渝北回兴及两路区域2012年9月房地产市调报告

重庆楼市2012年9月的市场变化情况及回兴两路区域的房地产市场重点调查情况

市调报告

市调时间：2012年9月

市调内容：本月重庆楼市的整体市场情况、回兴周边区域市场动态及本月楼市政策法规、要闻等

一、 本月重庆楼市情况分析

今年三月份以来，重庆楼市出现了回暖的迹象，就连传统淡季的七八月份也收获了较好的销售业绩，因此今年的“金九银十”也被寄予了厚望，九月份的市场放量大，但从实际的成交情况来看，本月的成交量并未出现上涨，“金九”成

累计开盘楼盘共80余个，开发商们为“金九”的到来做足了准备，但本月的销售情况并未尽如人意，分析今年“金九”的成交情况，从本月份的第一周开始到第四周，虽每周成交呈现一个环比上涨的趋势，整体九月份的成交量约为180万㎡，成交总量和八月份基本持平。今年七八月的淡季不淡，所谓“金九”却成色不足，从目前市场来看淡旺季之分已经不再明显。

经历了九月的市场大放量，预计接下来的十月仍将有近50余楼盘开盘或加推新房源，目前市场仍然以刚需性高层为主。预计下月开盘的楼盘中，将有20余家纯新项目，包括众多大型开发商的楼盘比如：美每家.南滨上院、金科.中央御院、隆鑫.爱琴海、宗申.金蓝湾等，纯新盘数量占到开盘数量的50%。下月众多全新产品的入市，无疑将进一步加剧市场的竞争，价格永远是撬动市场的杠杆，在激烈的市场竞争下，或将会激发价格优惠，预计部分急于出货的开发商将会抓住机会，在下月中打出优惠折扣。 二、回兴及周边区域楼盘情况分析

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该项目 7 号楼已销

泽科港 城国际

空港新城兰 馨大道/泽 科地产 9.1 200 余

高层/60-85 ㎡

7600 元/ ㎡

全款 95 折按 揭 98 折，VIP 卡优惠 2W 元

售完毕，本月

推出 H1 号楼， 开盘价与 上月 7 号楼的尾盘 价基本持平 本次推出 58 号楼 高层房源， 本次推 出的房源均为偏 大户型，开盘价格 相对之前有一定 下浮， 开盘销售率 超 60% 本次推出 4 栋花园 洋房 (19、 24、 25、

旭辉新 里城

渝北宝桐路 2 号/旭辉集 团 9.22 189

全款 86 折按 高层 /80-109 ㎡ 6500 元/ ㎡ 揭 89 折，VIP 卡优惠 5000 元

10000 元/

桃源居 国际花 园

渝北空港桃 源大道/深 圳桃源居

花园洋房 9 月下 旬 237 /117-215 ㎡ 小高层 /68-114 ㎡

㎡ (花园洋 房)8300 元/㎡(20 号楼小高 层)

花园洋房交 5000 元抵 50000 元

27) 和一栋小高层 房源， 小高层及花 园洋房的价格与 之前都基本持平， 开盘销售 30% 该项目本次推出 5、 号楼， 6 由于本 次推出的是 7+1 和

渝北两江新

隆鑫鸿 府

区渝都大道 (机场路、 宝石路)/隆 鑫地产 9.22 74

花园洋房 /88-275 ㎡

8500 元/ ㎡

一次性、按揭 均9折

8+1 洋房，所以本 次开盘价相对 7-10 号楼下浮 300 元/㎡,开盘销售 30% 该项目近几月加

空港新城兰

推频繁，为了更好 9月 42 花园洋房 /96-235 ㎡ 8000 元/ ㎡ 全款 95 折， 按 揭 99 折， 按时 签约 98 折 出货， 本月开盘的 2 号楼，整体均价 下浮 500 元/㎡, 并有特价房的优 惠活动 该项目首次推出 精装小户型房源， 9.30 不详 精装小户 /28-38 ㎡ 10000 元/ ㎡ 交 5000 惠 20000 户型为 1*1 和 2*1,精装不包含 床和家电， 价格定 位稍偏高 加入华港会可 9.27 400 余 高层 /57-106 ㎡ 7200 元/ ㎡ 享受 1%优惠， 升级 VIP 会员 交 1000 抵 本次推出 1 号楼高 层，开盘价格上 涨， 但相对周边楼 盘低，销量较好2

汇祥. 林里 3000

桂大道 6 号 (新城广场 斜对面)/汇 祥地产

南方玫 瑰城

南方翻译学 院旁/南方 集团

华港翡 翠城 (二 期)

渝北区空港新 城腾芳大道同 盛路 7 号(渝 北区体育馆

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旁)/重庆模具 产业园区开发 建设有限公司

20000 元

渝北空港新 城同茂大道 (渝北体育 馆旁)/重庆 泰硕房地产 开发有限公 司 渝北银梭大 7100 元/ ㎡ (折后套 内均价) 一次性、按揭 94 折，公积金 95 折 9.22 131

本次开盘推出 4 号 楼， 整体均价与上 高层/58-65 ㎡ 7100 元/ ㎡ 全款 97 折按 揭 99 折 月基本保持一致， 3、 号楼仅剩余少 5 量房源，开盘销售 率不高 本次开盘推出 14 9.22 近 150 余套 高层/63-84 ㎡ 号楼房源， 本次开 盘价上涨近 300 元 /㎡,与周边项目 基本持平 高层/29-65 ㎡ 7000 元/ ㎡ (折后套 内均价) 本月推出 1 号楼房 全款 98 折按 揭 99 折 源， 价格与上月保 持不变。3 号楼仅 剩余单配房源

泰硕明 天

环山国 际

道 8 号/重庆 市地平线置 业有限公司

东衡. 爱地社 区

渝北南方翻 译学院旁/ 东衡地产 渝北

空港兰 9.16 200 余

润丰水 尚.观 湖台

桂大道(新 城广场附 近)/重庆好 利来物业发 展有限公司 9 月底 不详 高层/43-83 ㎡

7300-7600 元/㎡(24 号楼) 不详

本次开盘的 24 号 楼价格小幅上涨

(二)在售楼盘情况 楼盘名称 项目位置/开发 商 物业类型/ 户型区间清水小户公

套内均价7000 元/㎡起 (清水套内起 价)精装单配 19.3W/套，精 装一房两厅 23W/套 9000 元/㎡ (套 内均价)

优惠情况

备注

重庆国际家 纺城.绣色

服装城大道南方翻 译学院旁/涌鑫地产

寓/37-47 ㎡ C4 栋精装小 户/18 ㎡左 右

不详

本月价格相对上月基 本无变化

旭辉郎香郡. 回兴宝桐路/旭辉集 团 天鹅溪渝北区宝圣大道 99 限公司

花园洋房 /104-219 ㎡

最高 88 折 全款 92 折按

该项目本月价格与上 月基本一致

金鹏.两江时 号/重庆金鹏物业有 光

高层/29-56 ㎡

揭 94 折(国 7700 元/㎡ 庆 2 人及以上 团购可享受 额外 1%优惠)

2、3 号楼本月均价上 涨 200 元/㎡,12-14 号楼推出 20 套特价房

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渝北空港工业园木

水木香榭

兰路 979 号/重庆回 兴建设开发有限公 司 渝北空港兰桂大道

高层/40-57 ㎡多层 /72-87 ㎡

4650 元/㎡ (折 后建面均价)

全款 98 折按 揭 99 折

本月价格与上月基本 保持不变

润丰水尚.观 (新城广场附近)/ 重庆好利来物业发 湖台展有限公司 庆市渝北区国际新

高层/43-83 ㎡

7200 元/㎡ (25 号楼) 6500 元/ ㎡(28 号楼) 高层/7500 元/ ㎡ (套内均价) 花园洋房 /9000 元/㎡ 不详 无

28 号楼剩余少量房 源，价格相对便宜， 25 号楼价格保持不变 目前在售 19 号楼高层 和 17 号楼花园洋房， 本月价格无变化。预 计将于下月推出 18 号 楼 该项目于上月推出 全款 92 折按 揭 94 折 211 套房源， 本月的优 惠折扣和价格保持不 变

高层/100 ㎡ 花园洋房 /150 ㎡

御城华府

城兰馨大道 18 号/ 御城实业

汀香树

渝北服装城大道/强 辉集团 渝北空港兰桂大道

高层/39-63 ㎡

7100 元/㎡ (套 内均价)

润丰水尚

(新城广场附近)/ 重庆好利来物业发 展有限公司

花园洋房 /110-146 ㎡

9300 元/㎡

不详

该项目于上月推出 4 号楼洋房，价格稳定 该项目剩余 3 号楼尾

金山美林

渝北两路回兴霓裳 大道/金山科技集团

高层/76 ㎡

全款 88 折按 6200 元/㎡ 揭 96 折 (折后套内)

房房源，剩余房源均 为三房，价格近期保 持不变 该项目仅剩余几套房

东朝.香堤花 家河车站旁/东朝房 ㎡ 径地产开发有限公司 渝北三亚湾水产市 场旁/建工集团

渝北区农业园区肖

高层/63、83

6700 元/㎡ (折 后套内)

不详

源，可公积金贷款， 价格与上月基本保持 不变 将项目已为现房房 源，近几月价格均保 持平稳 该项目

于 7 月加推 2、 4 号楼房源， 上月价格 有所上涨，本月价格 与上月保持不变 该项目目前为尾房阶

建工.锦绣华 城

高层/44-66 ㎡高层/66-105

7200 元/㎡左 右

全款 97 折， 按揭 98 折

水木年华

渝北工业园区转盘/ 木鱼石物业

㎡(4 号楼) 66-82 ㎡(2 号楼)

8100 元/㎡

全款 93 折按 揭 95 折

强辉.金色池 塘(四期)

两路空港新城/ 强辉实业渝北区双龙湖街道 金玉路 9 号/重庆美 升房地产开发有限 公司

高层/98-156 ㎡

7100 元/㎡ (折 后套内价格)

不详

段，价格相对上月无 变化 本月价格上涨 200 元/ ㎡

山水蓝庭

高层/66-92 ㎡

7000 元/㎡

不详

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酒店式公寓 /36-58 ㎡ 13+1 洋房 /118-180 ㎡ (2、 号楼) 3 145-200 ㎡ (4 号楼) 渝北回兴工业园区 (海联学院旁)/重 庆三乐房地产开发 有限公司 渝北区回兴街道果 塘路 2 号 (两江新区 管委会旁)/重庆皇 洋房地产开发有限 公司 渝北区回兴街道兴 科大道 422 号(中国 4+1 叠拼别 墅/170-203 ㎡ 小户高层 /38-84 ㎡

8900 元/㎡ (公 寓建面均价) 7000-7800 元/ ㎡(13+1 洋房 建面均价 2、3 号楼) 该项目近期价格无变 不详 化，现有老带新的优 惠活动 全款 97 折按 揭 98 折 该项目目前已全部为 现房，本月价格相对 上月保持不变，小户 型房源价格偏高

金易.伯爵世 空港大道转盘/重庆 空港实业有限公司 家

悠然天地

6800 元/㎡ (套 内均价)

大鼎湖滨印 象

10000-14000 元/㎡ (折后套 内) 9折

本月价格与上月无变 化

该项目本月价格下浮 1000 元/㎡,46 ㎡户 小高层 /64-103 ㎡ 7200 元/㎡ 全款 83 折按 揭 86 折 型已经全部销售完 毕，由于其地理位置 较好，该价格有一定 的优势 该项目目前主要在售 高层/62-88 ㎡ 7500 元/㎡ 全款 97 折按 揭 99 折 2、3 号楼，1、4 号楼 剩余少量房源，价格 相对上月无变化 高层/45-97 ㎡ 小高层 /61-122 ㎡ 联排别墅 6100 元/㎡ (建 面均价) 7000 元/㎡ (折 后套内均价) 260-320W/套 (联排) 168-185W/套 (叠拼) 本月小高层房源的整 体均价下浮近 300 元/ ㎡,本月推出二期洋 房和小高层新房源 不详 叠拼房源仅剩余 2012 年的最后 6 套 本月价格相对上月基 无 本一致，将于今年底 交房 交 5000 惠 20000 元 该项目本月的高层整 体均价下调了 600 元/ ㎡

锦天星都

移动通信代理店旁) /重庆宏科房地产开 发有限公司 重庆渝北区双龙湖

桃源印象

街道桃源大道 363 号/重庆渝北房屋开 发有限公司 渝北空港新城西区/

立邦香语湖

重庆立邦房地产开 发有限公司

南方玫瑰城

南方翻译学院旁/南 方集团

万科渝园

渝北区西政旁/重庆 万科

/190 ㎡叠拼 别墅 /144-187 ㎡

桃源居国际 花园

渝北空港桃源大道/ 深圳桃源居 渝北

空港新城桂馥

小高层 /83-106 ㎡

8300 元/㎡

不详

富悦麓山别 苑

大道 6 号 (空港实验 小学旁)/富悦房地 产开发有限公司

纯板式 5+1 电梯洋房 /110-200 ㎡

8500/㎡(平 层)10000 元/ ㎡(顶跃)

一次性 97 折 按揭 98 折

目前在售 6、7、8、9、 10 号楼，本月价格与 上月基本保持不变

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本月本区域楼盘顺应重庆楼市整体行情，为了迎接传统“金九”的到来，在本月中，开发商都积极备货，为“金九”做足了准备。本区域本月新开楼盘共计11个，推盘量非常大，共推出房源2000套左右，其中含8个高层项目和3个花园洋房项目。本月开盘的花园洋房项目有隆鑫鸿府、桃源居国际花园和汇祥林里3000，隆鑫鸿府为面市以来的第三次加推，距离观音桥商圈较近是该项目最大的优点，本次该项目推出5、6号楼7+1和8+1洋房，相比之前所推出的7-10号楼品质偏低，所以在九月激励的市场竞争下，该项目的开盘价下浮了300元/㎡，8500元/㎡的定价也符合当前的市场行情；汇祥.林里3000本月推出2号楼房源，该项目为空港区域的纯洋房社区，近期以来推盘紧密，在该区域的洋房项目中受关注度较高，该项目近期的价格有一定的波动，本月开盘价为8000元/㎡，整体均价相比上月下降了500元/㎡，为了吸引更多客户的眼球，更推出特价房的优惠活动，销售情况较好；桃源居国际花园是本区域高品质楼盘的典型代表，本次推出4栋花园洋房，在洋房项目中推盘量较大，开盘价格与之前基本持平，开盘销售率为30%。本月开盘的高层项目有泽科.港城国际、南方玫瑰城、泰硕明天、旭辉新里程、东衡爱地社区、环山国际、润丰水尚.观湖台、华港翡翠城等8个项目，开盘量的增加导致各楼盘间竞争的越发激励，在开盘项目中销售情况相对较好的有旭辉新里程和华港翡翠城，旭辉新里程本月推出58号楼，户型区间为80-110㎡偏大户型，所以该项目本次开盘的定价较低为6500元/㎡，相对之前的小户型房源价格有一定的下浮，本次开盘销售率达到60%；华港翡翠城本次推出1号楼房源，该项目每次开盘都保持较高的销售率，本次开盘价为7200元/㎡，相比同等区域本月开盘的泽科港城国际价格要低，所以该项目本次开盘仍然占据价格优势，开盘销售情况较好。位于服装城板块的环山国际和东衡爱地社区本月都有加推，环山国际本月推出60-85㎡户型，而东衡爱地社区为30-60㎡小户，该两个项目的开盘价接近一致，均为7000元/㎡左右，由于本次开盘户型定位的不同，该两个楼盘虽在同一位置却有着几乎不同的消费群体，东衡爱地社区由于全为小户，所以占据的投资客户较多，而环山国际则更多的是自住的客户群体，由于所处的地理位置不及本区域的其他板块，所以销售情况平平。而南方玫

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瑰城本月推出了新的物业形态--精装小户高层，面积区间在28-38㎡之间，户型小、首付低、总价低是该物业定位的一大优势，开盘定价接近10000元/㎡，且不包含家电和床，对比毗邻的同等物业形态--绣色，该项目也不具备明显优势。 从本月的市场调查结果可以发现，开发商为了在“金九”时节里占据一定的市场，都毫不犹豫的选择出货，开盘价格也根据楼盘自身情况有一定的浮动，但归根结底涨幅都不为明显，同时也可以看出本区域现阶段市场的稳定性。在本区域众多的在售楼盘中，本月价格涨幅最大的是位于工业园区的锦天星都，该项目本月下跌1000元/㎡，该项目至其开盘以来以8200元/㎡的均价一直屹立数月，本月终于向市场低头。并非所有楼盘的定价都跟随市场主流，还主要取决于个别开发商的思路、开发商资金状况及楼盘情况等。

九月楼市并未如想象般 “黄金”，本月本区域的开盘量如此之大，预计在加下来的十月中，大部分开发商都将会以消化存量房源为主。预计下月本区域将会有两个项目开盘，物业形态均为高层。目前的市场淡旺季之分已经不再明显，预计在即将到来的十月楼市销量将会继续平稳，如若未找到满意的房源，在秋交会之前选择等待和观望也是购房者一种较好的选择。 三、本月楼市政策法规及要闻

（一）重庆钢铁集团搬迁 大渡口区30平方公里土地待开发

重庆钢铁集团发布公告，国家发改委下发了《关于重庆钢铁（集团）有限责任公司节能减排实施环保搬迁工程核准的批复》，同意重庆钢铁集团实施环保搬迁项目，重庆钢铁集团新建设地址位于重庆市长寿经济技术开发区江南镇。重庆钢铁集团搬迁后，大渡口区留下约30平方公里土地规划空白，大渡口区委书记表示：重钢的环保搬迁，大渡口区也失去了一个重要的支柱产业，区内需新的产业支撑，因此，提出以经济转型为突破，带动城市转型和社会转型，最后实现“主城一环经济圈”的跨越发展；大渡口的面积不算大，但是重钢搬迁留下的空白，将有很强的可塑性。“生活品质之城、新兴产业之区”是未来大渡口区的发展目标。

（二）两江新区布局五大商圈

据两江新区管委会负责人介绍，在两江新区，将布局五大商圈，其中升级一个、继建两个、新建两个，中央首批3亿元补助金已经到位。

这包括改造升级观音桥核心商圈，推进观音桥成熟核心商圈拓展提升工程，到2015年实现社会消费品零售总额突破500亿元。加快建设空港、江北嘴商圈，规划建设礼嘉、龙盛新兴商圈。

另外，还将拓展多个城市组团区域性商业中心，在北滨路沿线，以及大石坝片区、五里店片区、寸滩片区、鱼复片区、龙溪片区、缙云片区、蔡家片区、水土片区多个城市组团加快布局完善一批社区商业中心、消费品市场、特色商业街区；围绕公租房聚居区，配套布局小型购物中心、连锁超市等社区商业设施。 （三）房地产税最终会在全国实施

国家税务总局透露，下一步房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。房地产税具体深化时间可能在年底或明年初，房地产税最终会在全国实施。

强调表示，要区分房产税和房地产税这两个不同的概念，如果按照原值征收则是房产税，如果按照评估价值则是房地产税，评估价值里包括了地价。房产税是为了加强房地产市场的调控，通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房，房地产税则不是为了调控。

重庆楼市2012年9月的市场变化情况及回兴两路区域的房地产市场重点调查情况

目前上海和重庆已开展房产税试点，下一步将双管齐下，包括进一步扩大房产税试点以及逐步建立房地地产税制度，目标是消灭房产税，建立房地产税。 （四）重庆市主城区建设用地新标准正式启用

今年年初，新国标《城市用地分类与规划建设用地标准 GB50137-2011》正式施行，为推动新国标在城乡规划编制与管理中的顺利实施，市规划局组织市地理信息中心历时半年，完成了新用地标准下的2011年主城区建设用地的类别解译工作。该项工作利用高分辨率卫星遥感等“3S”技术，结合建筑地名信息及实地调查，对主城区建设用地进行新旧类别转换，并开展镇村地区用地调查，全面查清了主城区城、镇、村建设用地的规模、结构和分布情况，形成了基于新用地分类的主城区建设用地成果。而该项成果也已成功应用于正在开展的主城区分区规划、扩城规划、交通改善对策研究等工作，为合理引导城乡建设发展发挥了积极作用。

（五）重庆朝天门来福士动工

新加坡在华最大投资项目——朝天门重庆来福士项目开工，重庆来福士项目位于两江汇流的朝天门，由世界知名建筑大师摩西 萨夫迪设计，由6座修长塔楼和一个5层商业裙楼组成，是一个集住宅、办公楼、商场、服务公寓、酒店、餐饮会所为一体的城市综合体。它整合了陆地和水运的各种公共交通设施，设置了地下停车场、地铁站、公交中转站、码头和游客中心。 整个项目寓意“扬帆远航”的重庆精神，诠释了“古渝雄关”的壮美气势，建成后将成为重庆的标志性建筑。其中，6座塔楼设计理念源于重庆的航运文化，分别以350米及250米的高度，化形为江面上强劲的风帆。而项目设计的亮点是连接4座塔楼、位于60层楼高空、长达400米的“水晶廊桥”，其晶莹剔透的玻璃构造，将把公共空间及城市花园带到重庆的上空，身处廊桥内，重庆江景、山景将尽收眼底。 （六）重庆市轨道交通六号线五里店至康庄段开通试运营

重庆市轨道交通六号线五里店至康庄段开通。轨道交通六号线五里店至康庄段的开通试运营，是继一、二、三号线之后，重庆市建成通车的第四条轨道交通线路，目前重庆市轨道交通通车里程达到90公里，位居中西部第一。

轨道交通六号线起于南岸区茶园，终点是北碚区五路口，全长61公里，线路跨越长江、嘉陵江，贯穿南岸区、渝中区、江北区、渝北区、北碚区五个行政区，联接弹子石、解放碑、江北嘴三大CBD核心区域，以及茶园、冉家坝、大竹林、礼嘉、蔡家等城市重要功能区，是重庆市轨道交通线网中东南至西北的重要骨干线路。到2020年，重庆市轨道交通通车里程将达到360公里，届时将与重庆国家中心城市的定位相符。 四、 市调总结

回顾今年三月至九月份的市场成交数据，可以看出，除去三月份约240万㎡的成交小阳春外，四至九月份的每月成交量均较为稳定的维持在180万㎡左右，整体成交并未出现上涨的趋势，但同比去年这个时期低迷的成交却不难发现，今年的重庆楼市并非如想象中的“调控重灾区”，甚至在月成交量上相比去年均有大幅度提升并且保持在一个较为稳定的水平，而在房价方面，近几月成交均价维持在6600元/㎡—6900元/㎡之间，价格起伏不大。由于三月份以来，楼市成交量的稳定趋势，市场对楼市回暖的期望也逐渐增加。宏观方面，央行多次降低准备金率提高了市场的流动性，为楼市的回暖提供了支撑。但政府仍旧较为坚定的打击房市投机，同时又对住房刚性需求的区别对待，可以预见未来房市依旧以“稳”字当头。

重庆楼市2012年9月的市场变化情况及回兴两路区域的房地产市场重点调查情况

传统的“金九”市场放量如此之大，但并未出现井喷的成交，这种“稳定”的局面或仍将继续保持。对于即将到来的十月楼市，预计市场将延续九月的平稳态势，在成交量和成交均价上将不会有太大的波动。同时也可以看出，目前重庆主城区域市场在成交放量上都已进入了较为稳定的阶段。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/ahdm.html