房地产项目计划立项可行性研究报告.doc

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“锦龙名苑”项目计划立项

项目名称： 开 发 商： 评估单位： 主评估人：

审 定： 可行性研究报告

深格项评字（2003）03020号

“锦龙名苑”

深圳市锦峰实业发展有限公司

深圳市格衡房地产交易评估有限公司 二OO三年十一月四日

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“锦龙名苑”项目计划 立项可行性研究报告

一、项目总论

1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 1.1.2 开发公司 1.1.3 承担可行性研究工作的单位 1.1.4 研究工作依据 1.1.5 项目建设规模和内容 1.1.6 项目开发手续 1.2 可行性研究结论 1.2.1 市场预测 1.2.2 项目建设进度 1.2.3 投资估算和资金筹措 1.2.4 项目综合评价结论

二、项目投资环境和市场研究

2.1 市场宏观背景 2.1.1 全国投资环境 2.1.2 深圳市投资宏观背景 2.1.3 区域发展及前景预测 2.1.4 宏观市场与本项目发展借鉴 2.2 区域市场分析 2.2.1 区域市场界定 2.2.2 供给分析 2.2.3 需求分析 2.2.4 竞争分析 2.2.5 典型物业调查 2.2.6 市场分析有关结论

三、项目分析及评价

3.1 地块解析 3.1.1 交通条件 3.1.2 地形、地势

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3.1.3 水电气保障 3.1.4 规划限制条件

3.2 项目SWOT分析 3.3 项目评价

四、 市场定位及项目评估

4.1 项目定位 4.2 方案评估意见

五、项目开发建设进度安排

5.1 有关工程计划说明 5.2 项目工程计划横道图

六、投资估算与资金筹措

6.1 项目总投资估算 6.1.1 固定资产投资总额 6.1.2 流动资金估算 6.2 资金筹措 6.2.1 资金来源 6.2.2 项目筹资方案 6.3 投资使用计划 6.3.1 投资使用计划 6.3.2 借款偿还计划

七、销售及经营收入测定

7.1 各类物业销售收入估算 7.2 项目销售回款计划 7.3 资金来源与运用分析 7.4 销售利润

八、财务与敏感性分析

8.1 赢利能力分析 8.2 项目不确定性分析 8.3 社会效益和影响分析

九、可行性研究结论与建议

9.1 拟建方案的结论性意见

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9.2 项目主要问题的解决办法和建议 9.3 项目风险及防范建议

十、附表

10.1 项目工程计划横道图 10.2 项目开发成本估算表 10.3 项目销售收入与经营税金及附加估算表 10.4 项目投资计划估算表 10.5 资金来源与运用表 10.6 损益及利润分配表 10.7 现金流量表（全部投资） 10.8 借款偿还期测算表 10.9 敏感性分析表

十一、附件

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一．项目总论

1．项目背景

（1）项目名称：经深圳市规划与国土资源局及深圳市龙岗区地名管理委员会办公室批准，由深圳市锦峰实业发展有限公司开发的该项目正式命名为“锦龙名苑”。

（2）开发公司：深圳市锦峰实业发展有限公司，前身系深圳市福田区旧村改造开发公司，成立于1992年12月，法定代表人为郭永威，注册资本6674.48万元，目前已改制为有限责任公司，在深圳市福田区上步南路锦峰大厦28楼办公，为福田区属国有控股企业，主要在深圳市范围内从事房地产综合开发业务。公司成立以来，承担了福田区内的旧村改造业务，先后完成了对石厦村、福田东头村、埔尾村、上下梅林村及岗厦村的旧村改造，取得了良好的社会效益，为特区城市建设做出了积极贡献。该公司在完成旧村改造任务的同时，积极开展主营业务，不断开拓发展空间，现已形成了从土地开发、建设、楼盘租售、物业管理“一条龙”的房地产综合开发体系。公司内设6部2室，各类专业技术人员齐备，下属全资子公司深圳市锦峰物业经营管理有限公司为深圳市甲级物业管理公司。锦峰公司以“稳健经营、高效运作、追求卓越、贡献社会”为宗旨，不断向着更高层次的企业 目标阔步迈进。

（3）承担可行性研究工作的单位：

深圳市格衡房地产交易评估有限公司

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（4）研究工作依据：

① 国务院、建设部、国家土地管理局、深圳市人民政府、深圳 市规划国土局颁发的有关法规和政策。 ② 委托人提供的有关资料。

③ 本次评估掌握的有关资料及评估人员现场实地勘察所获资料。 （5）项目建设规模和内容：

（备注：上述指标以《房地产证》及〈深圳市规划与国土资源局规划设计要点〉为依据） （6）项目开发手续：

①本评估根据《企业法人营业执照》、《房地产开发企业资质证书》认定项目开发商深圳市锦峰实业发展有限公司具备房地产项目开发资质。

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②本评估根据《房地产证》（深房地字第600008107号）确认深圳市锦峰实业发展有限公司通过协议方式于2002年12月获得位于龙岗镇南联龙溪村的一块宗地，宗地编号为G09302-3，土地面积为25000平方米，土地用途为住宅用地，土地使用年限为70年（1995-06-19至2065-06-18止）。

③本评估根据《深圳市规划与国土资源局规划设计要点审批表》认定本项目建设工程符合城市规划要求。

根据企业提供的有关资料可以确认深圳市锦峰实业发展有限公司拟开发的“锦龙名苑”项目来源合法，并且已取得有关法律手续，具备立项的法律条件。

项目已取得开发手续一览表

2．可行性研究结论 （1） 市场预测：

本项目具备独特的小区规划、优美的自然景观、充足的休闲空间、优质的物业管理等特质，其物业形象定位在中高档，而价格却在中低价位，因此该项目在市场上将具有较强的竞争优势，市场前景较为乐观。

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（2） 项目建设进度：

该项目预计在2004年5月开始施工，2005年5月封顶，2005年10月入伙。

（3） 投资估算和资金筹措：

本项目总投资额为7534万元，其中计入开发成本7161万元。该项目总投资7534万元，其资金来源为：自有资金3447万元、银行贷款2000万元、预售回笼款2087万元。

截至目前为止，已投入自有资金约1600万元（含已付地价款1500万元），尚需投资5934万元，尚需投资的来源为：自有资金1847万元、银行贷款2000万元、预售回笼款2087万元。 （4） 项目综合评价结论：

本项目规模较小，位置较偏，周边配套不全，周边居住氛围不浓，低端产品较多，客户认知度低，`然而本项目周边拥有丰富的自然景观资源，居住视野比较开阔，而且发展商实力雄厚，开发经验丰富，把握市场能力较强，因此本项目有着一定的开发优势，关键是利用和发挥这些优势，同时转换劣势，规避威胁，打造一个“高尚健康的休闲度假风情生活社区”是较为乐观的。

二．项目投资环境和市场研究

1． 市场宏观背景 （1）全国投资环境：

2003年８月，国务院下发了被业界简称为１８号文的《关于房地产市场持续健康发展的通知》，其中对房地产业“支柱产业”地位

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的确定尤其引人注目。一边是防范和压缩，一边是鼓励和放开。

被称为中国房地产市场发展新“五年计划”的18号文，进一步宣示了中国房地产业改革和发展的市场化方向，国家一直将房地产业当作基础产业对待，在通知中，首次将房地产业列为国民经济支柱产业，通知中说：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”从“基础产业”到“支柱产业”定性的改变，表明房地产行业在中国国民经济中所占地位再一次被强化了。

关于房地产地位，98年国家曾明确提出要把房地产培育成支柱产业，经过其后几年的快速发展，特别是99年后房地产行业每年的增长速度达到了30%左右，对GDP增长的直接贡献达到1.5%，如果加上间接贡献，这一数字接近3%，已经成为国民经济增长的主要来源之一，成为真正的支柱产业。

通知充分肯定了房地产业的地位与作用：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面 建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义”。

在《通知》中有“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼 并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集

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团”的内容，另外在整顿市场秩序上“对空置最大的房地产开发企业，要限制其参加土地拍卖和新项目申报”，在加强信贷管理上“对符合条件的房地产开发企业和项目，要继续加大信贷支持力度”。可以预言，由现在开始，数量庞大的中小型房地产开发企业将进入一个合并重组的高潮，国内将出现一批有能力进行跨地域经营、主导市场发展的大型房地产企业，而各中小城市也将出现数量较少、但是能在当地市场发挥重要作用的中型房地产企业。

（2）深圳市投资宏观背景： 1、房地产投资总量分析

①上半年房地产投资结构

深圳2003年上半年房地产投资结构表

投资类别 投资(亿元) 所占比率(％) 去年同期投资(亿元) 同比增长(％) 房地产开发投资额 181.3 100 164.7 10.08 住宅 127.71 70.44 118.4 7.86 办公用房 6.3 3.8 11.9 -47.06 商服用房 13.26 7.31 14.5 -8.55 其它 34.03 18.45 19.9 71.01

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上半年深圳市房地产投资中住宅开发仍占绝对优势，住宅投资总额为127.71亿元，所占比率为70.44％，比去年同期增长7.86个百分点。但是，办公用房、商服用房较去年相比均有不同程度的下降，而其它投资却有明显的上升，较去年同期增长71.01个百分点。

2．供给市场分析 新盘数量

2003年上半年深圳市推出楼盘共有120个，市场供应面积上看，热点集中在南山、福田、宝安三个区。从推盘的个数来看，龙岗区、宝安区 和南山区推盘的个数最多。

区域 楼盘个数 可售面积(万平方米) 面积比(％) 罗湖 11 314231.35 8 福田 17 936815.91 24 南山 25 1290423.22 32 盐田 5 148582.05 4 宝安 30 733517.12 18 龙岗 32 548454.12 14 合计 120 3972023.77 100.0 (以上数据以规划国土局批准预售面积为准)

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行政区 预售面积 其中(住宅) 住宅套数 罗湖 314231.35 237006.39 4094 福田 936850.81 598484.51 5616 南山 1290423.22 1182467.18 10907 盐田 148582.05 121761.79 3599 宝安 733517.12 615307.02 7301 龙岗 502937.16 420766.5 4684 大工业 47195.21 42231.43 402 合计 3973736.92 3218024.82 36603 今年上半年批准预售面积为397万平方米，去年上半年批准预售面积为443万平方米，今年同比下降了10.38％。从区域来看，南山区预售面 积量最大，为129万平方米，占上半年预售面积的32％。今年上半年全市商品房共有120个项目获得预售许可证。总批准预售面积为397.20万平方米，与去年同期相比，获得预售许可证的项目下降了13个，总批准预售面积下降了30.76万平方米，下降了7.2％。其中住宅项目批准预售面积为321.80万平方米，与同去年上半年的

426.72万平方米相比，下降了24.58%。

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(3)需求市场分析

深圳市上半年商品房总销售面积达380余万平方米，同比增长高达30％左右，房地产市场需求继续保持相当旺盛的增长态势，若市场需求继续保持这一势头，预计今年全年商品房销售面积将突破去年

792万平方米的总销售量。

类型 套数 面积 金额 均价

办公楼 608 76860.26 757992873.9 9861.960835 商铺 3235 191745.21 2385128314 12439.05031 单身公寓 1663 84662 601816126.8 7108.456294 住宅 37554 3460924.62 19239071890 5558.939879 仓库 1 147.23 442132 3003.002105 其它 21 3573.88 27373866 7659.42505 合计 43082 3817913.2 23011825202.94 6027.330637

2003年上半年销售面积为381.792万平方米，其中住宅销售面积为346.09万平方米，销售成交均价为5558.94元／平方米，办公用房销售面 积为76860.26，销售成交均价为9861.96元／平方米，商业用房销售面积为238512万平方米，其中销售成交均价为12439.05元／平方米。今年上半年，尽管受非典、银

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行提高高档商品住宅门槛等多种市场因素影响，深圳楼市仍表现出强劲的增长态势，其预售量同比增长超过六成，写字楼、商铺的销售更是表现前所未有的增长态势，同比增幅分别接近两倍和一倍，住宅销售价格也呈现了平稳上扬，1-6月份的住宅销售价格的稳步增长，使人们看到深圳楼市可喜的一面。 各区销售情况

上半年全市商品房销售情况(住宅、商铺、办公楼、厂房、其他)

统计(按照行政区统计)

区 套数 面积 金额 均价 罗湖 5769 417006.41 3441167509 8252.073412 福田 8365 769284.22 6410222053 8332.709661 南山 9315 910740.73 6088752488 6685.49488 盐田 1061 89666.18 495871450.2 5530.194886 宝安 9139 845512.39 3471707378 4106.039626 龙岗 9325 777635.95 3075360389 3954.755935 大工业 108 8067.32 28743936.12 3563.009291 合计 43082 3817913.2 23011825202.94 6027.330637 今年上半年深圳的销售热点集中在南山和宝安两个区，但是龙岗与福田两个区的销售面积也相差不大，而罗湖则显出了销售的差距。今年 上半年共销售43082套，销售成交均价为6027.33元／平方米，在整个商品房的销售均价中，商铺的销售均价最高，为12439元／平

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方米，仓库最低，仅为3003元／平方米，而住宅销售均价处于中间水平，为5559元／平方米。与2002年全年住宅销售均价5533元／平方米相比,今年上半年的住宅销售均价略有上升，每平方米上升了26元，增幅为4.7％。从今年上半年住宅销售均价看，深圳楼市克服了诸多负面的市场因素的影响，1到6月份呈现出一种平稳的增长态势。一季度住宅销售面积为156.45万平方米，占销售房屋总

面积的90.8％，住宅均价为5462元／平方米。

（3）区域发展及前景预测：

深圳市大工业区是深圳市人民政府直接设立的大型工业基地，以高新技术产业和先进技术工业为主导，配套兴办金融、房地产、贸易、服务业等第三产业，进行经济技术开发的区域，是深圳市高新技术产业带的重要组成部分。大工业区位于深圳市东北部龙岗区内，规划面积174.4平方公里，是目前国内面积最大的国家级出口加工区，2001年3月31日通过国家验收，正式封关运作。

近年来，大工业区出现了喜人的变化。大工业区合计引进项目91个，其中全球500强企业赛格三星、日立赛格、住友纳米已经投产或即将投产，高新技术项目21个，项目投资总额2000万美元以上23个，累计协议投资总额17.83亿美元，累计实际利用外资1.9亿美元。91个项目中已正式投产的37个，在建的24个。91个项目中有70个是2001年以后引进的，协议投资总额和注册资本分别是前几年9.1倍和4.7倍。深圳出口加工区已有25个项目落户该区，据驻区海

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关预测，今年仅出口加工区进出口额就可达2亿美元；全部达产后，年出口总额可达10多亿美元。

近些年，龙岗环境的改善、龙岗基础设施的配套完善，随着龙岗区的整体规划和建设，如今的龙岗区可谓是面貌一新。特别是随着深圳卫星城计划的出台，新龙岗形象，将更具发展魅力。作为深圳8大卫星城构想，龙岗区便占据了5个。为此，龙岗区正在加紧各卫星新城的总体规划和建设设想，按照政府对龙岗区卫星新城的规划设想，龙岗将在外部交通的疏理、城市道路的完善上，逐步摆脱村镇建设的模式，以中等城市的规模来重新规划；龙岗的这种功能定位，使龙岗区从过去单纯的地域发展上升到区域整体发展构架，并形成以龙岗中心城为中心，各卫星城为区域经济共同发展的地产发展格局，经济辐射和吸引力将进一步增强。

作为龙岗区行政、经济、文化的中心，龙岗中心城的建设，处于至关重要的地位。龙岗中心城规划面积32平方公里，规划人口25－30万人。龙岗中心城有“现代化花园式卫星城”之美誉，首期8.15平方公里开发区基础设施累计投资近26亿元，房地产开发面积超过150万平方米。

龙岗中心城配套设施起点高，具有高效率的交流系统，高层次的 产业结构。龙岗区政府及各职能部门都位于中心城内，邮电、银行、 商场、综合市场、医院、学校、娱乐康体等设施完备，深惠、深汕一 级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过。龙岗中心城至市区仅

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需20分钟，至罗湖海关、平湖编组站、盐田港仅半个小时车程，离 深圳机场也在1小时内，生活十分便利。将来深圳地铁3号线开通，也将极大缩短龙岗中心城与深圳市区的距离。

自2001年万佳百货与世贸中心联手打造万佳商圈开始，中心城便很快形成以万佳百货为核心、多个临街商铺带相连的商业格局，并 逐步发展成与龙岗镇商业紧密相连的巨大商圈。随着龙岗世贸中心、人人购物广场等大型综合性商场的发售以及雅豪祥苑建材一条街、集 银皮革市场等专业商场的亮相，龙岗的商业环境较以前有了很大程度的改善。龙岗中心城的商业格局由分散、功能单一的临街型商铺和社区商铺跃升至功能齐全的区域市场商圈。

2002年至2003年上半年，龙岗的商铺投放活跃，大大超过了往年的投放量。以去年来说，龙岗商用物业的推盘量位居深圳各区的前列，各大型百货、超市纷纷进军龙岗。商铺的租金也呈增长势头，各发展商投资商用物业的积极性空前高涨。如新亚洲商业广场由龙洲百货接盘；龙岗世贸商城由世贸百货、万佳百货、家幻数码城接盘；龙兴国际居家广场由好百年家居进驻；愉园新苑由天虹商场进驻。

通过对中心城住宅市场各楼盘的调查，龙岗中心城拟开发地块约16宗，大都已三通一平，总占地面积约52万平方米，但多数项目尚无启动迹象，处于观望态度。深圳市在建或在售楼盘中龙岗中心城有 近30个，总建筑面积达到410万平方米，总套数约为30000套，至今已售出约12500套，未售出约18000套，其中部分项目分多期开发，

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加之有其它新楼盘不断推出，市场压力较大，仅靠中心城目前人口，比较难以消化。

与特区内的豆腐块项目相比,中心城各楼盘可谓规模较大,各楼盘建筑面积基本都达到或超过10万㎡。如紫薇花园占地21万㎡，总建 筑面积30万㎡；城市花园占地10万㎡，总建筑面积19万㎡；爱地 花园建筑面积18.5万㎡；盛龙花园占地13.58 ㎡，总建筑面积达50多万㎡；新龙岗花园占地16.6万㎡，总建筑面积32.8万㎡；东都花园占地也达10万㎡，建筑面积在20万㎡以上。在一个片区中，拥有如此多的大规模楼盘在深圳恐怕是极为少见的。这与龙岗中心城作为新兴开发区域，其土地资源丰富，政府对开发商在中心城征地提供众多优惠政策以及地价便宜等因素是不无关系的。这种大规模的小区开发将是中心城房地产开发的长期趋势。

由于楼盘规模庞大，所以大多发展商在小区内都规划有完善的配套，如会所、泳池、幼儿园、菜市场等设施都基本具备，只是由于大多小区都是分期开发，且目前人气又不旺盛，因此配套大都未能跟上。 价格方面：龙岗中心城住宅楼盘均价3000元/平方米，最高价位达到5500元/平方米，较低价位约1500元/平方米，中高档住宅楼盘价位集中在2500-3500元/平方米之间，中低档住宅楼盘集中于1800-2500元/平方米之间，整体均价比前三年有300-400元/平方米的提升。商铺方面，目前龙岗中心城租金多在300-500元/平方米，一些旺铺甚至超过800元/平方米，而售价则8000元/平方米，乃至更高。

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户型方面：通过对中心城各项目抽样统计发现，中心城的住宅楼盘总体以中等偏大户型为主，中心城住宅市场中总体以三房为主，占39%；二房、四房基本相当，各占19%；一房与复式比例相对较低，分别仅占9%和14%。从户型面积来看，以100㎡-140㎡的三房、四房所占比例较高，总共约占33.4%；80㎡-100㎡的二房和三房亦占有20%左右的比例。由此可见，中心城住宅物业总体以80㎡-100㎡的二房、三房、四房等中等偏大户型所占比例最高，达53.4%，超过总抽样的半数。其中尤以三房所占比例最高达32.5%。

而在销售过程中又发现，中心城目前所有在售户型中，以面积稍微偏大的三房、四房较为好卖，如碧湖花园、欧景花园、城市花园等。这与市区内住宅市场以中等偏小的二房、三房较为好销售的情况恰好相反。

据专家调查表明：龙岗区居民有59.8%的人没有购房经历，购房一次比例为31.5%，二次以上为8.5%。计划购房面积为①90-110平方米占39.7%，②110-130平方米占22.9%，③70-90平方米占13.8%，④150平方米占11.2%，⑤130-150平方米占10.2%，⑥70平方米占2.3%。同时数据显示，喜欢的建筑风格中现代风格占52.8%，欧陆风格占21.5%，传统风格战14.3%。如图：

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目标客户方面：据统计局人士估算，中心城现有各类居住人口约104万人，主要为政府公务员、学校、医院、银行证券、当地居民、各类工厂企业从业人员、外来商贩等。其中公务员约一万七千余人，约八千人在中心城办公或居住，其余分散在横岗、布吉等区域，国有企业平均月薪为1000元、事业单位为2500元、机关单位为2200元。龙岗区非农业户籍平均家庭人口为3.65人，比上年增长3.4%，可支配年收入为20000元，比上年增长4.6%。专家调查结果显示，中心城潜在客户中个体私营老板占33.4%，事业单位普通职员占14.4%，政府公务员占9.5%，企业普通职员占9.1%，企业中高管理者占8.7%。其中个人月收入4000元以上占27.3%，从中心城平均2700元/平方米的楼价来看，由此可见，有近四成的龙岗居民有基本的供楼能力。如图：

其它合计

调查人员指出，现代风格是龙岗中心城受访人员中最喜欢的一个建筑风格，同时大多数受访者认为有号召力的楼盘是名牌企业开发的

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有创新的产品，集优美的园林、优质的物管、浓厚的社区文化与一体的高素质的楼盘。

从银行近期办理按揭业务来说，三房的已经明显减少，而四、五 房面积在130平方米以上的目前需求较多。可以看出中心城同档次、同价位、同风格、同户型、同开发理念楼盘较多，导致同质竞争非常激烈。而户型面积以120-160平方米为主的中高档现代时尚简约风格楼盘却是中心城的“市场缺口”。 （4）宏观市场与本项目发展借鉴：

深圳是一个新兴的现代化城市，历史文化的缺失是一个较大的遗憾，而龙岗这个山清水秀的地方，曾经是客家人迁徙、繁衍的地方，它培育出了令世人瞩目的客家名居为代表的客家文化，是深圳地域传统文化的精华其文化龙岗的定位，突出龙文化、广场文化的特色，将龙岗区的城市形象定位提升到一个较高的层次，体现了地域文化的独特性。

龙岗是深圳面积最大的一个区，也是目前深圳土地储备最丰富的一个区，这一独特的优势使龙岗拥有了地产开发、尤其是大盘开发的先决条件，综观几年龙岗房地产市场，我们可以得出龙岗目前的总体市场特征：市场供大于求，但有效需求不对称；住宅市场大部分产品同质化严重，园林无突破，建筑无特点，户型少创新；高端物业市场供给不足，真正豪宅难负其名；中档物业市场竞争激烈，产品同质化严重，客户选择余地大。

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