2012年房产估价师考试《理论与方法》精讲班课件 12~14讲

2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》

第六章 市场法及其运用

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对市场法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价

需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。 考情分析

6-8题，7-9分，在几种主要评估方法中，是考的最少的。主要原因在于：难度不是很大，命题时需要给的条件很多，不适合出题。一般是在案例分析中考核。

单选 多选 2 4 判断 1 1 6 8 8 9 题数 3 分值 3 2007 房地产状况调整、交易情况修拆迁估价、考点 正、税负转嫁情况下的正常交易土地取得成比较基准 价格 本 题数 4 1 2 3 3 分值 4 考点 2008 可比实例、交易情况修正、非正拆迁估价 常市场价格、比较基准 1 2 市场法概念、可比实例2 2 2 7 8 题数 4 分值 4 2009 建立比较基准、可比实例统一房成本法估价结果说明的市场法适用考点 地产范围、可比实例因素修正、问题、统一房地产范围的 对象 市场状况修正 价格换算公式 题数 4 分值 4 1 2 2 2 7 8 2010 面积内涵、交易情况修正的税费市场法的适考点 转嫁、房地产状况调整、可比实可比实例的选择2 用范围 例的权重设置 题数 5 分值 5 2 4 1 1 8 10 2011 成本法的概念、可比实例的价格、可比实例的考点 交易情况修正的税费转嫁2、建立收集、权益状可比实例的收集 比较基准 况调整、

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第一节 市场法概述

1.市场法的含义

也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，与估价对象类似的房地产，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格。

本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值，有说服力。 关于市场法的说法，错误的是（ ）。【2011年真题】 A.测算结果容易被人们理解、认可、接受 B.测算结果有时并不一定是合理、真实的 C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握

D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化

[答疑编号505561060101]

『正确答案』D

『答案解析』D的说法过于主观。对可比实例的成交价格的影响因素的影响程度，并不是都可以采取定量分析的。 2.市场法的理论依据

替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格 3.市场法适用的估价对象

市场法适用的对象：同类房地产较多，且交易活跃。如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地

不适用市场法的对象：类似的房地产数量很少（特殊厂房、机场、教堂、寺庙等），很少发生交易（学校、医院、行政办公楼），可比性很差（在建工程，因为完工率差别很大）。

市场法还可以用于以下项目的求取：如：成本法、收益法、假设开发法中房地产市场租金，房地产价格各个构成部分，经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、开发完成后的房地产价值、开发经营期。

【2010年真题】下列房地产中，难以采用市场法估价的有（ ）。

A.房地产开发用地 B.学校 C.在建工程

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D.别墅 E.特殊厂房

[答疑编号505561060102]

『正确答案』BCE

『答案解析』开发用地和别墅都有活跃的市场交易。其他3个没有。参见教材P174 【2009年真题】下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（ ）。 A.标准厂房 B.房地产开发用地 C.行政办公楼 D.写字楼 E.在建工程

[答疑编号505561060103]

『正确答案』ABD

『答案解析』行政办公楼基本不用于出售交易，所以难得取得可比实例；在建工程的施工设计进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。参见教材P174 4.市场法估价需要具备的条件

在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。

估价师和估计机构没做交易实例搜集工作，不能成为不采用市场法的理由。 消除可比实例与估价对象差异的三类修正： 特殊交易情况与正常交易情况不同

成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同） 可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同 5.市场法估价的操作步骤（熟悉） ■搜集交易实例 ■选取可比实例

■对可比实例的成交价格进行适当的处理（建立比较基准、交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整） ■求取比准价格

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第二节 搜集交易实例

1.搜集交易实例的必要性（了解）

只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例，才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情，从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围。

2.搜集交易实例的途径（熟悉） 当事人

房地产经纪机构和房地产经纪人及相关律师、四邻 政府有关部门 专业房地产信息机构 报刊网站 同行之间

3.搜集交易实例的要求（掌握） 内容完整、真实

搜集交易实例的内容：交易实例房地产的基本状况，交易双方，成交价格，成交日期，付款方式，交易情况。

4.建立交易实例库（了解）

房地产估价机构应当建立房地产交易实例库

是一项基础性工作，也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一

在房地产交易实例搜集工作中，要了解交易双方的名称、关系以及交易目的。 （ ）【2011年真题】

[答疑编号505561060104]

『正确答案』正确

『答案解析』参见教材P177。据以判断交易价格是否是正常交易价格。

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第三节 选取可比实例

1.选取可比实例的必要性（了解）

交易实例库中实例虽多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点的实例必须进行选择。符合一定条件，可以作为参照比较的交易实例简称可比实例 2.选取可比实例的要求（掌握） 数量要求： 3-10个 质量要求（四要求）（掌握） ■要求一：类似

□区位相近。应与估价对象处在同一供求范围内 □用途相同。 □权利性质相同 □档次相当

□规模相当，0.5-2倍范围内 □建筑结构相同

■要求二：可比实例的交易类型应与估价目的吻合

■要求三：可比实例的成交日期应尽量接近估价时点（一年以上的不采用）

■要求四：可比实例的成交价格应尽量为（或可修正为）正常市场价格，（对照教材P94） 4.选取可比实例应注意的其他问题（掌握） ■估价具体对象应一致 ■不一致时可采用分配法

■交易实例较多时一定要选与估价对象最为类似的

与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（ ）等相同或相似的房地产。【2011年真题】 A.区位 B.用途 C.权利性质 D.总价 E.外观

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[答疑编号505561060105]

『正确答案』ABC

『答案解析』参见教材P180。相似的房地产要：区位相近（应与估价对象处在同一供求范围内）；用途相同；权利性质相同；档次相当；规模相当（0.5-2倍范围内）；建筑结构相同

【2008年真题】评估某套建筑面积为120m2 的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（ ）。

交易实例 建筑面积（m2） 用途 价格（元/m2） 成交日期 甲 乙 丙 丁 A.甲 B.乙 C.丙 D.丁

[答疑编号505561060106]

120 105 140 115 居住 5800 居住 6000 办公 6500 旅馆 6100 区位 正常情况 2007年8月 同一供需圈 正常交易 2008年6月 同一供需圈 正常交易 2008年9月 同一供需圈 正常交易 2008年7月 不同供需圈 正常交易 『正确答案』B

『答案解析』适用排除法。丙丁用途不同，可以排除。甲间隔时间在1年以上，也可以排除。只剩下乙，而乙各个方面均适合作为可比实例。参见教材P180-181。

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第四节 建立比较基准

1.统一房地产范围

（1）带有债权债务——统一到不带债权债务 可比实例带有债权债务的：

估价对象的房地产价格＝带债权债务的可比实例房地产价格—债权＋债务 记忆窍门：可比实例带债权债务的，债权债务“剥离”估价对象带有债权债务的： 估价对象房地产价格＝不带债权债务的估价对象房地产价格＋债权—债务 记忆窍门：估价对象带债权债务的，价格“还原” 注意判断题

（2）含有非房地产成份——统一到纯粹的房地产范围 可比实例含有非房地产成份：

估价对象房地产价格＝含非房地产成份的可比实例房地产价格—非房地产成份的价格（剥离） 估价对象含有非房地产成份：

估价对象房地产价格＝不含非房地产成份的估价对象房地产价格＋非房地产成份的价格（还原） （3）实物范围不同——统一到估价对象的房地产范围

补充可比实例缺少的范围，扣除可比实例多的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加价和减价

【2009年真题】当估价对象为“干净”的房地产、而可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务-债权。（ ）

[答疑编号505561060107]

『正确答案』正确

『答案解析』剥离。还可以举一个实例验证。某可比实例房地产带有债权债务，总价值100万，中债权5万，债务8万。债权债务因素是需要从房地产总价值中剥离的影响因素。参见教材P183。 【2009年真题】估价对象是一套不带车位的住宅。选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（ ）万元。 A.75.00

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B.75.60 C.83.60 D.86.00

[答疑编号505561060108]

『正确答案』B

『答案解析』可比实例中，包含了非房地产的成分，需要扣除。86-8-3*0.8=75.6。参见教材P183。 2.统一付款方式

通常要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额 具体方法通过折现计算（F～P）（A～P）

折算时注意：计息期的时间单位和利息率的时间单位要一致。 3.统一价格单位 （1）统一价格表示单位

可用总价也可用单价，一般为单价

通常是单位面积的价格，也可以有其它单位的价格

有些可比实例可先对总价进行修正调整后，再转化为单价进行其它修正调整 （2）统一币种和货币单位

不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价。但是如果在币种换算之前已进行了市场状况调整的话，则采用估价时点的市场汇价进行换算。 （3）统一面积内涵和单位

建筑面积、套内建筑面积、使用面积的换算 建筑面积下的单价×建筑面积

＝套内建筑面积下的单价×套内建筑面积 ＝使用面积下的单价×使用面积 ＝总价

面积单位的具体数据（P185）不用记忆，考试需要的话，会告知

一般情况下, 建筑面积下的单价＜套内建筑面积下的单价＜使用面积下的单价 因为：建筑面积＞套内建筑面积＞使用面积

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建筑面积＝套内建筑面积＋公摊建筑面积

估价对象为一套建筑面积90m2的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4m2，成交价格为90万元。若该阳台封闭，则成交价格可达到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（ ）万元。【2011年真题】 A.83.51 B.85.26 C.85.36 D.87.16

[答疑编号505561060109]

『正确答案』C

『答案解析』未封闭建筑面积为95平米，阳台4平米，封闭后增加2平米建筑面积，总建筑面积为97平米，成交价格是92万元；估价对象90平米。

以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格=90*92/97=85.36

某年1月30日购买某房地产的价格为1000美元／m2，首付款为20%，余款半年末一次性支付，月利率为0.6%。当年，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨1%，人民币兑美元的汇率1月30目为6.59:1，9月30日为6.46:1。下列关于该房地产价格的说法，错误的是（ ）。【2011年真题】

A.该房地产的名义交易价格为人民币6590元／m2 B.该房地产的实际交易价格为人民币6404元／m2 C.该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元／m2

D.该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度小于1%

[答疑编号505561060110]

『正确答案』C

『答案解析』A名义价格1000美元／m2按照人民币兑美元的汇率1月30日6.59:1，为6590

，

元／m2; B实际价格200+800/1.006^6=971.80美元／m2，折算成人民币6404元／m2；

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C9月30日的市场价格1000*1.01^8=1083美元／m2

D因为汇率变化，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨1%，则该类房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度会小于1%

【2010年真题】某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120平方米，经调查，其成交价格为150万元，另有20平米的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面面积计算的比准价格是（ ）元/平方米。 A.8571 B.10000 C.13393 D.15625

[答疑编号505561060111]

『正确答案』B

『答案解析』将套内建筑面积转换为建筑面积，建筑面积=120/0.8=150平方米 150万元/150平方米=10000元/平方米

关键：由套内建筑面积折算建筑面积参见教材P185。

【2009年真题】在某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（ ）。 A.统一房地产范围 B.统一付款方式 C.统一价格单位 D.统一市场状况

[答疑编号505561060112]

『正确答案』C

『答案解析』审题，题干中告知了一个是使用面积，一个是建筑面积。这是2个不同的面积内涵，因此价格单位是不一致的。参见P184。

某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为110万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美

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元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（ ）元人民币/m2。（1平方英尺=0.0929 m2）

A.17484 B.19020 C.19754 D.20539

[答疑编号505561060113]

『正确答案』B

『答案解析』统一付款方式，成交日一次性付清的价格

=

=105.91万美元

注：如果把折现率变成3.5%，也可以是

统一币种105.91×7.7＝815.49万元人民币

房地产建筑面积为=3000÷0.65×0.0929=428.769㎡ 单价为＝8154900÷428.769=19019元/㎡ 参见教材P185。

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第五节 交易情况修正

1.交易情况修正的含义（熟悉）

将非正常的成交可比实例价格，修正为正常价格 2.成交价格偏离正常价格的因素（熟悉）

①交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解 ②交易双方或某一方对所交易的房地产有特殊偏好 ③强迫出售或强迫购买 ④利害关系人之间的交易 ⑤交易税费非正常负担 ⑥相邻房地产的合并交易 ⑦特殊交易方式的交易 3.交易情况修正的方法（掌握） 总价法和单价法 差额法和百分率法

差额法，可比实例的成交价格±交易情况修正额=可比实例正常市场价格（用加减法） 百分率法，可比实例的成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格（用乘法） 在交易情况修正中应统一采用：可比实例成交价格比其正常市场价格高还是低的说法 交易情况修正系数——以正常市场价格为基准来确定 如可比实例成交价格比其正常市场价格高低的百分率为±Ｓ% 可比实例正常市场价格*

=可比实例成交价格

可比实例成交价格*=可比实例正常市场价格

4.交易税费的非正常负担（很容易混淆）

解此类题的关键除了记住公式外，就是确定价格是由哪一方实际得到的 正常成交价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格（净得） 正常成交价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格

买方实际付出的价格－卖方实际得到的价格＝应由买卖双方缴纳的税费

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应由卖方缴纳的税费＝正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率 应由买方缴纳的税费＝正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率 记忆窍门： （1）不存在转嫁时，“该是谁的，就是谁的”。联系实际记忆 买方买了后，还要去交税。买价就是正常成交价格，交税后就是实际付出额 卖方得到了买方支付的正常成交价格后，也要去交税，税后才是卖方实际得到的金额、 （2）存在转嫁时，站在税费被转嫁的一方视角,看他的正常成交价格.只要考虑承担的被转嫁部分的税费，而其自身应该承担的税费不考虑（考试重点） 转嫁给了卖方,那么就用卖方实际得到的价格-应由买方承担的税费=正常成交价格 （理解：卖方因为要承担买方的税费，正常成交价格没有他实际得那么多，用减法） 转嫁给了买方,就用买方实际付出的价格+应由卖方承担的税费=正常成交价格 （买方因为需要承担卖方的税费，因而正常成交价格比他实际付给卖方的金额多，用加法）

某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会（ ）。【2011年真题】 A.上升 B.下降 C.不变 D.无法确定

[答疑编号505561060201]

『正确答案』A

『答案解析』参见教材P191。

正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承担的应由卖方承担的税费

为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元／m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（ ）元／m2。【2011年真题】

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A.7000 B.7003 C.7436 D.7670

[答疑编号505561060202]

『正确答案』B

『答案解析』还原正常成交价格，设为X X=7000-X*3% X=6796.12

该可比实例经修正、调整后的价格=6796.12*（1.005）^6=7003 参见教材P190。

【2010年真题】某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（ ）元/平方米。 A.2385 B.2393 C.2955 D.2964

[答疑编号505561060203]

『正确答案』A

『答案解析』分两步计算，先要计算正常成交价格，再计算买方实际支付的价格。 第一步，计算正常成交价格。

题干中说明了，税费均由卖方负担，即买方税费转嫁给了卖方，所以站在卖方视角分析。卖方得到了2659元/平方米，但是他还要帮买方支付买方应负担的税费，正常成交金额要低一些。 用减法

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设正常成交价格为x, x=2659-x*3.9% x=2559

第二步，买家承担卖家应缴纳的税费，则买方应付给卖方的价格肯定比实际成交价格2559小，CD排除，买方应付给卖方的价格=2559-2559*6.8%=2385 参见教材P190-191。 教材P191 例6-4

【例6-4】某宗房地产交易，买卖合同中约定成交价格为2352元 / m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。已知该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%.请求取该房地产的正常成交价格。

【解】 已知卖方的实得金额为2352元 / m2，则该房地产的正常成交价格求取如下：

站在买家（被转嫁方）

设正常成交价格为X，买方支付给卖方2325+买方帮卖方交税（X*卖方税率7%）=正常成交价格X

X=2325+x*7%

解得X=2325/（1-7%）=2500 教材P191例6-5

【例6-5】某宗房地产交易，买卖合同中约定成交价格为2625元 / m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。已知该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%.请求取该房地产的正常成交价格。

【解】 已知卖方的实得金额为2625元 / m2，则该房地产的正常成交价格求取如下：

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站在卖家（被转嫁方）

设正常成交价格为X，卖方得到金额2625-卖方帮买方交税（X*买方税率5%）=正常成交价格X

X=2625-X*5%

解得X=2625/（1+5%）=2500

总结：转嫁给卖方的话，卖方实际得到的金额-帮买家缴纳的税费=正常成交价格 转嫁给买方的话，买方实际付出的金额+帮卖家缴纳的税费=正常成交价格

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第六节 市场状况调整

1.市场状况调整的含义（熟悉）

可比实例的成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化

应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点的价格，这种调整称为市场状况调整，也称为交易日期调整

2.市场状况调整的方法（掌握） 百分率法。调整通用公式

可比实例在其成交日期的价格×市场状况调整系数＝可比实例在估价时点的价格 如果从成交日期到估价时点，可比实例的市场价格涨跌的百分率为±T%，则 可比实例在其成交日期的价格×（1±T%）＝可比实例在估价时点的价格 （一）市场状况调整的价格指数法 定基价格指数（尾首相比）

可比实例在估价时点的价格＝可比实例成交日期的价格× 环比价格指数（连乘）

估价时点时的价格＝可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数

【2006年真题】某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（ ）元/m2。 A.2700.8 B.2800.1 C.2800.8 D.2817.7

[答疑编号505561060204]

『正确答案』D

『答案解析』参见教材P191。

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环比指数

9月价格＝3月价格×4月指数×5月指数×6月指数×7月指数×8月指数×9月指数＝2009×（94.8/100）×（96.6/100）×（105.1/100）×（109.3/100）×（112.7/100）×（118.3/100）=2817.7 注意必须从下个月的指数开始乘起，不能乘3月（当月）的指数

【2009年真题】某房地产2009年4月的价格为6 500元/m2，已知该类房地产2009年3月至10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08、（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（ ）元/m2。 A.5 110.51 B.5 307.26 C.5 549.95 D.5 638.13

[答疑编号505561060205]

『正确答案』A

『答案解析』6500*100.04%*99.86%*98.28%*96.45%*92.17%*90.08%=5110.51 注意：从第5月的价格指数开始连乘。 定基的例子教材P193，例6-6 （二）市场状况调整的价格变动率法

逐期变动率（用的表述方式“每期比上期”， 考试中最常见）

可比实例在估价时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率） 平均变动率

可比实例在估价时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率×期数） 看教材P194页的例题

例6-8，评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2010年10月1日，成交价格为3500元/平方米，另知：该类房地产市场价格2010年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月涨1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，对可比实例进行市场状况调整。 分析：

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期数

2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》

2010年10月1日到2011年3月1日，共5个月，月平均上涨率1.5% 2011年3月1日至2011年7月1日（估价时点），共4个月，月平均上涨2%

注：价格指数或价格变动率的分类 全国房地产价格指数或变动率 某地区房地产价格指数或变动率 全国某类房地产价格指数或变动率

某地区某类房地产价格指数或变动率（选与可比实例相同区域的类似房地产价格指数）

=4081.3

【2008年真题】为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3 500元/m2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为（ ）元/m2。 A.3673.20 B.3673.68 C.3790.43 D.3790.93

[答疑编号505561060206]

『正确答案』D

『答案解析』参见教材P191。

同时涉及交易情况修正和市场状况调整。

先看交易情况修正，涉及税费转嫁。税费转嫁给了买家，因而，站在买家视角分析。 买家支付给卖家的价格后，还要帮卖家交税。设正常交易价格为X，则3500＋6%×X＝X 交易情况修正X ＝3723.4

市场状况修正3723.4×1.0036＝3790.93

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第七节 房地产状况调整

1.房地产状况调整的含义（熟悉）

进行房地产状况调整，是把可比实例房地产在其自身状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格

可比实例房地产状况应是其成交价格所对应或反映的房地产状况

估价对象房地产状况通常是估价时点时的状况，但根据不同的估价目的也有不同的情况 2.房地产状况调整的内容（三内容）（掌握） 区位状况调整 实物状况调整 权益状况调整

【2010年真题】评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000

元/平方米，装修标准为1000元/平方米，（甲别墅的装修标准为800元/平方米），因乙别墅的位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（ ）元/平方米。 A.7020 B.7091 C.7380 D.8580

[答疑编号505561060301]

『正确答案』B

『答案解析』（8000-1000+800）/1.1=7091

【2006年真题】市场法中实物状况比较和调整的内容包括（ ）。 A.环境 B.地形地势 C.外部配套设施

D.内部基础设施完备程度 E.装饰装修

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评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（ ）。【2010年真题】 A.0.4、0.4、0.2 B.0.3、0.4、0.3 C.0.4、0.2、0.4 D.0.4、0.3、0.3

[答疑编号505561060304]

『正确答案』A

『答案解析』丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者给一样的权数。参见教材P208。

某宗地的面积为1000m2：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（ ）元/m2。 【2006年真题】 A.2160 B.2175 C.2181 D.2205

[答疑编号505561060305]

『正确答案』C

『答案解析』加权平均法得到的比准价格=2130×0.3+2190×0.4+2220×0.3=2181。参见教材P208。

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第九节 市场法总结和运用举例

解题步骤

■第一步，建立比较基准，主要看以下两个方面。 □统一付款方式 □统一价格单位 ■第二步，交易情况修正 ■第三步，市场状况调整

■第四步，制作房地产状况比较表，包括直接或间接（评分表） ■第五步，根据评分表，写出房地产状况调整系数 ■第六步，代入完整公式计算

■第七步，综合各比准价格求出最终比准价格

【例6-12】为评估某写字楼2011年5月1日的市场价值，在该写字楼附近选取了三个与其相似的写字楼的交易实例为可比实例，成交价格及成交日期见表6-6，具体情况见“估价对象和可比实例基本情况表”（略），并对估价对象和可比实例在交易情况、市场状况及房地产状况等方面的差异进行了分项目的详细比较，具体比较结果见“估价对象和可比实例比较结果表”（略）。根据比较结果得出了可比实例价格修正和调整表，见表6-6。在表6-6的交易情况中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例状况优（劣）于估价对象状况导致的价格差异幅度。人民币汇率中间价，2011年3月1日为1美元对人民币6.5706元，2011年5月1日为1美元对人民币6.4990元；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1%，2011年3月1日至2011年5月1日平均每月比上月下降0.5%。请利用上述资料测算该写字楼2011年5月1日的市场价值。 可比实例价格修正和调整表 表6-6

成交价格 成交日期 交易情况 房地产状况 可比实例1 8000元人民币/m2 2011年1月1日 +2% -8% 可比实例2 1300美元/m2 2011年3月1日 +3% -5% 可比实例3 8800元人民币/m2 2011年4月1日 -3% +6% 更多精品资料下载关注大家网！ 大家论坛 www.clubtopsage.com

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[答疑编号505561060306]

『正确答案』该写字楼2011年5月1日的市场价值测算如下： （1）测算公式

比准价值＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数 （2）求取比准价值V1：

（5）将上述三个比准价值的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则该写字楼2011年5月1日的市场价值为：

估价对象的市场价值（单价）=（8 609.76+8 642.39+8 515.85）÷3 =8 589.33（元人民币/m2）

【例6-13】为评估某套住宅2011年8月15日的市场价值，在该住宅附近选取了三个与其相似的住宅的交易实例为可比实例，有关资料如下： （1）可比实例的成交价格及成交日期，见表6-7。 可比实例成交价格及成交日期 表6—7

成交价格 成交日期 可比实例l 3 700丸f心 2011年3月15日 可比实例2 4 200元／m2 2011年6月15日 可比实例3 3 900元／m2 2011年7月15日 （2）交易情况的分析判断结果，见表6—8。表中交易情况的分析判断是以正常

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价格为基准，正值表示可比实例成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示可比实 例成交价格低于其正常价格的幅度。 可比实例交易情况分析判断结果 表6-8

交易情况 可比实例l 一2% 可比实例2 O 可比实例3 +1%

（3）该类住宅2011年2月至8月的价格指数，见表6—9。表中的价格指数为定 基价格指数。

同类房地产价格变动情况 表6-9

月 份 价格指数

（4）房地产状况的比较判断结果，见表6—10。 房地产状况比较判断结果 表6-10

房地产状况 实物状况 权益状况 区位状况 权重 估价对象 0.3 0.2 0.5 100 100 100 可比实例l 100 120 105 可比实例2 110 100 100 可比实例3 120 100 85 2 100 3 92.4 4 98.3 5 98.6 6 100,3 7 109,0 8 106.8 请利用上述资料测算该住宅2011年8月15日的市场价值。 【解】 该住宅2011年8月15目的市场价值测算如下： （1）测算公式：

比准价值=

（2）求取交易情况修正系数：

可比实例l的交易情况修正系数：

可比实例2的交易情况修正系数：

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可比实例3的交易情况修正系数： （3）求取市场状况调整系数：

可比实例l的市场状况调整系数：

可比实例2的市场状况调整系数：

可比实例3的市场状况调整系数： （4）求取房地产状况调整系数：

可比实例l的房地产状况调整系数：

可比实例2的房地产糁况调整系数：

可比实例3的房地产状况调整系数：

（5）求取比准价值（单价）V，，V2，V。：

（6） 将上述三个比准价值的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则该住宅 2011年8月15日的市场价值为：

估价对象的市场价值（单价）=（4 097. 56+4 341.93+3 841.07） ÷ 3 =4 093.52（元.／m2）

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