资产评估典型计算题

资产评估典型计算题

一、房地产评估市场法

例1、有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表： 宗地 待估宗地 A B C 成交价(元/M) 5150 6700 5550 2交易时间 2006年2月 2005年2月 2005年8月 2005年12月 交易情况 容积率 0 0 0 -2% 1.7 1.6 1.9 1.6 区域 因素 0 0 +2% 0 个别 因素 0 -1% 0 -1% 剩余 年限 50年 45年 50年 45年 表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。

试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整) 参考答案：

年限修正系数=[1-1/（1+6%）50]÷[1-1/（1+60%）45]=1.020 交易实例修正后价格为：

A=5150×（1＋1%）12×163/154×100/99×1.020=6328（元/㎡） B=6700×（1＋1%）6×163/181×100/102=6279（元/㎡）

C=5550×（1＋1%）2×100/98×163/154×100/99×1.020=6300（元/㎡） 宗地单价=（6328＋6279＋6300）÷3=6302（元/㎡） 宗地总价=6302×40000=252 080 000（元）

二、 企业价值评估收益法

例2、某资产评估机构现对ABC公司进行整体评估。评估人员获得的资料如下： (1)预计ABC公司未来5年的销售收入分别为300万元、280万元、300万元、320万元和330万元，假定从第6年起销售收入稳定在320万元；

(2)评估时社会无风险报酬率为3%，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比值为1.2，社会平均收益率为8%，资本化率为8%； (3)该企业的销售净利率为10%。

要求：运用分段法计算ABC公司的持续经营价值。(计算结果以万元为单位，保留两位小数) 参考答案：

例3、待估企业未来5年的预期收益额分别为100万元、105万元、110万元、120万元和125万元，假设折现率与资本化率均为10%；该企业各单项可确指资产评估值之和为1500万元，负债为300万元。 要求：

（1）采用年金资本化法计算该企业整体资产评估值（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）；

（2）判断该企业是否有商誉，如果有，请计算金额；如没有，请说明理由。 参考答案：（1）计算该企业的年金：

（2）采用成本法计算的企业整体价值为：1500－300=1200万元

由于采用成本法计算的企业价值高于收益法的计算结果，因此该企业没有商誉。

三、 机器设备评估成本法

例4、评估人员对甲公司的一台生产控制设备进行评估时，了解到以下情况： （1）该设备与目前同类新式控制设备相比，额定操作人员多2名；维护费用每年多支出4000元，其他方面大致相同。

（2）经测定该设备尚可使用3年；确定的折现率为10％。 （3）操作人员年均工资2.6万元；企业适用的所得税率为25％。 要求：请帮助评估人员计算： （1）该设备的年超额运营成本； （2）该设备的年净超额运营成本； （3）该设备的功能性贬值。

（计算结果以万元为单位，保留两位小数）

参考答案：(1)年超额运营成本：2×2．6+0．4=5．6万元

(2)年超额运营成本净额=5．6×(1-25％)=4．2万元 （3）功能性贬值=4.2×（P/A,10%,3）=4.2×2.487=10.45万元

例5、2006年12月，评估人员对A设备评估时，了解到以下情况：

(1)A设备购建于1996年12月，其账面价值20万元，2001年12月和2004年12月进行过两次技术改造，添置自动控制设施，分别支出5万和3万元。

(2)A设备经鉴定，尚可使用7年。经调查，A设备购建以来，其每年的价格上升率为10%左右，评估基准日前A设备的实际利用率为90%。 要求计算：(1)A设备的重置成本；

(2)A设备的加权更新成本；

(3)A设备的加权投资年限； (4)A设备的成新率。 (复利系数保留两位小数，年限保留一位小数) 参考答案：

（1）20×2.60=52(万元) 5×1.61=8.05(万元) 3×1.21=3.63(万元) 重置成本=52＋8.05＋3.63=63.68(万元)

（2）加权更新成本=52×10＋8.05×5＋3.63×2=567.51(万元) （3）加权投资年限=567.51÷63.68=8.9(年)

（4）A设备的成新率=7÷(8.9×90%＋7)=7÷15.0=46.67%

例6、评估人员对B公司一条生产线的续用价值进行评估时，对经济性贬值的相关因素进行了调查、了解。具体情况如下：

（1）该生产线的年生产能力为1000吨；规模经济效益指数为0.6； （2）企业正常投资报酬率为10%；适用的所得税率为25%。

（3）评估时，正值国家实施宏观调控政策，对企业生产经营造成影响，使得该生产线

生产的产品：若不降价，则年产量会减至800吨；若每吨降价100元，则可保持正常的年生产能力。估计调控政策对企业的影响会持续3年。 要求：请帮助评估人员计算 （1）该生产线的经济性贬值率；

（2）该生产线的经济性贬值额。（计算结果以元为单位，取整数） 参考答案：

（2）年收益净损失额=100×1000×（1－25%）=75000元 经济性贬值额=75000×（P/A，10%，3）=186518元

例7（选看）、被评估设备为1989年从德国引进设备，进口合同中的FOB价是40万克。1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种待估设备了，其替代产品的FOB报价为45万马克，而国内其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为60万马克。按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70%一90%，境外运杂费约占FOB价格的5%，保险费约占FOB价格的0.5%，不考虑进口关税、增值税，银行手续费按CIF价格的0.8%计，国内运杂费按CIF 价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，年运营成本比其替代设备超支2万元人民币，被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，评估时马克与美元的汇率为1.5：1，人民币与美元的汇率为8：1.根据上述数据估算进口设备续用价值。 参考答案：

（1）被评估设备的CIF价格取同年其他企业从德国进口设备的CIF价格最为合理，即被评估设备的CIF价格为60万马克，可以按照评估时马克与美元的汇率1.5：1折合为40万美元：40×8=320万元人民币。

（2）被评估设备的重置成本 = （设备的CIF价格+银行手续费）×（1＋国内运杂费率）其中：

银行手续费＝40×8×0.8%=2.56万元人民币 国内运杂费=（320+2.56）×3%=9.68万元人民币 进口设备重置成本=320+2.56+9.68＝332.24万元人民币 成新率＝5÷（5+5）=50%

有形损耗=332.24×50%=166.12万元人民币

无形损耗=年净超额运营成本×（1-所得税率） ×（P/A，10%，5） =2×（1-33%）×3.7908=5.079672=5.08万元人民币

续用价值= 322﹒24-166.12-5.08=161.04万元人民币

四、 无形资产评估

例8、甲企业许可乙企业使用其生产可视对讲电话的专利技术，已知条件如下：甲企业与乙企业共同享用可视对讲电话专利，甲乙企业设计能力分别为150万部和50万部：该专利为甲企业外购，账面价值100万元，已使用4年，尚可使用6年，假设前4年技术类资产累计价格上涨率为15%；该专利对外许可使用对甲企业生产经营有较大影响，由于失去垄断地位，市场竞争会加剧，预计在以后6年，甲企业减少收益按折现值计算为50万元，增加研发费用以提高技术含量、保住市场份额的追加成本按现值计算为10万元。请评估该项专利许可使用的最低收费额（以万元为单位，小数点后保留两位）。 参考答案：

重置成本净值＝100×（1+15%）× 6/（4+6）＝69（万元） 重置成本净值分摊率＝50/（150+50）×100%＝25% 机会成本＝50+10＝60（万元）

该专利许可使用的最低收费额＝69× 25%+60＝77.25（万元）

例9、甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用对利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本80万元，三年间物价累计上升25%，该专利法律保护期十年，已过四年，尚可保护六年，经专业人员测算，该专利成本利润率为400%，乙企业资产重置成本为4000万元，成本利润率为12.5%，通过论证分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为五年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每台约为400元，未来五年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价可达500元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将降为每台450元，第五年降为每台430元，折现率确定为10%.要求：根据上述资料确定该专利评估值（不考虑流转税因素）。

参考答案：首先应该注意的是，本例资料没有给出所得税税率，应该理解为不考虑所得税因素对收益的影响。（此判断方法可以推而广之）。

首先确定利润分成率：（1）专利重置成本=80×（1+25%）=100万元 （2）专利约当投资量=100×（1+400%）=500万元

（3）乙企业资产约当投资量=4000×（1+12.5%）=4500万元 （4）利润分成率=500÷（4500+500）=10% 确定评估值：（1）确定每年利润额 第一、第二年：（500-400）×20=2000万元 第三、第四年：（450-400）×20=1000万元 第五年： （430-400）×20=600万元

（5）确定每年分成额

第一、第二年：2000×10%=200万元

第三、第四年：1000×10%=100万元 第五年： 600×10%=60万元

（6）确定评估值=200÷（1+10%）+200÷（1+10%）2+100÷（1+10%）3+100÷（1+10%）4+60÷（1+10%）5=200×0.9091+200×0.8264+100×0.7513+100×0.6830+60×0.6209=527.784万元=528万元（允许有一定误差）

例10、由于产品结构调整，甲企业准备将其饮料生产的专有配方转让给A公司。根据双方协商，该专有技术的收益期限为4年，且按销售收入的4%分成。评估人员经测算，未来4年饮料的销售分别是80吨、90吨、95吨、95吨，每吨售价10万元。根据技术所属行业和市场情况，评估人员确定的风险报酬率为6%，企业适用的所得税率为25%，银行存款利率为4%。

要求：请帮助评估人员计算确定 （1）专有技术的折现率； （2）专有技术各年的净收益；

（3）专有技术的评估价值。（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数） 参考答案：

（1）折现率=6%＋4%=10% （2）专有技术各年的净收益额：

第一年=80×10×（1－25%）×4%=24万元 第二年=90×10×（1－25%）×4%=27万元 第三年=95×10×（1－25%）×4%=28.5万元 第四年=95×10×（1－25%）×4%=28.5万元 （3）专有技术的评估价值

五、土地评估成本法

例11、某宗地面积为54000平方米，工业用途，已具备工业用地条件。经调查了解取得下列资料：该宗地所在区域征地补偿费为460元／平方米，征地管理费按规定以征地补偿费的2％计算，土地开发费为300元／平方米，税费按15元／平方米计取，土地开发周期为1年，土地开发费在开发期内均匀投入，银行贷款利率为5.4％，土地开发投资回报率为15％，土地增值收益率为25％，土地还原利率为6％，土地使用权剩余年限为45年。 要求：试评估该宗地的价格。(计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位) 参考答案：

土地取得费=460×5.4+460×5.4×2%=2533.68 土地开发费=300×5.4=1620 税费=15×5.4=81

利息=(2533.68+81) ×5.4%+1620×5.4%×50%=184.93 利润=（2533.68+1620+81）×15%=635.20

土地增值收益率=（2533.68+1620+81+184.93+635.2）×25%=1263.7 土地价格（无限年期地价）=2533.68+1620+81+184.93+635.2=6318.51 该宗土地价格6318.51×15.4558=97657.63万元

六、 土地评估假设开发法

例12、有一宗“七通一平”待开发建设用地，面积为5000平方米，使用期限50年，容积率为4，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为每建筑平方米4800元，专业费为建筑费的8％，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入。预期写字楼建成后的售价为每建筑平方米12000元，贷款利率为6.3％，合理的利润率为地价和开发成本（建筑费+专业费）之和的30％，税金和销售费用为楼价的8％。 要求：评估该宗地的价格（总价及楼面单价）。 （计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位） 参考答案：

总楼价=5000×4×1.2=24000万元

建筑费及专业费=4800×（1+8%）×5000×4÷10000=10368万元 利息=地价×6.3%×2+10368×6.3%×1=0.126×地价+653.184 利润=（地价+10368）×30%=0.3地价+3110.4 税费和销售费用=24000×8%=1920万元

地价=24000-10368-0.126×地价-653.184-0.3地价-3110.4-1920 地价（总价）=7948.416÷1.426=5573.92万元

地价（楼面单价）=5573.92÷20000=0.279万元/平方米

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