房估《案例分析》笔记

二００五年全国房地产估价师执业资格考试笔记 《房地产估价案例与分析》 目 录

第一部分 房地产估价原则??????????????????1 第二部分 估价程序?????????????????????2 第三部分第四部分一、 二、 三、 四、 五、

第五部分一、 二、 三、 四、 五、 六、 七、 八、 九、 十、 十一、 十二、

第六部分一、 二、

房地产估价技术路线????????????????3 估价方法?????????????????????3 市场比较法???????????????????3 收益法?????????????????????5 成本法?????????????????????7 假设开发法???????????????????9 基准地价修正法?????????????????11

不同估价目的下的估价???????????????11 土地使用权出让价格评估?????????????11 房地产转让价格评估???????????????12 房地产租赁价格评估???????????????12 房地产抵押价值评估???????????????13 房地产保险估价?????????????????14 房地产课税估价?????????????????14 征地和房屋拆迁补偿估价?????????????15 房地产的分割、合并估价?????????????15 房地产纠纷估价?????????????????16 房地产拍卖底价评估???????????????17 企业各种经济活动中涉及的房地产估价??????17 损害赔偿估价?????????????????18

各种类型的房地产估价???????????????18 居住房地产估价?????????????????18 商业（含餐饮）房地产估价????????????18

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三、 商务办公（写字楼）房地产估价??????????18 四、 旅馆（含娱乐）房地产估价????????????19 五、 工业房地产估价?????????????????19 六、

特殊用途房地产估价???????????????19

第七部分 估价报告格式???????????????????19 估价报告常见错误????????????????????21 第八部分 估价报告案例???????????????????23 第九部分 投资分析?????????????????????23 第十部分 网上下载?????????????????????24

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案例分析解题思路

1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。

2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。

3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。 4、改错：考估价方法在应用中的难点。

一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。 1、什么是技术路线？路线的三个方面

①价格内涵，由目的确定 ②估价思路，由原则原理确定 ③估价方法，由估价对象房地产的类

型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。 2、技术路线与估价要求事项的关系？

①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6）

②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。

③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标

准及估价方法均有影响。

※ a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。 b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。

d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未

来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产） ④与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。

⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。 ⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。 3、估价路线的确定过程：

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①了解估价的基本事项（对象、目的、时点）； ②遵守估价原则； ③确定价格内涵（一定要先说清楚）； ④确定价格形成过程； ⑤再确定估价方法。 二、房地产估价方法 1、各方法之间的关系

①各种方法数据资料的不确定性，角度不同，局限性，同时运用、相互印证。 ②各方法在实质上是一致的，都是比较法的变形P34 ③各方法相互引用P54

比较项目 价值角度 价值转换 价值类型 价值方向 比较法 买方、卖方 价格—价格 比准价格 过去—现在 成本法 卖方 部分价—整体价 积算价格 过去—现在 收益价格 将来—现在 收益法 买方 卖方 年收益—价格 价 剩余价格 将来—现在 假设开发法 卖方 整体价—部分3、估价对象与估价目的、估价方法。估什么？为什么而估？怎么估？ 4、估价方法的选用《规范》P8

三、估价原则。各原则均对价格进行限定，共同构成价格的框架。 1、合法原则：A、合法产权： 占用、使用、收益、处分四方面。 B、合法使用：要符合城市规划、土地用途管制。

C、合法处分：①拆迁范围内的不能抵押。②划拨土地不能单独抵押。③集体土地未经征用不得出让。④相邻关系、共同所有、区分所有。⑤土地所有权下的租赁权，拥有期内占有、使用、收益权。⑥抵押权和地役权

2、替代原则（1）替代性（可比实例必须具有替代性）（2）客观性（成本、收益等必须客观） 3、最高最佳原则。应以合法原则为前提。说的是房地产的经济价值最高。 不是楼越高越好，剩余技术也表明这一点。

（1）先用收益法求出带有旧建筑物的房地价，再用成本法求V建，二者相减得V地。 （2）可以验证建筑物相对于土地是否过大？思路：用成本法求 V建，再用剩余法V建二者相比

4、估价时点原则《原理》P97 5、公平原则

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四、估价目的（核心）

1、不同估价目的要受不同法律法规制约。①市场准入；②条件限定（最高出让年限、拍卖、招

标条件、二次抵押等）；③对价格进行的明确规定（拆迁价、基准地价） 2、不同目的影响价格内涵（底价、最高价、现房价、交换价） 3、不同目的影响估价对象（保险不含地、改制不含基础设施费用）

4、目的决定价格形成。是因决定价格内涵而决定的； 5、目的决定时点和价格形成对应的市场条件；

6、目的决定估价的假设前提、影响方法的选择。 7、目的影响技术路线。 五、房地产价值形成及分配规律

1、法律法规政策（市场准入、限定条件、价格规定、规划限制）； 2、产权原则确定（适用房、划拨土地、共有否、抵押否） 3、客观性原则（费用、成本、收益都要客观）

4、带租约的房地产转让价格； 5、特殊交易（税费转嫁、相邻地块）

7、百年老店（如同仁堂）整体转让，如用剩余法和收益法计算，其结果中包含着商誉价值，要扣除掉。

扣除房地产以外资产的贡献； 8、房地的匹配问题。

六、 资料的搜集。资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性） 1、 一般资料：

（1） 项目的有关资料：①估价目的（委托方提供）；②委托方基本情况（法人、住址、联系电话）； ③项目有关文件。

（2） 估价时点房地产市场状况的资料：① 一般性的；② 地区性的；③ 本类型房地产资料（商业、特殊物业）

（3） 估价对象状况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况??

（4） 估价对象区域条件资料：① 交通。② 环境。③ 繁华程度。 （5） 相关法律、法规、政策。

2、 不同估价方法应收集的主要资料（四章Ｐ191）

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（1） 市场比较法：① 交易实例及实例房地产状况。② 不同交易情况价格差异的资料。③ 房地产价格指数及汇率方面的资料。④ 房地产状况修正的有关技术资料。

（2） 成本法：① 土地取得成本方面的资料。② 土地开发和房屋建设方面的资料。③ 管理费用方面的资料。④ 利息率、利润率、税费等标准方面的资料。⑤ 建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。⑥ 建筑物的折旧方面的资料。

（3） 收益法：① 估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。② 估价对象房地产和似房地产的经营费用资料。③ 折旧、剩余收益年限等资料。④ 资本化率方面的资料。 （4） 假设开发法：① 同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。② 同类房地产市场售价。③ 同类项目开发周期、开发费用。④ 同类项目开发利润或收益资料。⑤ 折现率确定的有关资料。 七 估价报告

（一） 阅读报告：1、先了解估价基本事项。2、了解价值定义。3、了解方法技术思路。4、看估价依

据全不全，假设限制条件，特殊说明。5、测算过程。6、估价结果 （二） 错误类型

1、不全面。①缺有效期、价格内涵、资质等；②假设限制条件；③估价依据、基准地价、估价人

员现场调查；④估价结果。

2、不规范。①术语不规范；② 表达方式不规范（带有感情色彩、模棱两可如可能大概）；③错别字。

3、不充分。(1)取值依据不充分（数据来源、资本化率取值）；(2)推理说明不充分。① 时间修正未

说明市场状况分析。② 比准价格的未说明理由。如加权、平均。③ 各种方法最后综合取值的理 论依据。

4、不一致。①结果报告与技术报告不一致；②两种方法之间参数不一致（基准地价、比较法中的年期修正、资本化率）；③报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应；④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致；⑤推理说明与结论不一致。

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５、 不正确。①每一项描述不正确（评估目的）；②推理分析不正确（与常理相悖）；③方法选用不正确；④技术路线不正确（公式、价值内涵、时点、形成过程） （三） 常见错误

A、封面 B、目录 C、致委托方函（时点、对象、目的、结果、签字、盖章）D、估价师声明

E、假设和限制条件：① 说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设??）；② 他项权利

（抵押权对资产的影响）；③ 特殊处理（无法确认的数据特殊处理）；④权证说明（证与用途

不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：商地本应40年，证

载70年，要按40年处理，划拨土地转让的说明）。

F、估价结果报告（１） 委托方（一般无误）（２） 估价方（看是否超级评估） （３）估价对象：区位、实物、权益。①面积前后不符，分部之和不符合总面积；②产权状况：土地权利、性质（集体还是国有）、出让年限、出让起止日期、剩余年限、有无纠纷、他项权利、共有权，是否为划拨土地 。③规划条件：改变用途、改扩建等变更情况。④建筑物装修情况要详细、尤其是商业用途。⑤建筑物建成时间、已使用年限、耐用年限、尚可使用年限。⑥土地用途，建筑物用途，不同楼层用途。⑦估价对象介绍不全面，缺少直接作用于价格的重要内容。

（４）估价目的； （５）估价时点（与估价目的对应精确到年月日） （６）价值定义（价值类型标准及对应的有关条件）

（７）估价依据（法律法规、技术依据、委托方提供的估价人员掌握及收集的资料） （８）估价原则。

（９）估价方法的说明（方法的选用，方法定义及估价思路，往往说明不全面）

（10）估价结果（单价、总价要求大写，涉及到划拨土地时，土地收益应单独列示，涉及外汇时要把对应时点的汇率折合成人民币）。对不可量化因素作调整，并在报告中阐述理由。 （11）估价人员（盖章、签字） （12）估价作业日期。

（13）估价报告应用的有效期（与房地产市场变化有关，变化快则有效期短，反之则长）。

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G、估价技术报告（留机构存档，体现报告质量）

（１） 区域因素与市场背景均指本地区同类房地产的状况

（２） 资料包括过去现在和将来的（过去的资料时间相隔不能太久，未来属市场预测要和时点对应）

（３） 个别因素、区域因素、市场背景三大分析与计算过程中的取值要对应 （４） 资料要客观、真实，引用资料应标出，用词要规范，不能夸张

（５） 最高最佳使用分析：应说明房地产现状和规划要求、估价时用途的确定

（６） 估价方法的选用：① 思路 ② 方法 ③ 采用方法的理由 ④ 方法适用的条件和范围

（７） 测算过程

H、估价结果的确定：一定要有论述，有说明，有充足的理由，要符合一般规定，要与结果报告保持一致。

I、附件：包括机构资质、估价对象产权资料、估价人员资质证书复印件、引用有关的技术资料、反映估价对象状况的资料

八、运用各种估价方法时应注意的问题。 ●市场比较法● ① 年）

② 建立价格可比基础易出错（楼面价与地价，币种换算，建筑面积，使用面积，收益面积） ③ 交易情况修正（修正的方向，分子分母位置）

④ 交易日期修正（说明理由是否充分，环比和定基指数的正确运用）

⑤ 房地产状况修正（直接修正还是间接修正、权重、分子分母、单项修正≤20%，综合修正≤30%）。

●收益法●（有限年期公式适用条件及年净收益、资本化率、收益年限的确定） ① 计算收益时未采用客观收益而采用个别收益，错误

② 收益面积有误（大堂、技术层、公共面积不算收益面积，办公自用面积不算收益面积，自用属公司企业性质的算收益面积。车库、高尔夫球场客房一般不按面积计算收益，具体要看收益条件是如何给出的。收益要与相应面积对应好）

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可比实例选择不当（八小方面，类似房地产、用途、交易类型应一致，时间≤1

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③ 收益项目要全、不要漏项（易漏租赁保证金和押金等的利息收入）

④ 费用也要客观（P199教材）a 不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，即纯收益中包含以上各项）。b 必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益，租赁收入中是否扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁代理费要分析租约决定）

⑤ 带有租约的情况（p12规范）对其是否客观的说明

⑥ 纯收益的确定是否稳定，变化的趋势如何必须有充足的说明

⑦ 资本化率的确定要充分说明理由；⑧ 收益年限的确定；⑨ 公式运用是否正确。 ●成本法●

①生地、毛地、熟地、划拨地、出让地、旧建筑物； ②开发成本的确定要有依据； ③管理费用的确定；④计息期易出错，利息的计算基数是土地成本+建设成本+管理费，容易缺项；

⑤开发利润：?要与利润基数对应好。?利润率最好用房地产业的利润率或参考社会平均利润率。

?四种利润率与基数的对应关系（P145理论与方法）易出错； ⑥税费； ⑦折旧。注意自然寿命、经济寿命，实际经过年数、有效经过年数。 ⑧折旧方法的综合运用，以年限法（其中主要为直线法）为主。

⑨分部分项折旧要将长短寿命的项目分别折旧； ⑩若市场不稳定，应有市场状况修正。 ●假设开发法●（要把握好开发前和开发后的状态，传统方法中利息利润要单独计算，现金流量法中的利息利润已隐含在折现过程中了。两种方法的资金核算点不同，传统方法往后算，流量法往前算。开发经营期要结合画图掌握，开发期分前期和建造期） ①最佳开发利用方式的确定、分析是否充分；

②估算开发总价值若用比较法确定，比较过程中应有相当的说明，若用收益法要注意收益法中常见的问题；

③建造成本和管理费用、公共设备层成本也属建造成本 ④开发期销售期的确定是否合理，要按客观的计算

⑤利息和折现（计息期和折现年限，计息基数，折现率的确定是否正确。） 九、几个概念

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1、 ① ② ③ ④ ⑤ 2、 3、 4、 5、

房地产可视为实物、权益和区位的结合。

实物可分为有形的实体及其质量、组合完成的功能三个方面。 权益包括权利、利益和收益。地役权的存在会降低土地的价值。

两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大的不同。 两宗权益状况相同的房地产，如果实物不同，其价值可能有很大的不同。 两宗实物和权益状况均相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的不同。 相邻关系，从义务方面来说，是对房地产所有权、使用权的一种限制。

一宗坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。 对于一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看其价格是趋于下降的。 从全社会角度来看，土地的自然供给是完全无弹性的；但对于某种特定用途的土地来

说，土地供给是有弹性的。 6、 7、 8、

在评估投资价值时所使用的折现率是单个投资者所要求的最低收益率。 在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗地的使用强度（如建筑层数、高度、

容积率、规模）超过一定限度后，收益开始下降。 9、

地价与土地面积大小的关系是可变的。一般地，在城市繁华地段对面积大小的敏感度

较高，而在市郊或农村则相对较低。

10、 从较长时期来看，房地产价格上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。

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第一部分 房地产估价原则：

一、 合法原则：必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。 1、

产权合法。估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权

的合法性的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论是在假定估价对象具有合法产权的情况下才是有效的

2、用途合法。应以城市规划、土地用途管制等为依据。如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用地，但也必须以居住用途为前提来估价；除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。

3、合法交易或合法处分。处分方式包括买卖、租赁、典当、抵债、赠与等。如抵押：①法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值。②设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖房地产后，应当从拍卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权方可优先受偿。③财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

4、其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。

二、 最高最佳使用原则：指法律上许可，技术上可能，经济上可行，价值最大化。包括最佳用途、最佳规模、最佳集约度。 1、

法律上许可。对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。

2、技术上可能。对于每一种潜在的使用方式，要检查其它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等。

3、经济上可行。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先估计其未来收入和支出流量，然后将此未来的收入和支出流量用现值表示，再将两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济上可行性。

4、价值最大化。①收益递增递减原理。可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。②均衡

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原理。以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。以建筑物和土地组合来讲，建筑物与土地比较，如果过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用得不到有效发挥，从而降低该房地产的价值。③适合原理。是以房地产与其外部环境是否协调来判定是否为最高最佳使用。

最高最佳使用原理要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。如：某宗房地产，城市规划规定既可用作商业用途，也可用作居住用途，如果用途商业用途能够取得最大收益，则估价应以商业用途为前提；反之，应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提。但当估价对象已作了某种使用，则估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并在估价报告中予以说明： 1、

保持现状前提。现有建筑物应予以保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房

地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。

2、装修改造前提。认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。其条件是：预计装修改造后房地产价值的增加大于装修改造费用。

3、转换用途前提。其条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。

4、重新利用前提。认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑后再予以利用为前提进行估价。 5、上述情形的某种组合。

三、 替代原则：要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。估价时要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。

四、 估价时点原则：要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。 1、

估价时点在过去的情形。多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议

而引发的复核估价。

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2、估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形。多出现于房地产损害赔偿案件中。 3、估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形。最常见、最大量的，包括在建工程估价。

4、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。如预售或预购价格。

5、估价时点为未来的情形。多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来建成后的价值。假设开发法中常用。

五、 公平原则：要求估价人员必须有良好的职业道德。(换位思考。买者不枉花一分钱，卖者不少得一分钱)

第二部分 估价程序

一、 获取估价业务：方法有被动接受、主动争取和自有自估三种。 二、 受理估价委托及明确估价基本事项。 1、

明确估价目的。估价目的应由委托人提出。实际中往往是估价人员提出问题，委

托人认可。

2、明确估价对象。估价对象应包括明确估价对象的实体状况、权益状况和区位状况。估价对象及其内容和范围应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。 3、明确估价时点。估价时点应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日。 4、签订书面委托合同。 三、 拟定估价作业方案。

主要包括以下内容：?拟采用的估价技术路线和估价方法；?拟调查搜集的资料及其来源渠道；?预计所需的时间、人力、经费；?拟定作业步骤和作业进度。 四、 搜集估价所需资料。

主要有：?对房地产价格有普遍影响的资料；?对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；?类似房地产的交易、成本、收益实例资料；?反映估价对象状况的资料。 如对供出租用的写字楼拟选用收益法进行估价，则需要搜集可供出租的面积、租金水平、空置率及运营费用等；如某块土地拟选用假设开发法进行估价，则需要搜集规划限定的用途、建筑高度、容积率、规划设计方案、拟开发费用等。

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搜集资料的途径有：?委托人提供；?实地查勘；?到政府有关部门查阅；?询问有关当事人、咨询公司等。

五、 实地查勘估价对象。形成“实地查勘记录”，并签名、注明查勘日期。 六、 选定估价方法计算。 七、 确定估价结果。

检查估价结果出现差异的方法：按照从低级错误到高级错误的顺序进行检查。?计算过程是否有误；?基础数据是否准确；?参数选取是否合理；?公式选用是否恰当；?所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；?是否符合估价原则。特别强调：估价中的每一个数字都要有来源依据。

八、 撰写估价报告。估价报告质量的高低，取决于估价结果的准确性、估价方法选用的正确性、参数确定的合理性、估价报告格式、文字表达水平及印刷质量。对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价报告可采用表格的形式。如旧城区居民房屋拆迁补偿估价、居民预购商品住宅的抵押估价报告可采用表格的形式。 九、 交付估价报告。 十、 报告的有效期和责任期 十一、

估价资料归档。归资料包括：①委托估价合同；②向委托人出具的估价报告（包

括附件）；③实地查勘记录；④估价项目来源和接洽情况；⑤估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见；⑥估价人员和估价机构认为有必要保存和其他估价资料。 估价资料的保存时间一般应在15年以上。 第三部分 房地产估价技术路线的确定： 即确定价格内涵和价格形成过程。 一、

房地产估价技术路线与房地产价格内涵形成过程

1、以划拨方式取得的土地使用权抵押价值评估。 ①

技术路线：先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土

地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。

②用成本法估价。价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。

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2、损害赔偿估价。其价格内涵是房地产因损坏所造成的价值损失或修复所需的费用。 二、 1、

估价技术路线与估价方法

市场比较法。价格形成过程是：房地产的正常市价是该房地产在公开市场上最

可能的成交价格，或者说是被大多数买家和大多数卖家认可的价格。所以采用“选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格。”作技术路线。

2、成本法。是在无法通过市场直接得到估价对象的正常市价的情况下，我们可以通过对估价对象房地产的价格组成部分进行分解，了解各价格组成部分的正常市价，再累加（积算）作为估价对象的正常市价。其价格形成过程是：房地产的价格是由其各组成部分的价值累加而成。

3、收益法。是将房地产作为一种投资，将该投资未来可以获得的所有净收益折现后累加，所得结果不应小于投资额，用这个结果作为估价对象的房地产价格。它的技术路线是：房地产现时的价格是由房地产未来可获得的收益决定的。

4、假设开发法。技术路线：未完成的房地产的价格取决于它完成后的价格和从未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利税。 三、 1、

不同估价对象的估价技术路线。

估价对象原为在农村宅基地上建设的“集资房”。在不影响城市总体规划、能够形

成基础配套等前提下，经市政府批准，补交土地使用权出让金后，可以发给房地产证，自发证之日起5年以后可以上市。

2、房地产抵债评估，如果估价时点距离上市之日还有6个月时间，此时的估价路线应该是：先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值，再折现到估价时点。

3、直管公房的出售基准价格，采取的估价技术路线是：先明确价格内涵，是考虑成新折扣的房屋重置价加上基准地价，并且是选取一类具有相同地段、相同建筑结构、相同建设年代的房屋，确定该类房屋的平均价格作为这一类房屋的基准售价；然后在选用成本法和基准地价修正法分别估算建筑物价格和地价；最终确定房屋的基准售价。

4、企业联营技术路线，即联营企业的利润分配比例取决于投入联营企业的房地产价值。通过确定联营企业的利润分配比例确定联营企业涉及的房地产价值。

第四部分 估价方法：（《估价理论与方法》）

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一、 1、

市场比较法：难点是交易修正。

适用对象和条件：适用对象是经常性交易的房地产。适用条件是同一供求范围内的

类似房地产交易案例较多。

2、搜集交易实例。搜集内容：①交易双方的基本情况和交易目的。要说明交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易，即属正常交易还是非正常交易。交易目的是指交易双方为什么而交易，一般包括买卖、入股、抵债等；

②交易实例房地产的状况（权益、区位、实物三方面）。包括坐落位置、形状与面积，地质条件，购物、交通等环境条件，土地利用现状与规划用途，有关地上建筑物的基本情况，权利状况； ③成交日期；

④成交价格。包括房地总价、房屋总价、土地总价及相应的单价和房屋租金等，同时应说明价格类型、价格水平及货币种类和货币单位等情况；

⑤付款方式。一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容； ⑥交易情况。（见下面5）

3、选取可比实例。选取可比实例时应符合：（案例在3个以上10个以下）

①可比实例所处地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。 ②可比实例的用途应与估价对象的用途相同（居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等）。 ③可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。（钢结构、钢砼结构、砖混结构、砖木结构、简易结构）

④可比实例规模应与估价对象的规模相当（面积不能相差太大）。

⑤可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同（出让与划拨、商品住宅与经济适用房等）。

⑥可比实例的交易类型应与估价目的吻合（抵押、租赁、买卖、征用等）。 ⑦可比实例的成交日期应与估价时点接近（一般在一年以内）。 ⑧可比实例的成交价格应是正常成交价格或可修正为正常成交价格。

4、建立价格可比基础。统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位（不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算—买入价和卖出价的平均价）、统一面积内涵（土地分划拨、出让，建筑物分使用面积、套内面积和建筑面积）、

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统一面积单位。

5、交易情况修正。进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。（a 有利害人之间的交易；b 急于出售或急于购买的交易；c 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易；d 交易双方划某一方有特别动机或偏好的交易；e 特殊方式的交易，如拍卖、招标、哄抬或抛售；f 交易税费非正常负担，如应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方来缴纳或应由卖方缴纳的税费买卖双方协议由买方来缴纳；g 相邻房地产合并交易；h 受债权债务关系影响的交易。）对于交易税费非正常负担的调整方法：

① 正常成交价格－应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格 ② 正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际支付的价格。

6、交易日期修正。应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。可通过价格指数或价格变动率进行调整。房地产价格变动率，有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。 ①

采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：

可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数=在估价时点的价格 ②采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为： 可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率×期数）=在估价时点的价格

在实际的交易日期修正中，有下列几类价格指数或价格变动率可供选用：①一般物价指数或变动率；②建筑造价指数或变动率；③建筑材料价格指数或变动率；④建筑人工费指数或变动率；⑤房地产价格指数或变动率。如果引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，则可选用一般物价指数或变动率。

在无房地产价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根据当地房地产价格的变动情况和发展趋势及自己的经验积累进行判断，加以修正。

7、房地产状况修正。可分为权益状况修正、区位状况修正和实物状况修正。

思路是：首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素；其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况；然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异造成的价格差异程度（直接比较和间接比较）；最后根据差异程度对可比实例的价格进行调整。可用百分率法、

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差额法和回归分析法进行修正。注意：可比实例的房地产状况是在成交日期时的状况。 8、求取比准价格。采用百分率法、差额法和回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。

******9、方法应用过程中容易出现的问题：?可比实例是否在同一供求区，规模是否相当，权利性质类型，估价目的是否吻合，结构是否一致，面积是否相当等，距待估房地产估价时点是否长于1年，长于1年的说明理由；?基础数据是否有误，搜集的数据是否有可比性（建立价格可比基础），是否剔除了交易税费的非正常负担。?影响因素的选择是否合适；注意修正的方法是用直接比较还是间接比较；?各因素的修正方向是否有误。因素说明表中的因素与描述中因素是否一致。各单项修正和综合修正是否超出了修正幅度。最终比准价格是否进行了综合和说明。 二、

收益法：难点是求取净收益时扣除项目的准确界定和资本化率的确定。

1、基本思路：由于房地产寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来继续获得收益。所以，购买收益性房地产可以视为一种投资。投资者购买收益性房地产，实质是以现在的一笔资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。

在实际估价中，我们把一切不是由房地产本身所创造的收益都当作是“运营费用”，由有效毛收入中扣除运营费用，得到的净收益，就是房地产本身创造的收益。

收益性房地产的价值高低取决于：①可获得收益的大小；②可获得净收益期限的长短；③获得该净收益的可靠性。

2、收益法适用的对象和条件：收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。但不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可。如目前自用或空闲的住宅，可设想为出租情况下运用此方法。收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够量化。

3、搜集有关房地产收入和费用的资料；如潜在毛收入、有效毛收入、运营费用等（均为客观值）。

4、估算潜在毛收入：是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。

5、估算有效毛收入：是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（迟延支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。

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6、估算运营费用：指维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。不包括所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧、土地摊提费、房地产改建扩建费。

运营费用率=运营费用/有效毛收入 7、净收益的求取：

①出租型房地产。净收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－税金－租赁代理费 租金收入=有效毛收入+租赁保证金、押金等利息收入

在实际求取时，维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费是否要扣除，应在分析租赁契约的基础上决定。应该注意租约约定税费由谁负担，从而确定扣除项目。带家具、设备出租的，应扣除其对房地产的贡献。

②直接经营型房地产。其特点是房地产所有者同时又是经营者，房地产租金和经营者利润没有分开。A、商业经营型房地产。净收益=销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润。Ｂ、工业生产型房地产。净收益＝产品销售收入－生产成本－产品销售费用－产品销售税金及附加－管理费用－财务费用－厂商利润。 ③自用或尚未使用的房地产：比照同一市场上有收益的类似房地产有关资料计算，或直接比较得出。

④混合型。看成是各种单一收益类型房地产的组合，分别计算，然后综合。

估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。

利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。 8、资本化率的确定。

⑴市场提取法：是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。A、在V=a/r情况下，可以采用同一市场上类似房地产的净收益与其成交价格的比率作为资本化率。B、在V=a[1－1/(1+r)n]/r的情况下，通过试错法或内插法求取。C、在在V=a/(r－g)情况下，是通过r=a/V+g来求取r。

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⑵安全利率加风险调整值法（累加法）：安全利率选用同一时期的一年期国债利率或中国人民银行公布的一年期存款年利率。风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿－投资带来的优惠。

⑶投资收益率排序插入法。找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。

⑷投资组合技术：①抵押贷款与自有资金的组合。将抵押贷款与自有资金的组合是将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为综合资本化率。R=M·RM+（1－M）RE

RM—抵押贷款收益率 RE—自有资本要求的正常收益率 L—抵押贷款额度（比例） ②土地与建筑物的组合。R0=L·RL+（1－L）RB RB—建筑物资本化率 RL—土地资本化率

资本化率实质上是一种投资收益率，它应等同于具有同等风险的投资收益率。

9、剩余技术。①土地剩余技术。VL=（Ao－VB×RB）/ RL，土地剩余技术在土地难以采用其他方法估价时，是有效的方法。另外，在需要对附有旧建筑物的土地进行估价时，虽然采用比较法求得设想该旧建筑物不存在时的空地价值，但对于因附有旧建筑物而导致的土地价值降低应减价多少，比较法通常难以解决，这时如果运用土地剩余技术便可以求得。 ②建筑物剩余技术。VB=（Ao－VL×RL）/ RB，建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否过大或过小很有用处。此外，它还可以用来估计建筑物的折旧，即将建筑物的重新购建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值。

用收益法评估房地产整体价值时，不宜分别估算出土地和建筑物的价值后再进行简单的加总。但如果知道了房地整体价值后，为了分离出土地或建筑物的价值，可利用求出的土地或建筑的净收益余值求取。 10、收益年限的确定：

①对于单独土地和单独建筑物的估价。应分别根据土地使用年限和建筑物经济寿命确定未来可获收益的年限，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费；

②对于土地与建筑物合成体的估价对象。如果是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的，就根据土地使用年限确定未来可获收益的年限，净收益中不扣除建筑物折旧费和

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土地摊提费；

③对于土地与建筑物合成体的估价对象。如果是建筑物的经济寿命早于土地使用年限结束的，可采用下列方式之一：A先根据经济寿命确定未来可获收益年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费；再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。B将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧费和土地摊提费。

11、净收益求取时有关参数的取舍。①有形收益和无形收益。在求取净收益时，不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益。但如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑。

②实际收益和客观收益。应以客观收益为估价的依据。有租约限制的，租约期内的租金应采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。

12、收益法计算房地产价格。（预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式） t

V=∑ai/(1+r)i+Vt/(1+r)t V=a/(r－g)[1－(1+g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t i=1

V=a/(r+g)[1－(1－g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t

以上公式适用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测未来的价格时，特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预计有较大变化的情况下（注意每种公式的假设条件和适用范围）。 P197、202、221-225例

******13、方法应用过程中容易出现的问题：?收益是否采用客观收益，是否考虑租约限制、空置率、损失率，对于客观收益没有考虑到未来的变化，收益均应以年为单位，查看是否一致；?运营成本考虑得是否全面，是否剥离了其他资产的收益，是否漏项和重复计算问题；?资本化率的确定理由是否充分，方式是否正确。选用的是综合收益率，还是土地收益率或建筑物收益率，以及各种收益率所对应的收益；?收益年限的确定是否正确；?模型的选用是否正确，对其前提条件是否作了说明等。 三、

成本法：难点是折旧的求取。

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成本法的理论依据，从卖方的角度来看，是生产费用价值论。其价格基于“生产费用”，重在过去的投入，是卖方愿意接受的最低价格；从买方的角度来看，是替代原理。即买方愿意支付的最高价格。

1、成本法的适用对象和条件：只要是新近开发建造、计划开发建造或可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价。单纯的建筑物的估价通常也采用成本法。在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。

一般适合在农村地区、城乡结合部、新开发地区以及旧城改造地区。

*现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本。也就是说，成本的增加并不一定增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。

2、运用成本法时注意：①要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的开发商的实际花费，客观成本是假设开发建造时大多数开发商的正常花费，在估价中应采用客观成本。②要结合市场供求分析来确定评估价值。

3、操作步骤：①搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；②估算重新购建价格；③估算折旧；④求取积算价格。 4、价格构成：

⑴土地取得费。①征用农用地，土地取得成本包括农用地征用费[土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、房屋拆迁安置补偿费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费（由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费，其收取标准根据征地包干方式的不同，为征地费总额的1.5%~3%）、政府规定的其他有关税费]和土地使用权出让金等。

②房屋拆迁的，土地取得成本包括拆迁补偿安置费（被拆除房屋及附属物补偿费、购建拆迁安置用房费、安置补助费、被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费、政府规定的其他有关税费）和土地使用权出让金等。

③在市场上“购买”的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。

⑵开发成本。分为土地开发成本和建造成本。包括：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发过程中的税费。

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⑶管理费用。通常可按土地取得成本与开发成本之和的一定比例计算。

⑷投资利息。包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资本还是自有资金，都应计算利息。（注意计息基础、期限、利率、计息方式）

⑸销售税费。①销售费用（广告费、销售代理费等）、②销售税金及附加（两税一费）、③其他销售税费（应由卖方负担的交易手续费等）。通常是按售价的一定比例计算。 ⑹开发利润。估算开发平均利润时应掌握：①开发利润是所得税前的

开发利润=开发完成后的房地产价值－土地取得成本－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费

②开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。

③开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。具体有以下几种：

Ⅰ 计算基数=土地取得成本+开发成本 相应的利润率为直接成本利润率 直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本）

Ⅱ 计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用 相应的利润率为投资利润率 投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）

Ⅲ 计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 相应的利润率为成本利润率 成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）

Ⅳ 计算基数=开发完成捕捞的房地产价值（售价） 相应的利润率为销售利润率 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值 5、成本法的基本公式：

积算价格=重新购建价格－折旧 有3种情况：一是新开发的土地；二是新建的房地产（包括房地、建筑物）；三是旧有房地产。

新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不扣除折旧，但应考虑工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等方面对价格的影响而给予适当的增减修正。

①适用于新开发土地的基本公式：新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本 +管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

②适用于新建房地产的基本公式：新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建

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造

成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 ③适用于旧房地产的基本公式：

旧房地产价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧

必要时，还应扣除由于旧建筑的存在而导致的土地价值减损。 6、重新购建价格：

?重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。特别注意：①重新购建价格是估价时点的。并非总是现在，可也能是过去。②重新购建价格是客观的。是社会一般的公平耗费，是客观成本。③建筑的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新购建价格是在估价时点状况下的价格。

⑵重建价格和重置价格。①重置价格：采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。②重建价格：采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。适宜于有特殊保护价值的建筑物的估价。

通常重置价格低于重建价格。 7、建筑物重新购建价格的求取方法：

①单位比较法（单位面积法和单位体积法）②分部分项法 ③工料测量法 ④指数调整法 8、建筑物折旧：物质折旧、功能折旧、经济折旧。

①物质折旧。即物质磨损、有形损耗。有自然经过的老朽、正常使用的磨损、意外的破坏损毁、延迟维修的损坏残存。

②功能折旧。即精神磨损、无形损耗。是由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失。

③经济折旧。即外部性折旧。是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失。包

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括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政策变化等。

9、建筑物折旧的求取方法：

⑴年限法。①自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指建筑从建成之日起到不堪使用时的年数；后者是指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。②实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数是指建筑物建成之日起到估价时点时的日历年数；有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数。在成本法求取折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。

⑵实际观察法。注重建筑物的实际损耗程度。建筑物的损耗分可修复的损耗和不可修复的损耗。当修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分。其折旧额为其修复费用；对于不可修复部分，再将其分为短寿命项目和长寿命项目，然后采用年限法或面新折扣法分别计算其折旧额，最后将修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命的折旧额相加，即得到建筑物的折旧总额。

⑶成新折扣法。适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是进行建筑物现值调查。 ⑷折旧方法的综合运用。常以年限法为基础计算折旧，然后根据实地观察法进行修正。P163 10、估价中确定建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时：

①建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计。

②建筑物耐用年限短于土地使用年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧。 ③建筑物耐用年限长于土地使用年限时，应按土地使用权年限计算折旧。

④建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧。

⑤建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限计算折旧。 11、现行商品房价格构成：

⑴商品住宅价格构成：①成本：征地费及拆迁补偿安置费、勘察设计及前期工程费、住宅建筑、安装工程费、住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费、管理费、贷款利息。②利润；③税金；④地段差价。不计入商品住宅价格的费用：非住宅小

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区级的公共建筑的建设费用、住宅小区内的营业性用房和设施费。

⑵经济适用住房价格的构成：①征地费及拆迁补偿安置费；②勘察设计及前期工程费；③建筑安装工程费；④住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；⑤管理费（以上4项之和的1%—3%）；⑥贷款利息；⑦税金；⑧利润（3%以下）。

⑶农地征用费的构成：①土地补偿费（6—10倍/亩）；②安置补助费（4—6倍/人）；③地上附着物和青苗补偿费；④新菜地开发建设基金（城市郊区菜地）；⑤耕地开垦费（占用耕地）；⑥耕地占用税（占用耕地）；⑦征地管理费；⑧其它。

⑷城市房屋拆迁补偿安置费构成：①被拆迁房屋及附属物的补偿；②搬迁补助费；③临时安置补助费或周转房费；④拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费；⑤拆迁服务费；⑥拆迁管理费；政府规定的其他有关税费。

12、现行房屋折旧制度及房屋完损等级评定标准：

①折旧制度：4类7等：各种结构房屋残值率一般为：A钢筋砼结构0；B砖混一等2%；C砖混二等2%；D砖木一等6%；E砖木二等4%；F砖木三等3%；G简易结构0。 ②完损等级：根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度分为：A 完好房，十、九、八成；B基本完好房，七、六成；C一般损坏房，五、四成；D 严重损坏房及危险房，三成以下。

******13、方法应用过程中容易出现的问题：?土地取得成本包括购地款和有关税费；?土地开发成本的计算依据及取值是否正确，注意客观成本和实际成本的区别。?利息计算是否正确，注意利息率、计息周期，资金以何种方式投入，需要计息的项目（土地取得费，包括为购地而支付的税费，开发成本、管理费用）；?利润的计算是否正确，利润率的确定是否有充分的依据，利润率的计算基数与利润是否对应。?折旧方法的选用、折旧计算是否正确。注意经济寿命和自然寿命、有效经过年数和实际经过年数的区别，建筑物折旧年限的确定；?销售税费的计算是否有误，其计算基数应该是销售收入；?模型的选用是否正确，各种模型所对应的开发程度，以及考虑的项目是否齐全；?计算是否有误。 四、

假设开发法：难点是利润的估算和开发完成后房地产价值的测算。

1、适用对象和条件：假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。如果在这种

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情况下仍然需要估价的话，估价人员可根据所推测的最可能的规划设计条件来估价，但必须将该最可能的规划条件列为估价的假设和限制条件，并在报告中作特别说明，说明它对估价结果的影响或估价结果对其的依赖性。 2、假设开发法估价结果的可靠性取决于：

?是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。

?是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。 ?良好的社会环境也影响着假设开发法的效果。①要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供应计划。 3、假设开发法的操作步骤：

①调查待开发房地产的基本情况； ②选择最佳的开发利用方式； ③估计开发建设期； ④预测开发完成后的房地产价值（市场比较法和长期趋势法相结合求取）；

⑤估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费； ⑥进行具体计算。 4、假设开发法进行估价的公式：

①求生地价值的公式：A 适用于将生地建成房屋的公式：

生地价值=开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息 －销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费 B 适用于将生地开发成熟地的公式：

生地价值=开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息 －销售税费－土地开发利润－买方购买生地应负担的税费 ②求毛地价值的公式：A 适用于将毛地建成房屋的公式：

毛地价值=开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息 －销售税费－开发利润－买方购买毛地应负担的税费 B 适用于将毛地开发成熟地的公式：

毛地价值=开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息

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－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费 ③求熟地价值的公式：

熟地价值=开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息 －销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费 ④求在建工程价值的公式：

在建工程价值=续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售税费 －续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费 ⑤求旧房价值的公式：

旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理费用－投资利息－销售税费

－装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费

5、运用现金流量法应注意：①开发期和租售期究竟多长要估计准确；②各项支出、收入在何时发生要估计准确；③各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。 6、假设开发法各项费用的求取：

⑴开发经营期。开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即估价时点，终点是将开发完成后的房地产全部租售完毕的时间。分为开发期和租售期。 确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等服务。 ⑵开发完成后的房地产价值。对于出售的房地产，通常采用比较法；对于出租和直接经营的房地产，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转化为价值。

⑶开发成本、管理费用、销售费用。开发成本、管理费用可采用比较法来估算；销售税费根据当前政府的税费政策和其他类似开发经营活动所需支付的税费情况来估算，通常按照开发完成后房地产价值的一定比率来估算。

⑷投资利息。应把握： ①应计利息的项目。包括：未知、需要求取的待开发房地产的价值，投资者购买待开发房地产应负担的税费（一般假设在估价时点一次性付清），开发成本和管理费用（通常假设为在所发生的时间段内均匀发生，视同发生在该时间段的期中）。销售费用一般不计息。②计息周期的长短。③计息方式（单利或复利）；④利率的高低；⑤计息周期；⑥名义利率和实际利率。

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⑸开发利润。通常以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。

⑹投资者购买待开发房地产应负担的税费。通常按待开发房地产价值的一定比率估算。 ⑺折现率。是采用现金流量法时确定的一个参数。与收益法中的资本化率的原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含资金的利息和开发利润两部分。

?计算中的其他问题。在运用假设开发法时不应忽略某些无形收益。 P239-249计算

******7、方法应用过程中容易出现的问题：?开发完成后的价值测算方法是否正确，依据是否充分，收益率的确定理由是否充分；?折现率（是利息率和利润率的结合）的确定是否说明理由；?利息的计算是否有误；?费用确定中是否有遗漏，费用确定是否有依据，是否重复计算；?利润的计算是否正确，利润率的确定是否有充分的依据，利润率的计算基数与利润是否对应。?估价时点的确定是否正确（购地日期、建设期、经营期限的确定）；?公式的选用是否正确，计算过程是否有误等。 五、

基准地价修正法：是建立基准地价的过程。基准地价的价格内涵，是出让？划拨？

生地？熟地？

第五部分 不同估价目的下的估价：（《基本制度与政策》《案例分析》）

针对不同的估价目的进行房地产估价时要考虑的一个首要问题，是确定估价的价值标准，而不是选择估价方法。 一、

土地使用权出让价格评估（法规P31-35）

1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及当地制定的实施办法和其他有关规定。

2、出让方式及价格管理。采取拍卖、招标、协议方式出让。采取协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。通常不低于按照土地的基础设施完备程度、平整程度等所对应的正常成本价格。

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3、国有土地使用权出让评估的特点：

①土地出让拍卖底价评估应采用公开市场价值标准。土地出让拍卖属于自主性拍卖，拍卖的时机、底价都由土地供应方根据市场情况自主确定，如果未达到拍卖底价，出让方可以收回拍卖标的，另行拍卖；与强制拍卖则不同，强制拍卖底价评估时要考虑其短期强制处分标的物时造成的价值折减，而土地出让拍卖底价评估则可以完全采用公开市场价值标准。 ②估价时点一般为估价作业日期以后某一时点。拍卖方式出让国有土地使用权时，其拍卖底价估价时点为宗地拍卖出让日；招标方式出让国有土地使用权时，其招标底价估价时点为宗地招标出让日；协议方式出让国有土地使用权时，其协议底价估价时点为宗地协议出让日；以划拨方式取得的土地使用权准予转让时，补交土地使用权出让金的估价时点，为受让方可办理土地使用权出让手续开始日。

③不同出让方式可侧重采用不同的估价方法。国有土地使用权出让价格评估为政策性估价范围。拍卖方式出让土地使用权时，宜重点选取市场比较法、假设开发法两种评估方法；协议方式出让土地使用权时，宜重点选取成本法、基准地价系数修正法。

④搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性。注意所选取的可比实例和待估宗地有相同的土地利用方式和处于相同特征的同一区域或邻近地区，或处于同一供求圈内或同一等级土地内。

4、成本法在国有土地使用权出让价格评估上的应用。

《规范》规定，土地取得费用包括：①征地（土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费）和房屋拆迁补偿费（被拆除房屋及附属物补偿费、购建拆迁安置用房费、安置补助费、被拆迁单位或个人停产、停业期间损失补助费、房屋拆迁服务费及管理费、政策规定的其他有关税费）；②土地使用权出让金或者地价款；③有关土地取得的手续费和税金。 二、

房地产转让价格评估（法规P128-136，P129-P133新）

1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》以及当地制定的实施细则和其他有关规定。

2、转让方式。买卖、赠与和其他方式。包括：①以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；②一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；③因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之

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转移的；④以房地产抵债的；⑤法律、法规规定的其他情形。 3、转让评估的特点。

①从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日期之后。 ②从委托人和评估主体上讲，委托人既可能是买方或卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，是一种自愿行为。

③从估价目的上看，只是为了了解、掌握房地产交易行情，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，带有一定的咨询性。估价人员只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。

4、宜采用的评估方法。宜市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法。

5、以划拨方式取得的土地使用权转让房地产时，应当符合国家法律、法规的规定，其转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定（土地出让金按规定全额上交财政。相当于土地出让金和价款和所得收益，已购公有住房产权属行政机关的，全额上交财政；属事业单位的，50%上交财政，50%返还事业单位；属企业的，全额返还企业。），同时在报告中予以说明。 三、

房地产租赁价格评估（法规P137-145）

1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋租赁管理办法》以及当地制定的实施细则和其他有关规定。 2、不同用途房屋租赁价格管理规定。

住宅用房地租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策；租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。 3、私房租赁价格管理规定。

房屋租金由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，协商议定；没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得随意抬高。如私房为住宅用房，其租赁价格的确定应符合政府有关规定标准。

4、转租。转租必须经出租人同意，签订转租合同，出租人必须在转租合同上签署意见。转租合同必须按规定备案，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同终止日期，但出租人与转

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租双方协商一致的除外。转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之变更、解除或终止。

5、租赁价格评估特点。

①住宅类房屋租赁价格评估为政策性评估。

住宅类房屋租赁价格评估为政策性评估，估价人员应严格执行有关租赁政策，没有超越规定调整租金幅度的价格空间。 ②租约对租金估价有一定的影响。

租赁房屋已订立租约时，应对租约中所约定的租金标准的客观性、合理性进行判断。如果为合理性契约式房屋租赁价格评估，宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金则采用正常客观的租金标准；如租约所约定的租金与市场租金标准相差较大（或高或低），租金明显存在不合理性，则应重新评估其租金值。租期最长为20年。

③划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分。

④几种租金内涵。成本租金（折旧费、维修费、管理费、利息、房产税）、商品租金（折旧费、维修费、管理费、利息、房产税、保险费、地租、利润）、市场租金（商品租金根据供求关系形成）。

6、评估方法。市场比较法、收益法、成本法。

①收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。其评估的关键是年净收益的计算和资本化率的选定。扣除项目在收益法中已作了说明。注意租金的内涵是什么，代收代缴的水、电费是否在内，在计算收益时要注意租金的价格内涵。

②成本法评估时的成本构成。折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租和利润。 四、

房地产抵押价值评估（法规P145-156）

1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地制定的实施细则和其他有关规定。

2、价值标准。应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产正常市场价格进行，但应在报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。 3、下列房地产不得设定抵押。

①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保

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护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④已依法公告列入拆迁范围的房地产；⑤被依法查封、扣押、临管或者以其他形式限制的房地产；⑥依法不得抵押的其他房地产。 4、设定抵押的原则。

①依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权；②以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押；③以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押；④以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时国有土地上的房屋同时抵押；⑤乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。

5、设定抵押的限定条件。

①以享受国有优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限；

②有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限；

③以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限；

④以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。

⑤预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

⑥以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。

6、房地产抵押评估的特点。（本部分是在报告中说明时出现，不改变评估价值，即公开市场价值）

①注重预期风险。抵押评估业务一般估价时点为当前某一日期，而抵押期限一般会在一年以上的时间，一旦发生清偿，实现抵押权却在未来某一日，所以要注重预期风险。估价时，对预期不确定的因素要充分考虑。

②分析市场变现能力。尤其对有价无市的状况进行分析。

③考虑抵押期间的耗损。对抵押期较长或抵押物耐用经济年限较短的部分在估价时应予以分析、考虑。

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④一般估价时点为当前某一日期，而抵押期限一般会有一年以上，应说明在估价报告有效期内如果市场变化不大价值不变，或市场变化较大时（超过某一变化率），其价值需要重新评估的事项。

7、抵押评估中常见的类型与方法。

①整体商品房抵押时，可根据情况采用成本法、市场比较法或收益法估价。

②划拨土地上的房地产抵押评估时，可采用A房产与土地开发费用分别估价再综合的方法，可采用成本法、市场比较法。也可采用B先假设估价对象为具有完全产权的商品房，用成本法和市场比较法或收益法进行估价，最后扣除土地出让金的方法。

③部分房地产抵押评估时，应注意该部分房地产在整体房地产中的作用，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意土地的分摊和公共配套设施、人流、物流交通通道的合理的享用问题。可采用成本法、市场比较法或收益法。要注意部分在整体中的作用，如果是辅助部分，则不能单独抵押，如大堂、厕所等。

④乡镇企业用房抵押评估时，应注意其占地面积的土地征用批准权限和政府规划管理部门对该宗用地的规划限制条件。获得权限内政府相关部门的认可，方可设定抵押，估价时考虑补交土地征用费、土地出让金等因素。可用成本法、市场比较法或收益法。注意集体土地使用权抵押条件。

⑤在建工程已完工部分抵押评估时，应充分考虑后续工程的成本、费用。采用成本法中开发商利润的取值时，因其利润在完全竣工时才可能全部体现，估价时应采取保守原则。估价可采用成本法、假设开发法和市场比较法。 五、

房地产保险估价 (不包括土地价值)

1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国保险法》以及其他有关规定。

2、保险范围。房地产保险可分为房屋财产保险、房屋利益保险、责任保险、信用保险、综合保险、建筑工程保险。土地不能成为房地产保险合同的标的；投机风险（如房地产市场价格变化）和必然或已知损失（如房屋自然损耗）不属于房地产保险范围。 3、房地产保险估价，分为：

①房地产投保时的保险价值评估。应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物

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的价值，不应包括土地价值。常采用成本法、市场比较法。

房地产投保时的保险价值，根据采用的保险形式，可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。

②保险事故发生后损失程度或损失价值的评估。应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。按不可修复评估时，结果中扣除残值（拆除重建）。

4、直接损失和间接损失。①直接损失是自然风险和社会风险的作用导致财产本身的直接损失。

②间接损失是指由于财产的直接损失而引起的未毁损财产价值的降低或收益的下降。如：当一建筑物严重受损，虽然没有完全毁掉，但可能须完全重建，为了重建，该建筑未损坏的部分必须完全毁掉，这种损失就是间接损失；间接损失中很重要的一种类型就是净收入下降的损失。净收入下降的损失是指在被损坏的财产被修复完全好之前，人们由于全部或部分地丧失了对财产的使用而导致的收益下降或费用上升。

5、保险价值和保险金额。①保险价值是指保险标的订立保险合同时估定的实际价值或在发生保险事故时所具有的价值。②保险金额是保险双方当事人在保险合同上载明的，投保人对于特定的保险标的的实际投保金额，也是在保险事故发生后承担损失补偿义务的最高限额。保险金额不得超过保险价值，超过保险价值的，超过部分无效。 六、

房地产课税估价（法规第十章）

1、营业税。①法律依据。《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》。②计税依据。营业额。③为课征营业税而进行的房地产估价，与为转让房地产而进行的房地产估价类似。

2、城镇土地使用税。①法律依据。《中华人民共和国城镇土地使用税条例》和当地制定的实施细则。②主要是合理地划分土地等级。

3、土地增值税。①法律依据。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。②关键是扣除项目金额的估算。

4、房产税。①法律依据。《中华人民共和国房产税暂行条例》和当地制定的实施细则。②计税依据。房产余值或租金收入（注意租金收入的内涵）。③房产余值是房产原值一次扣除一

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定比例（10—30%）后的余额，按房产余值的1.2%征收，适用于企业出租或自用房产的房产税征收；租金收入征收税率为12%，适用于事业单位出租房产的房产税征收。

5、契税。①法律依据。《中华人民共和国契税暂行条例》和实施细则。②计税依据。契约价格，即成交价格、市场价格和交换价格。③估价时点：签订契约的时间。

对于申报的成交价格明显低于房地产实际价值又无正当理由的，应按房地产转让的估价方法重新评估其客观合理价格或价值，并以此作为计税依据。 七、

征地和房屋拆迁补偿估价（法规第三章）

1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》以及当地制定的实施细则和其他有关规定。

2、征地和拆迁补偿估价是政策性、群众性很强的一项估价工作。法律对补偿标准、补偿范围、补偿方式等都作了详细的规定，估价师在此类估价时，要牢牢掌握国家相关法律、法规和政策以及当地政府的有关规定，更要准确界定拆迁房屋及其所占土地的权益性质。 3、征地补偿估价。①土地补偿费（前三年平均产值的6—10倍）；②征用耕地的安置补助费（4—6倍）；③青苗补偿费；④地上附着物补偿费；⑤房屋拆迁补偿费。

4、房屋拆迁补偿估价。①补偿对象。房屋所有人（被拆迁人）；②补偿方式。货币补偿和产权调换；③补偿标准。货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定；④估价时点。拆迁人取得房屋拆迁许可证之日。

5、几种拆迁类型的处理方法。①在集体土地上进行开发建设的集体土地及地上房屋的估价，应先行办理征用土地，将集体土地国有化，然后再进行房屋拆迁与补偿。

②依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，可视为提前收回处理，在估价中应包括土地使用权的补偿估价，根据该土地使用权剩余年限所对应的正常市场价格进行。

③依法以划拨方式取得的土地使用权，在估价中不应包括出让金部分，只含该宗地基础设施配套建设费和土地开发以及其他费用。

④对取得所有权的房屋及构筑物，估价时应从占有、使用、收益、处分四个方面综合认定其合法性，不能仅仅依据估价时点的用途估价。

⑤拆除违章建筑和超过批准权限的临时建筑，不予补偿。拆除未超过批准权限的临时建筑，应当给予适当补偿。估价时应按使用期限的残存价值参考剩余期限给予估价。

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⑥对于一宗房地产拆迁补偿估价，凡属于被拆迁人合法拥有的房屋内外装修、装饰、设备及其附属物等，都不可遗落。

6、几中特殊产别房屋的估价。①代管房。估价时应将现状拍照或摄影存档，并办理证据保全。

②军产、港澳台产、涉外产、宗教、寺庙、文物古迹等应将估价对象拍照或摄影存档，并依照有关法律法规的规定办理。 7、拆迁补偿估时应注意的几个问题。

①拆迁估价委托人必须合法（取得房屋拆迁许可证）；②拆迁对象必须合法（应为拆迁许可证范围内的土地和房屋）；③拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：新建、扩建、改建房屋；改变房屋和土地用途；租赁房屋。④拆迁补偿估价不应包括拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人应付的搬迁补助费、安置补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产停业综合补助费。⑤估价目的：拆迁补偿估价；⑥价值标准：公开市场价值标准。 八、

房地产的分割、合并估价（案例P135-137）

1、房地产合并估价时应注意。

①房地产是否符合法定的转让条件。如不符合规定，可能会导致合并预期价值无法实现，或由于要支付额外费用使待合并房地产达到可转让条件而使得合并预期价值减损，在估价过程中必须考虑和说明。

②待合并房地产的土地使用权取得方式。强调以划拨方式取得土地使用权的处置方式。 ③待合并房地产的土地用途。合并前后用途不一致对合并房地产价值的影响。 ④待合并房地产的土地使用剩余年限。 ⑤注意合并方式，增值的分配等。 2、房地产合并估价方法。

①房地产合并前后价格的计算要客观、准确。一定要注意合并前后各项因素的变化导致房地产价格水平的差异。选用适当的方法，计算合并前后的价格。

②增值额的分配要准确、合理。A 以合并前地块各自的单价为基础进行分配：各自所占增值额的分配比例为a1/（a1+a2）×100%和a2/（a1+a2）×100%，a1、a2为合并前各自的单价。 B 以合并前地块各自的面积比例为基础进行分配：各自所占增值额的分配比例为S1（/S1+S2）

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×100%和S2/（S1+S2）×100%，S1、S2为合并前各自的面积。

C 以合并前地块各自的总价为基础进行分配：各自所占增值额的分配比例为A1/（A1+A2）×100%和A2/（A1+A2）×100%，A1、A2为合并前各自的总价。

三种方法计算结果加权平均，得出最终的增值分配率。第一种方法的计算结果应占有较大的权重，因为对增值额进行分配，应当遵循房地产估价中的贡献原则，即应当根据地块对增值额的贡献程度来决定各自应得地分配额，单价是反映出地块对增值额的贡献程度的主要因素。

分割估价应对分割后的各部分分别估价。合并估价应对合并后的整体进行估价。 九、

房地产纠纷估价

1、房地产纠纷估价的类型。

①针对房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额的纠纷，这类纠纷称之为房地产价格类纠纷。由法院、仲裁机构请房地产估价机构完成。

②针对估价结果本身的纠纷，这类纠纷可称之为估价结果纠纷。由专门的估价仲裁部门出面对估价结果做出鉴定和裁决。 2、房地产价格类纠纷的特点。

①房地产纠纷中的民事法律关系较复杂。一宗房地产纠纷案件中往往同时存在两个以上的民事法律关系，并且还彼此牵连。更为复杂的是引起房地产纠纷的原因中有许多是历史上的行为和事件，我们不能用现行的民事法律政策去硬套用过去法制不健全年代的行为。而且，由于年代久远，不少房屋的自然状况及其管理、使用情况、权属更迭较多，变化较大。同时，房地产证书资料也有不少已流失湮灭，查证工作难度较大。 ②房地产纠纷争议标的价值一般较大。

③房地产纠纷涉及面广。纠纷中常常涉及规划部门、城建部门、土地管理部门、房产管理部门等，这些部门有时以第三者的身份对房地产纠纷进行调处，有时直接是纠纷中的一方当事人，处理纠纷时注意协调各方关系。

④房地产纠纷政策性强，适用法律的难度较大。 3、房地产估价结果纠纷的特点。

①房地产估价结果纠纷是针对估价机构已经做出的估价结论的纠纷。

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②房地产估价结果纠纷地调处必须由专门的估价仲裁机构进行，否则无法让原来提供估价结果报告的估价机构信服，也无法让纠纷其他当事人接受。 4、房地产纠纷估价及其特点。

房地产纠纷的解决方式有：协议、调解、仲裁、诉讼等。

①除为抵押贷款目的评定房地产的抵押价值外，其他价格评估的时点一般不是当前或未来某一时间，而是过去某一时间。

A 房地产转让与租赁缴纳税费纠纷、房地产交易价格纠纷、房地产拆迁补偿纠纷估价时，估价时点为房地产交易协议、拆迁补偿协议的签字日期或协议所载日期；

B 遗产、共有财产中房地产分配估价时，估价时点一般应以继承关系、共有财产关系确定日期；

C 土地共有人占有共有份额纠纷，一般应以最近一次确定共有土地纳税金额的日期为估价时点；

D 房地产估价服务纠纷，以原估价报告所载估价日期作为检验、评估的估价时点。 ②价格评估依据的资料，一般来说，只能是房地产纠纷发生前的近期客观资料。 ③不能以当前房地产市场实际价格作为原估价结论是否真、客观、合理的判断标准。 ④纠纷估价的评估依据是估价时点对应的房地产状况。 十、

房地产拍卖底价评估

1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国拍卖法》以及其他有关规定。 2、几条相关法律。

①《担保法》第五十五条规定：城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖后新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，以实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。= ②《拍卖法》第六条规定：拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产。 第五十六条规定：委托人、买受人与拍卖人约定佣金的比例。

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委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定，拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖或者成交价5%的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。

拍卖未成交的，拍卖人可以向委托人收取约定的费用，未作约定的，可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。

3、房地产拍卖底价评估的特点。

①强制处分。处分行为要在规定的时间内完成，如果拍卖不成，通常会由法院主持将拍卖标的物折价抵偿债务。

②快速变现。买受人无时间充分了解标的物，因此出价一般低于正常交易价格。 ③市场需求面窄，推广力度小。

④消费者心理因素。认为处分被拍卖的房地产价格会低于正常房地产价格。

⑤购买者的额外支出。拍卖时所发生的费用以及产权转移时所发生的费用，由于竞买者要支付拍卖机构佣金，成为购买者的额外成本。估价时应该考虑是否扣除。

4、拍卖底价评估的技术路线。先确定拍卖市场的成交价格比正常市场成交价格偏低的幅度，然后可以先按正常市场价格对估价对象进行估价，再按照这个偏低幅度对估价结果调减。 5、在建工程拍卖底价的评估。应充分考虑后续工程需投入的成本、费用，交接带来的额外支出及不可预见费用，估价方法可选用假设开发法、成本法、市场比较法。

十一、 企业各种经济活动中涉及的房地产估价

企业各种经济活动中涉及的房地产估价，包括企业合资、合作、联营、股份制改组、上市、合并、兼并、分立、出售、破产清算、抵债中的房地产估价。这种估价①首先应了解房地产权属是否发生转移，若发生转移，则应按相应的房地产转让行为进行估价；②其次应了解是否改变原用途以及这种改变是否合法，并应根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。

1、权属发生转移的。企业合作、合资、股份制改组、合并、兼并、分立、出售、破产清算等发生房地产权属转移的，应按房地产转让行为进行估价。但应注意①破产清算与抵押物处置类似，属于强制处分，要求在短时间内变现的特殊情况；在购买者方面在一定程度上与企业兼并类似，若不允许改变用途，则购买者的范围受到一定限制，其估价宜低于公开市场价

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