房地产预警系统研究综述

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第22卷第4期

2005年　11月贵州大学学报(自然科学版)JournalofGuizhouUniversity(NaturalSciences)Vol.22No.4Nov.2005文章编号　1000-5269(2005)04-0380-04

房地产预警系统研究综述

郭　峰

(贵州大学土木建筑工程学院,贵州贵阳550025)

摘　要　社会意义。作者从经济预警的角度出发,、方法、流程设计,,。

关键词　房地产;　1　引言

房地产预警系统,属于经济预警的范畴,是以有关科学理论和经济运行规律为指导,对房地产业运行历史过程的经验分析,主要通过指标体系的选择和建立,揭示和认识具体指标与房地产业运行总体态势和局部特征的内在联系,得到有关房地产业总体运行态势和局部特征变化的准确判断,对潜在地问题进行分

[1]析和采取对策,对其走势做出正确的预测与评价,从而采取调控措施,促进行业的持续健康运行。

目前,我国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业,但是影响房地产波动的因素很多,加之房地产业的发展时间较短,市场不够成熟,新政策的出台和宏观经济条件、社会需求的变化等因素会导致其波

[2]动。所以,在当前建立房地产预警系统对于国家、投资商、中介服务和广大消费者具有重大的意义。

2　国内外房地产经济预警研究的背景和现状

2.1　国外房地产经济预警研究的发展过程

经济预警方法的起源可以追溯到19世纪末期,1888年在巴黎统计学大会上,提出了以不同色彩作为经济状态评价的论文。20世纪30年代中期经济监测预警系统再度兴起,扩散指数(DI)得到应用;到50年代不断改进、发展进入实际应用时期;60年代出现了合成指数(CI)法;从70年代后期起,经济预警系统本身已经基本定型,在信息识别和基础理论研究方面仍在不断地发展,预警方法逐步走向成熟,总体有如下几个方面的发展:(1)合成指数的引入;(2)基本方法有了较大的进展,如Frankel(1996)运用单位概率模型对105个发展国家的危机进行了预测,JPMorgan(1998)运用单位对数模型对25个新兴工业化国家的危机进行预测,Mckingnon(1994)等人对银行危机及相关因素(如房地产、股票市场等)进行了研究;(3)景气调查方法的引入;(4)分析报警的信号指数出现,如Kaminsky(1999)等人采用信号法对15个国家的货币危机进行了预测。在房地产领域,描述住宅市场运行状况的指数在美国主要有Hedonic价格指数、RS指数等。但国外没有专门针对房地产业的系统的预警研究。

2.2　我国房地产预警研究的发展过程及现状

我国预警理论的研究是从经济循环波动问题入手的,始于20世纪80年代中期,研究和应用经历了从

[5]宏观经济预警渗透到企业预警、从定性为主到定性与定量相结合、从点预警到状态预警转变的过程,但

[6]其发展远没有成熟定型,属于经济突变论的范畴。发展过程基本可以分为两个阶段:1988年以前为第

一阶段(以引入西方的经济发展理论和波动的周期理论为主,并对我国的经济波动及其动因进行了分析),顾海兵对此作了大量的研究,刘志强曾总结过国外预警金融危机的四种方法;1988年开始为第二阶段(主要是寻找我国经济波动的先行指标,从研究经济形态的长期波动转向短期波动),袁兴林、黄运城(1988)运用CI和DI方法计算了我国工业生产景气循环的基准日期,毕大川、刘树成(1990)主编了针对3收稿日期:2005-11-02[3][4]

作者简介:郭　峰(1972-),男,副教授,在读博士生,研究方向:房地产经济,

项目管理。

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我国宏观经济周期波动问题的第一部专著《经济周期与预警系统》,顾海兵(1992)等人开始了粮食系统预警系统研究,并对预警理论进行了新的探索和发展。特别是90年代,经济预警的领域进一步扩展,在宏观[7,8]和微观经济都得到了广泛应用,在研究方法、指标筛选和计算工具运用方面都得到了较大的发展。

在房地产领域,自1994年起,先后发布了全国性的中房、国房指数,地方性的上房50、武房、北京30指数等基本以房地产市场价格和房地产销售量作为衡量房地产市场状况的指标,但是编制简单,不能完善、准确、全面地对房地产市场状况做出合理的描述。从目前研究现状来看,在房地产预警系统指标体系的建立方面大致有三套指标体系。这三套指标体系的建立都力图从不同的侧面来详实产市场的运作情况及其产业地位,但由于主要采用定性方法建构,有许多不足。典型成果有:叶艳兵,丁烈云(2001)运用“”并以武汉市为实证对象进行了研究;丁烈云,徐泽清(2000)领域;;深圳市房地产预警小组(2003)。

3　3.1　“预警”一词源于军事。目前在社会政治、宏观管理与环境保护、经济等各个领域得到了广泛的应用。在经济预警的时候,必须明确评价、预测、预警、报警、预警系统几个概念之间的联系和区别。评价是对当前和历史的宏观经济或企业经营业绩作出一个定性或定量的判断以表明其好坏;预测是在假设宏观经济的持续性的前提下,基于经济运行的历史数据,运用时间序列、回归分析等统计方法来判断其运行走势;预警是度量某种状态偏离预警线的强弱程度、发出预警信号的过程;报警是指警源“安全状态信息”中的一个或几个观测值,分别达到阀值时发出声、光等信号而引人注意的功能;预警系统是确定预警状态、发出监控信号的计算机信息系统,是以上各功能的综合。

3.2　房地产预警的理论和一般思路

3.2.1　经济预警的一般分类

预警从性质上可以分为经济预警和非经济预警,从范围上可以分为短期预警和长期预警。经济预警是围绕经济循环波动这一特定经济现象所展开的一整套经济监测和经济评价的理论和方法体系,它主要包括预警指标的选择和确定、预警方法、警限界定和报警等几个方面的内容。依据其机制经济预警的方法可以分为:黑色预警法、黄色预警法、红色预警法和白色预警法等。黄色预警法是最基本的预警方法,也称为灰色分析。它具体可以包括指数预警法、统计预警法和模型预警法三类,其中指数预警是统计预警和模型预警的基础。

3.2.2　房地产预警的一般框架

房地产预警系统的总体框架可以分为横向框架和纵向框架。横向框架,由三个子系统构成:采集调查系统、景气分析系统和预警信号系统;纵向框架,分为国家、地区(省)、城市(市)三级监测预警系统:先由下而上综合信息数据,汇总处理后,自上而下(宏观—微观)发布警情报告及调控政策,再辐射所有的房地产经济组织。

3.2.3　房地产预警系统的理论和一般思路

应用合理预期理论、货币理论、乘数-加速器理论、时滞理论进行宏观经济预警等。但这些理论和方法都目前没有很好地应用到房地产领域。主要原因有:一是以上理论和方法主要是针对特定的预警对象而采用的,不一定适合房地产市场特有的运动变化规律;二是我国房地产市发育较晚,积累的历史数据不多;三是国内外关于房地产市场的理论研究主要在探求房地产市场变化规律,房地产市场影响因素,政策作用与国家和地方经济以及相关产业的联动关系方面,而关于房地产市场的监测预警的理论研究起步较晚,缺乏将有关理论和方法进行改造而创建科学意义上的我国房地产市场预警系统。

3.2.4　房地产预警系统的流程设计

房地产预警系统的宗旨是客观地对房地产经济运行态势及其发展趋势进行推测和评判,并且对有可能出现的警情寻求出合理的调控对策,一般的流程设计为:(1)以房地产周期理论和景气波动理论为基础,分析影响房地产市场波动的各种因素,建立分析景气循环波动的数据基础;(2)利用计量经济分析技术和数据分析方法,探讨房地产警素的预警域和各自权重;(3)选择合适的房地产警度预报方法,一般有

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三种方法:根据房地产警兆分析警情状况、根据房地产市场状况的预测判断预警、根据警素指标定时性能分析结果确定房地产市场运行警度和根据房地产市场运行的警情预报状况,采取相应的调控对策。其中房地产预警的警情分析是关键和难点,其作用是对房地产业的经济波动进行判断和监控,其分析方法(即预警方法)的选择是重点。目前常用的预警方法如下。

4　房地产预警系统的核心———预警方法

4.1　景气指数法

数来对经济运行情况进行预警。可以分为:—;划分先行、同步、滞后指标,可以采用灰色关联度法、、同步、滞后指标分别编制合成指数和扩散指数,(AHP)等

[9]选择景气指标。,、房地产等。

4.2　((ARMA)

ARCH1982年首次提出),即自回归条件异方差模型,它从统计上提供了用过去误,即应用ARCH建立预测模型,模型条件异方差的特性,确定具有ARCH特征的警限,从而使预警的结果比较真实地反映实际经济运行状况。ARMA模型是由美国统计学家Box和英国统计学家Jenkins于1968年提出的时序分析模型,用此模型所作的时间序列预测方法也称为博克斯—詹金斯(B2J)法。这是一种准确度比较高的短期预测方法,它适用于各种类型的时间序列,但由于它的研究对象是平稳时间序列,在使用时需要对非平稳时间序列作差分或预处理。王慧敏总结认为ARCH模型应用于宏观经济预警具有一些优势,进一步研究了ARCH的应用前提,即通过关联积分与关联维数、BDS统计来判断预警对象是否为非线性结构,如果是非线性,则采用ARCH模型,如果是线性,则采用AR2MA模型。

4.3　基于概率模式分类法

基于概率的模式识别(MR)是60年代迅速发展起来的一门学科,在很多学科和技术领域得到了广泛的应用。王建成等认为,在经济预警系统中,具有相同警度的预警样本组成一个预警模式集,不同警度的预警模式集就代表了不同的预警模式识别,一个预警样本一般只属于某一类预警模式,因此可以把一个预警样本就作为一个预警模式。模式识别突破了传统的指标处理思路,不再从简单的统计规律出发来探求发展趋势,而应用模式分类和比较来对未来状况的把握。

4.4　判别分析法

判别分析是对研究对象所属类别进行判别的一种多元统计分析方法。判别分析就是要从中筛选出能提供较多信息的变量并建立判别函数,使推导出的判别函数对观测样本分类时的错判率最小。判别函数的一般形式是:　Z=a1x1+a2x2+a3x3+…+anxn。其中Z为判别分(判别值),x1,x2,x3,…,xn是反映研究对象的特征变量,如财务比率。a1,a2,a3,…,an为各变量的判别系数。判别分析模型应用于预警系统

的一般思路是:首先从历史数据中筛选出原始样本,并进行(0,1)分类,然后选择较多的预警指标进行判别分析,最终的判别函数可能只包含这些指标中的一部分;在对判别函数进行F检验通过后,就可以计算Z值并找出临界值进行预测、预警。

4.5　人工神经网络(ANN)方法

人工神经网络在经济预警系统中的应用,解决了传统预警模型难以处理高度非线性模型,偏重定量指标,难以处理定性指标的问题,为预警走向实用化奠定了基础。人工神经网络是一种平行分散处理模式,除了具备较好的模式识别能力外,而且可以克服统计预警等方法的限制,因为它具有容错能力,对数据的分布要求不严格,具备处理资料遗漏或有错误的能力。最可贵的是它具有学习能力,可以随时依据新准备的资料进行自我学习、训练、调整其内部的存储权重参数以对应多变的经济环境。由于ANN具备上述良好的性质和能力,且已经有文献表明准确率高于判别分析法,它可以作为解决经济预警的一个重要工具。ANN预警方法的实质是利用神经网络的预测功能实现经济预警。

此外,还有Logistic回归分析法、序贯判别法、灰色预测、马耳可夫链等预警方法也在预警系统中得到

[10]应用。

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5　需要解决的重点问题和研究方向

5.1　研究方向房地产预警研究作为我国的一个新课题,基本上处于模式探讨的阶段。目前正朝着三个方向发展:一是房地产经济周期波动机理的研究;二是计算机技术在房地产预警中的应用研究;三是房地产经济预警的理论和方法研究。其中,定性分析和定量分析的结合、预警理论方法与计算机技术相结合、先进学科理论的综合应用是未来的研究方向。

5.2　需要解决的重点问题

其中需要解决的一些问题是:,,可靠性和说服力;解决重定量研究,;;应重视阀值的确定,经验关键指标和模式分类等,对于非线性复杂;,现在一般采用平均分配区间长度的5级模式、警,,实现对警限的动态确定;应重视对预警模型或预,加强对预警系统评价的研究;提高预警结论的准确性和可靠性;提高数据、对未来或当前条件的一般假设和对预测分析的方法和效果的质量和可靠度。

参考文

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TheReviewonRealEstateEarlyWarningSystem

GUOFeng

(CollegeofcivilengineeringandarchitectureGuizhouuniversity,Guiyang550025)

Abstract　AstheimportantmainstayindustryofnationaleconomyinChina,realestateeconomyearlywarningsystemhasimportanteconomicalsignificanceandsocialsignificanceforrealestateindustry.Fromthepointofviewofeconomicsearlywarning,thispaperstudiesthegeneraltheories,methods,flowdesignofrealestateeconomyearlywarningsysteminChinaatpresent,anditpayscloseattentiontomakeaexpositionofearlywarningmethods,atlast,pointsoutthecurrentproblemsandtheemphasisofthestudiesinthefuture.

Keywords　realestate;earlywarningsystem

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