咸宁市房地产发展和布局状况调查报告

咸宁市房地产发展和布局状况调查报告

一. 调查目的

房地产业是为国民经济的发展提供生活资料和生产资料，反映人民生活水平和社会经济发展状态的一个重要标志性产业之一。随着改革地不断深入，住房制度改革也逐步深化，房地产业也逐渐成为推动经济发展的支柱之一。房地产调查报告的调查研究的目的是通过研究咸宁市房地产发展情况以及分布状况，了解当今及未来房地产市场情况，发展趋势，以及发展中存在的问题。以实现咸宁市房地产行业的全面稳定的发展。

二. 调查方法：观察分析法,资料分析法.

资料来源:互联网权威网站、报纸、文献

三. 咸宁市概况 (一)行政区划

咸宁市位于湖北省东南部，长江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，是南下北上的主要通道，有“湖北南大门”之称。东与黄石市的阳新县交界，南与江西省的修水县、湖南省的平江县接壤，西与湖南省的临湘市相连，北与荆州市的洪湖市隔江相望，与武汉江夏区、鄂州市、大冶市毗邻。全市面积9861平方公里，市区1501平方公里，截止到2009年建成区面积110平方公里。

2003年咸宁市辖咸安区、通城县、崇阳县、赤壁市、嘉鱼县、通山县、四县一市一区，共设11个乡、51个镇、6个街道办事处，下辖1271个村民委员会、11585个村民小组。 (二)交通区位

咸宁市地处华中腹地，长江中游，位于京广铁路、武广高速铁路、G4京港澳高速公路，G56 杭瑞高速公路、G45大广高速公路和106、107国道中段，区位适中，交通便捷。区域内公路、铁路、水运三种运输方式并存，以公路运输为主。 (三)城市建设

咸宁已经形成以市区为中心的城镇发展网络，确立起以咸宁市区为中心的市域城镇体系。全市城市建成区面积达到91平方公里，拥有城市人口96万人，城市化水平达到37%。市区规划区面积为317.76平方公里，建成区面积为25平方公里，城市人口达到24万人。城市路网四通八达，配套设施逐步完善。全市城区拥有城市道路总长531公里。下水道、绿化带、人行道逐步配套.

公用事业稳步发展，综合服务功能日趋完善。全市共有燃气企业83家，，燃气普及率达到61%。市区共有液化气站13家，普及率达到65%。全市城市供水能力达37万吨/日，供水普及率96%，供水水质合格率98%。全市拥有城市公交客运车辆438标台，万人拥有公交车辆7.2标台，年客运量达4484万人次。 全市城市道路清扫面积348万平方米，城中处处花丛锦簇，绿树成荫。全市城镇建成区绿化面积1181公顷。市区园林绿地面积99公顷，绿化覆盖率为25%，先后建成岔路口转盘、一号桥头小游园、行管局小游园、咸安桂花广场和人民广场等街头景观、小游园和城市广场20余处。淦河治理工程取得阶段性成效，建成了新老二桥滨河公园，淦河休闲旅游风景带初显端倪。市区已建成和正在建设的公司有5个，其中潜山为国家级森林公园，占地面积297公顷，香吾山公园占

地面积35公顷，十三谭公园占地面积60多公顷，双龙山公园占地面积140公顷。 (三)综合经济

2009年是化危为机、砥砺奋进的一年。在省委、省政府和市委的正确领导下，全市上下深入贯彻落实科学发展观，保增长，保民生，保稳定，经济社会实现平稳较快发展。经济增长逆势攀升。预计生产总值405.15亿元、全社会固定资产投资301.58亿元、社会消费品零售总额165.88亿元、地方一般预算收入18.14亿元，分别增长15.2%、50.1%、21.3%、27.9%。生产总值和地方一般预算收入提前两年、全社会固定资产投资和社会消费品零售总额提前一年完成“十一五”目标任务。产业结构调整加快。三次产业比重由上年的22.8∶42.8∶34.4调整为21.5∶43.2∶35.3。预计规模以上工业增加值147.39亿元，增长27.3%，提前两年完成“十一五”目标任务；完成第三产业增加值143.18亿元，增长15.7 %。

人民生活持续改善。预计农民人均纯收入4873元，增长10.5%，提前两年完成“十一五”目标任务；城镇居民人均可支配收入11627元，增长9.7%。

四. 咸宁房地产发展情况 （一）2004年以前

自2000年以来，咸宁市坚持以发展为主题，以结构调整为主线，以园区建设为基础，以招商引资和项目建设为重点，以体制创新和环境创新为动力，以提高人民群众的生活水平为根本出发点，国民经济和社会发展呈现出较快发展的态势。“十一五”期间，全市经济综合实力不断增强，经济进入提速发展阶段,咸宁市房地产市场也随着城市的进步保持着快速发展的态势。随着咸宁市政府的政策性扶持和引导，以及城市基础设施的完善，咸宁市房地产市场如雨后春笋般快速发展。

（二）2004年—2009年

2004-2009年，咸宁市房地产投资增长迅猛，增长幅度为47.3%、107.3%、85.3%、9.4%、19.7%。其中2004-2007年呈跳跃式增长，2007-2008年稳步上升。

从图1-2中可以看出，2004至2009年，咸宁市房地产投资额以及商品房竣工面积成快速增长态势。

图1 2004-2009房地产投资增长

图2 2004-2009施工面积增长

（三）2009年房地产概况

2009年是咸宁市房地产业腾飞的一年，房地产市场呈现出供需两旺的火爆局面，特别是2009年11月“咸宁市温泉国际旅游节”的成功召开以及12月武广高铁的开通，许多武汉及广州的市民来我市咨询房产并购买，许多楼盘出现了有市无房尴尬局面。

2009年初，我市房地产市场低迷不振，成交量萎缩，购房者观望气氛浓厚，开发商信心不足。为了激活房地产市场，市房地产管理局积极向市政府建言献策，市政府于2009年3月及时下发了《关于促进咸宁市房地产市场健康稳定发展的意见》。文件具有极强的可操作性和极高的含金量，不仅减免了一定的费用，而且还采取了财政补贴政策；不仅简化了办事程序，而且还强化了服务意识。文件出台后不久，我市房地产市场呈现出供销两旺的态势，商品房建设速度和上市速度明显加快。一大批楼盘强势推出，全市房地产进入了稳定发展期。到11月、12月，两个月市城区的单月销量都在1000套以上，创历史新高。

2009年，我市房地产市场的特点有： 1．供需平衡，房价涨幅趋稳

供需基本平衡，房价稳中有升。全年共批准预售商品房184.98万平方米，已销售商品房130.59万平方米，当年销售率达70%。既没有形成市场过剩，也没有市场短缺现象。房价涨幅趋稳。以城区为例，普通商品房年初的2280元/平方米上涨至年尾的2600元/平方米，上涨14 %，上涨幅度属较为理性的范畴。我市房价和上涨幅度均低于周边城市。 2．潜力无限，具有较大投资空间

2009年房地产开发投资完成19.12亿元，完成值居有史以来最高水平。由于市政府将咸宁定格为生态旅游城市，咸宁的优美环境比较适宜居住，加上近几年交通条件的改善及温泉旅游节的成功召开，我市房地产投资吸引力逐步显现。

咸宁房地产业日益成为本市的支柱产业，房地产投资潜力无限，仍有较大

空间。

3．数据增长，开发环境日趋良好.

2009年，我市开发项目136个，同比增长22.5%；施工面积320.07万平方米，同比增长19%。其中新建项目48个，新建面积138.67万平方米，同比减少8%；续建项目88个，续建面积181.4万平方米，同比增长27%；计划投资33.69亿元，同比增长16%，完成投资19.12亿元，同比增长19%；已竣工面积190.03万平方米，同比增长16%；已批准预售面积184.98万平方米，同比增长45%，已销售面积130.59，同比增长83%；预（销）售款21.02亿元，同比增长65%。 4.市场细分，产品档次更全

2009年以来，我市楼市明显表现出市场细分特征。有的楼盘开始追求高品质定位，有的已开始注重商业地产、文化地产、旅游地产的开发，无论在环境配套、营销推广模式、价格定位等诸多方面，均与常规、单一的住宅开发拉开了较大距离；有更多的开发企业已开始关注工薪阶层、外来务工人员和弱势群体的特殊住房需求，通过细分还出现了一批富有个性特色和文化含量较高的建筑艺术精品。

2008年由于受到全球金融危机的影响，咸宁楼市也走入低谷，图2-3与图3-2比较可以看出，在竣工面积增长的同时，销售面积反而下降27.42%。但随着2009年国家及地方政府的一系列救市政策的颁布，以及咸宁本地温泉国际旅游节的盛大落幕，大大地推动了咸宁楼市，使得2008年的刚性需求在2009年得到释放，销售总套数与销售总面积均得到大幅提升。 5．销售面积走出低谷 以市城区为例，商品房销售量的变化大致分三个阶段，第一阶段为1-3月平均月销售不足200套，受全国房地产市场形势影响，我市城区第一季度商品房销售量较小。第二阶段为4-10月商品房销售数量有所回升，达到500套，从4月份起房地产销售发生转折，其主要原因是市政府《关于促进咸宁市房地产市场健康稳定发展的意见》的执行。对居民购买商品住房给予了全额财政补贴等相关利好政策，有效刺激了居民的购房热情。第三阶段为11-12月商品住宅销售量上升尤为明显，这得益于11月6日-9日，我市温泉国际旅游节成功举办，城市品味得到了极大提升，消费者的信心也随之增强。 (四)2010年房地产概况

今年1-9月咸宁城区楼市住宅和非住宅总成交6709套，相比去年同期的3736套，同比增长79.58%；成交总面积76.27万㎡，同比增长105.80%；成交总金额20.24亿元，同比增长155.88%。

9月，咸宁城区房地产市场住宅和非住宅总成交682套，环比增长33.99%，同比增长24.22%；销售总面积为7.05万㎡，环比增长23.46%，同比增长16.34%；销售均价2785元/㎡，环比增长0.72%，同比增长24.66%。住宅成交量达536套，比8月的426套增长25.82%；住宅成交面积6.21万平方米，环比增长17.84%；住宅成交均价2551元/㎡，环比增长3.99%。

图3 2010年1-9月楼市走势

9月我市楼市隐约显现出传统“金九银十”的热销趋势，为迎接楼市的“金九银十”，开发商纷纷选择九十月份开盘来抢占市场先机，如“碧桂园”、“福星城”、“航天花园”等。据分析，九月楼市的上扬一方面由于项目集中入市，类型丰富，一定程度上对成交量的上涨起到了促进作用；另一方面，前期市场购房者的观望情绪及市场供应不足，购房需求受到抑制需要释放缺口。

今年新建小高层及高层项目占全年计划开发量的30%，房地产开发已由传统住宅向商业、旅游等其他地产方向发展，住宅房地产开发占总开发量的80%，其他类房地产开发呈上升趋势。

图4

五. 咸宁市房地产布局状况

图6 咸宁市楼盘分布图

咸宁市主要楼盘调查表（部分资料缺矢）

项目名称 所在城区 物业

项目地址

类型 总占地（㎡） 容积率 绿化率 青龙公寓 博鑫雅居 大楚城 咸宁温泉谷.月亮湾 水榭花都 咸宁天地 古城花园 蓝域中央 福星城

凤凰工业园

电信综合楼瑞融国际广

场 中享国际

咸宁桂花城天洁·国际

城 城市印象 盛世华庭

洁丽雅·凤

凰城市花园清水别院（金鸡小区）

泰鑫·名苑阳光家园

咸安 商品房 温泉 商品房 温泉 商品房 温泉 普通住宅 温泉 普通住宅 温泉 普通住宅 温泉 商品房 温泉 高层 温泉

普通住宅 温泉

普通住宅 温泉

普通住宅 温泉

普通住宅 温泉 普通住宅

咸安

建材

商铺

温泉 普通

住宅

咸安

普通住宅 温泉

普通住宅 温泉 普通

住宅 咸安 商品房 温泉

商品房

湖北省咸宁市咸安

区文笔路146号 金桂大道南侧（市中

心医院旁） 金桂大道南侧（市中

心医院旁） 老卫校 书台街与茶园路交汇处东南

体育街与交通路交汇处

温泉岔路口中学门口（原运动场） 温泉路59号 温泉路59号 温泉路70号

温泉路与马柏大道

交汇处岔路口 温泉马柏大道20号

（交警支队斜对面） 温泉汽车站正对面 咸安经济开发区（向

阳湖镇铁铺村、广东

畈村）

咸安区大畈村二组

咸安区桂花北路南门中学旁

咸安区环城村和西河村

咸安区金桂路62号 咸安区经济开发区（向阳湖镇广东畈村）

咸安区龙潭大道1号

10322

31448.17

31448.17

31519.81 80亩 在建 12813.3 1751.66 1751.66 9811.23

45亩

在建

3879.6

100000 6704.16 在建 88300

不详

1583.6 113800

1.9 36.00% 2.8 35.00% 不详 35.00% 1.97 35.00% 2 4.12% 在建 在建 1.96 35.00% 6.2 30.00% 6.2 30.00% 待定 35.00% 在建 在建 2.5 3.50% 2 25.00% 1.9 25.00% 不详 不详 在建 在建 1.5 35.60% 1.68

36.00%

3.59 26.00% 0.73

36.21%

碧桂园?温

汀泗镇

泉城—泊林 潭惠小区

温泉

咸宁银泉明

温泉

珠小区 商品房 普通住宅 普通住宅 咸安区汀泗镇赤岗

3682

材八组

咸安区汀泗镇赤岗

不详

村八组 咸安区文笔路（青龙

不详

山高中旁） 1.61 1.61 不详 32.56% 32.56% 不详 景泰花园

龙祥居住小

区 华辰大厦 万通大厦 中央城

凯越·学府

家园 御龙花园 元信花园

咸宁金泉湾 汽运小区 福鑫景城 景泰花园

桂花城一期 银泉雅苑

咸安碧桂园 洁丽雅·凤

凰城市花园 华辰大厦 凯翔花园

咸宁瑾瑜小温泉

商品房 咸安

商品房 咸安 商品房 咸安 商品房 咸安

商品房 温泉

电梯房 温泉 高层住宅 温泉

普通住宅 温泉 普通住宅

温泉 普通

住宅

温泉 电梯洋房 温泉

普通住宅 温泉 商品房 温泉

商品

房

温泉 商品房 温泉

商品房 咸安 商品房 温泉

普通

住宅

温泉

普通咸安区银泉大道 咸安区永安办事处西河村三组

咸安区永安办事处余家垅

咸安区永安大道92号

咸安区渔种场 咸宁大道西段

咸宁大道与滨河西街交接处

咸宁大道与银泉大道交汇处

咸宁潜山路18号（原温泉影剧院） 咸宁市淦河大道蓝

海大酒店正对面中

亨国际售楼部

咸宁市温泉笔架山路38号（老鄂高） 咸宁市温泉核心老咸宁医学院原址 咸宁市温泉开发区工业园内 咸宁市温泉路

咸宁市温泉潜山国家森林公园旁 咸宁市温泉月亮湾路11号

咸宁市咸宝区咸宝路中段 咸宁市咸宁大道

咸宁市银泉大道（迎

7187.9 11048.69 901 5497.87 40030 8027 210多亩 32704 9155.7 48537.2 38000 11322 32853 7523 208亩 54866 88339.9 2700 280亩

3 30.00% 1.8 30.00% 1.53 25.00% 1.61 32.56% 1.38 38.20% 3 35.00% 4.9 30.00% 2.69 35.00% 4.3 30.00% 1.89 35.00% 2.24 35.00% 2.8 35.00% 2.19 36.00% 3.61 5.00% 0.58 36.23% 1.66 35.00% 1.55 35.60% 不详 25.00% 2.36

45.00%

区

住宅 宾大道）288号

从上图及上表看出：

1. 从咸宁房地产整体布局来看现今楼盘主要分布在温泉及咸安地区只有极少部分布在其他辖区。

2. 从各个项目内部布局来看，平均容积率为2.42，容积率较低，平均绿化率为30.75%，品质得到了保障。

六. 咸宁市房地产业发展中存在的问题

(一)荻取土地的程序不够法制化，难以真正体现人本观念。

土地是房地产业得以发展的基础，因此土地的合理获取是十分必要的。在现在，地产商土地的获取一般是通过政府的参与来完成的。在土地的获取中会遇到许多问题，特别是当涉及剑征用农民的土地时，不仅要对他们的土地正确估价，还要做到对失去土地后农民的保障和补偿问题，如果处理不当，会产牛各种纠纷。然而，征用土地引起的纠纷也不时出现，在这个过程中，弱势地位的个人一般足受害者。毕竟一个城市房地产业的发展涉及到诸多行业的发展。出于当地经济的发展，政府有时很难公正的处理房地产企业与民众的土地纠纷，因此民众的利益在这个博弈过程中也就得到损害，真正的人本发展理念也就难以得到有效的实行。 (二)地产开发商自有资金低，风险大。

房地产项目是高风险高利润的行业，是资金密集性行业，自有资金、银行贷款、预售款项是整个项目开发的资金来源。地产商需要35％的自有资金爿。能贷款，但在金融危机中，政府为了让更多的企业可以进入该行业，从而有效分散房企高度集中的趋势，规定房地产商资本金率降低到25％，虽然这可有效缓解地产商的资金压力，从而也减小地产商项目运作的财务成本。但也为房地产开发带来了风险。由于资本率过低，使得房地产业的资金在当前情况下更加依赖银行和政府的支持。当楼市房价过高，消费者持观望态度时，地产商仍能在资金短缺时，死扛房价，这不仅对消费者造成不利影响，也影响房地产的正常开发，同时也将银 190行绑在了地产商的绳子上，使他们成为一个利益共同体，此时消费者的权益也就更难保障。有时当银行出于自身资金安全考虑，在发现地产商资金出现问题时，会停止对地产商的贷款，这样也会迫使正在建设的房屋中途停工，造成资源的浪费。因此，在当前形势下，降低地产商的资金门槛，对本地地产业的正常用发展带来了更大的风险。 七. 建议

1、加强房地产价格监测工作

建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房

地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。 3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。 4、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化

5、加大对地产投资者考核，提高投资的安全度．

政府在引进资金时，应该同时考虑企业的诚信度，引进信誉好的企业。在中国城巾．进程化和经济高速增长的前提下，房地产qk具有诱人的投资旧报率，同时社会上积聚若相当规模的资金。有序地允许社会资金进入地产开发，有利于将行业提升到一个水平更高的阶段、一个良性竞争的阶段。在当前经济形势下，央行虽然对地产商提高了贷款门槛，但各大商qk银行为谋取利益，并没很好的执行央行的决议，这些都搞高了地产商的资金使用风险度。同时，政府在房地产的发展中也扮演着蓖要角色，起着对房地产发展监管的作用。政府应该加强对房地产开发企业的考核，定期榆查他们的资金流动情况，对于存在资金流动4i畅的企业应该给出警告并限制继续出卖土地于他们，以避免出现危机。并把对房地产企业的监管加以法制化。从而为房地产企业的良好健康发展创造条件。

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