20130218_东莞_写字楼市场调研报告_徐安琦

东莞写字楼市场调研报告

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2014-8-17

报告结构

东莞写字楼发展历程全市写字楼市场现状

区域市场

城区写字楼市场现状 镇区写字楼市场现状

典型写字楼案例

写字楼产品线分类

发展阶段 区域演变过程 区域特征 产品发展过程

东莞写字楼发展进程雏形阶段1995年商务氛围 发展情况 较差 90年代末的东莞写字楼 基本上是以政府部门与 国有企事业单位自建自 用为主；主导产业—— 制造业多数企业的办公 室均设于厂内；部分中 小型企业在市区商业繁 华区域商住型物业设立 小型办公室，这些并不 是真正意义上的“写字 楼”,市场需求较小， 市场上不成熟。

发展阶段2002年较好 受政府行政中心南迁以及 商务区规划等利好因素刺 激，办公需求继续增长， 办公物业投资热度有所提 升。东莞办公楼市场加速 开发，短期内形成供应高 峰。但受2008年下半年全 球金融危机影响，部分外 向型中小企业选择搬回厂 区或选择成本更低的商住 楼。从08年开始东莞写字 楼供应出现回落，市场进 入短暂的调整期。

快速发展阶段2010年浓厚 在经济复苏以及政府对东 莞商务区重点规划的背景 下，得益于东莞经济快速 发展、产业转型升级和国 内外企业扩张需求，办公 楼市场重新启动，一批优 质办公楼项目相继被推出 ，东莞优质办公物业市场 将有结构性转变，众多大 型优质项目将投入开发。

至今

代表楼盘

金源商业中心、经贸大 厦、花园商业中心

第一国际、华凯广场、中 环球经贸中心、海德广 环财富广场、鼎峰卡布斯、 场、广发金融大厦、汇 中信协和大厦、胜和大厦 峰中心

东莞写字楼发展进程写字楼分布的变化，随着城市规划发展的更新而交替。由“莞城区— —东城— —南城CBD ”的区域变迁过程莞城区作为东莞旧城区， 老城区的规划及商务配套 莞城(旧城区)商务 条件，限制了写字楼的建 片区 设，片区以老商业、老居 住、机构办公区为主。东城-东城大道 商务片区 东莞传统豪宅片区，东城区高 端地位来源于高端住宅的支持， 区域内同步存在商务写字楼、 五星级酒店、高端住宅、集中 商业。

南城- 胜和-元美路 商务片区 东莞市政府、市政设施集 中地，中心城区规划发展 以行政办公为主，依托行 政中心区规划发展起来的 商务区 东莞大道-鸿福路 商 务片区 规划发展倾向度最高的区域， 是东莞最具

发展前景和规划的 CBD区、南城总部基地，办公 区环境及设施代表东莞目前最 高水平。

东莞写字楼发展进程商务区 莞城区 东城区 南城区

代表楼盘

华凯广场、财富大厦、国际商会中 御景大厦、世博广场、地王商务中心、 心、金盈大厦、胜和广场、鸿福广 中侨大厦、福民广场、国泰中心等； 鸿福大厦、东升大厦、骏达商业中心、 场、广发金融大厦、华凯活力中心、 君豪商业中心等； 国际商会大厦、第一国际、南峰中 心、汇成大厦、中盛商务大厦等；以政府机构，中小型的科技、贸易、 以咨询、培训、科技、贸易类客户为 建筑设计类企业为主 主，少量五百强企业在此设点 档次偏低、建筑陈旧、设施落后； 基本配套成熟，但商务配套较为缺 乏； 租金、售价水平较低； 基本都以小客户为主，少有整层大 客户； 写字楼整体素质较莞城有较大提高， 个别项目达到较高水准； 商业配套完善，形成成熟商圈； 受大商业制约、对投资客户吸引力不 够； 分散零散、未能形成片区联动 。 较多品牌大企业，以保险、证券、 咨询顾问、贸易、设计类企业为主， 政府重点规划、未来发展潜力看好； 写字楼整体素质高，建筑设计及设 施代表东莞最高水平； 商务氛围及商务配套较为成熟； 区域内聚集较多知名企业，金融类 大客户较多；

客户特征

特征

莞城

东城

南城

东莞写字楼发展进程在经历四个阶段的发展和变迁，东莞办公形式由最初的满足办公需求逐 步向现代的办公楼跃进

寓办公、休闲、 娱乐为一体 对办公场所的形象、设 备、配套等有较高要求 独立的办 公空间 工厂生产与 办公区混合展示企业形 象 提高办公效 率 多功能、复合办 公空间

满足基本的办公 场所需要

东莞写字楼发展进程办公形式由最初的满足办公需求逐步向现代的办公楼跃进的过程中，写 字楼的发展区域也跟随城市规划改变老城商业中心区 区域现状 区域特点 东纵、东城大道商业区 莞太路金融中心区 CBD中央商务区

大型商业集中区，写字楼 交通便利，多家大型金融 交通便利，服务设施完善， 早期物业外观陈旧，配套 供应较少，主要为满足区 机构集中，商务氛围日趋 商务、商业氛围不足，人气 严重不足，整体档次偏低 内需求 浓厚 不旺 与成熟商业构成功能互补，金融及相关联上、下游企 国内外大型企业总部、建筑 东莞最早的商务集中地， 主要面向供货商及中小企 业集中地，东莞金融、商 容量最大、人流活动最密集、 早期咨询服务业的根据地 业及办事处 务一条街 商务氛围最高 中小型商务空间 产品多元化 概念化的纯办公写字楼

产品特点 传

统商务办公空间 客户特征

大中型企业为主，投资成 大中型企业为主，投资成分 经济能力较弱的私人办公 分相对薄弱,金融、服务业 中小企业为主，成长型企 相对薄弱,金融、服务业为主， 空间为主 为主，及相关联成长型企 业居多，其投资成分大 及相关联成长型企业 业 随着政府机构的搬迁及物 业的老化，早期入驻企业 呈向往迁移之势，区内物 业空置会逐渐升高 中小型商务楼渐成投资热 市场集中放量，概念化物业 点，投资趋势有胜CBD纯 将成主要卖点 写字楼之势

发展趋势

总结： 东莞写字楼市场的发展始于20世纪90年代末莞城商圈的发展，那时出现了一批以金源商业中心、 经贸大厦、花园商贸中心为代表的写字楼，并很快成为一些小型民营企业的办公场所。 从历史的需求上来看，东莞写字楼需求初期主体是本地民营企业、第三产业的小型公司。这样的公 司当时还处于一个动荡期，并没有固定的经营模式，所以他们一般会厂房改造区办公，或者租赁商 铺、政府办公楼作为办公场所。需求的特殊性导致了东莞早期的写字楼市场围绕工业区、主要商圈 发展。 旧有区域土地发展局限以及城市外扩需求，城市的商务核心从北往南逐渐转移，从莞城、东城区往 南转移到了东莞大道-鸿福路区域，未来1-5年新增地标式办公物业均集中于此。

随着东莞经济高速发展和城市规划，东莞写字楼开始出现集中商务区。优质办公物业主要以市政府为圆心，呈四周放射性带状分布。东城区东莞大道-鸿福路片区、南城区胜和-元美路以及规划的CB D-总部基地区域开始显现成为东莞三大商务中心。该三大区域呈现集中供给的态势，未来潜在供应 量大，并以产品品质较高且以甲级写字楼为主。

市场分布 市场供求 价格分析 市场总结

东莞写字楼市场分布区域 写字楼项目 福民广场 国泰中心 经贸中心 金沙大厦 罗沙大厦 海联大厦 泰丰大厦 金域大厦 中侨大厦 联创大厦 恒丰商业大厦 东盛大厦 中环商务大厦 地王广场 广信大厦 汇峰中心 讯通大厦 怡诚商业大厦 置业大厦 辉煌商务大厦 新华大厦 鼎峰卡布斯 御景东方威尼斯广场 东田丽峰商务写字楼 华信大厦 星河传说IEO 华荣大厦 达鑫创富中心 东昇大厦 区域 写字楼项目 麒麟商业大厦 联合大厦 骏达商业中心 嘉信大厦 美居中心 金澳大厦 广盈大厦 东华大厦 世博大厦 御景大厦 君豪商业中心 中惠大厦 广发金融大厦 鸿昌大厦 第一国际 国际商会大厦 希尔顿广场 中兴大厦 中环财富广场 华凯广场 鸿福大厦 鸿福广场 海德广场 汇诚大厦 鸿发大厦 元美广场 环球经贸中心 金辉商务大厦 中

威大厦 区域 写字楼项目 亨美商业大厦 汇业大厦 中孚大厦 中心协和大厦 恒正大厦 福威大厦 中盛大厦 腾龙商务大厦 洪福楼 南峰中心 丰硕广场 盈锋商务中心 南城商务大厦 华凯大厦 华凯活力中心 鸿禧中心 时代创展中心 胜和广场 星鹏商务大厦 雍景大厦 建升大厦 华南摩尔 诚志大厦 广发鸿枫大厦 东方国际 名购城 正扬街 富民服装展示中心 富民服装双子城 区域 虎门 写字楼项目 创意产业中心 东方时代广场 创丰商业大厦 金源大厦 星汇中心 东方银座广场 置业广场 金汇大厦 嘉骏中心 志兴国际 万业金融中心 常平商会大厦 铭基写字楼 好运大厦 金利安大厦 明珠广场 台商会馆 莲盛大厦 莲花广场 长安地王广场 锦厦写字楼 特华大厦 旭联商务大厦 怡丰商业大厦 长盈商贸大厦 恒安大厦 嘉华商务中心 世邦大厦 金业大厦 区域 写字楼项目 金裕商务楼 海盈商务大厦 颐和商厦 盈丰商务大厦 兴业大厦 盈展商务楼 荣利大厦 万科广场 业盛广场 金盛商务大厦 半岛商务中心 朝东商业大厦 大都会广场 沙龙广场 永发商务大厦 华毅大厦 江业时代广场 天天大厦 华美中心 骏豪商务中心 汇盛国际 大朗商会大厦 长富大厦 新城88 明丰大厦 赤岭大厦 永江大厦 清溪商会大厦 星耀国际

长安

东城

常平

莞城

石龙 东莞写字楼项目主要集中主城区四大区域以及长安、虎门、常平等 经济发达镇区，经济基础是写字楼市场发展前提条件 南城 塘厦

南城

长安

万江

大朗

东城

厚街 凤岗 清溪 樟木头

虎门

东莞写字楼市场供求

2007-2011年东莞写字楼写字楼供应持续上升，2011年达到高峰，供应量超过30万㎡,由于 2009年经济危机影响写字楼物业发展，2012年供应写字楼出现下滑，1-11月供应量仅为14.77 万㎡ 写字楼成交量随供应情况波动明显，07-11年成交量随供应增加而增长，从2010年开始，写字 楼物业出现供不应求的情况，从2010年开始供需比已经达到1:1.09,新增供应已无法满足市场需 求

东莞写字楼市场供求东莞写字楼剩余货量统计区域 东城 写字楼 御景东方威尼斯 环球经贸中心 海德广场 南城 盈锋商务中心 亨美商业大厦 丰硕广场 财富广场 塘厦 樟木头 常平 大朗 骏豪商务中心 星耀国际 嘉骏中心 富盈世界汇 剩余套数 151 284 47 28 37 67 170 206 172 18 816 剩余面积 14313.47 63661.44 18278.85 2339.27 6547.64 7413.76 15589.57 38270.78 4089.3 1877.5 47015.73

2012年东莞写字楼总存量约23万㎡,其中南城区存 量最大，共有11.4万㎡写字楼待售，约占全市50%; 按照东莞目前消化速度，约1.5年即可完全消化全市 写字楼存量； 其中存量较大的项目有：南城-环球经贸中心、东城愉景东方威

尼斯、大朗-富盈世界汇、塘厦-骏豪商务 中心。

虎门

正扬街合计

302026

9970.66229368

东莞写字楼市场供求东莞写字楼潜在供应统计区域 写字楼总部基地 南城 光大黄旗1、2号地 民盈总部基地 嘉宏项目 东城 常平 大朗 长安 万达广场 东方银座广场 祥龙天地广场 富盈世界汇 万科广场 万达广场 其他 合计

供应面积101.2 53 25.7 10 29.8 2.7 3.2 10.8 6 5.8 23 271.2

随着经济的复苏、东莞城区发展和产业结构的调整， 写字楼市场进入快速发展通道，未来几年写字楼供应 将出现井喷； 未来东莞写字楼供应量约271万㎡,由于城市发展与 功能规划，南城区成为未来写字楼供应最集中片区， 约190万㎡供应量，占全市写字楼潜在供应量70%;

东莞写字楼价格分析

> 2007-2012年东莞写字楼全市成交价格呈波动式上升趋势，5年时间写字楼价格上涨了42%, 平均每年上涨8.4%; > 由于办公物业与经济发展呈正相关， 2009年东莞整体经济下滑，办公物业的成交量价也随之 下跌； > 2011年底开始，东莞初现高端写字楼，环球经贸中心、海德广场成为东莞首批超5A写字楼， 带动东莞写字楼价格大幅度上涨，前11个月写字楼均价为10783元/㎡,环球经贸中心成交单价 最高为23000元/㎡

东莞写字楼价格分析

> 2007-2012年东莞写字楼全市成交价格呈波动式上升趋势，5年时间写字楼价格上涨了42%, 平均每年上涨8.4%; > 由于办公物业与经济发展呈正相关， 2009年东莞整体经济下滑，办公物业的成交量价也随之 下跌； > 2011年底开始，东莞初现高端写字楼，环球经贸中心、海德广场成为东莞首批超5A写字楼， 带动东莞写字楼价格大幅度上涨，前11个月写字楼均价为10783元/㎡,环球经贸中心成交单价 最高为23000元/㎡

写字楼供求情况分析城区写字楼潜在供应 全部供应 片区 潜在供应 位置 供应面积 备注 南城宏图片 一期、二期数 101.2 区 据 东莞大道与 25.71 40%办公 鸿福路交界 总102.7万平 东莞大道与 53 米，其中商业 旗峰路交界 49.7万平米 10 90%办公 29.79 219.7

3 2

1

南城总部基地民营总部经济

2

黄旗1、2号地 南城嘉鸿项目 万达广场 总量预计

1

3

主要供应：未来供应主要集中在南城国际商务区，沿东 莞大道及鸿福路附近，本区供应约796863㎡(含出租)、 而总部基地未来则预计增加供应超过100万㎡地块 总部经济一期 总部经济二期 合计 土地性质 商业金融 商业金融 土地面积 55597 64131 119728 建筑面积 557163 454876.4 1012039

市场分布 市场供求 价格分析

客户分析 市场总结

东莞写字楼市场概述 东莞写字楼市场的发展始于20世纪90年代末莞城商圈的发展，那时出现了

一批以金源商业中心、经 贸大厦、花园商贸中心为代表的写字楼，并很快成为一些小型民营企业的办公场所。 从历史的需求上来看，东莞写字楼需求初期主体是本地民营企业、第三产业的小型公司。这样的公

司当时还处于一个动荡期，并没有固定的经营模式，所以他们一般会厂房改造区办公，或者租赁商铺、政府办公楼作为办公场所。需求的特殊性导致了东莞早期的写字楼市场围绕工业区、主要商圈 发展。 旧有区域土地发展局限以及城市外扩需求，城市的商务核心从北往南逐渐转移，从莞城、东城区往 南转移到了东莞大道-鸿福路区域，未来1-5年新增地标式办公物业均集中于此。 从2003年开始东莞写字楼市场进入供应爆发期，大量写字楼如雨后春笋般涌现，年供应量保持在15 -20万平方米，而需求量稳步上涨，近三年出现供不应求的状况，供求开始出现失衡。供求的失衡 主要原因是东莞产业升级带来了大量的办公需求，原有的写字楼已经饱和，而08、09年经济危机导 致办公物业供应断层，近几年的写字楼供应量有所减少。

东莞写字楼市场概述

随着东莞经济高速发展和城市规划，东莞写字楼开始出现集中商务区。优质办公物业主要以市政府

为圆心，呈四周放射性带状分布。东城区东莞大道-鸿福路片区、南城区胜和-元美路以及规划的CBD-总部基地区域开始显现成为东莞三大商务中心。该三大区域呈现集中供给的态势，未来潜在供应 量大，并以产品品质较高且以甲级写字楼为主。 目前东莞写字楼市场的投资性购买比例提高较快，新近开发的楼盘尤其如此，写字楼的长期投资价

值开始被关注。

东莞写字楼总体布局 东莞写字楼主要分布在东城 区、南城区，且位于商业旺 区和重要路段；

近期东莞写字楼供应将集中 在中心区CBD鸿福路东\东莞 大道附近 现主要供应楼盘为海德广场、 环球经贸中心和广发银行大 厦

万江 莞城

地王广场 海联大厦 国泰中心 美佳大厦 外运大厦 胜和广场

恒福大厦 联丰大厦

华和大厦

未来1-5年供应主要集中在 福民大厦 南城CBD及总部基地，总供 应面积约200万平米 鸿禧中心 鸿福广场

新华大厦盈锋商务中心

联通大厦华凯大厦 金盈大厦 南城商务大厦

图例南城莞城

东城辉煌大厦 愉景大厦

兴业大厦国际商会大厦 腾龙商务中心

君豪商业中心 东盈大厦 世博大厦

中环财富广场 财富广场 东城 华凯广场 新建

鸿基商务大厦 华凯活力中心 海德广场 汇成大厦 第一国际 广盈大厦

御景大厦

南城

南峰中心 中盛大厦

台商大厦 电信大楼21

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