福龙阁可行性报告 - 图文

福龙苑项目可行性研究报告

第一章 总论

第一节 项目概况及承办单位 一．项目名称

上海市青浦区重固镇“福龙苑”住宅小区房地产开发项目 二．建设地点

上海市青浦区重固镇，东至赵重路，南至规划道路，西至厂房，北至西张土泾，位于重固镇中心区域。

三．项目基本情况

地块总面积137502.49平方米，其中首期出让面积为59511.40平方米，绿化用地2596.40平方米。项目容积率为1.17，绿地率为37.25%，建筑密度为25.77%。 项目产品类别为排屋和多层建筑，一期规划总户数为583户。

四．项目法人

上海仁恒房地产有限公司

五．可行性研究报告编制单位

华厦伟业－上海金贝房地产咨询代理公司

六．企业简介

上海仁恒房地产有限公司

上海仁恒房地产有限公司（新加坡独资）1992年创立于上海浦东。十年来，上海仁恒持续投资累计约100亿元人民币，建成“仁恒广场”、“仁恒公寓”“仁恒滨江园”等高品质住宅区，“仁恒河滨花园”、“仁恒锦绣园”等新型国际化社区正在建设中，累计总建筑面积约200万平方米。公司的良好业绩、旺盛活力和高成长潜质得到社会各界与市场的广泛认可。

历经中国房地产业高速发展、宏观调控、低迷调整等各阶段考验，在政府有形调控和市场无形选择中，上海仁恒对房地产业发展的内在规律和市场运作都具备了充分的理

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解与把握，确立了“有规模、上档次”的跨世纪发展战略。

在商品住宅日益同质化的今天，上海仁恒坚持打造高品质住宅，保持着充盈的可持续发展能力，核心竞争力显著增强。以“仁信治业、持之以恒”为经营理念的独特企业文化，为企业凝聚了一批懂技术、善经营、勇开拓的高素质人才；以“价值、奉献、服务”为目标的企业宗旨，令公司致力于为客户提供优质的产品与服务，赢得了业主的认同与赞誉。

新世纪的中国房地产界，目标更远大、实力更雄厚的上海仁恒将拥有更加广阔的发展空间。

第二节 可行性研究的依据

一． 国家、省、市、有关法律、法规、政策、规定； 二． 现行有关技术规范；

三． 上海市青浦区国有土地使用权招标文件（2003-15号地块）； 四． 上海市青浦区重固镇总体规划及其中心区规划；

五． 上海金贝房地产咨询代理公司提供的市场调查资料及项目概念性规划方案； 六． 建设项目环境影响报告表；

第三节 可行性研究的范围

本可行性研究主要涉及的内容范围为： 一、 项目建设的必要性； 二、 建设规模； 三、 建设条件；

四、 市场分析及功能定位； 五、 开发目标及方案；

六、 环保、节能、劳动安全卫生及消防； 七、 项目实施进度； 八、 物业管理；

九、 投资估算及资金筹措； 十、 财务评估。

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第四节 可行性研究的简要结论

本项目是针对上海市青浦区重固镇及其周边地区的房地产市场主流消费阶层的主流市场需求，而规划建设的一个高品味生态景观住宅小区。

第二章 项目背景和必要性

第一节 项目背景

在上海市总体规划中，青浦城区是上海市的11个新城之一，随着上海市城市建设重点由中心城区向新城和中心镇转移，重固镇依托其菘泽文化的背景及便利的交通状况，也面临着新的发展机遇。

重固镇位于上海西郊的青浦区境内，总面积51.97平方公里。规划定位为一般集镇，其西侧即为青浦新城及青浦工业园区，距上海市区25公里，属上海大都市辐射圈的第二个层次，受上海经济发展的影响。同时，重固集镇具有发展旅游服务的条件及地理区位优势，沪青平高速公路、同三国道、北青公路的建成以及轨道交通建设，将更进一步提升重固地区的区位优势。

青浦区是上海的西大门和后花园，重点发展与生态环境相协调、与国际大都市发展相匹配的绿色工业区、休闲旅游区、特色居住区和现代农业区．

在青浦区城镇布局结构中重固虽为一般集镇但其西毗青浦新城，同三国道，南有318国道及其沿线景区并有国家一级保护的福泉山古

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文化遗址作依托。通过近年来周边地区的建设，镇域范围内的交通水网、生态、环保资源优势条件愈来愈明显。镇区西部的地热资源开发条件也日趋成熟。

重固镇发展的总体目标

将建成为与青浦新城及青浦工业区相匹配的经济繁荣、交通便捷、设施完善、环境优美的生态型经济强镇，充分体现历史文化底蕴，并具有现代化工业、农业、休闲、旅游等多种功能的特色集镇。

重固镇域的功能定位

充分利用交通区位条件，依托同三国道和

北青公路以及318国道的区位优势，建立高科技园区，并以青浦工业园重固园区作为重固镇今后工业园区依托，提升服装业发展，形成服装业、新型建材、电子电器等支柱产业，推动其他行业共同发展：第三产业要以建筑业、房地产为龙头，加快商贸业发展，推进旅游业发展；第一产业要大力推进传统农业向现代农业转变，构建都市型农业发展的格局。未来的重固镇定位为：上海市郊区具有深厚文化底蕴的园林生态化的都市生活服务型集镇，青浦工业园区的重要组成部分、现代农业发展地以及江南水乡特色的休闲型居住区及古文化旅游的重要据点。

重固镇区近期建设规划

重固镇域的规划规模为52.08平方公里，集镇区建设用地规模至2020年为1.26平方公里，集镇区人口15000人，人均城镇建设用地控制在85平方米左右。中心村经过合并在发展过程中分期分批向城镇化靠拢到2020年中心村基本城镇化。

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重固镇的镇域结构规划，其规划范围为重固镇整个镇域范围，总规划面积为52.08平方公里。该层次规划的主要内容有道路交通网的总体格局、重固镇区的发展方向与规模、中心村布点规划及工业园区、农业园区、林地、古文化保护区、旅游文化发展区及休闲型特色居住区建设规划等。

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——现代农业园区 农业园区建设规划是重固镇的发展战略中发展经济的重要手段。现代农业园区要真正实行企业化管理、市场化运作，继续加大对农业的投入，改善农业基础设施。园区位于秀横路北、同三国道西、泾阳中心村南，规划用地规模为325公顷，近期规划用地为200公顷。

——高科技工业园区

规划在北青公路以南、油敦港二侧、赵巷工业园区以北、赵重公路以西、香花桥镇

以南部分的重固镇域内的区规划作为青浦工业园重固发展园区，同时预留北青公路以北、集镇区以西一部分用地可作为远期发展备用地。该园区为依托青浦绿色科技园区作为重固镇今后工业园区的主要发展区，可接纳市区大工业延伸项目及中外投资项目。园区近期规划用地

规模为652.3公顷，近期、中期452.3公顷，远期200公顷。

——休闲型居住区 重固镇区东侧毗邻华新镇处已探明有地热开发温泉之可能，该地区位于规划的中新中心村以南，地势地形条件良好，近期规划规模100公顷左右，远期规划300公顷左右,逐步发展成为一个具有一定规模的休闲型（生态温泉）的特色居住园区。

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——旅游文化开发

推进旅游经济的综合开发，即利用福泉山古文化，老街保护、镇域范围内生态保护良好，水网交叉的条件，以及地热开发温泉休闲的优势，结合旅游、观光、购物、休闲、度假等，加快旅游产业的综合开发，在保护好福泉山古迹遗址前提下，主动融入“上海古文化旅游线”旅游圈。即崧泽文化——福泉山遗址（福泉山遗址、南塘桥、明清一条街、法会庵、骆驼墩）——青龙寺一线的开发和建设。

\福泉山\文化 重固镇境内古文化遗址\福泉山\完整保留了距今6000-7000年历史的各时期文化叠压遗存,被考古学家誉为\古上海的历史年表\、\东方的金字塔\。2001年被国务院批准为“全国重点文物保护单位”。重固镇---上海的发祥地。重固镇政府为开发和利用重固福泉山古文化遗址，向有关部门申报了福泉山古文化博物馆和规划青浦古文化旅游线，将利用重固镇的古文化优势，开发旅游资源，提高城镇化水平。

福泉山古文化遗址出土了大量精美的珍贵文物，出土有玉、石、陶、骨铜器等2000余件。为研究中国古文化和上海古代历史提供了极其珍贵的实物佐证，特别是一批精美的玉钺、玉斧、玉璧、玉琮、冠形玉器和象牙雕刻等制作工艺，已达到相当成熟的地步。文物大部分已运往上海博物馆，其中有些珍品曾在美国和德国展出。

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福泉山遗迹位于重固镇西,昔处东海之滨、控江锁海、山峻水急、舟过易覆、又因形似(从外形看整座山像翻过来停在岸上的一条船)，故号覆船山。福泉山山高7.5米,长94米,宽84米。从前山腰东侧有一口甘泉古井,深20多米，井水清澈见底，水质淳厚、甘美。常有人上山采集草药，并用井水煎熬为民治病，造福于当地百姓，今易名为福泉山。

福泉山上原有朝真道院、福泉禅寺、柘泽庙、土地祠，旁有陆将军墓（陆机墓）积善堂、戴坟庵等，屋宇连片、竹木成林、环境幽雅、景色迷人。清末民初、屡遭兵焚，山中古建筑，毁坏殆尽。

菘泽文化

福泉山旅游文化发展区是以现镇政府以西福泉山古文化遗址为载体的区域。重固镇是一个生态型的老镇。随着上海近郊城镇房地产开发，人口增加，耕地减少，生态受损，相比之下，重固镇的优势凸现。规划定位是结合林地、绿地建设，保护古文化遗址，开拓旅游、休闲项目，发展生态产业，规划用地规模为129.1公顷。

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第二节 项目建设的必要性

? 经济发展，人民生活水平提高，对居住条件改善的要求。现有住宅现状——

——2001年镇农民所得总额达1.6391亿元，按人均年收入5804元/人，按全镇劳均年收入9797元/人，镇村两级职工平均年收入12000元。2001年末重固镇域民房为39940间，798800平方米，人均30平方米左右。随着收入的增加，个人对生活质量的要求必然提高，而居住条件是其中重要的一环——目前重固镇尚无真正意义上的商品房开发，现有房屋绝大部分属于居民自建房，其生活、卫生设施及配套条件相对落后，因此，重固镇的中档商品住宅建设成为城镇发展、人民生活水平提高的必然要求；

? 重固城市规划的重点之一，根据区域规划重固镇的现状城镇人口规模、经济发

展现状条件及发展潜力，至2020年重固镇的总人口将维持在4万人左右，其中集镇人口为1.5万人左右，加上中心村城镇的人口，城镇化水平将提高到50%—60%左右，城镇化的实现，不只要求现代工业与都市型农业的长足发展，人口素质、居住条件、消费观念、城镇中心集聚度等一系列因素必然同时得到提升； ? 重固工业、农业园区的居住配套——随着工业园区、农业园区招商力度的加大，

愈来愈多的企业入驻园区，其员工的居住需求将直接凸现，项目的便捷性、统一性、以及相对青浦新城极大的价格落差，对这一消费群具有极大的吸引力； ? 区域商品房市场逐步规范化，进入时机已经成熟；

? 历史景观地热资源开发条件成熟，历史生态优势的发挥将间接刺激居住物业投

资欲望。

? 福泉山古文化遗址，重固老街、镇域生态景观以及镇域西南的地热开发，成为

重固旅游业发展的有利前提，观光、休闲的旅游热潮必然使居住物业成为投资客追逐的对象。

综上所述，项目的建设不仅必要而且重要，其建设既是重固规划发展的需要又将有力促进重固的现代化的进程，在为开发商带来经济利益的同时更将创造重大的社会效益。

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第三章 项目建设地点及开发条件

本项目地块位于重固镇中心区域，东至赵重路，南至规划道路，西至厂房，北至西张土泾，地块方正,水资源环境和历史人文环境优势明显。地块用地面积137502.49万平方米，土地用途为居住用地，规划容积率小于等于1.2万平方米/公顷。

地块东部—— 重固镇道路 赵重公路

地块内—— 地块现状 地块内河流

本项目所在的青浦区重固镇，具有历史悠久、交通便捷、绿色工业、现代农业、空气清新、环境优美、以及地热资源等众多优势。

地块西面厂房

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项目西面临赵重支路有较多厂房，福泉消防器材厂、上海通波玻璃制品厂、九峰水泥厂、新富捷纺织品厂、朗士达服装厂、上海青浦福泉毛纺厂、海瑞新装饰材料厂、圣地亚轧钢股份有限公司、上海德普木业、明欣装饰纸印刷厂、上海挪佛制衣有限公司、青浦重固建筑安装工程总公司等，对地块存在一定的污染。

目前项目所在地具有如下一些具体特点：

? 项目周边交通较为便捷，配套设施相对完善，现有华联超市、菜场、邮局、银行等

生活设施；

? 项目东北部有重固小学、距西北的重

固中学也只有十分钟的步程，项目周边的教育资源非常丰富；

? 地块现状为荒地，待拆迁民房数量较

少，主要集中在项目北侧及内部河道两边，整改难度较小；

? 地块形状方正，便于进行有效的开发

利用和规划布局；

? 地块南、北两个方向临河，内部有一条东西向河流，水质良好，河岸绿化较好。

上海德普木业有限公司

九峰水泥有限公司

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第四章 市场分析及预测

第一节 概述

青浦区域房地产市场正由萌发期走向发展期，在售项目无论从规模、物业类型，还是建筑设计、景观塑造都与以前的市场供应有明显的差异性，并且正在以更快的速度进行着革新。

受上海市区房地产影响，青浦区开发商和购房者对新型住宅的认识正在逐步提高，同时对所追求的物业要求也随之提高，以近期市场上颇具规模的小高层物业热销状况为例，可看出当地购房者主要是以改善住房为购买目的，对新型物业的追捧已成为购房焦点。

由于本案所处地理位置以及容积率的限制，物业形态定为排屋和多层住宅，如何挖掘出别具一格的独特本质，以全新的住宅理念、建筑形态去吸引客户是本案产品定位的要点。

本案将以现代风格的排屋和多层住宅为主体，将简约、自然、清新的设计元素融入建筑、景观及空间细节中。

第二节 市场分析

总体来说，上海房地产市场目前运行态势良好，其主要依据，一是商品房市场供求总体上处于均衡水平。从2000年至2002年，上海商品房竣工面积为5418.9万平方米，销售面积5315.11万平方米。其中，2002年竣工面积1983.92万平方米，比上年增长10.7%，销售面积1960.6万平方米，比上年增长9.1%。销售面积与竣工面积基本相当，市场供求均衡。二是商品房空置面积大幅度减少。至2002年末，全市共有空置一年以上的商品房279.47万平方米，比上年末减少295.96万平方米，下降了51.4%。三是虽然受市场需求旺盛拉动和成本上升推动的影响，但本市房地产价格呈小幅上升的走势，未出现大幅波动。2001和2002年，上海住宅商品房销售价格指数分别上涨了2.1%和8.7%。

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青浦2002年度房地产投资分析 单位：万元

140000120000100000800006000040000200000住 宅 写字楼 商业营业用房 其 他 1223446669700242292002年青浦完成房地产业增加值9亿元，增长13.5%。全区注册房地产企业560家，在本区开发的有95家。受理备案房地产经纪公司累计达170家。全年共登记发放房地产权证10496件，土地面积933.8万平方米，建筑面积403.1万平方米。房地产二、三级市场活跃。全年共办理内销商品房文件登记4081件，面积61.2万平方米，办理内销商品房监证5347件。共办理存量房转让审核3970件，面积76.6万平方米。为居民购买存量房贷款担保363户，贷款额3100万元。

青浦区2002年度房地产开发经营分析 单位：平方米1800000160000014000001200000100000080000060000040000020000001651406951883836733635841451206106861施工房屋面积其中：新开工竣工房屋面积竣工房屋价值实际销售174593247975预售实际销售额预售额

从统计数据可以明显看出，青浦区的房地产市场需求还是以住宅类为主。同时，包括其他各种类型的项目在内，其总体销售情况令人满意，反映出了目前青浦区房地产市场的总体良好现状。

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青浦区商品房市场整体来说呈现喜人的形势。就目前在售楼盘和近期已售楼盘来看，销售情况分别在90％和99％以上，而且销售时间均没有超过4到6个月，其中预定房比例占绝大部分。可以说青浦区商品房市场目前属于需求量略胜于供应量的良好局面。

青浦区商品房市场的主要消费客户群是当地区域（约70％）居民，加上其他镇域周边邻近区县的消费群体（约30％），构成了这里商品房潜在客户定位的群体。上海市区以及外地的客户目前在青浦区购置商品房的比例很小——交通和工业环境等是主要制约因素。但就其本地的消费群来讲，其消费能力还是很强的。面积在100到160平米，总价在50到60万，三房两厅两卫的房型是目前该市场上的主流房型，而且接受情况良好。当地消费能力较强的群体较多的愿意购置两套甚至更多的房子。

重固镇属于房地产开发相对比较晚的区域，镇域并无真正意义上的大规模商品房开发，前阶段仅有的住宅为重固镇村镇规划建管办开发的福泉新区,属村镇内部集资房(一期8000平方米、二期4000平方米)均为多层住宅，售价在2000元/平方米(集资款购房)。由于镇区居民有限，导致区域市场需求量有限，项目必须依托重固镇邻近上海市区、青浦镇、工业园区等区位优势，综合重固的历史人文生态等资源，将客户群定位在一个更广泛的区域。

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第三节 本案分析 优势

? 项目周边交通完善，就目前的交通情况来看也 是比较便利的；

? 本案周边学校、超市、邮局等生活配套较完善。

? 项目地块内部有一条天然河流，水质较好，河 岸树木可资利用、公路两侧绿化到位，项目具备 一定的生态、环境及景观优势；

? 项目地块属重固镇规划集中居住区，政府支持 力度必然加大，有利于产品的开发与去化；

? 价格优势明显。重固至青浦镇车程在十五分钟 之内，而住宅单价差达到1500元/平方米。

南塘桥

重固中学

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重固小学 菜市场 华联超市

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劣势

? 镇区商品房开发属于一个较早的起步阶段，当

地居民的购房意识尚不强（现有住宅多为农民 自建和集资购房）；

上海青浦福泉毛纺厂

? 赵重支路一带以小规模的工业厂房较为集中，

对本项目住宅开发有一定的影响；

? 区域缺乏有效客源支持（去年重固镇域民房约

为4万间，80万平方米，人均30平方米居住 面积），目前对外辐射能力较弱，未来项目的 营销推广需要强有力的市场引导策略和措施。

? 地块周边配套设施不全（例如休闲娱乐场所的

缺乏），集镇位次不高，难以形成充分的吸引 力。 机会点

圣地亚轧钢股份有限公司 海瑞新装饰材料厂

? 上海房地产业正面临着历史上空前的发展机遇，那就是2010年上海世博会、长江三角

洲都市圈的形成和上海迈向世界级城市进程中必需的城市运动，将为房地产业带来预期至少10年的利好发展前景；以上海为核心城市的的长江三角洲都市圈，将在未来3-5年的成型过程中成长为中国经济的龙头，并为上海房地产业提供广阔的发展空间。区域大规模的市政建设,带动购房需求，带动了区域房地产业的升温。

? 银行利率不断下调和股市长期低迷，居民投资渠道受到影响，目前多数均集中在房产

投资方面，造成房市供需失衡，局部楼盘出现抢购场面，从而很大程度上刺激了消费者的购房信心；

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? 本项目为中档产品市场定位，区域目前购房主力军仍是中端产品市场，相对赢取市场

的机会较大；

? 镇域周边工业区（上海三大服装生产基地之一）、配套区（区内功能齐全，集工业、仓

储、管理、中心绿地、市政设施于一体，以新型建材饰材为主，目前已与青浦工业区联成一体）、福泉山古文化/旅游开发、现代农业等方面产业优势将日益凸现，将使区域具备一定的对外辐射能力；

? 本案若能有效挖掘规划、景观及户型的设计优势，推出功能性齐全的差异化产品，则

必将引领市场，降低项目风险；

? 区域内无竞争楼盘，直接市场竞争方威胁尚未形成，作为区域商品住宅市场开拓者，

获取市场机会较为乐观；

? 整合有效的资源平台，依托强势外脑采用高度差异化营销策略顺利去化产品； 威胁点

? 受邻近工业园区因素的影响，将会给本案推广带来压力；

? 区域未来市场推案量较大，区域周边将有较大土地存量，随着项目新开工及竣工面积

大幅增加，产品去化压力将逐渐增大；

? 区域购买能力有限，而重固属于青浦城镇规划中一般集镇一级，对中心城镇甚至青浦

县城区的目标客户吸引力有限，去化难度较大； ? 无主流客源（客源分散），有效客源支持力度较弱；

威胁规避

? 可依据环保部门提供的有利支持证明来消除消费者对周边环境的担忧；

? 在突出体现自身景观特色和完善配套服务的基础上，就新城区规划进行的可喜形势进

行渲染，体现升值升温概念，吸引各方客户；

? 加强推广中对规划与集中居住优势的诉求，吸引区域客户； ? 强调价格差异及交通便利性，吸引中心城镇及工业园区工薪阶层。

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第四节 目标消费市场定位

目标客户定位主要依据为项目基本情况与SWOT分析、区域规划及房地产发展情况、区域消费市场状况及细分,通过对目标市场细分后，确定本案产品所要进入的区域定位为中档及中等偏上收入阶层。本案目标客户的定位，主要有以下几部分组成：

? 按地域分，主要为重固当地居民、周边乡镇居民、青浦工业园区范围，远景吸引市

区临近区域客户；

? 按购买能力分，确定为中等收入阶层，追求生活品质的提升但购买能力相对有限的

群体；

? 按职业分，为区域企事业职工、部分从事农、副产业者，企事业中层管理者、个体

经营户、集镇公务员队伍；

? 按置业动机分，则以改善型置业为主，一次置业及投资型置业次之；

? 按年龄层分，30岁以上有家庭者为主，其对生活稳定性要求较高，而对区域位置多

样性要求相对要低一些；

? 从心理结构看，追求较为稳定、舒适生活、对居住质量要求较高、比较理性的人，

其对事物价值的判断较注重产品本身及是否适合自身需要，对家庭的观念比较传统而具备责任感。

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第五章 建筑规划方案

影响房地产规模的因素是综合性的，一方面取决于市场需求和由此决定的建筑功能；另外一方面则受城市的性质和地位、区域经济水平、开发商实力以及各种建设条件的影响。这些建设条件包括可用于开发的土地规模、规划用地性质和用地条件、自然条件与环境要求、交通的便利性、公共服务与市政工程的配套程度以及是否具备可以依托的条件。依据本案实际情况，分期列出经济指标及面积指标：

技术经济指标详表

1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 3 3.1 3.2 4 5 6 7 项 目 地块用地面积（m2） 总建筑面积（m2） 排屋建面 多层建面 会所建面 公建建面 户数(户) 排屋户数 多层户数 车位共计（个） 容积率 绿化率（％） 建筑密度（％） 一 期 二 期 综合指标 59511.40 77991.09 137502.49 69628.34 91249.58 160877.92 0 16320 16320 450.00 750.00 1302 88 1214 817 68878.34 74479.58 143357.92 0 450.00 750.00 583 0 583 350 0.00 719 88 631 467 1.17 37.25% 25.77%

按照制定的开发计划，本住宅项目分二次开发完毕。根据拟定的市场战略和总体规划，本项目将突出其建筑特色及景观优势。

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第六章 规划设计方案

一、设计主题与构思 设计主题：

理性与浪漫的结合——规则严谨与自由流线型的空间 动态与静态的结合——行走的路线与可聚集逗留的场所

使用功能与强烈形式感的结合——具体的集散、休闲、文化、娱乐等功能纳入强烈形式感的空间中。

空间的开阔性与围合感的结合——通过地形与种植形成不同个性的空间

市镇的协调感与场所个性的结合——在市镇肌理层面上的呼应强调与本区域的中心特征感。

人文与自然的结合——重固文化与自然美学的结合

“年轻的生命拢在古老的文化里，时代的感叹来自龙脉之地，天空里飘来丝丝眷恋，让时间瞬刻停止，提炼这弥漫在岁月中的玉的品位。” 规划构思：“游龙戏珠”——中华龙脉之福泉山文化

重固镇瑰丽多彩的福泉文明，历史悠久、内容丰富，她不仅是上海古文化的源头，而且体现了长江流域同黄河流域一样是中华民族文化发祥地之一，为研究人类的发展史做了重大的贡献，是中华民族龙脉的象征，而本项目“福龙苑”就坐落在这样一个富有珍贵文化遗产的地块南面，因此在规划设计上，我们时刻铭记着要塑造的住宅形象应与地块的历史相联系，将“福泉山”的龙脉象征充分体现在地块的形象塑造、文化提炼上。 在规划布局上，通过“游龙浮水”的生动形象组织交通主干道。龙首始于东部主入口，由北向南俯卧于地块，尾至南部次入口，以流通、顺畅的方式进行空间划分；地块内的东西向河流与北部河流将龙体的上半部分围合起来，如同“游龙浮水”，“福水”“福龙”的结合，象征着福泉水孕育着龙的传人，此区分布有较高档的叠加排屋，让住户一出门便能享受最尊贵的景观资源，其他区域则分布了4、5层的多层住宅；在地块北部南部设有两大集中式园林景观——“江南碧珠”与“江南水珠”，并通过不同的景观主题“溢翠流馨”、“弦影挂碧”将江南园景的精华浓缩在这两颗龙珠之中，与龙体的结合可谓整体规划的画龙点睛之笔，整体形象生动活泼又耐人寻味。

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景观构思：“江南玉绣”——水乡住宅之玉文化

超脱了艳丽，淡忘了娇羞，微风吹出春的清新、夏的热情，阳光聚焦出冬的雅洁，秋的沉静，万物动人的风韵，闪现在发现与惊叹的瞬间。

江南美景一直是中式园林的精华版，依据重固镇的区域规划，本项目在景观塑造上 以营造现代风格江南园林为目的，既顺应了本镇江南水乡的整体定位风格，又糅合了现代风格的明快、干练，结合江南水乡的细致、柔美，其整体形象将更清新更具有时代感。

将文化融入本项目的各个要点是此次设计的核心，我们在对重固镇、福泉山进行深刻的了解之后，被这个充满神秘色彩古镇的“玉文化”所深深吸引，历史与时代的碰撞，让心在意识的波光里从沉淀中飞出，俯瞰艺术和时代的交织，“江南玉绣”就是用这些牵人心弦的美玉而编织的江南之梦。

玉有新舊之分，色有九種之別，曰瑿，則玄如澄；水曰碧，則藍如靛沫；曰華，則青如鮮苔；曰盧，則綠如翠羽；曰甘，則黃如蒸栗；曰瓊，則赤如丹砂；曰璊，則紫如凝血；曰瑎，則墨如墨光；曰磋，則白如割肪；曰耎，則赤白斑花；此玉之本色也。﹝古玉辨─玉之色﹞

“江南玉绣”将玉文化中由色泽“蓝”、“青”、“绿”、“黄”、“红”、“紫”、“墨”、“白”、“花”而分的九种玉作为设计本体，描绘一番“彩玉绣江南”之美景。

二、建筑单体设计

在住宅设计中从户型上考虑，我们做到住宅户型方正，空间紧凑，分区明确。经过对重固镇市场的了解，在住宅造型设计上最终确定了现代坡顶建筑的造型。从整个造型来看，建筑风格揉合了江南古典建筑的比例，现代建筑的墙面处理手法。这种风格在现阶段体现了时代的发展，结合区域的历史人文与追求新型建筑的思潮，充分塑造现代江南小镇的新形象。

三、空间的多元性和景点设计 （一）空间规划

空间的营造一直是我们在设计过程中最重视的方面之一。立体的生态空间是全方位的，给人的感觉更深刻、更持久、更易震撼人心。

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在空间序列的设计上，我们强调一种节奏性。依托交通环线，依次分布了江南碧珠园、银河玉带飘、江南水珠园三大景观组群，组群内景观有主有从，有节奏、有韵律，具有强烈的空间序列感。

在主入口广场处，星光广场及不规则交叉的星光大道拉开了住宅景观的序幕。经过绿化景观带进入“江南碧珠园”，碧珠广场视野开阔，色彩丰富，是第一大明珠景观，拥有“溢翠流馨”的主题景区；经过一系列的过度空间之后，进入“银河玉带飘”，此处景观以水景、鲜花、绿植、广场、亭廊、玉桥为设计元素，塑造了“青溪叠瀑” “蝶粉蜂黄” “柳绿桃红” 三大主题景区，各景区由不同功能、风格的景观构成，讲究景观的均好性与唯一性，形成一个个相对放松的交通区域；园内第三大景观组群为“江南水珠园”，其位于地块南部的中心区域，以“秀水、雅筑、香花”为主题诉求，设计了“弦影挂碧” “紫径通幽” “墨洒石壁”“赋水白玉”“琪花雅筑”五大主题景区，深度刻画出整个生态环境的艺术性、历史性，又使各景区的个性更加突出。

（二）景点设计 九色玉主题景区：

“蓝”——“弦影挂碧” 南部“江南水珠”的碧珠景观。通过亲水灯影、木廊栖所，与绿波水岸的映衬，透析出现代建筑与江南风格的融合。

“青”——“青溪叠瀑” 江南玉锈银河岸边，人工与自然相结合的水景。在以自然为本的河岸旁，通过适当的开挖与填土，设计层次感较强的水岸。泉水叠瀑蜿蜒而下，曲折连绵，巧夺天工，似“彩练当空”。

“绿”——“溢翠流馨” “江南碧珠”的中心景观。多种植物的栽种、安逸的休息亭廊、宽敞的广场，让绿色走进家园，远花近树的轮廓掩映其中，影影绰绰，欲藏还露。 “黄”——“蝶粉蜂黄” 银河岸边的“花之栖”。坐拥在花的世界，享受那淡而优雅的气息， 彩碟从身边飞过，烟水蒙蒙之中，让金黄的梦幻爬进悄悄的情绪，去拥抱金色的灿烂。

“红”——“嫣红水岸” 银河岸边的植物长廊。空中雾似水，湖中水似雾，蒸腾的色调消溶在绿柳红花之中，这是朦胧美的极至体现。

“紫”——“紫径通幽” 园林深处的长寿之路。紫青的石道蜿蜒在幽林中，把梦种在怡人的清晨，延伸，让生命之光持续辉煌。

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“墨”——“墨洒石壁” “江南水珠”文化石雕。墨，挥洒着，在这土地上诉说着“福泉”、“玉”的故事。

“白”——“赋水白玉” 南部“江南水珠”中心景观平台。碧波旁的水岸如同镶嵌在翡翠里的白玉， 柔美中透着一丝丝情意；静夜中，月光如流水一般，静静地泻在叶子和花上，薄薄的青雾浮起在荷塘里??好一幅荷塘月色。

“花”——“琪花雅筑” 南部“江南水珠”临水岸边的鲜花组团。该区道路花木蜿蜒起伏，极富韵律感，如风之影，如旋之律，鲜花与造型雅致的亭廊相互衬托，弥漫着无尽的芬芳。 其他景点：

“鳞波翔亭”——山水环抱，意境结合 位于水系之源头。该建筑为弧线斜屋顶，由下而上仰望此处，动感极强；屋顶如鸟翼，跃跃欲飞；

“风情水岸”——浮水凌波，巧于因借 风情水岸将现代美学与江南传统园建技术有机结合，空间活泼生动。

“逐波戏水”——时代造型，功能多重 建筑时尚，时代感很强，该处面积较大，视野开阔，可兼做社区活动广场。

“银河流玉”——飞桥凌空，俯视银河 该处由银河玉带的“清溪叠瀑”主要景点，为精致的江南玉桥。

“龙尾广场”——如梦之境，如幻之虚 该处景点运用极现代的造景手法，极夸张的色彩表现和空间处理表现了一个梦中之境。

“月光小筑”——月影亭廊，优雅赏乐 为“江南水珠园”的荷塘音乐楼台，集浪漫与典雅于一体。

“流光溢彩”——色彩艳丽，曲线流畅 为“江南水珠园”的一处景观高潮。喷泉广场造型流畅，色彩华丽，极富韵律感。婉转、时尚，是体育活动的好去处。

此外，还有各类精致景点分布于各组团空间，如 “绿树培荫”“观星连廊”“畔溪石径” “对影成双”“临湖揽月” “石岸听涛”“彩虹卧波”等。

四、分项设计

交通设计：

整个道路系统遵循简洁、明快、流畅的原则，同时根据地块大小设置道路数量与等

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级，保证小区内部功能的完整性。龙型主干道将主次入口连接起来，交通系统畅通。

1、入口：项目主入口设于地块的东面，临赵重公路，入口的广场设计连同道路两旁的绿化与园内的景观点有机结合起来。次入口位于南面，临规划道路。

2、道路

1）车行系统：小区内车行主干道成自由环状布局，构成了小区的骨架。结合主干道，设置若干交节点广场，并将景观引入广场，尽可能提供人车分流的可能性。

2）步行系统：小区内步行道经过人行流线上的分析，划分出来的绿化和小品景观以不同的主题出现，使得整个小区构成了生动、通达、人性化的步行环境。 3、停车：集中考虑了地下停车库，位于地块南部中心景观区以下，并结合地形景观设计，同时适当在边缘地带设地面停车，不破坏景观和活动。停车辆数占总户数的60%。

种植设计：

在植物群落的处理上，我们主要强调两点：生态与多样性。

规划中我们充分利用乡土植物，根据植物的大小、质地、色彩进行分类组合。形成可持续发展的生态体系。并根据景区不同的功能，将植物分为针阔叶混交林、自然式疏林草地、行道树、广场林荫树、滨水风景林和观赏花灌木等多种类型，在生态化的基础上，通过景观元素的组合，最终达到生态化、景观化和实用化的三位一体。 五、结语

通过“福龙苑”的规划设计，我们力图使人与自然，市镇与文化溶为一体，形成一个功能设施完善、景观环境优美、地方特色鲜明、生态效益显著、文化品位高雅的现代生态住宅区，成为名副其实的住宅与环境相融，历史文化与现代建筑相融的安居之所。从而进一步完善重固镇住宅建设，提高人民人居环境质量。

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第七章 项目开发计划

一、 上海仁恒房地产有限公司开发大规模小区的经验十分丰富，同时依托集团雄厚的

实力，专业的开发理念和丰富的资源，在开发大规模小区速度方面受到同行的肯定和推崇，这也是我们的优势之一。

二、 结合土地出让、规划设计、工程建设、营销等多方面因素，我们拟定以下开发计

划：

项目进度表

序号 事项 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 项目实施计划 初步设计 初步设计批复 施工图设计 政府相文件报批 分包队伍落实 主要供应商落实 施工准备 工程施工 配套工程 项目销售计划 预售 销售 备注：

任务 摘要

时间 2003 12 2004 2005 8 9 10 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7

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第八章 投资估算及资金筹措

一、 估算依据

本项目建设投资根据建筑设计方案，相关图纸及上海市建筑工程预算相关定额及取费标准进行估算。 二、 估算条件

1、相似工程合同造价资料及上海地区大众材料价格； 2、假定由中国国内的单位承担设计、施工及项目管理。 三、 估算范围

本估算包括正常的设计、施工周期内，为完成该项目所需投入工程建筑安装费用，不包括建造期汇率可能发生的变动而需增加的费用。 四、 估算说明

投资估算包括开发成本和开发费用两部分。 开发成本：

1、土地费用（投标价总计为4038.10万元，折合出让面积为678.54元/平方米，45.24万元/亩）

1）土地出让金：以44.8万元/亩（竞标价）计，出让金额为3999.15万元。 2）带征土地费用：以10万元/亩计（规定）计，费用为38.95万元。 2、前期费用

1）勘查设计：单位建筑面积50元/平方米计。 2）场地平整：共计100万元。

3）人防费：单位建筑面积40元/平方米计。 3、建筑安装费

1）多层住宅：单方造价为1200元/平方米 2）公建：单方造价为1100元/平方米 3）地下车库：单方造价2000元/平方米 4、基础设施费

1）智能化：单位建筑面积50元/平方米计。 2）景观工程：单位绿地面积150元/平方米计。

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5、配套费及其他

1）市政配套费：以15万元/亩计（规定）。

2）住宅建设配套费：以单位建筑面积100元/平方米计（规定）。 3）物管基金：以39元/平方米估。 4）土地税金：出让金的3％计提。 5）报批费用：以10元/平方米估。

6、不可预见费：以单位建筑面积40元/平方米计。 开发费用：

1、 开办费管理费：以单位建筑面积40元/平方米计提。

2、 销售费用：销售费用按市场惯例，包括代理、广告、律师等费用，以销售收入的2％计算。

3、 财务费用：按照惯例，财务费用包括各项管理费用、贷款利息和其它财务支出。现以每平方米40元计提。

五、 投资估算结果

本可行性研究对投资进行了估算，经估算本项目建设总投资为18284.61万元，折合可售面积单方成本为2626元/平方米。

序号 项目名称 开发成本 1 土地成本 2 前期费用 3 建筑安装工程费 4 基础设施费 5 配套费及其他 6 不可预见费 开发费用 1 开办管理费 2 财务费用 3 销售费用 静态投资总额 总投资（万元） 可售面积单方成本（元/m2) 占总投资比例 17330.95 4038.09 726.66 9103.90 687.36 2496.44 278.51 953.65 278.51 278.51 396.63 18284.61 2489 580 104 1307 99 359 40 137 40 40 57 2626 95% 22% 4% 50% 4% 14% 2% 5% 2% 2% 2% 100% 具体估算过程见投资估算表。

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六、 资金筹措

本项目建设投资由建设单位先期投入8000万元。其他建设资金通过银行贷款和楼盘滚动销售资金提供。

? 开发商自有资金：人民币8000万元（占总投资43.75％） ? 项目销售资金再投入：人民币8285万元（占总投资45.31％） ? 银行贷款：人民币2000万元（占总投资10.94％）

第九章 收入预测

通过市场预测，本报告拟定以下定价策略： ? 多层住宅销售面积共68878.34平方米，

销售均价按3100元/平方米计算，总销金额为21352万元。 ? 车库按销售数量为150个，

销售均价按4万元/个计算，总销金额为600万元。 ? 公建销售面积为750平方米

销售均价按1100元/平方米计算，总销金额为83万元。 项目综合收入预测为22035万元。

第十章 效益分析

一、经济效益分析 1、项目经营策略

本项目计划在开工6个月后开始预售，即2004/9.1-11.30为开盘前预售，销售预计到2005/10.30，销售期为14个月，六个季度内完成。销售比率预计为10%、20%、22%、18%、20%、10％。（2004年第3季度到2005年第4季度） 2、各项税收

营业税及附加税率：以5.55％计。

所得税：按照《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则，所得税按33％计取。

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3、投资利润

根据本报告拟定的项目收益、成本、费用和税收等水平，通过相关工作表格计算分析，如下；

序号 1 2 3 4 5 项目名称 销售收入 总成本费用 营业税及附加 利润总额 所得税 税后利润 计算依据 (1)*5.55% (1)-(2)-(3) (4)*33% 合计 22034.79 18284.61 1222.93 2527.25 833.99 1693.26 静态分析：

全部投资的投资利润率（税前）＝利润总额/总投资额*100％

＝2527.25 /18284.61 *100％＝13.82％

全部投资的投产利润率（税前）＝利税总额/总投资额*100％

＝（2527.25 +1222.93）/18284.61 *100％＝20.51％

自有资金年投资利润率＝税后利润/自有资金总额/开发年限*100％

＝1693.26/8000/2*100％＝10.58％

4、财务指标分析

本项目从全部投资角度来编制现金流量表，通过现金流量表分析可得如下指标（所得税后）： 财务内部收益率：（全部投资） ＝14.40%

财务净现值：（全部投资，Ic=10%）＝620万元

经过收支预测和财务分析得出项目全部投资内部收益率14.40％大于中国人民银行颁布的贷款利率（5.85％），且项目全部投资财务净现值为620万元为正数，则本项目在财务效益评价下是可行的。

5、敏感性分析

本报告选取了可能对经济效益产生较大影响的建设投资、售价两个因素进行敏感性分析。（对于利润率的影响详见附表）

对于动态因素的影响如下：

内部收益率对于建设投资平均敏感度为12；对于售价平均敏感度为11.8。

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财务净现值对于建设投资平均敏感度为23.8；对于售价平均敏感度为26.6。 以上分析可看出，指标对二项因素的敏感度均较大，在实际经营过程中应加以控制。

二、环境效益分析

本项目位于重固镇中心区域，周边拥有较成熟的配套——学校、幼儿园、超市、集贸市场等，依托其临近的福泉山文化遗址、区域温泉开发、崧泽文化等旅游资源，具备较大的开发潜力，另外，地块内有一条东西走向的自然河流，东部、北部也蕴涵着丰富的水资源，自然环境良好。

项目规划中住宅、公建、绿化、建筑小品布局合理巧妙，错落有致，为入住客户营造出环境优美、配套设施齐全、注重生态效益的住宅社区，对改善河岸周边环境，提升区域居住环境质量都将会有显著的环境效益。

小区呈半开放式布局，沿赵重公路设置休闲漫步道，有利于区域整体形象的提升，并可为小区居民及周边住户提供良好的休闲场所。

小区景观规划设计将内部绿化与外部优良的自然景观有机的结合为一体，充分体现了人与自然的和谐。

三、社会效益分析

福龙苑高品质中高档楼盘的开发建设将产生如下几个方面的社会效益：

? 实现重固镇房地产市场规范化的第一步，重固商品房开发进程由此滥觞； ? 重固镇发展规划中居住环境改善的第一环，福龙苑高标准的住宅小区建设将起到示

范性作用，增强镇区居民对规划前景、效果及实施力度的信心，促进重固镇区规划的顺利实施；

? 高标准小区的建设，对镇区居民的居住理念将带来巨大的变革，从居民素质、生活

理念等方面推进重固镇的现代化进程，为区域发展作出贡献；

? 随着重固镇福泉山人文历史资源、镇区地热资源及其良好的生态环境资源的开发利

用，重固镇的开放性将进一步增强，而高品质商品房的开发建设，成为其重要居住配套及准备；

? 重固工业、农业园区的居住配套——随着工业园区、农业园区招商力度的加大，愈

来愈多的企业入驻园区，其员工的居住需求将直接凸现，项目的便捷性、统一性、以及相对青浦新城极大的价格落差，将在相当大的程度上解决日益增长的这一部分

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需求；

? 项目自身的社区配套如商业设施等，可为周边的居民生活提供相当的生活便利。

第十一章 结论

通过全面的经济和社会环境效益分析，我们认为以投标书的价格（出让金为44.8万元/亩，共3999.15万元；加带征费用38.95万元，总金额为4038.10万元；折合出让面积为678.54元/平方米，折合建筑面积为579.95元/平方米）投资本项目具有较好的投资回报，并能在青浦房地产业创造一个主体鲜明、有品味的楼盘，具备良好的经济和社会效益。

本项目需要在市场营销、开发速度和资金准备等方面进行完善的统筹安排。面对形势乐观的区域房地产市场现状，一方面要抓住市场机会和充分体现自身特色，另外一方面也要全面考虑对本项目会产生不利影响的一些诸如工业环境等的因素，做好合理安排、积极规避风险的准备。

综合技术、风险以及效益等方面的研究，我们的最终结论是该项目可行。

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附表一： 项目地块技术参数

项目 投标地价 出让金 带征费用 地块用地面积 总建筑面积 多层建面 公建建面 容积率 建筑密度 绿化率 总户数 车位 用地面积 亩 m2 89.27 59511.40 89.27 59511.40 3.89 2596.40 单价 万元/亩 45.24 44.8 10 元/m2 678.54 671.99 149.99 地块指标 59511.40 69628.34 68878.34 750 1.17 25.77% 37.25% 583 350 总价 万元 4038.10 3999.15 38.95

附表二：投资估算表

序号 一 1 2 二 1 2 3 1 2 3 四 1 2 五 1 项目名称 开发成本 土地成本 土地出让金 带征土地费用 前期费用 勘查设计 场地平整费用 人防费 多层住宅 公建建筑 地下车库 基础设施费 智能化 景观工程 配套费及其他 市政配套费 单位 亩 亩 平方 平方 平方 平方 平方 平方 平方 平方 亩 工程量 89.27 3.89 69628.34 69628.34 68878.34 750.00 3780.00 69628.34 22614.33 89.27 单位成本 总金额（万元） 448000.00 100000.00 50 40 1200 1100 2000 50 150 150000 17330.95 4038.09 3999.15 38.95 726.66 348.14 100.00 278.51 9103.90 8265.40 82.50 756.00 687.36 348.14 339.21 2496.44 1339.00 备注 政府规定 35平米/个，108个 按中高等绿化估算 政府规定 32

三 建筑安装工程费 福龙苑项目可行性研究报告

2 3 4 5 六 一 二 三 合计 住宅建设配套 物管基金 土地税金 证照报批等费 不可预见费 开发费用 开办管理费用 财务费用 销售费用 平方 平方 平方 69628.34 69628.34 69628.34 69628.34 69628.34 69628.34 100 39.00 10.00 40 40 40 696.28 271.55 119.97 69.63 278.51 953.65 278.51 278.51 396.63 18284.61 政府规定 土地出让金3％ （估） 销售费率2％

附表三：销售估算表

年度 季度 销售比率 销售面积 销售收入 累计收入 销售比率 销售数量 销售收入 累计收入 销售比率 销售面积 销售收入 累计收入 10% 6888 2135 2135 10% 15 60 60 10% 75 8 8 2004 三季度 四季度 20% 13776 4270 6406 20% 30 120 180 20% 150 17 25 4407 6610 2005 一季度 22% 15153 4698 11103 22% 33 132 312 22% 165 18 43 4848 11458 3966 15424 18% 135 15 58 4407 19831 二季度 18% 12398 3843 14947 18% 27 108 420 20% 150 17 74 2203 22035 三季度 20% 13776 4270 19217 20% 30 120 540 10% 75 8 83 四季度 10% 6888 2135 21352 10% 15 60 600 多层住宅 68878.34平方米 3100元/平方米 一期销售车库150个 4万元/个 公建建筑 750平方米 1100元/平方米 季度销售收入 2203 季度累计收入 2203 33

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附表四：投资计划与资金筹措表（季度） 序号 项目名称 合计 类别 2003 2004 2005 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 土地付款 4038 其他投资比例 2000 2417 2417 2417 2417 2417 162 1 建设投资 18285 季度投资小计 4038 2000 2417 2417 2417 2417 2417 162 累计投资 4038 6038 8455 10872 13289 15706 18123 18285 2 资金筹措 2.1 自有资金 8000 4038 2000 1962 0 0 0 0 0 2.2 借贷资金 2000 0 455 1965 0 0 0 0 2.3 预售收入再投入 8285 0 0 0 452 2611 2611 2611 162 附表五：成本费用表（季度）

序号 年度 2003 2004 2005 季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 开发成本 3968 1930 2347 2303 2259 2250 2272 0 1 多层住宅成本 3926 1910 2322 2278 2235 2226 2248 0 2 其他 43 21 25 25 24 24 24 0 开发费用 70 70 70 114 158 167 149 158 1 开办管理费 35 35 35 35 35 35 35 35 2 销售费用 0 0 0 44 88 97 79 88 3 财务费用 35 35 35 35 35 35 35 35 34

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附表六：损益预测表

年度 1 1.1 1.2 1.3 2 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 4 5 6 经营收入 多层住宅销售收入 车库 公建建筑 营业税及附加 成本费用 多层住宅成本 其他建筑成本 开办管理费 销售费用 财务费用 税前利润 所得税 税后利润 2003 0 0 0 0 0 4038 3926 43 35 0 35 -4038 2004 6610 6406 180 25 367 9251 8745 95 139 132 139 -3007

附表七：财务平衡表

年度 1 1.1 1.2 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 3 4 资金来源 销售收入 自有资金与借款 其中：自有资金 借款 其他 总计 资金运用 建设投资 开办管理费 销售费用 营业税 所得税 借款本金偿还 财务费用 总计 盈/亏（+/－） 累计盈亏（+/－） 2003 0 8000 0 0 8000 3968 35 0 0 0 0 35 4038 3962 3962 2004 6610 0 2000 0 8610 8840 139 132 367 0 2000 139 11618 (3007) 955 2005 15424 0 0 0 15424 4522 104 264 856 834 0 104 6686 8739 9693 2005 15424 14947 420 58 856 4996 4474 49 104 264 104 9573 合计 22035 21352 600 83 1223 18284 17144 187 279 397 279 2527 834 1693

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福龙苑项目可行性研究报告

附表八：全投资现金流量表

年度 1 1.1 1.2 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 3 5 5.1 5.2 现金流入 销售收入 其他 小计 现金流出 建设投资 开办管理费 销售费用 营业税 财务费用 所得税 小计 净现金流 累计净现金流 累计净现值 计算指标 内部收益率（％） 净现值 2004 0 0 3968 35 0 0 35 0 4038 -4038 -4038 -3739 -3739 2005 6610 6610 8840 139 132 367 139 0 9618 -3007 -7045 -2578 -6317 14.40% 620 2006 15424 15424 4522 104 264 856 104 834 6686 8739 1693 6937 620 4 净现值（年度：Ic＝8％）

附表九：敏感性分析（静态）

序号 1 2 销售价格 建设投资 影响因素 -10% -5% 0% 5% 10% -10% -5% 0% 5% 10% 总投资额 17413.61 17849.11 18284.61 18720.11 19155.61 18284.61 18284.61 18284.61 18284.61 18284.61 销售收入 税后利润 利润率 22034.79 2276.83 10.33% 22034.79 1985.04 9.01% 22034.79 1693.26 7.68% 22034.79 1401.47 6.36% 22034.79 1109.69 19831.31 20933.05 298.86 996.06 5.04% 1.51% 4.76% 22034.79 1693.26 7.68% 23136.52 2390.45 10.33% 24238.26 3087.65 12.74%

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福龙苑项目可行性研究报告

附表十：敏感性分析（动态）

序号 影响因素 1 2 建设投资 销售价格 -10% -5% 0% 5% 10% -10% -5% 0% 5% 10% 建设投资额 财务内部收益率（％） 变化幅度 敏感度 财务净现值 变化幅度 15598 16464 17331 17287 19064 19831 20933 22035 23137 24238 32.14% 22.81% 14.40% 14.40% 22.96% 31.53% 123% 58% 0 0 59% 118.96% 12.32 11.68 11.89 11.90 2099 1357 620 -127 -869 -1041 -213 620 1443 2271 239% 119% 0 0 133% 266.29% 敏感度 23.85 23.77 敏感度 26.55 26.63 影响因素 销售收入 财务内部收益率（％） 变化幅度 敏感度 财务净现值 变化幅度

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/agk7.html