华夏幸福商业模式分析调研报告

华夏幸福区域开发模式分析

目 录

一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1 二、华夏幸福的模式分析 3 （一）组织架构设臵： （二）项目拓展策略： （三）业务开展类型 （四）园区开发步骤： （五）盈利模式

（六）核心竞争力分析 （七）城镇化分析

三、结论与建议 18

一、华夏幸福公司的背景和业绩状况

（一）公司背景

华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。

在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。

在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。

（二）公司业绩呈现爆发式增长

2012年，华夏幸福全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%；实现营业利润25.18亿元，同比增长43.95%；实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。2012年度公司加权平均净资产收益率为51.42%，处于行业较高水平。截至2012年末，公司货币资金余额55.56亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。

公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入120.13亿，其中产业发展服务收入为15.46亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿，占主营业务收入超过了三成。

2012年，华夏幸福业务布局迅速扩张。截至报告期末，公司新拓展园区5个，成功实现了环北京、环沈阳、环上海三大区域布局。新拓展的5个园区分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区。截至2012年底，公司投资开发建设的产业新城和城市产业综合体达到15个。

2012年，公司投资运营的园区新增签约入园企业45家，新增签约投资额279亿元，较之去年的122亿，增长128.8%。之所以有这样的增长，是因为2012年以来，公司贯彻实施招商引资大项目战略，全面推动园区的产业升级和大力提升招商引资项目规模、质量。园区引入中联航、航天科技集团等重量级合作伙伴，招商模式实现新的突破，也为2014—2015年产业发展服务收入增长奠定了坚实的基础。

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附图：销售收入和销售面积

附图:新开工、竣工和施工面积

（三）住宅开发和园区土地整理业务为主要的收入来源

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（四）公司地产业务规模化已经成型

目前公司已经运营的园区为固安工业园区（河北廊坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北生态新区（河北张家口）。以上三大园区委托管理面积在264平方公里，其中已获批面积超过40平方公里。

围绕首都经济区、环渤海经济圈，公司2011年新拓展了7个园区，2012年上半年新拓展了5个园区进行产业新城的开发建设，其中7个地处河北、3个地处沈阳、2个地处青岛，总计委托开发面积将近475 平方公里，宣告公司进入异地扩张新阶段。

附表：公司已运营和意向合作园区

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二、华夏幸福的模式分析

在多年的发展中，华夏幸福形成了“园区孵化+房地产开发”的独特模式。所谓的园区孵化，即“区域开发模式”为： （一）组织架构设臵：

九通投资为京御地产区域开发业务板块的投资管理公司，下属三浦威特、大厂鼎鸿、怀来鼎兴为区域开发平台公司，三浦威特主要负责固安县委托区域内的以河北固安工业园区为核心的区域开发；大厂鼎鸿主要负责大厂回族自治县委托区域内的以大厂潮白河工业区为核心的区域开发；怀来鼎兴主要负责怀来县委托区域内的怀来生态新城的开发；华夏新城主要负责基础设施建设；九通公用主要负责开发区域内公用设施的经营与管理；九通发展主要经营工业厂房建设和出租。

以上从组织架构上保证了区域开发的“一站式服务”，使得华夏幸福不是简单的“顾问公司及总包单位”，而是能提供规划、定位、施工、维护、招商、维保等全程打包服务的“综合运营商”。

九通投资：作为项目选择、获取及接洽主体，与政府前期接洽； 三浦威特：九通投资全资子公司，河北固安工业园区运作主体。主要承担相关土地整理成本，组织有相关资质的单位承担委托区域内基础设施建设、园区综合服务，以及开展招商引资专业化服务；

大厂鼎鸿：九通投资全资子公司，大厂潮白河工业区运作主体。主要承担

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相关土地整理成本，组织有相关资质的单位承担委托区域内基础设施建设、园区综合服务，以及开展招商引资专业化服务；

华夏新城：九通投资全资子公司，资质等级为市政公用工程施工总承包三级，承接区域内基础设施建设项目，包括道路建设及供水、供电、供暖、供气、通信基础、排水等“九通一平”、场站及厂房建设等项目；

九通公用：九通投资全资子公司，道路清洁、绿化等公共项目维护由其承担；

幸福物业：九通投资全资子公司，承担物业管理服务；

（二）项目拓展策略：

华夏幸福首先围绕北京布局，逐渐辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山东半岛等环渤海区域，园区在地域选择上，聚焦核心大城市周边地带、快速轨道线的衔接地带、城乡落差较大的“洼地”。目前已经运营的固安、大厂工业园均在京郊50公里范围内。

前期接洽以区域的产业发展战略为牵引，通过同国内、国际顶级战略咨询公司合作，深入研究区域的产业发展规划，明确区域的产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略，获得政府的高度认可，并通过丰富的一级开发、城乡统筹建设、园区核心区建设、产业招商和住宅建设等多样化得产品和服务获取政府的信任， 在建设中获得政府的高度支持和配合，并签订委托开发协议，该委托是排他性的、非经华夏幸福基业同意不可撤销或变更，且委托期限一般长达50 年。（以华夏首个项目——固安工业园为例）

2002年前——2002年6月，提前介入政府工业园设立规划，并在成立时同步成为受委托管理方：廊坊市政府决定“设立廊坊开发区固安工业园区”，“同意固安县政府、廊坊开发区委托廊坊开发区三浦威特园区建设发展有限公司对固安园区进行经营管理”（廊坊市人民政府（通知）（2002）90号），开展招商引资工作。 2005年，三浦威特、河北固安工业园区管委会签署《开发建设有关事项的委托协议》及其补充协议。

2006年，签署《河北固安工业园区基础设施委托开发协议》、《河北固安工业园区招商引资专业化服务协议》、《河北固安工业园区综合服务框架协议》及其补

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充协议等一系列协议，同年获市政府相关批复，全面进行基建、招商等工作；

2006年，固安工业园区升级为省级开发区；

2008年，河北省人民政府发布的《关于促进开发区（园区）又快又好发展的指导意见（试行）》，肯定并鼓励开发区（园区）采用市场化运作方式，引入公司制开发模式，走市场化开发的路子，该文件成为后续几个项目接盘的必要条件。

至2011年，各项委托成果如下：

园区规划与产业定位 ：三浦威特公司先后聘请王志纲工作室对固安工业园区进行总体策划、美国DPZ公司进行固安工业园区概念规划、美国EDSA公司进行园区起步区概念设计、罗兰贝格进行园区产业定位研究、天津市城市规划设计研究院进行固安新城总体规划设计。罗兰贝格运用产业价值链分析、资源匹配性分析、产业集群分析、产业类型综合评估等研究方法，结合工业园区开发建设实践，为园区确立了“电子信息产业”、“汽车零部件产业”、“现代装备制造业”三大主导产业。

招商引资：九通投资进行园区招商引资业务，从对目标客户的初次接触到签约的平均周期约为6个月。截至2011年6月30日，固安工业园区签署入园协议258份，其中已投产企业53家、试生产企业12家、在建企业45家、已签约未进场企业103家，解约40家，其他情形5家。有效协议的签约总投资额为325.3亿元。

基础建设：截至2011年6月30日，三浦威特在河北固安工业园区已完工或在建道路40段；修建景观、形象工程4项；修建污水处理厂1座；修建供热站2座。

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（三）业务开展类型

主要从事四类区域开发业务：包括基础设施建设、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、园区综合服务。

1、基础设施建设：负责在委托区域组织道路建设及供水、供电、供暖、供气、通信基础、排水等“九通一平”、场站及厂房建设等项目，由具备相关工程建设资质的施工单位承担前述各个工程项目的施工任务。

2、土地整理：主要参与土地征转计划及征转补偿方案的拟定，组织、督导、跟进以政府部门为主体进行集体土地征转补偿以及形成建设用地的相关工作，并承担土地征转过程中的土地整理成本（主要为土地补偿款、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费等）。

3、产业发展服务（招商引资服务）：委托区域内工业园区进行宣传、推广，进行招商引资项目的洽谈，以及对入园企业提供“全程无忧式管家服务”，协助企业快速实现生产运营。

4、园区综合服务：负责在委托区域组织有资质的服务单位，承担物业管理服务、道路清洁、绿化等公共项目维护。

以上业务实际操作中，各项业务由平台公司委托给其关联公司进行实施，控制了全产业链的大部分环节。

以下以潮白新城（潮白河园区）为例说明。潮白新城面积为70平方公里，园区目前电子信息、汽车零部件和装备制造三大产业基地初步形成规模。

（1）基础建设方面：

产品线 道路 供水 供气 供热 产品 主干路网、支路网、桥梁、涵洞、导示系统，道路绿化 供水厂、供水管线 燃气站、燃气管线 供热厂、热力管线 污水处理厂、雨水管线 污水处理厂、污水管线 变电站、电力管线 电信基站、电信管线 有线电视管线 开发模式 自主开发 自主开发 自主开发 自主开发 自主开发 自主开发 引入合作 引入合作 引入合作 雨水 污水 电力 电信 有线电视 九通 7

一平 基于产品的增值服务 脱离产品的专业服务 土地平整 魅力体系 区域发展规划 城市品牌营销 土地平整 景观升级、地标 区域战略规划、区域产业规划、城市空间规划（概规、总规、控规、市政、详规、城市设计） 城市形象定位、城市品牌包装体系、城市形象广告、城市公关活动 自主开发 自主开发 自主开发 自主开发 同时，公司形成了不同类型道路、景观的建造标准和成本标准；市政厂站（含供水厂、污水处理厂、供热站、变电站、燃气站、垃圾填埋场）和市政管线的建造标准和造价标准；以及城市营销的标准化。附表：市政厂站的标准化

10平方公里市政项目规模供水厂污水处理厂供热站变电站处理能力1.8万吨/天1.5万吨/天300MW80MW700万立方米/年150吨/天20平方公里单位造价（元/平方米）300060004000800020004000厂站数量（个）111111总用地规模（亩）30172601240200514处理能力15万吨/天12万吨/天1000MW570MW5000万立方米/年300吨/天厂站数量（个）333331总用地规模（亩）64350130301003701044单位造价（元/平方米）3000600040008000200015000燃气站垃圾填埋场用地合计

开发模式自建引入合作分类产品通自来水增值服务魅力体系电视服务专业服务城乡规划、品牌推广基础设施(五通)通有线电视通宽带通柏油（或水泥、石板）路网络服务道路交通引入合作自建通客运班车（或公交车）城乡统筹一体化文化活动广场公共服务(五有)标准化的幼儿园（或小学）卫生室客运服务文化辅导、科普知识学前教育、义务教育基本医疗引入合作自建自建自建农家店（或农资超市）村级组织活动场所农业种植基地生活日用品销售村集体组织活动提供场地、设施等提供场地、设施等提供标准场地自建自建引入合作引入合作引入合作产业发展(五基地)休闲农业基地禽畜养殖基地村镇就业培训基地农产品展销基地提供基本就业/创业场地农产品交易展示就业指导、就业咨询引入合作引入合作

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园区设立至签订协议将近4年时间，运作至今将近10年，已成为可考察、可评估的实体样板，对于政府而言是有经验且值得信任的。 华夏方面：

（1）与当地政府的和谐关系：使得该模式能顺利推进，保证政府的履约能力； （2） 园区产业模式领先：负责于园区规划、招商引资、产业运营（展会、酒店建设等）为政府解决产能问题，用垫资建设模式解决政府现金流问题，一站式服务及10%溢价降低政府成本，引入产业同步建设商品房解决配套问题，产业发展后解决就业问题等，使政府方面从运动员脱身成为裁判员。

（3） 全产业链多元化经营的超额利润：资本市场、土地一级开发阶段（规划、基建、招商等）、土地二级开发阶段（开发、招商）、产业运营阶段（酒店等）全土地运作环节，极大降低内耗成本；

（4） 团队及人才建设：在职员工数量6250人，拥有500余人的招商团队，其中50人为产业研究团队，并随着新的运营模式进行人才储备及扩张。

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2、风险分析

（1）产业园选择风险：在产业园的选择方面至关重要，人口、资源、政策环境等影响到产业园的定位及发展，一个产业园的失败会形成极大的资金黑洞，使得投入无法回笼；

（2）现金流风险：先期投入后，利用招商先行及房地产开发，形成滚动开发模式，是华夏保持现金流运作的一般模式。融资成本对于公司的利润影响极大，并且一旦形成资金黑洞，面临拖垮现金流的巨大风险。

（3）政府履约风险：政府支付的意愿很大程度是基于财政资金收入（招商落地、土地出让等），如果招商进度滞缓、土地溢价程度低等，有可能使政府支付的意愿降低，或者设臵更多的支付门槛。同时可能因为政府换届等原因存在较大不确定性。

（4）宏观经济风险：宏观经济和改革红利总体而言对该模式是趋利的，但园区定位的行业波动、实业进驻意愿等都影响到招商结果，也直接影响到公司利润。 （5）市场容量：目前而言，该模式还依托于新兴的、地处二三线县镇的产业园，主要可能是该级政府的融资能力、操作能力不具备自行运作条件，如有能力自行运作产业园的政府，其合作的可能性会降低。

（6）土地指标：影响到公司利润的还有土地指标问题，如果产业园的农转用指标、建设用地指标等产生变化，对公司的整体运作有极大影响。

（7） 多元化经营的固有问题：全产业链的整合也有其必然的风险，例如内部管理、业务整合等方面。 3、机会点分析：

（1）该模式的政策预期、改革红利较强：新型城镇化的明确，探索新城镇化的模式是政策愿意倾斜和支持的，该模式布局于二三线城市，较贴切的符合“就地城镇化”的方向，是目前城镇化模式探索中较为领先的。同时，政府机构职能调整，简化行政审批职能，取消GDP考核机制等释放的改革红利，也使得民营企业对于进入新开放领域的机会增多，未来有可能该模式会成为一种新城镇化的合理补充。

（2）衍生经营方向预期性强：根据其一级开发的经验与能力，面向诸多有意愿建设产业园的实业企业，提供相关的产业园建设服务，是可预期的另一块新市场，该市场目前尚未有明确界定和充分挖掘，但必然存在。

（3）资本市场认可度高：风险总是与收益并存，与政府存在履约风险，也存在

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收益可持续、可预期的优势，产业链上下游存在经营风险，也存在成本优势，尤其是在新一轮改革的开头，在可预期的执政期间，改革的红利将不断释放，激活的金融市场及民间资金，必然需要新的渠道，更甚来说，新三板市场对于产业园的依托等方面，都是资本市场对其模式的看好。

（4） 属于垄断竞争市场：该种模式无法完全复制，进入门槛高，经验性和专业性并重，属于“内部可复制、外部学不来”，华夏幸福能形成今天的模式，不论其是有计划的还是误打误撞，都形成了其核心竞争力。并且该模式属于“前难后易”：与政府的议价能力是“前难后易”、与资本的溢价能力是“前难后易”、开发的利润创造能力是“前难后易”。

（七）城镇化分析

建设新型城镇化建设的路径和思路：在发展路径上，四化同步发展是关键，人的城镇化是核心，农民工市民化是抓手，发展服务业是最大的就业容器，改革是突破口 ，房地产调控以及保障房建设是降低城镇化门槛；在空间布局上，城市群是主体形态，要加快在中西部合适的地方培育城市群 ，同时要促进中小城市建设；在政策设计上，将更为注重收入合理分配，提高居民收入，扩大内需。

“新型城镇化发展模式必须创新，将以产业发展、人口就业作为核心推动力，

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以更有效率、更具包容性为目标，兼顾经济、社会、环境的协调发展。在城镇化的体制机制上，与前两阶段依靠政府行政手段为主要推动不同，新型城镇化将更多创新，更多采取市场化的方式，让企业成为主体。在这一过程中，通过深度整合社会资源，注重城镇产业经济，特别是二、三产业的扩展和升级，同时关注城乡统筹发展以及城乡生态环境建设，以更可持续的模式推动中国城镇化发展。

在新型城镇化建设的大背景下，以往以房地产企业为主体的、简单粗放的“圈地盖房”的老路将不能适应新形势的要求。参与新型城镇化的企业应同政府、居民形成伙伴关系，参与到产业、社会、环境发展，参与到大区域的规划、开发、运营的全过程中去，从传统的开发商逐步成为城市综合运营商。

而企业如何能适应这一新角色的要求？个人认为主要应扮演好三种角色：第一，新型城镇化的规划创新者。这里指的规划，包含产业规划、空间规划、制度规划，根据地方政府对区域发展的总体要求，以产业规划为指导，实现空间布局、生态、社会服务、智慧城市的综合统筹，实现职住平衡，宜居宜业，使原住民成为“新市民”，从而实现真正的人的城镇化。

第二，新型城镇化的资源整合者。一个新城镇必须是功能的混合体，不能再出现单一功能的卧城。新型城镇化开发建设，需要产业、居住、商业、学习、休闲娱乐等不同功能的合理配比，这就需要对新型城镇化涉及的国内、国际两个市场，企业、政府两种资源，农民、市民两方利益，行业内外两种力量进行深度整合，通过城镇化的平台将不同社会资源引入到开发建设中来。过去这些完全由政府主导的过程，现在需要企业和政府共同去找到这一过程背后的商业契机，打造新商业模式，以打造一个功能混合的新城镇，并由此带动城镇的产业升级、解决就业问题。

第三，新型城镇化金融创新的探索者。与传统的房地产开发不同，企业参与新城镇建设涉及行业多，需要的资金量大。而在国际国内宏观局势正发生深刻变化的今天，传统单一的融资渠道也将越来越不能满足新型城镇化建设的需要。因此，如何有效的运用新型金融工具，盘活社会资源，将是新型城镇化的重要基础。发行基金的方式支持城镇化建设、并展开金融服务的轻资产模式，为公司开辟新的利润增长点，也将成为城市综合运营商面临的重大课题。” ——以上摘自《人民日报》，

中投发展有限责任公司总裁

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三、结论与建议 结论：

（一）该模式具有创新性和操作性，市场前景乐观

该模式契合城镇化的国家战略方向，探索出了创新的操作模式和商业模式，实现了“政企双赢”的目标，利于区域经济发展、产业落地及劳动力就业等，是现阶段具有竞争力的园区操作模式。

（二）该模式门槛较高，具备核心竞争力

开发企业如想复制该模式，需同时具备几个条件，包括：与政府的和谐关系及议价能力、资金运作及垫付能力、极强的招商能力、全产业链开发覆盖的能力、酒店等产业运营的能力。毕竟委托开发对于政府而言机会与风险并存，无法与其充分信任、沟通、执行、落地，开发的每一个环节都会受到制约。

（三）该模式可复制性强，前难后易

该模式一旦成功操作一个，形成可参观、可评估的实体模版，对后续政府的议价能力将形成巨大的提升，取得政府更充分的信任。并且随着项目增加，如果管理、人才、资金能匹配，则可能轻易实现开发的乘数效应，规模可以急速扩张，其形成的规模效应极强，属于“前难后易”：与政府的议价能力是“前难后易”、与资本的溢价能力是“前难后易”、开发的利润创造能力是“前难后易”。

（四）该模式衍生性想象空间巨大

仅仅是园区建设这块，可以由公司对政府衍生为C2C模式，例如与中国航天科

技集团签约打造固安航天科技产业园，与中国联合航空有限公司签约打造国际临空经济区，同时全面推进固安肽谷生物科学园建设。在其他产业链环节中，例如产业园入驻是否可以形成新三板的孵化园，进行股权投资？是否可以扩展成养老地产？以上都是具有极大的想象空间。

（五）该模式利用资本杠杆能力强

企业参与新城镇建设涉及行业多，需要的资金量大，目前金融体制改革不断要求创新，不论是其中的旧城改造项目、保障房建设项目、基础设施建设项目等等，都是可以具备资本运作的空间。无论从宏观还是微观、投资方还是运作方，都可以借助这个载体充分利用资本杠杆。

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（六）浙江具备机会

《杭州市五县（市）域发展规划》中明确在2011-2015年间，区域一体化融合发展需要进入新阶段：富阳市、临安市、建德市、桐庐县、淳安县要顺应区域一体化融合发展潮流，主动接受世界第六大城市群辐射，主动融入长三角和杭州都市经济圈，在融入中加快转变经济发展方式，实现科学发展。

杭州市城镇化进程迅猛，这个阶段的产业结构从第一产业向第二产业过度，城镇化投资重心在城市基础设建设、公共服务等硬件设施方面。但是接下来杭州市城镇化建设进入转型时期，城镇化建设资金的流向也发生变化，会从基础设施建设转向服务。根据麦肯锡全球研究院估计，到2025年，占城市GDP的2.5%的额外资金会用在流动人口提供公共服务以及包括医疗保健和教育在内的福利。因此，杭州市新型城镇化建设对各项基础设施和公共服务形成巨大的需求。

附件： 1、开发模式

2、华夏幸福基业怀来区域开发项目产业规划(政府汇报版) 3、华夏幸福资产重组公告

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/akbg.html