国内大型商业街调查分析及借鉴

一片向上心

一片向上心目录

一、商业街分类阐述

二、商业街案例调研

三、商业街研究结论

一片向上心

一．商业街分类阐述

二．商业街案例调研

三．商业街研究结论

一片向上心综合时尚商业街概述

? 综合时尚商业街在业态组合上与一般购物中心相似，所不同的是在

建筑形式上的差异以及给消费者不同的购物体验；

? 由于业态综合，通常综合时尚商业街体量较大，相对于其他商业街

而言，其平面和垂直动线的安排更为关键；

? 综合时尚商业街易于标准化，可复制性强，并且相对于购物中心而

言，租户的营业时间更为灵活，因而这几年的发展速度很快；

? 然而，正因如此，这类商业街的同质化现象十分显著，特色化定位

和经营是脱颖而出的关键，本报告除了阐述其共性点（业态组合、

硬件参数），还将着力总结特色化亮点因素。

三里屯village（北京）大宁国际（上海）明洞商业街（韩国）

一片向上心国际名品街概述

? 通常所见到的奢侈品商业体大多为购物中心或百货的形态，简言之，

即“大盒子”，而国际名品街则是在建筑形态上的创新，使常规的

封闭式高端购物环境变成开放式或半开放式的街区形态；

? 国际名品街在本质上与一般商业街区没有太大区别，但因入驻租户

的不同（国际名品街均以国际一线和二线品牌为主），故在街区的

业态排布、动线安排、形象塑造以及运营策略方面有自身独有的特

点；

? 目前国内的国际名品街不多，其中杭州的湖滨国际名品街和宁波的

和义大道是为数不多的代表性项目，而这两个项目的出现都是基于

众多因素的合力（城市商业核心、高端消费聚集、城市规划限定等

等）。湖滨国际名品街（杭州）

和义大道（宁波）

一片向上心历史建筑改造街区概述

? 历史建筑改造街区是在都市再开发和老城区改造过程中出现的，由

于其区位和建筑的历史特征，往往也是城市人文旅游景点；

? 历史建筑改造街区的典型代表当属上海新天地、南京1912，随后在

全国其他城市连锁开发，与此同时各地类似概念的商业街区不断涌

现；

? 历史建筑与商业之间有内在的连接，从消费者角度来说，历史建筑

及其背后故事本身就足够具备吸引力，加之在这样环境中体验消费，

文化体验与商业消费相互融合；从租户角度来说，历史建筑可以增

加品牌价值和品位；

? 但历史建筑涉及到诸多硬件条件不足的问题，尤其是餐饮业态对于

风火水电的要求，往往使得改造成本很高；1912（南京）

? 尽管历史建筑没有可复制性，但该类商业街提供了街区开发的一种

思路，即“营造怀旧历史街区氛围”。

新天地（上海）

一片向上心景观风情街概述

? 景观风情街最为与众不同之处在于商业街与自然景观在建筑形态、

动线安排、商业空间等方面的融合，同时这类商业街往往位于城市

风景旅游区，因而具备区别于一般商业街的独特性；

? 景观风情街在国内多出现于旅游业发达的城市（尤其是自然景观资

源丰富的城市），长三角地区如杭州、苏州，与城市旅游业互相带

动提升，因此游客在这类商业街的价值实现上起到很大的作用；

? 因占据得天独厚的自然资源优势、并且往往位于景区内优质地块，

具备独一无二的稀缺性，因而其几乎不存在可复制性；

? 尽管如此，这类商业街仍有很高的研究价值，尤其是在建筑形态、

景观营造以及商业空间的塑造方面有借鉴和参考价值。

李公堤（苏州）

西湖天地（杭州）Clarke Quay（新加坡）

一片向上心美食娱乐街概述

? 美食娱乐街即以餐饮/娱乐业态为主，融合各类风味的餐饮品牌，形

成“一站式”就餐休闲空间；

? 美食娱乐街之所以成为国内现代商业街的重要类别，主要源于“民

以食为天”的中国传统，同时也和人们收入水平提升后外出就餐的

频率增加有关；

? 形象的说，美食娱乐街就是将购物中心里的餐饮/娱乐业态拿出来单

独形成商业街，因此，受限于品类，通常体量不会太大（而小体量

也恰恰是美食街形成的先天条件）；

? 美食娱乐既可以是配套于住宅社区的商业街，也可以是具备独特环

境和品牌的商业街，具备较强的可复制性。

十尚坊（上海）

狮子桥（南京）

虹梅路休闲街（上海）

一片向上心文化艺术街区概述

? 随着国内经济的飞速发展，人们的物质生活得到极大提升，与此同时对于精神文化的诉求也越来越强烈，由此文化艺术街区应运而生；? 文化艺术街区与一般的商业街的最大区别在于业态的独特性，通常为艺术家工作室和展示厅、文化艺术品集市、创意特色零售以及特色休闲餐饮等；

? 与此同时，文化艺术街区一般基于历史建筑而形成，但与上述的“历史建筑改造街区”不同的是，其改造程度很小，几乎保留原有建筑形态、风格以及结构等，仅作艺术性的装饰或加工；

? 文化艺术街区是城市独特精神文化的延伸，没有可复制性，但在人文艺术氛围营造、特色业态设置方面具有非常重要的参考价值，对于今后标准化商业街的特色亮点的制定方面有参照意义。

南锣鼓巷（北京）798（北京）红坊（上海）田子坊（上海）

一片向上心社区商业街概述

? 随着城市化的不断深入发展，许多城市已形成大量集中地住宅社区

群，并且由于市中心土地有限而城市人口的膨胀，这类大片区住宅

社区通常分布在郊区，由此形成了社区型商业；

? 社区型商业的形式较多，包括购物中心、百货、商业街或住宅底商

等，其中社区商业街为本报告所要研究的对象；

? 社区商业街尽管很多，但真正做到“名利双收”的极少，其中很大

一部分原因在于“照搬了住宅的开发思路”，即多为销售型产品，

缺乏成熟的商业规划和有限经营管理；

? 社区商业街本质上与综合时尚商业街类同，只是在体量和某些业态

侧重不同，在本次研究中不再赘述。

证大大拇指（上海）

梅陇镇新都会（上海）

一片向上心地下商业街概述

? 地下商业街的出现与城市交通方式的改变有关，在国内经济发达城市，地铁网络汇聚了成千上万的人流，从而催生了地下商业街的繁荣发展；

? 地下商业街通常与地铁出入口相连，而且大多数最初是作为城市地下人防工程用途，往往不能使用明火，因此餐饮业态比较少见；? 由于大量地铁交通人群的汇聚，地下商业街几乎无一例外地采用高租金价值的小面积商铺分割出租，业态也以高毛利率、高坪效的小面积零售为主；

? 但目前来看，地下商业街主要在一线城市居多（地铁网络发达），

时尚莱迪（南京）迪美（上海）二、三线城市大规模复制的可能性不大，此次研究不做详细分析。

香港名店街（上海）

一片向上心老字号商业街概述

? 老字号商业街与文化艺术街区的区别简言之，前者是在卖产品，后

者是在卖艺术品；

? 老字号商业街的商户大多为经过时间考验的国内老字号品牌（注：

国外的这类品牌大多早已跃升为奢侈品），并且由于每个城市都有

自身不同的老字号品牌和不同文化内涵，因而老字号商业街带有浓

重的城市印记；

? 老字号商业街通常是在政府推动下形成，旨在存续城市传统商业品

牌，但大多老字号品牌无论在产品和服务上，越来越不适应当下人

们的需求，此次研究不做详细分析。

福建路中华名品街（上海）

熙南里（南京）

一片向上心依托购物中心的商业街概述

? 依托购物中心的商业街在大体量城市综合体出现较多，其作用主要

有两方面，一是可以丰富商业业态（比如有些品牌和业态不适合在

购物中心主体中排布的，可以布局在商业街），二是可以依托购物

中心主体的商业人流聚合力，将商业街的商铺分割销售以加快现金

回笼；

? 正因如此，依托购物中心的商业街具备区别于一般商业街的开发模

式，在建筑规划、商铺分割以及动线处理上的着眼点不同；

? 目前在这类产品开发最多的是万达，其“万达金街”产品已成为商

铺投资市场的热捧产品，在万达城市综合体开发的现金回笼中扮演苏州时代广场商业街（苏州）非常重要的角色；

? 这类产品通常还是依托购物中心而存在，其本身不具备独立性，因

此在此次街区研究中不做详细分析。

万达金街（合肥）

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一．商业街分类阐述

二．商业街案例调研

三．商业街研究结论

一片向上心综合时尚商业街

一片向上心大宁国际（上海）-概况

开发商项目位置物业构成租售情况开业时间商业建面商业楼层代表租户香港崇邦集团

上海市闸北区大宁路/共和新路

商业、办公、酒店

商业全部自持

2006年

105,000平方米

1F-4F为主，局部至6F

大润发、CGV、C&A、国美、卡通尼、星之健身、Sport 100、玩具反斗城、西贝西北菜、雍丰酒家、Starbucks等

项目评价?大宁国际是上海综合时尚商业街的典范，其地理位置并非市中心核心地段，但依托周边大量居民消费力，无论在客流量还是租金收益方面均取得了巨大成功；

?

?

在建筑设计方面，大宁国际采用SOHO街区风格，在上海属首例，创造了独特开发式消费环境；

大宁国际的开发商崇邦集团凭借该项目的成功模式，在上海其他区域复制，如金桥国际、嘉亭荟。

一片向上心大宁国际（上海）-定位条件

? 3公里半径内居民达300,000人，新增人口不断导入：在2004年项目开始动工时，周边芷江西路街道、共和新路街道、大宁路街道、彭浦新村的居民人口数量庞大，之后周边大量住宅用地推出市场，新的居民不断导入，这决定了大宁国际的生活中心定位；? 距离地铁1号线延长路站仅80米：轨道交通1号线连接上海市中心和北部宝山地区，便捷的地铁连接使大宁国际具备对外辐射的能力，从而使综合时尚商业街的定位成为可能；? 3公里半径内无竞争对手：在开业初期，周边仅有专业卖场、家电和生活卖场，除大宁国际国际外，无综合商业项目。至人民广场至彭浦新村、宝山区

大宁国际

M 延长路站

一片向上心P

P

P P 人流平面动线

车流动线地下车库出入口大宁国际（上海）-平面分析

? 本项目为独栋式街区布局形式，各栋之间没有连廊连接，因此垂直方向的人流交通主要通过直达客梯和扶手梯实现；? 街区遵循人车分流的原则，将车流动线布置于次道路一侧，人流平面动线则沿城市干道一侧并通过街区内广场形成人流节点，最大化每个商铺的曝光面；? 相关配套设施也配备

齐全，并设有两处问

询处（接待台），几

乎每栋均设有洗手间。

一片向上心

~~~~~~

星之健身

天才宝贝中国银行19

美丽田园EF 服务Youga KTV

3

卡通尼乐园

CJ CGV 娱乐

~~~~~~望湘园釜山料理KFC/Pizza Hut

豆捞坊蓝蛙

哈根达斯Starbucks 味千拉面一茶一坐雍丰酒家西贝西北菜避风塘Papa Jones 蔡家食谱Babela 44汉泰东南亚餐厅Bread Talk 餐饮

~~~~~~Toys R us

Teenie Weenie Uniqlo ochirly Only/Jack Jones Sport 100RT-mart in base Watsons 70

Bellvilles C&A 零售

数量品牌列举业态类型52%

2%

32%

大宁国际（上海）-业态分析

14%零售餐饮娱乐服务

注：该业态比例基于商户数量计算所得

? 本项目商业面积大，业态综合，与一般综合性购物中心的业态配比类似，因而可看作是购物中心的街区化；? 业态基本按照承租能力和品牌知名度进行垂直和平面方向的布局，品牌档次定位中档，与项目辐射人群的消费力相符。

一片向上心

大宁国际（上海）-硬件特色（外立面）

? 配合其商业定位，大宁国际采用玻璃+铝框架为主的外立面风格，旨在体现综合时尚氛围；与此同时，玻璃外立面不仅增强商铺对外的展示效果，对于夜间照明和视觉吸引力也有裨益。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/ak1e.html