偿金额

其中，房屋拆迁重置价格按被拆迁房屋等级一等计。

特殊装修项目补偿金额＝该项装修补偿指导价格×(标准使用年限－装修实

际使用年限)／标准使用年限 特殊装修项目指设定装修标准以外的装修项目；各项装修补偿金额最低不得低于该项装修补偿指导价格的20％。各项装修的标准使用年限：住宅10年；

办公用房7年；旅馆、饭店等营业性用房5年。

2、房屋拆迁货币补偿指导价格

见集体住宅房屋拆迁货币补偿指导价格表、集体非住宅房屋拆迁货币

补偿指导价格表和集体土地杂物房拆迁货币补偿指导价格表。

表2集体住宅房屋拆迁货币补偿指导价格 单位：元/m2

表3集体非住宅房屋拆迁货币补偿指导价格 单位：元/m2

3、南宁市集体土地房屋拆迁指导价修正系数体系

各项修正系数见表格。

表4 房屋修正系数表

六、小结

（一）尽快出台国家级集体土地房屋拆迁管理办法

随着城乡一体化程度的提高，作为建设所用土地的使用价值日趋一致其房屋拆迁补偿价格标准也应一致因而必须统一协调城市规划区域内房屋拆迁管理与政策，力求能够构成房屋拆迁补偿标准的统一体系。目前，国家还没有制定城市规划区内因城市建设需要，依法征用集体土地后村民房屋拆迁补偿安置的专门法规，解决城乡结合部集体土地房屋拆迁问题缺乏必要的法律依据。因此，

应尽快研究制定国家级的集体土地房屋拆迁管理的法律法规。

（二）规范拆迁评估，实现评估市场化

1、规范评估项目承接制度

实行投票制或抽签制，从源头上遏制拆迁人利用项目操纵估价。被拆迁房屋价格的评估，必须由独立的房地产评估事务所进行。房屋拆迁评估机构不应由政府指定或由拆迁人决定的，而应有多家不同的机构可供被拆迁人选择。选择的方式可采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。在被拆迁人选择评估机构时，政府不应设置障碍，如对评估机构进行地域限制等。另外，大型城市建设拆迁项目要推行房屋拆迁和估价招投标制度。如北京奥运工程拆迁项目已

经采用招投标方式选择估价机构，取得很好的效果。

2、完善城市房屋拆迁估价方法。

一般情况下，对住宅房屋的评估主要采用市场比较法；对非住宅的评估，首选市场比较法，结合成本法与收益法，按照其性质与用途分类后，进行市场化评估。对于采用“基准价格＋修正”方法的地区，应从三方面加以完善，一是房屋拆迁补偿基准价格的制定，要依据当地的房地产市场实际情况，真正体现出房屋的区位、用途、结构、楼层、朝向和建筑面积等因素；二是基准价格的制定要公开、透明，建议采取包括房地产开发商、普通居民和土地、房屋等部门专业人员在内的听证会方式；三是基准价格要定期修订，房价变化较快的地

区可半年修订一次，一般地区应每年修订一次。

3、加强对房地产评估人员和机构的监督管理。

一是加强房地产评估行业自律管理，通过加强房地产估价机构内部管理，建立健全各项内部规章制度，完善自我约束机制；二是建立与房地产评估市场相适应的监督管理制度，加强对房地产评估机构和估价从业人员的动态管理，并对评估机构的评估质量进行监控。如对经专家认定误评、错评报告数量达全年评估总量一定比例（如10％）的评估机构，取消其评估资质，规定此后不得从事评估业务；三是建立拆迁评估机构和从业人员市场准入和退出机制。对房地产评估机构同拆迁人互相串通损害被拆迁人利益的行为，一经查实，依据有关规定予以降级或吊销资质证书，对负有责任的估价师，撤销其注册，对构成

犯罪的，依法追究刑事责任，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

征地案例比较测算法是将区片看作一个评估对象，根据本区片和其他可比区片征地案例的实际补偿标准，通过比较修正得到征地区片价的方法。基本公

式为：

式中： ：征地案例比较价 ：征地案例价格 ：区域因素修正系数 ：个别因素修正系数 ：时间修正指数 3、年产值倍数测算法

年产值倍数测算法是以土地年产值为基础，按照一定倍数测算征地区片价的方法。征地区片价等于土地补偿费和安置补助费之和。其中，土地补偿费和

安置补助费按照土地综合年产值的倍数计算。

基本公式为： 式中： 表示征地区片价； 表示区片土地年产值； 表示区片土地补偿倍数； 表示区片安置补偿倍数。 （五）年产值倍数法的测算步骤 ① 确定主导耕作制度。

根据《农用地分等定级规程》（TD/T1004-2003）附表B（全国各县（市）标准耕作制度速查表），同时根据各区片水田与旱地的面积比，选择面积大的

耕地类型，查出各征地区片所属的主导耕作制度。

② 确定主要农作物年产量。

根据主导耕作制度确定的主要农作物，调查各征地区片主要农作物其前三

年的平均单产。 ③ 确定主要农作物价格，求取主导耕作制度下的农作物年产值。 主要农作物价格在调查市场价格和国家收购价格的基础上，选择两者中较高者作为主要农作物价格；市场价格调查可与主要农作物年产量实地抽样调查同时进行，国家收购价格可通过查阅相关统计资料得到。主导耕作制度下的农

作物年产值是产量与价格的乘积。

④ 确定区片主导耕作制度下的农作物年产值。

农作物年产值是农作物的实际产量与价格的乘积，所以根据各征地区片的

农作物产量和价格得到佛冈县各征地区片的农作物年产值。

⑤ 估算土地附加收益系数。

各区片衡量附加收益系数大小应考虑区片距市（县、区）中心距离、路网

密度、精耕细作程度、人均耕地等因素。

⑥ 检验并确定区片土地综合年产值。

对上述计算结果进行检验分析、调整，最终确定区片区片土地综合年产值。土地综合年产值根据 计算得到，其中Vt表示区片统一年产值， Vz表示区片主

导耕作制度下的农作物产值，K表示附加收益系数。

⑦ 确定土地补偿倍数和安置补助倍数

土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，在法律规定范围内确定；按法定的统一年产值倍数计算的征地补偿安置费用，不能使被征地农民保持原有生活水平，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，经省级人民政府批准应当提高倍数；土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。经依法批准占用基本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的最高

补偿标准执行。

⑧ 计算征地区片价

将各区片土地综合年产值、土地补偿倍数和安置补助费倍数代入公式，计

算得到各征地区片价，经过分析和调整确定。

第二部分 农用地征用补偿价格评估实践

一、土地征用补偿

现行《土地管理法》对土地征用补偿做了较明确的规定。从其补偿组成来看，涉及土地质量价格补偿、土地社会保障价值两部分。对照土地征用补偿的有关标准，可以发现，土地征用补偿中的土地补偿费对应于土地质量价格；安置补助费对应于农用地所具有的社会保障价值。因为土地征用的目的是为了全社会公共利益的需要。农用地被征用后，集体虽然失去土地，但是国家将被征用农用地用于全社会的公共利益，集体还能因此而受到社会保障，土地的社会稳定价值不但没有消失，甚至有可能增加，因此在征用补偿标准中，没有涉及土地的社会稳定价值补偿。所以，农用地征用的价格组成包括土地质量价格、土地的社会保障价值。从其具体的组成看，应该包括三个部分：土地补偿费、

安置补助费以及地上附着物及青苗补偿费。 当前农用地征用补偿价格的评估方法大部分采用区片地价修正系数法。这里的区片地价是指采用相应技术方法（依据规范评估或政府定价）确定的区域性的农用地征用补偿价格标准，再依据农用地地块的具体条件（用地类型、土地质量区位条件等）进行修正，确定其补偿价格。采用这种方法即符合《土地管理法》，又可以照顾到被征地农民的心理，同时适于大批量农用地评估，减

少工作难度。 该方法的核心在于区域性的农用地征用补偿价格标准的测算确定。现在一般有三种做法：一是政府依据征地经验确定的政府指导价格；二是依据《农用地估价规程》测算农用地征用区片价；三是测算农用地征地区片综合地价。我

们下面就后两种做法的技术路线，结合实践操作进行分析。

二、农用地征用区片价评估

（一）技术路线

依据国土资源部颁布的《农用地估价规程》，“农用地征用区片价”是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据不同用途，分别评估确定的某一估价期日的农用地价格和社会保障价格平均水平之和。“社会保障价格”是指农民失去土地后，为获得基本生活保障、接受教育、再就业培训等应得到的补偿。农用地资源价格即农用地的土地质量价格、农用地的级别基准地

价。 农用地征用区片价测算范围重点在土地利用总体规划确定的城市、集镇建设用地规模范围内，但各地也可以根据征地需要和实际情况扩展到城市郊区或

更大范围。 农用地征用区片价评估的技术路线是：在农用地级别的基础上，考虑人均耕地数量、土地区位、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，对农用地级别进行修正和调整，划分区片（区片的划分不打

破行政村界线），测算征用区片地价。农用地征用区片价的测算方法为叠加法，在农用地基准地价（无限年期）评估的基础上叠加农用地社会保障价格，以评估每个农用地征用区片地价，然后以征地案例比较测算法进行比较检验，最终

确定评估范围内的农用地征用区片价。

（二）农用地基准地价的评估

农用地级别基准地价评估有样点地价平均法、定级指数模型法和基准地块评估法3种常用的方法。其中，样点地价评估法又是较常用、较成熟的一种方法。采用样点地价平均法评估基准地价，是在各级别土地范围内选取足够数量、不同利用类型的、具有代表性的标准样点，调查各用地类型农用地样点投入产出资料，采用收益还原法计算样点地价，分用途、分级别求取地价样点的面积加权算术平均值，作为该级别或该类用途农用地的基准地价（测算结果如表）。

（三）资料收集与社会保障区的划分

1、资料调查的内容

包括：农用地基准地价评估成果资料，社会保障因素资料（基本生活费、教育费、再就业培训费等），区域社会经济因素资料，近年农用地征用案例等

其他有关资料。

2、确定评估范围

根据在土地利用总体规划中确定的城市（县城区）建设用地规模范围和辖区内集镇建设用地规模范围，确定征地区片价测算范围包括的村委会。

3、社会保障区片划分

社会保障区片是根据上述测算范围内各村委会的实际情况，按各村委会人均生活水平以及人均耕地而划分。在统计各村委会农用地占有、村民收入等有关资料基础上，邀请熟悉当地情况的农业专家，国土局相关业务技术工作人员，

确定将社会保障区片划分结果。

（四）社会保障价格测算

社会保障价格是指农民失去土地后，为获得最低生活保障、接受教育、再就业培训等应得到的补偿。可采用保险费率法计算。可采用保险费率法、平均生活费用还原法和最低社会保障还原法三种方法计算。其中，保险费率法是估

价规程中确定采用的测算方法。 保险费率法是根据农用地估价规程确定的方法，采用中保人寿保险公司个人养老保险费率，分别计算人均生活保障价格和人均教育费用，二者之和即为社会人均社会保障价格。用人均农用地分摊计算单位面积土地社会保障价格。

1．计算人均生活保障价格

农用地被征用后，农民失去土地，若不考虑他们的劳动能力，完全靠投保于保险公司取得养老金，则月保险费领取标准应满足投保人的基本月生活费，那么，每人保险费趸缴金额也就等同于人均生活保障价格。根据中保人寿保险

公司个人养老金保险费率表可按下式计算每人保险费趸缴金额：

式中， 为平均年龄为 时保险费趸缴金额； 为 年龄男性公民保险费趸缴金额基数； 为a年龄女性公民保险费趸缴金额基数；b 为男性人口占总人口的比例；c 为女性人口占总人口的比例；Mi为月保险费领取标准；M0为月保险

费基数（取100）。

2．计算人均农用地社会保障价格

人均社会保障价格为人均生活保障价格和人均教育费用之和。

假设农民失去土地后，不考虑农民的劳动能力，农民因失去农业收入即全部收入而失去的社会保障。在这种假设条件下，农民人均年农业纯收入也就等于农民人均年纯收入，人均农用地的社会保障价格也就等于人均社会保障价格。 近年来我国的经济发展迅速，农村乡镇企业发展较快，特别是一些城镇边缘地方非农经济收入增加，非农业经济比重上升，农业经济收入比重降低，而且在现行征地操作过程中一般会返还一定比例的用地面积给农民作为自留地，提供农民被征地后的部分生活来源。这样农民的农业收入已经不是其收入的惟一来源。所以一旦农用地被征用，农民并未失去全部的生活来源，失去的只是一部分社会保障。显然农用地所承担的社会保障价格与农民的农业收入在总收

入中的比例有关，可用下面公式表示： 农民人均年农业纯收入/农民人均年纯收入=人均农用地的社会保障额/人均

社会保障总额

3．亩均农用地社会保障价格计算

农民的农业收入主要是从耕地、园地上获得，因为在现实农业生产中，地类的划分只是相对的，当前很多旱地就直接转为了园地，或者将耕地挖掘整理为鱼塘等养殖水面。但耕地还是作为承担农民生活保障的一种主要形式，因此，我们集中考察分析耕地的社会保障功能。耕地中分为水田、旱地两大类，其实就综合反映了不同耕地地块在地力水平、产量产值等方面的差异。由于土地质量的差异，其所负担的社会保障价格的能力肯定会有差异，需要进行区分，而单位面积农作物的年产值可以看作是其土地质量差异的综合反映。所以，可以主要依据水田与旱地的土地农作物年产值的差异来确定水田与旱地负担社会保

障价格差异系数。 亩均农用地社会保障价格是在得到的人均农用地社会保障价格基础上，结合各社会保障分区的人均农用地水平，计算得出的单位面积农用地社会保障价

格的平均水平。计算公式如下：

亩均农用地社会保障价格=人均农用地社会保障价格/人均农用地面积 上式得到的结果是单位面积水田与旱地负担社会保障价格的平均值，利用水田与旱地负担社会保障价格的差异系数，就可以从这个平均值中分别剥离出

亩均水田社会保障价格与亩均旱地社会保障价格。

（五）划定农用地征用价格区片

在农用地级别的基础上，考虑人均耕地数量、土地区位、土地供求关系、地区经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分征用区片。由于

农用地征用区片价测算采用叠加法，测算范围内各村委会的农用地级别已确

定，将农用地级别与社会保障区叠加，可以划分农用地征用区片。

（六）农用地征用区片价格计算

采用叠加法测算农用地征用区片价，在农用地基准地价（无限年期）的基础上叠加农用地社会保障价格，计算时按照分区分级逐步加计，以测算出每个

农用地征用区片价。计算结果如表所示：

（七）用地类型修正

除去水田、旱地外，还有其他类型用地需要进行征用补偿标准的修正，这些其他类型包括鱼塘、菜地、园地（耕地改）、园地（林地改）、林地以及荒地等类型用地。对于这其他类型用地的征用补偿标准，在实际征地工作中是以

当地的水田、旱地的征用补偿标准作为参照确定。

三、农用地征地区片综合地价测算

（一）征地区片综合地价内涵

征地区片综合地价是根据国土资源部《关于开展制订征地统一年产值和征地区片综合地价工作的通知》（国土资发[2005]144号），结合各地实际情况开展制订的，这是贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）的一项重要内容和具体实践，也是依法合理做好征地补偿安置工作，保护被征地农民切身合法利益，保障经济建设健康发展的重要基础性工作。

其目的是为征地补偿提供依据，更好地为征地工作服务。 征地区片综合地价是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分征地区片，并采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法测算的区片征地综合补偿标准。征地区片综合地价的实质是征地补偿标准，不含地上附着物和

青苗的补偿费。 征地区片综合地价是按照均值性区片确定的补偿标准，针对土地确定的综合补偿标准，不包括地上附作物和青苗补偿费，在同一区片内不同宗地的征地补偿标准相同，同地同价，征地区片综合地价是一种预设性标准，在征地没有

发生时统一制订，刚性较强。

（二）技术路线

1．以 乡镇或行政村为基本单元，综合考虑地类、人均耕地、社会经济发展水平等因素，对行政村的基本情况进行分析比较和判断，对基本情况相似的

行政村进行适当地归并，划分征地区片。 2．按照调查到的各区片的农用地投入——产出、农用地征用、农用地出租、农用地价格影响因素等资料，采用征地案例比较测算法或年产值倍数测算法等方法测算征地区片综合地价，在此测算结果的基础上进行综合平衡和协调，确

定各征地区片综合地价。

3．与现行的征地补偿标准、当地被征地农民现有生活水平以及周边各市（县、区）征地补偿水平进行比较，根据比较结果对测算结果进行适当地调整。

4．采用“自下而上”的平衡方法，在地级市、全省范围内对县级的征地区片

综合地价进行平衡和适当调整。 征地区片（简称区片），是指一定范围内集体土地类别、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最

低生活保障水平等条件基本一致的，征地补偿标准相同的区域。

（三）征地区片划分

征地区片是均质区域，具有以下特征：（1）同一征地区片的土地质量基本相似，农用地等级相同，土地利用与农业经济产出水平也相一致。（2）同一征地区片的区位条件相一致，土地非农开发利用的潜力相当。同一征地区片的社会经济发展水平、交通条件、地理位置等基本相似。（3）同一征地区片的土地资源稀缺性程度基本一致。同一征地区片的土地利用结构、人均土地面积、人均耕地面积等基本相近，土地供求关系基本一致。划定区片的原则包括：

（1）相对一致性原则。征地区片的本质是属于均质性区域。其土地用途基本一致、区域连片、土地质量相似、生产能力和经济产出能力相近。 （2）多因素综合评价原则。征地区片的划分，应当全面地、系统地分析影响其农用地土地使用价值和土地征收补偿费的各种因素，对于每个因素的作用

进行科学分析和综合评价，保证征地区片划分合理。 （3）与行政界线一致原则。征地区片按照行政界线划分，一般不打破村级

行政界线，以利于实际工作的开展。

（四）征地区片综合地价测算方法

征地区片价测算的基本方法主要有农地价格因素修正法、征地案例比较法和年产值倍数法等。实际操作时，要求应选择两种或者两种以上方法测算，并根据测算结果综合确定征地区片价。地区片价测算以征地区片为单元进行。

1、农地价格因素修正测算法

农地价格因素修正测算法，是指以农地价格为基础，同时考虑影响征地补偿的有关因素，修正确定征地区片补偿费的方法。基本公式为：

基本公式为： 式中： ：征地区片价 ：区片的农地价格 ：修正因素 2、征地案例比较测算法

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