深圳市工业区升级改造总体规划纲要 - 图文

深圳市工业区升级改造 总体规划纲要（2007－2020）

深圳市工业区升级改造领导小组办公室 深圳市城市规划设计研究院 二

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目 录

一、深圳市工业区改造面临的形势 .................................... 4 二、指导思想和基本原则 ............................................ 6 三、总体目标和策略 ................................................ 7

（一）总体目标 ................................................................................................... 7 （二）总体策略 ................................................................................................... 9

1．产业优化升级策略.................................................................................. 9

2．土地集约利用策略................................................................................ 10 3．配套设施完善策略................................................................................ 11 4．园区管理提升策略................................................................................ 13 5．循环经济促进策略................................................................................ 14 6．分期分类推进策略................................................................................ 16

四、总体改造指引 ................................................. 17

（一）改造范围 ................................................................................................. 17 （二）改造方式 ................................................................................................. 18

1．重建........................................................................................................ 18

2．综合整治................................................................................................ 18 （三）改造规模调控 ......................................................................................... 20 五、分类改造指引 ................................................. 21

（一）产业空间结构 ......................................................................................... 21 （二）分类指引 ................................................................................................. 23

1．研发、总部、创意设计中心................................................................ 23

2．高新技术产业制造基地........................................................................ 24 3．优势传统产业制造基地........................................................................ 26 4．新兴产业研发、制造基地.................................................................... 27

六、近期改造指引 ................................................. 28

（一）改造要求 ................................................................................................. 28 （二）近期重点改造地区 ................................................................................. 29

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1．确定重点改造地区的依据.................................................................... 29 2．重点改造地区的选择............................................................................ 30

七、保障机制 ..................................................... 31

（一）政策保障：创造有利于改造的政策环境 ............................................. 31

1．出台实施细则........................................................................................ 31

2. 加强产业政策对改造的引导................................................................. 32 3. 健全其它配套政策................................................................................. 32 （二）资金保障：加大优惠政策及资金扶持力度 ......................................... 33

1．扩大市级城改资金扶持范围................................................................ 33 2．各区设立工业区改造专项资金............................................................ 34 3．加大产业优惠政策的扶持.................................................................... 34 （三）规划保障：加快相关规划的完善及制定工作 ..................................... 34

1．加快法定图则的编制进度.................................................................... 34 2．编制改造规划指引................................................................................ 34 3．加紧编制改造专项规划........................................................................ 35 4．建立项目准入评定机制........................................................................ 35 （四）计划保障：编制工业区升级改造年度计划 ......................................... 35 （五）组织实施：明确职责，提高效率，保障改造工作顺利推进 ............. 35 1．建立健全本规划实施的常设机构........................................................ 35 2．各部门高度重视，按各自职责贯彻落实工业区改造工作要求，推进

工业区改造的实施...................................................................................................... 36

3．加大工业区改造的宣传力度................................................................ 37

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深圳市工业区升级改造总体规划纲要

（2007～2020）

为全面完成工业区升级改造，落实“产业第一”的发展思路，在资源紧约束条件下，进一步合理利用土地资源，改善生产环境，促进产业结构的优化升级，构建和谐深圳、效益深圳，特制定本纲要。 一、深圳市工业区改造面临的形势

改革开放以来，深圳的社会经济得到快速发展，城市建设规模和质量不断提高。2006年全市经济总量位居全国大中城市第四位，工业对GDP的贡献率超过60％，成为经济增长的第一推动力。在20多年的发展中，深圳工业经济结构逐渐实现了从传统工业为主导向高新技术产业为主导的转变、从小型、分散生产经营向规模化、集群化生产经营转变、从受托加工向自主生产转变。

在经济迅猛发展的同时，各类资源也在快速消耗，土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力“难以为继”，已成制约深圳快速发展的重要瓶颈。特别是由于过去对土地资源的“二元化”管理，以及市、区、镇、村争相招商引资发展经济，“以土地换市场”的粗放式发展模式导致深圳的工业出现了占地规模大、产业结构层次低、生产环境日趋恶化等问题，在日益激烈的国际竞争中已严重影响到工业的持续发展。

从发展阶段来看，深圳正处在“黄金发展期”， 同时也是一个“矛盾突显期”。一方面，国际高端产业向亚太地区转移加快、我国着力构建的双边及多边自由贸易体系、以及泛珠三角区域合作的日趋

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紧密等，不仅为深圳工业结构的优化升级提供了良好的外部机遇，也为深圳的工业发展拓展了广阔的腹地空间。另一方面，国内地区之间产业同构竞争现象严重，影响了深圳工业的发展环境；国际贸易摩擦增多、贸易保护主义抬头，加深了深圳工业产品的市场风险；可开发利用的土地资源十分有限，严重影响到新兴产业的布局和发展。

为了充分发挥改革开放与自主创新的优势，担当我国落实科学发展观、构建和谐社会的先锋城市，以及建设经济发达、社会和谐、资源节约、环境友好、生态宜居、具有中国特色的国际城市的总目标。在城中村改造全面推进的同时，市委市政府提出要率先转变经济发展模式和增长方式，积极创新发展机制，加快推进工业区的升级改造，通过挖掘空间资源潜力、完善配套设施、改善投资环境等以促进产业结构的优化升级。目前，市政府已成立工业区升级改造的专门机构，并出台了《关于工业区升级改造若干意见》，为工业区的升级改造提供了政策保障。另外，随着深圳建设国际化城市的步伐加快，社会经济持续稳定的发展，规划、国土、贸工等管理体制改革的深化，以及特区外城市基础设施的不断完善等，也为全市的工业区升级改造创造了良好的外部条件。

工业区的升级改造是落实市委市政府提出的“产业第一”发展思路的重要举措，任务艰巨而迫切，各级政府必须充分认识工业区升级改造的重要意义，努力为改造工作营造良好的环境，为深圳经济的持续发展提供新的生命力。

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二、指导思想和基本原则

工业区升级改造的指导思想：按照科学发展观的要求，围绕建设和谐深圳、效益深圳和国际化先锋城市总体目标，坚持以推动工业发展模式和增长方式的根本转变为核心、以落实“产业第一”思想为主线、以完善配套设施建设为手段、以提高土地的利用效益为举措，通过对工业区的全面改造引导产业结构优化升级，推动深圳工业走新型工业化道路，逐步建立一个面向未来、创新活跃、具有持续增长动力和全球竞争力的新型工业体系。

工业区改造的基本原则：

——政府主导、多元参与原则。各级政府及相关职能部门应合理把握工业区升级改造的时序和规模，通过政策、规划、计划的适时调控，促进工业区物质形态的改造和产业结构的升级有条不紊地同步发展。同时，坚持政府主导下的市场化运作，鼓励各类经济主体参与改造，充分利用市场资源，提高改造项目的经济效益。

——优化产业、提升效益原则。优化产业结构，提升产业层次是工业区升级改造的核心目标。一方面，改造后的工业区要按照《深圳市产业导向目录》和《深圳市工业项目建设用地控制标准》等要求高标准的引进高附加值的产业，切实提高工业用地的投入产出；另一方面，要结合产业的发展现状，合理引导我市部分优势传统产业的空间集聚，促进产业的集群化发展。

——厉行节约、循环经济原则。从构建“节约型社会”理念出发，工业区的升级改造应将“重建”与“综合整治”相结合，避免单

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纯采取大拆大建的改造方式，造成不必要的浪费，同时，也影响了工业的持续、稳定发展。另外，改造后的工业区，在产业结构优化和调整中，要按照循环经济、绿色经济的发展要求，引导产业群落的生态化建设，最大可能地减少废物排放和环境污染。

——先易后难、试点先行原则。针对深圳工业所处的发展阶段和工业区错综复杂的产权关系，制定全市合理的升级改造计划，要控制好工业区升级改造的速度，不要急于求成，对于厂房破旧、存在一定安全隐患、产权相对单一、改造意愿十分迫切的工业区，近期宜先行进行试点改造，探索改造经验，为以后的逐步推进奠定基础。

三、总体目标和策略 （一）总体目标

《深圳市总体规划（2006－2020）》和《深圳市国民经济和社会发展第十一个五年规划》对深圳提出的战略定位是：巩固和提高工业优势地位，把深圳建设成为中国乃至亚太地区先进制造业基地和研发创新基地；通过延伸制造业产业链上下游业务，发展工业企业总部经济，形成泛珠江三角洲地区的生产管理中心和生产服务中心；通过合理的产业分工协作，形成深圳与香港、广州及周边地区在产业链上的相互依存和促进关系。

深圳工业区升级改造的总体目标是：充分挖掘工业用地潜力，完善工业生产配套设施，提高工业用地效益。通过对工业发展的空间

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载体的改造促进产业结构的优化升级，降低资源消耗和环境污染，到2020年将深圳建设成为工业结构高端化、工业用地集约高效、生产与居住和谐发展的国际化先锋城市和亚太地区先进制造业基地。

围绕总体目标，近期从以下三方面贯彻落实：

——经济目标：逐步推进特区内各工业区、特区外高新技术产业园区及其它重点产业片区内工业厂房升级改造，促进工业结构的优化升级和用地效益的大幅度提高，降低资源消耗。力争在2010年实现工业增加值达到5000亿元，比2005年翻一番；单位工业用地效益累计提高70％、万元工业增加值电耗累计下降7％、万元工业增加值水耗累计下降5％。

——社会目标：通过产业结构的优化升级，淘汰和转移低层次的劳动力密集型产业，适度控制人口规模，调整人口结构，减轻因人口压力过大、社会管理相对滞后而造成的社会治安、安全生产、劳资纠纷等一系列社会管理问题。

——环境目标：按照现代工业发展要求，完善工业区的市政配套设施，消除因设施建设不足而造成的缺水、缺电影响；适当提高特区外工业区生产性服务业和公共配套设施用地比例和建设标准；改善生产工艺技术，降低工业污染排放量，有效提升工业生产的软、硬件环境，促进人与环境的和谐发展。

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（二）总体策略 1．产业优化升级策略

紧紧抓住工业区升级改造发展机遇，全面调整产业结构，推动加工贸易和“三来一补”企业的优化升级，提高制造业的自主创新能力和核心竞争力，通过空间和资源整合、延伸和健全产业链条，加快形成电子通讯、数字化装备、家庭消费品等制造业集群产业，尽快建立和完善深圳现代化的工业生产体系。

（1）加快推进工业区的产业结构调整，合理引导优势产业的集群化发展。

以现状产业空间分布为基础，结合不同产业的集聚发展要求和深圳优势产业促进的需要，确定一些优势产业的集聚发展空间。通过产业的更新换代，全面提升工业生产技术，形成以电子信息产业为依托，以研发平台为支撑，以集群化、品牌化为方向，全面提升优势产业竞争力。按照“布局集中、产业集聚、用地集约”的发展要求，引导企业向管理规范化、产业链条化的现代工业园区集中，促进产业的集群化和品牌化。发展传统产业簇群，加快运用高新技术和先进适用技术改造传统产业，建设优势传统产业集聚基地或特色产业园区，通过集聚基地挂牌命名等方式，予以必要的集聚引导和政策扶持，形成产业发展的集群优势。

（2）建立劣势产业的退出机制，加大产业空间置换力度，为新兴产业的发展腾挪空间

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淘汰劣势产业是贯彻科学发展观、构建资源节约型社会、建立新型工业体系的迫切需要。首先，通过工业区的升级改造为产业的发展建立一个新平台，一方面有助于引进和发展先进制造业及相关配套的生产性服务业，另一方面通过加强劳动法、环保法、安全法、税法等法律法规的执法力度，淘汰我市污染重、资源消耗大、劳资矛盾突出、税收少的劳动力密集型企业，政府引入市场机制，合理配置退出企业释放出的土地资源，为新兴产业的发展腾挪空间；其次，对于淘汰的企业，政府从鼓励的角度给予一定的政策支持，包括土地置换优惠补偿政策、产业转换资金和财税支持政策等；第三，要把握好劣势产业退出的节奏，确保产业的消长平衡。 2．土地集约利用策略

促进产业进园、土地集约，提高工业用地的利用效益是每个国家和地区面临的问题。由于发展阶段，土地制度等不同，不同的国家和地区采用不同的工业用地集约利用控制机制。深圳处在工业化发展的中后期，面临着土地资源的紧约束，在土地资源的集约利用方面更应该提出行之有效的办法。

（1）将工业区的升级改造与空间整合有机结合，引导零散工业企业进园发展，促进资源的集约利用和共享。

土地集约利用的前提是促进工业的集中发展。针对深圳当前工业用地遍地开花、零散布局的态势，一方面，要加大对工业区的升级改造，将周边若干小工业区整合为具有一定规模的工业园区，通过完善工业发展所需要的各类配套设施，提高园区的建设水平，为现代工

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业的发展创造一个高效便捷的环境平台；另一方面，通过差异化的调控政策，引导零散分布的工业企业逐渐向集中成片的工业园区集中，共享园区的各类设施。而置换出的零散工业用地则可以结合旧城、旧村等的改造，为城市居住或配套设施的建设提供空间支持。

（2）充分挖掘工业用地潜力，提高土地的利用效益，促进工业生产由“低产田”向“高产田”的转变。

加强对工业区的效益评估，对于工业用地投资强度和产出效益低于《深圳市工业项目建设用地控制标准》要求的，要引导其整改，对达不到要求的企业，劝其退出。另外，加大“零地招商”的扶持力度，通过一系列产业优惠政策，鼓励现有工业企业向以研发、设计、高端制造和产品展示等产业链两端发展。通过改造以提高企业的技术含量、投资强度等，推动产业以高附加值的新兴制造业替代低附加值的传统制造业，真正推动深圳工业由过去以“三来一补”为主的“低产田”向具有自主知识产权、高精尖的“高产田”转变。 3．配套设施完善策略

配套设施是现代工业发展的基础和依托，也是提高工业竞争力的重要保障。配套设施的不完善会严重影响到城市经济运行效率，降低经济运行质量，同时也会滋生一系列社会问题等。因此，紧紧抓住城市再开发的机遇，结合城中村、工业区的改造，加大特区外配套设施建设力度，弥补因历史欠账而造成的二元城市功能结构不和谐的缺陷，引导特区内外城市建设的一体化发展。

（1）抓好公共安全工程，加快完善市政配套设施建设。

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高度重视工业区，特别是特区外工业区现状存在严重的安全隐患、污染乱排放、以及供水、供电等严重老化问题。针对实际问题采取综合整治或拆除重建措施，全面消除存在的安全隐患问题，抓好公共安全工程建设，切实保障工业生产的基本安全。加快清拆工业区位于危险边坡地、规划滞洪区等存在的严重自然灾害隐患地区的建筑，抓好自然灾害预警和防治设施建设，提高安全防备水平。

全面摸清工业企业的污染排放情况以及空间分布特点，以治理对城市水体有直接污染的地区为重点，加大对深圳水库、西丽水库、石岩水库、铁岗水库等的污水处理设施建设，完善排水体系和工程措施，大幅度减少工业企业对城市水体的污染，保障城市的基本环境质量。

加大对工业区周边的道路、市政配套设施建设的扶持力度，除了由市、区财政按照一定的比例给予扶持外，还要积极探索新型投融资模式，以优惠政策吸引市场资金投入市政共用设施建设、维护和经营。另外，鼓励工业区业主出资改善小区内部的道路及市政配套设施水平。通过对工业区内外市政设施的全面改造，基本上消除因设施建设不足而带来的缺水、缺电问题。

（2）适度提高生产性服务业的比例，完善公共配套服务体系。 现代工业区的发展趋势是从过去单一的以生产为主的工业区向以研发、设计、生产、销售、服务等为一体的综合性方向转变。特区外大量的工业区存在的主要问题是配套设施严重不足，特别是生产性服务业严重滞后于制造业的发展速度。工业区的升级改造不仅仅是重

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塑物质空间形态、完善市政设施建设，还应该适度调整用地结构，增加设计、检测、律师、会计、评估、中介咨询、信息服务、培训、物流配送、金融保险及市场销售等生产性服务业的比例，形成研、产、供、销一条龙的综合生产体系，增强产业配套服务能力。

（3）改善工业区的公共空间环境

以人为本，改善工业区现有公共绿地、场地的使用状况，或者通过整体拆除方式，提高工业区的绿地面积和开敞空间比例。转变观念，加强对工业区的公共建筑、路面、广场、绿地、照明、小品、市政构筑物及灯光照明设施的规划设计和整治美化，建设环境优美、具有现代化特色的景观形象。 4．园区管理提升策略

现代工业园区作为工业生产集聚的重要载体，是集研发、生产、销售于一体的新型组织系统，具有聚合、创新、孵化、示范、扩散等效应，成为城市工业生态环境中不可或缺的重要组成部分。深圳工业园区数量多，规模小、分布广，经过整合后形成52个园区。通过多元化、开放式园区管理，提高园区的综合服务水平，形成全市工业空间集中、产业集聚、土地集约的发展总格局。

（1）建立多元化的园区改造与管理模式，

针对深圳工业园区产权分散的特点，结合现有的行政架构，整合后的工业园区应确保既得利益团体的收益不受到损失，宜采取“政府引导下的多元经济主体运作模式”。政府通过规章制度的建立加强对工业区的管理、引导、服务和培育，包括制定工业发展政策、法规和

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工业园区规划、投入适当的资金用于市政与公共服务配套设施的建设、搭建信息平台等；多元经济主体体现在对工业区改造的具体运作上。工业区改造要充分利用市场参与工业区改造和管理所带来的正面效应，鼓励和吸纳各类企业和投资主体参与工业区的改造，尤其是鼓励和吸纳有经验、有资质的工业房地产商介入园区改造与管理。这些多元化的主体可以吸纳企业、个人及外商等社会资金以多种方式参与园区的改造，分享开发利润。

（2）明确园区的责任范围，提高工业区的专业化服务水平 一方面，要引导原村集体股份公司转变观念，明确辖区内对工业区的管理责任范围，减少因承担过多的社会责任致使管理主体不能集中精力进行园区的开发并提供相关的专业化服务；另一方面要大力引进专业化的园区管理公司，如市高新产业园区或其他知名企业，加强园区的管理和服务水平。按照“统一规划、统一宣传、协同招商、信息共享”的要求，在提高园区建设平台的同时，还应加强工业区后续的管理和服务，尽快形成工业区的产业服务体系，达到亲商、安商、以商招商的目的。以此树立园区的品牌效应，提升城市的整体竞争力。 5．循环经济促进策略

生态工业园是依据清洁生产要求、循环经济理念和工业生态学原理而设计建立的一种新型工业园区。推进工业园区的生态化建设，有利于改变生产模式，提高资源的循环利用，减少环境污染排放，加强产业关联，促进产业结构调整。生态工业园区是未来工业区改造和发展的主导方向。

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（1）根据产业链的关联关系，合理规划和引导工业园区的生态化建设

针对深圳工业园区产业发展状况，依据《生态工业园区标准》对各类工业园区的界定，将深圳未来改造后的工业园区划分为两大类：即综合型生态工业园区和行业型生态工业园区。以光明南、观澜、龙华－坂雪岗、大工业区、宝龙－碧岭等高新区为重点，按照产业园区的工业生态网络建设综合型生态工业园区；以水贝黄金珠宝集聚基地、公明内衣、模具集聚基地、布吉小家电集聚基地、大浪服装集聚基地、坑梓家具、自行车集聚基地、以及观澜的汽车电子特色产业园区等为重点，通过物质和能量的集成，在更多同类企业或相关行业企业间建立共生关系，形成行业型生态工业园区。

在编制工业区改造专项规划和产业发展规划时，要重视园区内工业生态网络及产业链条的研究分析，制定生态工业园区的考核指标体系，将工业园区的生态化建设作为工业区改造的重要评估内容，以此促进资源的循环利用和环境的优化美化。

（2）利用经济杠杆鼓励企业增效减排，全面提高工业绩效 树立资源有偿使用的理念，制定出能真实反映环境成本的供水价格、供电价格和能源价格；全面实行污水排放总量控制，试点推行排污权交易制度和排污许可证制度，将环境支出纳入企业生产成本，结合清洁生产审核、绿色产品标识和财政税收优惠政策，对清洁生产、工业绩效高的企业从财政税收上对进行奖励。如对专门从事环境保护和污染治理的企业免征增值税和营业税；对以可循环利用废弃物和排

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放物为原料进行再生产的企业减免征增值税；对清洁汽车、清洁能源以及获得环境标志产品减征消费税和关税等。 6．分期分类推进策略

提高土地的利用效益，推进工业区的升级改造是一项长期的、复杂的系统工程，不可能一蹴而就，应该有计划、有步骤地循序渐进进行。加强对工业区改造、特别是重建类改造的规模总量控制，合理编制改造年度实施计划，根据重大产业布局需求、解决工业区的实际问题及升级改造与社会经济的互动关系，科学制定全市及各区的分期推进方案。

（1）近期重点推进高新产业园区、产业集聚基地及生态敏感地区的工业区改造。

高新技术产业园区是拉动深圳工业持续发展的火车头，也是提高深圳工业竞争力的重要空间载体。在高新区开发建设的同时，要大力推进光明南、观澜、龙华－坂雪岗、大工业区及宝龙－碧岭等高新产业园区范围内原村、镇工业区的升级改造，改造后的工业区产业定位要符合所在高新园区的产业定位，并将其纳入到高新园区统一招商管理；加快水贝、公明内衣、钟表珠宝、及布吉小家电等产业集聚基地内原村、镇工业区的升级改造，促进产业的空间置换，使改造后的工业区产业发展符合集聚基地主导产业的发展要求。尽快完成深圳水库、西丽水库、石岩水库、铁岗水库及松子坑水库等重点饮用水源保护区内工业区企业的普查和调研，对于有污染的企业通过关、停、并、转、迁等手段将污染减小到最低范围内。将生态敏感地区保留的工业

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区逐渐改造成为高新技术研发、设计及产业培训基地等。

（2）整治与重建相结合，树立渐进式的“有机更新”理念 有计划地控制改造规模，以更新替代拆建，以单位效率的提高替代总体规模的膨胀。在改造中应将整治和重建相结合，在片区的发展中尽量保持原有的建筑和空间格局，采用“有机更新”的改造模式，对于建筑质量较好，有一定文物价值的工业区应予以保留，用以发展产品轻小的都市型工业或研发创意产业；在改造的进程上，宜采用循序渐进式的改造方式，近期以试点改造为主，边改造、边摸索经验，以为今后的稳步推进奠定基础。 四、总体改造指引 （一）改造范围

工业区升级改造的对象主要是指在符合城市规划和环境保护规划的前提下，具有下列情形之一的工业区或厂房：

1.不符合工业布局规划和现代工业发展要求的工业区； 2.不符合安全生产和环保要求的工业区； 3.建筑容积率偏低、土地利用率低的工业区；

4.内部规划不合理、基础设施不完善、及建筑质量差的工业区。 为了加强工业区市政及公共配套设施的统一规划和城市土地的整体开发建设，鼓励工业区的成片改造，尤其是特区外的工业区，可结合周边路网和用地规划情况混合少量其它性质用地一起改造。改造项目宜在5公顷以上，特殊地段如确实无法达到此规模的除外。

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原集体经济组织所有的工业用地和国有土地同等对待，项目用地中凡属产权不明晰的用地、偷建违建的工业厂房，应严格按照《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》及其实施细则、《中共深圳市委深圳市人民政府关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定》等有关政策先处理后改造。 （二）改造方式

我市工业区的升级改造分为重建和综合整治两种改造方式，应加强对工业区改造的分类指导。 1．重建

重建是指局部或整体拆除工业区内原有建筑并重新建设的方式。应当优先对建筑质量存在安全隐患，建筑质量存在安全隐患，或容积率低于1.0，不利于土地的集约利用，不能满足现代产业发展需求的工业区，应采取重建的方式进行改造。

重建后的工业区应有明确的产业定位，且应符合《深圳市产业导向目录》，重建后引入的企业应达到《深圳市工业项目建设用地控制标准》规定的指标要求。 2．综合整治

综合整治是指基本不涉及房屋重建的工业区环境美化和功能完善项目。如拆除一栋或几栋厂房，但不再有增建行为的，而是作为绿地或停车场的环境美化和功能完善项目，也应列入综合整治项目的范

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围。

综合整治的对象主要为厂房建筑质量较好、布局较合理、基本满足当前产业发展需求的工业区。综合整治应根据各工业区的实际问题，优先开展市政公用设施改善、公共配套设施改善（生活性和生产性）和道路交通设施改善等，并针对性的进行建筑外观改善、公共空间改善等环境质量改造，促进工业区向现代化、标准化的工业园区模式转变。

综合整治后的工业区，应向高新技术产业园区或特色产业园区方向发展，可适当提高与园区内主导产业相关的生产性服务业的建筑面积，同时，配套设施标准应不低于新建工业区建设标准的70%。

对于位于基本生态控制线内的工业区进行升级改造时，近期应控制进行重建改造，主要采取综合整治的方式，优先开展改善废物处理设施等环境保护工作。

工业区的重建和综合整治一般应根据有关规定进行市场化运作，改造主体为依法取得工业区改造项目范围内全部产权，或者已与工业区改造项目范围内全部产权单位签订委托改造或合作改造协议的法人企业。可根据具体情况，分别采取工业区业主成立的合作企业独立建设、或者合作企业联合其它开发机构合作建设、开发机构通过竞标实施建设等不同的组织形式。因重大产业项目发展等需要的，由市、区政府直接组织改造，收回、收购土地，改造主体为市、区政府指定单位。

工业区升级改造后可提供一定比例的用地发展先进制造业营运

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总部经济。鼓励特区内发展综合性总部企业，特区外发展专业化总部企业。所引入的企业需经相关主管部门认定。 （三）改造规模调控

应当对工业区升级改造的规模进行合理调控，保障城市工业的健康、协调、可持续发展。根据对现状工业发展及空间分布情况，依据《城市总体规划（2007－2020）》（修编）、《深圳市近期建设规划2006－2010》、《深圳市全市工业布局研究与规划》等各层次规划提出的工业区改造要求，结合市场改造意愿，并综合考虑新增工业用地供应计划的影响，确定合理的工业区升级改造规模。综合分析，至2020年全市工业区升级改造的规模为96km2，其中，特区内升级改造的工业用地规模为11km2；特区外升级改造的工业用地规模为142km2，对应的不同改造方式比例如下表所示。

全市工业区升级改造控制规模总表（单位：km2） 2020年升级改造总体规模 96 综合整治用地面积

工业区升级改造要真正实现物质环境与产业结构的同步提升，受到经济发展环境、产业政策、土地政策、以及市场需求等各方面因素的影响，不确定性较大，需要政府积极加以引导和鼓励。当前深圳正处在社会经济发展的转型时期，城市更新改造工作全面展开。为了

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不同方式的改造规模 特区内 宝安 重建用地面积 11 73 11 龙岗 7 51

推进工业区升级改造工作的平稳进行，近期改造应以试点为主，在改造中积累经验；中远期随着改造环境条件的日趋成熟，市场动力与政府需求共同增长，改造步伐将逐步加快。因此，近期至2010年，全市工业区升级改造应完成总目标规模的15％以上，其中，特区内工业区升级改造应完成对应总目标规模的50％以上，特区外工业区升级改造应完成对应总目标规模的10％以上。

在根据上述建议控制总量对各年度改造计划进行协调平衡时，应保持一定的弹性和灵活性。各区根据城市产业发展要求，确需增加改造规模的，经市工业区升级改造工作办公室综合协调，可对控制总量进行适当调整。 五、分类改造指引 （一）产业空间结构

我市工业区升级改造项目应符合城市总体规划、产业结构调整和工业布局规划的要求，促进产业集聚和工业用地向规划的工业园区集中发展，加强生产性和生活性配套设施建设，促进环境质量的提升和产业的升级换代，提高土地利用效益。以网络式组团结构及其功能布局规划为基础，综合考虑区域产业空间关系协调、城市功能结构的完善、生产要素的优化组合、交通基础设施以及环境约束等因素，按照《深圳市工业布局研究与规划》提出的“特区内外产业链上下衔接，特区外东、中、西差异化发展”的总体布局思路，以及“一核心、三基地、多组团”的空间布局结构，结合各工业区产业发展状况、建设

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特征等，对东、中、西三大基地进行细化，确定了一核心九基地的产业空间结构。

图 产业区空间结构图

表 产业区一览表

产业定位 研发、总部、创意设计中心 福永－沙井高新技术产业制造基地 高新技术产业制造基地 光明－石岩高新技术产业制造基地 龙华－坂雪岗高新技术产业制造基地 福永、沙井 光明、公明南、石岩 龙华、坂田、民治 产业片区 研发、总部、创意设计中心 具体范围 特区及新安、西乡 宝龙－碧岭－大工业区高新技术产业坑梓、坪山、龙岗 制造基地 公明－松岗优势传统产业制造基地 优势传统产业制造基地 观澜－大浪优势传统产业制造基地 公明北、松岗 观澜、大浪 布吉－横岗－平湖优势传统产业制造布吉、平湖、横岗、南基地 湾 葵涌、大鹏 龙城、坪地 新兴产业研葵涌－大鹏新兴产业研发基地 发、制造基地 龙城－坪地新兴产业制造基地

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根据各产业片区的发展定位、结合片区内产业发展状况及存在的问题，提出改造目标，并制定改造策略及规划控制指引。 （二）分类指引

1．研发、总部、创意设计中心

（1）改造目标

全市主要的行政文化商贸中心，应充分依托现有区位优势，高标准地对工业区进行升级改造，推进产业结构优化升级，促进产业链向高端发展，引导工业向高新技术产业、高端产业总部及文化创意产业转变，将工业区改造成为全市乃至珠三角电子信息产业的研发和设计基地研发、创意设计等产业基地，以及都市型工业为主的特色产业园区。

（2）产业定位

以高新技术产业的研发、设计，高端制造、先进制造业运营总部及综合性的高端服务业为主，以无污染的服装、钟表、印刷、黄金珠宝、工艺礼品等都市型工业为辅。

（3）改造策略

该片区发展起步较早，工业区有一定规模，以综合整治为主提升工业区的环境品质。局部地区少量拆除建筑环境质量差的工业区，开发为高容积率的现代化标准厂房。通过工业区的环境综合整治，提升工业区的空间品质，以吸引高端企业及其总部，同时应严格控制工业向其它功能用地转变。

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配套设施方面，充分利用城市核心地区完善的生活性服务设施，重点完善工业区内道路、市政、绿化景观等设施，针对高新技术园区、特色工业园区的生产特点，按照《深圳市工业行业公共技术平台管理暂行办法》的规定，为园区企业提供研究开发、技术推广、设备共用、产品检测、信息服务、技术服务、管理咨询、人员培训等多方面服务设施。

2．高新技术产业制造基地

（1）改造目标

该类片区作为全市重要的高新技术产业制造基地，凭借现状较高的产业档次，以及光明新城、东部新城的开发建设，带动内部及周边旧工业区改造升级，促进产业结构优化，推动该类片区高新技术产业全面发展，以提升深圳工业整体发展质量。同时，突破城市过去的圈层式发展模式，实现深圳东部工业的跨越式发展目标。

（2）产业定位

福永－沙井高新技术产业制造基地：以计算机及其配件、通信设备、电子元件、电气机械等为主，文化办公机械、交通运输设备及化学原料等为辅，适度加强物流配套产业的发展。

光明－石岩高新技术产业制造基地：以电子信息特别是光通讯、光机电一体化产品的研发、制造为主，同时发展新材料－化合物半导体，计算机及其外围设备、电子器件、电子照明、平板显示、生物制药等高新技术产业。

龙华－坂雪岗高新技术产业制造基地：以高性能计算机及技术、

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多媒体系统结构，ATM技术、光交换机、移动通信与卫星通信，软件开发等为主。

宝龙－碧岭－大工业区高新技术产业制造基地：以高科技研发与孵化，电子信息、精密机械、数码视听产品、IC制造，生物制药等行业为主。

（3）改造策略

高新技术产业制造基地范围内的旧工业区一般规模较小，分布零散，未来可依托107国道、松白路、梅观高速、深惠路等的交通优势，凭借研发、总部、创意设计中心的辐射，整合现有分散的旧工业区，带动旧工业区升级改造，逐步淘汰低效益、有污染的行业，按高新园区建设标准改造为高新产业用地，改造后的工业区引入的企业应符合所属高新产业园区的产业发展要求。

配套设施方面，结合新城开发及高新区产业发展需求，应建设高标准、现代化的市政基础设施和公共服务设施，营造良好发展环境。重点推进107国道、深惠路改建工程，以及规划的宝安大道、外环大道等的建设，完善停车等静态交通设施。加快福永、龙华、坑梓等片区污水处理厂建设，以及光明、坑梓污水厂再利用工程的建设。推进光明百花洞500千伏变电站，以及光明红坳、石岩麻布、龙华三联、福永新村、坑梓盘古石、坪山大工业南几个220千伏变电站的建设。对工业区内的生产生活性配套设施进行改造与完善，如研发、中试、物流、银行、宿舍、食堂等设施，使之与周边新城及高新区发展相一致，通过物质环境建设改变工业区面貌，以适应现代化生产需求。

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3．优势传统产业制造基地

（1）改造目标

该类片区通过旧工业区改造，促进工业结构调整，提升现有产业发展技术水平。一方面全力推进内衣、钟表、模具、汽车电子、家电、眼镜等几个产业集聚基地建设，巩固自身传统制造业的优势地位，另一方面为周边高新技术产业制造基地提供配套产品，并带动传统优势产业升级。改造后该类片区可建设成为珠三角乃至更大范围的优势传统产业制造基地。

（2）产业定位

公明－松岗优势传统产业制造基地：一方面鼓励发展内衣、钟表、模具等传统优势产业，同时大力发展高新技术配套产业，如电子元器件、五金、塑胶、化工等产品。

观澜－大浪优势传统产业制造基地：以发展汽车整车制造、汽车电子及其汽车配件为核心，同时，注重培育相关配套产业及优势传统产业，如汽车专用家私、塑胶、五金、专用仪表、服装制造等。

布吉－横岗－平湖优势传统产业制造基地：以高性能计算机及技术、通讯设备、软件研发等为主，同时巩固发展家电、眼镜、物流配套生产等行业。

（3）改造策略

该类片区工业区规模较大，未来可凭借几个产业集聚基地的建设以及高新技术产业制造基地的辐射，同时依托龙大路、松白路、梅观高速、深惠路等的交通优势，以及平湖、盐田物流业的发展基础，带

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动旧工业区全面改造，实施工业进园，促进传统产业技术升级。逐步整合布局零散、土地效率低、污染性强的工业区。并通过改造茅洲河、观澜河流域的污染企业，使其对周边生态环境的负面影响降至最低。

配套设施方面，该类片区各类设施都比较缺乏，首先应通过加强治污环保设施的建设整治和恢复茅洲河、观澜河及其沿岸的生态环境。其次推动龙大公路、松白路、大外环快速路、深惠路拓宽改造工程等开发建设，打通交通节点，改善工业区交通条件。重点建设松岗、布吉污水处理厂，以及龙华、松岗、平湖、布吉的污水厂再利用工程。推动松岗奋进、公明长湖、布吉百门前的220千伏变电站建设。在完善市政设施、生产生活性配套设施的基础上，还应针对内衣、钟表、模具、汽车电子、家电、眼镜等几个产业集聚基地的生产特点，配备专业化的研发、中试检测、环保等共用设施。 4．新兴产业研发、制造基地

（1）改造目标

葵涌－大鹏作为深圳东部珍贵的滨海旅游门户地区，改造后重点发展高科技研发和教育培训，以及海洋生物为核心的新兴产业，促进产业结构升级，未来打造成为环境优美、配套完善的新兴产业研发基地。龙城－坪地通过工业区改造及新工业区开发建设，重点承接新兴产业高端制造环节，并与东部葵涌－大鹏新兴产业研发基地相呼应，改造后发展成为龙岗北部新兴产业先进制造业基地。

（2）产业定位

葵涌－大鹏新兴产业研发基地：以高科技研发和教育培训、无污

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染智力密集型新兴科技产业、生态环保型高科技产业为主。

龙城－坪地新兴产业制造基地：重点发展新型显示器及其相关配套产品、半导体照明、发光二极管、生物工程等行业，成为新兴产业先进制造业基地。

（3）改造策略

葵涌－大鹏的工业区规模较小，可凭借优美的海岸环境，带动工业区产业升级，淘汰有污染、低附加值的制造类行业，未来朝着高技术、高附加值的产业方向发展。

龙城－坪地的工业区规模较大、数量多且布局分散，未来凭借奥体新城的建设、深惠路改造、葵涌－大鹏新兴产业研发基地和宝龙－碧岭－大工业区的辐射，以及新区开发带动工业区升级改造。

配套设施方面，针对葵涌－大鹏优美的自然环境及龙城－坪地较高的产业定位，应配备高标准的市政基础设施和高质量的公共服务设施。重点建设大鹏、葵涌、坪地的污水处理厂，以及坪地污水厂再利用工程。推动大棚岭澳核电站、深东电厂建设，以及坪地龙中500千伏变电站，葵涌高圳头、坪地坪东220千伏变电站的建设。在完善工业区市政、生活配套设施的基础上，还应针对新兴产业生产特点配备专业化配套设施。

六、近期改造指引 （一）改造要求

为实现工业区环境质量和产业结构得到实质性的改善和提升，

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须把握近期需要重点发展的战略性、关键性区域，集中有限的资源进行重点投入，形成规模效应和投资合力，以点带面，逐步优化城市功能结构。近期工作目标将主要推动现有区位条件良好、配套设施较完善的重点地区的工业区的升级改造，引导特区内的工业区向研发、总部、创意设计中心定位转型，积极鼓励特区外重点地区的工业区加快淘汰生产效益低下、劳动密集型的生产企业，积极发展高新技术产业园区、特色产业园区等。

由于大部分工业区的厂房建筑质量尚能满足工业生产的基本需求，问题主要体现在工业区配套设施的缺乏和企业效益偏低等方面，同时，工业区的重建改造面临着对其中大量违法建筑的处理，相关政策法规有待完善，因此近期工作目标中突出以综合整治为突破口，通过改善工业区建设面貌，提升投资环境，吸引高效益企业入驻，达到升级改造的目的。 （二）近期重点改造地区 1．确定重点改造地区的依据

纲要确定的重点地区是“市政府在规划期内需安排重点推进的、对城市的近中期发展具有战略性影响的产业地区。”这些地区的发展将有助于推动城市产业布局的优化，提高土地利用效率，有助于城市发展空间的持续利用和提升。

纲要确定的重点改造地区的依据有：

（1）《深圳市工业布局研究与规划》、《深圳市城市近期建设规划（2006－2010）》、《深圳市城市总体规划（2006－2020）》（修编中）

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等各上层次规划中关于产业发展的近期重点地区，是市级政府主导发展，对城市经济近中期发展具有重要的战略意义的地区；

（2）全市工业区发展现状和抽样调查情况所反映出的具有较强市场改造意愿的地区，这些区位条件的工业区市场改造动力较好，有较明确的改造方式和方向的选择，近期改造实施可行性比较强。 2．重点改造地区的选择

综合考虑城市产业发展现状和趋势以及相关规划要求，确定了全市工业区升级改造的重点推进片区，作为近期城市规划管理和建设工作的重要地区，是近期全市工业区升级改造年度计划制定的技术依据。

图 改造片区划分示意图

重点推进片区主要位于全市工业发展的研发、总部、创意设计中心地区以及高新技术产业制造基地、新兴产业研发和制造基地定位的改造片区，这类地区目前市场改造需求比较明显，是近期升级改造

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潜力挖掘、效益提升的重点地区，如图所示。近期特区内重点推进市高新区、西丽工业片区、泰然工业片区、金地工业片区、八卦岭工业片区、水贝工业片区、莲塘工业片区等地区的工业区升级改造；特区外重点推进西乡铁仔山周边工业片区、福永北和沙井西部工业片区、松岗大田洋工业片区、松岗西工业片区、石岩高新园区a区和c区、龙华坂雪岗高新园区片区、观澜东工业片区、碧岭高新园区片区、金沙－沙田工业片区、新生工业片区等地区的工业区升级改造。

近期将全面推进这些地区升级改造工作，依托良好的区位条件和配套设施建设条件如临近特区的西乡、龙华、坂田等街道，以及已有的高新技术产业带的分布，推动工业区向高新技术产业生产、研发、创意设计及总部基地等方向改造，促进地区的产业集聚发展。政府应给予政策鼓励和扶持，协调好改造影响、以及与周边环境发展要求的关系等问题，以这些地区中具备成熟改造条件的工业区作为改造试点，通过试点工作来发挥对地区的带动示范作用。近期建设规划年度实施计划的工业区升级改造项目应尽量在这些片区范围中选取。 七、保障机制

（一）政策保障：创造有利于改造的政策环境

贯彻落实《关于工业区升级改造的若干意见》（以下简称《若干意见》），加快以下配套法规政策的制订工作： 1．出台实施细则

抓紧制订并出台“工业区升级改造若干意见的实施细则”，进一

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步明确改造范围和对不同改造方式的具体要求，明晰改造的组织机构及职责分工、改造项目的具体流程，明确规划、计划、实施方案等方面的具体内容及要求，为项目的实施及各部门的具体操作提供更为详细及切实可行的指导。 2. 加强产业政策对改造的引导

工业区改造政策与产业政策息息相关，目前的产业政策还缺乏与规划政策在空间上的衔接机制，对指导工业区改造的可操作性不强。建议加快工业区改造产业引导政策的制定。根据深圳市产业导向目录以及环境、资源、能源和产业布局的要求，明确产业导向，对劣势产业进行劝退，建立产业优胜劣汰机制。关停、转迁或关闭破坏资源、污染环境和不具备安全生产条件的企业，分期分批淘汰一些落后工艺、技术及污染严重的企业，以释放被占用的资源；对于工业产值比重相对较大而污染状况比较严重但是有改进空间、产业方面需要保留发展的企业，可以保留，并要求其按循环经济的要求进行改造。 3. 健全其它配套政策

加快以下配套政策的编制工作，使工业区改造过程中的土地房产确认、专项规划编制、拆迁赔偿谈判等各个环节有法可依。

（1）在已有的违法用地、违章建筑处理政策上，从有利于规划和改造的方向，完善对改造范围内违法用地、违章建筑的处理政策，明确处理原则及处理细则、处理部门、处理程序。建议对《深圳市工业布局研究与规划》确定的工业园区范围内有违法用地或违法建筑的

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工业区，通过改造全部达到规划要求的，可予以产权确认。

（2）编制“深圳市工业区改造专项规划编制技术规定”； （3）认真研究制订工业区改造拆迁补偿等方面政策。目前除2001年国务院《城市房屋拆迁管理条例》外，深圳市的拆迁补偿政策仅有《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》，但该办法仅适用于“公共基础设施建设项目”，即“与公共利益密切相关的交通、能源、环保、水务、大型体育文化设施等项目”，其他社会拆迁项目不直接适用。建议专门针对工业区出台拆迁补偿政策，明确工业区拆迁补偿的方式、标准、程序等。

（二）资金保障：加大优惠政策及资金扶持力度

除《若干意见》中提到的“在市产业技术进步资金中设立工业区升级改造专项，用于资助升级改造工业区规划费用和公共服务平台建设费用外”，为保障项目的实施，还应在以下方面给予工业区升级改造项目以资金扶持： 1．扩大市级城改资金扶持范围

扩大城改资金的扶持范围，主要用于支付全市工业区升级改造中市政基础设施和公共服务设施的建设费用及市工业区升级改造领导小组确定的其他事项的费用。资金申请、资金计划的编制及安排、资金监管等事项可参照《深圳市城中村（旧村）改造资金管理暂行办法》的有关规定执行。

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2．各区设立工业区改造专项资金

由各区财政拨付的专门资金和各区工业区重建类改造收取的地价收入设立“区工业区升级改造专项资金”，对工业区升级改造给予扶持。将工业区改造为公共服务设施或“退厂还绿”的，由区政府给予补贴，由业主自行整体改造规模较大，通过贷款解决改造资金的，区政府应给予贷款贴息。 3．加大产业优惠政策的扶持

市高新办、市贸工局对改造后达到高新技术园或特色产业园的项目，按照有关政策给予扶持。鼓励利用工业区改造推进产业集群化发展。达到高新技术园区认定标准的，经高新办认定后，可享受高新技术园区的扶持政策。工业区改造后达到特色产业园区标准的，经市贸工局认定后可享受特色产业园区的扶持政策。 （三）规划保障：加快相关规划的完善及制定工作

为保障本规划的落实，应加紧开展以下规划的制定工作： 1．加快法定图则的编制进度

结合工业区改造计划，加快特区外法定图则的编制进度，提高特区外法定图则的覆盖率；开展特区内的法定图则的修订工作，对与实际发展对照已明显不合时宜的法定图则进行修订。 2．编制改造规划指引

依据本纲要，加紧编制各类工业区的改造规划指引。

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3．加紧编制改造专项规划

对近期重点改造片区，有计划、分步骤地加紧编制改造专项规划。 4．建立项目准入评定机制

明确规划的作用，划分引导、控制、鼓励的内容，根据对产业发展方向的影响确定良性因素和恶性因素，建立项目准入评定机制。 （四）计划保障：编制工业区升级改造年度计划

依据本纲要，尽快编制全市和各区的工业区升级改造工作计划，逐年编制年度工作计划，保障改造工作积极稳妥推进；将改造计划与《深圳市国民经济与社会发展年度计划、年度土地供应计划相衔接，并纳入近期建设规划年度实施计划。

（五）组织实施：明确职责，提高效率，保障改造工作顺利推进 1．建立健全本规划实施的常设机构

（1）明确市城中村改造工作办公室职责。《若干意见》明确了市工业区升级改造领导小组办公室设在市城中村改造工作办公室（以下简称城改办），但对其职责界定并不是十分明确。为保障本纲要的实施，使其有效地组织领导工业区改造工作，必须明确其担负的相关职责，除组织编制本纲要外，市城改办还应负责以下事项：.汇总编制全市工业区升级改造工作年度计划；.组织编制工业区改造有关技术规范；负责城改扶持资金的管理；协调工业区升级改造专项规划的报批工作；负责全市工业区升级改造工作的指导、协调、监督和宣传

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工作；.承担市工业区改造领导小组交办的其它工作。

（2）明确区旧改办（重建局）职责。《若干意见》中要求各区相应成立区工业区升级改造领导小组，但对于区工业区升级改造领导小组办公室设在哪一部门并不明确。目前有的区是设在旧改办，也有的区设在贸工局。建议从城市更新的整体性考虑，建立市区两级的旧改工作机制，明确区旧改办是辖区内工业区升级改造的实施主体，并应对市城改办负责。区旧改办应负责以下工作：配合总体规划纲要的编制工作，对辖区内的工业区进行普查；.受理辖区内工业区升级改造项目申请并进行初步审查；.制定辖区工业区升级改造年度计划并上报市城改办；协调落实工业区改造方案的实施；协调解决工业区改造过程中出现的问题；协同国土房产部门进行土地收回收购、拆迁补偿及安置工作等；定期向市城改办报告工作进度情况，包括：管辖范围内改造工作的总体情况；改造项目的进展情况；工作中存在的问题，特别是具有普遍性的重大疑难问题等。

2．各部门高度重视，按各自职责贯彻落实工业区改造工作要求，推进工业区改造的实施

工业区改造涉及计划、规划、立项、评估、拆迁补偿安置、专项资金监管、项目实施与监管等一系列复杂的环节和事项。因此需各个部门高度重视，共同推进。各级政府和有关部门领导要充分认识工业区升级改造的重要意义；贯彻落实工业区升级改造领导小组的工作要求，加强对改造项目的管理和引导；高度重视改造工作的组织协调和稳步推进，对照本部门职能做好相关工作，编制好本地区和本部门的

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工作方案和工作计划，落实好相关的财政政策和管理要求，并抓好贯彻实施和检查考核工作；将工业区改造工作纳入纳入相关分管领导和分管部门工作绩效的考核指标体系。

（1）市高新办、贸工局要加强对改造项目产业引导方面的把关，对达不到节约资源、环境保护要求的企业和项目，一律不允许生产，不允许建设。市高新办应负责以下事项：.对各自职责范围内改造项目的产业规划进行审批；.对改造后达到高新技术产业园区标准的改造项目进行审查和认定；协调解决高新技术产业带内工业区升级改造的重大问题等。市贸工局应职责以事项：.对改造项目的产业规划进行审批；负责市产业技术进步资金的管理；对全市工业区改造提供产业指导；对改造后达到特色产业园区标准的工业区进行审查或认定等。

（2）规划、国土等部门应提高行政效率，加快年度实施计划确定的改造项目的审批进度。

（3）市查违办应加大对改造范围内违法建筑的查处力度； （4）区政府应加大对工业区密集分布地区的财政投资力度，先期完善配套设施，提供公共服务平台，积极引导企业的改造与转型； 3．加大工业区改造的宣传力度

市、区工业区改造的工作机构要结合本纲要积极开展宣传工作。大力宣扬工业区改造的重大意义、指导思想和任务要求，并在改造过程中及时公布有关的政策安排、规划指引和实施计划等，以使改造相关各方达成共识，积极稳妥地推进工业区改造工作。

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