第二章 房地产上的物权及其登记

第二章 房地产上的物权及其登记（7500） 第一节 房地产上的主要物权

1、简述我国土地所有权的概念？【（1）土地所有权的规定。（2）国

家土地所有权由谁代表行使（3）集体土地所有权的主体和代表的行使】

答：（1）土地所有权的规定。

根据《宪法》、《物权法》和《土地管理法》的规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山、属于农民集体所有。

（2）国家土地所有权由谁代表行使

《宪法》规定禁止土地所有权的买卖或其他形式的非法转让。国家土地作为国有财产的一种，其所有权原则上应该由国务院代表国家行使。

（3）集体土地所有权的主体和代表的行使 对集体土地所有权的主体和代表作了具体的规定：

（1）凡是村民小组（原生产队）土地权属界线存在的，土地应确认给村民小组农民集体所有，发证到村民小组农民集体；由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权。对于村民小组组织机构不健全的，可以由村民委员会代为申请登记、保管土地权利证书。

（2)对于村民小组（原生产队）土地权属界线不存在、并得到

绝大多数村民认可的，应本着尊重历史、承认现实的原则，对这部分土地承认现状，明确由村民集体所有；由村集体经济组织或者村民委员会受本农民集体成员的委托行使所有权。

（3）属于乡（镇）农民集体所有的土地所有权应依法确认给乡（镇）农民集体，由乡（镇）集体经济组织代表集体行使所有权；没有乡（镇）农民集体经济组织的，乡(镇)集体土地所有权由乡（镇）政府代管，

（4）在土地登记薄的“权利人”和土地证书的“土地所有权人”一栏，集体土地所有权主体按“XXX组（村、乡）农民集体”填写。

2、简述我国房屋所有权的概念？

答：房屋是供人们生产、居住或者做其他用途的建筑物的总称。《城市房地产管理法》定义为“土地上的房屋等建筑物及构筑物”。

房屋所有权是指房屋所有人对房屋享有的占有、使用、收益、处分的权利。

在城镇地区，除少数房屋所有人外，大多数房屋所有权人取得的都是建筑物区分所有权。

3、简述相邻关系的概念？

答：相邻关系是指两个相邻不动产的所有人或使用人，在行使

占有、使用、收益、处分权时因给对方提供必要便利而发生的权利义务关系。

不动产相邻关系，本质上是一方所有人或者使用人的财产权利的延伸，同时又是对他方所有人或者使用人的财产权利的限制。在一方权利人行使权力时，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的应给予赔偿。

4、简述相邻关系的特征？

答：（1）相邻关系发生在两个以上的不动产相邻的所有人或使用人之间。

（2)相邻关系的客体一般不是不动产和动产本身，而是由行使所有权或者使用权所引起的和邻人有关的经济利益或者其他利益。

（3）相邻关系的发生常与不动产的自然条件有关，即两个以上所有人或者使用人的财产应当是相邻的。

5、简述处理相邻关系的原则和具体依据？

答：《物权法》规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

《物权法》还规定，法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律法规没有规定的，可以按照当地习惯。

6、简述相邻关系的种类？

答：《物权法》规定了各种相邻关系，包括： （1）相邻用水、流水、截水、排水关系。 （2）相邻通行关系。

（3）相邻管线的安设关系。 （4）相邻防险排污关系。

（5）相邻关照、通风、采光关系。

7、简述房地产用益物权的种类？

答：在《物权法》明确规定的用益物权中，与房地产有关的包括建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。

8、简述建设用地使用权的概念？

答：建设用地使用权是指依法对国家所有的土地享有占有、使用、收益的权利；建设用地使用权人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

9、简述宅基地使用权的概念和体征？

答：根据《物权法》的规定，宅基地使用权是指农村集体组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造住宅及其附属设施的权利。

宅基地使用权具有以下特征：

（1）宅基地使用权的权利人只能是本农村集体的成员。城镇居民不得购置宅基地。

（2）宅基地使用权只能用于建造个人住宅及其附属设施。 （3）宅基地使用权实行“一户一宅”。 （4）宅基地使用权具有福利性。

农村村民取得本农民集体所有土地上的宅基地基本上是无偿

的，或者只缴纳少量的费用。

（5）除转让给符合条件的农民集体成员外，宅基地使用权人不得出卖或以其它方式转让其宅基地。

根据《物权法》规定，除法律另有规定外，宅基地不得抵押。《土地管理法》规定，农村村民出卖、出租住房后、在申请宅基地的，不予批准。

10、简述宅基地的取得、转让和消灭。

答：（一）宅基地的取得

农村村民要获得宅基地使用权，应提出申请并获得批准。 具体地说：

（1）申请宅基地使用权的申请人必须具备村民资格。 （2）村民申请宅基地的，应首先向所在的农村集体经济组织提出申请，集体经济组织批准后将申请提交乡（镇）土地管理部门，后者接到申请后到现场查看。申请人填写建房用地申请表，经乡（镇）人民政府审核后报县级人民政府土地管理部门审批。

（二）宅基地的转让

宅基地使用权有效转让，必须满足下列条件： （1）本集体经济组织同意； （2）受让人为同一农民成员；

（3）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配情况。

（三）宅基地的消灭

依《物权法》规定，宅基地使用权因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对市区宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

11、简述地役权的概念和特征？

答：依《物权法》规定，地役权是按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益的权利。其中他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

地役权具有以下特征：

（1）地役权的客体不限于土地，而且不限于需役地所有权人与供役地所有权人之间，供役地、需役地的用益物权人也可以约定设立地役权。

（2）地役权通过书面形式的地役权合同设立。这是地役权和相邻关系的最大区别，因为相邻关系是法定的。

（3）地役权具有从属性和不可分性。

地役权的成立必须是需役地与供役地同时存在，从属于供役地与需役地，并与供役地、需役地不可分离。这种从属性和不可分性主要体现在《物权法》的下列规定中：

第一，如果供役地人或需役地人一方为用益物权人而非所有权人的，则地役权的期限不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限；

第二，土地所有权人享有地役权或者负担地役权的。设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担设立的地役权；

第三，地役权不得单独转让；土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外；

第四，地役权不得单独抵押；土地承包经营权、建设用地使用权等抵押权的，在实现抵押权时，地役权一并转让；

第五，需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权；

第六，供役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

12、简述地役权合同的订立和解除？

答：（1）地役合同的订立

依《物权法》，设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。需要指出的一点是，土地已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有人不得设立地役权。

（2）地役合同的解除

地役权合同的解除，适用《合同法》有关合同解释的一般规定。《物权法》规定在下面两种情况下供役地权利人的单方解除权：

（1）地役权人违反法律规定或者合同约定，滥用地役权的。 （2）有偿利用供役地，地役权人在约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用的。

13、简述房地产物权体系基本框架？

答：《物权法》规定的抵押权、质权和留置权三种担保物权中，

质权主要在动产或权利上设立。留置权只能留置动产，只有抵押权能够在房屋和土地上设立。

依《物权法》的规定，抵押权是债权人对债务人或者第三人不转移占有而供担保的财产，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，就该财产的价值优先清偿受担保的债权的权利。

抵押权可以在房屋和土地用益物权上设立。

第二节 不动产登记

1、简述不动产的登记的基本制度？

答 ：不动产登记是指将不动产物权的设立、变更、转让和消灭记载于登记薄公示的行为。

《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，统称物权变动。不动产登记作为不动产物权变动的公示方式，具有公信力。

2、简述不动产的公示原则和公信原则？

答：（1）公示原则。

公示原则要求物权的变动，必须以一定的可以从外部查知的方式表现出来。民法上以“登记”为不动产物权变动的公示方式，以“交付”为动产物权变动的公示方式。

（2）公信原则。

公信原则包括两方面的内容：

（1）权利的正确性推定原则。

除非有相反的证据证明，不动产的登记权利人（记载于不动产登记薄的权利人）推定为该不动产的权利人，动产的占有人推定为该动产的权利人，即“权利的正确性推定原则”。

（2）凡善意信赖公示的表象而为一定的行为，在法律上应当受到保护，保护的方式就是承认此行为产生的物权变动的效力。

3、简述《物权法》确立的不动产登记生效主义及其例外？ 答：所谓登记生效主义，即：

（1）不动产物权的设立，变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力；

（2）物权变动发生效力的时间为记载于不动产登记薄之时。 登记生效主义存在以下例外：

（1）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 （2）非依法律行为而发生的不动产物权变动。 主要包括：

第一，因人民法院、仲载委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权变动的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力；

第二，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；

第三，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

（3）对土地承包权、宅基地使用权和地役权的例外规定。 具体地说：

第一，土地承包经营权自土地承包权合同生效时设立；县级以上地方人民政府应当向土地承包权人发放相关权利证书，并登记造册，确认土地承包经营权。但是，土地承包承包经营权人将土地承包互换、转让的、未经登记，不得对抗善意第三人。

第二，宅基地使用权的取得，转让和消灭，不以登记为生效要件。但已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更或者注销登记。

第三，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

4、简述不动产统一登记的要求与分散登记的现状？ 答：《物权法》规定：“国家对不动产实行统一登记制度。 具体地说，我国的不动产登记包括：

（1）县级以上人民政府国土资源行政主管部门进行的土地权利登记和矿权登记。

（2）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或其设置的负责房屋登记工作的机构进行的房屋权利登记；

（3）县级以上林业主管部门进行的林权登记；

（4）农业行政主管部门负责的草原所有权与使用权登记； （5）县级以上地方人民政府渔业行政主管部门负责的水面滩涂养殖使用权登记。

（6）国家海洋部门负责的谈吐登记。 （7）农业部门负责的耕地承包经营权登记。 5、简述不动产依申请登记的原则及例外？

答：不动产登记依申请的原则，是指登记程序应该由当事人申请而启动，除法律、法规另有规定外、登记机关不得主动登记，特别是不得随意进行更正登记或者注销登记以改变登记权利人的不动产权利。

当事人申请不动产登记以共同申请为原则，单方申请为例外。 《房屋登记办法》规定共同申请的原则后，列举了当事人单方申请的七种情形：

（1)因合法建造房屋取得房屋权利；

（2）因人民法院、仲载委员会的生效法律文书取得房屋权利； （3）因继承、受遗赠取得房屋权利；

（4）发生《房屋登记办法》规定的变更登记情形之一的； （5）房屋灭失；

（6）权利人放弃房屋权利； （7）法律法规规定的其他情形。

《土地登记办法》也在规定共同申请的原则后，例举了单方申请的9种情形：

（1）土地总登记；

（2）国有土地使用权、集体土地使用权的初始登记； （3）印记侧很难过或者遗赠取得土得权利的登记；

（4）因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记；

（5）因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记；

（6）更正登记或者异议登记； （7）名称、地址或者用途变更登记； （8）土地权利证书的补发或者换发；

（9）其他依照规定可以由当事人单方面申请的情形。 依申请登记的例外主要有三种： （1）查封登记。

查封登记由登记机构按照法院的查封裁定书和协助执行通知书进行登记，不需要申请。

（2）已登记的不动产所在的的名称发生变化而进行的变更登记。

（3）登记机关依职权进行注销登记。

6、简述属地登记的原则与作为例外的分级登记？

答：所谓属地登记就是不动产所在地的登记机构办理，即《物权法》所规定的：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”属地登记是由不动产的不能移动的本质属性所决定的。

与属地登记相对的是分级登记。我国目前除海域使用权登记外，基本实现了属地登记。在土地和房屋登记上，《土地登记办法》明确规定：“土地登记实行属地登记”；《房屋登记办法》也明确规定：

“房屋登记，由房屋所在的的房屋登记机构办理。”

1、简述房屋和土地登记的概念、登记的部门、以及房屋登记和土地登记的关系？

（1）房屋和土地登记的概念

土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记薄公示的行为。

房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记薄上予以记载的行为。

（２）房屋和土地登记的部门

土地登记部门是土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门；

房屋登记部门是直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或其设置的负责房屋登记工作的机构。

（3）房屋登记和土地登记的关系？

对于房地产登记的顺序，《城市房地产管理法》规定了两种情形： ①在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

②房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级

人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

2、简述不动产登记程序？

答：不动产登记机构应该按下列程序进行：

①查验申请提供的权属证明和其他必要材料，就有关登记事项询问申请人。

②如实、及时登记有关事项。

依《房屋登记办法》的规定，房屋登记一般依照下列程序进行：申请、受理、审核、记载于登记薄、发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。

《物权法》规定禁止登记机构有下例行为： ①要求对不动产进行评估； ②以年检等名义进行重复登记； ③超出登记职责范围的其他行为。 3、简述权属证书和登记薄的关系？

答： 依《物权法》规定，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准。

4、简述不动产登记的类型？【（1）总登记（2）初始登记（3）

转移登记（4）更正登记（5）异议登记（6）预告登记（7）注销登记（8）查封登记】

答： 不动产等地的类型包括： （1）总登记

总登记是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。

（2）初始登记

《土地登记办法》所称的初始登记，是指土地总登记之外设立的土地权利进行的登记。

《房屋登记办法》中的初始登记仅指房屋所权设立登记。 （3）转移登记

转移登记俗称过户登记，是指不动产物权从转让人转移到受让人时办理的登记。

（4）更正登记

更正登记是指对不正确的不动产等进行更正的登记，其前提是登记错误，包括记载的事项有遗漏。

（5）异议登记

异议登记是指在不动产登记薄记载的事项有错误的情况下，把真实的权利人及其利害关系人对不动产登记薄记载的权力失去正确性推定的效力，第三人也不能主张依据登记的公信力受到保护。

（6）预告登记

预告登记，是指为保全旨在使物权与未来发生变动的债权所为的登记，以及个别情况下保全尚未登记的物权所为的预备登记。

（7）注销登记

依据《土地登记办法》的规定，注销登记指因土地权利的消灭等而进行的登记。

《房屋登记办法》的规定，注销登记是指对房屋所有权的消灭等而进行的登记。

（8）查封登记

《物权法》和《房屋登记办法》没有规定查封登记。依据《土地登记办法》的规定，国土资源行政主管部门应当根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封的情况在土地登记薄上加以记载。可见查封登记是一种不以当事人申请的对权利的限制登记，事登记机构对人民法院的协助执行措施。

5、简述不动产登记错误的责任？

答：《物权法》规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担责任。”“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构当承担赔偿责任。”|

第二章 房地产上的物权及其登记 第一节 房地产上的主要物权

1、简述我国土地所有权的概念？ 2、简述我国房屋所有权的概念？

3、简述相邻关系的概念？ 4、简述相邻关系的特征？

5、简述处理相邻关系的原则和具体依据？ 6、简述相邻关系的种类？

7、简述房地产用益物权的种类？ 8、简述建设用地使用权的概念？

9、简述宅基地使用权的概念和体征？ 10、简述宅基地的取得、转让和消灭。

11、简述地役权的概念和特征？

12、简述地役权合同的订立和解释？ 13、简述担保物权——抵押权 第二节 不动产登记

1、简述不动产的登记制度？

2、简述不动产的公示原则和公信原则？

3、简述《物权法》确立的不动产登记生效主义及其例外？ 4、简述不动产统一登记的要求与分散登记的现状？ 5、简述不动产依申请登记的原则及例外？

6、简述属地登记的原则与作为例外的分级登记？

1、简述房屋和土地登记的概念、登记的部门、以及房屋登记和土地登记的关系？

2、简述登记程序、登记收费和登记期限？

3、简述登记薄和权属证书的概念以及权属证书和登记薄的关系？ 4、简述不动产登记的类型？【（1）总登记（2）初始登记（3）转移登记（4）更正登记（5）异议登记（6）预告登记（7）注销登记（8）查封登记】 5、简述不动产登记错误的责任？

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